棚户区改造流程

第一篇：棚户区改造流程

一、前期准备工作

（1）核实拟拆迁的土地性质，确定适用拆迁的程序。

主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁，以及农村房屋拆迁。

（2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。此时应该注意：① 拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。② 不得采用恐吓、威胁以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。③提示委托人须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。④提示建设项目若在拆迁期限内发生转让，应经拆迁主管行政机关同意，并办理房屋拆迁许可证变更手续。⑤提示委托人，拆迁方案要符合党的方针政策、国家法律法规，以及本地的实际情况。

（3）核实国有土地使用权证或土地征收征用批准文件，是否合法取得建设项目批准文件，是否取得建设用地规划许可证并且公示。

（5）调查被拆迁人的基本情况

主要包括拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象。

（6）在确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无法律不予允许的事情。包括

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋。

（四）分户。等行为。（7）参与制定并核实拆迁计划与拆迁方案的合法性和完整性、可行性。

二、参与评估（1）评估机构的确定。

通过三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由当事人通过协商一致的方式或者抽签方式确定评估机构。评估机构应当具有经建设行政主管机关依法核准的相应房地产评估资质。（2）审查拆迁估价委托书

①核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。②对估价机构确定程序的合法性进行核实。

③核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。④对估价报告的形式与内容进行核实。

⑤对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序性、合法性进行核实。⑥对评估报告有疑问或异议的处理。

三、评估的详细操作（1）何谓房屋拆迁评估

房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程，由有资质的评估公司专业评估人员，遵循房屋拆迁估价原则，选择适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该房屋客观合理价格（价值）进行估算和判断的活动。（2）房屋拆迁评估的标准

我国《城市房屋拆迁管理条例》确定了房屋拆迁评估的标准，是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

Ⅰ 房屋的区位是指房屋的地理位置，与城市区域发展地位、交通的便捷、重要场所的距离、周边环境等有关。区位是决定房屋价格的主要因素，实质上是土地价值因素。但房屋拆迁补偿考虑区位因素并非是对房屋土地使用权的实际补偿。Ⅱ 房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。没有所有权证书或证书上未标明用途时，应界定其实际用途。实际用途的界定以是否依法征得规划、城建部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计为住宅，改为营业用途不但要看是否有营业执照，还要有规划部门批准手续。

Ⅲ 建筑面积。建筑面积以所有权证书上标明为准。没有所有权证书的房屋以有资质的面积测绘单位测绘结果为准。除上述三个因素外，房屋的成新、权属、结构形式、楼层、朝向等因素均应在评估时一并考虑，采用一定的系数进行换算。

（3）房屋拆迁评估行为的法律性质

Ⅰ 合法性：房屋拆迁评估必须符合《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等法律法规、规章的规定，估价机构做出的《评估报告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆迁评估必须遵循法定的程序完成。

Ⅲ 补充性：房屋拆迁评估不是拆迁过程中必须的程序。拆迁人与被拆迁人通过协商达成一致意见，可不经过评估程序，直接签订补偿安置协议。

Ⅳ 专业性：从事房屋拆迁评估的机构必须具有三级以上房地产评估资质，从事房屋拆迁估价的人员必须具有中国注册房地产估价师资格。

Ⅴ中立性：评估公司作为拆迁活动中中立的第三方机构出现，对被拆迁房屋的市场价值进行客观、公正的估价，其评估结论可以作为补偿安置的依据。但有证据证明评估主体不适格、程序不合法、有串通行为、结论明显背离事实的情况，该评估结论可以被撤销或不予采信。

Ⅵ非强制性：房屋的估价一般不等同于房屋补偿价，在确定房屋拆迁补偿价时，《评估报告》不具有强制适用性。实践中拆迁人与被拆迁人可以依据评估报告确定的估价值协商房屋拆迁补偿价。同时《评估报告》在裁决中仅为证据，没有拘束力。

（4）房屋拆迁评估范围

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰、无法恢复使用设备的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托其他资产评估公司确定。拆迁估价的价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（5）房屋拆迁评估机构的产生

Ⅰ承担房屋拆迁估价机构必须取得建设部拆迁主管机关依法核准的房地产价格评估资格，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

Ⅱ房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，均可以从事城市房屋拆迁评估业务，但处于暂定期内的三级估价机构除外。市、县房屋拆迁主管部门定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

Ⅲ 评估机构按以下程序产生：

⑴由拆迁人与被拆迁人协商共同选定并委托一家具有资质的房地产评估机构承担。

⑵拆迁人与被拆迁人不能共同选定委托的，由房屋拆迁管理部门组织具有资质的房地产评估机构进行随机抽取或抽签确定。为保护拆迁人利益，应由拆迁管理部门邀请居委会、街道派人监督抽签程序，由被拆迁人代表抽签确定评估机构。⑶公示入选的评估机构。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。⑷拆迁估价机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。评估费用由拆迁人承担。Ⅳ评估机构产生程序的弊端

⑴评估机构出自拆迁的“资源库”，不排除主管部门相关人员的意见对评估机构实施评估的影响。

⑵拆迁估价委托合同由拆迁人与评估机构签订，并由拆迁人支付费用。事实上，拆迁人和评估机构建立起一定的利益联系，可能影响评估的公正性。（6）房屋拆迁评估工作流程

Ⅰ评估人员在开展工作之前，应向拆迁当事人出示资格证件，表明自己的身份。没有评估资格或不是通过法定程序选定的评估机构人员不能参加评估工作。

Ⅱ向被拆迁人索取拆迁估价所必需的资料，拆迁当事人有义务向评估机构如实提供。必要时估价人员需查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，房地产管理部门给与协助查阅。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。Ⅲ现场勘察。评估人员需对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

Ⅳ资料的综合和分析，确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据。其中两个数据非常重要，一是拆迁估价时点，拆迁估价时点取为房屋拆迁许可证颁发之日；二是当地房地产市场交易价格数据。按《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。Ⅴ制作评估报告，提出价格评估意见，注册评估师签字盖章。（7）房屋拆迁评估方法

目前我国房地产评估常用的方法主要有市场比较法、成本法、假设开发法、重置法四种。

Ⅰ市场比较法，是将评估对象与在评估时点近期有过拆迁交易的类似房屋进行比较，对这些补偿价格做合理修正，以此估算估价对象的客观合理价格方法。市场比较法适用于在同一供求范围内有着较多的类似交易的情况，如住宅等。市场比较法是一种主要的评估方法。但有两种情况影响该方法的适用：⑴类似交易较少的经营性房屋，有时很难找到参照物进行比较。笔者曾代理一大型饭店、歌厅拆迁，评估时该区域竟然没有一例交易案例可比较；⑵很难获取交易的真实信息，因为拆迁行为本身更多体现在双方协商上，被拆迁人的社会关系、谈判能力、心理素质等等因素决定交易价格。Ⅱ成本法，是估算估价对象在估价时点重新构建成本，扣除折旧。成本法适宜评估既无收益又很少发生交易的房屋价值。这种方法主要考虑建造成本，对于一些临建房屋适用。

Ⅲ假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值扣除相应的费用。目前我国房地产开发成本费用有：①土地取得费用，包括征地费、拆迁费、出让金等；②前期工程费用，包括场地平整费、项目设计费等；③建筑安装工程费用；④期间费用，指开发经营者在商（pin）品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等；⑤开发基础设施建设费（市政配套费）；⑥税金；⑦利润。适用该方法时主要扣除第④、⑥、⑦项。

