房地产项目设计费案例[精选多篇]

第一篇：房地产项目设计费案例

房地产项目设计费案例

案

情

原告：口口建筑规划设计事务所 被告：口口房地产有限公司。

1997年4月．被告口口房地产有限公司经上海市建设工程招标投标管理办公室的批准，组织了建设凯马广场的国际性方案设计征集活动。原告口口建筑规划设计事务所应邀参加该活动设计投标，缴纳保证金人民币l万元。原告按被告要求组织设计并将设计方案及收费标准送交被告后，经专家评审，1997年9月30日，原告收到中标通知书。但由于凯马广场项目最终未获批准，原、被告没有签订有关合同。为此，原告要求被告支付其向被告提供设计方案的方案设计费，因双方未能达成一致意见，原告遂起诉法院，要求被告按其提供的收费标准支付方案设计费。

问题：

1、建筑规划设计事务所的要求是否合理?

一审法院审理认为，原告设计方案中标后．原被告并没有签订相应的合同，但原告为该方案设计应获得报酬，参照被告在征集设计方案时的承诺，由被告给付相应的经济补偿。依照(中华人民共和国民法通则＞第四条之规定作出判决：

一、被告在判决生效后给付原告补偿款美金5万元；

二、被告应在判决生效后返还原告保证金人民币1万元；

三、原告其余诉讼请求不予支持。诉

辩

上诉人——建筑规划设计事务所辩称

其接受房地产有限公司的邀请，参加凯马广场工程项目方案设计竞选，为此付出了大量劳动。上诉人项目设计方案既已中标，就应与中标单位签订工程设计承包合同，上诉人要求查明项目未获批准的真正原因。上诉人已丧失了中标后与建设单位签订工程合同的预期利益．至少保护上诉人为此次招标活动所支付的实际费用226967美元。

被上诉人——房地产有限公司辩称

凯马广场工程项目未获批准是由于主管部门原因造成的，其对此并无恶意。上诉人与被上诉人既然没有能签订相应合同，上诉人也没有过错。故原告要求按设计方案支付设计费没有法律依据。

问题：你支持哪一方?原因何在?? 审

理

二审法院审理查明：1．1998年10月上海市外国投资工作委员会交送(关于注销凯马大酒店有限公司的申请报告＞，该报告述及“因上海凯马大酒店有限公司的投资方GD公司、上海凯马房地产有限公司与亡海海达公司签订了关于中止金融贸易区BB—23地块项目的协议书，故凯马大酒店已无存在的必要，经公司董事会决议通过，决定申请注销”。2原告口口建筑规划设计事务所持有上海市勘查设计临时许可证，承担业务范围为建筑设计。

二审法院审理认为，根据有关法律规定，招标投标是一种特殊的签订合同的形式，招标公告为要约邀请，投标为要约，而招标人选定为中标人，发出中标人通知书即为承诺，中标通知书一经发出，即对招、投标双方具有法律上的约束力。本案涉及“凯马广场”方案设计征集活动，经过上海市建设工程招标投标管理办公室批准，且招标人投标人均具有法律规定的主体资格，应为合法有效。在上诉人的设计方案中标，且发出中标(中选)通知30天，被上诉人作为建设单位末依据有关规定与上诉人，即中标单位签订工程设计发包合同，应承担相应的责任。依照本市合资工程项目标准设计费的收费标准，并参照国家内资工程项目方案设计费单独记取的标准．项目计取的方案设计费远高于上诉人在二审要求被上诉人给付的方案设计所实际支出的费用226967美元，故对上诉人的亡诉请求予以准许。至于被上诉人认为工程设计承包合同最终未能签订的原因，系涉及项目末获主管部门批准，因该事由不足以作为被上诉人免责事由，对被上诉人的此项抗辩理由，本院不予以采纳。

综上，依照＜中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条之规定判决：

一、撤销一审法院民事判决的第一项；

二、被上诉人应在本判决生效后10日内给付上诉人美金226967元；

三、维持一审法院民事判决的第二项，第三项。

焦

点

中标通知书发出后是否必须签订合同?投资项目未被批准是否能作为免责依据?

