第一篇:房地产开发项目建议书(案例)
房地产开发项目建议书
(案例模板)目录
第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护
第七章、项目建设周期与日程安排 第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划 第十一章、效益评价 第十二章、结论
第一章 项目概述
一、项目背景
为落实《北京城市整体规划》,加快规划市区绿化隔离地区建设,推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程,促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件,确定了“以绿引资,引资开发,开发建绿,以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动,特别是中国正式加入WTO、北京2008奥运会申办成功,温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域,商机无限。
由北京XX房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目(以下简称“该项目”)。二.项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村,规划用地性为二类居住用地,可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩,北侧尚有400亩规划二类居住用地,因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线,东临后沙峪玉马教练场,西南侧为后沙峪镇罗马湖,交通便捷。
2、项目概况
宗地由后沙峪政府与北京XX经济开发公司于1993年签订合作协议,历经十年,北京XX公司于1996年取得顺义政府核发的国有土地使用证。2000年10月13日,XX公司与北京XX房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由XX公司对其175亩地进行土地变性,计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。
3、合作方式
由我方出面与XX公司签订协议,该公司负责解除与XX公司的合作合同,与后沙峪镇政府的合作合同,此部分费用为1350万元(含200万元付政府定金),由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。
三、项目建设单位
1、项目公司名称:北京XX房地产开发有限公司。
2、公司经营范围:
在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容:
“该项目”开发建设总建筑面积约13.5万平方米。建设内容为TOWNHOUS低密度住宅和配套设施。“该项目”由北京当代投资集团有限公司投入全部建设资金。
四、可行性研究报告编制
1、编制单位:
由北京XX古德房地产开发有限公司编制北京顺义后沙峪项目可行性研究报告。
2、编制依据:
2.1、北京市政府文件:京政办发(1994)7号。2.
2、北京市政府文件:京政办发(1996)55号。2.
3、北京市政府文件:京政办发(2000)12号。2.
4、北京市政府文件:京政办发(2000)20号。2.
5、北京市政府文件:京政办发(2001)31号。2.
6、温榆河流域住宅项目市场调查资料。
第二章 项目名称和选址
一、项目名称:北京顺义后沙峪 ————————项目。
二、地理位置:“该项目”位于顺义区后沙峪镇马头村北
三、项目占地面积:占地面积约22公顷(22万平方米)。
四、项目用地现状:项目用地范围内为瓜田。第三章 项目规划建设方案
一、项目建设内容:
“该项目”建设内容为低密度TOWNHOUSE项目及配套设施等。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积: 22万平方米。
2、总建筑面积: 15.5万平方米。
3、居住建筑面积: 13.5万平方米。
4、配套公建建筑面积: 1.5万平方米。
5、非配套公建建筑面积:0.5万平方米。
6、建筑高度:高度控制在12米以内。
7、居住总人口: 约1000人。
8、居住总户数: 约 300 户
9、建筑层数: 地上三层,地下一层。
10、绿化率: 60%。
三、项目规划设计特色。
1、规划设计:
在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国,意大利,加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术,体现首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求,同时也必须适合北京总体规划要求,既能突出自己,又能与周围环境相协调。
2、设施、设备、材料:
“该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。
3、绿化:
“该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施,为入住TOWNHOUSE的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。第四章 项目建设条件
一、地理条件:
“该项目”位于顺义区后沙峪镇(马头村)。其北邻机场联络高速;东邻后沙峪村;南邻马头村,占地面积约22公顷。地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“该项目”目前大市政条件不足,由于周围已经建成一批TOWNHOUSE和别墅项目,特别随着北京市加快绿化隔离地区建设,加大了对该区域市政投资,因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。第五章 物料消耗与供应
一、建筑材料
“该项目”建筑内容为TOWNHOUSE及配套设施,建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等,根据设计规范和本项目的总体规划设计,“该项目”所需的主要建筑材料估算为: 钢材: 8000 吨 水泥: 20000吨 木材: 300 立方米
二、主要设备
“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE及配套设施,在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施,其所需的主要设备有:
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算,“该项目”水、电、气、热等用量为:
1、用电量:60瓦/平方米,则预测项目用电量为12000 千瓦。
2、用水量:按2升/平方米·日,用水量为40万立方米/日。
3、热力量:按80大卡/小时·平方米计算,则预测用热量为16 百万大卡/小时。第六章 环境保护
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“北京市实施建设项目环境保护管理办法细则”,建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE是北京市建设“温榆河绿色生态走廊”工程,对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气,此外无其它污染源,不存在有害污水和有害垃圾的处理问题,对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中,将采取严格的环境保护措施,严格遵守国家和北京市的环境保护法规。环境保护措施如下:
1、污水:生活污水经化类池,含油污水经隔油池处理后,达到规定的排放标准,污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。
2、生活垃圾:将生活垃圾分类收集,由专门的管理部门专设清洁人员,利用密闭垃圾筒运出,由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声:噪声污染源主要是排风机,停车库的排风、送风系统、发电机等,拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气:因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题,通过在设计时停车库保证车库有一定的容积,采取合理有效的措施,汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化,减少污染影响。第七章 项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定,采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量,工程建设采用施工监理的方式进行,聘请有经验的建设、监理单位进行监理,确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“该项目”总建筑面积约为15万平方米,预计建设周期为3 年,即从2004年到2007年为建设期,项目建设实施进度为: 1、2004年6 月之前完成前期准备工作。主要包括:协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。2、2004年7 月至2007年7月为施工工期,竣工验收。
第八章 经营管理方式
一、经营设想
1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式,按照国际通用建设施工条款。
2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验,以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务,使其成为国内具有一流管理水平的企业。第九章 投资估算
一、成本构成
宗地占地338亩,为二类建筑用地,成本由以下几块构成:
1、土地费用
宗地因历史原因,需投入补偿清算费用2000万元 土地方拆迁等补偿费用:3.5万/亩×338=1183万元 小城镇建设费用:1万/亩×338=338万元
农民与乡镇补偿费用:300元/m× *338 =6760万元 其中包含已付土地方费用200万元 总计:投入土地成本10081万元
2、土地出让金
3、其它投入
二、项目设计
方案A:以0.6容积率做中高档TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.6=13.5万m2 销售按6500元/ m2计,13.5×6500=8.78亿元
方案B:以0.8容积率做中低档 TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.8=18万m2 销售按5500元/ m2计,18×5500=9.9亿元 方案C:以1.3容积率做多层带电梯计 ×1000×1.3=29.3万m2 销售按4000元/ m2计,4000×29.3=11.72亿元
三、成本测算:
A、以收入最低的方案A设计 项目 总额(万元)标准
1、土地费用
2、土地出让金 100814507 见上表述以200元/m2计
3、建安费用 33750 按建安平米造价2500元/m2
4、勘测费
5、设计费
6、可研方案咨询
7、执照费
8、规划方案咨询 1***
9、基础设施
10、临时水电路 405076 300元/m2
11、监理费
12、质量监督费
13、标底招标费
14、绿化建设费
15、公共配套费
16、市政公用设施费
17、不可预见费 ***501890 合计 58580
固定成本合计58580万元
2、经营成本
项目 总额(万元)标准
销售费用 管理费用财务费用 ***6 销售额2%固定成本8% 合计 8198
3、毛利:销售额-固定成本-经营成本 =87800-58580-8198=21022万元 B、以方案B设计
1、因费用计算以建安费比率计,故分类为: 项目 总额(万元)标准
1、土地费用
2、土地出让金 100814507
3、建安费用 45000 建安单平米2500元
4、其它综合 2070 建安费4.6%
5、基础设施费
6、公共配套
7、市政设施费 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费 2250 建安×5% 合计 71648
2、经营成本
项目 总额(万元)标准
销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额2%固定成本8% 合计 9692
3、毛利:销售额-固定成本-经营成本 =9.9-7.2-1= 1.6亿元 C、以方案C计: 项目 总额(万元)标准
3、土地费用
4、土地出让金 100815860 以建安平米200元/m2计
3、建安费用 43950 1500元/m2计
4、其它综合 2332 建安费4.6%
5、基础设施费
6、公共配套
7、市政设施费 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费 2535 建安×5% 小计 77942
9、销售费用
10、管理费用
11、财务费用 235023506235 销售额×2%×2%固定成本8% 合计 10935
12、毛利: 28323
第十章 项目经营策划
一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述
本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近,分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施,沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看,市场需求还有一定的潜力。
二、TOWNHOUSE市场需求分析
中国正式加入WTO以后,世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处,外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体;北京2008奥运会申办成功以后,据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50%的缺口,届时将会产生潜在购买和租赁客户群体;随着居民收入的不断增加,几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE,已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理,主要分为以下几个层次:
1、外籍购买群体
1.1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员
北京作为中国的首都,汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处,这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓,使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。
1.2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。
2、国内购买群体
2.1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。
2。
2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才
这些人员构成城市的“中产阶级”,他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高,价格优惠和付款方式灵活实惠的,亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。2。
3、私营企业业主
国内经济持续增长,富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。
三、项目市场走向
目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素,除了国家宏观政策外,从项目本身的因素看,最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看,影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是:交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看,影响项目市场和价格的因素除地理位置外,还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2 公里,南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目,该区域别墅项目具有较高的市场知名度。
2、建筑设计
本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,根据不同的户型,设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成,目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。
3、环境设计
将请国外专业公司设计绿化园艺广场,饰以精美的雕塑,引入水流,采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间,根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间,动静分开,功能分明,使用率高。
5、室内设施及功能
5.1、充分引入智能化概念。综合布结入户,预IDD电话插口,国际卫星电视接收系统,火警烟感报警系统,可视对讲电话,车库防盗系统,周界报警系统,密码防盗门。集中报警。5.