Ⅳ重置法，是按照被拆迁房屋在同区域、用途、面积等因素考虑重新购买安置的计算方法。该评估价保证被拆迁人能够买到一个合适的房屋。如果从合理性考虑，该方法应是最适用的。但按《城市房屋拆迁管理条例》，很多地区并没有确立这样的补偿原则，造成无法适用该评估。（8）评估价格应包含土地使用权价值

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，理解该条规定，不难看出既然是市场价就应该包括土地使用权在内，而非只是房屋本身的价值。因此可以做出这样的理解：房屋拆迁行为就是拆迁人通过市场价格将被拆迁的房屋购买，然后进行拆除的行为。拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋价值进行评估，评估价应为房屋本身的价值与附着的土地价值之和。（9）被拆迁人对评估机构不配合，应但承担的后果。

被拆迁人应该配合评估机构实施评估，提供相关资料并配合实地查勘，否则，评估机构很难评估。如果被拆迁人不配合，将承担限制举证的后果。裁决机关依据评估报告做出裁决后，被拆迁人提起行政诉讼后再举证来否定原评估报告，人民法院对其举证将会不予采纳。

（10）拆迁当事人对评估结果有争议时如何处理。

被拆迁人对评估结果有争议是最常见的，通常认为该结果不能反映自己房产的真实价值。此时有些被拆迁人干脆置《评估报告》不顾，当起“钉子户”。该做法可以导致裁决程序中出现主张权利程序瑕疵。拆迁当事人对评估结果有争议时，应当遵循以下程序解决：

Ⅰ拆迁当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

Ⅱ拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

Ⅲ拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

Ⅳ拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。Ⅴ估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

Ⅵ估价专家委员会应当由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。

第二篇：棚户区改造流程

棚户区改造流程

一、前期准备

一项目选址，项目选址必须符合棚户区特征，对改造的单位住户进行前期入户摸底调查并取得有关部门的选址意见书。

二项目规划，确定改造区的面积划出红线地图及设计条件、规划设计、建设方案（集中新建为初步设计，配建为实施方案）及审批等环节。包括办理规划部门出具选址意见书、用地规划许可证、规划用地拆迁红线图、国土局有关部门出具用地意见。

三项目立项，由市发改委办理。

二、房屋拆迁

（一）被拆迁人提供产权依据、有效身份证；

（二）拆迁工作人员审核确认、进行测绘、评估，在三个工作日出具评估报告，并最少公示7天；

（三）对评估公示结果无异议的，由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议；

（四）选择产权调换的，按签订协议的先后顺序选房；选择货币补偿的，按照签订协议的金额到银行领取补偿款，规定期限内完成搬迁的，在房屋拆迁市场评估价基础上奖励8%；

（五）搬迁完毕并交房，经拆迁工作人员验收签字；

（六）组织拆除。

三、政府供地（由行政划拨或挂牌出让）；

四、建设阶段 可，招标投标，安全质量监督（含委托监理），到市棚改办规划处核发办理《建设工程施工许可证》和签订施工合同、施工建设及管理等环节，并该取得建筑工程许可证。

五、验收阶段

包括房屋和涉及规划、消防、环保、市政园林、防雷以及给排水等管线工程的验收和建设工程竣工验收备案。

六、分配、管理流程

（一）私房

按拆迁户签订协议时的先后顺序，将选定的房屋分配至拆迁户。入住后的小区管理由物业公司负责。

（二）直管公房、单位自管房的租赁户

（1）向居住地社区居委会申请，居委会受理后，进行入户调查、组织居民小组评议、公示，合格的报区政府；

（2）区政府委托街道办事处对申请人的情况进行复核，并公示，合格的由区住房保障机构汇总报市政府。

（3）市政府委托市房地产管理局组织审核、公示，合格的，报市政府批准后采取摇号方式确定选房序号。

（4）中签户选房。

（5）中签户到市房地产经营管理处办理租赁手续。

（6）由市房地产经营管理处负责管理廉租住房，包括收取租金、管理养护廉租住房。

第三篇：2.棚户区改造工作流程

棚户区改造工作流程

一、确定拆迁、安置范围和对象

1.各镇街区确定棚户区改造拆迁、安置范围。

2.检查棚户区改造拆迁安置范围是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划和社会发展计划。

3.编制棚户区改造计划。

二、制定拆迁补偿安置方案

4.镇街区组织对房屋情况进行调查摸底登记，以村为单位研究制定拆迁补偿安置方案。

5.对拆迁补偿安置方案进行公示，公开征求群众意见，公示期不少于30天，公示期结束后根据公示情况修改完善方案后公布实施。

6.拆迁补偿安置方案报市住房保障领导小组审批。

7.对确定拆迁的房屋实施征收，其中：

(1)对国有土地房屋，依法征收;

(2)对集体土地房屋，按程序报批。

三、房屋及附属物评估

8.选定房屋评估机构，依法开展评估，确定评估补偿金额。

9.镇街区组织村委会与村民签订拆迁补偿安置协议，并确定补偿安置方式。

10.镇街区根据村委会与村民签订的补偿安置协议书进行分类汇总，并将拆迁补偿安置协议报市棚改办审核、汇总。

四、组织棚改居民搬迁

11.根据各镇街区申请、棚改办审核情况，市平台公司分类拨付资金：

(1)对选择实物安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金;余款按建设进度分批拨付至房地产开发企业;

(2)对于选择选购商品房安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金，余款分批拨付至房地产开发企业;

(3)对于选择单一货币安置的棚改居民，棚改资金按棚改办审核意见，分批拨付至棚改居民。

12.镇街区、村委会组织棚改村民腾空房屋。

13.镇街区棚改指挥部或工作组对腾空房屋进行验收，发放合格证，并对腾空房屋进行拆除。

14.棚改办组织国土、规划、财政、住建等部门对各棚户区拆迁安置片区核定拆迁安置土地基本情况，包括拆迁土地四至、面积、土地性质等。

五、补偿与安置

(一)实物补偿安置

15.国土资源局对棚户区安置楼建设用地出具勘测定界图;规划局根据勘测定界图、安置楼建设要求等出具《建设用地规划设计条件通知书》。

16.各镇街区组织，市平台公司委托房地产开发企业通过土地招拍挂程序取得棚户区安置楼建设土地使用权，签订土地成交确认书及土地出让合同，对棚户区安置楼进行委托代建。

17.开发企业到发改局办理项目立项审批手续。

18.开发企业到规划局办理《建设用地规划许可证》。开发企业持《建设用地规划许可证》，到国土资源局办理不动产权登记手续。

19.开发企业委托设计单位作出设计方案，报经市城市建设审批领导小组会议审批后，到规划局办理《建设工程规划许可证》。

20.市平台公司委托具有开发资质的房地产开发企业建设安置楼，通过公开招投标，确定勘察、设计、监理和施工单位，并签订合同，按规定办理相关手续。未办结施工图设计文件审查手续就开工建设的，工程质量监督单位不再介入，也不出具相关证明。

21.住建局出具《建设工程施工许可证》。开发企业根据《建设工程施工许可证》组织施工建设，并在省财金公司开设资金账户。市平台公司按照工程进度拨付建设资金给开发企业。

