《工程建设前期准备》教材大纲（含5篇）

第一篇：《工程建设前期准备》教材大纲

目录及主要内容

第一章 重庆市房地产开发项目全程建设流程 第二章 可行性研究阶段

第一节 市场研究、开发场地选择

一、对房地产开发公司需要收集的国民经济发展规划、区域经济发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划、房地产开发年度计划等资料进行简单介绍。

1、国民经济发展规划

2、区域经济发展规划

3、土地利用总体规划

4、年度建设用地计划

5、城市规划

6、房地产开发年度计划

二、房地产市场调查、资源调查和分析，寻求投资机会，对有投资意向的项目进行研究、筛选、分析、预测；

1、房地产市场的影响因素（调查哪些因素？含资源调查和分析）

2、房地产市场的调查方法

3、房地产市场的调查结果及对结果的分析

4、投资项目的确定（投资决策）

三、进行选址研究，形成投资意向。选址研究及结论

第二节 拟定开发项目

一、项目策划

对拟开发项目（投资意向项目）进行策划，确定开发项目性质、项目建设地点、项目建设规模、投资额度、资金来源、市场前景预期、销售计划等，提出开发项目的规划大纲和方案。

二、开发项目的规划大纲和方案

第三节

经济、社会、环境效益评价

一、项目可研

委托项目公司或开发公司自己初步立项，对开发方案进行技术经济论证，计算开发项目收益率，判定该投资项目是否可行，编制可研报告，做出投资决策。

二、编制可研报告，做出投资决策 第三章 开发项目前期工作阶段

第一节

开发项目立项

一、编制项目建议书，项目报审

根据资产投资计划、城市规划、年度建设用地计划和市场需求，编制项目建议书，提出项目申请书（同时提交可研报告）→向计委申报立项→计委函至规划局→规划局会签返计委→计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签→进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告→计委、建委、规委及各专业局审查可研报告→对可研批复，两委会签，同意立项。

二、领取立项批复文件

开发商领取计划部门批准征用土地的计划任务书，征用农村土地时的市政府批文，划拨国有土地时的市房地产管理局对用地和拆迁安置意见。第二节 申请购置开发场地，获取土地使用权

一、建设用地规划许可证办理

1、申请选址定点：

向规划局申请选址定点→现场踏勘，初步确定项目用地的具体位置和界限→委托测绘或购买现状地形图（含管网）（原址扩建项目）（新选址项目在选址方案确定后补送）→申办开发地块地质灾害危险性初审→领取《规划选址意见通知书》。

2、申请确定规划设计条件：

申请确定规划设计条件→按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见（国土、环保、消防、文物、绿化等部门）→规划局审查后下达规划设计条件，核发《规划设计要点意见书》。

3、委托编制规划设计总图

委托规划设计院编制规划设计总图（编制规划方案设计任务书→规划设计方案招投标及备案→规划方案设计）→到规划局领设计方案送审书，提交规划设计方案（必要时需编制修建性详规方案）。

4、核定用地面积，确定用地红线范围

规划局审核规划设计总图，核定用地面积，确定用地红线范围→规划方案报国土、消防、环保、人防、防雷、市政部门等审批（同时报计委审批项目可研报告）→修改后送规委审图→由规委召开市政协调会→出市政会议纪要。若项目建筑总面积超过10万㎡则须申报修建性详细规划设计方案（含建筑工程单体规划设计条件）审批→核发规划红线图、《建设用地规划许可证》→办理钉桩成果通知单（测绘院钉桩，成果给设计人）。

二、申请土地开发使用权

1、办理用地申请

土地（使用权）购置（或出让）申请→国土局及市政府批准→土地招拍挂（含协议出让）或农地征用→签订《国有土地使用权转让合同》→建委备案，领取《房地产开发项目手册》。

2、办理《国有土地使用权证》 评估项目建设用地地价→交纳土地出让金，到地政部门办理《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》→交纳土地契税，取得《国有土地使用权证》→办理项目地名注册手续。

三、拆迁、安置

1、拆迁、安置

地政部门审查拆迁安置方案→核发《房屋拆迁许可证》→动迁会及拆迁补偿、拆迁安置。

2、场地“三通一平”，办理配套手续

①到园林局申请伐树许可证；②了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案；③煤气、道路、上下水改路；④到供电局业扩处申请用电报表，做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

第三节 筹集资金

汇集自有资金、向金融机构申请贷款、发行投资债券、发行股票、寻找合作投资开发的伙伴、制定合理的预售计划和措施等。这项工作贯穿于整个前期工作。

第四节 委托建筑方案设计

建筑方案设计及报审：开发企业取得土地使用权→勘察设计招标→工程地质勘察、建筑设计院编制设计方案→设计方案报规划局审批（高层建筑需征求消防部门意见）→设计方案通过→规划局核发设计方案通知书，提出修改意见→委托设计院进行项目的初步设计。

第五节 初步设计审批

初步设计→初步设计报批（规划局组织抗震、人防、教委、防雷、消防、绿化、环保、水电综合管网等部门会审和审批）→编制设计概算及概算审批→规划局核发建筑核位红线→建委初设审批→初设审定→进入施工图设计。