2、分户供冷(暖),便于自主控制温度。5.
3、高档装饰材料,进口高档洗浴洁具。
6、配套服务设施齐全,特设会员俱乐部
6.1、康体设施:游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。6.
2、咖啡厅、餐厅。
6.3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。
7、物业管理
聘请国外知名物业公司进行管理,同时提供多项有偿服务,如:送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。
2、便利的交通
地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2公里。
3、独特的生态旅游环境
北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。
五、项目价格优势
“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地,是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主,地区规划实现后,可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后,项目价格提高还有潜力。
六、该项目经营策划
1、项目定位 1.
1、项目定位依据
1.1.
1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程
北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件,确定了“以绿引资,引资开发,开发建绿,以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动,温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点
1.1.
2、中国正式加入WTO对本地区的影响
据悉,全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处,随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进,跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员,尤其美国、欧州发达国家的高级经理,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。
1.1.
3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。
1.1.
4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才 这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。1.1.
5、私营企业业主
随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。1.
2、定位设计
1.2.
1、构思的原点:缔造“真豪宅”,展现高尚生活的家居。
1.2.
2、真豪宅理念:不是要用最贵的建材堆砌,而是要有创新的建筑设计理念,每一个细节上突显出“名家风范”。
1.2.
3、本可研所应体现的价值
任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值,房屋也不例外,只是这种价值的意义更为富有,它不再仅仅是居住的场所(最基本的含义),而是包含更为广义上的意义:实际价值和心理价值。
2、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和,在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点:
2.1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”;
2.2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。
卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施,而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意,能够博得客户认可,则物业必定热销,所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进,以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。
好的产品终归会受到客户的青睐,得到市场的认可。
3、竞争对策
对于竞争对手的竞争优势,包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用,甚至在细节上进行模仿,以做到取长补短,特别是竞争项目给客户留下的最佳印象,必须在本项目中整合运用。
4、增加项目的附加值
如果要以豪宅品质出现,必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑: 4.
1、丰富专业化设计,聘请国外知名公司参与项目的各项设计,包括: 4.1.
1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。4.1.
2、社区室外环境由境外设计公司设计。
4.1.
3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲,推广时可以冠上该外国事务所名称。4.1.
4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。4.
2、使用高品质的建筑材料及设备包括:
4.2.
1、卫生间采用进口原装高档洁具,例如科勒、摩恩等。
4.2.
2、厨房采用进口成套橱柜、灶具,例如德高丽(DEL TONGOL)。4.2.
3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗,浮法玻璃配可平开上悬的五金件。4.2.
4、小型集中中央空调,实现24小时热水、制冷、采暖。
4.2.
5、综合布线,每户强电按空调、电器、照明三路分线;弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆,建立社区局域网
4.2.
6、。家庭安全系统:每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。
4.2.
7、公共安全系统:社区及大楼周界防范系统;小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统;公共部分设置消防探头,集中消防报警系统。4.2.
8、卫生电线电视接收系统。
4.2.
9、智能化物业管理:三表远程计量,停车、门禁的IC卡系统。
4.3、采用高档次社区服务,规划好会所功能,包括:咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此,本项目可增加卖点。
4.3.
1、高质量的物业产品,使客户产生满意和知足的心理。
4.3.
2、与客户心理上的价值尺度象吻合,通过提供足够的附加价值带来超值感受。4.3.
3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。
总之,塑造卖点的观点是:在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质,名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明:
1.1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查,并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。
1.2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE,建成后全部销售,并由物业管理公司统一经营管理,配套设施自营。1.
3、效益评估贷币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算:
“该项目”可销售面积13。5万平方米,按6500元/平方米,销售收入总额为87750万元。
3、“该项目”总成本:
“该项目”的总成本,主要包括两部分:
3.1、固定成本:主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。
3.2、经营成本:主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为8198万元。
4、“本项目”利润:
4.1、利润:利润=销售收入—总成本=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建设,不仅有经济效益,亦有社会效益,其社会效益主要体现在:
1、“该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所,满足了文化、旅游消费需要,对于繁荣首都经济,促进首都经济建设和城市发展,起了一定的推动作用。第十二章 结论
一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目,既加快了北京城市建设的发展,又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。
从评价方案的分析可以看出,“该项目”具有较好的经济效益。
第十章 项目经营策划
一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述
本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近,分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施,沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看,市场需求还有一定的潜力。
二、TOWNHOUSE市场需求分析
中国正式加入WTO以后,世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处,外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体;北京2008奥运会申办成功以后,据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50%的缺口,届时将会产生潜在购买和租赁客户群体;随着居民收入的不断增加,几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE,已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理,主要分为以下几个层次:
1、外籍购买群体
1.1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员
北京作为中国的首都,汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处,这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓,使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。1.
2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。
2、国内购买群体
2.1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。
2。
2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才
这些人员构成城市的“中产阶级”,他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高,价格优惠和付款方式灵活实惠的,亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。2。
3、私营企业业主
国内经济持续增长,富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。
三、项目市场走向
目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素,除了国家宏观政策外,从项目本身的因素看,最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看,影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是:交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看,影响项目市场和价格的因素除地理位置外,还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2 公里,南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目,该区域别墅项目具有较高的市场知名度。
2、建筑设计
本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,根据不同的户型,设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成,目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。
3、环境设计
将请国外专业公司设计绿化园艺广场,饰以精美的雕塑,引入水流,采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间,根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间,动静分开,功能分明,使用率高。
5、室内设施及功能
5.1、充分引入智能化概念。综合布结入户,预IDD电话插口,国际卫星电视接收系统,火警烟感报警系统,可视对讲电话,车库防盗系统,周界报警系统,密码防盗门。集中报警。5.
2、分户供冷(暖),便于自主控制温度。5.
3、高档装饰材料,进口高档洗浴洁具。
6、配套服务设施齐全,特设会员俱乐部
6.1、康体设施:游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。6.
2、咖啡厅、餐厅。
6.3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。
7、物业管理
聘请国外知名物业公司进行管理,同时提供多项有偿服务,如:送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。
2、便利的交通
地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2公里。
3、独特的生态旅游环境
北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。
五、项目价格优势
“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地,是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主,地区规划实现后,可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后,项目价格提高还有潜力。
六、该项目经营策划
1、项目定位 1.
1、项目定位依据
1.1.
1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程
北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件,确定了“以绿引资,引资开发,开发建绿,以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动,温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点 1.1.
2、中国正式加入WTO对本地区的影响
据悉,全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处,随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进,跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员,尤其美国、欧州发达国家的高级经理,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。
1.1.
3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。
1.1.
4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。1.1.
5、私营企业业主
随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。1.
2、定位设计
1.2.
1、构思的原点:缔造“真豪宅”,展现高尚生活的家居。
1.2.
2、真豪宅理念:不是要用最贵的建材堆砌,而是要有创新的建筑设计理念,每一个细节上突显出“名家风范”。
1.2.
3、本可研所应体现的价值
任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值,房屋也不例外,只是这种价值的意义更为富有,它不再仅仅是居住的场所(最基本的含义),而是包含更为广义上的意义:实际价值和心理价值。
2、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和,在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点:
2.1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”;
2.2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。
卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施,而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意,能够博得客户认可,则物业必定热销,所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进,以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。
好的产品终归会受到客户的青睐,得到市场的认可。
3、竞争对策
对于竞争对手的竞争优势,包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用,甚至在细节上进行模仿,以做到取长补短,特别是竞争项目给客户留下的最佳印象,必须在本项目中整合运用。
4、增加项目的附加值
如果要以豪宅品质出现,必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑: 4.
