珠江太阳城商业项目产品研发总结

第一篇：珠江太阳城商业项目产品研发总结

珠江太阳城商业项目产品研发及工程跟进督导总结（缺陷梳理）

一、土建（结构）

1.A区中央空调机房场地空间预留窄小 2.A3-1上屋面无动线

3.A区车库挡墙挡水、引排，加大车库提排工作量及费用成本 4.AB区隔油池工艺，无沉渣隔油功能

5.B区共用空调主机无检修动线，场地预留相当紧凑

6.建筑主体露台、外廊、外墙（刚挂石材）道挡防水及引排水需加强并形成针对性方案

7.伸缩缝挡防水及引排水需加强并形成针对性方案

8.GRC造型与立面石材的结合（收边收口）处挡防水方案的可靠性

9.广场铺装方案与车流动线、客流动线、物流动线的体现以及可靠性

10.主体商铺空调外机布置场地预留或所有规划商铺的空调外机场地布置及给排水 11.商铺店招设置。

12.土建油烟井严密性防漏烟、串味处理。

13.露台、外廊道、灰空间等挡、防、排水设计及可靠性差。

二、安装 1.给排水

1)A1写字楼塔楼各楼层给水表2用2备，比较浪费； 2)A1写字楼塔楼无总表 3)空调管井无地漏、无排水

4)A4污水从室内接入环境污水主管网，然后又从环境污水主管网接入室内再转接出室外，室内污水管网开式接入，存在污水倒灌和空气污染隐患。

5)A4、B12截水沟平面布置存在问题，车行主干道即使布置了截水沟，也应处理成暗沟，集水井尽量不要布置在车位上，以方便随时检查、维修等。6)

2.变配电

1)商业系统与住宅系统混接（如B5变电所供B14、B5、B6、B13，电源取自商业专用开闭所；B1#楼公区照明、物业用电等搭接在酒店专用变压器630KVA上；酒店专用电梯又搭接在1000KVA公用变压器上；）2)光彩工程配电至今未享受国家优惠政策

3)柴油发电机安装设计图把关不严（导致无混凝土基础，无减震等质量问题）

4)正式电迟迟不能到位，给工程项目成本造成极大的增幅，同时，也因此屡屡遭受投诉（业主、商户等）

5)A4集水井提排、A区中央空调水泵启动箱（柜）配置重复 6)B4专配1600KVA变压器设计负荷同时系数取大，导致该变压器在投入部分负荷时以及接近满负荷运行（在还有相当模块机空调主机未投入运行、部分商铺还未租赁、部分商户还处于装修期间时，该变压器2014年8月份最高负荷已达2100多安，变压器超高温报警动作，超高温跳闸只差1.7摄氏度）

7)变压器强排风散热效率低，1600KVA及以上变压器强排风散热风量还低于容量在之下的变压器的强排风散热，导致变压器温度升高异常，效率低

8)商业物业保安生活用电取自商业系统，导致成本增加 9)车库车行道照明回路除消防应急回路外，每个防火区域的每个车行道尽量设置2个回路，照明点位交叉布置，消防照明回路照明点位也交叉布置，以支撑运营过程中节约能耗，也能支撑车库的正常照明。10)

3.天然气

1)土建与天然气调压设施布置、管道路径的关系，越早启动越好，大大降低项目成本和商户二装成本 2)

4.电扶梯运输系统（客流、物流动线的结合）1)底坑排水问题，若非强规，建议取消。

2)建议轿厢二装完成后再验收，同时，所有电梯安装调试完成后统一验收。

3)A1、A3写字楼电梯厅门各楼层无层显，呼梯等待时无法知晓电梯所在位置，各楼层安装到站钟

4)少量多次多品牌电扶梯安装的工程报验，导致一个项目多电梯品牌，多质保单位，频繁的年检申报及年检等工作，给运营带来较大的工作量。

5)土建井道尺寸超标，在运营过程中仍属整改项目。关模后电梯公司对井道尺寸的中间确认失责，监理及工程也缺失把控和中间记录

6)安全设施的配置（防攀爬、防碰撞、安全警示语等）不到位，成为运营中的补充完善工程遗留问题 7)

5.闭路监控系统

1)部分前端设备被商户二装过程中撤除，至今未恢复 2)布点的完整性和科学性，根据动线对关键节点进行布控 6.消防系统

1)B区商业水系统消防水和泵房设备与住宅共用，不便管理 2)端子箱布置于强电井内，被配电柜遮挡，无检修维护空间 3)部分推扛锁布置不合理（B2-4B2-5B2-2等）

4)喷淋软接头质量问题及安装不规范，导致频繁出现爆裂漏水，支吊架安装也不符合规范，需加强监督管理 5)消防喷淋软接头及消栓软接头布置在经营场地内，喷淋主管网穿越商铺，导致严重的安全隐患，相关管网设施尽量避免走经营场地。（或车库或竖井或尽可能避开商铺场地）6)消防排烟与其它主管网、母线槽等的交叉布置，前期合图慎重，尽可能避免重叠，降低空间的使用率。

7)防火分区之防火卷帘门布置一定结合车流动线布置，确保动线合理。

8)消防末端放水布置在商铺经营场地内，无引流设施。9)

7.中央空调

1)独立商铺业态规划，建议配置专用空调外机场地，取消共用中央空调或只配置空调主机系统及水系统，商户自行配置末端风机

2)B区共用空调无法满足业态不同的商户的冷量需求或运行成本大，同一个空调系统的业态规划应充分考虑同时使用系数（业态定位或空调配置存在问题）

3)VRV共用系统的连接控制方式存在问题，某一末端出现断电、故障等问题，将导致系统瘫痪（系统功能设计缺陷，如B2-4和B2-5VRV系统）

4)空调主机与屋面油烟井应尽量远离，或油烟井高空引流排放，以免导致油烟对空调主机造成直接污染，不易清洗，腐蚀性强，缩短空调主机使用寿命

5)共用空调的远程控制方案，以提高监护运行效率，提高设备系统的响应速度（如所有共用模块机系统的控制设计均为本地控制 6)主机房集水井布置、截水沟布置 7)冷冻水系统、冷却水系统泄水阀及引排

