物权法中的物业费5篇

第一篇：物权法中的物业费

浅谈物权法中的物业费的问题

摘要：首先，究竟是物业管理费还是物业服务费？这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用；《物权法》称之为物业费；物业纠纷解释里边也称之为物业费，和《物权法》保持了一致。

首先，究竟是物业管理费还是物业服务费？这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用；《物权法》称之为物业费；物业纠纷解释里边也称之为物业费，和《物权法》保持了一致。区分所有权解释没有提到物业费的问题。究竟是“物业管理费”还是“物业服务费”，关系到财产的不同属性。物业管理费，顾名思义应当是业主为管理共有部分而支付的费用；而物业服务费，应当是物业服务企业的劳务酬金。从法理上以及实际情况上来考察，我认为物业费的性质，说白了就是业主的AA制，大家出资，筹集一笔经费用于共同事务的管理，它属于业主的共同财产。物业服务企业的劳务报酬只是其中很小的一部分。所以把它称为物业费或者物业管理费是准确的，称为物业服务费是不准确的。称作物业服务费，就意味着整个这笔钱都是物业服务企业的劳务对价，这显然是不对的。

物业费的第二个问题，就是业主能不能行使合同法上的抗辩权来拒交物业费？这和我们前面谈的物业费的性质是直接相关的。在物业纠纷解释第六条里规定，“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或在催缴的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主缴纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

这里边产生了两个问题，第一个问题，什么是正当理由？业主往往认为他欠费是有正当理由的，那么什么是欠费的正当理由？第二，业主“仅以未享受服务”作为抗辩理由，法院不支持，那么业主以其它理由抗辩的，法院支不支持？在现实当中，业主很少“仅以”这个为理由不缴费。业主有什么理由呢？通常我们看到的：质量有瑕疵、维修不及时、管理不到位、服务态度差、没有及时处理相邻人的侵权等等，甚至汽车被人放了气也不缴费，地没有扫干净也不缴费。那么这些理由能不能得到法院的支持、能不能成为不缴费的抗辩理由？我在百度上搜索了一下，看到很多案例。一个是重庆有一个高层住宅，有半数业主没有交电梯费和物业费，电力公司就停了电，500户居民受影响，有一个业主说“我们不是不愿意交电梯费，这都是被迫的”，我们看看他的理由是什么，他说“楼上住户的空调水总是飘进他家，他找物管好几次却没有解决，因此他拒交物管费和电梯费有好几个月”；另一个业主说他家“楼下的烧烤店油烟及噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，物管没有解决”，这是他不缴费的理由。

另外一个案例是沈阳一个小区，也是大家不缴费电梯停了，感应灯、对讲机都停了，居民每天要摸黑爬楼梯，然后一个业主王先生就说，为什么不缴费呢？因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有再交物业费。问题是你不交费，电梯就安全了吗？还有南京的一个小区，也是因为欠费停了电梯，业主认为物业管理公司具有不可推卸的责任。在普遍欠费情况下，物业公司怎么办？我看到一个案例，也是重庆的，说一天早上起来，六部电梯全部停电，物业办公室里面空无一人，墙上贴出一个告示，说“由于部分业主累计欠费10万余元，本公司难以继续经营。”它关门走人了。最后的烂摊子还是要业主来收拾。

我的观点是，业主没有任何理由拒交物业费。首先，物业费不等于物业服务企业的劳务对价，其中百分之九十以上是用作保洁、保安、物业养护维修和支付其它公共开支，物业企业所得的酬金只占很小一部分，所以不存在《合同法》上的抗辩权的问题，它不是对等的。其次，物业费是业主承担区分所有权人管理责任的一种方式，也是他的义务，拒交物业费就意味着拒绝履行业主的法定义务。如果物业企业没有按照合同约定履行职责，业主可以依照《物业管理条例》第三十六条，要求他履行职责，甚至赔偿损失。物业公司实在不称职的，我们可以把它炒掉，业主自己来管理，但在这种情况下，业主也要履行交费义务。从这个角度看，业主交不交费和有没有物业企业都没有关系。第三，业主交物业费，最大的受益人其实是业主；业主欠费，最大的受害人也是业主。欠费在短期内会导致业主生活质量下降，长期会导致房屋价值贬损，大面积欠费会导致商品房变成新的贫民窟，对业主没有任何好处。