1、丰富专业化设计,聘请国外知名公司参与项目的各项设计,包括: 4.1.
1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。4.1.
2、社区室外环境由境外设计公司设计。
4.1.
3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲,推广时可以冠上该外国事务所名称。4.1.
4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。4.
2、使用高品质的建筑材料及设备包括:
4.2.
1、卫生间采用进口原装高档洁具,例如科勒、摩恩等。
4.2.
2、厨房采用进口成套橱柜、灶具,例如德高丽(DEL TONGOL)。4.2.
3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗,浮法玻璃配可平开上悬的五金件。4.2.
4、小型集中中央空调,实现24小时热水、制冷、采暖。
4.2.
5、综合布线,每户强电按空调、电器、照明三路分线;弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆,建立社区局域网
4.2.
6、。家庭安全系统:每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。
4.2.
7、公共安全系统:社区及大楼周界防范系统;小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统;公共部分设置消防探头,集中消防报警系统。4.2.
8、卫生电线电视接收系统。
4.2.
9、智能化物业管理:三表远程计量,停车、门禁的IC卡系统。
4.3、采用高档次社区服务,规划好会所功能,包括:咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此,本项目可增加卖点。
4.3.
1、高质量的物业产品,使客户产生满意和知足的心理。
4.3.
2、与客户心理上的价值尺度象吻合,通过提供足够的附加价值带来超值感受。4.3.
3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。
总之,塑造卖点的观点是:在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质,名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明:
1.1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查,并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。
1.2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE,建成后全部销售,并由物业管理公司统一经营管理,配套设施自营。1.
3、效益评估贷币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算:
“该项目”可销售面积13。5万平方米,按6500元/平方米,销售收入总额为87750万元。
3、“该项目”总成本:
“该项目”的总成本,主要包括两部分:
3.1、固定成本:主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。
3.2、经营成本:主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为8198万元。
4、“本项目”利润:
4.1、利润:利润=销售收入—总成本=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建设,不仅有经济效益,亦有社会效益,其社会效益主要体现在:
1、“该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所,满足了文化、旅游消费需要,对于繁荣首都经济,促进首都经济建设和城市发展,起了一定的推动作用。第十二章 结论
一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目,既加快了北京城市建设的发展,又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。
从评价方案的分析可以看出,“该项目”具有较好的经济效益。
第五章 物料消耗与供应
一、建筑材料
“该项目”建筑内容为TOWNHOUSE及配套设施,建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等,根据设计规范和本项目的总体规划设计,“该项目”所需的主要建筑材料估算为: 钢材: 8000 吨 水泥: 20000吨 木材: 300 立方米
二、主要设备
“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE及配套设施,在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施,其所需的主要设备有:
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算,“该项目”水、电、气、热等用量为:
1、用电量:60瓦/平方米,则预测项目用电量为12000 千瓦。
2、用水量:按2升/平方米·日,用水量为40万立方米/日。
3、热力量:按80大卡/小时·平方米计算,则预测用热量为16 百万大卡/小时。第六章 环境保护
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“北京市实施建设项目环境保护管理办法细则”,建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE是北京市建设“温榆河绿色生态走廊”工程,对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气,此外无其它污染源,不存在有害污水和有害垃圾的处理问题,对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中,将采取严格的环境保护措施,严格遵守国家和北京市的环境保护法规。环境保护措施如下:
1、污水:生活污水经化类池,含油污水经隔油池处理后,达到规定的排放标准,污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。
2、生活垃圾:将生活垃圾分类收集,由专门的管理部门专设清洁人员,利用密闭垃圾筒运出,由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声:噪声污染源主要是排风机,停车库的排风、送风系统、发电机等,拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气:因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题,通过在设计时停车库保证车库有一定的容积,采取合理有效的措施,汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化,减少污染影响。
第七章 项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定,采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量,工程建设采用施工监理的方式进行,聘请有经验的建设、监理单位进行监理,确保施工质量为优良。
二、建设进度安排 “该项目”总建筑面积约为15万平方米,预计建设周期为3 年,即从2004年到2007年为建设期,项目建设实施进度为: 1、2004年6 月之前完成前期准备工作。
主要包括:协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。2、2004年7 月至2007年7月为施工工期,竣工验收。
第八章 经营管理方式
一、经营设想
1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式,按照国际通用建设施工条款。
2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验,以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务,使其成为国内具有一流管理水平的企业。第九章 投资估算
一、成本构成
宗地占地338亩,为二类建筑用地,成本由以下几块构成:
1、土地费用
宗地因历史原因,需投入补偿清算费用2000万元 土地方拆迁等补偿费用:3.5万/亩×338=1183万元 小城镇建设费用:1万/亩×338=338万元
农民与乡镇补偿费用:300元/m× *338 =6760万元 其中包含已付土地方费用200万元 总计:投入土地成本10081万元
2、土地出让金
3、其它投入
二、项目设计
方案A:以0.6容积率做中高档TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.6=13.5万m2 销售按6500元/ m2计,13.5×6500=8.78亿元
方案B:以0.8容积率做中低档 TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.8=18万m2 销售按5500元/ m2计,18×5500=9.9亿元 方案C:以1.3容积率做多层带电梯计 ×1000×1.3=29.3万m2 销售按4000元/ m2计,4000×29.3=11.72亿元
三、成本测算: A、以收入最低的方案A设计 项目 总额(万元)标准
1、土地费用
2、土地出让金 100814507 见上表述以200元/m2计
3、建安费用 33750 按建安平米造价2500元/m2
4、勘测费
5、设计费
6、可研方案咨询
7、执照费
8、规划方案咨询 1***
9、基础设施
10、临时水电路 405076 300元/m2
11、监理费
12、质量监督费
13、标底招标费
14、绿化建设费
15、公共配套费
16、市政公用设施费
17、不可预见费 ***501890 合计 58580
固定成本合计58580万元
2、经营成本
项目 总额(万元)标准
销售费用 管理费用财务费用 ***6 销售额2%固定成本8% 合计 8198
3、毛利:销售额-固定成本-经营成本 =87800-58580-8198=21022万元 B、以方案B设计
1、因费用计算以建安费比率计,故分类为: 项目 总额(万元)标准
1、土地费用
2、土地出让金 100814507
3、建安费用 45000 建安单平米2500元
4、其它综合 2070 建安费4.6%
5、基础设施费
6、公共配套
7、市政设施费 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费 2250 建安×5% 合计 71648
2、经营成本
项目 总额(万元)标准
销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额2%固定成本8% 合计 9692
3、毛利:销售额-固定成本-经营成本 =9.9-7.2-1= 1.6亿元 C、以方案C计: 项目 总额(万元)标准
3、土地费用
4、土地出让金 100815860 以建安平米200元/m2计
3、建安费用 43950 1500元/m2计
4、其它综合 2332 建安费4.6%
5、基础设施费
6、公共配套
7、市政设施费 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费 2535 建安×5% 小计 77942
9、销售费用
10、管理费用
11、财务费用 235023506235 销售额×2%×2%固定成本8% 合计 10935
12、毛利: 28323
第十章 项目经营策划
一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述
本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近,分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施,沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看,市场需求还有一定的潜力。
二、TOWNHOUSE市场需求分析
中国正式加入WTO以后,世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处,外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体;北京2008奥运会申办成功以后,据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50%的缺口,届时将会产生潜在购买和租赁客户群体;随着居民收入的不断增加,几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE,已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理,主要分为以下几个层次:
1、外籍购买群体
1.1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员
北京作为中国的首都,汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处,这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓,使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。
1.2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。
2、国内购买群体
2.1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。
2。
2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才
这些人员构成城市的“中产阶级”,他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高,价格优惠和付款方式灵活实惠的,亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。2。
3、私营企业业主
国内经济持续增长,富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。
三、项目市场走向
目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素,除了国家宏观政策外,从项目本身的因素看,最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看,影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是:交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看,影响项目市场和价格的因素除地理位置外,还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2 公里,南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目,该区域别墅项目具有较高的市场知名度。
2、建筑设计
本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,根据不同的户型,设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成,目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。
3、环境设计
将请国外专业公司设计绿化园艺广场,饰以精美的雕塑,引入水流,采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间,根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间,动静分开,功能分明,使用率高。
5、室内设施及功能
5.1、充分引入智能化概念。综合布结入户,预IDD电话插口,国际卫星电视接收系统,火警烟感报警系统,可视对讲电话,车库防盗系统,周界报警系统,密码防盗门。集中报警。5.
2、分户供冷(暖),便于自主控制温度。5.
3、高档装饰材料,进口高档洗浴洁具。
6、配套服务设施齐全,特设会员俱乐部
6.1、康体设施:游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。6.