8)空调冷却塔及热水泵、锅炉距离小区较近，运行噪声扰民遭投诉，环保局检查要求整改。

9)共用冷冻水控制阀门平面布置与后期物业管理操作，受商户经营场地影响 8.光彩工程

1.安装大样的把控，否则将损害外墙石材、幕墙、铝合金型材等，造成安全隐患和挡防渗水隐患且不易检查和处理 2.系统化和搭接与光彩工程回路，进而有助于申请优惠电价 3.9.通讯系统

1)建议提前与运营商沟通交涉，并完成安装调试，以支撑商户，支撑物业管理 10.背景音乐

11.水电及空调计量系统

1)系统庞大且采用人工抄表（除共用空调系统的分户计量外），费人工也费时，建议集中抄表或远程抄表 2)

12.导视系统

1)管线预埋缺失，点位布置有待优化，形式（有源无源）有待优化 2)13.门禁

1)A3-1位于车库层门禁（推拉门）选型存在问题，可靠性差 2)消防通道通向室外的最后一道消防门推扛锁配置。消防+安防。14.天然气

1)提前完成系统设计征求天然气公司意见，并完成系统化施工及验收，避免铺装及绿化反复开挖造成成本大幅度增大，避免管路与外墙等的收边收口处理难度加大且外观难看 2)论证给别商铺天然气路径可行性，提升商铺价值或准确业态定位 15.厨房排油烟

1)油烟管道与土建竖井的收边收口处理封堵，避免漏烟 2)止回阀安装，确保油烟止回

3)竖井内导流引流，确保排油烟效果（闹海、老佛爷等存在该问题）

4)油烟风管等的保温（防止热辐射）、严密性（漏油烟），影响周边环境及腐蚀设施设备；

5)排油烟管道系统化设计、导流平衡设计存在问题 6)厨房油烟机安装受力、减震，油烟管路径合理性、有效性论证 7)

16.环评验收

1)化粪池布置与外摆区、车行道、铺装拼花的关系； 2)隔油池布置与外摆区、车行道、铺装拼花的关系； 3)检查井布置与外摆区、车行道、铺装拼花的关系； 4)沉渣井与外摆区、车行道、铺装拼花的关系 5)环境管网与外摆区、车行道、铺装拼花的关系 6)绿化景观与外摆区、车行道、铺装拼花的关系 7)商户音响设备的安装、隔音、降噪、减震处理 8)屋面消防风机布置、减震、隔音、降噪处理

9)冷却塔、热水锅炉、空调模块机、VRV等设备布置、结构承重、减震、隔音、降噪处理 17.******

三、内外装 1.内装

1)天棚：加强与天棚设施合图，以满足天棚布置及造型 2)铺装：B区外廊道截水沟篦子属设计失败 3)墙面： 4)

2.外装

1)外墙：石材色差大

2)玻璃幕墙及门窗：安装不规范，监督把控力度差（如建豪）3)户外广告：立面与楼层关系、检修口与商铺关系、挡防水解决方案、照明控制及回路、计量等。

4)广场铺装：缺乏系统考虑，缺乏整体布置评审把控（功能分区及造型）5)

四、工程跟进督导

1.跟进人员责任心有待进一步加强 2.跟进人员专业深度有待进一步提高

3.建立完善的问题处理机制及流程，以便及时解决跟进中发现的问题

4.建立完善的设计图、施工图、变更等资料的流转机制及流程，以便督导人员掌握最新的施工图、变更等作为跟进督导的依据 5.五、商户二装

1.银行二装方案与物业公共设施设备维护检修应急处理的矛盾，尽可能把日常及应急需要开关控制等设备及部件布置在非银行经营场地内，加强可靠性，可行性，避免繁杂的进入手续带来的矛盾。2.工程技术部 2015年6月17日

第二篇：太阳城商业项目推介书

卓达太阳城项目介绍

一、背景简介

石家庄市作为省会城市，其城市规划功能定位不仅是全省的经济技术和文化信息中心，而且还将发展成为华北地区重要商埠。2003年，上海同济大学、南京大学、中国城市规划设计院对石家庄市的未来发展进行了宏观规划，明确提出了城市中心东移，以现高速公路(规划改造为城市快速路)加上两侧的城市森林为核心，形成城市中心轴线，并南接窦妪工业区中心和栾城组团中心，成为中心城区的发展轴的发展思路。

栾城县委、县政府根据省、市领导提出了加速发展“龙型”经济的要求，结合区域经济实际，与卓达集团签订了全面开发冶河工贸区的合作协议。卓达太阳城项目就是在这样背景下应运而生的。卓达太阳城项目位于栾城县冶河工贸区，该区位于石家庄市东南方向的新城区范围内，北接建设中的市区南三环路，并通过城市快速路与省会东南分区紧密相连，与老城区的体育大街、谈固大街、建设大街、东岗路、槐南路等“五横六纵”11条道路互相呼应，交通便利、前景广阔，必将成为省会经济发展提供强劲动力。

二、项目简介

太阳城项目充分利用了当地的优势，是卓达集团迄今为止开发的最大的综合性造城项目。

1、交通条件

石家庄市具有贯穿全国的大交通优势。太阳城项目西侧紧邻京深高速公路南出口与308国道。308国道由起点青岛至石家庄段，横跨经济发达的山东全省和河北南部，并可辐射整个华北。京深高速、石太高速、石黄高速、银青高速在石家庄交汇，并形成了一个辐射全国的高速公路网。石家庄还是全国三大铁路枢纽城市之一，而太阳城距石 1