第六节 施工图审批

一、施工图设计、预算及报批

工程地质详勘→出勘察报告→勘察报告审查→施工图设计（含建施、结施、设备施工图、弱电及特殊外装修设计、环境设计、人防工程设计等）→施工图预算→施工图审查→施工图报批（人防、消防、防雷、环保、绿化、交通、节能审批等）

二、办理建筑设计审核意见书和《建设工程规划许可证》

办理市政审批手续→交市政配套设施费→办理建筑设计审核意见书和《建设工程规划许可证》（建设工程执照）→办理施工图设计审查备案书（建筑面积4万㎡以上须报市建委审查）→申请订立道路红线界桩，办理“订界通知单”→建设单位放线→测绘院、规划局验线和签证→合格后方可施工。

三、申请下达年度计划，办理固定资产投资许可证。

初设审定后，到计委申请下达年度计划（建委会签）→到建委工程处领取开工审批表。

计划下达后，持年度计划、税单到计划、经委登记，领取批文及固定资产投资许可证或预备项目备案表。

第七节 办理施工许可证

一、项目报建

项目报建（排水、供水、供电、供气、电信、邮政、电视、防雷等报建），签订白蚁防治合同。

二、办理监理招标、施工招标手续

包括招标代理、招标文件内部审查、公示、编制和审查标底、投标、开标、评标、中标等，确定监理、施工队伍及材料设备供应商，签订合同。

三、办理施工许可证

房地产开发正式项目表备案→安监、质监登记备案→交纳相关费用（交劳保基金→交散装水泥基金→交合同印花税→交新型墙体材料保证金→交工程定额测定费）→办理市政手续、配套手续（如报装上下水、道路、燃气、供电、渣土外运；淤泥排放证；卫生许可证；树木移栽、砍伐手续等）→办理施工许可证→提交开工报告。

四、预售办理

制作营销策划资料→报价小组审查→商品房预售方案→办理预售申请、登记→领取《商品房预售许可证》→建委、物价局下文批价→进行销售。第四章 工程建设实施阶段

第一节 工程施工准备 施工场地“六通一平”；施工图纸及资料准备；设备订购；临时用地或临时占道手续办理；确定水准点与坐标控制点，进行现场校验；图纸会审、设计交底；施工方案等。第二节 工程施工

成立项目部（目标分解、任务分工）→熟悉施工图及概预算、熟悉招投标文件和各类合同、了解报建文件→编制资金使用计划→审核监理规划、细则，审核施工组织措施、安全质量措施等，审核分包单位资质→技术会审→场地管线探测、施工放线、搭设临时设施和施工水电安装等→第一次工地会议及现场技术交底→批准开工报告→工程开工实施（土方工程、地基与基础工程、主体结构、屋面工程、建筑装饰装修工程、建筑给排水及采暖工程、建筑电气工程、建筑通风与空调工程、智能建筑工程、电梯工程等），对工程进行质量、进度、成本、投资控制，进行人员、资金、设备、合同管理，协调关系等→施工及验收→室外工程施工（化粪池施工，小区道路、绿化施工）→配套工程施工→编制竣工验收资料。

第五章 项目销售及竣工验收阶段

第一节 生产准备

原材料、生产设备、能源、动力、人员培训等准备→试运行。

第二节 工程竣工验收 塔吊、脚手架拆除→竣工面积实测、复测→申请竣工验收→单位工程质量预验收→节能、分户验收等专项验收→消防、人防、环保、防疫、防雷、绿化等专业验收→规划验收→水、电、气、通信等配套设施验收→竣工档案验收→单位工程竣工验收（综合验收）→市政基础设施竣工验收→单项工程竣工验收（同时办理大确权）→室内五项检测。

第三节 销售许可办理

申办《销售许可证》→填写完成《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等→商品房销售及按揭办理→物业招标→签订前期物业管理合同。

