物业管理实务讲稿 第五章 物业的承接查验

第一篇：物业管理实务讲稿 第五章 物业的承接查验

第五章 物业的承接查验

物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。第一节 新建物业承接查验

在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。物业的承接、查验工作流程如图5-1所示。（掌握）

图5-1 物业的承接、查验工作流程图

（一）人员准备

物业的承接查验是一项技术难度高、专业性较强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

（二）计划准备

物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。

（1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排；

（2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。

（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。

（三）资料准备

在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。（1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等；

（2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。

（四）设备、工具准备

在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。

二、物业查验的主要内容与方式

（一）物业查验的主要内容

（掌握）（5个方面）1．物业资料

在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接受查验下列资料：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。2．物业共用部位

按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：（1）主体结构及外墙、屋面；

（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；（3）公共卫生间、阳台；

（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。3．共用设施设备

物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明插座装置、防雷与接地，给水排水，电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。4．园林绿化工程

园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般在花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。5．其他公共配套设施

物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

（二）物业查验的方式

承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。

查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收，建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业管理企业可以拒绝承接物业。

物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。

1．观感查验

观感查验是对查验对象外观的检查，一般采用目视、触摸等方法进行。2．使用查验

使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。3．检测查验

检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。4．试验查验

试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。

三、承接查验所发现问题的处理（熟悉）

发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下所示。

（一）收集整理存在问题

（1）收集所有的《物业查验记录表》；

（2）对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；

（3）将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。

（二）处理方法

工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。

从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周到而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计、改造或增补相应设施。

（三）跟踪验证

为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。

物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应督促建设单位处理。第二节 物业管理机构更迭时的承接查验

物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点都有一定区别。(掌握)

一、准备工作

（一）符合承接查验条件(考点)在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：

（1）物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；

（2）物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

（二）成立物业承接查验小组

在签订了物业管理服务合同之后，新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。

（三）准备资料和工具

物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原有物业管理企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。

二、物业查验的内容

(重点)为了使物业的移交能够顺利进行，接管单位必须对原物业的状况及存在问题进行查验和分析，为物业移交和日后管理提供依据，对发现需要整改的内容需及时与移交单位协调处理。物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有以下几个方面。

（一）物业资料情况

物业资料情况除检查本章第一节所列的涉及承接查验新建物业的相关资料外。还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。

（二）物业共用部位、共用设施设备及管理状况

查验物业共用部位、共用设施设备及管理状况的主要项目内容有：（1）建筑结构及装饰装修工程的状况；

（2）供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；（3）保安监控、对讲门禁设施；（4）清洁卫生设施；（5）绿化及设施；

（6）停车场、门岗、道闸设施；（7）室外道路、雨污水井等排水设施；（8）公共活动场所及娱乐设施；（9）其他需了解查验的设施、设备。

（三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

（四）其他内容（1）物业管理用房；

（2）产权属全体业主所有的设备、工具、材料；

（3）与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。第三节 物业管理工作的移交

物业管理工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常运行，因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况；一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

一、新建物业的移交(了解)

（一）移交双方

在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。

（二）移交内容

移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单（如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。

二、物业管理机构更迭时管理工作的移交

物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。

（一）移交双方

物业管理机构发生更迭时管理工作的移交包括：原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。

（二）移交内容

(熟悉)1．物业资料

(七个方面)（1）物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

（2）业主资料包括：1）业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；2）房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。

（3）管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

（4）财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代手代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料记录、其他需移交的各类凭证表格清单。（5）合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

（6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

（7）其他需要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。2．物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接

（1）房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；

（2）共用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）；（3）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库等。

停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

3．人、财、物的移交或交接

（1）人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。

（2）财务。移交双方应做好财务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

（3）物质资产。物质资产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物质资产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。

（三）办理交接手续

同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应该注意以下几个主要方面：

（1）对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；

（2）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结请的费用（如业主拖欠物业服务费）应明确收取、支付方式；

（3）确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；（4）提出遗留问题的处理方案。

（四）注意事项

(了解)（1）明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。

（2）各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全、以利交接和今后工作的开展。

（3）如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建筑单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

（4）在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。复习思考题

1．简述物业承接查验的概念。

2．新建物业承接的准备工作包括哪些内容？ 3．简述物业查验的主要内容与方式。4．如何处理新建物业承接查验所发现的问题？ 5．物业管理机构更迭时的物业查验内容包括哪些？ 6．新建物业管理工作移交的内容是什么？ 7．物业管理机构更迭时移交工作应注意哪些事项？

第二篇：物业承接查验实施方案

物业承接查验实施方案

物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

一、物业承接查验前应具备的条件。

建设单位应当按照国家有关规定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。

2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。

3、邮政、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。

5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。

6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

7、法律、法规规定的其他条件。

二、承接查验准备工作。

1、人员准备。物业的承接查验是一项专业性强、对日后的管

理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

2、计划准备。承接查验工作应按步骤有计划地实施。

（1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。

（2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。

（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。

3、资料准备。在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。

4、设备、工具准备。在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。

三、物业承接查验的内容与方式。

1、物业资料查验。现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，未能全部移交下列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。

（3）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（5）承接查验所必需的其他资料。

2、物业共用部位、共用设施设备现场查验。物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，建设单位应当依法移交供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，但不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

（1）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

（2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

（3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

3、物业查验的方式。

现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

四、承接查验所发现问题的处理及时限。

1、承接查验所发现问题的处理方法。

（1）现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时

间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

（2）现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

（3）从发生原因和处理责任看工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。

（4）为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。

2、承接查验所发现问题的处理时限。

（1）房屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，10个工作日内建设单位进行整改，整改后进行复验。

（2）公共配套设备设施的承接查验存在的问题，10个工作

日内进行整改，并进行复验。

（3）资料移交存在缺失的部分，5个工作日内进行补齐。（4）钥匙的承接查验缺失或存在的问题，3个工作内给予补齐或整改，合格后进行复验。

五、承接查验后物业的移交及相关责任。

1、建设单位应当在物业承接查验后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

2、交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

3、分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

4、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

5、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

6、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复。

第三篇：物业承接查验协议

鸿业·名居物业承接查验协议

甲方：鸿业地产有限公司 法人代表：

乙方：鸿业助友物业服务有限公司 法人代表：

为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上。甲、乙双方就鸿业·名居物业承接查验签订本协议。

第一章 物业基本情况

第一条

物业基本情况

物业类型：住宅物业

座落位置 ：307线北金牛像西 管理界限：

东至：牛群商贸城二期西

南至：307线 西至：健居苑东侧

北至：体育路南侧

占地面积：28760平方米

建筑面积：约50000平方米

第二章

甲方的权利与义务

第二条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第三条 现场查验 7个工作 日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

第五条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。乙方的权利与义务：

第六条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第七条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、变配电设备、给排水管线等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、宣传栏、路灯、排水沟、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第八条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

第九条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

第十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第十一条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第十二条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。第三章 存在问题解决方法及其时限

第十三条 房屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，10个工作内开发公司进行整改，整改后进行复验。

第十四条 公共配套设备设施的承接查验：存在的问题，10个工作内进行整改，并进行复验。

第十五条 资料移交存在缺失的部分，5个工作内进行补齐。

第十六条 钥匙的承接查验：缺失或存在的问题，3个工作内给予补齐或整改，合格后进行复验。

第四章 违约责任

第十七条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第十八条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第十九条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第二十条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