评

析

房地产建设项目设计招投标是我国房地产建筑市场引进竞争机制后普遍采用的方式，通过这种方式，能高效优化地保证开发建设项目顺利完成，也是国际上通用的做法。通常招标分为两种，一种为公开招标，另一种为邀请招标。所谓公开招标就是招标人在国内外主要报刊上刊登广告或发出通知，以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织参加投标。而邀请招标则是招标人或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资质的单位以投标邀请书的方式，邀请特定的法人或者其他组织投标。我国1999年8月颁布的<中华人民共和国招标设标法＞对我国房地产建设市场招投标的有序进行作了严格规范，该法律明确规定了招标、投标、开标、评标和中标条件和程序。首先，招标人提出的招标项目按照国家规定需要履行审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。同时，招标人应当落实招标项目的资金来源。其次，投标人应当具备承担招标项目的能力，国家有关规定对投标人资格条件或者招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。第三，当中标人确定后，招标人应当向中标人发出通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。对照本案，作为招标人凯马房地产公司，其凯马广场的国际性方案设计征集活动虽然经上海市建设工程招标投标管理办公室的批准，但凯马广场项目却未获批准，因此，招标人对自己的招标活动在开始时，准备就是不成熟的，没有符合招标投标法规定招标项目取得批准的要求。同时，也为万一项目不批准中标通知书无法履行埋下丁隐患。而投标人设计所公司参加投标时，持有上海市勘查设计临时许可证，可承担业务范围内建筑工程设计，具备法律规定的投标人的主体资格。所以．当招标人凯马房地产公司发出中标通知书后，以凯马广场项目末获主管部门批准而拒不履行中标通知书规定的义务，其理由没有法律依据，过错责任在于招标人凯马公司。

那么，中标通知书发出后究竟产生什么法律效力?它和设计合同具有怎样的关系?

根据招标投标国际惯例和我国合同法规定，招标投标的过程就是招标人和投标人按照法律签订合同的过程。合同法规定，当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。招标公告作为希望他人向自己发出要约的意思表示是要约邀请，它不具备合同的主要内容，而只是希望投标人向自己发出要约，因此，我国合同法第1—五条规定其为要约邀请。而投标人设计所公司根据招标人的邀请，向招标人直接表明白己主动愿意订立设计合同，明确未来订立合同的主要内容、设计方案及设计费等，其所作的意思表示内容具体确定，符合我国合同法关于要约的规定。当招标人凯马房地产公司收到投标人投标文件后，选定投标人设计所公司并发出中标通知书，这份通知书就是同意投标人设计所公司所提出订立设计合同的全部条件的意思表示，合同法规定其为承诺。我国合同法第二十二、二十五条规定，承诺应当以通知的方式作出，承诺生效时合同成立，因此本案中标人凯马房地产公司的中标通知书送达投标人设计所公司时，双方关于凯马广场的项目设计合同即告成立，也就是说，中标通知书与合同一样，具有同样的法律效力。我国招标投标法第四十六条规定：“招标人和中标人应当在自中标通知书发出之日起二十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”因此，凯马公司在发出中标通知后，只能就设计所公司投标的设计方案为主要内容订立合同并履行。凯马公司不继续签订设计合同，就应承担违反合同的法律责任。我国合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，二审法院判决被上诉人承担拒不履行中标通知书规定的义务，赔偿上诉人口口建筑规划设计事务所公司的实际损失是符合我国合同法和我国招标投标法的规定的。

第二篇：房地产项目策划设计案例

项目Ⅰ

一、项目名称：山语华庭小区

二、项目建设地点：张家口桥东区林园路，西邻林园路，北邻五一路, 位于五一路与林园路交汇处

三、项目占地及建设规模：山语华庭规划总占地面积6.18公顷，其户型从60平方米到180平方米，十几种户型，主功能房都在阳面特别难得。规划建筑总面积17.01万平方米。其中，住宅建设面积14.4万平方米，商业及配套设施面积2.61万平方米。

四、项目开发商基本情况：开发单位为张家口万嘉房地产开发公司

项目Ⅱ

一、项目名称：府街庭院二期工程

二、项目建设地点：地处张家口市高新区，北临纬二路，东临胜利路，南邻富强路，西邻经二路。

三、项目占地及建设规模：总占地面积26421平方米、总建筑面积70000平方米、总住宅面积50000平方米、绿化率35%、容积率2.3、总户数1430户、机动车车位495辆场所。