物业费的第三个问题，物业企业的收费标准和政府的指导价是什么关系？物业服务纠纷解释的第五条提到“物业服务企业提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持。”什么叫提高收费标准？事实上不可能出现合同约定收一块二，物业企业收一块五的情况，因为这样收，业主也不会交。可能的情况是，物业就按合同收一块二，业主交了两年突然发现，本地政府的物业费指导价是一块，你为什么收一块二呢？这时就提出你是违规收费，甚至要求你退还。这种情况下，法院是不是支持业主的请求？这涉及到合同约定的物业费标准与政府指导价是什么关系。对此，我有这么几个观点：

第一，物业费实行政府指导价，在法律上存在疑问。《价格法》总则规定，“大多数商品和服务价格实行市场调节，极少数商品和服务价格实行政府指导价或政府定价”。“极少数商品和服务”是哪些呢？《价格法》第十八条规定了五项，五项里边涉及到的服务价格只有两种，一种是“重要的公用事业价格”，另一种是“重要的公益性服务价格”。显然，这两种价格和物业服务价格是没有什么关系的，物业服务既不是公用事业，也不是公益性的服务。所以，政府制定物业费的指导价本身就没有法律依据。

第二，虽然说物业费是业主的AA制，但毕竟关系到物业企业员工的收入。业主是城市人口中的富裕阶层，而物业企业的员工绝大多数是农村进城的务工人员；指导价的制定者基本上都是业主，这等于业主运用公权力来为自己享受的服务制定价格。政府定价的本质，是在业主与物业企业在市场上博弈的过程中，政府将公权力的砝码放在了业主一边，这是违反社会正义的。

第三，政府的所谓指导价，并没有任何科学依据，我了解到一些城市，10年间这个指导价都没有变化。

第四，政府的行政命令，除非上升为法律法规的强制性规定，并且是效力性的强制性规范，否则都不能改变民事合同的效力。物业服务合同中的物业费条款，其效力高于政府规范性文件甚至规章和地方性法规，业主不能以违反政府指导价为理由请求物业费条款无效。关于物业费的欠费处理，也可以借鉴台湾的《公寓大厦管理条例》。它规定，区分所有权人和住户积欠费用达到两期或相当金额，管理负责人和管理委员会可以诉请法院命其给付；如果经过强制执行后再度积欠，金额达到区分所有权总价1%的时候，管理负责人得促请其改善，在3个月内没有改善的，可以请求法院强制其迁离。如果欠费者是业主的话，管理负责人或管理委员会可以申请法院拍卖他的房子。这个规定给我们的启示有三点，第一，是由业主组织而不是物业服务企业来主张权利；第二，欠费的法律后果非常严重，可以导致业主丧失居住权甚至所有权；第三，对物业费的保护居于各种债务之首，“其受偿顺序与第一顺位抵押权同。”由此可以看出，追缴物业费并不是为了保护物业服务企业的利益，而是为了保护业主的利益，也是保护社会正当的经济秩序。

第二篇：浅谈物权法中的物业费的问题

浅谈物权法中的物业费的问题

摘要：首先，究竟是物业管理费还是物业服务费？这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用；《物权法》称之为物业费；物业纠纷解释里边也称之为物业费，和《物权法》保持了一致。

首先，究竟是物业管理费还是物业服务费？这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用；《物权法》称之为物业费；物业纠纷解释里边也称之为物业费，和《物权法》保持了一致。区分所有权解释没有提到物业费的问题。究竟是“物业管理费”还是“物业服务费”，关系到财产的不同属性。物业管理费，顾名思义应当是业主为管理共有部分而支付的费用；而物业服务费，应当是物业服务企业的劳务酬金。从法理上以及实际情况上来考察，我认为物业费的性质，说白了就是业主的AA制，大家出资，筹集一笔经费用于共同事务的管理，它属于业主的共同财产。物业服务企业的劳务报酬只是其中很小的一部分。所以把它称为物业费或者物业管理费是准确的，称为物业服务费是不准确的。称作物业服务费，就意味着整个这笔钱都是物业服务企业的劳务对价，这显然是不对的。

物业费的第二个问题，就是业主能不能行使合同法上的抗辩权来拒交物业费？这和我们前面谈的物业费的性质是直接相关的。在物业纠纷解释第六条里规定，“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或在催缴的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主缴纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

