干部学习讲稿：宏观经济形势与房地产调控[共五篇]

第一篇：干部学习讲稿：宏观经济形势与房地产调控

干部学习讲稿：宏观经济形势与房地产调控 陈全生 国务院参事

今天讲讲宏观经济形势和房地产调控，重点房地产。我是国务院参事，参事是以个人身份参加政府，所以所讲的内容都是代表个人的，不代表政府，不代表任何机关，只代表我自己，做个声明。

一、当前宏观经济形势

要先讲经济形势，就是去年的经济形势我自己认为讲的很好，但是实际情况都在往下掉，这个是gdp往下掉的情况，是，我们是要往下跳，但是这个掉是往下在看。这个是工业增加值的情况，工业增加值我也放了一张图，从20.7%一直到15.7%，而且这个是一个累计数字，如果不是累计数字掉的就更快了，累计的它就平均了，等于是把到年底掉的情况就全部给掩盖了，所以我觉得掉得是很快的。这是运输量，大家可以看出来，运输量掉得也很快。这个特别是水运，这还不能说明。大家可以看看周转量的增长，水运占二分之一，就是这太线，这个二分之一，因为它掉得很快，最后是掉到了12.5%。港口的吞吐量也是从40掉到14、13，也是累计数字。所以我总觉得说得很好，但是实际把增长的数字一摆出来，真不是那么好。这是航空的、客运的、货运的，也都是往下掉，也都是累计数字。发电量，大家看发电量，只有水电上去了，但水电只占全部电力的20%。整体的红的是发电量增长在往下走，然后这个是火电，火电占80%。特别有一个情况2010年能源生产总量和原煤产量的数字到现在不公布。什么原因我问了，他说有一些统计上的困难，这个是十几年没有过的事情，一直在往下走。具体看消费和出口投资，看这几个情况，这个上面这两条线是名义增长，这是实际增长。由于2009年、2010年的名义增长和cpi图形相似，这个上去了，这个也上去了，所以它受价格因素影响挺大的。如果要剔除cpi因素就不是这种样子了，就不是2010年在上面，2009年在下面，是倒过来了。倒过来就是这样：我把这所有数字都列出来了，这是2009年的cpi，这是2010年的cpi，这是名义增长，然后算出来这是实际增长。

实际增长列出来的图是这样的，这条线是名义增长，这是实际增长。2009年的实际增长是这么上去的，2009年在这，2010年是在这，下来了。最后是14.6，另一边是18.4。这个是2010年的实际增长比名义增长低3.8个百分点，比名义增长低了3.8个百分点，实际是2010年比2009年低了1.。

没有一定的饱和量，现在所设的维修网点最后就撤退了，因为不能老亏损，这种情况可能最后不是优惠了最基层农村的，不是乡里、镇里，可能就是买了一块废铁就有这个问题。然后房地产再一压，这个车再不买，所以我觉得消费有问题。出口刚才讲了，所以今年的形势不是很好，从这里边我觉得有一句话就是2008年可能是最困难的一年，结果真的是最困难的一年。2009年锦涛讲，说今年是中国共产党人进入新时期遇到困难最大、挑战最严峻的一年，果真也是这样的。2010年然后又讲是极其复杂的一年，这是中央领导同志讲的。我个人认为今年可能是比较艰巨的一年。为了要和房地产这个挂在一起，我就再把固定资产这个事情再说得细一点。这是2010年十大产业固定资产投资额，这十个行业占了全部投资额的93%。这是10个行业的投资总额，这是全部行业投资总额，这是这十个行业分别的投资额占了93%，如果看这93%的话，就能看到整个中国的固定资产投资状况，划了几张表。这是2009年十大行业逐月累计的数字。这个是2010年十大行业逐月累计的数字都是十个行业。这刊布出来，把它画两张表就是这样的。中间红色粗线是固定资产投资的整体水平，或说是固定资产投资的平均水平，这细线是十大行业。这十个行业原来在去年的时候，在四川2009年的时候大部分都在红线（平均水平线）上面，这一大块就是拉动了红线的上行，下面这一块是房地产。结果到了2010年，除房地产外，其他的九条差不多都在投资的平均水平线下面。只有制造业和仓储运输大约和平均水平线持平，剩下全在红线下面。这张图说明了什么呢？说明房地产拉动了中国固定资产的投资保持在这个水平上。刚才我们看是17.9%，差不多是这个概念，现在是29%，实际投资增长是19%。如果再把房地产打下去，我估计固定资产投资还会往下掉，如果还要往下掉我觉得今年就不会太好。当然还有一种说法，今年是“十二五”的开局之年，大家都在上，但是因控制得也很紧，因为因自己也要想，如果出了事，银行这个责任也担不起，所以他现在是拼了命的在压这个贷款。我自己估计的情况是物价在上涨，经济在往下掉，但是到了三季度和四季度一定会起来的，肯定还会再追加投资，因为明年换届，所以不会有太大的风险。但是就是这种办法使得中国经济的波动会很大。

由此就导出我对房地产的看法，我个人认为2010年房价调控政策出台之后，房价是在掉。这个是2010年，这个红的是总体的房价，也都在掉，这个是叫经济适用房这条线，深下你看全部都下来了，这一年之内全都下来了。全都下来它有个过程，我总认为房地产政策的调整得有一个过程，不能说今天说了公布政策，明天房价就掉下来，或者是三个月房价就掉下来，三年的周期，盖个房子得三年，我以前也弄过房地产公司，怎么也得弄个三年，结果现在是弄了政策你立刻要掉，我觉得现在不断地加大调整力度，刚才我说了固定资产投资是这种样子，再加大力度真是要伤及整个经济了。