第二十一条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

第二十二条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第五章 其它

第二十三条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

第二十四条

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第二十五条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

第二十六条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

第二十七条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第二十八条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。第二十九条、本协议于 年 月 日签订于蒙城，自签署时生效 第三十条、本协议一式二份，双方各执一份。

甲方（签章）乙方（签章）

年 月 日 年 月 日

第四篇：物业承接查验流程[定稿]

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物业承接查验工作流程

一、人员准备

物业承接查验分为单体查验和公共部分查验两部分。单体的查验分为三组，由物业工程水、电、土建人员、客服人员组成验房小组，按交房顺序分专业进行查验。验房组由验房员、记录员组成。公共部分的验收由全体人员共同查验。

二、物业详细清单、建筑图纸、相关验收证明材料

(1)物业产权资料：

①项目开发批准报告；

②规划许可证；

③投资许可证；

④土地使用合同；

⑤建筑开工许可证；

⑥用地红线图。(2)综合竣工验收资料：

①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）；

②建设工程竣工验收证书；

③建设消防验收合格证；

④公共配套设施综合验收合格书；

⑤供水合同；

⑥供电协议书、许可证；

⑦供气协议书、许可证；

⑧光纤合格证；

⑨通信设施合格证；

⑩电梯准用证。(3)施工设计资料：

①地质报告书；

②全套设计图纸；

③图纸会审记录；

④设计变更通知单；

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⑤工程预决算报告书；

⑥重要的施工会议纪要；

⑦隐蔽工程验收记录；

⑧沉降观测记录；

⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。(4)机电设备资料：

①机电设备出厂合格证；

②机电设备使用说明书（要求中文）；

③机电设备安装、调试报告；

④设备保修卡、保修协议。(5)业主资料：

①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；

②已购房业主的付款情况或付款方式。

三、承接查验工作流程(一)资料准备

《房屋查验记录表》(二)设备、工具的准备

1、量具

2、电笔、钳子、多用插座（带显示的）、计算器

3、镜子、手电、塑料袋多个、打火机、卫生纸、纸笔 4、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道(三)物业承接查验的主要内容

1、物业资料

2、物业共用部位

（1）主体结构及外墙、屋面；

（2）共用部位的楼面、地面、内墙面、天花、门窗；（3）公共卫生间、阳台；

（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

3、公用设备设施（时间另行约定）

4、园林绿化工程（不在本次验收范围内）

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5、其他公共配套设施（不在本次验收范围内）

6、室内部分(四)验房内容

饰面工程：墙面、顶棚、地面

门窗工程：单元门、入户门、窗户

电气设备部分：配电箱、柜、盘、开关、插座、灯具等

厨卫系统：进水管、下水管、防水、地漏、风道等 供暖系统； 燃气系统； 栏杆扶手；

电话、有线电视、网络、安防系统(五)验房标准及程序：

（1）验收标准

1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。

3、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。

4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。

5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。

7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求（2）验房程序

1、检查相关文件是否齐备。

2、再看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

3、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

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（3）验房具体注意事项 饰面工程: ①楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。②抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

③顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。门窗工程：

①门窗开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； ②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

③门窗玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

⑤门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

⑥闭合的灵活性，密封性，零配件是否短缺损坏。门窗处是否渗水痕迹窗 ⑦窗边与混凝土接口有无缝隙 电气设备部分：

①开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

②灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

③电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。厨卫系统： ① ② ③ ④ 预留菜池及洁具安装位置，主卫生间预留浴盆安装位置； 厨卫风道是否畅通

进水管、下水管是否符合要求

卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏

栏杆扶手：

是否有缺损断裂的现象 供暖系统：

地热及散热器内是否有漏水痕迹。燃气系统：

管道天然气入户，燃气表是否安装。

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电话、有线电视、网络、安防系统：

①是否具备电话插口、电视接口； ②宽带线路入户，是否具备网络接口； ③户内与单元门为可视对讲系统是否畅通(六)发现问题的处理

1、存在问题汇总，填写《房屋查验记录表》。

2、将《房屋查验记录表》提交地产工程部，由工程部督促施工单位对存在的问题进行整改，明确整改效果及完成时限。

3、对查验整改过程中存在的设备和设施缺失、破损进行限时补齐。

4、跟踪验证整改结果，如不能及时整改的，需提供与业主沟通的统一说辞，承诺整改期限。

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第五篇：物业承接查验方案

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潍坊宝地御园项目物业承接查验方案

承接查验目的：物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。

物业承接查验应具备的条件：

1.园区建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；

2.园区内供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用； 3.园区房屋幢、户编号经有关部门确认。

成立联合物业承接查验领导小组

组长： 副组长： 组员：

职责：负责组织、协调、安排物业整体承接查验，解决查验过程中发现问题的整改完善工作。

领导小组下设物业承接查验小组

职责：根据领导小组的统一安排，按规范要求进行物业承接查验工作，跟进查验过程中发现问题的整改情况，并做好物业承接查验相关记录。

1.图纸资料交接小组

交接时间： 参加交接人员：

2.房屋本体及公共设施承接查验小组

查验时间： 组长： 组员：

3.强电系统设备设施承接查验小组

查验时间： 组长： 组员：

4.安全防范系统设备设施承接查验小组

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查验时间： 组长： 组员：

5.消防系统设备设施承接查验小组

查验时间： 参加查验人员：

6.综合布线设备设施承接查验小组

查验时间： 组长： 组员：

7.给排水各系统设备设施承接查验小组

查验时间： 组长： 组员：

8.绿化工程承接查验小组

查验时间： 组长： 组员：

9.钥匙承接查验小组

查验时间： 组长： 组员：

承接查验内容、要求及方法： 一.图纸资料交接

要求：仔细清点图纸资料数量，交接双方在《图纸资料移交清单》签字确认。

根据地方标准的规定，建设单位应向物业公司移交下列图纸资料：

1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图。

2.物业质量保修文件和物业使用说明文件。如：住宅质量保证书、住宅使用说明书等。

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3.(1)基建文件（A类）

a)决策立项文件

b)建设用地、征地与拆迁文件

c)勘察、测绘与设计文件

d)工程招投标与承包合同文件

e)工程开工文件

f)商务文件

g)工程竣工验收及备案文件

h)其他文件

(2)监理资料（B类）

a)监理管理资料

b)监理工作资料

c)竣工验收资料

d)其他资料

(3)施工资料（C类）

a)施工管理资料

b)施工技术资料

c)施工测量记录

d)施工物资资料

e)施工记录

f)施工试验资料

g)施工质量验收记录

4.各种设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；如：设备操作、使用说明书；设备维护保养说明书及维修工艺要求；随机图册；设备产品样本；出厂合格证明；出厂精度、性能检验记录；装箱单；附件明细表；开箱查验单；安装调试记录；安装调试查验记录；安装洽商记录；进口设备技术资料原件及翻译文本等。

5.与政府主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如：高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）。6.政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。

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7.业主资料，已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。

二.房屋本体及公共设施的承接查验

要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。

（一）查验范围

房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏等。公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、和文化娱乐设施等。