第四节 工程结算

工程结算→综合测绘→施工单位退场。第五节 工程竣工决算

编制财务竣工决算→竣工验收质量备案，取得《建筑工程竣工验收备案证》→档案移交→项目总结评价→商品房交付使用许可证。

第六节 权属登记

办理房地产权权属初始登记，取得《商品房权属证明书》。

第七节 物业移交

签订物业管理合同→物业移交→办理门牌号码、户口迁入、绿化、环卫和治安等手续。第六章 交付使用阶段

第一节 业主移交

分户验收、接房→进入保修期→装修→入住。第二节 售后服务

保修期检测、维护、回访。第七章 项目后评价阶段

第一节 生产运营

第二节 投资后评价

附录：相关法律法规规定

第二篇：工程前期准备

建设项目

前期规划、国土、建设审批手续办理程序汇总

一、规划审批手续

1、办理《建设项目选址意见书》

2、办理《建设用地规划许可证》

3、办理《建设工程规划许可证》

4、办理《市政工程规划许可证》

二、土地审批手续

5、新增建设用地办理勘测定界

6、用地范围图办理程序

7、农用地转用及征地报批

8、办理划拨用地手续

9、宗地图、地籍调查表办理程序

10、建设用地办理程序

11、办理土地证

三、建设审批手续

12、施工图审查

13、施工图审查备案

14、建筑工程安全文明施工手续

15、建设工程质量监督手续

16、建筑工程施工安全备案

17、办理《建设工程项目开工（施工）许可证》

一、《建设项目选址意见书》办理程序

（一）办理部门：市规划局

（二）办理范围：

1、按照国家规定需要有关部门批准或核准的建设项目；

2、以划拨方式提供国有建设图用地使用权的项目；

3、其他需要办理的有关项目。

（三）申请人需要提交的材料：

1、建设单位组织机构代码证副本（首次申报）机构代码；

2、项目申报报告一份；

3、建设项目选址意见书申报表2份（盖建设单位印章）；

4、建设项目规划选址论证报告（特指需要论证的项目）；

5、必备的上级主管部门或有关政府主管部门的意见函；

6、项目建议书批复（政府投资项目）；

7、经确认的具有有关控制线的地形图；

8、其他图件。

（四）办理程序或流程：

1、建设单位报送规定的图件；

2、提供有关选址要求和审查意见；

3、对于符合报建要求的，20个工作日内完成初审上报或核发建设项目选址意见书，经审核不同意的，予以书面函复。

（五）收费：不收费

二、《建设用地规划许可证》办理程序

（一）办理部门：规划局

（二）办理范围：

1、划拨方式取得国有土地使用权的；

2、通过出让、租赁等有偿方式取得国有土地使用权的；

3、改变原土地性质使用土地的；

4、集体所有制土地进行建设的；

5、工程施工中因堆放材料或者设置运输通道等需要临时使用土地的。

（三）申办材料：

1、建设单位组织机构代码证副本（首次申报）、机构代码；

2、建设项目用地的申请报告及上级主管部门的审查意见；

3、《建设用地规划许可证申请表》1份（盖建设单位印章）；

4、建设项目的有效批准、核准、备案文件原件查审，复印件备案；

5、建设项目选址意见书及附图复印件1份；

6、已批准的项目建设用地规划条件通知书；

7、以拍卖、招标、挂牌等公开出让方式取得土地的，提供市国土管理部门的中标通知书及土地出让合同原件复印件1份备案；

8、经确认的1:500或1:1000建设用地范围、代征用地范围及涉及的道路红线、城市蓝线、绿线、紫线、黄线等控制线图和具有平面坐标和高程系统的现状图；

9、《建设项目环境评价报告》及环保部门的审查意见各1份（指部分工业等项目）；

10、批准的建设项目可行性研究报告或总平面图1份（需做可行性研究报告的项目）；

11、其他图件。

以上所有申报材料（包括选址意见书阶段的文件）制作成电子文件和 图纸文件一并报审。

（四）办理程序：

1、建设单位报送规定图件；

2、对符合报建要求的在受理建设用地规划许可申请后，规划局在20个工作日内审批完毕，核发《建设用地规划许可证》，核发编制建设项目规划、建筑方案的通知书。不符合报建要求的，给予书面函复；

3、建设单位取得编制建设项目规划、工程设计方案通知书后，委托具有相应资质的两家设计单位编制建设项目规划、建筑工程设计方案；

4、需要通过招标委托设计单位的建设项目应当先履行招标程序，将中标方案报请审定；

5、审定规划建筑方案，核发《建筑方案规划许可通知书》；

6、通知建设单位人员到用地科取件。

（五）收费：不收费

三、办理《建设工程规划许可证》办理程序（含临时建设工程规划许可证）

（一）办理部门：市规划局工程科

（二）办理范围：新建、改建、扩建各类永久性或临时性建筑物、构筑物。

（三）申请人须提交的附件和附图：

1、组织机构代码证副本、机构代码（已办建设用地许可证项目除外）；

2、建设项目的申请报告；

3、建筑工程规划许可证申请表；

4、建设项目的批准、核准、备案文件1份；

5、拟建项目用地的《国有土地使用权证》原件审查，复印件备案；

6、已批准的用地规划和建筑方案通知书和附图；

7、提供规划设计条件；

8、《建设用地工程规划许可证》复印件；

9、经确认的1:500或1:1000建设用地范围及城市紫线、蓝线、绿线、黄线等控制线图和具有平面坐标、高程系统的现状图；

10、因需要提供环评、可研报告和消防等审查的其他附件和附图；

11、报送建设工程总平面图、单体建筑方案（包括立面效果图）、初步设计方案和施工图；

12、其他附图。

以上所有报件材料还应该制作成电子文件和图纸文件一并报审。

（四）办理程序：

1、建设单位报送规定图件；

2、对符合报建要求的在7日内发给已审定的建设项目《规划条件通知书》，所报项目进入审批环节；对不符合条件的当场或5日内发给《建设工程申请复函》；

3、审定规划、建筑方案，核定控制坐标和高程，对符合规划条件和要求的，在7日内发给《规划建筑方案许可通知书》；

4、审定建设项目初步设计；

5、审定施工图，核发建筑轴线图（20个工作日）；

6、建设项目放线、验线；

7、建设项目竣工验收和竣工验收备案。

（五）收费：不收费。

四、《市政工程规划许可证》办理程序

（一）办理部门：市规划局 市政科8622937

（二）办理范围： 新建、扩建、改建城乡道路、河道、桥涵、铁路、机场机坪、管线综合、供水排水、专业管线、热力燃气、电力电讯、抗震防震、消防人防、河湖水系、城市绿地、地下通道和跳桥等道路、管线、防灾、环境工程项目。