22.房管中心组织办理预售许可证。

23.开发企业申请质监站、消防、监理等单位办理竣工验收手续，并按程序办理竣工验收备案。

24.镇街区会同市平台公司组织棚改居民选房，依据拆迁安置协议与棚改居民结算拆迁补偿款，拨付棚改剩余安置楼建设资金。

25.结算完成后，棚改居民回迁。

26.镇街区组织棚改居民缴纳相关税费，办理不动产权证。

(二)货币化补偿安置

27.对于选择选购商品房安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金后，余款由市平台公司按购房入住进度，结合贷款银行要求，分批拨付到房地产开发企业预售资金监管账户。其中居民签订购房合同并报市房管中心备案后，拨付余款的30%，房地产开发商交房时再拨付余款的50%，办理不动产产权证时结清余款。

28.对于选择自由支配补偿款安置的棚改居民，在拆迁开始时除拨付奖励资金外，由平台公司根据市棚改办资金拨付审核意见分批拨付棚改资金，资金直接拨付镇街区财政所，由各财政所拨付到拆迁居民个人，拆迁完成后拨付剩余资金。

第四篇：棚户区改造项目规划审批流程

棚户区改造项目规划审批流程

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我 国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。

今年，黑龙江省住房和城乡建设厅对我省棚户区改造工作提出了新的总体要求。要将棚户区改造和保障性住房建设作为提高城市规划建设档次和优化人居环境的有利契机。坚持¡°适宜居住、舒适安全、环境优美、低碳环保、具有特色¡±的原则，努力建设一批规划设计品位高、质量好、有地域特色的棚改和保障性住房项目。作为城乡规划管理行政主管部门要充分协调配合建设局、棚改办等管理部门在项目规划设计和工程质量上共同将这一民生工程抓好、抓实，实现民有所居、居有所乐。哈尔滨是我国重要的老工业基地城市，计划经济体制下重生产轻生活的发展模式使城市居民住房历史欠账较多，居全国同类城市前列，住房问题成为最突出的民生问题。按照市委十二届十次全会和第26次党政联席会议精神，为加快棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件，提高城市环境质量，促进新战略实施，特制定了哈尔滨市棚户区改造工作的基本原则： 基本原则

一是政府主导，以区为主，市区结合；二是全市统筹，综合协调；三是易地安置优先，边建边拆，先建后拆；四是整体改造，综合配套；五是棚改与住房保障有序衔接；六是棚户区改造与促进城市发展良性循环有机结合。从2011年起，利用3年时间全面消灭老城区棚户区。为了使棚户区改造工作更好的更快的的开展，我市从政策扶持入手，加强了三个方面：

1.用好用足国家扶持政策。进一步深入研究国家棚改工作和住房保障工作方面的扶持政策，组织专门力量，跑部进京，最大限度地争取国家和省的资金及政策支持。今年争取国家棚改专项补贴1至2亿元。

2.用足我市现有棚改扶持政策。积极有效运用我市现有土地划拨、税费减免、配套建设、征拆资金存储等各方面优惠政策，充分发挥政策的扶持作用。

3.出台新的扶持政策。出台规划保障政策，优化项目规划指标，棚改项目规划范围内的绿地、广场等公共设施用地要与容积率挂钩，在满足规划出精品、出环境以及符合城市设计要求的基础上，尽可能优化挖潜，保证项目效益。出台土地出让金周转保障政策，试行土地挂牌预申请制度，即在棚改计划下达后，市国土资源部门根据项目实际发布土地预供应信息，并接受开发企业预报价，经综合评定报价合理的，按项目征拆启动资金的需求交纳保证金，由市财政拨付相关区，用于实施征拆。正式成交后，保证金可冲抵土地中标价款。剩余价款实行分期上缴政策，缓解一次性交缴压力，每一笔土地出让金上缴与返还周期控制在7个工作日以内。出台招商引资保障政策，对垫资参与棚改土地整理的投资人，在土地挂牌竞标过程中，同等条件下可优先摘牌，如其未摘到牌，则可对土地出让金超出底价的溢价部分进行分成。

现在，我将哈尔滨市棚户区改造项目的规划审批工作流程做一下简单介绍，请各兄弟单位给予批评、指正。审批依据



1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《哈尔滨市城市总体规划》

3、《哈尔滨市控制性详细规划》

4、《城市居住区规划设计规范》

5、《哈尔滨市城市规划管理条例》

6、《黑龙江省住房和城乡建设厅关于提高棚户区改造和保障性住房建设项目规划设计质量的指导意见》

7、《哈尔滨市人民政府关于在新建住宅项目中配建一定比例廉租住房的意见》 



8、《关于在新建住宅项目中配建和集中建设公共租赁住房暂行意见》

9、《哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法》

10、《哈尔滨市建设项目配建停车场(库)和公共停车场(库)规划建设管理暂行规定》



11、《哈尔滨市城市公共交通基础设施规划建设管理规定》

一、《规划条件》和《建设项目

选址意见书》阶段

（一）以出让方式供地的项目：

审批事项

 

1、《规划条件》及附图

2、《关于同意房屋征收工作的函》（棚户区改造专用）及附图。

必备材料

1、市棚户区改造工作领导小组将项目列入棚户区改造计划的文件； 

2、国土资源管理行政主管部门向市城乡规划局征询项目用地规划条件的文件。

3、数字化地形图（即航测图）含五线；

4、具有相应资质的设计院设计的初步规划方案、控制性详细规划图及征收范围图；



5、现状环境照片

6、所在辖区政府向城乡规划局申请同意房屋征收工作的文件

7、发展改革部门出具的房屋征收工作批准、核准、备案文件

具体流程

1、符合哈尔滨市城市总体规划和控制性详细规划

由市棚户区改造工作领导小组列入棚户区改造计划的项目→市国土资源管理行政主管部门向市城乡规划局来函征询项目用地的规划条件→现

场踏查→初步规划方案及城市设计方案审查→市城乡规划局向市土地储备中心核发《规划条件》及规划条件附图，同时向房屋征收主管部门核发《关于同意房屋征收工作的函（棚户区改造专用）及附图→房屋征收主管部门进行房屋征收工作，国土资源管理行政主管部门进行土地出让程序；



2、不符合哈尔滨市城市总体规划或控制性详细规划的项目 应首先按相关法律、法规履行城乡规划修改程序：

（1）不涉及修改城市总体规划的项目，由相应资质的规划设计单位编制控制性详细规划调整报告→召开专家审查意见会→经规划法定核准图审查委员会议审定通过→征求各相关部门及规划地段内相关厉害人意见→经市城乡规划委员会会议审定通过→公示30日→市政府下达批复文件。

（2）如涉及修改城市总体规划的项目，应按照《城乡规划法》第四十七条的规定：修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告；修改涉及城市总体规划、镇总体规划强 制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。

修改后的省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划，应当依照本法第十三条、第十四条、第十五条和第十六条规定的审批程序报批。城市总体规划修改程序完成后，再履行控制性详细规划调整 以划拨形式供地的项目