（二）检测查验方法 1.地基基础查验

1.1.地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。

1.2.查验方法：观察检查。2.梁、柱、板等主体查验

2.1.无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。

2.2.无钢筋外露。

2.3.查验方法：观察检查。3.外立面检查

3.1.房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。

3.2.散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂；面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象。

3.3.查验方法：观察检查 4.天台：

4.1.屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝。

4.2.平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。

4.3.阳台及三层以上房屋的屋面应有组织排水（排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏。

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4.4.天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。

4.5.屋面避雷设施按设计要求检查。5.顶棚的查验

5.1.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。

5.2.查验方法：观察检查 6.墙面的查验

6.1.抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷。（允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。）

6.2.饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。

(1)表面平整度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。

(2)立面垂直度允许偏差值3mm。用2m托线板检查。

(3)接缝、压条平直度允许偏差值2-3mm。拉5m线检查，不足5m拉通线检查。

(4)压条间距允许偏差值2mm。用尺检查。

(5)接缝高低允许偏差值0.5mm。用直尺和楔形塞尺检查。

(6)接缝宽度允许偏差值±0.5mm。用尺检查。

(7)涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。（查验方法：观察检查）。

(8)外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮.无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。（查验方法：观察检查）。

7.楼、地面的查验

7.1.面层与基层必须粘贴牢固,不空鼓;整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。

(1)查验方法：用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。

7.2.水泥砂浆地面:抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。

(1)查验方法：允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。

7.3.陶瓷地砖、水泥花砖面层:表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

(1)查验方法：高度差允许偏差值1mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。

(2)查验方法：直线度允许偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺检查。

(3)查验方法：观察检查。

7.4.大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:应平整牢固,接缝密合。

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(1)查验方法：高度差允许偏差值0.5mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。

(2)查验方法：直线度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。

(3)查验方法：观察、脚踩检查。

7.5.卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

(1)查验方法：泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。8.门窗的查验

8.1.钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

8.2.门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。

8.3.查验方法：观察检查。9.楼梯、扶手的查验

9.1.栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；

9.2.栏杆高度不应小于1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过1.20m；

9.3.栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空；

9.4.有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。10.公共设施查验：

10.1.路灯：

(1)灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。

(2)灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花。

(3)检验方法：观察检查。

10.2.园区道路：

(1)道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤。

(2)道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。

(3)块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角

(4)检验方法：观察检查。

10.3.岗亭：

(1)铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍。

(2)电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。

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(3)停车场：路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹。车道标识，入口出口标识清楚，油漆均匀。

(4)车场照明：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。

(5)车场排水系统：应设有专门排水沟。

(6)车场排风系统：应设有专门排风系统。

10.4.检查井、化粪池：

(1)池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。

(2)检查井和化粪池进出水高度差不小于5厘米，立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。井盖搁置稳妥并设置井圈。

10.5.围墙、围栏：

(1)查验围墙主要依据物业规划性质、设计要求进行。

三.强电系统设备设施的承接查验

要求：1.系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。

2.承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。

（一）查验范围

包括如下设备设施：

1.变配电室设备设施。

2.给排水系统供电设备设施。

3.消防系统供电设备设施。

4.安全防范系统供电设备设施。

5.照明系统设备设施。

6.办公用电系统设备设施。

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7.电梯系统供电设备设施。

（二）设备设施查验内容与要求

1.变配电系统

1.1高压柜检查内容

(1)检查设备规格是否符合设计图纸；

(2)检查一次接线系统是否符合设计图纸；

(3)检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；

(4)设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；

(5)高压柜机械连锁、电气连锁应动作准确、可靠；

(6)检查防止电气误操作的“五防”装置齐全，并动作灵活可靠；

(7)柜内控制电缆的位置不应妨碍手车的进出，并应牢固；

1.2高压开关的检查

(1)真空开关的检查内容：真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；电气连接应可靠且接触良好；真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕，灭弧室真空度应符合产品的技术规定，绝缘部件、瓷件应完整无损；

(2)六氟化硫开关检查内容：开关应安装牢固可靠，外壳清洁完整，电气连接应可靠，接触良好；开关及传动机构的联动应正常，无卡阻现象；分合闸指示正确，辅助开关及电气闭锁应动作正确可靠。支架及接地引线应无锈蚀和损伤；密度继电器的报警、闭锁定值应符合规定；电气回路传动正确；六氟化硫气体漏气率和含水量应符合规定；

(3)分段安排停电：进行全面检查查线；

1.3直流屏检查内容

(1)对直流屏电池进行检查，电池布线排列应整齐，极性标志清晰、正确；

(2)电池编号应正确，外壳清洁、液面正常；

(3)电池组的绝缘应良好，绝缘电阻应不小于0.5MΩ；

(4)直流屏交流电源互投功能应正常；

(5)直流屏内各接线标志应齐全、清晰；

(6)直流回路与交流回路应有明显区别。

1.4低压盘

2.1低压盘检查内容

(1)检查设备规格是否符合设计图纸；

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(2)检查一次接线系统是否符合设计图纸，绝缘电阻值应大于0.5MΩ；

(3)检查二次回路和接线是否符合厂家图纸，绝缘电阻值应大于0.25MΩ；

(4)设备标号、电力电缆、开关标识、控制电缆标号是否齐全；

(5)分段安排停电：进行全面外观检查；

(6)检查低压连络开关与主进开关自投自复是否正常；

(7)分段母线相序应一致；

(8)对电容器柜进行检查：电容器接线应正确，保护回路应完整，电容器外壳应无变形或渗漏油现象，端子连接牢固，熔断器熔体的额定电流应符合设计规定，放电回路完整且操作灵活，电容器外壳及构架的接地应可靠；

(9)填写低压配线供电情况表；

2.2低压盘主要检查方法

(1)使用500V绝缘摇表摇测一次接线系统及二次回路和接线；

(2)二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于10MΩ时，用2500V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象，当绝缘电阻值在1-10MΩ时，用1000V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象；

(3)检查低压连络与主进开关自投自复应在空载状态下进行；

(4)分段母线相序可使用相序仪或万用表进行测试； 1.5其他

1.检查专用工具（高压安全用具应具有相关部门检测合格证）、操作手柄、小车联锁及钥匙齐全；

2.高低压柜绝缘垫应整洁完好，并具有符合要求的检测报告；

3.检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞；

4.检查配电室消防报警是否灵敏；

5.照明及通风系统检查正常；

6.变配电室应安装与实际设备相符合的模拟屏；

7.变配电室应按照相关规定开通电力公司直拨电话一部；

8.配电室应配备适量的消防器材； 2.各盘、箱、柜电源

(1)一般要求：

a)盘、箱、柜的金属框架及基础型钢必须接地可靠；装有电器的可开启的门和框架的接地应用裸编织铜网带连接，且有标识。

b)盘、箱、柜应有可靠的电击保护措施。

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c)盘、箱、柜安装应牢固，封闭良好，并应能防潮、防尘，安装位置应便于检查，成列安装时应排列整齐。