家庄最繁忙的铁路货物运输站南货场只有10分钟车程，距石家庄国际机场只需要30分钟车程。

2、位置优势

太阳城位于省会石家庄东南，未来城市重点发展区域之一，远离老城区，具备了形成新型全国大型商品集散地的基础条件。石家庄目前拥有南三条、湾里庙和青年街三大全国著名批发市场，年交易额度近200亿，但均位于老城区内。随着近年来城市的发展，以新兴的产业基地成为城市经济新的经济增长点成为可能，太阳城产业基地的出现将缓解老城区的交通压力，为商家构建更为广阔的发展空间。

3、总体规划

卓达太阳城选址于栾城冶河工贸区，位于京深高速公路南出口与308国道交叉口东侧，北侧紧邻市南三环。

卓达太阳城是一个品牌强势导入的项目，规划总建筑面积2000万平方米，将斥资60亿，利用10年的时间完成全面规划，太阳城规划总建筑面积2000万平方米，将斥资60亿。其中将建设不少于40万平方米的大型商业城，以及近百万平方米的产业基地、占地近千亩的教育基地和300万平方米的高档住宅区。

4、一期建设

一期建设主要由东方商都、千米商业长廊、高档住宅区三大板块组成，占地1755亩，其中两个大型商业项目“东方商都”占地453.191亩，“千米长廊”占地457.67亩，此外，为了更好的配合项目整体规划，一期还将建设一个建筑面积近38万平方米、以市政建设带动新城市商圈的发展，将斥资3.8亿元用于建设适于30万人生活及生产使用的市政供水、供热、污水处理工程，并修建8000多米的路网工程。目前各项准备工作均已就绪。栾城县政府与卓达集团的共同目标是将太阳城项目做大、做强、做高、做快，使之成为省会的窗口、河北的窗口。

太阳城以分期建设作为总体开发原则，在项目开发的理念上，避免了一般房地产企业进行城市运营同质化的弊病，更加注册打造品牌，走创新之路。太阳城将依托项目的交通优势和新兴产业基地的优势来开发。

目前太阳城项目已征土地1755亩，包括市政公园，商业用地，住宅用地。其中：

公园项目：正在建设卓达国际马术俱乐部、卓达世界名犬园和太阳湖； 商业用地：将建设100万平方米的国际文化博览园；

住宅用地：正在建设低密度、欧式风格的联排别墅；

路网工程：涉及道路11条，道路全长30千米，已于2004年11月开

始建设，其中阳光大道已投入使用。

5、开发现状

A、目前太阳城项目一期445亩的高尚联排别墅项目主体建设已完工，2006年5月份将投入使用。然气站、中水站、变电站、垃圾转运站等配套项目现已建设完成。

B、近千亩的商业用地将以“全国大型名优特土特产品专业市场”的建设与启动形成整体、综合、大规模开发。

现已建成并交付使用的一期大卖场包括平房（24间，1120平米）和大棚（2座，2304平米），在建的二期大棚（7872平米）将于2006年4月底交付使用；5万平米名特优产品大厦将于2006年4月份开工建设，2007年初交付使用。

三、商业项目开发思路

太阳城100万平米商业项目，依托308国道和京深高速公路的全国性的交通优势，打造全国特色名优土特产专业市场，然后以专业市场为为发展平台促进商业、服务业、生产加工业的形成与发展，从而达到创建省会“产业新城”，实现城市发展、社会发展、企业发展三赢的目的。

1、名特优产品交易大厦

2006年3月份将开工建设的一期“名优土特产品交易大厦”，建

筑面积3万平米，地下一层，地上三层。一层为食品类产品，二、三层为地方特色旅游产品、艺术品等使用、观赏类产品，地下一层为仓储区。每层以地域为标准划分各个地方的产品展示交易区，产品销售已批发为主，零售为辅的销售形式，发挥规模优势和特色优势，将 南方的名优土特产汇聚于此销往北方市场，北方的名优土特产汇聚于此销往南方市场。

为增强产品交易市场的产业基础，结合太阳城整体开发战略，还将不断引进特色产品深加工、精加工企业，形成供、产、销一体化的经济型产业链发展模式，并加强产品的研发与升级换代，保证交易市场的持续健康稳定的发展态势。

2、11000余平米的“大卖场”项目已建设完毕。项目内容包括一期7000余平米的建材交易市场、3000余平米的仓储物流配套项目与3000余平米的餐饮、洗浴、住宿项目。通过大卖场项目的精心运作，将对太阳城整体商业的形成产生孵化和促进作用。

3、特色商业街

5万平米的商业街位于阳光大道西侧，一期启动3万平米。作为太阳城首批为高尚联排别墅和一期专业市场配套的综合商业街项目，是集餐饮、洗浴、休闲娱乐为一体的特色商业项目，将填补本区域内的市场空白，对太阳城周边的三镇五村、高速路、308国道、栾城县、石家庄市区等消费群体具有强大的辐射作用。

四、太阳城建设的重要意义：

1、太阳城项目位于石家庄省会城市发展的主方向――东南方，将为石家庄拓展新的城市发展空间从而大大带动东南区域的发展。在去年我们举行的石家庄东南区发展研讨会上，有专家指出，由于太阳城的建设，将使石家庄的发展提速5年。