（三）申请人需提交的全部材料

1、组织机构代码证副本、机构代码；

2、建设项目的申请报告；

3、建筑工程规划许可证申请表1份（盖建设单位印章）；

4、建设项目的批准或核准文件1份；

5、拟建项目用地的《国有土地使用权证》原件及原件有关土地权属证明，提供复印件1份；

6、经确认的建设用地范围及道路红线、城市蓝线、黄线、紫线、绿线等控制线图和具有坐标、高程系统的地形图；；

7、已审定的规划条件或规划选址意见；

8、建设项目规划和施工图；

9、因需要提供环评、可研报告和消防等审查的其他附件和附图；

10、其他附图附件。

以上所有报件材料应该制作成电子文件和图纸文件一并报审。

（四）办理程序

1、建设单位报送规定的图件；

2、对符合报建要求的，在20日内发给已审定的《建设项目规划许可通知书》；对不符合条件的当场或5日内发给《建设工程申请复函》；

3、审定规划方案，对符合规划条件和有关规范条文和要求的，在20日内发给《规划建筑方案许可通知书》；

4、审定施工图，核发《建设工程规划许可证》；

5、通知建设单位到市政科取件。

（五）收费：不收费。

五、新增建设用地勘测定界办理程序

（一）办理部门：市国土资源规划设计院

（二）提交材料

1、用地单位提供《建设用地选址意见书》及附图的原件和复印件，复印件须加盖公章；

2、红线范围内有建设用地的，需提供相应证明文件；

3、提供其他需要的材料。

（三）办理程序

1、用地单位配合外业人员实地踏勘，现场指界认定权属界线；

2、设计院提供勘测定界成果，用于上报省政府征收土地审批。成果包括勘测定界图、勘测定界报告。

六、用地范围图办理流程

（一）办理部门：市国土资源规划设计院

（二）提交材料

1、《建设用地规划许可证》及规划红线图原件和复印件，复印件加盖公章；

2、省政府签发的征用土地文件或土地出让合同；

3、提供其他需要的材料；

（三）办理流程

1、用地单位配合外业人员实地踏勘，现场指界认定权属界线；

2、设计院提交成果

用地范围图——用于市政府批复使用 挂牌图——用于土地招、拍、挂使用

七、农用地转用及征地报批

（一）办理部门：市国土局耕地保护科

（二）办理程序：

1、建设单位向所在地的县（区）国土资源局提出申请；

2、县（区）国土资源局初审并拟定报批方案，报同级人民政府审核同意后，上报市国土局耕地保护科。

3、报件资料齐全并符合申报用地条件的，由耕地保护科受理报件，进行报件登记；

4、耕地保护科在受理报件之日起5个工作日内，提出初审意见，按照规定程序审定，其中仅为农用地转用的项目，且未超过当年专用计划指标的，报市政府批准；涉及农用地转用和征用的项目，报市政府审核同意后，上报省政府或国务院审批。