这里边产生了两个问题，第一个问题，什么是正当理由？业主往往认为他欠费是有正当理由的，那么什么是欠费的正当理由？第二，业主“仅以未享受服务”作为抗辩理由，法院不支持，那么业主以其它理由抗辩的，法院支不支持？在现实当中，业主很少“仅以”这个为理由不缴费。业主有什么理由呢？通常我们看到的：质量有瑕疵、维修不及时、管理不到位、服务态度差、没有及时处理相邻人的侵权等等，甚至汽车被人放了气也不缴费，地没有扫干净也不缴费。那么这些理由能不能得到法院的支持、能不能成为不缴费的抗辩理由？我在百度上搜索了一下，看到很多案例。一个是重庆有一个高层住宅，有半数业主没有交电梯费和物业费，电力公司就停了电，500户居民受影响，有一个业主说“我们不是不愿意交电梯费，这都是被迫的”，我们看看他的理由是什么，他说“楼上住户的空调水总是飘进他家，他找物管好几次却没有解决，因此他拒交物管费和电梯费有好几个月”；另一个业主说他家“楼下的烧烤店油烟及噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，物管没有解决”，这是他不缴费的理由。

另外一个案例是沈阳一个小区，也是大家不缴费电梯停了，感应灯、对讲机都停了，居民每天要摸黑爬楼梯，然后一个业主王先生就说，为什么不缴费呢？因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有再交物业费。问题是你不交费，电梯就安全了吗？还有南京的一个小区，也是因为欠费停了电梯，业主认为物业管理公司具有不可推卸的责任。在普遍欠费情况下，物业公司怎么办？我看到一个案例，也是重庆的，说一天早上起来，六部电梯全部停电，物业办公室里面空无一人，墙上贴出一个告示，说“由于部分业主累计欠费10万余元，本公司难以继续经营。”它关门走人了。最后的烂摊子还是要业主来收拾。

我的观点是，业主没有任何理由拒交物业费。首先，物业费不等于物业服务企业的劳务对价，其中百分之九十以上是用作保洁、保安、物业养护维修和支付其它公共开支，物业企业所得的酬金只占很小一部分，所以不存在《合同法》上的抗辩权的问题，它不是对等的。其次，物业费是业主承担区分所有权人管理责任的一种方式，也是他的义务，拒交物业费就意味着拒绝履行业主的法定义务。如果物业企业没有按照合同约定履行职责，业主可以依照《物业管理条例》第三十六条，要求他履行职责，甚至赔偿损失。物业公司实在不称职的，我们可以把它炒掉，业主自己来管理，但在这种情况下，业主也要履行交费义务。从这个角度看，业主交不交费和有没有物业企业都没有关系。第三，业主交物业费，最大的受益人其实是业主；业主欠费，最大的受害人也是业主。欠费在短期内会导致业主生活质量下降，长期会导致房屋价值贬损，大面积欠费会导致商品房变成新的贫民窟，对业主没有任何好处。物业费的第三个问题，物业企业的收费标准和政府的指导价是什么关系？物业服务纠纷解释的第五条提到“物业服务企业提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持。”什么叫提高收费标准？事实上不可能出现合同约定收一块二，物业企业收一块五的情况，因为这样收，业主也不会交。可能的情况是，物业就按合同收一块二，业主交了两年突然发现，本地政府的物业费指导价是一块，你为什么收一块二呢？这时就提出你是违规收费，甚至要求你退还。这种情况下，法院是不是支持业主的请求？这涉及到合同约定的物业费标准与政府指导价是什么关系。对此，我有这么几个观点：

第一，物业费实行政府指导价，在法律上存在疑问。《价格法》总则规定，“大多数商品和服务价格实行市场调节，极少数商品和服务价格实行政府指导价或政府定价”。“极少数商品和服务”是哪些呢？《价格法》第十八条规定了五项，五项里边涉及到的服务价格只有两种，一种是“重要的公用事业价格”，另一种是“重要的公益性服务价格”。显然，这两种价格和物业服务价格是没有什么关系的，物业服务既不是公用事业，也不是公益性的服务。所以，政府制定物业费的指导价本身就没有法律依据。

第二，虽然说物业费是业主的AA制，但毕竟关系到物业企业员工的收入。业主是城市人口中的富裕阶层，而物业企业的员工绝大多数是农村进城的务工人员；指导价的制定者基本上都是业主，这等于业主运用公权力来为自己享受的服务制定价格。政府定价的本质，是在业主与物业企业在市场上博弈的过程中，政府将公权力的砝码放在了业主一边，这是违反社会正义的。

第三，政府的所谓指导价，并没有任何科学依据，我了解到一些城市，10年间这个指导价都没有变化。

第四，政府的行政命令，除非上升为法律法规的强制性规定，并且是效力性的强制性规范，否则都不能改变民事合同的效力。物业服务合同中的物业费条款，其效力高于政府规范性文件甚至规章和地方性法规，业主不能以违反政府指导价为理由请求物业费条款无效。