这是我刚才说的已经说过了，就是gdp下行，其他的工业增加值、发电量、货运周转量、港口吞吐量从侧面印证的一件事情，投资消费出口实绩增长都在下降，然后cpi、ppi的价格都在上升，居民消费价格、商品零售价格、农产品市场价格、然后农业生产资料价格、原材料燃料动力价格、工业品出厂价格、固定资产投资价格、土地交易价格等全部上涨。如果经济下行，价格上涨，是否已现滞涨？现在还不能完全这么说。但是如果在房地产调控政策已取得明显成效的情况下，再加大力度，而且动用行政干预的力量，我觉得真的会出现滞涨。

二、房地产市场发展与调控

因为住房的作用，这个是我自己体会的，因为原来是搞过房地产公司的，住房是唯一能将老百姓存款与钢材、水泥、玻璃、地板、门窗、五金等一系列建材产品紧密联系的连接器。这是唯一的能够把老百姓存款拿起来，中国的储蓄就大。然后一个是住房是个巨大的吸金器，你不让它吸，资金就到处游荡，什么“姜你军”、“豆你玩”什么这些，然后家俱、家电，厨具、洁具、装饰、装修，保姆、保安，汽车、汽油、道路、停车都是些相关起来的，你说现在停车场就养了很多人，就是划块地拿栏杆一围就不少钱了。而且中国的住房投资有个特点，就是老百姓把近三十年攒的钱投向房地产。一个是通过储蓄把过去存的钱拿出来；一个是通过按揭把未来的钱拿出来。凑在一起一共有三、四十年的钱砸在房地产上。所以我觉得住房的作用也要高度重视。

目前我个人认为中国房地产需要系统的顶层设计。所谓顶层设计我觉得有些调控思路没有理顺，问题没有开掘清楚或者是没有揭示清楚，采取的办法基本上是是非市场的，是行政为主的。大概我的观点有这么几个。第一，房地产的供给呈整体下降趋势，十年的数据。然后需求成快速上升的趋势，一个上升、一个下降所以供给不足是上涨的根本原因。我一会会详细讲。然后第二个就是房地产抵偿，市场结构有重大缺陷，什么缺陷呢？就是没有租赁市场。我们把有房住等同于有住房，等因为有房住等同于有住房所以就出了一个观念叫市场管商品房、政府管保障房，这个指导思想是有错误的，所以现在房地产市场就不景气了。第三个主要就是干部考核制度，要改变才能改变目前的这种状况。

（一）供给不足是房价上涨的根本原因

先说供给不足，供给不足十年间有四项指标，一个是施工面积、一个是购置面积、一个是完成开发面积还有一个是竣工面积都整体下降。另一方面，经济持续快速增长，城市化进程加快，居民收入水平提高，小家庭、单身家庭增多，以及流动性过剩等因素，共同推动房地产需求呈迅速上升态势。

大家来看几张图。这是土地购置面积的情况：从2000年到2010年。这条黑线是自动形成的趋势线，这是增长的百分数，这是2010年上去了，到了24%，但是整体的趋势没有改变，当然我这个图是去年就发的，这个是昨天刚加的。从绝对量上来讲，这个绝对量是不少的，当然是这个量比下去了，但是这个速度下得太快了，而这个速度和和需求的那个速度，那个速度这么上去的，所以这两者比较是非常明显的。这是土购置面积的概况。这是完成开发面积，完成开发面积也是这样，十年期间。这是施工面积，施工面积由于2010年上去了，所以趋于平缓，要不然也是这种下去的，就是因为这个上去了，当然坡度下来以后。然后是竣工面积，竣工面积今年增长了4.5%，还没去年的5.5%多，绝对量没有问题都在下去，但是就是这种增长幅度都在下滑，下滑大约都是，这个最高的是21，最低的是-3.5，这是4.5%，这是21%，是下降十几个点，这个还好一点，你像这个是-7.7，是40，三十多点，这个就将近40个点、50个点。

房屋竣工面积增长下降，表明半年到一年内供给紧张；完成开发面积增长下降，预示1-2年后会出现供给不足；土地购置面积增长下降，从三年周期以后价格呈现上涨。所以不从总量上增加房地产供给，近几年，我们将始终摆脱不了房地产价格上涨的困扰。具体说一下土地购置面积的状况。这是2001年开始一直到2010年土地购置面积的增长状况，土地面积增加的百分比，不是绝对量。可以看出来，这是2003年底我们开始宏观调控，叫“收紧银根，收紧地根”，所以土地面积就开始了从2004年5月到2007年5月土地购置面积18个月的低增长和负增长，超过10%我就认为是高增长了，低于10%以下我就认为是低增长，16个月的负增长，正是因为有连续三年的土地的购置面积是这种状况，所以2007年房价开始大涨，2007年房价大涨以后就引起了土地购置面积又开始增长，然后紧接着我们又遇到了经济危机这又下去了，或者讲这段说反正那时候的经济就开始往下掉，掉到年底又开始经济危机了，所以就出现了从2008年6月到2009年12月土地购置面积连续3个月低增长以后，15个月负增长，15个月负增长而且是重度负增长，都是-25%以上的增长，由此带来了2010年今年3月各地纷纷出现地王，这里开两会，那边地王就出现了农很没面子。这是两块。再看第三块，2004年-2009年6年期间增幅高于10%的仅有14个月，其余58个月时间都低增长和负增长，这种状况就决定了今后如果不供地房地产价格一定会上去。

第二篇：干部学习讲稿：破解中国房地产调控困局

干部学习讲稿：破解中国房地产调控困局

华生

燕京华侨大学校长 著名经济学家

关于中国的房地产这个市场讨论非常地热闹，我去年写过一篇报告，就是写中国房地产，题目是“城市化进程中的楼市政策”诸如此类这么一个意思，中国房地产发展研究报告提出了一些基本的看法。