四、项目开发商基本情况：张家口市长江房地产开发有限公司

项目Ⅲ

一、项目名称：飞达•东山彩橘小区

二、项目建设地点：飞达•东山彩橘小区项目位于张家口市桥东区东山路乙付13号，建国路二五一医院该小区距离二五一医院向东约400米路北。东至：张家口市凯威制药有限公司、张家口市军粮供应库；西至：张家口市博物馆、空军86270部队；南至：东山路；北至：张家口市世方房地产开发公司。南北最长约400米,东西最长约140米。

三、项目占地及建设规模：该项目用地面积4.8 h㎡，总建筑规模为88000㎡，建筑占地面积6312㎡,规划住宅建筑面积为79000㎡，住宅总户数617户,写字楼两栋规划建筑面积8000㎡(其中一栋4800㎡为开发公司自用)，配套及附属建筑1000㎡（其中包括锅楼房500㎡）。小区绿化面积共计14400㎡（包括绿地、花坛、花架、小品、雕塑等）。

四、项目开发商基本情况：张家口飞达房地产开发有限责任公司

项目Ⅳ

一、项目名称：容辰庄园Ⅲ期工程

二、项目建设地点：地处张家口市中心地带，东临胜利南路,南临工业中横街，三、项目占地及建设规模：总占地面积5.6公顷、总建筑面积11.3万平方米、总住宅面积9.8万平方米、绿化率30%、容积率1.15

四、项目开发商基本情况：张家口市方正房地产开发有限公司

第三篇：设计费申请

设计费申请报告

合肥市蜀山区人民法院：

根据贵院与我院（上海华东建设发展设计有限公司安徽分公司）2013年5月20日签订协议编号为2013-009-2的《蜀山区法院二层综合楼改造工程技术服务》建设工程设计协议的约定，我院已完成了该项目的全套施工图设计文件，并已配合完成所有施工图交付、技术服务、竣工验收及相关资料配合工作，根据协议5.2条付费进度要求，竣工验收签字后，贵院本次应付协议所有尾款合计人民币伍仟元整（5000元）。

请贵院批准按时支付为盼。

上海华东建设发展设计有限公司安徽分公司

2014年1月21日

第四篇：合作开发外商投资房地产项目案例分析

合作开发外商投资房地产项目案例分析

时间：2009-8-5

浙江沪鑫律师事务所 郦煜超

一、基本案情：

上海某房产公司（以下简称“房产公司”）为外商独资企业。2008年1月26日，房产公司通过参加竞买的方式成交，签订了《国有建设用地使用权出让合同》，同年2月9日，与国土资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，对土地出让金及支付方式等内容做了具体约定，合同签订以后，房产公司即依约支付了全部土地出让金，共计人民币1300多万元。

浙江某投资公司（以下简称“投资公司”）拟与该房产公司合作共同开发该项目，为此，投资公司拟受让房产公司原有股东25%的股权，以参与该项目的开发经营。

二、背景资料：

1.房产公司情况：

股东为5个外国籍自然人，公司组织形式为有限责任公司，总投资2200万美元，注册资本1200万美元，经营范围房地产的开发、建设、经营、物业管理和租赁，经营期限为1年。《外商投资企业批准证书》发证日期2007年11月2日，经营期限1年。

但当时公司实收资本为零，而按照章程约定第一期出资15%必须在公司登记成立之日起3个月内缴足，其余在2年内缴清。

股东仅有一名股东在当地处理事务，其它股东长期在国外。

2.项目情况：

（1）项目用地情况

项目所在地块为F地块，面积为6596平方米，容积率为6.2-7.4，最大建筑面积不超过48810平方米。使用年限40年，用途为商务综合楼，出让价格为140万元每亩，总价为人民币1300多万元。此外，房产公司须缴纳50万元每亩的建设保证金。

(2)项目建设及周期要求;

地下室工程由政府指定的其他公司统一承建，地下工程施工验收合格后移交给各投资商。该项目须在地下工程施工完成后的1年半内一次性建成使用。

（3）项目建成后的使用要求：

商务楼建成后，开发商的自用面积不少于总建筑面积50%，并且须事先确定商务楼自用部分和租售的具体楼层和面积。如要转让自用部分产权，应向区政府补缴大配套费，如需进入二级市场转让产权，不得改变用途，受让方不能再享有楼宇经济的有关优惠政策。