5、建设项目经有批准权的人民政府审定后，缴纳相关费用。

八、办理划拨用地手续

（一）办理部门：市国土局土地利用科

（二）提交材料：

1、用地单位书面申请；

2、立项批复；

3、城市规划审查意见。

（三）办理程序：

土地利用科在受理报件之日起5个工作日内对报件进行审核，符合《划拨用地目录》的，提出具体意见，按规定程序办理划拨供地手续。

九、宗地图、地籍调查表办理程序

1、办理部门：

市国土资源规划设计院

2、提交材料

（1）市政府签发的征（拨）土地文件或土地出让合同；；

（2）用地单位法人身份证、法人身份证明书、委托书、委托代理人身份证、营业执照、机构代码证；

（3）提供其他需要的材料；

3、办理流程

（1）用地单位与相邻宗地法人代表、委托代理人，实地指界、签字；（2）设计院提交成果

宗地图——用于办理土地证 地籍调查表——用于办理土地证

十、建设用地办理程序

（一）办理部门：市国土局土地利用科

（二）建设单位申报材料：

1、申请办理用地手续报告；

2、使用新增建设用地的需附农用地转用和征用地的批准文件；

3、《建设用地规划许可证》及附件（附图中应标明用地单位名称、规划用地范围、面积、用途、规划条件及规划有效期限，并盖章）；

4、计划部门或上级主管部门的立项文件；

5、该宗地的用地范围图、宗地图；使用新增建设用地的需附勘测定界图；

6、机构代码证、法人证明；

7、置换或协商收购的土地需附具双方达成的协议。

（三）办理程序：

1、建设单位提交申报材料；

2、核发《划拨决定书》。

十一、办理《国有土地使用权证》

（一）办理部门：

市国土资源执法监察支队土地管理所登记科

（二）办理材料：

1、土地登记审批表；

2、划拨建设用地批复；

3、划拨决定书；

4、组织机构代码证复印件、事业单位法人证复印件；

5、法人、办理人员的身份证复印件；

6、用地批复；

7、宗地图2份；

8、地籍调查表。

（三）办理程序：

1、管委会提交规定图件与材料；

2、市国土资源执法监察支队上会研究；

3、缴纳土地登记费、土地证工本费后领证。

十二、建设工程施工图审查

（一）办理部门：

比施工图设计单位更高资质的设计单位

（二）建设单位提供材料：（资料清单由市勘察设计院提供）

1、立项批准文件

2、土地使用证

3、选址意见书

4、建设用地规划许可证

5、含三线的地形图

6、规划条件通知书

7、设计方案核定通知书

8、可研报告批文及审查意见

9、初步设计批文及审查意见

10、勘察报告及勘察合同

11、设计合同

（三）办理程序：（由市建设局设计科提供）

1、建设单位负责，可委托设计单位办理；

2、核发施工图审查意见书，经审查盖章的施工图。

（四）收费：2元/m2。

十三、建设工程施工图设计文件备案

（一）办理部门：市建设局设计科

（二）申报材料：

1、工程勘察合同，工程设计合同（五县项目）；

2、立项计划批准、核准或备案文件（五县项目复印件）；

3、规划审批手续：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证》、建设工程规划许可证、规划条件通知书、建设工程设计方案核定通知书、规划总平面图、用地红线图（五县项目复印件）；