那些基本看法并没有改变，但是这一年多里，应该说我们国家的房地产的市场的情况跟宏观的政策进一步地恶化了。就是说，还不如一年前的情况，根据我的经验要提出一个新的制度设计来，写一篇文章是不行的，就像股权分置改革差不多写了8-10年，最后才能够做成。我们的房地产楼市的问题在现在虽然是亡羊补牢，但是并不算太晚，原因就在于我们还面临着大概还有20年-30年高速城市化的一个进程。这一点从跟我们相近的国家可以看出来。因为单纯地说，我们国家处在一个什么点上比如说很多人认为现在中国城市化程度已经不低了，甚至发展太快了，已经够快了。

一、中日韩城市化进程的比较

但是，最近我做了一个比较，关于中日韩的比较，为什么用他们做比较呢？因为日本和韩国的情况跟中国的情况非常靠近，我们跟欧美没法比，欧洲欧美的城市化是经过几百年一个缓慢的工业革命的情况下自然形成的。

那么亚洲国家作为后发国家，它有一个赶超型的这么一个发展，这样它有自己的一些特点，那么中日韩之间最大的相同点就是它的人口的密度，特别是人均可耕地，我们人口密度好像是小一些，人稀一些，但是大家知道我们西部地区基本上荒无人烟，无法居住，如果用人均可耕地来看的话，我们可以看到，中国日本韩国他们在城市化加速期的起步点的时候，基本上是差不多都是一亩多耕地。就是中国在09年，日本在50年、韩国在60年大概都是一亩多地的耕地。所以这种行政限购办法它会带来一系列的扭曲，包括我们在这几天报告的中心区是不抢购了，购买力都跑到二、三线城市了，跑到郊区去了，那么将来这些地方的房地产泡沫造成了损失会更大，因为它不像中心城市这样有那么强的支撑。

那么，在面对这么样的一个情况，对房地产的问题各种分析都很多，究竟从什么地方入手？我这次采用的办法主要是从两个方面。一个是从需求，一个是从供给。因为有人讥笑经济学家，说要是有一个鹦鹉要会说供给和需求，那就是一个经济学家，因为经济学家永远都分析供给、需求，然后价格等，但是这个方法确实是一个最基本的方法。

那么在分析供给、需求之前，这是在这儿最后的一张表，就是说关于中日韩一线城市收入比的比较，因为真正的指标就是这个指标，就是说居民能不能够负担这个房价。

那么我们看到北京、上海都是用全国的人均收入来做比较的，那么北京上海的房价收入比都在35%以上，那么东京是在10%以上，首尔是在11.6%，这些都是，东京、首尔的数字都是现在的数字，我们也是现在的数字。那么有人跟我说你不应该用全国的平均，你应该拿首都北京和上海的收入来跟东京的房价比，这个地方我要纠正一下，我认为这是一种偏见。北京和上海不是北京人和上海人已经住在这儿的人，我们都是外地人，我也是从江苏考研究生考来北京的，现在成了北京人，所以看房价你要是准备买房，既然是这个国家的公民，所谓的房价收入比就是你要考虑到大量的从农村向城市移居的人。

城市化一般来说有两个阶段，第一个阶段是农村人口向城市人口的迁移，第二个阶段是中小城市人口向大中城市的迁移，我们现在的外来人口主要是这两部分组成。所以，这个房价收入比应该说是非常强烈的对照，所以人们埋怨价格太高了，一点都不奇怪，是不是。我去东京看了一下，东京上班族居住的房子，这半个小时可以到的地方相当于我们王府井那样的位置的住房，一个套房100多平米的房子也就是200多万，两三百万可以拿下来。那么我们的绝对价格都已经在赶超他们了，那么有意义的不是王府井的价格，而是说在半小时45分钟范围时间内，能够到市中心去上班的这个居住区的价格，那个居住区的价格那是有决定意义的，没有人都要求住在王府井和西单，我们的问题出这个问题。

中国为什么会变成今天这个样子呢？我个人的观点认为主要是我们的房地产的制度设计从根本上出了问题，包括今天的中央政府采取的政策，设计的这套制度，要改变我们的状况，非常有必要，因为我们还在高速的城市化的起点上面，需要在一系列的制度上面进行根本性的重新构造。

今天我先重点讲一下需求方面。需求这方面我们过去应该说没有多少需求管理，房地产的需求基本上没有什么管理，曾经提出过70—90平米基本上是一个软指标，那么开发商也有很多的办法对付它。

我们现在出现的“两房一证”这种情况，就是一个大房子然后给你两个证，一个房子两个证，反对140平米给你一个证是两个证，70、70的。我们看一下从日本和韩国走过的道路，确实可以看出来他们在需求管理方面是下了很大的功夫。有一张表，没有画出来。

我们人均住房的标准现在中国从04、05年开始，我们城市新建住房平均的面积大概就到了110多平米，跟日本基本上持平，比韩国还要多一些，但是我们的人均国民收入是日本的十分之一，是韩国的五分之一。

原来我就分析过，我们盖的房子是不少，但是套数的面积太大，而现在都是小家庭，所以在刚性的小家庭的需求跟你的大户型的房子、套数之间产生了矛盾，所以它造成了绝对的刚性缺口。

三、解决中国房地产问题的方法

那么从日韩简单地说，它主要的调节，它不是用我们的这个办法，它主要是用税收和信贷的金融调节。

那么税收调节方面，我觉得特别有特色的是它在三个环节上第一个是在流转环节，就是交易环节，交易环节我们国家现在要调整重在交易税、重在流转税上面，那么流转税房价上面最容易转嫁的，中国基本上就是营业税等这些税，原封未动，由买家出。这么多年来都是通例，所以这种税加上去以后对于卖方没有太大的影响。