（4）违约责任：

房产公司若未能按期缴纳建设保证金或土地出让金，该协议将被终止；若未能按期开工或超出规定的建设周期，以及未达到规划要求的，政府有权按出让价无息收回土地使用权，同时，房产公司应支付违约金600万元。

3.股权转让情况：

2008年3月16日，房产公司股东会做出同意股权转让的《股东会决议》，2008年3月22日，投资公司与房产公司达成进行股权转让的《股权转让协议书》意向草稿，但尚未签字盖章。

三、法律分析：

（一）本项目合法性是否存在问题？

从上述背景材料来看，虽然房产公司持有外商投资企业批准证书以及工商营业执照，但没有项目核准文件。而根据我国《外商投资产业指导目录》和《外商投资项目核准暂行管理办法》的规定，总投资5000万美元以下的限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。因此，本项目总投资2200万美元，应由省发改部门核准。

虽然外商投资项目设立审批的一般流程为项目核准、企业设立审批、工商登记，再到海关、税务、外汇等部门办理相应的登记手续。但鉴于外商投资项目在实际操作中的复杂性和灵活性，后一阶段的批准证书和营业执照的取得并不能表明其已经取得了项目核准批文。同时，该项目是否已经通过环保部门、规划部门、建设部门等相关部门的审批，也需要进一步的材料来加以证实。因此，在缺乏上述相关材料的前提下，该项目的合法性还存在疑问。

（二）该外商投资企业的主体是否合法并能否有效存续？

主体的合法和有效存续，是一个企业对外开展民事活动并承担责任的前提。而如上所述，房产公司的项目核准文件及相关主管部门的批文都没有齐备，虽然其已经登记成立，但若没有落实上述批准手续，该企业将有被吊销营业执照的风险。

其次，我们注意到，该企业的批准证书和工商营业执照载明的经营期限均只有一年。根据建设部、商务部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。因此，该企业目前持有的批准证书和营业执照只是临时性质的，而房地产开发经营的周期比较长，有待于该企业付清土地出让金后申办较长经营期限的《批准证书》和《营业执照》。而目前没有进一步资料显示该企业已经缴纳了土地出让金并取得了上述较长经营期限的《批准证书》和《营业执照》。

同时，我们还注意到，该企业自2007年11月2日成立，注册资本虽然为1200万美元，但目前的实收资本为零，且公司章程规定第一期出资180万美元必须在3个月内缴清，其余在2年内缴清；同时，《招商协议》有规定注册资本不低于600万美元，必须在2008年9月底前到位300万美元，2009年9月底前到位其余300万元美元。因此，该公司必须在2008年2月1号之前出资到位180万美元，在2009年9底之前到位300万美元，在2009年9月底之前到位600万美元，在2009年11月1日之前到位全部出资1200万美元。因此，该企业的缴纳注册资本的压力比较大。而根据我国《外资企业法实施细则》规定，外国投资者未能在规定的期限内缴付出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。因此，如果该企业未能按照上述时间缴纳出资，有可能构成违约或甚至被吊销营业执照，则公司将无法存续。一旦公司不存在，该项目将无法进行，并必然会给合作方投资公司带来损失。

（三）该项目投资大，其股东是否具有相应的经济实力和较好的信誉？

该项目总投资2200万美元，其中公司注册资本1200万美元，资金量需求很大，而目前实收资本是零，公司财产的多少取决于后期股东实际的投入，因此，其股东的经济实力和信誉显得非常重要，否则不但项目最终无法建成，而且公司都恐怕难以存续。但迄今为止，没有任何资料可以反映该外资公司股东的经济实力和资信状况。因此，在未明确其股东情况的前提下与之合作，将有很大风险。

（四）该项目违约责任重，房产公司能否严格履行相关协议？

公司若未能按期缴纳建设保证金或土地出让金，该协议将被终止；若未能按期开工或超出规定的建设周期，以及未达到规划要求的，政府有权按出让价无息收回土地使用权，同时，房产公司应支付违约金600万元。因此，如果因为种种原因，导致房产公司不能履行或不能完全履行上述协议，则投资该项目必定遭受损失。