4、土地使用证（五县项目复印件）；

5、省外勘察设计单位在甘肃勘察设计项目备案书（五县项目原件）；

6、甘肃省建设工程社工图设计文件审查合格书（原件4份）；

7、甘肃省建设工程社工图设计文件审查报告书（原件1份）；

8、施工图设计文件审查意见书（原件1份）；

9、施工图设计文件审查意见答复书（原件1份）；

10、五县需各县建设局工程建设项目勘察设计报建备案书（复印件）；

11、经施工图审查机构审查盖章的施工图1套；

12、地质勘察报告（原件）。

十四、建筑工程安全文明施工手续

（一）、办理部门：

市建设工程安全质量监督管理处

（二）申报材料：

1、招标文件；

2、具有资质的建设工程造价咨询单位出具的建设工程招标控制价；

3、中标单位的投标预算书及电子文本，其格式及内容必须保持一致；

（三）办理程序：

1、安全监督处发放《市建设工程安全文明施工费核实表》；

2、建设单位提交材料，有市建设局造价管理站（市建设局4楼）办理资金核实；

3、建设单位到兰州银行分行官泉支行缴费（兰天广场1楼）；

4、凭缴费进账单，到市建设工程安全质量监督管理处出具票据办理。

十五、建设工程质量监督手续

（一）办理部门：

市建设工程安全质量监督管理处

（二）申办材料

1、立项审批文件；

2、建设工程规划许可证；

3、勘察、设计、施工、监理、检测单位资质证书副本；

4、勘察、设计、施工、监理、检测单位资质中标通知书；

5、勘察、设计、施工、监理、检测单位合同；

6、建设各方责任主体有关管理、技术人员资格证书；

7、全套施工图、岩土工程勘察报告。

（三）申报程序

1、建设单位到市政务大厅2楼质监站窗口领取《甘肃省建设工程质量监督申报表》，按照单位工程一式三份填报；

2、办理监督注册时，提交申报资料原件并提供复印件；

3、按照物价、财政等部门核定的标准，缴纳工程质量监督费；

4、质监站办理工程质量监督注册后，签发《甘肃省建设工程质量监督书》；

5、建设单位持《甘肃省建设工程质量监督书》办理施工许可证。

十六、建筑工程施工安全备案

（一）办理部门：

市建设工程质量安全监督管理处

（二）申办材料

1、安全生产领导小组成立文件；

2、经批准的施工现场各项管理制度；

3、项目负责人、专职安全管理人员安全生产考核合格证书复印件（需查验原件）；

4、建筑施工特种作业人员操作资格证书复印件（需查验原件）；

5、安全措施费用投入使用计划书及项目明细表；

6、建设单位给施工单位支付安全措施费用凭证的复印件（需加盖施工单位公章）；

7、建筑工程安全生产许可证（需查验原件）；

8、职工意外伤害保险单复印件（需查验原件）；

9、应急预案；

10、中标通知书复印件；

11、施工合同复印件；

12、审批后的施工组织设计（含审批页原件）；

13、审批后的列入危险性较大分部分项工程专项施工方案。

（三）申报程序

1、建设单位到市政务大厅2楼质监站窗口领取《甘肃省建设工程施工安全条件备案表》，按照单位工程一式四份填写，施工、监理、建设、备案单位各存一份；

2、将上报材料清单中的（1）至（11）项按照顺序装订成1册，（12）、（13）项各装订成1册，报安全监督部门。

十六、办理《建设工程项目开工（施工）许可证》

（一）、办理部门：市建设局建管科

（二）申办材料：

1、立项批复；

2、基建计划；

3、土地使用证；

4、项目建设选址意见书及附图；

5、建设工程用地规划许可证及附图；

6、建设工程规划批准书或建设工程规划许可证及红线图；

7、初步设计审查批复文件；

8、施工图审查批准书；

9、资金到位证明；

10、中标通知书（包括施工、监理）；

11、施工合同（2004版）与项目经理证（原件）；

12、监理合同与监理规划、细则、监理人员证件（原件）；

13、建设工程缴费单或免费单；

14、建设工程质量监督书；

15、施工安全备案表；

16、市域外施工、监理、勘察、设计、造价咨询单位的入省入市备案证明；

17、农民工工资保证金缴纳确认书；

18、工程建设项目开工（施工）审批表一式三份（此表不装订）。

（三）办理程序

1、建设单位将申报资料按A4或A3纸型装订成册，申请办理建设工程施工许可证；

2、办理时须带原件，以便核查。

第三篇：项目工程前期准备

工程前期准备工作及施工过程中的注意事项

一、对现场实地勘察，认真详细了解掌握现场情况,填写《管道情况调查表》。（确定现场勘查人员项目经理，技术员很重要，项目启动不要更换更佳）

二、分公司召集（个别了解）相关人员（以前干过类似工程的有经验人员）结合《管道调查表》《图纸》现场情况，会审进行综合分析，制作《施工方案》（表二）包括技术、质量风险点、控制点，难点，安全风险控制点，防范具体措施方法（表格三）

三、详细了解《合同》内容，分公司领导本工程项目经理及现场的管理人员。

四、成立XXX项目经理部，管理人员分工明确，责任落实人员，员工定岗，定工作内容，（表格一）张贴公布，（形成人人都管事，事事有人管，世上无难事，知道我们去干什么？怎样干好？）

五、了解并向员工传达：公司以往类似工程发生过的问题、事故。｛技术、质量、安全、环保、交通、行车安全、设备使用维护、材料保管、吃住及共同协调（五大关系）1工农市政关系2甲方关系3监理单位关系4合作单位关系5员工管理层关系｝本次施工在那些方面是薄弱环节，采取那些办法预防做到预知、预判。

六、好的“工程结果”是沟通出来的，良好的沟通是前提、是基础、贯穿工程项目的全过程。

1、提前沟通，在工作实施前与甲方交流、汇报、量定工作范围，明确各自的职责，工作内容。可能会出现的问题，告知甲方，让他们有思想准备，我们有预案，措施，尽最大努力避免发生，2、定时沟通汇报；工程进度、质量、安全、工作、下步（明天，本周）计划，遇到了什么问题，需要帮助、协调、解决（诚恳态度）（项目能解决的问题最好不要给甲方添麻烦）（可用电话、短信、工地见面、办公室见面、茶社、协调会等方式，重要问题可形成书面报告方式）

七、人员、车辆、设备、机具、材料、准备工作；认真填写项目所需人员（表一）设备（表四）机具、材料（表

五）配置清单。由项目经理签字分公司领导审批，报机关各职能部门即可，协调、采购、办理。

考虑以下几点：

1、项目部管理部人员的组成是否优化，施工人员（员工）的组成是否合理，有什么特点，如何培训、引导，怎样管理方法？

2、指派的司机、操作手，结合施工现场的条件，有经验，车辆、设备、机具、出发前进行性能检查，（设备部，分公司完成）根据工期、施工环境、配备足够的易损件，常用件。

3、材料、耗材、劳保用品，安全防护用品，灶具、办公用品等是否调配采购到位，公司倡导施工现场实行“零采购”在家准备齐全，考虑周到。

4、在家完成预制件的预制工作，（利用家里的整体资源）减少现场预制工作量。

八、成本核算工作：按照公司规定，结合施工的实际情况，认真进行核算（表六）

施工过程中，合理调配人员、设备，制定可行的施工方案。避免返工活，质量第一，安全预防到位，加强设备、机具、材料的保管工作，防止丢失，控制不必要的支出，降低项目综合成本，工程施工后，回公司10天内进行项目总结、考核、评定（表七）有各职能部门打分。

九、施工应遵守的原则：

先易（简）后难（繁），先短后长，准备好了就不难，准备不好的难上难。

在工程前期准备工作一切完成后，召开“七表一会”动员会。

十、稳定员工队伍，做好员工的思想工作。统一思想、统一认识，鼓舞员工队伍士气。每周至少要召开一次员工大会，班组长、骨干会议，传达总公司会议精神。传达甲方、业主的要求，并针对近期项目上出现的问题进行分析，讲评，好的表扬，差的批评。

十一、加强项目部管理人员的管理

1、严格要求自己，带头模范的遵守公司各项规章制度及项目管理规定。

2、以身作则，身先士卒，给员工起到表率作用。劳保着装，深入工地现场，注意自己的言行举止。

3、保持阳光、平和心态，多站在员工的角度考虑一下。为员工着想，为他们解决实际困难。

4、项目经理可利用晚上时间，坐车时间，工地空闲时间，到员工宿舍或在办公室，找员工谈心，关心、体贴员工，家里有什么事可通知分公司尽最大努力帮助解决。正确对待员工反映、提出的问题，耐心做解释工作，消除员工不稳定的因素。