而日本和韩国在这一点上它最主要是用所得税，所得税为什么不能转嫁呢？道理很简单，比如说我们房改房，我的成本当年交了5万块钱，在二环，可能现在就值300万，还有一套房子是商品房我是前年买的200万，现在是卖300万。这两个卖主他们的所得额相差了几百万，这个时候在市场是不能转嫁的。买方不会因为说你是三年前买的商品房，你的成本比较高，因此我就帮你承担了，反过来，你当时房改房，你赚了二百多万，这里边的差额应该交的税都让我来承担，那么这个买家一定是不干了。所以所得税的转嫁是非常困难的，因此他们重点所得税。

而这个所得税区分自住房和非自住房，因为中国的需求最主要是投资、投机的需求，就像我们看到陕西一个科长级的干部北京和海南都有35套房，我想全国这样的人绝对不止一个。甚至我有一次到中央台做节目，旁边一个人告诉说，我们这个房间的人，我觉得每个人至少有5套房，我不知道他这个话说的是真的假的，好像都是学术界在里边的人，好像并不是什么大亨，当然富人有几十套房或者是豪宅，当然有很多。

那么日韩的基本做法就是不保护自住房，自住房的交易在一定的额度以内，特别是普通自住房是基本上免税的，如果不是自住房你就要交个人所得税。我们现在讲个人所得税改革要综合纳税，那么个人所得税城市化过程当中日本和韩国的个人所得税大概的一个数字，边际税率大概在75%左右，这个日本和韩国还有一个特点，一个是要加10%的注明税（音译），韩国还要附加教育税，也就是说非自住房的所得基本上都要被纳税，完全遏制你的投资和投机的空间。

而我们的制度，我们有一个规定，我们税法里有一个规定，就是个人转让住房是20%的所得税但是说成本我搞不清楚，因此我可以按照交易额的1%征收，所以我们多年来是按照交易额的1%的征收个人所得税，如果你分这个房贷，拿出一套房改房，5万块钱现在卖300万，你的所得额是295万，按照交易额的1%你只要交3万，所以我们的收入差距这么大，一个重要的原因就是我们税制设置得完全扭曲，所以我们在个人起征点钻牛角尖，而且是恶化收入分配的问题上钻牛角尖，但是我们对真正的造成收入分配巨大的差距的地方没有采取任何措施，因为你想你工薪收入能有多少，我工薪收入到了10万，累计你就到45了，边际税率多45%，卖一个房子，好卖要转一个几百万，那么按照交易额的1%的征税，所以我们是完全放行财政的收益。所以这次我们在交易环节上面有巨大的差异，所以完全可以理解为什么我们会有那么大的投资、投机的需求。我房产是最藏不起来，也没法转移，是最容易征税的，最容易征的东西都不征的话，说再去找什么隐性收入，那个难度比这个要大一万倍，那我看基本上连想都不要想，摆在这个卫星上都能看得见的东西你都增不来，你还说什么别的。

第三篇：2014年宏观经济形势与房地产发展趋势分析大纲

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2014年宏观经济形势与房地产发展趋势分析

主讲：宏皓

时长：6课时

第一讲 宏观经济形势分析

（一）中国经济面临的瓶颈

（二）当前世界经济形式分析

一、欧债危机仍是影响资本市场的主要因素

二、美国经济问题

三、日本睡醒了

（三）我国宏观经济整体形势分析

一、经济数据 1、2012年国内生产总值GDP增速全年7.8% 2、2013年上半年金融机构存款同比多增

3、金融机构贷款平稳增长

4、社会融资规模明显多于上年同期

5、债券发行规模继续扩大

二、经济运行机制出现新变化

1、地方政府投资扩张能力下降

2、货币政策效应减弱

3、去库存持续时间长于以往

4、结构调整取得新进展

5、投资增长面临一定下行压力

6、物价上涨压力有所上升

三、经济潜在增长率出现下降趋势

（四）十八大宏观经济政策解读

一、中共十八大之后，影响国家发展的经济思想

二、国内分配结构扭曲源于三个太高

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第二讲 2013年房地产发展趋势

一、2013年1-6月北京与全国房地产数据一览

二、全国土地出让收入情况

三、房地产行业面临的市场环境

四、地方政府债务危机与房地产调控

五、房地产行业可持续发展唯有转型升级

六、我国房地产行业发展将呈现以下几大发展趋势：

1、高使用率的功能地产是房地产正能量

2、房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击

3、增加收入是中国人住有所居的希望所在

4、房企将强者恒强，房企品牌要进入修复期

5、城镇化决定了城市化模式选择

七、银行对房地产行业风险如何控制

1、严控企业资金链风险

2、严控政策及市场风险

3、严控土地市场风险

4、严控周期性风险

八、房地产融资的创新工具：产业基金

1、产业基金的特点

2、我国产业基金的现状

3、产业基金对房地产企业发展的作用

4、房地产企业如何建立产业基金

5、银行为什么愿意参与产业基金（案例分析）

九、房地产企业的投融资管理

1、建立企业金融安全防范体系

2、房地产企业做投资的评估标准

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专家简介

宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

22年从事金融投资理论的研究和实践，近10年来著有《第一财富大道》、《家庭理财行动》、《理财改变命运》、《理财身价倍增》、《卓越理财》、《理财决定命运》、《融资决定成败》等20多部著作。是目前国内在投资理财方面出版著作贡献最多，受众面最广的金融投资专家。