d)盘、箱、柜面的指示灯、操作按钮应安装牢固、无破损，标识应清晰、坚固、准确。

e)盘、箱、柜内应有一、二次系统原理图，并安装牢固。

f)主、备电源在上级低压盘上的开关编号清晰准确，供电电缆应挂标识牌。

g)一、二次回路接线整齐、牢固，宜采用螺栓连接、插接、焊接或压接等。配线回路导线均应标明回路编号、排列整齐、避免交叉，编号应正确、字迹清晰且不易脱色，并应固定牢固，不得使所接的端子排受到机械应力。采用插接式端子的，不同截面的导线不得接在同一端子上。

h)按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。

(2)查验方法：

a)测量盘、箱、柜电压、电流指示值应正常。

b)检查各部位连接点无松脱、锈蚀、烧伤、过热等异常现象。

c)拉合各级开关，检查负荷运行情况应正常，标识应与竣工图纸相符。

d)试验电源互投装置、控制按钮等功能应正常。

e)对盘、箱、柜进行设备登记，记录电缆截面、路由及大约长度参数，登记电气元件参数及数量。

f)检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。

g)主供电源在低压盘上开关编号；

h)备用电源在低压盘上开关编号；

i)电源互投的条件及有无优先；(作自投及复归检查；)3.电气照明装置（灯具、插座、开关等）

(1)电气照明装置的施工应符合现行国家标准GB50303—2002《电气工程施工质量验收规范》的规定。

(2)查验方法：

a)照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致，开关与灯具控制顺序相对应，插座接线顺序正确，风扇的转向及调速开关应正常。

b)公用建筑照明系统通电连续试运行24小时，民用住宅照明系统通电连续试运行8小时。所有照明灯具均应开启，且每2小时记录运行状态1次，连续试运行时间内无故障。

c)检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备

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品备件、专用工具等。4.管线夹层

4.1检查电缆型号、规格应符合设计规定，敷设应排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全、正确、齐全；

4.2高低压电力电缆，强电、弱电控制电缆应按顺序分层配置；

4.3检查有无未封堵管线穿墙空洞；

4.4电缆敷设完毕后，应及时清理杂物，盖好盖板；

4.5检查有无消防报警设施；

4.6检查电缆桥架安装应牢固，电缆支架等的金属部件防腐层应完好；

4.7检查管线夹层照明是否正常，并且应安装应急照明设备； 5.公用动力设备供电系统

5.1检查内容

(1)盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好，清洁整齐；

(2)盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固；

(3)所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；

(4)抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全；

(5)操作及联动试验正确，符合设计要求； 5.2检查方法

(1)盘、柜的固定应牢固；

(2)所有二次回路接线应与图纸相对应；

(3)在停电情况下或将开关柜抽屉置于试验位置进行分合闸联锁试验；

(4)对于互投或其他功能的配电箱柜进行空载通电试验，互投功能自投自复应正常； 6.电缆桥架:

(1)一般要求：

金属电缆桥架及支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地可靠，且必须符合下列规定：

a)金属电缆桥架及支架全长应不少于2处与接地干线相连接；

b)非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线，接地线最小允许截面积不小于4mm2；

c)镀锌电缆桥架间连接板的两端不跨接地线，但连接板两端不少于2个有放松螺帽或放松垫圈的连接固定螺栓；

d)当设计无要求时，电缆桥架水平安装的支架间距为1.5—3m，垂直安装的支架间距不大于2m。

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(2)查验方法：

a)进行电缆桥架全部外观检查；

b)检查接地线与干线连接情况；

c)检查支架与吊架间距及安装牢固程度；

d)检查桥架安装排列整齐、横平竖直、盖板齐全；

e)路由及电缆数量、走向是否符合设计；

f)桥架吊架牢靠、接地线齐全。

四.电梯系统设备设施的承接查验

要求：1.电梯施工单位提供电梯监督检验自检报告书。

2.承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。

（一）查验范围

项目范围内的所有电梯设备设施，包括竣工查验资料及电梯机房、电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。

（二）查验内容

参照施工单位提供的电梯监督检验自检报告书进行查验。

后附：电梯监督检验自检报告样书

五.安全防范系统设备设施的承接查验

要求：1.各子系统工程完成后，应由施工单位会同系统集成商自行组织有关人员进行检测，并向建设单位提交工程自检报告。

2.承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。

（一）查验范围

安全防范系统的范围包括：电视监控系统、出入口控制(门禁)系统、停车管理系统、综合管理

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系统。

（二）查验要求

1.安全防范系统施工质量的检验，应根据系统设计方案、工程施工合同规定、该系统现行国家验收标准、施工图纸来检查工程的实际施工质量情况。

2.安全技术防范产品必须经过国家或行业授权的认证机构（或检测机构）认证（检测）合格，并取得相应的认证证书（或检测报告）；

3.系统安装质量检测：包括环境布局、配电（包括应急电源）、电气防护、走线、接线、标识、通讯、通风、防水、机房安全、机房温湿度等。

4.对系统的各类探测器、摄像机、云台、护罩、控制器、辅助电源、电锁、对讲机等设备安装的部位、产品的规格型号和安装质量等进行检验。

5.对各类探测器、控制器、执行器等部件的电性能和功能进行检测。

6.检测应由建设单位、监理单位、系统集成商和施工单位参加，采用逐点通电、单机、联动的形式进行检测，检测结果应填写检测记录表，并由各检测方签字确认。

7.安全防范系统的控制柜、箱、控制台与机架、监视器等的施工质量的检验应遵照GB50348的第6章有关规定执行。

8.安全防范系统施工质量检验后，应有建设单位、监理单位、系统集成商和施工单位签字的检查查验报告。

9.在安全防范系统设备施工检测完成后可进行系统调试，系统调试完成后，经建设方同意后可进入系统试运行。系统试运行时应做好试运行记录。

10.安全防范系统的系统检测是在设备施工检测和试运行的基础上，对系统性能和功能进行检测。检测以系统功能检测和现场设备性能检测为主，并结合检查相关技术文件和资料的完整性、规范性。

11.系统性能和功能检测的依据是：相关的国家现行标准，工程技术文件，产品资料等。

12.安全防范系统进行系统检测前，施工单位应根据工程合同和设计文件编制检测大纲。

（四）电视监控系统的检测 1.检测内容

1.1.系统功能检测：摄像机的防拆、防破坏等纵深防御功能检测；云台转动、镜头、光圈的调节、聚焦、变焦，图像切换、防护罩功能的检测。

1.2.图像质量检测：在摄像机标准照度下进行图像的清晰度、灰度、信噪比、干扰等检测。2.检测方法：

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系统功能检测采用主观评价法，检测项目参见《电视监控系统的质量主观评价功能检测表》。检测结果按《彩色电视图像质量主观评价方法》GB7401中的五级损伤制评定，主观评价应不低于四级。图像质量检测采用客观测试，系统测试表参见《电视监控系统的质量主观评价功能检测表》。若清晰度、灰度在客观测试中已检测为符合规定，可对噪声及各种干扰信号进行主观评价。2.1.系统整体功能检测

(1)根据系统设计方案进行功能检测。包括：电视监控系统的监控范围、现场设备的接入率及完好率；开通稳定运行时间；矩阵监控主机的切换、遥控、编程、巡检、报警联动、视频报警联动、图像识别标识、记录等功能；系统的跟踪性能等。