审批事项：



1、《选址意见书》及附图 2《选址定位的函》及附图

必备材料



1、市棚户区改造工作领导小组将项目列入棚户区改造计划的文件；



2、建设单位申请办理《选址意见书》的报建申请文件； 

3、数字化地形图（即航测图）含五线；



4、具有相应资质的设计院设计的初步规划方案及城市设计方案； 

5、土地权属证明（集体土地需与土地所有者签定协议）；



6、现状环境照片；

具体流程



1、符合哈尔滨市城市总体规划和控制性详细规划

建设单位按要求备齐必备材料报送市城乡规划局→现场踏查→初步规划方案及城市设计审查→市城乡规划局在8个工作日内核发《建设项目选址意见书》及附图和《选址定位的函》及附图。

取得《建设项目选址意见书》后，建设单位办理发展改革部门批准、核准、备案文件。



2、不符合哈尔滨市城市总体规划或控制性详细规划的项目

应首先按相关法律、法规履行城乡规划编制修改程序。（城乡规划修改程序同出让方式供地的项目修改程序一致）

二、《建设用地规划许可证》阶段

审批事项



1、《建设用地规划许可证》及附图 

2、《建设用地定位通知书》及附图

必备材料



1、建设单位申请办理《建设用地规划许可证》的报建申请文件；

2、有关部门下达的批准（可行性研究报告批复文件）或者核准、备案文件；



3、有资质的设计单位设计的控制性详细规划图（与《规划条件》附图一致）；



4、由规划设计单位出具的规划设计承诺书；



5、以出让方式取得土地使用权的建设项目需提交土地出让合同； 

6、住宅项目需提交廉租住房交付承诺书。

具体流程

建设单位按要求备齐必备材料→报送市城乡规划局→控制性详细规划图审查（对以出让方式取得土地使用权且在地震观测环境保护范围内的建设

工程项目，征求地震局意见）→在8个工作日内核发《建设用地规划许可证》及附图和《建设用地定位通知书》及附图。

核发《建设用地规划许可证》后，建设单位将有关材料转市国土资源局、市地震局（仅限地震观测环境保护范围内的建设工程）、市气象局、市卫生局（仅限公共场所和可能产生职业病危害的建设项目）、市人防办、市国家安全局，实施土地、防震、防雷、卫生、人防工程和建设项目涉及国家安全审批。需要占用绿地、砍伐树木、迁移古树名木的，由市城市管理局审批。（对需要现场踏查的，由市行政服务中心组织上述部门联合踏查）

三、《建设工程规划许可证》阶段

审批事项



1、《建设工程规划许可证》



2、《建设项目城市建设收费联系单》



3、《关于核准土地出让金的函》（以出让方式供地）

必备材料



1、国土资源部门核准土地出让金相关文件或办理结果通知书； 

2、有关部门下达的批准（可行性研究报告批复文件）或者核准、备案文件（核发《建设用地规划许可证》后，如最终规划设计方案增加地下面积，需重新核准）；



3、有资质的设计单位设计的建筑设计报批图（含终审及相关图纸CAD电子文件）；



4、配建廉租房房源确认书；

具体流程

建设单位按照各审批事项要求，备齐必备材料报送市城乡规划局→最终修建性详细规划图、建筑设计报批图及城市设计方案审查→批前公示10个工作日→在15个工作日内核发《建设工程规划许可证》→批后公示（发证之日至工程验收）。

第五篇：棚户区改造研究

棚户区改造法律资料汇总及指引

棚户区是我国对西方所谓贫民窟的一种具有中国特色的称谓，当然做为比西方资本主义先进的社会主义制度下我们的国家是不可能存在平民窟的，因为西方资本主义国家公民有迁徙自由的权利，在他们的城市化的过程中，大量失地农民进入城市，在社会保障不健全的情况下，大量的在城市化浪潮中被卷进城市的人就在城市的国有土地上搭建临时的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最终形成了城市平民窟，也就是我国的所谓棚户区。因为国情不同，主要是土地政策的不同所以有关棚户区的形成和处理在中西方有很大差别，但是还原棚户区的本来面目可以使问题相对简单明了化，也使我们的棚户区改造的政策更显人性化，也正契合了我党国执政为民的理念。

什么是棚户区

棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。

棚户区的特征如下：

第一，棚户区所在区域属于城市市区内，及城市建成区，包括城镇、国有农场等国有土地之上。

例：山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：城市规划区内国有土地上和独立工矿区内。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：城市建成区国有土地范围内。

第二，棚户区所在的绝大部分房屋为平房。平房是相对于楼房而言，其特点是低矮，质量差。也包括部分简易的楼房。

例如：山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：集中连片平房和简易楼房。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：集中连片平房区、简易楼以及因规划需要拆除的现状楼。

第三，市政设施不完善，没有公共排水设施等。治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。

山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：使用年限长、房屋质量差、设施不配套、交通不便利、环境脏乱差、安全隐患大。

第四，破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建。

山东省建设厅对棚户区的概念还特别突出了：“破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面积小。

“人均居住水平低”（黑龙江省、大兴安岭）；“人均建筑面积小”（吉林）；“人均住房建筑面积低于十平方米”（山东青岛）；“人均居住面积小”（咸阳）

通过对棚户区特征的分析，虽然国家没有对棚户区作出一个明确统一的概念，但可以看出，各个地方人民政府对棚户区的定义，基本上是大同小异，均能反映出当地棚户区的实际情况。

什么是棚户区改造

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造５０００万平方米棚户区，近１００万住房困难家庭的住房条件得到了改善。

２００５年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用３至５年时间，让２００多万居民全部迁入新居。

目前，我国包括棚户区在内有大约１．５亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国将从２００９年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。

核心政策如下：

1、政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。

2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。

4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。

以上政策在《山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见》(晋政发[2008]3号)和《太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见》（并政发〔2007〕23号）中均有比较充分的反应。

棚户区改造的法律性质

在《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》中的第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

（四）为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；

（五）为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；

根据山西省和太原市关于棚户区改造的指导意见的指导思想分别是：“城市居民棚户区改造,是实践党的宗旨、邓小平理论和“三个代表”重要思想,落实科学发展观,构建社会主义和谐社会的具体体现。城市居民棚户区改造要与创建宜居城市,完善住房保障体系和改造“城中村”相结合,与降低城市中心区人口密度和社区建设相结合,按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求,优化配置土地资源,建设节能省地型住宅,从根本上改善居民的居住和生活环境。”和“以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以改善居民居住条件、提高城市土地集约利用率为宗旨，科学规划，精心组织，分类实施,全面启动城市居民棚户区改造，力争用3-5年时间完成全市棚户区改造任务，提升城市品位，改善人民生活，构建和谐太原，促进经济社会全面发展。”

在住建部和山西省和太原市三级指导意见中的棚户区改造基本原则中均规定了“政府主导、市场运作”的基本原则。

综上我们可以看出棚户区改造在法律上属于是公共利益的范畴。

棚户区改造的一般程序

一、前期准备工作

（1）核实拟拆迁的土地性质，确定适用拆迁的程序。

主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁，以及农村房屋拆迁。

（2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。

此时应该注意：① 拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。② 不得采用恐吓、威胁以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。③提示委托人须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。④提示建设项目若在拆迁期限内发生转让，应经拆迁主管行政机关同意，并办理房屋拆迁许可证变更手续。⑤提示委托人，拆迁方案要符合党的方针政策、国家法律法规，以及本地的实际情况。

