第一篇：浅谈邳州市房地产开发现状
浅谈邳州市房地产开发现状
一、总体概述
邳州市位于苏北平原，是徐州市经济圈中的一个县级市，东陇海线上一个正在发展中的城市。陇海铁路、京杭大运河、312国道、徐连高速路贯穿其间；交通便利，地理位置优越。本市现有人口约50万左右。在未来的几年中，邳州市委市政府将会将邳州建设成“徐州率先、苏北领先、江北争先”的一个中等城市，将邳州打造成东陇海线上经济发展的领头羊，领跑东陇海经济的发展。使邳州成为东陇海线上最璀璨的新星。
邳州市的经济水平现居于江苏省县区级市的前30名之内，但与东南经济发达地区相比，邳州市还是一个欠发达地区。人均收入水平依然很低。现有的经济主要以第一产业、第三产业为主。
二、现有的住宅、商业地产的状况
在过去的几年中邳州市的房地产得到飞速发展，在城市规模日益扩大的客观条件，在过去几年中邳州的房地产开发以住宅为主，商业房地产的开发相对缓慢。开发的主体——开发商以本地公司为主；资金、资质、规模都很小，严格说不是房产开发公司，是集资建房。在近几年的招商引资过程中有一部分外地房产公司入主邳州市房产市场，使邳州市的房产开发趋于正规化。
在过去的几年中，已经开发的住宅除职工分房外小区有：电厂小区、锦江小区、珠江小区、迎宾小区、聚宝花园、亚都花园等。已开发的商业地产上规模的仅有韩氏步行街，其它都是各小区开发的一部分门面房。现在正在开发的住宅物业有世纪花园、东方花园、亚都嘉园、盛达房产、兆林房产、榆树苑等，现在正在开发的商业地产有：邳州时代广场、温州大运河装饰城、邳州商城、同盛国际广场、太阳城、通城世纪广场、中国邳州国际商贸城、。同时，邳州时代广场、太阳城、通城世纪广场、中国邳州国际商贸城，同处于徐海路与建设北路交汇处的四个角，未来几个月将会开发的商业地产有宏达商业街（新世纪商城东面，老一招原址）、交通大厦。现在的邳州市房地产市场正处在发展时期，现有的物业总体说尚未达到饱和状态。但是由于现有物业空间分布不合理，导致邳州市老城区商业地产过于饱和，住宅缺乏，新城区商业房产缺乏，住宅很多的不合理现象的发生。伴随着城市的发展，大量的农民弃农从商，使老城区商业过分集中，商业经营范围重复现象严重，出现1人购物2人卖货的景象，即供大于求。同时，大量农民进城使老城区的公共配套无法满足正常的需求；邳州市市政府搬迁，筹建新城区，邳州市进行了北进西扩工程。在城市进程中规划偏差出现了，新城区住宅物业大量兴建，而商业地产建设远远落后于住宅，在过去的1至2年中新城区的商业近乎为零，仅仅世纪花园配有两个面积为1000m2左右的超市。至今为止新城区的商业街不能满足新城区居民的日常生活需要。新城区的居民购物还要到老城区，但现有的公共交通还不方便，市政府正是看到原有不足，现正将新城区发展的侧重点转移到商业地产上来。
三、对新城区正在开发的商业地产的分析
对新城区正在开发的商业地产的分析；主要分析：邳州时代广场、中国邳州国际商贸城、通城世纪广场三个位于徐海路与建设北路交汇处的三个楼盘。
徐海路与建设北路被市政府规划认可为3—5年后邳州市的一类地段,未来的商务中心,加之该地段处于新老城区分界处,将来必将成为邳州市的城市坐标地段.所以在该地段将会有大量的商业地产兴建,现在正在兴建的商业地产有邳州时代广场、中国邳州国际商贸城、通城世纪广场。现对此三个楼盘做如下分析：
1、邳州时代广场
邳州时代广场位于徐海路与建设北路交汇处东南角。东临邳州市灯杆厂（未来将做一个住宅小区），南临邳州市第四人民医院，西临建设北路，北临徐海路。由徐州名隆宏通房地产开发有限公司投资兴建。总占地面积为13000m2左右，总建筑面积为35000 m2。由酒店、休闲商业广场和时代公寓组成。邳州时代广场的定位是将邳州时代广场打造成邳州最大、最高档的休闲商业中心。将来的经营范围是酒店、咖啡厅、酒吧、美食城、美容美发、健身会所、桑拿洗浴；外加一部分公寓。现在该楼盘多层部分已经出地面三层，高层部分方案正在优化，尚未开盘正处在内部预定中。