(2)对数字录像式监控系统还应检测主机的记录保存时间、图像显示和记录速度、图像质量、对前端设备的控制功能、以及通信接口功能、远端联网功能等。

(3)对数字硬盘录像监控系统除检测其记录速度外，还应检测记录的检索、查找等功能。

(4)检测应急电源按合同约定（或产品说明）续航时间。2.2.系统联动功能检测

(1)对电视监控系统与安全防范系统其他子系统的联动功能进行检测，包括出入口管理系统和停车管理系统等的联动控制功能。

(2)电视监控系统工作站应保存至少1个月(或按合同规定)的图像记录。

(3)摄像机应按100％全部检测。被检测设备的合格率为98％以上时为合格。系统功能和联动功能全部检测，合格率为100％时为合格。

（五）出入口控制(门禁)系统 1.出入口控制(门禁)系统的功能检测

1.1.系统主机在离线的情况下，出入口(门禁)控制器独立工作的准确性、实时性和储存信息的功能；

1.2.系统主机与出入口(门禁)控制器在线控制时，出入口(门禁)控制器工作的准确性、实时性和储存信息的功能；

1.3.系统主机与出入口(门禁)控制器在线控制时，系统主机和出入口(门禁)控制器之间的信息传输及数据加密功能；

1.4.检测掉电后，系统启用备用电源应急工作的准确性、实时性和信息的存储和恢复能力。检测应急电源按合同约定（或产品说明）续航时间。

1.5.通过系统主机、出入口(门禁)控制器及其他控制终端，使用电子地图实时监控出入控制点状况，并防止重复迂回出入的功能及控制开闭的功能；

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1.6.系统对非法强行入侵及时报警、联动安全防护设备的能力；

1.7.系统对处理非法进入系统、非法操作、硬件失效等任何类型信息的及时报警的能力；

1.8.检测（同约定）与本系统相关的综合安全防范管理系统、入侵报警系统及消防系统报警时的联动功能；以及本系统报警时与电视监控系统的联动切换录像功能；

1.9.现场设备的接入率及完好率测试；

1.10.出入口管理系统工作站应保存至少1个月(或按合同规定)的存储记录数据。2.系统的软件检测

2.1.演示软件的所有功能，以证明软件功能与任务书或合同书要求一致；

2.2.根据系统设计方案中规定的性能要求，包括精度、时间、适应性、稳定性、安全性以及图形化界面友好程度，对所查验的软件逐项进行测试，或检查已有的测试结果；

2.3.对应用软件的安全性进行测试，包括：系统操作人员的分级授权、系统操作人员操作信息的详细只读存储记录等；

2.4.对应用软件按GJB-437-88中的要求进行强度测试与降级测试；

2.5.在软件测试的基础上，对被查验的软件进行综合评审，给出综合评价，包括：软件设计与需求的一致性、系统功能程序与软件设计的一致性、文档（含培训软件、教材和说明书）描述与程序的一致性、完整性、准确性和标准化程度等。3.检测标准

出/入口控制器应按100％全部检测。被检测设备的合格率为98％以上时为合格。系统功能和应用软件全部检测，合格率为100％时为合格。

（六）停车管理系统

1.停车管理系统功能检测应分别对入口、出口、系统主机的功能进行检测。1.1.车辆探测器对出入车辆的探测灵敏度检测，抗干扰性能检测；

1.2.自动栅栏升降功能检测，防砸车功能检测；

1.3.读卡器功能检测，对无效卡的识别功能；对非接触IC卡读卡器还应检测读卡距离和灵敏度是否与设计指标相符；

1.4.发卡(票)器功能检测，吐卡功能是否正常、入场日期、时间等记录是否正确；

1.5.满位显示器功能是否正常；

1.6.系统主机的计费、显示、收费、统计、信息储存等功能的检测；

1.7.出/入口设备与系统主机的通讯是否正常；

1.8.系统设备的其他功能，如“防折返”功能检测；

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1.9.对具有图像识别功能的停车管理系统应分别检测出/入口车牌和车辆图像记录的清晰度、调用图像信息的符合情况；

1.10.停车管理系统与入侵报警系统的联动控制功能检测；电视监视系统摄像机对进出车库的车辆的监视等；

1.11.空车位及收费显示；

1.12.系统主机应保存至少1个月(或按合同规定)的车辆出入记录数据。

2.停车管理系统功能应全部检测，合格率为100％时为合格。对车牌的识别率达98％时为合格。

（七）系统查验

1.安全防范系统工程查验的条件

1.1.查验工作应在系统竣工的前提下进行。参与查验工作人员应充分掌握系统设计功能、原理、国家相关施工质量验收标准等。

1.2.根据安全防范系统工程设计文件和合同技术文件,安全防范系统相关设备已全部安装调试完毕；

1.3.现场敷线和设备安装已经过施工质量检查和设备功能检查，并已提交建设、监理、施工及相关单位签字的检查查验报告。

1.4.系统安装调试、试运行后的正常连续投运时间大于1个月。

1.5.已进行了系统管理人员和操作人员的培训，并有培训记录，系统管理人员和操作人员已可以独立操作。

1.6.按标准进行了系统检测，检测结论为合格。

1.7.文件及记录完整。系统查验的文件及记录应包括以下内容：

(1)工程设计说明，包括系统选型论证，系统监控方案和规模容量说明，系统功能说明和性能指标等；

(2)技防系统建设方案的审批报告；

(3)工程竣工图纸，包括系统结构图、各子系统原理图、施工平面图、设备电气端子接线图、中央控制室设备布置图、接线图、设备清单等；

(4)系统的产品说明书、操作手册和维护手册。

(5)工程检测记录，包括隐蔽工程检测记录、施工质量检查记录、设备功能检查记录、系统检测报告等；

(6)其他文件，包括工程合同、系统设备出厂检测报告和设备开箱查验记录、系统试运行记录、相关工程质量事故报告、工程设计变更单、工程决算书等。

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(7)系统的竣工查验应由工程的建设、监理、设计、施工单位和本地区的技术防范系统管理部门的代表组成查验小组，按竣工图进行查验。查验时应做好记录，签署查验证书，并应立卷、归档。工程查验合格后，查验小组应签署查验证书。

(8)安全防范系统在通过查验后方可正式交付使用，未经竣工查验的安全防范系统不应投入使用。当查验不合格时，应由工程承接单位负责整改，在自检合格后再组织查验，直至查验合格。

六.消防系统设备设施的承接查验

要求：1.消防系统承接验收工作，应在建设单位通过消防验收的基础上进行，消防系统承接验收前施工单位还应将相关的检验、检测记录（报告）及消防系统深化设计图纸、变更洽商记录及联动关系表等相关图纸及技术资料交与物业公司并按照设计要求及系统实际情况组织设备厂家及施工人员对承接查验人员进行系统的培训。

2.参加承接验收工作人员应在掌握系统设计要求及现场实际情况并能熟练操作消防系统设备的情况下进行承接查验工作，承接查验全过程施工单位技术人员及相关施工人员应全程陪同进行。3.承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。