（3）核实国有土地使用权证或土地征收征用批准文件，是否合法取得建设项目批准文件，是否取得建设用地规划许可证并且公示。（5）调查被拆迁人的基本情况

主要包括拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象。

（6）在确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无法律不予允许的事情。包括

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋。

（四）分户。等行为。

（7）参与制定并核实拆迁计划与拆迁方案的合法性和完整性、可行性。

二、参与评估（1）评估机构的确定。

通过三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由当事人通过协商一致的方式或者抽签方式确定评估机构。评估机构应当具有经建设行政主管机关依法核准的相应房地产评估资质。（2）审查拆迁估价委托书

①核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。②对估价机构确定程序的合法性进行核实。

③核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。

④对估价报告的形式与内容进行核实。

⑤对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序性、合法性进行核实。⑥对评估报告有疑问或异议的处理。

三、评估的详细操作（1）何谓房屋拆迁评估

房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程，由有资质的评估公司专业评估人员，遵循房屋拆迁估价原则，选择适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该房屋客观合理价格（价值）进行估算和判断的活动。

（2）房屋拆迁评估的标准

我国《城市房屋拆迁管理条例》确定了房屋拆迁评估的标准，是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

Ⅰ 房屋的区位是指房屋的地理位置，与城市区域发展地位、交通的便捷、重要场所的距离、周边环境等有关。区位是决定房屋价格的主要因素，实质上是土地价值因素。但房屋拆迁补偿考虑区位因素并非是对房屋土地使用权的实际补偿。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。没有所有权证书或证书上未标明用途时，应界定其实际用途。实际用途的界定以是否依法征得规划、城建部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计为住宅，改为营业用途不但要看是否有营业执照，还要有规划部门批准手续。

Ⅲ 建筑面积。建筑面积以所有权证书上标明为准。没有所有权证书的房屋以有资质的面积测绘单位测绘结果为准。除上述三个因素外，房屋的成新、权属、结构形式、楼层、朝向等因素均应在评估时一并考虑，采用一定的系数进行换算。（3）房屋拆迁评估行为的法律性质

Ⅰ 合法性：房屋拆迁评估必须符合《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等法律法规、规章的规定，估价机构做出的《评估报告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆迁评估必须遵循法定的程序完成。Ⅲ 补充性：房屋拆迁评估不是拆迁过程中必须的程序。拆迁人与被拆迁人通过协商达成一致意见，可不经过评估程序，直接签订补偿安置协议。

Ⅳ 专业性：从事房屋拆迁评估的机构必须具有三级以上房地产评估资质，从事房屋拆迁估价的人员必须具有中国注册房地产估价师资格。

Ⅴ中立性：评估公司作为拆迁活动中中立的第三方机构出现，对被拆迁房屋的市场价值进行客观、公正的估价，其评估结论可以作为补偿安置的依据。但有证据证明评估主体不适格、程序不合法、有串通行为、结论明显背离事实的情况，该评估结论可以被撤销或不予采信。

Ⅵ非强制性：房屋的估价一般不等同于房屋补偿价，在确定房屋拆迁补偿价时，《评估报告》不具有强制适用性。实践中拆迁人与被拆迁人可以依据评估报告确定的估价值协商房屋拆迁补偿价。同时《评估报告》在裁决中仅为证据，没有拘束力。（4）房屋拆迁评估范围

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰、无法恢复使用设备的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托其他资产评估公司确定。拆迁估价的价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（5）房屋拆迁评估机构的产生

Ⅰ承担房屋拆迁估价机构必须取得建设部拆迁主管机关依法核准的房地产价格评估资格，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

Ⅱ房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，均可以从事城市房屋拆迁评估业务，但处于暂定期内的三级估价机构除外。市、县房屋拆迁主管部门定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

Ⅲ 评估机构按以下程序产生：

⑴由拆迁人与被拆迁人协商共同选定并委托一家具有资质的房地产评估机构承担。

⑵拆迁人与被拆迁人不能共同选定委托的，由房屋拆迁管理部门组织具有资质的房地产评估机构进行随机抽取或抽签确定。为保护拆迁人利益，应由拆迁管理部门邀请居委会、街道派人监督抽签程序，由被拆迁人代表抽签确定评估机构。

⑶公示入选的评估机构。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

⑷拆迁估价机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。评估费用由拆迁人承担。

Ⅳ评估机构产生程序的弊端

⑴评估机构出自拆迁的“资源库”，不排除主管部门相关人员的意见对评估机构实施评估的影响。

⑵拆迁估价委托合同由拆迁人与评估机构签订，并由拆迁人支付费用。事实上，拆迁人和评估机构建立起一定的利益联系，可能影响评估的公正性。

（6）房屋拆迁评估工作流程

Ⅰ评估人员在开展工作之前，应向拆迁当事人出示资格证件，表明自己的身份。没有评估资格或不是通过法定程序选定的评估机构人员不能参加评估工作。

Ⅱ向被拆迁人索取拆迁估价所必需的资料，拆迁当事人有义务向评估机构如实提供。必要时估价人员需查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，房地产管理部门给与协助查阅。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

Ⅲ现场勘察。评估人员需对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

Ⅳ资料的综合和分析，确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据。其中两个数据非常重要，一是拆迁估价时点，拆迁估价时点取为房屋拆迁许可证颁发之日；二是当地房地产市场交易价格数据。按《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

Ⅴ制作评估报告，提出价格评估意见，注册评估师签字盖章。（7）房屋拆迁评估方法

目前我国房地产评估常用的方法主要有市场比较法、成本法、假设开发法、重置法四种。

Ⅰ市场比较法，是将评估对象与在评估时点近期有过拆迁交易的类似房屋进行比较，对这些补偿价格做合理修正，以此估算估价对象的客观合理价格方法。市场比较法适用于在同一供求范围内有着较多的类似交易的情况，如住宅等。市场比较法是一种主要的评估方法。但有两种情况影响该方法的适用：⑴类似交易较少的经营性房屋，有时很难找到参照物进行比较。笔者曾代理一大型饭店、歌厅拆迁，评估时该区域竟然没有一例交易案例可比较；⑵很难获取交易的真实信息，因为拆迁行为本身更多体现在双方协商上，被拆迁人的社会关系、谈判能力、心理素质等等因素决定交易价格。

Ⅱ成本法，是估算估价对象在估价时点重新构建成本，扣除折旧。成本法适宜评估既无收益又很少发生交易的房屋价值。这种方法主要考虑建造成本，对于一些临建房屋适用。

Ⅲ假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值扣除相应的费用。目前我国房地产开发成本费用有：①土地取得费用，包括征地费、拆迁费、出让金等；②前期工程费用，包括场地平整费、项目设计费等；③建筑安装工程费用；④期间费用，指开发经营者在商（pin）品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等；⑤开发基础设施建设费（市政配套费）；⑥税金；⑦利润。适用该方法时主要扣除第④、⑥、⑦项。

Ⅳ重置法，是按照被拆迁房屋在同区域、用途、面积等因素考虑重新购买安置的计算方法。该评估价保证被拆迁人能够买到一个合适的房屋。如果从合理性考虑，该方法应是最适用的。但按《城市房屋拆迁管理条例》，很多地区并没有确立这样的补偿原则，造成无法适用该评估。（8）评估价格应包含土地使用权价值

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，理解该条规定，不难看出既然是市场价就应该包括土地使用权在内，而非只是房屋本身的价值。因此可以做出这样的理解：房屋拆迁行为就是拆迁人通过市场价格将被拆迁的房屋购买，然后进行拆除的行为。拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋价值进行评估，评估价应为房屋本身的价值与附着的土地价值之和。