关于物业费的欠费处理，也可以借鉴台湾的《公寓大厦管理条例》。它规定，区分所有权人和住户积欠费用达到两期或相当金额，管理负责人和管理委员会可以诉请法院命其给付；如果经过强制执行后再度积欠，金额达到区分所有权总价1%的时候，管理负责人得促请其改善，在3个月内没有改善的，可以请求法院强制其迁离。如果欠费者是业主的话，管理负责人或管理委员会可以申请法院拍卖他的房子。这个规定给我们的启示有三点，第一，是由业主组织而不是物业服务企业来主张权利；第二，欠费的法律后果非常严重，可以导致业主丧失居住权甚至所有权；第三，对物业费的保护居于各种债务之首，“其受偿顺序与第一顺位抵押权同。”由此可以看出，追缴物业费并不是为了保护物业服务企业的利益，而是为了保护业主的利益，也是保护社会正当的经济秩序。

第72条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

解读：

1、是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权:走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所

2、是业主对专有部分以外的共有部分享有共有的权利、共同管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务

3、业主不得以放弃权利为由不履行义务：业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用，但是，温度不适合可以拒交

4、业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让

业主的建筑物区分所有权是一个集合权：对专有部分享有的所有权；对建筑区划内的共有部分享有的共有权；共同管理的权利。这三种权利具有不可分离性。

解析业主“不得以放弃权利不履行义务”

《物权法》第72条首次明确规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

综观我国法律从未有过明确规定“不得以放弃权利不履行义务”的条文。换言之，在我国立法史上从未有过这样明确规定。然而，这次《物权法》就是这样规定的。这不得不引起法律界人士的高度关注；同时，因为它是专门针对业主规定的法定义务，而这一法定义务又是“不得以放弃权利不履行义务”。这又不得不引起作为平头百姓的普通业主的高度关注。

何谓“不得以放弃权利不履行义务”？明眼人一看就明白：即使你放弃行使你的权利，但你还得履行义务。此话怎讲？你不得用放弃权利来对抗应当履行的义务。

对此，可能有人会提出质疑，干吗放弃权利了，还要履行义务呢。他可能还会举例说明，比如去买一样东西，已经拿在手里了，后来想想又不要了，结果没买这东西，难道还要付钱吗？没买东西当然就不付钱。他以“放弃了享受东西买到手的权利，怎么还有付钱的义务呢？”的例子来说明放弃权利就毋须履行义务。乍一听，似乎他说的不无道理，好像反而是法律规定错了。但是，事实上，他这样举例说明是错误的。为什么说他是错的呢？因为他说的是买卖，买卖关系的权利义务就是卖者交货、买者付钱；而物权法第72条规定的不是买卖关系的义务，而是业主对建筑物共有部分的义务，不得以放弃权利来对抗。所以，你不能用买卖关系来类比业主之间的这种共有法律关系。这就是业内人士常说的，法律关系不容混淆。因为不同的法律关系产生不同的权利和义务，而某个法律关系都是由它特定的权利和义务构成的，不可进行类比。如果法律关系即权利义务关系可以不特定，或者说不确定，任意解释，那么，法律就不称谓法，就成了可以随便捣糨糊的东西了。这是其一。其二，买卖法律关系的主体是单一的，就是买与卖两方的主体。它里面不存在共有法律关系，权利和义务也简单，交货、付钱。而业主之间的共有法律关系的主体是众多的相关业主或整个小区内的所有业主，其共有法律关系即称作建筑物区分所有权中的共有权和成员权方面的而发生的种种共有法律关系，包括物业的委托管理，使用，修理，修缮，维护保养，经营，出租，转让以及改建等等法律关系，相当复杂。这当中的权利义务涉及面很广，不象买卖关系中只有交货付钱那么简单。因此，从逻辑上讲，也不能相类比。况且，前面举的例子，实际上是你没买东西，就是法律上说的买卖关系未成立，所以，就根本谈不上所谓放弃权利的问题。

