土地变性的问题

第一篇：土地变性的问题

土地变性的问题

我公司（房地产公司）名下有一宗划拔市政用地，现市政设施已废弃，想进行住宅开发，怎样才能将其变为住宅用地，能否规避招拍挂，先谢了。地块在北京

1,先去市规划院查控规，看是否是居住用地。如果不是---你单位向区政府申请作该项目的土地一级开发，过程中申请控规调整。把土地的性质调整为居住用地。一级开发结案后作为经营性土地上市交易，能否到你司手里别在问我了，问上帝吧！

2，如果是----太幸运了！不过别高兴的太早。首先找家土地评估单位作个评估。然后向区土地储备中心申请土地收储。再后上市交易。还是那句话：如果没有足够的银子就只能祈求上帝帮忙喽。

3，如果你司老板道深，让胡哥给金龙打个招呼，让金龙给成林写个条子，让成林在局务会上力挺，让赞荣在你司的协议出让申请报告签字就妥了。-------一切皆有可能！

如果是出让的市政用地，可否不经过招拍挂，直接走改变土地用途审批手续。

按照国土资源部发布的71号令凡是商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，不得以协议方式出让。而市政公用设施用地不在出让的范围内。你必须搞清几个概念1，出让土地的概念，那些土地属于可出让的。2，出让的方式，那些土地可以协议出让。你现在的土地是划拨的市政用地，可以你通过调规改变土地的属性（比如改成工业用地建工厂）如果改成居住地建住宅这在过去是可以的----与开发商联建。在90年代大部分住宅都是这样建起来的。当时住宅是短缺产品政府鼓励有地的单位与有钱的单位联建，还出台了五五分成的文件。98年福利分房结束了，单位自建房逐步退出了舞台。到了05年在规划部门也结束了自有地建设的程序。所以你即使把用地属性改变成住宅用地也只能是经营性土地。目前住宅项目尚可走协议出让的只有绿隔地区的农民回迁房建设及由于政府征地实行三定三限的农民安置用房。其它的---别想！市政设施变为住宅用地？

如果没有经过征收程序的话，挺麻烦的啊～

你之前所做出的种种投资，只是基于土地使用权租赁关系。

确切地说，如果市政设施转为建设用地，也就是要改变土地使用权主体，是需要经过征收程序的，然后再向代表国家的土地管理部门申请……关注《物权法》对市政设施用地流转。各地的情况是不一样的，这要看你在哪个省了。目前我国的差别还是挺大的～ 所以现在，你需要去了解你们当地的实际操作情况，不能单从法律上看问题，呵呵～ 土地变性必然要重新招拍挂，但就看你们可否与政府签署协议，拍卖后土地出让金的溢价部分全部返还给你们。

1、政府以每亩N万元收回；

2、开始招拍挂，有两种可能，一种是你们以较低的价格取得土地；还有一种是有很多人跟你们争，然后你们一直举牌一直举牌，高价卖出去。或者即使不卖，你们交的土地出让金高出N的部分也全返给你们，对吧。

土地变性必然要重新招拍挂，----未必！

1、政府以每亩N万元收回；----就本案而言无此可能，因为它是划拨地

第二篇：土地变性申请报告

关于商业用地转为居住用地的申请报告

安阳市********：

我公司正在运筹的*******项目所在地块，目前安阳市总规为商业用地。而商业用地性质要求商业建筑面积达到总建筑面积的50%以上，这将导致剩余面积无法安置该区回迁居民。为了顺利完成该项目，居民能早日回迁，特申请将该土地变更为居住用地。

特此报告，望政府领导给予支持批准为感！

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2013年*月*日

第三篇：土地变性知识

很多人不明白工业用地如何转商业用地，其实工业用地如何转商业用地大有门道，了解工业用地如何转商业用地对土地性质会有更深刻的认识，搜房网为您整理工业用地如何转商业用地的知识——

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

两证是房产权证和土地使用权证

土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?

变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.土地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询

《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。

必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。土地是划拨并不影响房产交易。

划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。

工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂? 去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.问题补充：

当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗?你的回案有依据吗?土地局局长说改变用途就要招拍挂? 补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂

我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?程序如何。哪位知道请赐教。多谢。

答：建设用地性质变更的依据城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。

申报材料：

申请用地性质变更报告(原件3份);特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。

审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;规划局出具批文;

持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。审批时限：15个工作日

其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出

大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧！每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。

变更土地用途不简单,看运气,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理,这种的就比较简单,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办.如不认识人,打我电话88221737帮你联系试试

目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。

答：根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”

由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4.3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。

所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。

需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子...集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解决房产证的

土地分类：

1、农用地(耕地、林地、园地、草地)

2、建设用地(商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、交通运输用地、公共管理服务用地)

3、未利用地

土地使用权分几种?有什么区别?

1、按是否交出让金(即用地性质)划分为二类:出让地(已交了土地出让金)和划拨地(没交土地出让金)两类土地使用权证,这是最基本的分类.2、按建房性质(使用性质)分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。

政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。出让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。

第四篇：土地变性程序

划拨土地使用权协议出让报批程序（出让合同）：

办事流程：申报—国土分局初审—市国土资源局审核-政府预审—规划用地—缴费—市政府批复

申报材料：

1、原土地使用者的申请报告2份(主管部门签署意见)

2、提交《国有土地使用证》并复印1份

3、提交原宗地图并复印1份

4、土地使用权转让协议书2份

5、属房地产转让的应提供受让方的房产证复印件2份（交验房产证原件）

6、土地使用权评估报告2份

7、交验《建设用地规划许可证》并复印2份

8、规划部门《关于审批建设用地的联系函》原件、复印件各1份

9、规划部门的建设用地绿线范围图纸2份

10、计委立项批文2份

11、宗地图3份（分割出让的提供）

12、受让方的营业执照复印件2份

13、受让方组织机构代码证复印件2份

14、受让方的法定代表人证书复印件2份

15、受让方是个人的提供居民身份证或居民户口证复印件2份

16、受让方是房地产开发企业的应提供房地产开发资质证书复印件2份

17、其他文件材料

收费标准1.出让金：不低于基准地价或宗地评估价的40%计收；营业税：不低于基准地价或宗地评估价的7.5%计收；契税：不低于基准地价或宗地评估价的4%计收；交易手续费：每宗地2600元。（注：赣州市章贡区国有土地出让最低价标准为252元/平米。）

2、另外可能要征收的税：印花税为五元；城市维护建设税：营业税额×7%；教育费附加：营业税额×3%。

第五篇：土地变性摘牌流程

土地变性摘牌流程

一、网挂

1、网挂日期约一个月左右（二一七队网挂是5月9日至6月7日）；在土地基本情况中有一栏交地标准，最好写三通一平，以后摘牌后交纳契税时可以省契税。

2、竞买单位要进行网上注册、办理数字证书（在国土局办理）

3、交纳竞买保证金（约土地起始价的20%左右）

4、网上竞拍，最好是只有你一家单位报名，就可以起始价招牌。

二、摘牌后交纳土地款时要先跟当地财政局的非税局沟通好，土地价款不要打入当地财政国库户头，打入临时户头，再到湖南省财政厅非税局征管一处开湖南省非税收入缴款通知单，然后要当地财政局的非税局将土地款打入湖南省财政厅非税局收入账户。

三、到税务局缴纳土地契税4%，土地款、契税等各项款缴纳完后，到当地国土局地产科签订国土出让合同。

四、到国土资源厅土地直属管理局和地籍处办理新国土证