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第四篇：2014年宏观经济形势与房地产发展趋势分析大纲

2014年宏观经济形势与房地产发展趋势分析

主讲：宏皓

时长：6课时

第一讲宏观经济形势分析

（一）中国经济面临的瓶颈

（二）当前世界经济形式分析

一、欧债危机仍是影响资本市场的主要因素

二、美国经济问题

三、日本睡醒了

（三）我国宏观经济整体形势分析

一、经济数据1、2012年国内生产总值GDP增速全年7.8%

2、2013年上半年金融机构存款同比多增

3、金融机构贷款平稳增长

4、社会融资规模明显多于上年同期

5、债券发行规模继续扩大

二、经济运行机制出现新变化

1、地方政府投资扩张能力下降

2、货币政策效应减弱

3、去库存持续时间长于以往

4、结构调整取得新进展

5、投资增长面临一定下行压力

6、物价上涨压力有所上升

三、经济潜在增长率出现下降趋势

（四）十八大宏观经济政策解读

一、中共十八大之后，影响国家发展的经济思想

二、国内分配结构扭曲源于三个太高

第二讲2013年房地产发展趋势

一、2013年1-6月北京与全国房地产数据一览

二、全国土地出让收入情况

三、房地产行业面临的市场环境

四、地方政府债务危机与房地产调控

五、房地产行业可持续发展唯有转型升级

六、我国房地产行业发展将呈现以下几大发展趋势：

1、高使用率的功能地产是房地产正能量

2、房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击

3、增加收入是中国人住有所居的希望所在4、房企将强者恒强，房企品牌要进入修复期

5、城镇化决定了城市化模式选择

七、银行对房地产行业风险如何控制

1、严控企业资金链风险

2、严控政策及市场风险

3、严控土地市场风险

4、严控周期性风险

八、房地产融资的创新工具：产业基金

1、产业基金的特点

2、我国产业基金的现状

3、产业基金对房地产企业发展的作用

4、房地产企业如何建立产业基金

5、银行为什么愿意参与产业基金（案例分析）

九、房地产企业的投融资管理

1、建立企业金融安全防范体系

2、房地产企业做投资的评估标准

专家简介 宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

22年从事金融投资理论的研究和实践，近10年来著有《第一财富大道》、《家庭理财行动》、《理财改变命运》、《理财身价倍增》、《卓越理财》、《理财决定命运》、《融资决定成败》等20多部著作。是目前国内在投资理财方面出版著作贡献最多，受众面最广的金融投资专家。

第五篇：中国宏观经济形势与政策

中国宏观经济形势与政策：

内容摘要：2008年，中国经济能够在将核心CPI指数通货膨胀率控制在2%以下的同时实现接近10%的实际GDP增长速度。然而，中国经济景气从2008年起转折下行，已经进入本次经济周期的收缩阶段。2009年，中国宏观经济管理应该在长期中性的需求管理原则指导下，建立以促进国内投资需求为核心的政策体系，采取适度扩张的财政政策和货币政策，启发国内需求与国外需求以及消费需求与净出口需求对经济增长的全面拉动作用，在中国经济景气进入收缩阶段后防止萧条形态。

中国经济具有投资驱动的内生增长性质，从而其潜在国民收入增长容纳实际国民收入增长的滞后效应。由于2004-2007年间中国实际国民收入的高速增长已经通过滞后效应大幅度提升潜在国民收入，中国经济增长速度的过度减缓可能产生明显的负向国民收入缺口。同时，中国经济波动的主要需求驱动力量已经从1982-1993年间的内部消费需求与投资需求转变为1994-2007年间的外部净出口需求，必然通过国际贸易途径而耦合美国经济波动，严重其经济周期的内在收缩倾向。中国通货膨胀机制完成从高核心通货膨胀率向低核心通货膨胀率的历史性转变。由于重型化的产业结构、严格的环境保护标准与完善的国有产权制度，难以避免资源性产品价格的结构性上涨。不过，在竞争性市场体系支持下的技术进步，能够沿产业链方向逐级吸收资源性产品价格上涨影响，基本消除中国通货膨胀的资源成本推动因素。中国经济已经并且将继续呈现从PPI指数到GDP平减指数到CPI指数递减的通货膨胀动态结构，保持较为温和的CPI指数核心通货膨胀率。

面临高储蓄倾向的国民收入分配结构，中国宏观经济政策设计应该遵循凯恩斯主义路线，实现高储蓄向高投资的有效转化，以充分积累的资本存量与相对短缺的劳动力互补而支持未来老龄社会。在弥合总需求大于总供给的可能通货膨胀缺口时，中国需求管理不仅存在硬着陆与软着陆的政策选择，而且存在正向软着陆与反向软着陆的政策选择。中国需求管理应该建立最高可持续增长率目标的政策指导线，并且面临持续扩展而实时未知的潜在总供给能力，应该采取微撞的操作模式，通过间歇性增加总需求而跟踪潜在总供给前沿。

2008年经济形势分析及2009年预测

2008年，为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增幅由上升趋势转为下降趋势, 党中央、国务院及时对宏观经济政策做了微调，调控目标由“两防”转为“一保一控”。2009年，宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增幅将会继续向下调整。美国经济继续恶化,我国出口增长压力较大,消费增长趋于缓慢, 地产市场开始进入中期调整期, 明年价格水平将有望继续回落，通胀压力将明显减轻。建议2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取“中性偏松”的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。

一、对当前经济形势的基本判断及全年增长预测

（一）经济增长由繁荣期转为调整期

今年以来，我国经济增长呈逐季回落的态势。上半年，GDP同比增长10.4%，比上年同期回落1.8个百分点；1-9月同比增长9.9%，回落2.3个百分点。从季度看，二季度GDP增长10.1%，比一季度回落0.5个百分点，同比大幅回落2.5个百分点；一季度增长10.6%，比上年四季度回落0.7个百分点，同比回落1.1个百分点，逐季惯性下滑趋势非常明显。经济运行呈现出“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资（实际投资增长率）增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。四大因素影响导致经济增长出现“拐点”性变化。一是由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，直接影响我国外部需求减弱，净出口对经济增长的贡献明显降低。二是持续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”

问题，国家近两年调整了外贸政策，采取持续紧缩的货币政策，这些政策的作用今年开始明显显现。三是内生需求增长放慢，主要是房价长期过快增长及能源原材料价格、劳动力成本的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。四是重大自然灾害的频繁发生也对经济造成一定不利影响。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调整期，估计这种态势将持续2－3年时间。