那么，《物权法》为什么要规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”呢？我想，这里面有几个法律问题值得探讨。为了把问题说得简单易懂些，先把业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利和义务，简称为：“业主的共有法律关系”。前面已经例举了“业主的共有法律关系”相当复杂，涉及面很广。因而，第一个法律问题是，任何一个或者一部分业主能不能放弃共有权利，而不履行共有义务？比如，就拿物业的共同管理权来说，你说你放弃权利，即放弃管理物业的权利，实际上放弃的是委托别人管理物业的权利，事实上，其他业主不可能因为你所谓的放弃权利而作壁上观，还是要委托别人来管理物业的。然而，后来恰恰是物业管理方面出了问题，发生了共用水泵损坏了，绿化毁坏了，道路损坏了。这时你说因为你放弃了管理物业的权利，所以就可以不履行义务了，不出钱修理、维护、更换了。然后，别人（广大业主）出钱修理、维护、更换。完了，因为你没尽相关义务，你今后就不要再享有权利了，路也不走了，绿化也不看了，共用设施也不用了，共用水泵打出的水也不吃了。起先以为共有权利没有独享权，放弃了无所谓，最后连自己的权利也丧失了。你说这样行吗？所以，你不可能放弃你所谓的权利，而不履行共有的义务。第二个问题是，你不尽义务是不是侵害了广大业主的共有权利？因为“业主的共有权利”可能会被有些人看作是无实际意义的权利，特别是某些投资客业主，自己不会来居住的业主，他要么等到一个合适的价钱卖出房子，要么就是把房子出租收取租金，他才不管你什么共有权利不共有权利的，此事一概与他无关。这些业主认为与其享有无实际意义的共有权利，还不如不承担共同义务的好。事实上，某个小区中，这样的投资客业主越多，“群租”现象也越多。试想：这样，岂不是让广大业主的共有权利，被这些不想尽义务的业主给侵害了吗？第三，从法律的普遍原则来说，本身就不容许法律关系的一方主体以放弃权利来对抗必须履行的义务，特别在共有法律关系中更是强调共同义务必须履行的强制性。比如在夫妻共有关系中，一方不得以放弃财产权利，而不尽扶养另一方的义务；在家庭共有关系中，子女不得以放弃财产权利而不履行赡养父母的义务；在合伙共有关系中，一方不得以放弃合伙财产权利而不承担合伙的外部债务。综上所述，放弃权利是你的自由，义务是法律强制你必须履行的。这是各国法律的普遍原则。只是我国物权法首次明确规定了业主“不得以放弃权利不履行义务”罢了。我以为，这样明确规定的好处在于，让所有的业主不要在复杂的“业主的共有法律关系”中去争论是不是可以不尽义务的问题，你作为业主，不管你是自住，还是投资、出租，你都必须履行义务，至于权利，你想放弃，就算放弃吧。事实上，你放弃不了，你只是暂不行使权利而已，除非，你购置的是独立别墅，且要与任何人没有共有关系的别墅。而这，至少目前在中国还没有。

第三篇：《物权法》中关于土地所有权的规定

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通过学习本课程，你将能够：

● 明白土地所有权的范围和取得； ● 理解土地所有权的确权和依据； ● 懂得土地所有权的转移。

《物权法》中关于土地所有权的规定

一、土地所有权的范围、取得 我国实行社会主义公有制，与其他私有制国家不一样，我国的土地所有权主要依据法律进行确认，因此土地所有权是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定的所有权的一部分。

根据《宪法》及《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），我国的土地所有权分为国家所有权和集体所有权两种。其中，国家所有权依照法律规定进行确定，不需要进行登记；集体所有权也是依照法律规定进行确认，但需要必要的登记工作。《物权法》第四十一条规定：

法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

也就是说，任何单位和个人或者其他组织不能取得土地所有权，土地所有权只有国家所有和集体所有两种形式。

《土地管理法》第八条规定： 城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有；宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有。

《物权法》第四十八条规定：

森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

关于土地所有权，《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）第二条规定：

下列土地属于全民所有即国家所有：

（一）城市市区的土地；

（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

（三）国家依法征用的土地；

（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

以上是《土地管理法实施条例》对国有土地所有权做的细化规定。《物权法》第五十八条规定： 集体所有的不动产和动产包括：

（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他不动产和动产。

二、土地所有权的确权、依据

1.土地所有权的确权

关于集体土地所有权和国有土地所有权两种所有权形式的确权，《物权法》第九条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2.土地所有权的依据

土地所有权需要依照法律确认，而不是通过登记确认，这与《物权法》中规定的其他物权不同，比较特殊。

《土地管理法》第十一条规定：

农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

可以看出，集体土地的确权依据是登记，需要进行土地确权登记，也就是发土地证并记载于土地登记簿上。该土地所有权证包括集体土地所有权证和集体土地建设用地使用证两种证书，所以集体土地所有权需要登记发证确认。