邳州时代广场充分借鉴上海、广州等城市精品街模式，综合邳州市今后发展的需要，打造成邳州最大、最高档的休闲商业中心。邳州时代广场的设计理念比较超前，在商业街上面建造时尚公寓，在邳州市现在的城市发展的状况下是很好的；加之工程进度很快，整体来说是成功的。但也存在一些问题，商业街所经营的业态对后期管理要求很严，如果管理跟不上容易形成“红灯区”到时对整个楼盘的影响不好。所以他们在后期的管理中，引进了更为先进的经营管理模式，为邳州市的商业管理树立典范。
2、中国邳州国际商贸城
中国邳州国际商贸城位于徐海路与建设北路交汇处东北角。东临邳州市唯一的一所私立学校——明德学校，南临徐海路，西临建设北路，北临电信大厦（正在建设中），由五洲集团下属于邳州诚烽房地产开发有限公司兴建。有开发公司下属的销售部门进行销售。总体规划为商用；中国邳州国际商贸由46m11层的商务楼和4层的裙楼组成。主楼正对徐海路与建设北路交汇处。裙楼由4层的外部沿街门面和内部的3层购物广场组成。裙楼有2个9.6m，3个9m的内部通道，5个8m宽的楼梯至2F、3F、4F。购物广场中间部分设有一个直径为30 m的休闲中厅。通道顶部设有阳光板，保证下面的采光。目前工程仍处在做基础阶段。价格、业态、后期运营尚未出炉。
中国邳州国际商贸城是邳州市招商引资项目；获取土地使用证早，土地价格低；地理位置好；引进先进的购物理念，集休闲、购物于一体；整体性好便于后期管理、经营。但也存在一些危机，现该地段的通城世纪广场已经封顶，已经销售近半。聚集在邳州市市民手中的一部分资金已经流向该楼盘。同时由于中国邳州国际商贸城工程进度缓慢，相关政策迟迟不能出台导致有志购买者信心丧失。工程进度快的邳州时代广场和太阳城即将开盘将会对中国邳州国际商贸城的销售工作将造成很大冲击。虽然这3两家楼盘将来所经营的范围与它不会有很大冲突。但是由于现在邳州人在投资商业地产时大部分人没有明确目标，总是会受到广告和销售人员的说词左右，从而致使一定数量的资金流失到这两家楼盘。对中国邳州国际商贸城的销售工作产生一定的冲击。因此该楼盘应尽早把价格和区域划分制定出来；加快工程进度，争取早日开盘。
3、通城世纪广场
通城世纪广场位于徐海路与建设北路交汇处西北角。东临建设北路，西临法院，北临民兵训练基地。由邳州市通城房地产开发有限公司投资兴建。总占地面积为30000m2左右，总建筑面积为50000 m2。由购物广场、美食一条街、汽修汽配一条街、商务办公楼（高层）四部分组成。通城世纪广场的经营范围是百货、服装的批发，金银玉器、小吃、汽修汽配、商务办公。现在该楼盘多层部分已经封顶，正在兴建的商务楼总体布局是前面为多层部分（三层），后面为商务办公楼。市场的定位是将其打造为邳州最大型批发市场。
通城世纪广场是徐海路与建设北路交汇处第一个开盘的商业地产，现在销售尚未过半。年前的销售是请代理公司。现在代理公司已经撤走了，现在开发商正在招聘人员。
通城世纪广场的工程进度最快，第一个开盘吸引了邳州市一部分市民手中的闲置资金，从而达到了一定的成交。通城世纪广场地理位置及发展前景都被人们所认可，但由于经营范围，市场分析产生的偏差导致目前的困境。邳州北有临沂，西有徐州，乘车不会超过80分钟就可以到达，在两地的服装批发市场已经形成规模和名气的时候，再在邳州市开设服装批发市场，发展前景不被看好。同时作为商业地产在强销期，销售未能超过50﹪是一大败笔。
现在在销售过程中换代理商比临场换将更为严重，造成的影响也不好。目前该楼盘的侧重点依然放在销售上不是很明智。现在在新客户不多，老客户退订的情况，应该将工作的侧重点放到招商上，将大型的运营商、经销商、代理商招来，一方面可以稳定老客户的心，使之不退订；另一方面扭转现在的局面，吸引新客户的投资。
四、对代理公司在邳州房地产市场所起作用的分析
邳州市现有物业的购买者，主要以各乡镇的富裕农民、私企业老板为主，邳州市市区居民的购买力比乡镇购买力要弱。邳州市正处在一个城市化的中期，大量的农村人口涌入城市；刺激了城市经济发展。乡镇居民进入城市后，首先面临的是吃、穿、住、用、行。那么要满足进城农民的需求就要开发住宅和商业地产。所以促成商业地产和住宅物业的开发。现在城市化速度决定了在未来几年中，邳州市的物业供求仍呈供小于求的状态。现在邳州市的住宅在开发过程中常常会出现只要蓝图就可以将尚未打桩的房子销售一空的现象。从而导致了一些开发商对代理公司不认可，认为有没有专业代理公司及专业的销售队伍都无所谓，导致进入邳州房产市场的代理公司处于十分尴尬的处境，无法施展其才华。