2、太阳城地处石家庄市4＋1组团关键位置，是推动石家庄城市化进程的大型造城项目，它的开发建设将有力的推动所在地村镇的经

济发展和社会进步。

3、太阳城的大型的商业和产业基地将促使相关商业、加工业实现集聚形成规模，这不仅会在京深高速交通大动脉旁边形成石家庄新的商业贸易中心和生产加工中心，提升石家庄经济总量，而且将为国家增加税收，同时将解决数万人的就业，使周边的农村剩余劳动力实现有效转化。

4、由于太阳城项目遵循的是高效集约利用土地和成片综合开发，不仅实现了产业发展和解决就业的双效应，同时，企业利用自有资金进行市政路网等基础设施建设，为政府节省了大批资金。太阳城的项目开发被国土资源报誉为“卓达模式”，认为由卓达集团发起的“企业筑巢，综合开发”以解决三农问题为出发点和企业发展方向的新的产业集群形式，开辟了另外一种集约高效利用土地的新思路。

卓达太阳城集团商业总公司

第三篇：房地产项目产品研发及设计管理

《房地产项目产品研发及设计管理》

【课程背景】

产品研发及设计管理是房地产项目成败的关键，多数房企都是老板亲自管！压力山大┅┅ 现实中常见到很多房企专业背景的管理人才匮乏，即使有也表现为管理的水平也参差不齐。精于计算投资的老板，舍得花设计费，却不舍得招聘设计管理专才进甲方，人贵！还难管！不会管！谦虚敬畏的甲方，顾茅庐、寻名师、谈愿景，把设计师当神仙请、言听计从，事后恍知烧香引鬼，设计院出身的高手当上甲方就都能管好设计吗？半路出家爱上设计行当的老板和营销老总呢？ 自命不凡的甲方，指手画脚、甚至越俎代庖，扼杀设计师的创作灵性，把设计师当成绘图员用，只知有设计，得管！谁管？谁急谁管！即便是外行┅┅如此管只是看图纸，管的人能真正读懂图吗？ 不知有设计管理，不仅看图，还得管事┅┅所以往往看似有人管，其实此人在看图而没管事，瞎管！设计成果出图了，Yes 或 No？或许是董事长、或许设计总监、或许营销总监、或许工程部经理、或许┅┅，最终全靠某一个人押注、拍板定案，成败系于一人之身，在于一念之差。所以，开发商必须要学习如何站在甲方的角度做好设计管理。【思想介绍】

规划设计既是工程科学技术，更蕴含审美、人文、艺术创作的感性思维，作为甲方的角色不是做设计、而是做设计管理，专业化的管理得到满意的设计成果，需要理性思维，本课程不是讲如何做设计画图，而是培训甲方设计管理的岗位如何调动内部资源（各部门及决策层）和外部资源（设计师），通过科学的过程管理，最终产出最佳的设计成果图纸。

设计管理是从白纸到蓝图的智慧型服务的外包采购过程管理，从设计师的甄选、设计费成本控制、设计合同签约、设计成果优劣的判断（市场、技术、成本、时序等综合评价），设计工作周期的控制等等，设计管理对外更强调合同履约的理性管理，还需要调动设计师充分发挥积极性和创造力的高超管理艺术；

设计管理对内更需要协同策划、营销、成本、报建、工程建设、物管、商管┅┅，满足开发建设到交付运管所有相关各部门及公司经营决策层的诉求。【课程对象】

主导产品设计的决策层（董事长、总经理、副总等）

负责产品研发设计管理的操作层（设计总监、总建筑师、经理、主管等）

参与设计任务书、成果评价的协作部门人员（策划、成本、营销、报建、工程、客服等）【课程收益】 对房地产企业产品研发设计主办部门的人员或直接负责该业务的领导，可借此课程，规范、统一将来的业务管理运作流程，提升专业管理水平和设计成果的质量；

对非研发设计管理部门的学员，可借此课程，了解、熟悉房地产产品研发和设计管理的做法和实施程序，更好地协同主办部门共同参与设计任务书和设计成果的评价，达成公司各部门对产品设计的不同诉求；

通过本课程，不仅认同可以通过科学的过程管理实现结果管理的理念，同时在设计管理方面传授了具体的、实操性的、高效的做事方法。整体提升受训管理者的专业素养和履职能力，整体提高项目运作的科学性，降低项目风险，打造职业化的房地产企业项目经理人队伍；

参加培训的公司，可以此为基础，建立项目产品研发及设计管理的业务流程，并逐步完善企业自己的房地产开发管控系统。…… 【主讲老师】

张建军，建筑学本科，工商管理硕士，注册建筑师，注册建造师。中国讲师500强，常年担任多家房地产企业、培训机构及清华、厦大等房地产总裁班的特约培训讲师，房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问。6 年设计院及 15年房地产企业实战工作经验，曾任天津万科公司设计部、项目事务部、工程管理部经理；新奥集团蚌埠置业公司常务副总经理；历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长，兼汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理、上海汉镒咨询公司总经理、天津汉镒房地产管理咨询公司总经理；南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务。2010年投身管理咨询及培训，在房地产企业全面经营管理及项目的全程运作，特别是组织管控、公司治理、计划管理、成本管理及项目决策、项目策划、设计管理、报批报建管理、工程管理、营销及客服管理、外包管理等方面有着较为丰富的经验，为50余家房企提供过咨询培训，完成了20余个项目策划及实操顾问的服务。【课程时间】

整个课程时间为1-2天。

本课程将按房地产项目产品研发和设计管理在开发商的企业管理系统中的不同维度，以及项目管理系统中的各阶段、各分类的专业操作流程分解介绍。

其中包含大量的流程指引文件、作业指导文件详解及更多的案例分享等，以及必要的互动答疑等，预计安排2天课时；若减少课堂详解流程指引、作业指导等支持性文件的量和互动答疑时长，课程可精简在1天内完成。【课程大纲】