（一）查验范围

1.消防电源及消防疏散照明设备、防爆电气设备（包括：应急配电系统设备、EPS电源、UPS电源、消防互投开关、消防电气线路、火灾应急照明及安全疏散指示标志等）；

2.自动喷水灭火系统（包括：消防水箱、消防水箱给水管路和控制装置、消防水泵、喷淋水泵、稳压泵、喷淋管线和喷淋头、消火栓及消火栓箱、湿式报警阀、水流指示器等）；

3.火灾自动报警设备（包括：消防自动报警主机和CRT、各种火灾探测器；手动报警按钮；区域报警控制器和集中报警控制器等）；

4.消防控制中心与联动控制系统（包括：联动控制台、区域联动控制器、集中联动控制器、UPS电源和操作电源、消防直通电话等）；

5.防排烟系统设备（包括：排风机、排烟风机、正压送风机、排烟风道、正压送风风道、正压送风

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口、防排烟风口、防火阀等）； 6.防火门； 7.消防电梯； 8.灭火器配置； 9.防火、防烟分区；

（二）消防系统承接验收技术要求 1.一般规定

1.1.消防设备、设施的配置、安装及施工质量必须符合国家标准规定。

1.2.消防系统设备检测应100%覆盖，不能遗漏。

1.3.消防系统设备功能测试除特殊说明外应不少于3次。

1.4.消防系统各设备功能测试完成后，还应根据设计要求进行分项功能的测试，在完成分项功能测试的基础上还应进行一次全面的联动测试，联动测试要对系统的全部功能进行检测。

1.5.在完成联动测试正常的基础上，消防系统设备还应在自动状态下连续运行72小时。2.消防电源及消防疏散照明设备

消防应急电源系统的设计、施工应符合现行国家标准GB50016—2006《建筑设计防火规范》及GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》的规定。

3.消防电气线路设计、施工应符合现行国家标准GB50016—2006《建筑设计防火规范》及GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》的规定。

4.火灾应急照明及安全疏散指示标志的设计施工应符合现行国家标准GB50016—2006《建筑设计防火规范》及GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》和GB13495《消防安全标志》的规定。

5.防爆电气设备的设计、施工应符合现行国家标准GB50016—2006《建筑设计防火规范》及GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》和GB50058—92《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》的规定。6.自动喷水灭火系统

自动喷水灭火系统内供水设施、消防水泵、消防水箱和消防水池、消防气压给水设备和稳压泵、消防水泵接合器、管网、喷头、报警阀组及其他组件的设置、安装施工质量及系统功能应符合现行国家标准GB50084—2001（2005年版）《自动喷水灭火系统设计规范》及GB50261—2005《自动喷水灭火系统施工及验收规范》的规定。7.火灾自动报警系统

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火灾自动报警系统火灾报警装置、消防专用电话及区域报警系统、集中报警系统、消防控制室和消防联动控制、布线等的设置、安装施工质量及功能应符合现行国家标准GB50166—92《火灾自动报警系统施工及验收规范》及GB50116—98《火灾自动报警系统设计规范》的规定。

8.防排烟系统设备的设计、施工应符合现行国家标准GB50016—2006《建筑设计防火规范》及GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》的规定。

9.防火门应为向疏散方向开启的平开门，并在关闭后应能从任何一侧手动开启。用于疏散的走道、楼梯间和前室的防火门，应具有自行关闭的功能。双扇和多扇防火门，还应具有按顺序关闭的功能。常开的防火门，当发生火灾时，应具有自行关闭和信号反馈的功能。

（三）消防电梯

1.高层建筑消防电梯的设置数量应符合下列规定：

(1)当每层建筑面积不大于1500m2时，应设1台。

(2)当大于1500m2但不大于4500m2时，应设2台。

(3)当大于4500m2时，应设3台。

(4)消防电梯可与客梯或工作电梯兼用，但应符合消防电梯的要求。2.消防电梯的设置应符合下列规定：

(1)消防电梯宜分别设在不同的防火分区内。

(2)消防电梯间应设前室，其面积：居住建筑不应小于4.50m2；公共建筑不应小于6.00m2。当与防烟楼梯间合用前室时，其面积：居住建筑不应小于6.00m2；公共建筑不应小于10m2。

(3)消防电梯间前室宜靠外墙设置，在首层应设直通室外的出口或经过长度不超过30m的通道通向室外。

(4)消防电梯间前室的门，应采用乙级防火门或具有停滞功能的防火卷帘。

(5)消防电梯的载重量不应小于800kg。

(6)消防电梯井、机房与相邻其它电梯井、机房之间，应采用耐火极限不低于2.00h的隔墙隔开，当在隔墙上开门时，应设甲级防火门。

(7)消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过60s计算确定。

(8)消防电梯轿厢的内装修应采用不燃烧材料。

(9)动力与控制电缆、电线应采取防水措施。

(10)消防电梯轿厢内应设专用电话；并应在首层设供消防队员专用的操作按钮。

(11)消防电梯间前室门口宜设挡水设施。

(12)消防电梯的井底应设排水设施，排水井容量不应小于2.00m3，排水泵的排水量不应小于

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10L/s。

3.消防电梯安装质量的查验应符合电梯承接查验的规定。

（四）灭火器配置

灭火器的配置、设置及选择应符合现行国家标准GB50140-2005建筑灭火器配置设计规范的规定。

（五）消防系统承接查验方法 1.一般规则

1.1.设置、配置及安装质量检查：符合现行国家标准及本标准规定并符合设计要求；

1.2.各分项、分部工程的检验、检测记录及消防设备、材料进场检验记录齐全、合格、有效；

1.3.外观检查完好无破损、污染； 2.消防应急电源系统

2.1.互投电源：

(1)消防应急配电系统首端互投设备的自动切换功能应进行3次切换试验，每次均应正常

(2)消防水泵，消防电梯等消防用电设备电源（包括直流备用电源）的自动切换功能应进行3次切换实验，每次均应正常。

2.2.火灾应急照明电源的自动切换功能及直流逆变功能应进行测试，在自动切换及支流逆变功能测试均正常后应对火灾应急照明电源进行满载测试24小时，完成后还应对直流备用电池在满载状态下的供电时间进行测试。自动切换功能及直流逆变功能正常；满载试运行结束灯具及电源箱、柜无损坏、过热现象；电池在满载状态下的供电时间应符合本标准规定。

2.3.应对全楼的安全疏散指示标志进行逐一检查并对其功能进行逐一测试，标志应完好，功能应正常；

2.4.应对燃气机房、煤气表间等易燃易爆场所使用的防爆电气设备逐一进行检查与检测，各设备应完好，功能应正常。3.自动喷水灭火系统

3.1.消防水箱的检测：

(1)测试低于消防水位时应自动进行补水，补水结束自动补水装置应能自行关闭并无跑冒滴漏现象；

(2)水泵房内消防水箱的水位指示与实际水位应一致。

3.2.室内消火栓的功能查验应在出水压力符合现行国家标准的条件下，进行下列功能抽检：

(1)工作泵、备用泵转换运行1～3次。

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a)采用模拟信号测试消火栓稳压泵轮换启动功能。

b)现场手动启动消防泵，检查水泵运行应正常。

(2)消防控制室内操作启、停泵1～3次。由中控室远程启动消防水泵，按设计规定设置消防水泵自动停泵时间（此时间在试泵时可根据情况自行调整，但试验完毕后要恢复到原设计时间）；