小 结
邳州市房地产开发的现状表明邳州市的房地产开发商尚处于初期阶段，相关的运营机制及销售模式尚不健全。在未来的几年中相信会逐渐规范成熟起来。
第二篇：邳州市农村土地流转现状的调查报告
龙源期刊网 http://.cn
邳州市农村土地流转现状的调查报告
作者：董士玲 吴 健
来源：《新农村》2010年第08期
摘 要:党的十七届三中全会指出,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。随着这项重大决定的实施,农村土地流转的规模和速度必将呈现快速发展的趋势。为了解徐州市农村土地流转工作的现状及存在的问题,分析近年来的有关农业政策,特别是当前农业补贴政策存在的问题及对农村土地流转的影响,总结近年来徐州市农村土地流转的主要模式和成功经验,分析农村土地流转的影响因素,有针对性地提出发展多种形式的农村土地流转的对策措施及政策性建议,为制定相关的配套政策提供决策依据,为统筹城乡发展提供决策参考。带着这些问题我们对邳州市的农村土地流转情况进行了深度调研,对邳州市农村土地流转的现状、流转的主要类型、流转的主要做法等方面的问题有了较清晰的认识,并在借鉴全国其他地区土地流转经验的基础上,针对邳州市土地流转的实际情况提出了切实可行的解决之策。
关键词:土地流转 基本情况 主要问题 建议
一、目前土地流转的基本情况
1.土地流转处于无序状态,流转行为不规范
目前的土地流转主要是群众自发进行,处于无组织性地盲目开展的状态,缺乏各级政府部门和单位有效的组织和引导,流转过程存在诸多不规范的问题:大多只有口头约定而无书面合同;少数虽有合同,但不规范准确,导致双方的权、责、利无法得到有效保障。所有这些问题的存在导致的结果是土地没有得到合理充分利用,土地难以实现规范、有序和高效流转,整体呈现出流转速度偏慢,流转期限偏短,规模经营水平偏低等特点。
2.土地流转的档次不高
主要表现在两个方面:其一是流转的形式档次不高,全是散户流转,不成规模,流转形式绝大部分仍属最低层次的委托代管形式。流转后效益比较低,对农业产业结构调整推动作用不大,难以形成规模化种植。其二是流转土地的开发档次不高。由于许多流转的土地仍处于自发的、粗放的、低层次的经营状态,流转规模小、投入低、科技含量不高、抵制市场风险的能力不强,很难形成规模经营,土地没有得到充分利用,农业产业化发展滞缓。
3.机构机制不健全
《农村土地承包法》、《农村土地流转管理办法》等法规虽然将土地流转管理的职能赋予乡镇人民政府和县级农业主管部门,但县乡村均未建立土地流转领导机构、工作机构和服务机
构,也没有制订出台土地流转的指导性文件、工作职责和制度体系,对土地流转的引导服务和管理监督职能未能落实到位。
二、调查中发现的主要问题
在调查中发现,徐州市土地流转主要存在以下一些问题:
1.各乡镇上报的土地流转数据水分大,工作人员业务不熟悉,操作不规范,土地承包管理工作亟待加强。
主要表现在:一是据我们调查,全市土地流转实际面积为15.953万亩,占各乡镇上报土地流转面积30.1万亩的53%;在乡镇政府保管的签订书面合同的面积为7.826万亩,占各乡镇上报土地流转面积30.1万亩的26%;由于业务人员经常变动,兼职人员多,专职人员少,本身又不认真学习业务,对转包、转让、出租、入股、互换等几种流转形式的概念没搞清楚,随意上报数据。按规定转让还需填写农村土地承包经营权转让申请表,转让和互换方式流转的,18周岁以上的家庭成员应签署意见,承包方应当办理农村土地承包经营权证变更手续。目前乡镇上报的转让面积