（9）被拆迁人对评估机构不配合，应但承担的后果。

被拆迁人应该配合评估机构实施评估，提供相关资料并配合实地查勘，否则，评估机构很难评估。如果被拆迁人不配合，将承担限制举证的后果。裁决机关依据评估报告做出裁决后，被拆迁人提起行政诉讼后再举证来否定原评估报告，人民法院对其举证将会不予采纳。（10）拆迁当事人对评估结果有争议时如何处理。

被拆迁人对评估结果有争议是最常见的，通常认为该结果不能反映自己房产的真实价值。此时有些被拆迁人干脆置《评估报告》不顾，当起“钉子户”。该做法可以导致裁决程序中出现主张权利程序瑕疵。拆迁当事人对评估结果有争议时，应当遵循以下程序解决： Ⅰ拆迁当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

Ⅱ拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

Ⅲ拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

Ⅳ拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。

Ⅴ估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

Ⅵ估价专家委员会应当由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。棚户区改造的拆迁安置问题

一、拆迁安置的依据。

根据山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见：

四、拆迁补偿安置与住房保障

拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿相结合的方式。为保障被拆迁城市棚户区内居民的基本住房需求,应以产权调换为主。依法实行产权调换和货币补偿,属于私有房屋的,按照《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定执行。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。

符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。

拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。各市、县人民政府要结合城市居民棚户区改造,通过就地或异地建设、收购二手住房等方式,筹集一批租赁型经济适用住房,并按照廉租住房政策储备一批廉租住房,以满足无力购买回迁安置住房的住房困难家庭的需求。

根据以上的文件的精神，关于拆迁安置补偿总体上分为两大类四种情况。

首先，两大类分别为货币补偿和产权调换。

货币补偿是指拆迁人以专业房产评估机构对被拆迁人的房屋进行的评估结果为依据，与拆迁人达成拆迁协议进行补偿。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。货币补偿给被拆迁人后，拆迁方接受相关房屋进行拆除。

产权调换是指拆迁人给予被拆迁人异地或回迁安置并根据相关评估结果计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。其中根据城市房地产拆迁管理条例规定拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

其次四种情况。

四种情况是根据拆迁的房屋产权情况分别为：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房条件的住户的房屋

4、无证自建房屋。

1、私有房屋的拆迁按照《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定执行。

2、租住的公房。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。

也有关理论对公房类承租人进行拆迁补偿安置的方法有四种：（1）租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人（在公房中，对搬迁费、提前奖、过渡费三项费用有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。对承租人添置物品的补偿则无论是公房还是私房，有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。下同）。

（2）货币安置。此种安置的关键在于如何在被拆迁人与承租人之间进行分配。对此有的地方是确定一个固定的比例，如无锡市政府颁布的《无锡市城市房屋拆迁管理办法》（2001年12月1日起施行）第三十二条规定：“拆迁政府规定的租金标准的公有出租居住房屋，„„被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，拆迁补偿金额的80%补偿给房屋承租人，20%补偿给被拆迁人。”《南京市城市房屋拆迁管理办法》第三十五条则规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿金额分配比例的，从其约定。”《天津市城市房屋拆迁管理规定》第三十二条规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，„„实行货币补偿的，按照下列规定执行：

（一）拆迁住宅房屋的，拆迁人按照被拆迁房屋补偿金额的5％给予被拆迁人补偿，按照被拆迁房屋补偿金额的95％给予房屋承租人补偿；”这就产生一个问题，即承租人是获得80%合理还是获得95%合理？还是这些比例都不合理？笔者以为对拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋实行货币补偿时，按固定比例补偿是没有法律依据也是不合理的，事实上也是一直为人所诟病的。在实施货币补偿时，还是应区分两种情况，即承租人符合享受房改政策条件的，房屋的成本价归被拆迁人，其余补偿归承租人；承租人不符合享受房改政策条件的，则承租人只能获得搬迁费、提前奖、过渡费及添置物品部分的补偿。

（3）准产权安置。若承租人符合享受房改政策条件的且要求购买安置房的，除将成本价支付给被拆迁人外，由承租人享受被拆迁人的相关权利，其可以要求拆迁人进行产权置换安置。

（4）产权安置。若承租人符合享受房改政策条件，又愿意购买其承租房屋的，则由承租人直接向产权人购买被拆迁房屋，从而成为被拆迁人，并可要求拆迁人进行安置。

3、符合廉租房条件的住户的房屋

根据太原市的相关政策对棚户区改造范围内符合廉租住房保障条件的被拆迁人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理办法》的有关规定优先予以安置。具体办法由市房地产行政主管部门另行制定。山西省相关政策是符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。

4、无证自建房屋。

根据城市房屋拆迁管理条例的规定拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。所以对于拆除无证的自建房屋是不予以补偿的，但是出于社会安定和照顾到自建房屋人员的安置问题。山西省规定拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。该条政策只是针对自建居住三年以上的住户，并且计算的截止时间点是拆迁公告发布的那一天。

二、拆迁安置的标准

根据《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定补偿分为拆迁搬迁补助、临时安置补助(过渡期)和经营性用房停产、停业补偿。

1、拆迁搬迁补助

第六条拆迁住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为:(一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬迁补助费200—300元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费7—10元。

(二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费150—200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费5—7元。

(三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费90—200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费3—5元。

第七条拆迁非住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为:

(一)设区的市商业营业用房每平方米支付15—20元,生产用房每平方米支付20—25元,办公用房每平方米支付10—12元,仓储用房每平方米支付15—20元。

(二)县(市)商业营业用房每平方米支付10—15元,生产用房每平方米支付15—20元,办公用房每平方米支付7—10元,仓储用房每平方米支付10—15元。

(三)建制镇商业营业用房每平方米支付7—10元,生产用房每平方米支付10—15元,办公用房每平方米支付5—7元,仓储用房每平方米支付7—10元。

第八条实行货币补偿和现房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付搬迁补助费;实行期房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付两次搬迁补助费。

2、临时安置补助(过渡期)第九条被拆迁人自行过渡的,支付临时安置补助费(过渡费)的标准为:

(一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费120—200元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费4—6元。

(二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费90—150元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费3—4元。

(三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费60—100元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费2—4元。

3、经营性用房停产、停业补偿。

第十条拆迁经营性、生产型非住宅房屋或者拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,拆迁人应当根据被拆迁人在拆迁公告发布的上一纳税情况给予经济补偿。经济补偿包括工资补偿和经营补偿两部分。经营补偿金额按照实际纳税额计算;没有纳税的,不予补偿。

拆迁公告发布前,虽已获取营业执照,尚无纳税行为的不予补偿;拆迁公告发布前,已停产、停业的,不予补偿。

第十一条拆迁经营性非住宅房屋,造成停业的,补偿标准为:

工资补偿应当根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同在册(在岗)人员,按本企业上一人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一月平均纳税情况给予一次性补偿。

造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。

第十二条拆迁生产型工业企业非住宅房屋,造成停产的,补偿标准为:

工资补偿应当根据劳动和社会保障部门提供的被拆迁单位在册(在岗、缴纳劳动保险)的人员名册,按本企业上一人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一月平均纳税额给予一次性补偿。