《房地产项目产品研发及设计管理》课程大纲

一、房地产企业战略VS研发设计管理

1、公司业务现状及战略方向对管理资源配置策略的影响

机会型开发商——单一项目公司 专业化开发商——行业内持续经营

2、公司开发业务属性对研发设计专业能力培育的影响

住宅地产综合开发商 商业地产开发商 旅游地产开发商 ……

3、公司业务规模发展战略对研发设计工作内容及工作量的影响

中小开发商——项目产品研发设计，系列化、标准化产品设计 标杆开发商——产品线研发设计

二、企业组织架构VS研发设计管理

1、项目公司结构

2、二级管理架构

3、三级管理架构

三、研发设计管理的责权设计

1、产品研发设计管理主办部门的职责、权限

2、公司内其他协同部门在产品研发设计决策过程中的职责、权限

3、公司决策层责权

4、公司以外的协作、参与主体的责权

四、研发设计管理系统的组织建设

1、产品研发设计决策层

2、研发设计部门的定岗定编

岗位编制 人员编制

3、专业管理干部的引进和培训

设计师——设计经理

五、研发设计管理VS计划管理

1、项目开发计划（7个计划）VS研发设计管理

2、项目开发进度计划的编制

3、设计工作计划的编制和分解

及月度计划 部门及个人计划

4、研发设计部门上报资金计划的编制

5、研发设计部门招聘及培训计划的编制

六、研发设计管理VS成本管理

1、目标成本计划的9大类成本

2、成本管理的关键手段——限额设计

3、成本的估、测、概、预算VS产品研发设计管理

4、设计费成本的控制方法

七、项目拓展阶段的研发设计管理——强排设计

1、项目可研阶段的实地踏勘和规划设计设想

2、强排设计的组织和成果

3、产品组合方案VS地价承受能力

4、土地投标项目开发方案设计的组织

八、项目策划阶段的研发设计管理——概念设计

1、竞争项目产品设计的市场调研

产品设计 部品标准

2、客户定位——产品定位——《初步产品建议书》

3、概念设计组织

设计招标 设计任务书

4、概念设计成果评审

5、《产品建议书》

九、规划方案设计阶段的设计管理——方案设计

1、规划方案设计任务书

2、方案设计招标

3、规划方案设计委托合同

4、规划方案设计深度指引

5、方案设计内部评审

6、方案设计外部合作方评审（或有）

销售代理、招商代理、物业管理、商业管理、酒店管理……等关联合作方

7、方案设计优化

8、规划方案设计报规、单体建筑方案报建

9、园林景观方案设计

园林景观方案设计任务书 园林景观方案设计委托

10、管网规划方案设计

专业管线规划方案设计 管网综合规划方案设计

11、园林景观与管网综合规划方案设计综合评审

十、项目交工标准管理

1、交工标准设计

2、交工标准审批

十一、项目卖场、样板间及示范区的设计管理

1、示范区独立卖场建筑方案设计

2、卖场、样板间装修方案设计任务书

3、卖场、样板间装修方案设计委托

4、材设选型选样

5、装饰装修施工图设计

6、卖场、样板间配饰及销售道具配置

7、示范区园林景观施工图设计

十二、单体建筑设计管理——扩初设计、施工图设计

1、初步设计任务书

2、施工图设计任务书

3、设计单位委托

4、施工图设计合同

5、初步设计深度指引

6、初步设计评审规范

7、初步设计报审、报批

8、地质勘查

9、施工图出图标准

10、施工图设计评审

11、结构设计优化管理

12、材料设备选型选样

13、施工图外部审查

十三、管网规划设计管理

1、专业管线施工图设计

2、管网综合施工图设计

十四、园林景观设计管理

1、园林景观施工图设计任务书

2、景观施工图设计委托

3、景观施工图评审

十五、工程建设阶段的设计管理

1、材设招采、封样

2、施工招投标配合

3、施工图设计交底

4、施工现场的设计配合服务

十六、销售招商阶段的设计管理

1、销售培训

2、产权面积测量

3、销售资料道具配合

4、客户变更配合

十七、竣工交付阶段的设计管理

1、竣工验收、备案

2、物业管理配合

3、商业管理配合张建军老师

房企管理咨询&培训专家

房地产事业部项目策划&设计研发首席专家 建筑学工学士，工商管理硕士 注册建筑师，注册建造师

中国讲师500强，常年担任多家房地产企业、培训机构及清华、厦大等房地产总裁班的特约培训讲师，房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问。

讲师特点：

张建军老师累积25年设计院及房地产行业的从业经历，拥有从建筑师转型甲方管理的设计专业深厚功底，兼具从项目总经理、房企总裁到咨询培训老师的管理视角和系统归纳总结，成为了一名既有扎实理论修养，又有丰富实操经验的覆盖房地产管理全系统的全能型咨询培训专家。在房企只身跨地域拿项目、组公司、建系统、培养人、带队伍、融资金、做项目、扛指标、交业绩的丰富阅历，使其更擅长在咨询试培训中透过表象准确扑捉客户企业的系统性症结问题，并找出行之有效的解决方案，通过理念传播加知识分享促进培训达成实效。其整理的《房地产管理系统》的系列培训课程，其业务跨度、专业深度、系统关联度等可适应房企不同生命周期的管理特点，高处着眼、低处入手、循序渐进实现组织的全过程系统优化。其课堂表现逻辑性强、知识全面、亲和诚恳，口才良好，穿插案例，互动答疑、思维敏捷，更关注参训人的认识统一和能力提升的实效。在业内获得广泛赞誉，客户评价：一听就是实战派出身的老师，带过兵打过仗，有水平，很受益。经典课程：