2.89万亩,互换1.2万亩,均未办理任何手续。二是大多数农户之间的土地流转书面合同内容不完整,在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意,绝大多数土地流转不按规范签订合同,有的乡镇自己打印的合同,有的甚至根本没有合同,只是口头协议。即使签订了书面合同,所签书面合同条款很多都不规范,内容过于简单,对流转双方权利义务及违约责任、承租土地上附着物处置、有关赔偿条款等缺乏具体明确的规定;有的超过了二轮承包的剩余期限,与农村土地承包法相违背。三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、鉴证或公证机关公证。虽然我市在第二轮土地承包中做了大量工作,保证了二轮承包工作在全市的顺利进行,但由于多种原因,仍存在不少问题。个别地方至今未按要求进行二轮土地承包;一些地方承包合同不完善,承包双方权利义务关系不明确,承包纠纷时有发生;全市仍有一定数量的土地承包经营权证尚未发放到农户手中;有的地方土地承包台账管理不健全,土地经营权证、承包合同、台账与实际承包地块不一致,有的甚至没有登记台账,有的乡镇和村没有建立土地承包档案,一旦发生纠纷无据可查。市农业部门虽然制定有规范的操作规程和土地流转合同文书格式,一些乡镇土地流转仍处于自发、无序的状态,许多流转采取口头协议,不通过签定书面合同来规范双方的权利和义务,即使签定合同也存在手续不规范、条款不完备等问题,纠纷隐患较多。乡镇农经管理职能在机构改革中统一划归后,全市没有统一明确各乡镇履行包括土地承包管理在内的农经管理职能的机构和人员,土地承包管理有名无实,有的乡镇有编无人,土地流转管理处于真空状态,影响了土地流转的规模和效益。
2.流转缺乏市场化机制
一是土地流转市场尚未形成,缺乏中介服务。目前,土地流转主要依靠自发进行和政府推动,想转出土地的农户寻找流转对象难度较大,而具有一定规模的种植大户、农业企业却苦于和一家一户的谈判费时费力又不能保证连片发展的规模,使土地流转空间狭窄,流转成本增大,严重影响了土地流转的速度、规模和效益。加之,流转缺乏中介组织,信息传播渠道不畅,很大程度上延
缓了土地流转的进程。二是流转风险较大,缺乏对农民利益的保护机制。土地流转前,缺乏对种植大户和企业业主农业经营能力的资格审查和评估。土地流转后,又缺乏对农民利益的保护机制。流转业主一旦经营上出现失误,无法履约,一跑了之,给流转农户造成较大的经济损失。造成损失后,又没有有效的补偿办法,风险由农民和政府承担。三是农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上,农民土地流转收益一般是一定不变,流转期间不再调整租金,流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长。
3.土地规模流转难度较大
农村土地能否进行流转,很大程度上取决于农民的就业问题能否得到解决,能否有稳定、可靠的非农收入,能否引进讲信誉、有实力的业主,能否选准、选好产业发展项目。而当前农村劳动力转移,以外出打工为主要方式,其他家庭成员大多仍在农村从事农业生产,这部分人依靠承包地收入维持基本生活。所以,如果没有良好的、稳定的收益保障,很多人宁愿粗放经营,甚至不惜撂荒,也不愿流转土地。
4.乡村基层组织工作力度不大
部分基层干部存在求稳怕乱、少找麻烦的思想,工作不到位,引导不力,服务滞后,影响了土地流转规模经营与规范化管理的进程。一些村级组织在协调引导、土地调剂、矛盾处理、监督管理方面,没有发挥好应有的作用。
5.开发业主引进难
由于农业是受自然和市场双重影响的弱势产业,收益比较低,因此,业主对投资农业开发极为慎重,真正有实力的企业或业主参与土地流转、规模经营农业的比较少。目前,全市引进从事农业开发的业主中真正坚持下来并实实在在取得较好效益的不多。有的依赖性强,只想靠政府支持;有的管理水平低,科技含量不高;有的项目选择不准,产业趋同,品种单一等。
三、促进土地合理有序流转的建议
1.加大对《农村土地承包法》的宣传贯彻力度
确保农村土地家庭承包关系的长期稳定是实现流转的基础和前提。各级各部门要采取多种行之有效的措施,将《农村土地承包法》的精神实质宣传贯彻到每一个农村基层干部和每一个农民,要使广大农村干部和农民充分认识到,实现农村土地家庭承包关系的长期稳定是党中央的一项基本国策,推进农村土地使用权的流转并不改变土地家庭承包关系。要向农民宣传加速农村土地使用权流转是《农村土地承包法》的一项重要内容,是农业现代化的客观要求,对实现农村生产要素的合理流动和优化配置,提高土地经营效益,加快农村劳动力向二三产业转移,促进农村经济快速发展具有十分重要的意义。
2.健全机制,规范土地流转