(3)消火栓操作启泵按钮全部进行测试，测试过程中可按5%～10%抽样进行消防泵的联动测试，其它只测试到联动模块即可。

(4)对末端消火栓进行放水，观察消火栓稳压泵启动应正常。

3.3.喷淋系统（含湿式、干式、干湿试、喷雾等）检验下列控制功能。

(1)工作泵、备用泵转换运行1～3次。

(2)消防控制室内操作启、停泵1～3次。

(3)水流指示器，闸阀关闭器及电动阀等进行末端放水实验。现场手动开关喷淋水支路总水管和干、湿式报警上的信号蝶阀，中控室观察报警信号应正确；

(4)在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水系统进行末端放水，观察稳压水泵应启动，同时采用测试消火栓稳压泵轮换启动功能；

(5)在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水系统末端进行放水，检查喷淋水泵应正常启动；

(6)在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水干式系统进行末端放气试验，观察稳压气泵应正常启动；

(7)在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水干式系统区域内的感温探测器进行加温试验，观察快速排气阀应打开，当干式报警器压力开关报警后，喷淋水泵应正常启动；

3.4.火灾自动报警系统

(1)火灾探测器（包括手动报警按钮）和火灾报警控制器，应分别按实际安装数量，进行模拟火灾响应和故障报警实验。实验时每个功能应重复1～2次。

(2)采用消防电话测试电梯机房、配电室、水泵房、楼层公共区域内的消防插孔电话与中控室的通讯功能。

(3)火灾报警系统联动功能情况的测试：将火灾报警系统设置为自动状态，按火灾联动报警设计要求，每个楼层选一处报警点，用吹烟测试仪点报感烟探测器，观察消防联动关系应正常，即：启动消防送/排风机，打开报警层的排烟风口，鸣响报警层及上下层的消防警铃，切断报警层及上下层的非消防电源，切断配电室内的非消防电源，切断天然气室的燃气阀门；

3.5.消防风机（包括：正压送风机、防排烟风机等）的测试：

(1)现场手动测试消防风机的启动功能应正常；

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(2)现场手动启动消防风机，风机正常运转后手动关闭风机管道上的防火阀，观察风机应自动关停。

(3)将风机配电箱设为自动状态，由消防中控室远程进行消防风机的启/停试验；

(4)将风机配电箱设为自动状态，手动打开排烟风阀，观察消防风机应正常启动；

(5)在消防系统设置为自动状态时，从消防中控室发地址码启动排烟风阀，观察消防风机应正常启动。

3.6.消防电梯

(1)消防电梯应进行1～2次人工控制和自动控制功能查验，在消防态势下，应能消除轿内操作和轿外招呼信号，直返基站。

(2)电梯消防功能的检测：

a)用电梯钥匙开启电梯归首开关，检查轿内、外控制功能应被取消，电梯应回归基站。

b)采用电梯机房报警电话，电梯轿厢对讲电话测试三方通话功能。

七.综合布线设备设施的承接查验

要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。

（一）查验范围

项目范围内语音、数据传输设备、设施。包括工作区、电信间、设备间、管线夹层、线槽、线缆、桥架以及图纸资料。

（二）查验要求 1.环境检查

1.1.房屋预埋线槽、暗管、孔洞和竖井的位置、数量、尺寸均应符合设计要求。

1.2.电信间、设备间应提供220V带保护接地的单相电源插座。

1.3.电信间、设备间应提供可靠的接地装置，检查接地装置的设置，测量接地电阻阻值。

1.4.进线间的照明、电源、接地、防火、防水等应符合设计要求。

1.5.铺设活动地板的场所，活动地板防静电措施及接地应符合设计要求。

2.设备查验

2.1.线槽、线管及线缆

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(1)各种型材的材质表面应光滑、平整，不得变形、断裂。金属线槽、过线盒、接线盒及桥架等表面涂覆或镀层应均匀、完整，不得变形、损坏。

(2)线槽、桥架吊装牢固，各段之间连接良好，安装牢固，接地可靠。

(3)敷设线槽和暗管的两端宜用标志表示出编号等内容。

(4)缆线的布放应自然平直，不得产生扭绞、打圈、接头等现象，外皮无破损。

(5)线槽内缆线布放应顺直，尽量不交叉，在缆线进出线槽部位、转弯处应绑扎固定。

(6)桥架内线缆垂直敷设时，在缆线的上端和每间隔1.5m处应固定在桥架的支架上；水平敷设时，在线缆的首、尾、转弯及每间隔5～l0m处进行固定。

(7)在水平、垂直桥架中敷设缆线时，应对缆线进行绑扎。对绞电缆、光缆及其他信号电缆应根据缆线的类别、数量、缆径、缆线芯数分束绑扎。绑扎间距不宜大于1.5m，间距应均匀，不宜绑扎过紧或使缆线受到挤压。

(8)楼内光缆在桥架敞开敷设时应在绑扎固定段加装垫套。

(9)缆线的弯曲半径符合规定。

(10)缆线应有余量以适应终接和检测。对绞电缆预留长度：在工作区宜为3～6cm，电信间宜为0.5～2m，设备间宜为3～5m；光缆布放路由宜盘留，预留长度宜为3～5m，有特殊要求的应按设计要求预留长度。

2.2.标识明确

(1)综合布线系统信息端口，各配线架双绞线电缆必须有清晰、永久的编号。信息端口与它在相应楼层配线架内交接处的编号必须一致，上一级配线架与下一级配线架内相应交接处的编号也必须一致。信息端口与电缆的类别也应标明。

(2)不同区域的双绞线电缆配线架应根据不同用途标注不同的色标。色标必须清晰、永久，便于区分。整个系统的色标必须一致。

(3)光缆布线各配线架内光端口也必须编号。上下级配线架内相应端口的编号必须一致。光缆类别（多模或单模）也应标明。

2.3.现场设备测试及检查

(1)对总、分配线架、终端标识逐一核对。

(2)逐一核对信息点的位置和数量。

a)信息插座模块、多用户信息插座、集合点配线模块安装位置和数量核对

b)安装在活动地板内或地面上时，应固定在接线盒内；接线盒盖可开启，并应具有防水、防尘、抗压功能。接线盒盖面应与地面齐平。

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c)信息插座底盒同时安装信息插座模块和电源插座时，间距及采取的防护措施应符合设计要求。

d)固定螺丝需拧紧，不得产生松动现象。

e)各种插座面板应有标识，以颜色、图形、文字表示所接终端设备业务类型。

f)工作区内终接光缆的光纤连接器件及适配器安装底盒应具有足够的空间。

(3)检查连接器、适配器并逐一测试。

(4)对信号传输进行测试，要求全覆盖。包括线缆、光纤、同轴电缆。

(5)屏蔽电缆的屏蔽层端到端应保持完好的导通性。

(6)对信号线路浪涌保护器进行测试。

(7)接地性能测试。

(8)检查终接模块、配线部件、光纤插座及跳线。

2.4.查验时重点关注的问题

(1)标识清楚。标识可以分为以下类别：通道标识、空间标识、电缆标识、端接硬件标识、接地标识。其中对日常维护最重要的是电缆标识，应当注意的是标识的越细致，日常维护越简单，其中，设备间标识尤为重要，垂直、水平、光缆，甚至于房间的端接面板都应标识清楚。