2、咖啡厅、餐厅。
6.3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。
7、物业管理
聘请国外知名物业公司进行管理,同时提供多项有偿服务,如:送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。
2、便利的交通
地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2公里。
3、独特的生态旅游环境
北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。
五、项目价格优势
“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地,是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主,地区规划实现后,可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后,项目价格提高还有潜力。
六、该项目经营策划
1、项目定位 1.
1、项目定位依据
1.1.
1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程
北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件,确定了“以绿引资,引资开发,开发建绿,以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动,温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点
1.1.
2、中国正式加入WTO对本地区的影响
据悉,全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处,随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进,跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员,尤其美国、欧州发达国家的高级经理,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。
1.1.
3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。
1.1.
4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。1.1.
5、私营企业业主
随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。1.
2、定位设计
1.2.
1、构思的原点:缔造“真豪宅”,展现高尚生活的家居。
1.2.
2、真豪宅理念:不是要用最贵的建材堆砌,而是要有创新的建筑设计理念,每一个细节上突显出“名家风范”。
1.2.
3、本可研所应体现的价值
任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值,房屋也不例外,只是这种价值的意义更为富有,它不再仅仅是居住的场所(最基本的含义),而是包含更为广义上的意义:实际价值和心理价值。
2、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和,在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点:
2.1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”;
2.2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。
卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施,而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意,能够博得客户认可,则物业必定热销,所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进,以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。
好的产品终归会受到客户的青睐,得到市场的认可。
3、竞争对策
对于竞争对手的竞争优势,包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用,甚至在细节上进行模仿,以做到取长补短,特别是竞争项目给客户留下的最佳印象,必须在本项目中整合运用。
4、增加项目的附加值
如果要以豪宅品质出现,必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑: 4.
1、丰富专业化设计,聘请国外知名公司参与项目的各项设计,包括: 4.1.
1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。4.1.
2、社区室外环境由境外设计公司设计。
4.1.
3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲,推广时可以冠上该外国事务所名称。4.1.
4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。4.
2、使用高品质的建筑材料及设备包括:
4.2.
1、卫生间采用进口原装高档洁具,例如科勒、摩恩等。
4.2.
2、厨房采用进口成套橱柜、灶具,例如德高丽(DEL TONGOL)。4.2.
3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗,浮法玻璃配可平开上悬的五金件。4.2.
4、小型集中中央空调,实现24小时热水、制冷、采暖。
4.2.
5、综合布线,每户强电按空调、电器、照明三路分线;弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆,建立社区局域网
4.2.
6、。家庭安全系统:每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。
4.2.
7、公共安全系统:社区及大楼周界防范系统;小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统;公共部分设置消防探头,集中消防报警系统。4.2.
8、卫生电线电视接收系统。
4.2.
9、智能化物业管理:三表远程计量,停车、门禁的IC卡系统。
4.3、采用高档次社区服务,规划好会所功能,包括:咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此,本项目可增加卖点。
4.3.
1、高质量的物业产品,使客户产生满意和知足的心理。
4.3.
2、与客户心理上的价值尺度象吻合,通过提供足够的附加价值带来超值感受。4.3.
3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。
总之,塑造卖点的观点是:在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质,名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明:
1.1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查,并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。
1.2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE,建成后全部销售,并由物业管理公司统一经营管理,配套设施自营。1.
3、效益评估贷币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算: “该项目”可销售面积13。5万平方米,按6500元/平方米,销售收入总额为87750万元。
3、“该项目”总成本:
“该项目”的总成本,主要包括两部分:
3.1、固定成本:主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。
3.2、经营成本:主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为8198万元。
4、“本项目”利润:
4.1、利润:利润=销售收入—总成本=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建设,不仅有经济效益,亦有社会效益,其社会效益主要体现在:
1、“该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所,满足了文化、旅游消费需要,对于繁荣首都经济,促进首都经济建设和城市发展,起了一定的推动作用。第十二章 结论
一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目,既加快了北京城市建设的发展,又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。
从评价方案的分析可以看出,“该项目”具有较好的经济效益。
第十章 项目经营策划
一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述
本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近,分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施,沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看,市场需求还有一定的潜力。
二、TOWNHOUSE市场需求分析
中国正式加入WTO以后,世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处,外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体;北京2008奥运会申办成功以后,据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50%的缺口,届时将会产生潜在购买和租赁客户群体;随着居民收入的不断增加,几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE,已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理,主要分为以下几个层次:
1、外籍购买群体
1.1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员 北京作为中国的首都,汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处,这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓,使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。
1.2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。
2、国内购买群体
2.1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。
2。
2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才
这些人员构成城市的“中产阶级”,他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高,价格优惠和付款方式灵活实惠的,亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。2。
3、私营企业业主
国内经济持续增长,富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。
三、项目市场走向
目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素,除了国家宏观政策外,从项目本身的因素看,最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看,影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是:交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看,影响项目市场和价格的因素除地理位置外,还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2 公里,南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目,该区域别墅项目具有较高的市场知名度。
2、建筑设计
本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,根据不同的户型,设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成,目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。
3、环境设计 将请国外专业公司设计绿化园艺广场,饰以精美的雕塑,引入水流,采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间,根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间,动静分开,功能分明,使用率高。
5、室内设施及功能
5.1、充分引入智能化概念。综合布结入户,预IDD电话插口,国际卫星电视接收系统,火警烟感报警系统,可视对讲电话,车库防盗系统,周界报警系统,密码防盗门。集中报警。5.
2、分户供冷(暖),便于自主控制温度。5.
3、高档装饰材料,进口高档洗浴洁具。
6、配套服务设施齐全,特设会员俱乐部
6.1、康体设施:游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。6.
2、咖啡厅、餐厅。
6.3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。
7、物业管理
聘请国外知名物业公司进行管理,同时提供多项有偿服务,如:送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。
2、便利的交通
地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2公里。
3、独特的生态旅游环境
北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。
五、项目价格优势
“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地,是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主,地区规划实现后,可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后,项目价格提高还有潜力。
六、该项目经营策划
1、项目定位 1.
1、项目定位依据
1.1.
1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程 北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件,确定了“以绿引资,引资开发,开发建绿,以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动,温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点
1.1.
2、中国正式加入WTO对本地区的影响
据悉,全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处,随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进,跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员,尤其美国、欧州发达国家的高级经理,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。
1.1.
3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。
1.1.
4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。1.1.
5、私营企业业主
随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。1.
2、定位设计
1.2.
1、构思的原点:缔造“真豪宅”,展现高尚生活的家居。
1.2.
2、真豪宅理念:不是要用最贵的建材堆砌,而是要有创新的建筑设计理念,每一个细节上突显出“名家风范”。
1.2.
3、本可研所应体现的价值
任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值,房屋也不例外,只是这种价值的意义更为富有,它不再仅仅是居住的场所(最基本的含义),而是包含更为广义上的意义:实际价值和心理价值。
2、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和,在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点:
2.1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”;
2.2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。
卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施,而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意,能够博得客户认可,则物业必定热销,所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进,以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。
好的产品终归会受到客户的青睐,得到市场的认可。
3、竞争对策
对于竞争对手的竞争优势,包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用,甚至在细节上进行模仿,以做到取长补短,特别是竞争项目给客户留下的最佳印象,必须在本项目中整合运用。
4、增加项目的附加值
如果要以豪宅品质出现,必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑: 4.
1、丰富专业化设计,聘请国外知名公司参与项目的各项设计,包括: 4.1.
1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。4.1.
2、社区室外环境由境外设计公司设计。
4.1.
3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲,推广时可以冠上该外国事务所名称。4.1.
4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。4.
2、使用高品质的建筑材料及设备包括:
4.2.
1、卫生间采用进口原装高档洁具,例如科勒、摩恩等。
4.2.
2、厨房采用进口成套橱柜、灶具,例如德高丽(DEL TONGOL)。4.2.
3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗,浮法玻璃配可平开上悬的五金件。4.2.
4、小型集中中央空调,实现24小时热水、制冷、采暖。
4.2.
5、综合布线,每户强电按空调、电器、照明三路分线;弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆,建立社区局域网
4.2.
6、。家庭安全系统:每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。
4.2.
7、公共安全系统:社区及大楼周界防范系统;小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统;公共部分设置消防探头,集中消防报警系统。4.2.
8、卫生电线电视接收系统。
4.2.
9、智能化物业管理:三表远程计量,停车、门禁的IC卡系统。
4.3、采用高档次社区服务,规划好会所功能,包括:咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此,本项目可增加卖点。
4.3.
1、高质量的物业产品,使客户产生满意和知足的心理。
4.3.