土地流转工作涉及农村经济发展和农村稳定,需要有一系列的程序和规范,出现矛盾和问题后可规范具体解决。一是建立土地流转制度,推广规范化的土地流转标准合同文本,强化发包方、流出方和流入方三方的“契约”行为,保持土地流转承包关系及经营权益分配的合法性和规范性。二是建立健全土地流转管理和服务组织。在各级相关管理部门内部设立土地流转管理机构,并赋予相应的管理职权,加强对土地流转的规范管理,并成立相应的流转纠纷仲裁机构,搞好土地流转的中介服务,为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。
3.制订出台优惠扶持政策
农业龙头企业、农民专业合作组织等在发展农村经济带动农民增收致富过程中起着至关重要的作用。国家应制订更加优惠的政策,加大扶持力度,拓展发展空间,特别是要加大对农民专业合作组织发展的扶持力度,充分利用其“外联市场、内联农户”的作用,逐步打造产业品牌,自主开发经营项目,吸引农户入股,积极将流转的土地区域办成结构调整的“示范园”,办成应用推广新科技的“试验区”,办成农民增收的“聚宝盆”,提高土地流转的经济效益,提升土地流转的开发档次,推动土地流转的进程。
4.把握好农村土地流转的基本原则
农村土地流转必须坚持群众自愿、平等协商、有偿、依法有序的原则,同时在土地流转中不得改变土地权属关系,不得随意改变土地承包关系,不得擅自改变农业用途。农民对自己的承包土地拥有是否流转的全部决定权,任何人不能强制农民流转土地。土地流转要切忌“一窝蜂”或“大跃进”的方式大规模搞,要在不断总结试点和成功经验的基础上,稳定、有序和适度加以推进。
第三篇：房地产开发企业发展现状调查
作业要求如下：
1、全班共分为若干组，每组人数不限，不超过8人。
2、完稿时间为8月25日前，电子版发给吴泓老师。（吴泓743641361@qq.com，周海婷594014107@qq.com）
3、报告分为市场调查策划部分（包含市场调查目的、市场调查方法、市场调查时间安排、市场调查内容设计）和房地产市场调查报告部分。要求字数3000字以上。
4、房地产市场调查必须以整体市场部分、某项目及房地产开发企业某方面为调查对象。房地产市场调查报告部分必须包含整体市场部分、某项目及房地产开发企业部分。
5、2013年实践教学时就项目的调研做汇报,对调研成果做说明，对调查经历成功和失败做总结。
第四篇：邳州市人民法院
邳州市人民法院 邳州青云制衣有限公司破产管理人（函）
邳州工商局：
邳州市国税局：
邳州地方税务局：
2005年1月24日，邳州法院受理了邳州青去制衣有限公司破产一案，由于该公司一直在依法申诉中，2008年初，邳州市政府、市法院主动提出和解，此间市政府、市法院又给注册成立了徐州宇盛制衣有限公司，以备在破产终结后专门用于接收破产公司的资产时使用，2009年8月22日市政府与邳州青云制衣有限公司签订和解协议，目前和解协议尚未履行完毕。至今该破产案件尚未终结，新成立的徐州宇盛制衣有限公司至今尚未启动，目前仍属破产阶段。
我们拟准备在该破产案件全部终结，所有工作处理完毕后，将及时到贵局协调，办理该公司的登记、生产经营、纳税、建帐等事宜。
特此函告
2013年1月6日
第五篇：房地产开发工程项目管理现状概述
【房地产开发管理制度】房地产开发工程项目管理现状概述
作者：佚名来源：中顾法律网点击数：更新时间：2010-11-16 10:09:01免费法律咨询 我来说两句(0)复制链接大中小
[提要]本文介绍了房地产开发工程项目管理现状概述，当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，并提供专业律师进行免费法律咨询...推荐阅读：房地产开发房地产开发管理制度
【房地产开发管理制度】房地产开发工程项目管理现状概述
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：
1.1 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
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