造成全部停产的,补偿期限不超过6个月;造成部分停产的,补偿期限不超过3个月;非正常生产的企业,工资补偿按前款规定标准的一半补偿,期限不超过6个月。

第十三条拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,补偿标准为:

工资补偿根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同的在册(在岗)人员,按本企业上一人均月工资标准给予一次性补偿;未签订劳动用工合同的不予补偿。

经营补偿根据上一月平均纳税额给予一次性补偿;未纳税的不予补偿。

造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。第十四条拆迁出租的非住宅房屋,已签订租赁合同的,并在被拆迁房屋所在地房地产管理部门登记备案的,拆迁人对被拆迁人和承租人的补偿标准为:

(一)根据租赁合同约定的租金标准,给予被拆迁人3个月的一次性经济补偿。

(二)根据本办法第七条、第十条、第十一条、第十二条规定的补偿标准,给予承租人经济补偿。

未签订租赁合同或者租赁合同未到房地产管理部门登记备案的,不予补偿。

房屋拆迁纠纷的行政裁决

一、概念界定

（1）房屋拆迁裁决，是指房屋拆迁主管部门依据拆迁法律规范的规定，对拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡期限等拆迁事宜作出的关于双方当事人之间的权利和义务的具体行政行为。

（2）强制拆迁，是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁的行为。

二、适用范围

主要针对城市房屋拆迁中的律师实务，集体土地上的房屋拆迁裁决，按各省、市的规定确定是否适用本章内容。

三、裁决申请与受理阶段

（一）申请阶段

律师在代理当事人提请房屋拆迁裁决申请时，重点是把握按规定申请所必需的资料。在为拆迁主管行政机关提供服务时则应审查申请资料是否符合要求。

1.代理拆迁人申请裁决应提交的资料：（1）房屋拆迁裁决申请书。

（2）申请人的身份证明(指营业执照、法人代码)、法定代表人的身份证明。

（3）被拆除房屋的权属及租赁关系的调查资料、房屋评估报告。（4）对被申请人的房屋拆迁补偿安置具体方案。

（5）申请人与被申请人就补偿安置达不成协议的相关证据资料(包括协商记录)。

（6）其他与裁决有关的资料。

拆迁人首次申请裁决时，还需提供拆迁基地已达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例数。

2.代理被拆迁人、房屋承租人申请裁决应提交的资料：（1）房屋拆迁裁决申请书。（2）申请人的身份证明。

（3）房地产权属证明或租用公房凭证、房屋租赁合同。（4）其他与裁决有关的资料。

3.代书裁决申请书应包括以下主要内容：

（1）申请人的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所。

（2）被申请人名称、地址等基本情况。（3）申请裁决的请求、事实和理由。（4）申请人签名或盖章、申请日期。

（二）审查受理阶段

律师在拆迁行政裁决阶段，应注意的重点是听证和可能不被受理的情形。

1.裁决听证

裁决机关收到拆迁人的裁决申请后，应当对达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例进行审核，对已达成协议不足20％的，裁决机关应当在受理裁决前就该拆迁基地的补偿安置标准、安置方式等内容组织听证。

律师可代理委托人参与裁决受理前的听证，并可结合相关法律法规，以及委托人的合法权益发表律师意见。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁决机关不予受理裁决申请：（1）已超过房屋拆迁期限的。

（2）申请人未在规定的日期内补齐资料的。

（3）申请人与被申请人达成房屋拆迁补偿安置协议后发生合同纠纷的。

（4）房屋已经灭失的。

（5）申请人主体资格不符合《城市房屋拆迁管理条例》、《实施细则》规定的。

（6）申请人对拆迁许可证合法性申请裁决的。（7）裁决做出后，当事人就同一理由再次申请裁决的。对裁决申请不予受理的，裁决机关应当自收到申请之日起5日内书面通知申请人。

律师对行政机关作出受理或不予受理的决定，均可为当事人提供咨询意见，确认行政机关的决定是否符合法律规定。如确认不符合法律规定，可接受委托代书复议申请书、诉状或代理复议与行政诉讼。

四、裁决审理阶段

在拆迁裁决的审理阶段，律师的服务重点主要是以下几方面： 1.对裁决审理的程序和内容的核实。

（1）裁决行政机关是否向申请人发出裁决受理通知书。（2）裁决行政机关是否向被申请人送达裁决申请副本及答辩通知书。

（3）相关资料、程序的合法性。

（4）裁决行政机关是否组织拆迁当事人进行调解。注意未经调解，不能作出裁决，而申请人经两次通知未参加裁决调解的，视作为撤回裁决申请；被申请人经两次通知不出席裁决调解的，裁决机关可以缺席裁决。

（5）

核实补偿安置标准是否符合法律规定与该案的实际情况。

在审理过程中，当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁估价专家委员会鉴定的，裁决机关应当委托估价专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。

（6）

裁决行政机关是否及时合法地作出书面的裁决书。经调解当事人达不成协议的，裁决机关应自受理裁决申请之日起30日内做出裁决。裁决书内容应当合法、适当。裁决须经裁决机关领导班子集体讨论决定。

（7）裁决书是否送达。裁决书应当送达当事人，并留有送达的证据。裁决书可以按照直接送达、邮寄送达、留置送达、公告送达的顺序以及实际情况，确定送达方式。公告送达的，可将裁决书张贴于被拆除房屋的拆迁基地公示栏内。裁决书自张贴于公示栏内之日起满7天视作送达。

2.裁决中止的审查

在裁决审理过程中，可能出现中止裁决的情形。律师在此种情形下的服务重点是以下七个方面：

（1）审查是否是发现新的需要查证的事实。

（2）审查是否是当事人对评估结果有异议，需等待鉴定结论的。（3）审查是否是裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的。

（4）审查是否是作为自然人的申请人死亡，需要等待继受人表明是否愿意继续裁决的。

（5）审查是否是作为自然人的被申请人死亡，需要变更被申请人的。（6）审查是否是其他特殊情况需要中止的情形。

（7）中止裁决的情形消除后，应当提请行政裁决机关恢复裁决。3.裁决终结的审查

裁决审理过程中，行政裁决机关可能会决定裁决终结，律师在这种情形下提供法律服务的重点是以下四个方面：

（1）审查是否是当事人达成拆迁补偿安置协议的。（2）审查是否是发现申请人或被申请人不是裁决当事人的。（3）审查是否是申请人撤回裁决申请的。

（4）审查是否是作为自然人的申请人死亡，15日内继受人没有表示参加裁决或放弃参加裁决的。

4.裁决书内容的审查 裁决书应包括以下主要内容：

（1）申请人与被申请人(包括代理人)的姓名或单位名称等基本情况。

（2）申请裁决的请求、争议的事实和理由。（3）裁决机关认定的事实、理由和适用的法律依据。（4）补偿安置方案(补偿方式、补偿金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁日期、搬迁过渡方式和过渡期限以及《实施细则》中规定的应当补偿的项目)。

（5）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限。（6）裁决机关的名称、裁决日期并加盖公章。（7）裁决规定的搬迁期限不得少于15日。

五、行政强制执行阶段的律师实务

在行政决定的行政强制执行阶段，律师为当事人以及行政机关提供法律服务的重点主要以下四个方面：

1.审查行政强制执行申请主体

房屋拆迁裁决书送达后，申请人与被申请人应当执行裁决方案。被拆迁当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，裁决机关可依法申请强制执行。