目前，国内正在进行集体土地登记，有些地方还没有完成，有些地方结合第二代全国土地调查进行集体土地登记发证工作。

《土地登记办法》第二条规定：

本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿上公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。与集体土地使用权不同，国有土地使用权的取得不需要登记。

在土地使用权的取得中，有的土地依据登记，有的土地不需要登记。例如，《物权法》虽然规定土地承包经营权，但在《土地登记办法》中没有对土地承包经营权进行登记发证。

再如，《物权法》第二十八条规定：

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。对于以上物权的生效，可以不依照登记。

归纳来说，取得土地使用权不需要登记的情况有三种：第一，法院的判决可以证明权利属于个人；第二，仲裁委员会的判决和人民政府的征收决定；这三，依据法律文书而导致的权利成立。

除此外，还有一些情况： 《物权法》第二十九条规定：

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。《物权法》第三十条规定：

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

《物权法》中第三十一条规定：

依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。也就是说，在以上情况下处置特殊物权时，需要进行登记。

三、土地所有权的转移

1.土地所有权的转移方向

《宪法》规定土地所有权不能买卖，但在实际操作中，我国的国有所有制和集体所有制之间可以进行转移，只是这种转移具有严格的方向性限制，即只能由集体土地所有权转化为国有土地所有权，这是目前唯一存在的转移方式。

2.土地所有权的转移途径

土地所有权的转移途径有两种：征收和没收。《物权法》第四十二条规定：

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收

《物权法》和《土地管理法》并没有对公共利益做出明确具体的界定，现实生活中的征收行为包括基础设施建设、大型水利、水电、交通、重点能源建设等，也包括实现城市规划、改变城市面貌等，这些都是公共利益，能够使百姓普遍受益。

没收

没收是指因违法犯罪而导致的财产没收。《物权法》第四十三条规定：

国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

《土地管理法》实行耕地特殊保护政策，对征地具有明确规定，其中征地中常见的将农用地转为建设用地是国家严格限制的类别。

第四篇：浅谈物业费

浅谈物业费问题

一、物业费的构成：

1.物业服务人员的工资，按规定提取的福利费等。

2.物业共用部位、共用设施的日常运作和维护费用(公共建筑，如过道、门厅、楼梯及道路环境内的各种土建维修费；公共照明费；易损件更新费等等）。

3.物业管理区域清洁卫生费用（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化肥清掏等）。

4.物业管理区域绿化养护费用（包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费）。5.物业管理区秩序费用。6.办公费用。

7.物业管理企业固定资产折旧。

8.物业共用部位公共设施被责任保险费用。

9.法定税费（包括：营业税、城市建设维护税、教育附加费等）。10.经业主大会同意的其他费用。

二、缴纳物业费是业主的投资行为：

你知道吗？缴纳物业费不仅仅是消费，更是对于小区物产保值增值的投资。

要使物业延长寿命，得到保值增值，就必须投资。而业主的投资就是通过交纳物业管理服务费的行为在进行，物业费一方面消费在保洁、绿化等服务中，更多的是投资在设备设施的养护当中，从而实现物业的保值增值。

拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。

解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。业主不交物业费到底损害了谁的利益 物业费到底是干什么的? 在谈到这个问题是，我们首先来看一个例子：

假设有10个人，必须在一起吃饭，不能散伙。根据他们的约定，采取凑份子钱的形式到餐馆吃饭。他们通过集体表决的形式（假设是7：3通过），选择了A餐馆。A老板每餐提供10个菜，费用是每人每次10元，共计100元，由A老板自己向各个顾客收取。结果某甲说：表决的时候，我本来就不同意选择A餐馆，我没办法改变决定，但我可以拒绝付费。某乙说：我发现菜里有苍蝇，我不得给钱了。于是，老板只收到80元。A老板觉得吃亏了，但又不想失去这笔生意，于是将原来的10个菜减成了8个菜。第三个人跳起来了：我钱没少交，为什么少了2个菜，我抗议，我不交钱了。这时，老板只能收到70元了。A老板要维持自己的利润，只有减少服务——再减一个菜。只有7个菜了。这里面有7个人守约交费，A老板最终也只提供了7个人的量，但是10个人吃7个人的菜，有3个人白吃白喝，那自然就不够吃了。虽然那7个人的支出没有变化，但是收获自然减少了。试问一下：