2、与客户心理上的价值尺度象吻合,通过提供足够的附加价值带来超值感受。4.3.
3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。
总之,塑造卖点的观点是:在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质,名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明:
1.1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查,并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。
1.2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE,建成后全部销售,并由物业管理公司统一经营管理,配套设施自营。1.
3、效益评估贷币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算:
“该项目”可销售面积13。5万平方米,按6500元/平方米,销售收入总额为87750万元。
3、“该项目”总成本:
“该项目”的总成本,主要包括两部分:
3.1、固定成本:主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。
3.2、经营成本:主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为8198万元。
4、“本项目”利润:
4.1、利润:利润=销售收入—总成本=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建设,不仅有经济效益,亦有社会效益,其社会效益主要体现在:
1、“该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所,满足了文化、旅游消费需要,对于繁荣首都经济,促进首都经济建设和城市发展,起了一定的推动作用。第十二章 结论
一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目,既加快了北京城市建设的发展,又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。
从评价方案的分析可以看出,“该项目”具有较好的经济效益。
第二篇:房地产开发项目建议书(案例)
房地产开发项目建议书
目录
第一章、项目概述
第二章、项目名称和选址
第三章、项目规划建设方案
第四章、项目建设条件
第五章、物料消耗与供应
第六章、环境保护
第七章、项目建设周期与日程安排
第八章、经营管理方式
第九章、投资估算
第十章、项目经营策划
第十一章、效益评价
第十二章、结论
第一章 项目概述
一、项目背景
为落实《北京城市整体规划》,加快规划市区绿化隔离地区建设,推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程,促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件,确定了“以绿引资,引资开发,开发建绿,以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动,特别是中国正式加入WTO、北京2008奥运会申办成功,温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域,商机无限。
由北京XX房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目(以下简称“该项目”)。
二.项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村,规划用地性为二类居住用地,可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩,北侧尚有400亩规划二类居住用地,因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线,东临后沙峪玉马教练场,西南侧为后沙峪镇罗马湖,交通便捷。
2、项目概况
宗地由后沙峪政府与北京XX经济开发公司于1993年签订合作协议,历经十年,北京XX公司于1996年取得顺义政府核发的国有土地使用证。2000年10月13日,XX公司与北京XX房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由XX公司对其175亩地进行土地变性,计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。
3、合作方式
由我方出面与XX公司签订协议,该公司负责解除与XX公司的合作合同,与后沙峪镇政府的合作合同,此部分费用为1350万元(含200万元付政府定金),由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。
三、项目建设单位
1、项目公司名称:北京XX房地产开发有限公司。
2、公司经营范围:
在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容: “该项目”开发建设总建筑面积约13.5万平方米。建设内容为TOWNHOUS低密度住宅和配套设施。“该项目”由北京当代投资集团有限公司投入全部建设资金。
四、可行性研究报告编制
1、编制单位:
由北京XX古德房地产开发有限公司编制北京顺义后沙峪项目可行性研究报告。
2、编制依据:
2.1、北京市政府文件:京政办发(1994)7号。2.
2、北京市政府文件:京政办发(1996)55号。2.
3、北京市政府文件:京政办发(2000)12号。2.
4、北京市政府文件:京政办发(2000)20号。2.
5、北京市政府文件:京政办发(2001)31号。
2.6、温榆河流域住宅项目市场调查资料。
第二章 项目名称和选址
一、项目名称:北京顺义后沙峪 ————————项目。
二、地理位置:“该项目”位于顺义区后沙峪镇马头村北
三、项目占地面积:占地面积约22公顷(22万平方米)。
四、项目用地现状:项目用地范围内为瓜田。
第三章 项目规划建设方案
一、项目建设内容:
“该项目”建设内容为低密度TOWNHOUSE项目及配套设施等。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积: 22万平方米。
2、总建筑面积: 15.5万平方米。
3、居住建筑面积: 13.5万平方米。
4、配套公建建筑面积: 1.5万平方米。
5、非配套公建建筑面积:0.5万平方米。
6、建筑高度:高度控制在12米以内。
7、居住总人口: 约1000人。
8、居住总户数: 约 300 户
9、建筑层数: 地上三层,地下一层。
10、绿化率: 60%。
三、项目规划设计特色。
1、规划设计:
在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国,意大利,加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术,体现首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求,同时也必须适合北京总体规划要求,既能突出自己,又能与周围环境相协调。
2、设施、设备、材料:
“该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。
3、绿化: “该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施,为入住TOWNHOUSE的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。
第四章 项目建设条件
一、地理条件:
“该项目”位于顺义区后沙峪镇(马头村)。其北邻机场联络高速;东邻后沙峪村;南邻马头村,占地面积约22公顷。地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“该项目”目前大市政条件不足,由于周围已经建成一批TOWNHOUSE和别墅项目,特别随着北京市加快绿化隔离地区建设,加大了对该区域市政投资,因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。
第五章 物料消耗与供应
一、建筑材料
“该项目”建筑内容为TOWNHOUSE及配套设施,建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等,根据设计规范和本项目的总体规划设计,“该项目”所需的主要建筑材料估算为: 钢材: 8000 吨 水泥: 20000吨 木材: 300 立方米
二、主要设备
“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE及配套设施,在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施,其所需的主要设备有:
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应 根据初步计算,“该项目”水、电、气、热等用量为:
1、用电量:60瓦/平方米,则预测项目用电量为12000 千瓦。
2、用水量:按2升/平方米·日,用水量为40万立方米/日。
3、热力量:按80大卡/小时·平方米计算,则预测用热量为16 百万大卡/小时。
第六章 环境保护
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“北京市实施建设项目环境保护管理办法细则”,建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE是北京市建设“温榆河绿色生态走廊”工程,对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气,此外无其它污染源,不存在有害污水和有害垃圾的处理问题,对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中,将采取严格的环境保护措施,严格遵守国家和北京市的环境保护法规。
环境保护措施如下:
1、污水:生活污水经化类池,含油污水经隔油池处理后,达到规定的排放标准,污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。
2、生活垃圾:将生活垃圾分类收集,由专门的管理部门专设清洁人员,利用密闭垃圾筒运出,由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声:噪声污染源主要是排风机,停车库的排风、送风系统、发电机等,拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气:因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题,通过在设计时停车库保证车库有一定的容积,采取合理有效的措施,汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化,减少污染影响。
第七章 项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定,采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量,工程建设采用施工监理的方式进行,聘请有经验的建设、监理单位进行监理,确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“该项目”总建筑面积约为15万平方米,预计建设周期为3 年,即从2004年到2007年为建设期,项目建设实施进度为: 1、2004年6 月之前完成前期准备工作。
主要包括:协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。2、2004年7 月至2007年7月为施工工期,竣工验收。
第八章 经营管理方式
一、经营设想
1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式,按照国际通用建设施工条款。
2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验,以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务,使其成为国内具有一流管理水平的企业。
第九章 投资估算
一、成本构成
宗地占地338亩,为二类建筑用地,成本由以下几块构成:
1、土地费用
宗地因历史原因,需投入补偿清算费用2000万元 土地方拆迁等补偿费用:3.5万/亩×338=1183万元 小城镇建设费用:1万/亩×338=338万元
农民与乡镇补偿费用:300元/m× *338 =6760万元 其中包含已付土地方费用200万元 总计:投入土地成本10081万元
2、土地出让金
3、其它投入
二、项目设计
方案A:以0.6容积率做中高档TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.6=13.5万m2 销售按6500元/ m2计,13.5×6500=8.78亿元
方案B:以0.8容积率做中低档 TOWNHOUSE项目预计 ×1000×0.8=18万m2 销售按5500元/ m2计,18×5500=9.9亿元 方案C:以1.3容积率做多层带电梯计
×1000×1.3=29.3万m2 销售按4000元/ m2计,4000×29.3=11.72亿元
三、成本测算:
A、以收入最低的方案A设计
项目 总额(万元)标准
1、土地费用
2、土地出让金 100814507 见上表述以200元/m2计
3、建安费用 33750 按建安平米造价2500元/m2
4、勘测费
5、设计费
6、可研方案咨询
7、执照费
8、规划方案咨询 1***
9、基础设施
10、临时水电路 405076 300元/m2
11、监理费
12、质量监督费
13、标底招标费
14、绿化建设费
15、公共配套费
16、市政公用设施费
17、不可预见费 ***501890 合计 58580 固定成本合计58580万元
2、经营成本
项目 总额(万元)标准
销售费用 管理费用财务费用 ***6 销售额2%固定成本8% 合计 8198
3、毛利:销售额-固定成本-经营成本 =87800-58580-8198=21022万元
B、以方案B设计
1、因费用计算以建安费比率计,故分类为: 项目 总额(万元)标准
1、土地费用
2、土地出让金 100814507
3、建安费用 45000 建安单平米2500元
4、其它综合 2070 建安费4.6%
5、基础设施费
6、公共配套
7、市政设施费 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费 2250 建安×5% 合计 71648
2、经营成本
项目 总额(万元)标准
销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额2%固定成本8% 合计 9692
3、毛利:销售额-固定成本-经营成本 =9.9-7.2-1= 1.6亿元 C、以方案C计:
项目 总额(万元)标准
3、土地费用
4、土地出让金 100815860 以建安平米200元/m2计
3、建安费用 43950 1500元/m2计
4、其它综合 2332 建安费4.6%
5、基础设施费
6、公共配套
7、市政设施费 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费 2535 建安×5% 小计 77942
9、销售费用
10、管理费用
11、财务费用 235023506235 销售额×2%×2%固定成本8% 合计 10935
12、毛利: 28323
第十章 项目经营策划
一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述
本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近,分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施,沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看,市场需求还有一定的潜力。
二、TOWNHOUSE市场需求分析
中国正式加入WTO以后,世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处,外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体;北京2008奥运会申办成功以后,据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50%的缺口,届时将会产生潜在购买和租赁客户群体;随着居民收入的不断增加,几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE,已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理,主要分为以下几个层次:
1、外籍购买群体
1.1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员 北京作为中国的首都,汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处,这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓,使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。1.