《房地产企业流程管理的系统创新与关键点管理》——总裁如何管公司&业务 《房地产企业成本管理》——如何做好全员、全过程、全成本管理 《房地产项目拓展（项目决策）管理》——如何科学决策、理性拿地 《房地产项目前期定位研究（项目策划）管理》——为何拿地后先做项目策划 《房地产项目产品研发及设计管理》——如何站在甲方角度做好设计管理 《房地产工程管理》——如何站在甲方角度做好建设工程管理

《房地产项目托管操作指引》——如何将房地产项目的经营及管理整体外包 工作履历及操盘项目：

6年设计院（建筑师、CAD室主任）工作经历； 7年房企专业管理及中层管理经验：

96年起任，期间在新加坡HDB下属CESMA设计公司研修一年；2001年起历任天津万科公司设计部、项目事务部（报建&配套）、工程管理部等三个部门经理等职务；主持过天津万科城市花园、万科都市花园、万科花园新城、万科东丽湖、万科水晶城等项目策划和设计管理及项目管理。

8年房地产企业高管工作经验：

2003年曾任新奥集团蚌埠置业集团营销副总、常务副总主持工作；操盘新怡绿洲项目（百万平米大盘）整体策划及一期开发的管理。

自04年历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长；港湾中心酒店及海河之子俱乐部公司董事长；汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理；上海汉镒咨询公司执行董事兼总经理，兼江阴海贸资产、常熟金湾广场公司总经理；天津汉镒咨询公司总经理兼天宇阳光置业总经理等职务；任项目总经理全面操盘天津港湾中心项目（写字楼、酒店、商业、城市综合体），港湾中心酒店及海河之子俱乐部运营管理，江阴、常熟等商业综合体项目，天津南京路新天地项目（城市综合体）。

09年曾任南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务，负责天津智慧山城市综合体项目（30万平米）的全面管理。

5年持续专注于房企的管理咨询、顾问，企业培训工作经验： 2010年加盟和君集团，合伙人，任职和君咨询房地产事业部。咨询、培训服务客户：

北京中冶、济宁信昌、太原坤泽、陕西惠尔、中铁华升、天津耀中、吉林筑石、唐山大陆、山东九星、威海万通、安徽华地、武汉星海、宝鸡聚丰，天津文投、贵阳中铁建、海南创基、四川广信、海南美好，云南浩宇、北京城建、暖山集团、海南东汇、内蒙海天、大连家园、京投银泰、淮北海容、江西海熙、湖南紫薇、青岛中仁、长虹置业、武汉航天、山东桦林、北京新世界、北京未来城、重庆骄杨、宁夏瑞信、东营胜利、重庆宏博、百悦集团、重庆兆德、烟台御园、中铁十七局……等50余家房企的管理咨询、顾问及企业培训。项目策划及操盘顾问：

烟台长岛旅游度假地产项目策划，海南东汇西海岸、秀英、森语林等项目策划及设计顾问，天津雍金房地产汉沽项目策划，海南创基保亭幸福时光项目策划，呼和浩特兴达阳光集团70万平米商业项目策划，重庆恒德物流总部基地项目策划，嫩江昆仑购物中心项目策划，三门峡金帝建材城项目策划，沈阳中泰汇通温泉养老地产项目策划，百悦集团成都百悦城项目策划及设计管理兼研发总监，海南百城陵水旅游地产项目策划兼总经理，西双版纳勐巴拉旅游地产项目策划及经营管理顾问……等20余个各类地产开发项目的策划服务、兼职高管或实操顾问。观点文章：

《浅析房地产领域的“面积”概念》

硕士学位论文：《房地产项目全程托管模式研究》

实操项目《地产集团客户会O2O运作方案实战案例分享》 讲师相册：

《培训公开课》《项目策划成果汇报》《企业管理咨询培训》 课程视频：

http://www.xiexiebang.com/programs/view/w-uvPOETyjA/ 讲师住地：天津、北京

张老师助理：凯夕 请看头像

第四篇：产品研发管理制度

研发中心管理文件

产 品 研 发 管 理 制 度

1.总则与目的

1.1.产品研发是企业在同行业技术竞争中赖以生存和以后发展的重要性，是实现“生产、试制、研究开发”的重要性阶段，它对企业的发展方向、产品优势、开拓新市场、提高核心竞争力等起着决定性的作用。为了提高企业的创新技术能力，加强新产品新技术的开发和产品改良善的管理，加快技术积累和提升产品档次，特制定本制度。

1.2.本着“技术领先，产品专业化”的原则，对国内外行业发展与最新科技动态深刻理解与把握，确保公司产品的先进性。2.实施范围

本制度规定了公司技术研发中心研发新产品的要求。本制度中所指的产品研发包括新产品开发。3.相关部门职责

3.1 公司模具主管（总工程师）：负责组织本产品的研发，组织其它成员按排研发项目的任务。并负责协调处理研发计划实施过程中出现的任何需要解决的问题，对其项目进行监督。负责研发项目的批准，对实施方案、生产准备、试制试验等进行鉴定等工作。3.2 技术部（研发中心）：负责制定产品研发项目的实施方案，负责开展产品研发项目的设计、试验、试制，对项目承担人员的任务分工，并参与项目的评审。3.3 销售部：负责收集和提供市场需求产品的信息，并提出产品研发项目建议。

3.4 人事行政部：负责对产品研发人员的配置进行备案，对设计开发的技术文档的归档。3.5 生产部：负责对研发产品的试制提供协助，产品试制所涉及到的工艺装备和设备的调试。3.6 采购部：负责对研发产品的试制所涉及的原材料进行采购，及新增设备的采购工作。3.7 品质部：负责对研发产品试制过程的质量检测和跟踪记录，并反馈质量信息。