尽管当前经济下滑态势十分明显，但从目前状态看，这种调整是适度的，经济仍处于快速增长区间。首先，全年GDP增速仍将达到10%，且每季均在9%以上，属于大家普遍认可的9%-10%的潜在增长水平内。其次，三大需求中，内需增长仍然较为强劲。1－8月份累计，投资需求名义增长达到27.4%，高于去年同期0.4个百分点；消费需求名义增长达到20%以上，实际增长超过13%，这是自1998年我国实施扩大内需方针以来消费增长最快的时期。今年经济增长放慢的主因，是实际出口增长的明显放慢和顺差的减少，预计因净出口增长放慢而导致GDP增长放慢1.8个百分点左右。本轮增长周期以来经济增长由过度依靠投资和出口拉动开始向主要依靠内需拉动（从长期看主要是消费内需）转变，符合我国宏观调控方向和长期发展战略目标。其三，就业形势基本稳定。前7个月已完成全年新增就业目标任务的76%；截至6月末，我国城镇登记失业率为4%，与2007年持平。

当前，经济运行中存在三大突出问题不容忽视。一是中小企业受出口减少、生产成本上升、融资困难等多重因素，导致部分工业生产经营面临前所未有的困难；二是成本压力增加和需求减弱，将导致企业利润明显下降，从而降低企业投资的积极性，也对就业增长和居民收入增长形成较大的压力；三是股票市场和房地产市场调整的风险日趋加大，成为影响我国金融安全以及整个经济增长的不稳定因素。以上三方面问题已构成未来宏观经济进一步向下调整的压力。对此，宏观调控应加大政策的微调力度，突出前瞻性、灵活性和有效性，确保今后经济增长回落不至过猛。

（二）对全年经济增长的预测

1、增速明显回落，但通胀率创出新高

初步预计，2008年我国GDP比上年实际增长10%左右，增速放慢1.8个百分点。全年CPI增长将创新高，达6.3%左右，但月度下降趋势明显，CPI涨幅已连续4个月回落，未来几个月将继续小幅回落，其中食品价格回落是主因。

2、大需求增长“两落一升”，固定资产投资实际增长明显回落

1-8月，累计城镇固定资产名义投资同比增长27.4%，比上年同期加快0.7个百分点。全年

固定资产投资增长“名稳实降”，初步预计，全社会名义固定资产投资增长24%，实际投资增长15%左右。实际出口增长明显回落，且顺差减少。预计全年出口1.44万亿美元，同比增长18%；进口1.19万亿美元，同比增长24%。全年贸易顺差2520亿美元，比去年下降3.9%。消费增长创新高。1－8月，社会消费品零售总额同比增长21.9%，比上年同期提高6.2个百分点，扣除价格上涨因素，实际增长13%以上。初步预计，全年社会消费品零售总额名义增长20.7%左右，实际增长13.3%。

3、工业增速明显回落，企业效益大幅下滑

受国内多重自然灾害和出口放缓以及奥运期间个别施工企业停工等因素影响，工业增长呈明显回落趋势。1－8月，累计规模以上工业增加值同比增长15.7%，比去年同期回落2.7个百分点。奥运后工业增速有望反弹，但在总需求可能继续有所收缩的情况下，工业整体回落趋势不会改变，预计全年规模以上工业增加值同比增长16%，比上年回落2.5个百分点。与此同时，企业效益在成本上升和需求下滑的双重压力下，可能继续大幅下滑。

二、2009年经济增长走势分析及预测

（一）经济增长走势分析与预测

2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于今年。世界经济增长周期性变化和国内周期性因素相叠加，增大了明年经济进一步向

下调整的压力。但是，我国经济长期增长的内在条件没有改变，宏观经济政策有可能转为中性偏松，明年经济继续向下调整的幅度可能会小于今年。初步预测，2009年，我国GDP将突破30万亿元大关，达33.94万亿元，有望实现不低于9%的增长。如果政策干预力度较小，则不排除仅增长的可能。

1、继续恶化，对出口增长的压力较大

美国次贷危机仍在继续向纵深发展，其对美国以及世界经济的拖累效应仍在不断扩散。美联储预计，今年美国经济增长速度仅0.3%-1.2%，失业率将达到5.5%-5.7%。近期美国五大投资银行中有三大投行接连宣布破产，尤其是有百年以上历史的雷曼兄弟破产，引发全球股市暴跌，表明次贷危机的影响远没有结束，有可能持续到2009年甚至更长时间。受次贷危机拖累，日本第二季GDP比去年同期减少2.4%，创下7年来最大降幅；欧元区GDP下降0.2%，折合成年率为0.8%。这是自1992年以来欧元区15国整体GDP首次出现萎缩，包括德国、法国、意大利等国经济都在走低。最近，国际货币基金组织调低了对2008年和2009年世界经济增长的预测。分别由7月份的4.1%和3.9%下调为3.9%。和3.7%。对美国今年经济增长的预测保持在1.3%，但对明年的预测从0.8%调低为0.7%；对欧元区今、明两年经济增长的预测分别从1.7%和1.2%调低为1.4%和0.9%。尽管明年全球经济增长将继续放慢，且面临衰退的可能性在增大，从而使我国经济发展面临的外部环境继续偏紧，不确定性因素仍然较强。但是，也应看到，随着美国以及其他国家的一揽子救市方案的出台及效应的逐步显现，预测美、日、欧三大经济体增长放慢的趋势将有所缓和，对我国出口增长将形成一定的稳定作用。