(2)线缆测试。综合布线系统采用异步传输非屏蔽双绞线方案，传输距离不能超过100米，当不能满足要求时，应采用光缆。3.培训

3.1.设备厂家、施工单位或交与方必须提供相关技术培训。

3.2.培训内容应包括：

(1)系统整体介绍。

(2)交换机、接收机、适配器等硬件设备介绍。

(3)测试工具的使用。

(4)一般故障的判断及解决办法。

八.给排水各系统设备设施的承接查验

要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。

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（一）查验范围

包括但不限于项目范围内的如下设备设施：生活水，直饮水，中水，排水（雨水、污水）系统设备、设施。

（二）查验内容及标准 1.给水系统

1.1.生活水系统

(1)核实市政供水管线的人孔井位置及管径。

(2)对生活水箱进行清洗并查验施工方提供的水质检测报告。水质符合城市居民生活用水标准，GB/T50331-2002。CJ/T206-2005城市供水水质标准

(3)对生活水系统管线、控制阀门、分区阀门进行检查。要求达到冲洗、试压、使用标准。冲洗、试压、检查记录齐全。

(4)对生活水泵系统进行检查及试运行。检查项目有：水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵运转正常无震动无噪声、水泵润滑正常、单流阀使用正常不倒水、压力罐仪表正常、运行调试记录齐全，符合运行标准。2.中水系统

(1)对中水设备设施进行查验，保证中水系统正常运行，符合《北京市中水设施建设管理试行办法》中的要求

(2)对管线、控制阀门、分区减压阀门进行检查测试，并确定安装位置。试压、检查记录齐全。

(3)对中水原水管进行通水试验，保证流水畅通。

(4)对中水泵房系统进行检查及试运行。检查项目有：水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵运转正常无震动无噪声、水泵润滑正常、运行调试记录齐全，符合运行标准。

(5)对中水系统进行试车，根据中水的用途，中水出水水质符合《建筑中水设计规范》GB50336-2002之4中水水质标准

(6)要求中水设备厂家或安装单位要对物业公司工程人员进行操作，维护等内容培训。3.排水系统

3.1.雨水排放系统

(1)对屋面雨漏进行数量的清点并进行排水试验，巡查管线走向，确定管线畅通。

(2)核实排放出户位置，并据此绘制外围管线布置图。

(3)检查管道过井，确保清洁卫生。

(4)对大厦外围的雨水排放管线进行检查，确定市政管线位置，并据此绘制外围管线布置图。

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3.2.室内排水（污水）系统

(1)对各楼层的卫生间地漏进行排水试验，确定管线走水是否畅通。

(2)对各楼层开水间、清洁间的地漏进行排水试验，确定管线走水是否畅通。4.污水排水系统

(1)对各层卫生间的马桶、小便器的排水进行排水试验

(2)对地下的污水井、坑进行数量的清点并进行清理，确保整洁。

(3)检查污水泵的安装情况。检查项目有：污水泵导轨安装是否牢固、污水泵接口是否严密； 单流阀使用正常不倒水、污水泵运转震动噪声正常、污水泵标识齐全，确保符合安装规范。

(4)对污水泵进行绝缘测试及负荷试验。

(5)污水井内的液位控制设备进行测试，确定联动运行。

(6)对楼座外围的化粪池进行检查，确定化粪池的大小、数量，池内不得有杂物。

(7)对楼座外围的污水排放管线进行检查，并据此绘制外围管线、污水井、化粪池等的位置图。5.管线夹层和楼层管井

1.检查管线夹层给排水管道是否按设计规范要求铺设；水表安装位置是否便于检查。2.检查管线夹层管道保温、防腐措施是否符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。3.检查楼层管井内管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。

4.楼层管井内是否按套安装水表或预留表位，水表安装位置是否便于检查。5.管线夹层和楼层管井内卫生干净整洁。6.消防水系统

6.1.消防栓系统

(1)消火栓箱内水龙头、水龙带完好，盘带器、接合器、消防阀符合使用要求。

(2)检查消防管线控制阀门并灵活好用，检查分区减压阀使用是否正常，达到运行要求。

(3)对消防水泵系统进行检查及试运行。检查项目有：水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵运转震动噪声正常、水泵润滑正常、单流阀使用正常不倒水、泄压阀启动灵活，运行调试记录齐全，符合运行标准。

(4)全部消防栓箱内的远程启泵按钮功能测试，每一启泵按钮均能正常实现远程启泵功能。

6.2.消防喷淋系统

(1)检查消防喷淋管线控制阀门灵活好用，检查分区减压阀使用是否正常，达到运行要求。

(2)检查各层消防喷淋末端泄水阀是否能够正常使用，压力表指示是否正常，阀门开关灵活，无泄漏现象。

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(3)对消防喷淋水泵系统进行检查及试运行。检查项目有：水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵运转震动噪声正常、水泵润滑正常、单流阀使用正常不倒水、泄压阀启动灵活，运行调试记录齐全，符合运行标准。

(4)检查各层喷淋水流指示器功能是否正常；水流指示器能够正常将水流信号反馈回消防主机，消防主机接到水流信号后能够正常报警。

(5)检查水流报警器是否能够正常报警，并能够将水流信号反馈回消防主机，消防主机在接到水流报警器的信号反馈后是否能够报警并联动消防喷淋泵启动。

6.3.水喷雾系统

(1)检查消防水喷雾系统管线控制阀门灵活好用，达到运行要求。

(2)对水喷雾系统进行检查及试运行。检查项目有：水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵运转震动噪声正常、水泵润滑正常、单流阀使用正常不倒水、泄压阀启。7.检查方法

1.管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。

2.高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

3.卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超高压，并不应使用陶瓷管。塑料管、地涌、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

4.水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

5.消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求。并且有消防部门检验合格签证。

九.绿化工程的承接查验

要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。

（一）查验范围

园区内园林植物和园林建筑

（二）查验内容

1.查验内容主要为园林植物和园林建筑。园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等；园林建筑主要有小品、花架、园廊等。

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2.按照绿化工程设计方案进行查验。

十.钥匙的承接查验

（一）范围

1.公共区域钥匙：大楼各出入口、各设备机房门钥匙。

2.业户钥匙：业主尚未入住时空置区域业户区域钥匙，包括业户区域大门、房间门的钥匙。

3.重点部位：大楼内机房、制高点、生活饮用水箱等。

（二）查验组织

1.钥匙的承接查验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接查验后进行。

2.钥匙的承接查验工作应由建设单位统一组织，各种钥匙应做到完整、完全移交，交接双方在《共用部位钥匙移交一览表》和《单元房间钥匙移交一览表》上签字确认。

3.钥匙承接查验工作中发现的问题应由建设单位督促相关单位负责整改、完善。

（三）承接查验要求

1.钥匙保管人员负责接收、清点、逐门试用，确保无误后在《共用部位钥匙移交一览表》和《单元房间钥匙移交一览表》上签收。

2.为每把钥匙制作区域标识。

3.按照楼栋、楼层、房间编号的关联顺序存放在专用钥匙柜中。重要钥匙保存，须实行“双管制”。存放在专用钥匙柜中。钥匙清单与钥匙存放情况相符。4.钥匙柜专人专管。

5.标识清晰、明显、摆放有序。