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4.产品研发管理

4.1.研发项目的立项与实施研发：

4.1.1.公司部门对新项目建议或对提高产品质量和性能、降低产品制造成本、满足客户要求的建议，经总经理批准后，确定立项并下达任务给研发部门，研发部门按本制度规定程序进行开发。

4.1.2.研发中心确定项目须填写《研发项目立项书》，报批准后实施。

4.1.3.研发中心按公司相关财务制度《研发资金管理管理办法》的规定，提交项目投入预算申请报告，申请研发经费，以确保项目研发工作的进展和时效。

4.1.4.研发中心按照《研发项目立项书》要求，由项目负责人（总工程师）负责编制《产品研发项目进度表》，并由总经理负责对进度表内容进行检查，确认后才可以由研发中心负责实施全过程管理。

4.2.开发过程的管理与控制

4.2.1.研发部门根据《研发项目立项书》组织实施项目的研发，项目负责人（总工程师）按《研发项目立项书》组织完成。

4.2.2.根据研发进度，应提前编制产品试制流程大纲，试制流程大纲是样品及小批试制用必备技术文件，要求大纲具备：

1)试样样品（或小批产品）技术性能的可靠性、安全性，规定各种测试性能的标准方法及产品试验的要求和方法。

2)试样样品在规定的极限情况下使用的可行性和可靠性。

4.2.3.技术文件资料的验收及存档：

3)文件目录（项目研发批准文件、技术文件、材料明细、标准汇总，技术条件、产品功能及使用说明书、包装说明等）。

4)标准化文件（对新设计产品在标准化、系列化、通用化方面作出总的评价）。5)研发中心负责将全部文件收齐归档，交人事行政人员进行验证齐全后存档。

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4.3.项目试制过程的管理

4.3.1.试制是研发部门根据项目实施计划、工艺文件及试验结果的要求进行试验，以考验研发产品的性能和工艺性、稳定性和可靠性以及质量的重要性。

4.3.2.试制完成后，研发部门须及时完成《项目结题报告》，并附上各种反映技术内容的记录报告，以及必要的工艺文件交人事行政部存档。

4.3.3.产品研发完成后，确定投入大批量生产，报总经理批准。

4.3.4.对研发成果显著的技术或产品，公司确定申请外部机构鉴定或认证的，由研发部门完成相关文件的编制，总经理负责协调与接待联络工作。

4.4.知识产权登记与管理

4.4.1.在不泄露公司技术秘密的前提下，公司认为有必要申请国家知识产权的研发技术或产品，由研发部门负责提供相关的技术资料和文件。

4.4.2.人事行政部应完整保管知识申报的文档和批准文件以及相关证书的原件等档案，对外使用一律采用扫描件或复印件。

5.产品研发经费的核算与管理

5.1.公司对研发项目实行经费进行审批，研发专项经费包括以下内容：

5.1.1.科研业务费：实验材料费、外委试验费、产品鉴定费、知识产权申请费、项目所必需的国内调研、差旅费、业务资料、对外技术合作费。

5.1.2.仪器设备费：专用仪器设备的购置费，运杂包装费和安装费，自制专用仪器设备的材料、配件和外协加工费。如特殊需要，应说明情况，报总经理批准。

5.1.3.管理费：按每个项目提取项目总经费的５％作为管理费用，最高不得超过1万元，用于充抵项目应分摊的水、电、气等费用和其它费用。

5.1.4.项目承担人员的生活补贴费：项目承担人员可根据实际参与项目工作天数和工作量提取生活补贴，生活补贴总额最高不得超过项目总经费的15%。

5.2.产品研发经费由公司财务部按单项预算拨给项目承担部门，由项目组按计划支配使用，研发中心管理文件

不得挪作它用。财务部将列帐单进行核算。

5.3.研发专项经费的使用审批，按公司《经费审批管理办法》执行。6.加快技术研发和提升技术水平的措施

6.1.公司将定期对研发人员进行培训和考试，对考试不及格和在今后工作中不能熟练掌握相关技术的人员，公司将给予转岗或淘汰。

6.2.研发部门可根据开发项目的数量，以及现有人员的技术水平不足的情况，提出引进人才的需求，经总经理批准后，由人事行政部负责实施招聘。

6.3.公司在员工绩效考核制度中对研发人员设立了专门的考核奖励制度，以激励科研人员的积极性和创造性。7.本制度的施行

7.1.本制度自总经理签发批准之日起正式施行。

作成/日期：

确认/日期：

承认/日期：

第五篇：产品研发报告初稿

1.概述

1.1研制背景

近年来，纺织和制药行业的水污染问题已经成为严重的环境问题，围内解决这个问题。基于半导体的光催化技术由于其环境友好和成本较低而受到越来越多的关注。在各种半导体材料中，氧化锌由于其氧化还原电位高、激子结合能大、物理和化学稳定性较好、廉价且无毒被用作光催化剂。尽管这些ZnO纳米结构的光催化活性很高，但由于ZnO光催化剂中的光生电子-空穴对易于复合，导致光量子利用率低，从而降低其光催化效率。因此，拓宽ZnO光催化剂的光响应范围、提高光催化过程中光生电子空穴的分离效率，开发基于ZnO改性的高效光催化剂已成为现阶段重大前沿科学探索领域之一。本发明采用水热法制备了稀土Eu3+掺杂的氧化锌纳米球，并以此为催化剂降解甲基橙、罗丹明B和亚甲基蓝等有机染料，实验证明，铕掺杂氧化锌光催化剂对有机污染物有较高光催化降解活性，所制得光催化剂在有机染料废水处理方面具有良好的应用前景。

1.2国内外相关产品发展现状

1.2.1单一半导体光催化剂

常见的单一化合物光催化剂为金属氧化物或硫化物半导体材料。例TiO2,WO3,ZnO,ZnS,CdS等，它们具有较高的禁带宽度,能使化学反应在较大的范围内进行。用于有机化合物降解的良好的半导体光催化剂的关键是H2O/