2、消费增长趋于缓慢

今年前8个月，全社会消费品零售总额同比增长21.9%，这一速度已经达到本轮增长周期以来的顶峰，明年将可能呈温和回落态势。从历史上看，一般当投资和经济增长出现减速情形时，意味着消费增长也将达到顶点，经济开始进入收缩期，之后，消费增长将随之回落（消费比投资和经济增长大约滞后1年左右时间，上世纪80年代两次周期和90年代上半期的一次周期都是如此）。我国经济和投资增长分别持续回落已近一年时间，由此可以判断，明年消费增长将呈回落趋势。但相对于投资和净出口，其贡献会有所提高，经济增长的协调性会有所好转。

3、地产市场开始进入中期调整期，且有可能持续3年以上

明年房地产投资增长将会明显放缓，进而将对整个国民经济造成不利影响。今年以来，我国房地产市场波动加剧，随着奥运结束，2009年房地产市场调整将会加深，预计房地产调整有可能延续到2010甚至2011年才可结束。今年以来出现的特大城市房价下跌与成交量萎缩并不是一种短期现象，预示着过去10年曾经高度繁荣的房地产市场转入中期调整期。一方面，房价从每平方米几千元迅速上涨到近两万元，除了市场供求因素外，不排除投机炒作带来的泡沫成分，需要经过一段时间的市场自我调节来消化。另一方面，在预期房价下跌已经形成和成交量继续萎缩的情况下，房地产调整将不可能在短期内结束。目前，房地产投资已连续3个月回落，预测明年房地产投资将可能出现大幅下滑，房地产业调整将拉动钢铁、水泥等相关重化工业调整，进而对建材以及家电等制造业下游产业产生明显的不利影响。

4、企业盈利能力明显下降，经济内生性增长动力明显减弱

数据显示，今年前8个月，规模以上工业企业利润增长19.4%，与上年同期相比明显下降。其中，主要是受需求减弱及成本因素影响（原材料、劳动力价格大幅上涨，人民币升值、出口退税政策调整、资金趋紧、融资困难等），这对于长期依靠低成本竞争的我国制造业无疑会带来较大的挑战。尤其是中小企业将会面临前所未有的困难。虽然近期宏观政策在向偏松的方向调整，但在外需趋弱、经济景气面临周期性收缩以及高成本的三重压力下，未来一段时期，企业盈利能力将会受到进一步的影响，这必然会造成整个社会投融资萎缩以及带来就业和消费需求的缩减，进而导致整个国民经济出现内生性收缩。

尽管内外环境变化对经济增长构成了较大的下行压力，但是，支持经济较快增长的长期因素依然在起作用。工业化和城镇化仍处于长期性加速期，将会继续推动投资较快增长；我国资金和劳动力供给十分充裕，技术进步明显加快，装备工业、电子通信、机电产品等高技术含量的行业将继续保持较快增长态势；巨大的消费增长潜力有待释放等。这使我国经济仍能保持8%以上的增速，如果宏观政策把握得当，本轮经济完全可以避免深幅调整。

（二）三大需求增长分析与预测

投资增长面临的调整压力比今年明显增大，预计明年投资增速将明显放缓。一是外需进一步萎缩，将带动相关的投资需求萎缩。二是房地产业在面临预期房价下跌、销售困难而陷入困境的情况下，明年房地产投资增长可能出现大幅度下滑，从而导致整个投资增速明显放慢。三是企业因效益滑坡和市场需求萎缩，投资能力和投资信心明显不足，实体经济投资需求将会减弱。四是反映投资者意愿的新开工项目明显减少。1－8月计划总投资同比仅增长2.5%，其中占全社会固定资产投资500以上的东部地区新开工项目计划总投资为负增长。但是，投资增长适度放慢是合理的、正常的，短期内不易出现过度调整。尽管房地产的中期性明显调整将带动投资持续放慢，但一些新的投资需求有待释放，对总投资增长将形成一定的支撑。如灾后重建仍需要国家大量的投入，城乡公共基础设施建设潜力仍然很大，环境保护、产业升级等都需要大量的投入。预测明年，全社会固定资产投资名义增长率可能回落至18%左右，实际增长13%左右。如果政策放松较明显，名义增长率可望达到200。

消费需求增长将逐步放慢。主要有以下原因：一是收入增长明显放慢，将导致未来一段时间内消费增长减速。今年上半年，我国城镇居民人均可支配收入实际增长比去年同期回落了7.9个百分点，农村居民人均现金收入实际增长回落了3个百分点，居民收入增长放缓将影响未来居民购买力水平。二是随着经济增长进一步放缓，明年就业将更加困难，居民即期收入和预期收入更加不乐观。三是股指大幅下降和房价回落将形成较明显的财富负效应，耐用消费品消费增长可能明显减速。初步预测，2009年全社会消费品零售额名义增长将为17.5%左右，实际增长12.4%，比今年增速有所回落。

出口增速将继续放慢，但净出口对经济增长的贡献将好于今年。由于美国次贷危机引发的世界经济增长放缓，将对明年我国出口继续构成较大压力。目前，我国除对美国出口大量减少外，欧盟、日本经济放慢对我国出口的影响也开始显现。我国对欧洲的出口增速已经从年初30%-40%回落至8月份的22%，对日本的出口增长也在明显放慢。随着金融危机的不断加深，这一下滑趋势还将会继续下去。外需减少对明年就业将会造成巨大压力，但对整个经济增长的影响可能要小于今年。原因主要是今年外贸顺差降势较猛，净出口对经济增长的拉动作用明显减弱。由于明年内需放缓，进口也将会相应放缓。因此，预计明年外贸顺差可能保持小幅增加，进而净出口对经济增长的贡献可能会好于今年。初步预测，2009年出口增长16%，进口增长19%，贸易顺差2567.6亿美元，增长1.9%。