1.这里面谁受益？谁受损？ 2.那三个白吃白喝的人吃的到底是谁的钱？ 3.这里是A老板的错还是顾客的错？

答案是显然的。但是现实中那7个人都不会做声的，因为那3个人吃的是7个人共同的钱，即所谓的公共财产。如果哪个要站起来制止他们白吃白喝，必然遭受那三个人的群起攻之，因为你的主张侵犯了他们三人的利益，即所谓私有财产。中国人一向喜欢明哲保身，对侵犯公共财产的行为，人们总是希望别人来主张正义。按理说，这三个人占了这么大的便宜却无人敢指责，应该躲一边偷着乐去。但是，现实不是这样的，其实他们心里良心也不安，于是得为自己白吃白喝找个貌似正当的理由，来自欺欺人。所以就出现了这样的怪现象：付费的7个人敢怒不敢言，默默无声，成了被宰羔羊；白吃的3个人端起碗吃饭，放下碗骂娘，还理直气壮地说：老子饭是要吃的，钱是不付的。看到这个比方，大家一定觉得很荒谬：不可能哟，那7个人怎么那么傻，要供他们白吃白喝呢？是的，确实很荒谬。但是现实生活中, 这种现象在有个领域就广泛存在，那就是物业管理！

这里暂不谈为什么不交物业费，只谈不交物业费损害了哪些人的利益。很多人认为是物业公司。不错，物业公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是业主，是交物业费的业主。很多人以为惩罚物业公司的最有效手段就是不交物业费，其实是错的。这是同归于尽的做法，受伤最大的其实是业主！很多人以为别人不交物业费与我无关，其实是错的。因为他不交物业费，就像有些人蹭别人的WiFi一样，他在蹭你的物业费！很多人以为物业管理越来越差是物业的问题，其实也是错的。业务只能是越做越熟，越做越好的，没有越做越不会做的道理。也没有几个物业不想把事业做大做好的。其实问题还是出在业主身上。试问：一个家败了，是管家的责任还是主人的责任？你履行了合同吗？如果没有，你怎么好要求别人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守约的业主，你可以任性地骂物业、骂业委会，但是就不能说不交费的人！你要敢说他们，他们就说你收了物业的好处费，你是物业的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要锄奸的大气凛然的样子，群殴你，欲将你置之死地而后快！这时，主张自己正当权利的人反而成了过街老鼠！其实，稍有理智的人都知道，到底谁是真正的老鼠。不交物业费能惩罚物业公司吗？回答是：能！但是微不足道，且两败俱伤！

对物业公司而言，收不齐物业费，充其量就是没有多的钱给员工加工资，最坏的结局是卷铺盖走人。但这是个消耗战，过程很漫长。没有钱，他可以换人减量呀，把原来的形象大使换成老弱病残，把原来每天一次的清洁卫生变成每周一次，房屋、下水道、化粪池、管网、电梯等检修，大家反正又看不到，得过且过吧，坏了就叫业主动用大修基金得了。不出钱？可以，那就等，反正又不是我物业的房子，又不是我物业在使用。

对业主而言，垃圾遍地，盗贼猖獗，设施设备到处都是坏的，这样的环境谁受罪？当然是业主。为什么会这样？症结还是在业主身上。不交物业费，对侵犯公共财产的行为不管不问。前者叫做不履行应尽的义务，后者叫做主动放弃自己的权利。不履行义务，不主张权利，那还谈什么契约呢？只是可怜了那些认真守约的业主了，他们被绑架在这条泰坦尼克号上，眼睁睁地陪着他们沉入海底。

在台湾和香港，不交物业费是不可思议的。物业公司也不管某个业主交不交费的问题。谁管？业委会！如果你不交物业费，就意味着你就侵犯了其他业主的利益，业委会就要控告你。中国大陆的物业政策常常与众不同。让业委会管理小区，却设障碍阻止业委会注册法人资格，业委会就是个无钱无权的活雷锋；让物业分担政府的职责，却没给物业执法的权力和条件！所以就有了这样的矛盾、那样的困难，纠结成了中国大陆物业这团乱麻！

物业费有两个基本用途,：

1、是保证小区的卫生、秩序,使业主生活在一个良好的环境中;

2、是通过日常的设备、设施的保养,使业主的产业保值增殖。你以为不交物业费能伤害物业公司吗?你不能。少数人不交,物业公司可以降低服务标准,多数人不交,物业实在无利可图,可以不干。剩下的设备、设施的维护,环境,卫生等受到影响,倒霉的是谁?还不是业主自己?你现在住的不是公家的房子,什么都不交,东西坏了有国家负责。现在,你必须对自己的一切负责。电梯坏了,水泵坏了,对不起,动用大修基金,用完了,大家凑钱,你不出,没关系,别用。