（五）股权转让的风险

股权转让方式投资，即通过受让目标公司的部分股权，成为该公司的股东，通过行使股东权利来达到投资的目的。该方案目前主要的风险是：

1.股权转让生效问题：

（1）股权转让的交易对象是房产公司的股东，而不是房产公司，而转让股东并不在国内，因此，如果是委托他人代签，为确定委托的真实性及效力，应当经过股东所在国公证并经中国驻该国使领馆认证，而不能由在国内的股东代为签署。（见《民事诉讼法》第240条规定）。

（2）房产公司于2008年3月16日做出的股东会决议不符合《公司法》关于股权转让的规定，根据《公司法》第72条第2款规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。因此，而该《股东会决议》只有两个股东签字，不符合上述规定，也没有任何资料表明该股权转让已经书面通知其他股东，而其他股东既不同意也不购买。

（3）根据工商部门规定，注册资本未缴纳到位的不得转让股权，即无法获得批准，也无法办理股权变更登记。同时，在司法实践中，也有认定此种瑕疵股权转让无效。故在房产公司注册资本到位之前其股权不得转让。

（4）我国《中华人民共和国外资企业法实施细则》第22条规定，外资企业注册资本的增加、转让，须经审批机关批准，并向工商行政管理机关办理变更登记手续。

同时，根据建设部、商务部、发展改革委等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。因此，该股权转让必须由相关部门批准，目前是否具备上述条件，仍不确定。

2.股权转让后因出资不实而产生的风险问题：

若受让股权成为股东后，即负有按照章程规定履行按期出资的义务，以确保该外资企业能否合法存续。如果其他股东未能按期出资，则面临很大风险：

（1）影响到公司存续：根据《外资企业法实施细则》规定，外国投资者未能在规定的期限内缴付出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。而一旦房产公司被注销登记，则作为股东只能对公司进行清算，故投资目的将从根本上无法实现。

（2）根据司法实践及相关法律规定，转让股东出资不到位，给公司债权人造成损失的，而公司资产不足清偿债务的，受让股东知道或者应当知道转让股东出资存在瑕疵，则该受让股东对未按期足额的欠缴出资部分承担连带补充责任。

3.小股东的不利地位问题：

受让股权成为股东后，必须受到公司章程的约束，同时鉴于所受让的股权只有25%，容易受到其他股东的牵制，按照公司原章程的安排，由于是小股东，在公司决策方面处于的不利地位。

4.股权转让价格及收益问题：

一般股权转让价格需要对公司资产进行评估，然后确定股权对价，当然双方也可以进行直接约定。根据双方《股权转让协议》草稿的约定，股权转让按照25%股权原始价计算。何谓原始价约定不明确，按此理解，应当是注册资本的25%即300万美元。但双方没有直接明确，也没有明确美元与人民币的换算比率。而相对应的，对于土地开发后续资金投入、收益问题没有进行进一步明确的约定。故若对上述问题不做明确约定，日后容易引发纠纷。

四、法律建议：

（一）尽职调查：

鉴于上述背景资料所能反映的项目信息以及合作方房产公司的信息非常有限，而外商投资项目本身极为复杂，仅凭上述材料不足以决定是否投资以及采用何种投资方案，且有的资料本身就具有瑕疵。因此，无论最终决定采取何种投资模式，必须先对该项目和房产公司进行尽职调查，调查的主要内容包括但不限于：

1.项目本身合法性审查：

重点审查项目核准文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证等相关主管部门的批文。

2.企业主体合法性审查：

调取完整的工商登记资料，审查其设立过程中是否瑕疵。注册资本到位情况，以及房产公司资产状况、债权债务情况。

3.股东资信和财产状况审查：

鉴于房产公司目前的实收资本为零，注册资本为分期缴纳，因此其股东的资信和财产状况显得尤为重要。故应当进一步审查股东情况，要求其提供资信和财产状况证明，必要时还可要求其提供相关投资业绩证明。