2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。
2、国内购买群体
2.1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。
2。
2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才
这些人员构成城市的“中产阶级”,他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高,价格优惠和付款方式灵活实惠的,亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。2。
3、私营企业业主
国内经济持续增长,富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。
三、项目市场走向
目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素,除了国家宏观政策外,从项目本身的因素看,最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看,影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是:交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看,影响项目市场和价格的因素除地理位置外,还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2 公里,南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目,该区域别墅项目具有较高的市场知名度。
2、建筑设计
本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,根据不同的户型,设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成,目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。
3、环境设计
将请国外专业公司设计绿化园艺广场,饰以精美的雕塑,引入水流,采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间,根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间,动静分开,功能分明,使用率高。
5、室内设施及功能
5.1、充分引入智能化概念。综合布结入户,预IDD电话插口,国际卫星电视接收系统,火警烟感报警系统,可视对讲电话,车库防盗系统,周界报警系统,密码防盗门。集中报警。5.
2、分户供冷(暖),便于自主控制温度。5.
3、高档装饰材料,进口高档洗浴洁具。
6、配套服务设施齐全,特设会员俱乐部
6.1、康体设施:游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。6.
2、咖啡厅、餐厅。
6.3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。
7、物业管理
聘请国外知名物业公司进行管理,同时提供多项有偿服务,如:送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。
2、便利的交通
地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2公里。
3、独特的生态旅游环境
北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。
五、项目价格优势
“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地,是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主,地区规划实现后,可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后,项目价格提高还有潜力。
六、该项目经营策划
1、项目定位
1.1、项目定位依据
1.1.
1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程
北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件,确定了“以绿引资,引资开发,开发建绿,以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动,温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点
1.1.
2、中国正式加入WTO对本地区的影响 据悉,全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处,随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进,跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员,尤其美国、欧州发达国家的高级经理,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。
1.1.
3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。
1.1.
4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。1.1.
5、私营企业业主
随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。1.
2、定位设计
1.2.
1、构思的原点:缔造“真豪宅”,展现高尚生活的家居。
1.2.
2、真豪宅理念:不是要用最贵的建材堆砌,而是要有创新的建筑设计理念,每一个细节上突显出“名家风范”。1.2.
3、本可研所应体现的价值
任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值,房屋也不例外,只是这种价值的意义更为富有,它不再仅仅是居住的场所(最基本的含义),而是包含更为广义上的意义:实际价值和心理价值。
2、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和,在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点: 2.
1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”;
2.2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施,而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意,能够博得客户认可,则物业必定热销,所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进,以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。好的产品终归会受到客户的青睐,得到市场的认可。
3、竞争对策
对于竞争对手的竞争优势,包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用,甚至在细节上进行模仿,以做到取长补短,特别是竞争项目给客户留下的最佳印象,必须在本项目中整合运用。
4、增加项目的附加值
如果要以豪宅品质出现,必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑: 4.
1、丰富专业化设计,聘请国外知名公司参与项目的各项设计,包括: 4.1.
1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。4.1.
2、社区室外环境由境外设计公司设计。
4.1.
3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲,推广时可以冠上该外国事务所名称。4.1.
4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。4.
2、使用高品质的建筑材料及设备包括:
4.2.
1、卫生间采用进口原装高档洁具,例如科勒、摩恩等。
4.2.
2、厨房采用进口成套橱柜、灶具,例如德高丽(DEL TONGOL)。4.2.
3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗,浮法玻璃配可平开上悬的五金件。4.2.
4、小型集中中央空调,实现24小时热水、制冷、采暖。
4.2.
5、综合布线,每户强电按空调、电器、照明三路分线;弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆,建立社区局域网 4.2.
6、。家庭安全系统:每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。
4.2.
7、公共安全系统:社区及大楼周界防范系统;小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统;公共部分设置消防探头,集中消防报警系统。4.2.
8、卫生电线电视接收系统。
4.2.
9、智能化物业管理:三表远程计量,停车、门禁的IC卡系统。
4.3、采用高档次社区服务,规划好会所功能,包括:咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此,本项目可增加卖点。4.3.
1、高质量的物业产品,使客户产生满意和知足的心理。
4.3.
2、与客户心理上的价值尺度象吻合,通过提供足够的附加价值带来超值感受。4.3.
3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。
总之,塑造卖点的观点是:在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质,名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明: 1.
1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查,并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。1.
2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE,建成后全部销售,并由物业管理公司统一经营管理,配套设施自营。1.
3、效益评估贷币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算:
“该项目”可销售面积13。5万平方米,按6500元/平方米,销售收入总额为87750万元。
3、“该项目”总成本:
“该项目”的总成本,主要包括两部分:
3.1、固定成本:主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。
3.2、经营成本:主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为8198万元。
4、“本项目”利润:
4.1、利润:利润=销售收入—总成本=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建设,不仅有经济效益,亦有社会效益,其社会效益主要体现在:
1、“该项目”建设为北京温榆河流域提供了一定数量的TOWNHOUSE与旅游服务场所,满足了文化、旅游消费需要,对于繁荣首都经济,促进首都经济建设和城市发展,起了一定的推动作用。
第十二章 结论
一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目,既加快了北京城市建设的发展,又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。从评价方案的分析可以看出,“该项目”具有较好的经济效益。
第三篇:房地产开发项目建议书
东 宏 时 代 广 场 项 目 建 议 书
目录
第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应
第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述
一、项目背景
为了响应政府号召,推动城市发展新进程,促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展,打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场,新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设,东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点.东宏时代广场位于新城核心区中心商圈,地理位置优越,商机无限。
二、项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于铜梁新城核心区,规划用地性为商住建设用地,可用来开发中高层居住性建筑和商业,宗地面积为100亩,位于金龙大道与中心路交汇处,四周为建设中城市商圈及大型住宅区,地理位置优越、交通便捷。
2、项目概况 项目名称:时代广场
建设地点:铜梁区中兴东路788号
建设规模: 29.11万㎡
占地面积:100亩
容积率:3.0
绿地率:50%
建筑密度:60%
2、项目提出的理由和过程:
东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号,处于铜梁新城核心区商圈,随着城市发展需要,传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程,且人们出行、消费等生活习惯的改变,急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式,为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件,市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体,高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体,项目选址交通方便,建设条件基本具备,待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。
3、建筑设计指导思想和原则
项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本,创建和谐社会”作为核心理念,把打造商业新中心放在首位,进一步完善城市生活配套设施,创造出高质量的生态景观环境,形成独特的商业格局,另一方面还遵循节约土地资源的原则,充分利用拟建项目的现有地形特征,合理布置用地和交通网络,形成具有区域特色的空间结构,规划五星级酒店与大型购物中心相结合,考
虑城市新形象及市民购物的需要,树立“城市商业新中心”的形象。
三、项目建设单位
1、项目公司名称:重庆东宏地产(集团)有限公司。
2、公司经营范围:
在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容:
“时代广场”开发建设总建筑面积约29.11万平方米。建设内容为五星级酒店、商业购物中心、高档公寓楼及写字楼。“该项目由重庆东宏地产(集团)有限公司投入全部建设资金。
第二章、项目名称和选址
一、项目名称:时代广场。
二、地理位置:铜梁区中兴东路788号。
三、项目占地面积:占地面积约100亩。
四、项目用地现状:项目用地范围内为商住建设用地。第三章、项目规划建设方案
一、项目建设内容:
“时代广场”建设内容为高层居住性建筑及商业设施等。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积:100亩。
2、总建筑面积: 29.11 万平方米。
3、住宅建筑面积:4.4万平方米
4、写字楼建筑面积:1.4万平方米
5、五星级酒店建筑面积:7万平方米
6、商业建筑面积:11.61万平方米
7、地下室建筑面积:4.7万平方米
8、居住总人口: 约1280人。
9、居住总户数: 约 640 户
10、建筑层数: 地上23层。
11、绿化率:5%。
三、项目规划设计特色。
在规划设计上拟聘请重庆市设计院通过招、投标形式参与“时代广场”建筑、景观、人文等规划设计工作。“时代广场”力求吸收当今先进的建筑艺术,体现商业新风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化商业、酒店、住宅的各项使用要求,同时也必须适合铜梁区总体规划要求,既能突出自己,又能与周围环境相协调。项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本,创建和谐社会”作为核心理念,把城市风貌及环境设计放在首位,进一步完善公共服务设施,创造出高质量的景观环境,形成独特的风格。
第四章、项目建设条件
一、地理条件:
“时代广场”位于铜梁新城核心区中兴东路788号。位于核心区商圈,地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“时代广场”位于中心路与金龙大道两条城市主干道交汇处,周围同时开建多个大型商业中心及已经建成多个住宅小区,占据城市主干道,所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。
第五章、物料消耗与供应
一、建筑材料
“时代广场”建筑内容为高层与多层居住性建筑及商业设施,建筑结构为框架结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖等,根据设计规范和本项目的总体规划设计,“时代广场”所需的主要建筑材料估算为: 钢材: 7000吨 水泥: 6000吨
粘土空心砖:50000立方米
二、主要设备
“时代广场”的建设内容为高层居住性建筑及商业设施,在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施,其所需的主要设备有:消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算,“时代广场”水、电、气、热等用量为:
1、用电量:100瓦/平方米,则预测项目用电量为29000 千瓦。
2、用水量:按2升/平方米·日,用水量为582升/日。
3、热力量:按150大卡/小时·平方米计算,则预测用热量为44百万大卡/小时。
第六章、项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“时代广场”建设按照铜梁区有关建设工程招标、投标的有关规定,采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量,工程建设采用施工监理的方式进行,聘请有经
验的建设、监理单位进行监理,确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“时代广场”总建筑面积约为29.11万平方米,预计建设周期为3 年,即从2013年到2016年为建设期,项目建设实施进度为: 1、2013年12 月之前完成前期准备工作。
主要包括:协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计、三通一平、工程招投标等。2、2014年1月至2016年4月为施工工期,竣工验收。
第七章、投资估算及资金筹措
一、成本构成
宗地占地约100亩,为商住建设用地,成本由以下几块构成:
1、土地费用
2000万元
2、规划设计成本
1000万元
3、建安成本
29110万元
4、基础设施投入
14500万元
5、其他投入
35000万元
二、成本测算:
1、土地费用总计100亩土地为2000万元。
2、规划设计费用按照35元/m2计,合计为1000万元。
3、建安费用按建安平米造价1000元/m2计算,共计需投入29110万元。
4、基础设施(含机电、外装、景观等)投入按500元/m2计,共计需投入14500万元。
5、其他投入(含配套、税费、装饰工程等)约为35000万元。
6、以上成本共计约81610万元。
三、资金筹措
资金是每一个建设项目的重要问题,工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。随着项目的不断推进,资金不断增值,用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价值。因此如何筹措和管理资金,是一个重要的问题。本项目总投资为81610万元,一次性开发建设,资金来源为自筹。第八章、资源开发及综合利用分析
一、资源开发方案
为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》,做好固定资产投资项目的节能和审查工作,建筑节能是建筑业贯彻可
持续发展战略,执行国家节约能源,保护环境基本国策的重要工作,也是建筑技术发展的大趋势。《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告,应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设,应当遵守合理用能标准和节能设计规范,应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品,提高保温隔热性能,减少采暖、制冷、照明的能耗”。随着城市化发展速度加快,加大城市基础设施建设,大批工程项目相继投入运营,既提高了城市品味,完善了城市基础建设,同时也占用了大量的土地资源。合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地,在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下,兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展,该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等,周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷,完全能够满足项目建设所需的全部材料供给,工程项目建设用材本着就地取材的原则,提倡开发新型环保节能材料,综合利用工业废料,增值降能。
二、资源利用方案
拟建项目主要开发资源为土地,主要耗用能源为煤、水、电
等能源,拟建项目因采用集中供热,更利于建筑节能,供水管网合理布置,与市政主管道有效对接,采用箱式变压器,既美观,占地面积又小,节地作用十分明显。
三、资源节约措施
建筑节能是能源节约的重点领域,该项目在规划设计中注重以下问题:
1、在施工过程中,应严格执行住宅建筑和公共建筑节能65%的要求。
2、在结构设计中采用空心砖、现浇结构。
3、采用双玻窗,增大供热保暖系统。
4、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。第九章、生态环境影响分析
该项目建成后,污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾,项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物,具体治理措施为:
一、污水:生活污水经化类池,含油污水经隔油池处理后,达到规定的排放标准,污水排放将严格执行国家和重庆市的有关规定和标准。
二、生活垃圾:将生活垃圾分类收集,由专门的管理部门专
设清洁人员,利用密闭垃圾筒运出,由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
三、噪声:噪声污染源主要是排风机,停车库的排风、送风系统、发电机等,拟优先选择低噪声的设备。
四、汽车废气:因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题,通过在设计时停车库保证车库有一定的容积,采取合理有效的措施,汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化,减少污染影响。
五、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。在设备和装置上采用减振和隔音措施,使噪声达到国家标准,产生的扬尘予以洒水降尘,并控制施工时间,同时建临时围墙,从而避免了尘土飞扬,施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门统一清理。
第十章、经济影响分析
一、经济费用效益
该项目为房地产开发项目,项目建设不具有垄断特征,不涉及国家安全,项目建设资金全部由投资企业自筹解决,项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得,项目建设符合产业政策,与当地政府有关政策不相冲突,项目建设主要产品为住宅和
商业,不属于非市场属性的公共产品。该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展,对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用,项目建成后将改善城市形象,进一步带动相关产业的发展,促进南充市的经济和社会的发展,刺激社区商业、服务业的发展,为当地的产业发展带来商机,吸引更多的投资商,对铜梁区的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。
二、社会效益分析
该项目完工投入运营后将能满足1300人居住,部分居民的住房及生活条件有了较大的改善,重点是改变了整个铜梁新城核心区的城市风貌,紧跟新型城市化发展步伐,提高了城市的品味。第十一章、结论
综上所述,东宏时代广场项目建设条件具备,投资构成合理,符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划,符合国家宏观调控政策,符合并合理有效的开发和利用资源,经济和社会效益显著,适应社会发展趋势。
重庆东宏地产(集团)有限公司
2013-3-28
第四篇:房地产开发项目建议书
金 域 西 城 开 发 项 目 建 议 书
目录
第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应
第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述
一、项目背景
为了响应政府号召,实施工业集中生产,推动城市发展新进程,促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展,打造区域新中心。南充市嘉陵区拆迁原嘉美印染厂,新建商业集中区。随着南充市金域西城工程的建设,嘉陵区金域西城的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点.金域西城位于嘉陵城区中心,地理位置优越,商机无限。二.项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于嘉陵区中心,规划用地性为商住建设用地,可用来开发中高层低密度居住性建筑和商业。宗地面积为46.7亩。宗地位于陈寿大道,与交警三大队为邻,距市核心商业区直线距离800米,四周为成熟住宅区,且位居入城主通道,交通便捷。
2、项目概况
1、拟建项目概况: 项目名称:金域西城
建设地点:陈寿路
建设规模: 10.2万㎡
占地面积:46.7亩
容积率:2.12 绿地率:30% 建筑密度:35%
2、项目提出的理由和过程:
金域西城位于陈寿路,该位置为成熟生活区,且紧邻市中心核心商业区,工厂再此已显得格格不入,且现工厂设备陈旧,污染严重,土地总面积46.7亩,随着城市发展需要,治理环境的问题已日渐突出,且工业与生活区交混将给市民带来极大地危害,现本市已基本形成工业集中生产区,嘉美印染厂新址也基本建设完成。为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件,市政府决定在嘉美印染厂原址新建一个以商业为主,住宅为辅的新商业分中心。项目选址交通方便,建设条件基本具备,待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。
3、建筑设计指导思想和原则
项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本,创建和谐社会”作为核心理念,把打造商业新中心放在首位,进一步
完善城市生活配套设施,创造出高质量的生态景观环境,形成独特的商业格局,另一方面还遵循节约土地资源的原则,充分利用拟建项目的现有地形特征,合理布置用地和交通网络,形成具有区域特色的空间结构,规划中考虑居住区内各组团、单位乃至户室的采光、通风以及景观效果的均好性,尤其考虑市民购物的需要,树立“商业新中心”形象。
三、项目建设单位
1、项目公司名称:南充联兴实业开发有限公司。
2、公司经营范围:
在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容:
“金域西城”开发建设总建筑面积约10.2万平方米。建设内容为低密度住宅和商业配套设施。“金域西城”由南充联兴实业开发有限公司投入全部建设资金。
第二章、项目名称和选址
一、项目名称:金域西城。
二、地理位置:“金域西城”位于陈寿路。
三、项目占地面积:占地面积约46.7亩。
四、项目用地现状:项目用地范围内为商住建设用地。第三章、项目规划建设方案
一、项目建设内容:
“金域西城”建设内容为高层低密度居住性建筑及商业设施等。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积:46.7亩。
2、总建筑面积: 10.2 万平方米。
3、住宅建筑面积:4万平方米
4、商业建筑面积:2.5万平方米
5、地下室建筑面积:3.7万平方米
3、居住总人口: 约1500人。
4、居住总户数: 约 500 户
5、建筑层数: 地上18层。
6、绿化率:30%。
三、项目规划设计特色。
1、规划设计:
在规划设计上拟聘请知名设计大师通过招、投标形式参与“金域
西城”建筑、景观、人文等规划设计工作。“金域西城”力求吸收当今先进的建筑艺术,体现商业新风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化商业、住宅的各项使用要求,同时也必须适合南充市总体规划要求,既能突出自己,又能与周围环境相协调。项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本,创建和谐社会”作为核心理念,把环境设计放在首位,进一步完善公共服务设施,创造出高质量的景观环境,形成独特的农村格局。
第四章、项目建设条件
一、地理条件:
“金域西城”位于嘉陵区陈寿路。巨南充市中心约800米,地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“金域西城”位于成熟生活区,周围已经建成多个住宅小区,且紧邻交警3大队,占据城市主干道,“金域西城”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。
第五章、物料消耗与供应
一、建筑材料
“金域西城”建筑内容为高层低密度居住性建筑及商业设施,建筑结构为框架结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖、木材等,根据设计规范和本项目的总体规划设计,“金域西城”所需的主要建筑材料估算为: 钢材: 2100吨 水泥: 2000吨 木材:60 立方米
粘土空心砖:16000立方米
二、主要设备
“金域西城”的建设内容为高层低密度居住性建筑及商业设施,在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施,其所需的主要设备有:
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算,“金域西城”水、电、气、热等用量为:
1、用电量:50瓦/平方米,则预测项目用电量为17000 千瓦。
2、用水量:按2升/平方米〃日,用水量为68万立方米/日。
3、热力量:按80大卡/小时〃平方米计算,则预测用热量为27 百万大卡/小时。
第六章、项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“金域西城”建设按照南充市有关建设工程招标、投标的有关规定,采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量,工程建设采用施工监理的方式进行,聘请有经验的建设、监理单位进行监理,确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“金域西城”总建筑面积约为10.2万平方米,预计建设周期为3 年,即从2015年到2018年为建设期,项目建设实施进度为: 1、2014年12 月之前完成前期准备工作。
主要包括:协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 三通一平、工程招投标等。2、2015年1月至2018年4月为施工工期,竣工验收。
第七章、投资估算及资金筹措
一、成本构成
宗地占地约46.7亩,为商住建设用地,成本由以下几块构成:
1、土地费用 16800万元
2、规划设计成本 204万元
3、建安成本 10200万元
4、基础设施投入 3060万元
5、其他投入 3026万元
二、成本测算:
1、土地费用按照目前市值估算为 360万元/亩,总计46.7亩土地为16800万元。
2、规划设计费用按照20元/m2计,合计为204万元。
3、建安费用按建安平米造价1000元/m2计算,共计需投入10200万元。
4、基础设施投入按300元/m2计,共计需投入3060万元。
5、其他投入按照总投入的10%计算约为3026万元。
6、以上成本共计约33290万元。
三、资金筹措
资金是每一个建设项目的重要问题,工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。随着项目的不断推进,资金不断增值,用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价
值。因此如何筹措和管理资金,是一个重要的问题。本项目总投资为33290万元,一次性开发建设,资金来源为自筹。第八章、资源开发及综合利用分析
(一)资源开发方案
为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》,做好固定资产投资项目的节能和审查工作,建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略,执行国家节约能源,保护环境基本国策的重要工作,也是建筑技术发展的大趋势。《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告,应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设,应当遵守合理用能标准和节能设计规范,应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品,提高保温隔热性能,减少采暖、制冷、照明的能耗”。随着城市化发展速度加快,加大城市基础设施建设,大批工程项目相继投入运营,既提高了城市品味,完善了城市基础建设,同时也占用了大量的土地资源。合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地,在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下,兼顾相邻
建筑物及后续开发项目的延续和发展,该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等,嘉陵区周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷,完全能够满足项目建设所需的全部材料供给,工程项目建设用材本着就地取材的原则,提倡开发新型环保节能材料,综合利用工业废料,增值降能。
(二)资源利用方案
拟建项目主要开发资源为土地,主要耗用能源为煤、水、电等能源,拟建项目因采用集中供热,更利于建筑节能,供水管网合理布置,与市政主管道有效对接,采用箱式变压器,既美观,占地面积又小,节地作用十分明显。资源节约措施
1、建筑节能是能源节约的重点领域,该项目在规划设计中注重以下问题:
a、在施工过程中,应严格执行住宅建筑和公共建筑节能65%的要求。
b、在结构设计中采用空心砖、现浇结构。c、采用双玻窗,增大供热保暖系统。d、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。第九章、生态环境影响分析
该项目建成后,污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾,项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物,具体治理措施为:
1、污水:生活污水经化类池,含油污水经隔油池处理后,达到规定的排放标准,污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。
2、生活垃圾:将生活垃圾分类收集,由专门的管理部门专设清洁人员,利用密闭垃圾筒运出,由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声:噪声污染源主要是排风机,停车库的排风、送风系统、发电机等,拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气:因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题,通过在设计时停车库保证车库有一定的容积,采取合理有效的措施,汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化,减少污染影响。
5、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。在设备和装置上采用减振和隔音措施,使噪声达到国家标准,产生的扬尘予以洒水降尘,并控制施工时间,同时建临时围墙,从而避免了尘土飞扬,施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门
统一清理。
第十章、经济影响分析
(一)经济费用效益
该项目为房地产开发项目,项目建设不具有垄断特征,不涉及国家安全,项目建设资金全部由投资企业自筹解决,项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得,项目建设符合产业政策,与当地政府有关政策不相冲突,项目建设主要产品为住宅和商业,不属于非市场属性的公共产品。该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展,对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用,项目建成后将改善城市形象,进一步带动相关产业的发展,促进南充市的经济和社会的发展,刺激社区商业、服务业的发展,为当地的产业发展带来商机,吸引更多的投资商,对南充市的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。
(二)社会效益分析
该项目完工投入运营后将能满足1500人居住,部分居民的住房及生活条件有了较大的改善,改变了小区周边街道一带城市风貌,提高了城市的品味。
第十一章、结论
综上所述,嘉美印染厂住宅小区项目建设条件具备,投资构成合理,符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划,符合国家宏观调控政策,符合并合理有效的开发和利用资源,经济和社会效益显著,适应社会发展趋势。
南充联兴实业开发有限公司
2014-8-29
第五篇:房地产开发项目建议书编制指引(模版)
房地产开发项目建议书编制指引 2008-6-26 10:49:30 作者:未知城市规划及发展简述项目决策背景及摘要
2.1外部环境
1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等;
2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;
3)项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素
1)项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般3至5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
2)公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况
3.1宗地位置
3.2宗地现状
四至范围,地势比较,地面现状,现有居民情况,地下情况,土地的完整性,地质情况。
3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境
3.5大市政配套
3.6规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。
3.7土地价格
3.8土地升值潜力初步评估
3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势;各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会;产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征;产品定位及建议。主要经营指标分析
开发建设期间计划分析;购置土地的资金来源计划分析;营销计划分析;成本、费用、税务分析;赢利能力分析。结论和建议