因此,不管是什么原因,我们都应该坚决反对不交物业费。这种现象不仅严重败坏了小区的风气,伤害了包括不交费的业主在内的的道德与心灵的健康,破坏契约精神,影响业主,小区的安定,也伤害了所有人的根本利益。不管从理性、道德、人心、,得到了服务而不交物业费, 本质上,这与自己毁自己有什么区别?, 小区是大家的,不是你.一个人的。如果大家都按时交物业费,你不交,这是占大家的便宜,请问,您良心上过得去吗?以后大家还怎么做朋友,当邻居?不管以什么理由不交费,受伤害的都是全体业主。

三、粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况：

1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等等拒交物业费；

2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费；

3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费；

4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

1、因工程问题拒交的应对方法和措施：

从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。

2、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：

业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：

1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。一般而言，物业服务合同之安全防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家在私有部分的财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的保安义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；

2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

3、房子空置也要交物业费：

【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

●解读最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。●现状目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此，任晨光认为，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

●空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》----发改委【2003】1864号规定执行。

4、对无任何理由拒交物业费的老赖。

采取电话催缴，上门催缴，邮寄催费通知单进行催缴，“轮翻轰炸”：国家《物业管理条例》第四十二条作了明确规定。业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。

综述：在这里特别提请广大保利邻居注意的是，不管出于什么原因，拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商来解决问题，实在“无药可救”的可以按规定走更换物业程序。如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，如人员编制缩小，有的服务内容无法严格按服务合同的约来执行，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质。久而久之，会有更多的业主选择拒缴，最终受伤害的还是业主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第五篇：学习《生活中的物权法》心得体会

学习《生活中的物权法》心得体会

很久之前就一直想要学习法律，于是多多汲取法律的知识，幻想成为一位著名的律师，利用所学法律知识帮需要的人解决法律纠纷，为人民无偿辩护，为世间伸张正义。但因为学业原因，与法律正式的接触不多，到了大学有选修课，怀着忐忑的心情选了生活中的物权法这门课。通过学习这门课，我了解到，物权法是民商事法律的重要组成部分，是确认财产、利用财产、保护财产以及调整各种财产法律关系的基本民事法律，涉及财产所有权、用益物权、担保物权等一系列制度规范，是关系到国有资产保护、各种市场主体财产权益以及人民群众切身利益的重要法律。《物权法》主要回答了三个问题：第一，物是谁的。第二，物的所有者对这个物享有什么样的权利，其他相关人负什么样的义务。第三，怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么样的法律责任。物权法能定纷止争，通过确认物的归属，加强对物权的保护，达到维护社会正常秩序的目的。物权法与社会公众的衣食住行和生老病死等切身利益息息相关，密不可分。且物权法能促进物尽其用，通过规范物权人的权利义务，为物权人充分利用财产提供良好的法制环境，鼓励权利人创造财富，积累财富，扩展物业。物权法解决了人们所关心的切身利益问题。比如说，近年来，随着我国社会经济的迅猛发展和人民生活水平的不断提高，人们的私有财产日益增多，特别是其中的房产。房产是一种不动产，价值比较大，中国有不少家庭为了买房不惜倾尽所有，甚至有花一生时间来还房贷的例子，房产与人们的切身利益关系极大。但是学了生活中的物权法中的建设用地使用权这一章节我才知道，出让方式获得的国有土地使用权的最高年限，居住用地是70年，工业用地是50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地是50年，而商业、旅游、娱乐用地仅40年。且买房族对于住宅建设用地使用权期满之后的住宅建设用地如何处分问题时刻保持着极高的关注度。住宅建设地使用权在70年后将如何处理，我国之前的法律没有规定，如今的物权法对这一人们所关心的切身利益问题作了明文规定，住宅建设用地使用权届满的，自动续期。关于住宅的问题总算得到了最终的合理的解决，顺了广大百姓的心。建设用地使用权只是生活中的物权法这门课中的一个小节，在这门课中，还详细讲解了土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等各方面的用益物权，除用益物权外，本课程还讲了物权、所有权、担保物权等几个方面，生活中的物权法与我们的生活息息相关。学习过程中我体会到：《物权法》作为国家的大法，其立法精神，立法原意都非常明确，我们应当有信心、有恒心学好物权法，用好物权法。当然除了认真学习，我自己也要以生活中的物权法这门课的学习为契机，转变观念，扩大视野。