5、项目经理要学会用好管理流程：

工作安排布置----检查、落实情况-----指导、督导-----解决问题-----信息反馈-----现场整改、了解、听汇报------1-

总结、鼓励、奖励、批评、处罚

十二、项目经理一定要了解《合同》内容，特别是工作量、工作内容的界定。依据《合同》约定，与分公司市场开发人员，分公司领导结合及时办理相关手续，向甲方催要工程款。

十三、认真、及时（当场、现场签字最好）做好《合同》以外的工程量签证，确认工作。

十四、做好现场成本控制工作

1、避免、减少因考虑不到，协调不到位，工作安排失误造成的工程质量返工，设备重复调遣，车辆、设备、机具保养维护不到位造成的停工，机械事故，质量事故，安全事故等造成成本增加。

2、勤俭、节约办一切事情，钱用在刀刃上。对项目资金的收、支，项目施工安排要有计划性和预见性，制定周工作计划，明确工作内容、工作量，完成的时间节点，不能干到哪算到哪，一定要明细，按总公司财务制度执行。项目经理每三天要检查核实一次，项目财务人员账目、支出是否合理，手续是否齐全，发现问题及时纠正。

十五、加强设备管理，及时保养、维护、保证完好率，指派设备负责人，督促设备负责人，设备、机具、操作手认真，及时、准确的填写运转记录。对较长时间停用或用完的设备，及时（提前）报总公司设备部，以便统一调配。

十六、做好Q/HSE工作：

1、为保证工程质量，在重点工序施工前，项目经理、班长、技术员都要进行论证。（也可征求员工意见，或其他项目经理、分公司主管意见）并借鉴以往公司类似工程教训和经验，做出正确的决策。

2、发挥项目技术员与质检员的作用：对每道工序的质量进行检查，发现问题及时整改，千万不能怀有侥幸心理，我们要对工程质量负责，是终身制负责。建立完善质量可控，可追踪制度。指派专人（技术员、执行经理）认真及时填写施工日志。工程结束后交分公司生产副经理。

3、每天的班前安全讲话（喊话）制度一定要坚持下去，认真填写安全会议记录（统一表格）HSE部领，由安全员做好记录。用好“项目四小”（小哨、小喇叭、小黑板、小袖标）发挥其作用。

4、现场的安全维护一定要到位，不能怕麻烦。警示线、警示带、路维、警示牌、安全绳，特别是修复现场夜间的警示灯，反光条，安装布局合理。总公司规定修复项目所开挖的操作坑一律实行封闭式围挡，不许人员钻管作业。严禁下坑、下沟洗澡。夜间施工要求现场必须有班组以上的管理人员、干部带班。

5、加强项目上的物料管理。防止丢失、被盗，有条件的项目部对物料要实行封闭保管（单独一间库房），同时完善配用料制度，材料员要检查今天带出去的机具料，晚上是否带回来。特别是易燃、易爆、易失效、怕高温、怕雨淋物料的管理。

6、实行项目干部（管理人员）每天值班制度，特别是晚上，在休息前，检查设备、车辆、员工是否都回来了，仓库、宿舍的用气、用灯是否正常，要都关闭。今晚现场值班的是谁，驻地值班的是谁，通电话强调一下。

7、项目经理高度重视安全施工工作，必须参加项目安全会议，支持安全员的工作，把安全工作放在第一位，督促项目安全员每周至少对安全工作进行一次讲评。安全员必须深入现场，了解情况，对今天的安全工作进行评价，对明天施工的风险点提出控制措施，安全员有权对违章指挥，违章作业提出停工整改。

十七、总公司规定：施工项目上禁止向甲方、同行、房东、供应商等借用物品，特殊情况下，需借用的，一定要签订书面协议，讲好价格，双方签字，避免以后扯皮，说不清楚。

十八、对上水、打压、升压、稳压等施工过程按甲方、监理和总公司的要求由专人做好原始记录，保管好，以备查；工程结束时交给分公司主管生产领导或技术部长，做交工资料用。

十九、项目部要高度重视，贯彻执行总公司“施工现场就是市场”的理念，做好文明施工，安全施工，做到设备、机具摆放合理、整齐。按HSE部要求每周五前将现场施工，吊装、机具摆放，小黑板分工情况，班前安全讲话（记录），伙食公布，住宿情况，用照片的形式电子版传到HSE部。

二十、总公司委派HSE部对施工项目的质量、安全、财务、设备、机具、物资、人力资源、食宿等进行不定期的综合性检查、抽查、督导工作。对存在的严重的安全隐患问题，立即整改，一般问题，下整改通知书，对存在的问题，好的经验做法，形成书面总结。

二十一、分公司领导、工程部要加强对施工项目的指导、检查、督导，了解施工项目“人、财、物”的管理和使用情况，项目部对施工过程中发生车辆、交通安全事故、施工安全事故、质量事故、意外伤害事故等事件要在第一时间上报分公司领导，Q/HSE部主管领导，对没及时上报、隐瞒不报的，造成的后果由项目经理、分公司承担全部责任，并追究其领导责任。

第四篇：装修工程前期准备工作总结

装修工程前期准备工作总结

一、工作流程介绍

（一）装修工程前期准备工作流程

①【确定装修单位】→②【提出用户需求】→③【装修设计】→④【确定装修方案】→⑤【出装修施工图】→⑥【编制装修预算书】→⑦【审核预算书】→⑧【商务谈判】→⑨【合同签订】