（二）股权转让的投资方案条件尚未成熟，风险较大，不宜采取，以合作开发模式投资相对比较安全，但仍需谨慎操作：

合作开发是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险的《合作开发房地产协议》为基本内容的协议。

1.合作开发的有利之处

（1）可以避免股权转让条件不成熟问题以及避免审批问题：

《最高人民法院关于审理国有土地使用权纠纷案件使用法律问题的解释》规定合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。因此，只要合作其中一方具备房地产开发经营资质，该合作开发协议就有效，能获得法律的保护，无须主管机关批准。

（2）可以避免小股东没有决策权的问题，以便在协议中对双方权利义务作出有利于己方的灵活安排。

（3）对外仍可以房产公司名义进行开发、销售、租赁，可以继续享有政府给予的优惠政策。

2.需要进一步明确及注意的事项：

（1）要在《合作开发协议》中对双方权利义务作出具体、明确的约定。

（2）鉴于项目合法性和公司的合法设立、存续将关系到该投资项目的根本利益，因此必须要求房产公司作出声明与保证，保证该项目和公司设立的合法性，保证公司合法、有效存续，并承诺公司及股东对此承担连带责任。同时要求其股东提供担保。

（3）在合作模式上，必须是以房产公司的名义对外开展民事活动，而不能以双方的名义对外，以避免承担连带的民事责任；同时，在协议中明确自己的责任范围，以限制己方的责任。

（4）考虑到房产公司有不能按时缴纳注册资本而被吊销营业执照的风险，因此，投资公司应当以其它具有房地产开发资质的企业参与开发。

(5)应当成立项目管理部等共同管理机构，对本项目的实施共同管理，并拟定详细的运作原则、派遣专职的经营或财务人员。

（6）在投资方案上应当进一步明确：

首先，投资额应当进行投资明细划分：如土地出让金，保证金，地下室工程资金，施工资金、管理费用等；在确定投资额后应当明确项目开发进度表及资金投入的时间以及当投资超出预计时，该部分投资的承担。同时，在确定投资方案时必须考虑到该项目不能贷款的因素。（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第七条规定，外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇）。

其次，应当明确约定具体的利润分配方案，应当注意的是：合作开发的本质是共同经营、共担风险、共享利润，因此，利润不能直接约定为固定数量的房屋或固定数额的货币。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第26条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。同时，还应当注意，一方出资不到位时的利润分配调整：在双方没有特别约定情况下，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定：合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

（7）应当建立投资安全保障机制：

由于合作开发过程中，国有土地使用权及在建设工程都属于房产公司所有，一旦房产公司因其他债权债务纠纷而被起诉，则我方在此项目中的投资即很难得到保障。故房产公司应当提供担保，股东个人担保或者以建成后的房屋作为担保；同时，要设计资金退出机制，即在发生特定条件时，可以退出合作收回资金，以保障投资安全。

五、总结：

本案涉及的房地产项目为外商投资项目，为此设立的项目公司为外商投资企业，如果采用股权转让模式，则根据公司法、合同法、建筑房地产法等法律法规，以及《外资企业法》及其实施细则、《外商投资项目核准暂行管理办法》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等相关外商投资的法律、法规和政策性文件，股权转让将面临一系列的问题并有巨大的风险。为最大限度地降低本项目的投资风险，该项目应当做好投资前期的尽职调查等准备工作，并考虑选择合作开发模式。

第五篇：房地产项目可行性分析报告案例

房地产项目可行性分析报告案例

一、总论

1、项目建设背景

A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。

该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。

2、项目概况

该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。

二、A州市介绍

A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。

三、A州市住宅市场分析1、2002年以前A州市住宅市场分析

在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：

①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。

②整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。

③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。

④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。

⑤这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使

A州房地产更上一个台阶。

2、2002年以来A州市住宅市场分析

2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。

①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。

②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。

③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。

3、A州新区住宅市场具体分析

A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨了14.8%。

综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2，小高层在3500元/ m2，复式楼中楼在3600元/ m2。

4、本项目的发展前景

新桥老镇改造被A州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。

上半年，B州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。

所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m

2四、项目投资估算及盈利分析

1、编制依据

①建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；②各种费率依据国家相关文件。

2、投资估算

3、销售收入

根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2，低层商铺均价定位为4500元/ m2。

4、营业税及附加

本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。

5、盈利能力分析、五、结论与建议

1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；

2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。