．OH

(OH-=

．OH

+

e-;

Eo=

218V)的还原电位小于金属材料的禁带宽度,且能在相当一段时间内保持稳定。在上述单一化合物半导体材料中，金属硫化物和氧化铁的多晶型物它们易受到光阴极腐蚀而影响了其活性和寿命，因而不是最佳的光佛化材料。TiO2因其化学性质稳定、抗光腐蚀能力强、难溶、无毒、成本低，是研究中使用最广泛的光催化材料，它能很好地利用可见光中的390m以下的紫外线，而不必使用昂费和有害的人造光源(如高压汞灯等)所发出的短波长紫外光。不过它也有不完美之处，TiO2的禁带宽度为3.2eV,其对应的吸收波长为387.5mm,光吸收仅局限于紫外光区。但这部分光尚达不到照射到地面太阳光谱的5%，且TiO2量子效率最多不高于28%,因此太阳能的利用效率仅在1%左右，大大限制了对太阳能的利用。而氧化锌由于其氧化还原电位高、激子结合能大、物理和化学稳定性较好、廉价且无毒被用作光催化剂。铕掺杂氧化锌光催化剂对有机污染物有较高光催化降解活性。

因此，为促使光生电子与空穴的分离，抑制其复合,从而提高量子效率，扩大激发光的波长范围，以便充分利用太阳能提高光催化剂的稳定性.目前，有数种常用的半导体光催化剂的改性技术，主要包括过渡金属离子掺杂，贵金属沉积、稀土金属离子掺杂、半导体光催化剂的复合和其它新型光催化剂的开发等。

1.2.2过渡金属掺杂

在半导体中掺杂不同价态的过渡金属离子，不仅可以加强半导体的光催化作用，还可以使半导体的吸收波长范围扩展至可

见光区域.从化学观点看,金属离子的掺杂可能在半导体晶格中引入了缺陷位置或改变了其结晶度,成为电子或空穴的陷阱而延长寿命。

Choi等系统地研究了21种过渡金属离子掺杂的TiO2纳米晶，发现在品格中掺杂质量分数为11%～15%的Fe３＋，Mo５＋，Ru2＋,0s2＋，Re2＋，V５＋和Rh2＋增加了光催化活性，并认为掺杂的浓度、掺杂离子的分布，掺杂能级与TiO２能带匹配程度、掺杂离子d电子的组态、电荷的转移和复合等因素对催化剂的光催化活性有直接影响。

从前人研究的成果来看对于过渡金属离子的掺杂,其浓度对光催化性能的提高有着重要的影响。当掺杂量较少时,增加杂质离子的浓度,载流子的捕获位会随之增多，使得载流子寿命延长，为电荷传递创造了条件，因而活性提高。当掺杂超过一定浓度后，掺杂离子反而成为电子和电荷的复合中心，不利于载流子向界面传递。并且过多的掺入量会使TiO２表面的空间电荷层厚度增加，从而影响TiO２吸收入射光量子，不利于光催化性能的提高。因此,对于过渡金属离子的掺杂一般存在一个最佳量。

１.２.３稀土金属离子的掺杂

除了上述的提高光催化剂催化性能的方法外,掺杂稀土金属离子也可以提高TiO２的光催化性能。复旦大学电光源研究所研究，ZnO纳米颗粒是一种绿色环保、合成成本低的材料,广泛应

用于发光以及光催化领域。稀土元素具有独特的性质,通过稀土元素掺杂ZnO,可以得到具有优良特性的发光材料和光催化剂,同时在传感以及抗菌方面也有巨大的潜力。

１.３产品简介

(１)将0.5g的醋酸锌溶于20mL无水乙醇中，并加入0.1g的NaOH，再加入0.0879～0.4229g的硝酸铕，搅拌1h得到均匀混合溶液；

（２）将步骤(１)所得的混合溶液放入聚四氟乙烯衬里的反应釜中，在180℃条件下反应5h，然后冷却得到产物；

（３）将步骤（２）中所得的产物用无水乙醇和水分别洗涤、离心分离3次，在70℃条件下烘干12h，再放入马弗炉中800℃烧结1h，即得所述掺铕氧化锌光催化剂材料。

制备的掺铕氧化锌对三种不同染料(亚甲基蓝，MSDS；罗丹明B，RodamineB；甲基橙，MO)降解50min和100min后的降解率，对光照50min和100min的降解率进行比对，可看出在两个时间点，均是对10mg/L的亚甲基蓝的降解率最好。

２.依据标准

稀土元素具有丰富的能级,特殊的4f电子跃迁特性和光学性质,不仅能够以离子掺杂或半导体复合的形式有效提升传统TiO2，ZnO纳米颗粒是一种绿色环保、合成成本低的材料,广泛应用于发光以及光催化领域。稀土元素具有独特的性质,通过稀土元素掺杂

ZnO,可以得到具有优良特性的发光材料和光催化剂,同时在传感以及抗菌方面也有巨大的潜力。

３.研究方法

采用简单的水热法制备了稀土Eu3+掺杂的氧化锌纳米球，并以此为催化剂降解甲基橙、罗丹明B和亚甲基蓝等有机染料，实验证明，铕掺杂氧化锌光催化剂对有机污染物有较高光催化降解活性，所制得光催化剂在有机染料废水处理方面具有良好的应用前景。

７.结束语

７.１研究报告

主要是实验室研究应尽快过渡到大量生产阶段。

７.２研究报告的依据

包括文献依据与实验依据。

７.３未来展望

在执行提交研究报告文件过程中，也可能遇到一些新问题，这需要团队人员同心协力，逐个解决，共同迎接更加环保的明天。