【确定装修单位】

主要工作：通过招标、议表等方式选定装修承包单位。

【提出用户需求】

主要工作：使用部门根据使用的需要提出装修要求，并提请项目主管及以上领导批准。经项目主管及以上领导批准后将装修要求告知施工单位。

【装修设计】

主要工作：项目主管或其委托人通知施工单位根据业主提出的用户需求委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计，并及时跟进、催促施工单位向业主提供施工图纸。

【确定装修方案】

主要工作：项目主管或其委托人收到施工图纸后及时召集使用部门对施

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工图进行审查，如有问题应及时提出整改意见，最终确认装修方案。

【出装修施工蓝图】

主要工作：项目主管或其委托人通知施工单位根据最终确认的装修方案要求设计单位更改施工图纸，并及时跟进、催促施工单位向业主提供经设计院盖章的施工蓝图。项目主管或其委托人收到施工蓝图后及时发给使用部门、相关专业组、监理单位及咨询单位。

【编制装修预算书】

主要工作：各专业组负责人收到施工蓝图后通知咨询单位按照施工蓝图编制预算书，并适当进行跟进、催促。与此同时各专业组负责人亦需跟进、催促施工单位编制预算书。

【审核预算书】

主要工作：各专业组负责人将施工单位编制的预算书交予咨询单位进行审核，并将施工单位和咨询单位分别编制的预算书进行对比审核。审核完成后组织并监控咨询单位和施工单位进行预算核对。

【商务谈判】

主要工作：项目主管或其委托人召集使用部门、各专业组、咨询单位、监理单位相关人员与施工单位进行商谈，确定施工合同条款（或各专业组与施工单位未达成一致意见的部分项目的单价）。

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【合同签订】

主要工作：以前期装修工程的施工合同为样本结合本装修工程实际情况及与施工单位的商谈结果修改施工合同，并请项目主管或其委托人和各专业组、咨询单位、监理单位相关负责人及施工单位确认，各方确认无误后即可签订施工合同。

（二）装修工程土建前期准备工作流程

①【编制装修预算书】→②【审核预算书】→③【商务谈判】→④【合同签订】

二、装修工程土建前期准备工作应注意的事项

1、在编制预算书的阶段一旦设计方案变动应及时通知咨询单位，尽量按最新方案编制预算，使预算更准确。

2、在审核预算书的阶段应注意价格的合理性。特别是造价高（单价高或工程量大）的项目单价，应充分地了解市场后，再与施工单位协商确定。

3、在商务谈判阶段视情况提醒相关领导需商谈确定的内容、按需提供相关资料，还应在谈判过程中做好记录，以便修订合同 和督促咨询单位调整预算。

4、合同签订阶段应核实合同条款与商谈结果一致，核实咨询单位修订的预算书中建材单价或分项工程单价与商谈结果一致。

5、施工安全协议、环保协议、保密协议应与施工合同一并签订。

三、问题和建议

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问题1：装修工程施工合同往往在装修进场施工较长一段时间后才签订，主要原因有如下两点：

 装修工程涉及多个专业，往往也与多个使用部门相关，致使在提出用户需求、装修设计和确定装修方案这三个阶段花费较长时间；  按公司领导要求装修工程在装修前将工程单价确定下来，以免装修进度受询定价工作的影响（即装修工程采用固定单价合同的形式），这就要求询定价工作在装修合同签订前完成，故审核预算书阶段也需花费较长时间。建议：

1、装修前期准备工作提前开展，可以在主体基本定型后即开始装修前的准备。

2、公司项目主管或其委托人加大协调、跟进力度，使装修前期准备工作高效有序推进。问题2：装修方案变动频繁

装修方案的变动直接导致造价的波动。对于固定单价合同而言，工程量越准确，预算造价与结算造价的差额就越小，工程造价相对更容易控制，且能有效降低结算造价超出预算造价10%的机率。装修方案的变动一方面不仅导致工程量的波动，而且会造成分项工程字目的增减，另一方面也导致预算因需要经常修改而延长编制时间。建议：

1、装修准备工作提前开展，让使用部门和各专业组有充足的时间思考和改进装修方案。

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2、限定时间，规定超出时间后不准再要求施工单位更改装修方案，若执意要更改的则需提请总经理认可方能变更装修方案。这样能促使使用部门或专业组相关负责人在限定的时间内更加认真、全面的审查装修方案，而减少后期的变更。

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第五篇：工程前期准备资料

建设工程前期资料

1． 建设工程立项文件

2． 工程投资计划及核准招投标事项的批复

3． 中江县建设工程项目报建表

4． 建设项目选址意见书

5． 建设用地规划许可证

6． 建设工程规划许可证

7． 征用土地批准文件(土地使用权证号)

8． 排水许可证

9． 建设工程质量监督报监登记书

10． 招标合格通知书

11． 中标通知书

12． 建设工程委托监理合同

13． 建筑工程消防设计审核意见书

14． 建设工程施工图设计文件审查合格书

15． 施工图设计文件审查报告

16． 建筑节能设计审查备案登记表

17． 岩土工程勘察报告

18． 设计变更通知单(有就要)

19． 建筑工程施工许可证(正副本)

20． 建筑工程施工合同

21． 中江县建设工程竣工档案移交责任书（原件）

项目中加黑部分为主要内容，其次为次要内容