2.审查行政强制拆迁前是否依法听证

申请行政强制执行前，裁决机关应当组织拆迁当事人对行政强制执行的依据、程序、补偿安置方案及测算依据等内容进行听证。同时，还应邀请政府有关部门和具有社会公信力的人员参加。被拆迁当事人拒绝参加听证会的，裁决机关应当组织召开调查会。律师可代理委托人参与听证会及调查会，发表律师意见。

3.审查行政强制执行申请应提交的材料 申请行政强制执行，应当提交下列资料：（1）行政强制执行申请书。（2）裁决调解记录和裁决书。（3）安置用房或补偿资金证明。

（4）被拆迁当事人拒绝接受补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明。

（5）被拆迁当事人不同意拆迁的有关材料。（6）听证会或调查会记录。4.行政强制执行其他应注意的事项

（1）申请行政强制执行，应当由裁决机关领导班子集体讨论决定。

（2）拆迁人未按裁决规定向被拆迁当事人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准和产权清晰、无权利负担的安置用房的，不得申请行政强制执行。

（3）裁决机关应当提前15天通知被拆迁当事人并做好宣传解释，动员被拆迁当事人自行搬迁。

（4）拆迁人应当对被拆除房屋以及房屋内的物品向公证机关办理证据保全。

（5）行政强制执行时，裁决机关应当组织街道办事处、居(村)委会代表和公证人员到现场。

（6）裁决机关是被拆迁当事人的，由同级人民政府裁决。（7）行政强制执行应当注意防止人身伤害的发生，要有应对突发事件的预案。

（8）执行的整个过程都要坚持“以人为本”的原则，注重社会稳定与和谐。

行政复议与诉讼 一、一般规定 1．目的和依据

为依法维护拆迁委托人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政复议法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《最高人民法院〈关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复〉》、《最高人民法院〈关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复〉》等规定，结合拆迁行政复议与行政诉讼业务操作流程和经验制定本章，供本市律师办理拆迁行政复议与行政诉讼业务作参考。

2．适用范围

本章适用于律师代理拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人等为维护自身合法权益，依法进行司法救济的实务操作。

二、拆迁行政复议 1.一般规定

拆迁行政复议并不是每个项目拆迁的必经阶段,但拆迁行政复议与拆迁各阶段交织在一起，律师可以对此提供相应的法律服务。

在拆迁人申请规划许可证、房屋拆迁许可证等文件、拆迁管理部门作出与拆迁相关的行政决定等过程中，只要当事人认为该具体行政行为侵犯其合法权益，均有权依法向管辖部门申请行政复议。

除行政复议法、行政诉讼法已有规定外，律师应当提示拆迁委托人，对城市房屋拆迁裁决不服的，拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行；拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

2.律师在行政复议阶段的法律业务内容：

（1）审查拆迁许可以及前置程序的合法性，律师工作内容包括但不限于：

（一）审查立法文件的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（二）审查规划许可的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（三）审查用的许可的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（四）审查拆迁许可证发放的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（五）审查拆迁人申请拆迁许可时提交的拆迁计划和方案是否合法，有无损害被拆迁人合法权益的情形；

（六）审查拆迁补偿资金是否符合法律规定的及是否被挪用等情形。

（2）审查相关拆迁实施行为，律师工作内容主要包括：

（一）审查被拆迁房屋评估的合法性。包括评估机构的确定、评估程序、评估报告和专家鉴定等内容（内容详见本指引第三章第二节部分）。

（二）审查补偿安置方案的合法性。包括补偿对象、利益相关人、补偿范围、补偿标准，补偿方法，以及安置房源等内容。

（三）审查补偿安置实施过程的合法性。包括拆迁实施单位与被拆迁人之间的协商、谈话、协议，以及补偿安置的执行等事实情况。

（3）审查作出行政裁决或具体行政行为的合法性：

包括具体行政机关对被拆迁房屋的面积认定、违章建筑处理、婚姻状况证明、共有产权情况、户籍人口证明、伤残证明、住改非，以及经营许可等内容。（4）审查行政强制拆迁的合法性：

包括行政裁决、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的原因、行政强制拆迁的实施等内容。

（5）对相关事实调查取证，发表律师意见。（6）向委托人提供法律咨询。（7）对具体事项进行专项法律研究。

（8）代理协商、调解、申请行政复议、仲裁、诉讼、申诉。（9）参与对被拆迁人被行政处罚、裁决或强制拆迁后的法律疏导、矛盾化解工作。

（10）其他相关法律服务。

三、拆迁诉讼 1.一般规定

按法律关系的不同，拆迁诉讼可以分为以下两类：

（1）拆迁行政诉讼：房屋拆迁行政案件涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，又是社会的热点，容易引发群体矛盾。除了本章第一节行政复议后15日内提起行政诉讼，当事人也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼。

（2）拆迁民事诉讼：是拆迁当事人因房屋拆迁法律行为而引起的民事诉讼，以及拆迁当事人与非拆迁当事人之间的与拆迁相关的诉讼。

2.律师代理拆迁诉讼应注意以下案件受理管辖的特别规定：（1）公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的行政决定或行政裁决等行政行为不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应按行政案件受理。

（2）拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

（3）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以申请房屋拆迁主管机关裁决。房屋拆迁主管机关是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。当事人对裁决不服的，可以按法律规定向人民法院起诉。

3.律师在拆迁诉讼中的举证

根据不同的案情及诉讼请求，律师应当分别按照行政诉讼证据的若干规定和民事诉讼证据的若干规定提交如下证据：

（1）证明诉讼主体资格的证据

当事人应当提交身份证明资料，即，当事人为自然人的，应提交身份证或户口本；为法人或其它经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等；法人或其它经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，还应当提交变更登记资料。（2）证明房屋发生拆迁法律事实的证据 拆迁人应提交的证据：

（一）房屋拆迁许可证。

（二）拆迁公告。

（三）新建建筑物的，提交《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明。

（四）房屋被拆除前所作的面积测量报告。

（五）已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议。

（六）已向被拆迁人支付货币补偿款、过渡费、搬家补助费、设备迁移费等费用的凭证。

（七）提供过渡期临时用房给被拆迁人的证据。

（八）用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积竣工测量报告等。

被拆迁人应提交的证据：

（一）能证明被拆除房屋的所有权的凭据。

（二）能证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公或商铺）、房屋的建筑面积等的证据。

（三）在被拆迁房屋所有权凭据上记载的所有人不是主张权利的被拆迁人时，还须要提交能够证明被拆迁人有权主张补偿安置的证据，例如：继承关系证明、亲属关系证明、原权利人放弃权利的证明等。

（四）能证明房屋何时被拆除的证据。

（五）已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议。

（六）经过房屋拆迁主管部门裁决的，还应提交裁决书。

棚户区改造依据的法律文件

《中华人民共和国宪法》 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法》

《城市房屋拆迁管理条例 》或（《国有土地上房屋征收与补偿条例》）

《山西省城市房屋拆迁条例》

《山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》

《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》 《国家发展改革委办公厅关于中西部地区中央下放煤矿棚户区改造有关问题的通知》

《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》

《山西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 《山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见(试行)》

《山西省人民政府关于实施国有重点煤矿棚户区改造的意见》 《太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见》