（三）物价增长走势分析与预测

随着全球和我国经济增长均出现周期性放慢，物价上涨的“拐点”正在显现，明年价格水平将有望继续回落，通胀压力将明显减轻。

从影响明年价格上涨的因素来看，第一，食品价格将会继续回落。食品价格上涨是影响本轮价格上涨的重要因素。目前，食品价格已呈明显回落趋势，月环比涨幅自3月份以来持续下降。今年夏粮丰收，预计秋粮也将增产，全年粮食有望实现第5个丰收年。市场供求关系改善将会有效抑制食品价格上涨，进而将影响CPI涨幅继续走低。第二，PPI增速有望回落，且传导机制的变化使得PPI向CPI传导的可能性不大。一是根据对新一轮增长周期以来物价变动规律的研究表明，PPI与CPI之间大约存在2－3个月的滞后期，即CPI的拐点先于PPI。目前，CPI已持续回落4个月，预计9月份PPI也将开始回落、由此本轮物价上涨将发生“拐点”性变化。明年随着全球和我国经济增长均出现周期性放慢，对能源、原材料的需求将会明显减少，价格涨幅将会明显回落。二是国际市场初级产品价格继续大幅上涨的动力明显不足。最近，国际油价已跌破每桶90美元，钢材、铁矿石、金属等原材料价格也出现了较明显的下跌。随着美国次贷危机的不断加深，明年世界经济增长可能进一步放缓甚至衰退。这将带来需求增长明显减少，初级产品价格有望继续大幅回落。但也不排除因投机炒作、地缘政治等原因再次出现波动的可能。三是由于传导机制的变化，PPI向CPI传导的可能性非常小，产能过剩压力有可能显现。新一轮增长周期以来两波物价上涨的情况表明，能源、原材料价格涨势迅猛，对下游生活资料产品价格拉动作用很小，其原因主要是价格传导

受阻。我国供给约束型经济早已转为需求约束型经济，而技术进步带来的供给潜力增长非常快，最终消费品多属竞争性行业产品，涨价受到市场竞争的限制，如手机、家电、汽车等就是这种情况，技术进步新产品不断出现使得价格不断下调。在内外需均出现萎缩的情况下，明年可能出现产能过剩的局面。第三，资源要素价格从长期来看上涨压力较大，但在短期内在经济面临收缩的情况下，对价格总水平的影响有限。总之，明年物价将继续呈回落趋势，通胀压力大为缓解，初步预测，CPI将上涨3%-4%。

三、2009年宏观经济政策取向及建议

针对明年我国经济面临的国内外形势比较严峻的局面，为了防止本轮经济出现过度调整，建议2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取“中性偏松”的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。“双稳健”政策其重点要以扩大消费需求为核心，以加快改革为重点，从战略上实现短期增长目标与长期稳定发展相结合，以确保经济持续健康较快增长。

主张“双稳健”，即中性的宏观调控政策，而不是扩张性政策，主要因为当前我国经济所面临的环境比1997年亚洲金融危机期间好得多。一是亚洲金融危机时期我国经济增长目标是“保8%”，而目前我国经济仍保持在10%的较快增长区间，其政策目标应该是“防”止过度下滑或是“保鲆o”，不需要采取扩张性政策。二是1997年金融危机导致我国经济增长有效需求不足，面临通货紧缩的局面，不仅出口增长大幅度放缓，而且全社会固定资产投资仅增长5.9%，社会消费品零售总额增长7%。目前，我国内需增长依然强劲，即使明年投资和消费增速均有所回落，也不大可能出现大幅下滑。更为重要的是，短期内全球以及国内通货膨胀压力依然较大，在这种情况下，不宜采取扩张性政策。三是尽管目前经济增长的基本面依然较好，但此次由美国次贷危机引发的全球性金融危机及经济增长放缓，其影响、深度、持续时间可能要远超过亚洲金融危机。对此，必须做好充分的应对准备。而中性的宏观调控政策有利于应对危机，便于政策的上下微调，灵活把握调控力度，有利于引导社会预期，同时，不至造成全面放松后的“一哄而上”的局面。

第一，财政政策在稳健的前提下采取有针对性的结构性松动措施。如大幅度增加对农业、农村基础设施、社会保障及社区医疗等薄弱环节及弱势群体的支出，尤其要加大对灾后重建以及中西部县域基础设施的投入力度；增加对自主创新、产业结构升级、生态环保以及就业的支出。要加大税收政策调控力度，增值税转型政策应尽快向全国推广；要通过财政贴息和税收减免加大对东部地区产业向中西部地区转移的支持力度；对创新型企业和一些小企业采取税收减免政策；为了扩大中低收入群体消费和保持财政税收平稳增长，在继续提高个人所得税起征点的同时，提高税率水平，以缓解贫富差距的进一步扩大。第二，稳健的货币政策要在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和信贷规模，保持供应量和信贷规模适度平稳增长。今年我国信贷规模预计增长14.5%，明年应保持在14%以上。要取消按季控制信贷规模，根据经济增长变化需要适时把握信贷投放节奏，必要时可继续下调存款准备金率，以确保国民经济平稳较快增长。同时，要切实采取有效措施，加大对中小企业的信贷支持力度。对“两高一资”行业则要采取紧缩性货币政策。

第三，针对内需增长面临的压力，明年要重点保持消费需求的平稳增长。要采取适当措施稳定住房和汽车消费，避免这两大消费热点出现过度下滑。要努力扩大居民的服务性消费，引导社会投资加大对公共服务领域的投入力度，大幅度降低服务性消费成本，尤其是旅游消费成本，如降低旅游景点门票费，降低公路特别是高速公路收费水平，如可考虑实施对经济型轿车的过路过桥费减半的措施。

第四，加快资源要素价格等领域的改革。要利用明年国际国内经济调整的有利时机，加快推进我国财税、金融、收入分配及资源要素价格等领域的改革，只有用改革的办法解决长期制约我国经济平稳协调发展的深层次问题，才能提高宏观调控效率，有利于加快经济增长方式转变。尤其是明年国际油价可能进一步下调，应抓住这一时机，加快国内油价与国际市场的接轨。