新建物业承接查验的关键点

第一篇：新建物业承接查验的关键点

在物业项目接管验收的实际工作中，物业项目承接查验与交付工作往往得不到足够的重视，有些新建物业项目未能严格按标准和程序进行查验与交付，工作流于形式，也给日后的物业管理留下众多隐患和问题。

那么，新建物业项目承接查验与交付的内容到底是什么?如何明确建设单位、物业公司双方责、权、利关系?如何确保物业正常使用功能，满足物业服务需求?本人近段时间组织参与了多个新建物业的承接查验与交付，现将个人点滴经验记录于此，以供分享。

新建物业项目承接查验与交付分以下两个阶段：第一阶段是在项目竣工验收后，由物业公司与建设单位根据照国家有关规定，按前期物业服务合同或承接查验服务协议的约定，对物业共有部位、共用设施设备进行检查和验收。第二阶段是在业主办理入伙时，物业公司、建设单位与业主针对业主专有部位进行的查验与交付，将符合条件的物业交付给业主，即物业交付。办理完物业交付手续后，标志着物业管理工作全面启动。

古人云： “万山磅礴必有主峰”，就是说做事要抓关键点，才能做到事半功倍，因此抓住物业承接查验与交付的关键点，是物业接管验收顺利完成的关键。

一、与建设单位就共有部位进行的承接查验的关键点

1、查验费用的商定

根据国家住房和城乡建设部制定的《物业承接查验办法》，为维护建设单位、业主和物业公司的正当权益，避免矛盾纠纷，保证物业交付工作的顺利进行，物业公司派各类专业人员，按计划、多批次对楼盘红线内的共用部位、共用设施、共用设备等进行检查和验收。物业公司在查验期间付出了大量人力、物力和财力，但多数物业公司并未向建设单位收取相关费用，而是自己贴补了该项费用，这无益于物业公司的良性运作。因此，建议物业公司在物业承接查验前应与建设单位明确承接查验费用事项，即：物业承接查验费用由建设单位承担，收费标准应该在《前期物业服务合同》中约定，没有约定的，可以双方协商，并在《物业承接查验协议》中予以明确。收费标准通常采用以下两种计费方式：一是按物业总建筑面积为单位计取;二是按物业公司投入的实际人工成本加服务酬金计取，具体标准根据双方协商结果确定。

2、查验团队的组建

承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后物业管理有着较大影响的专

业技术性工作，因此查验团队的组建是物业承接查验的关键点，物业公司应根据承接物业的类型、特点、面积等情况组建查验团队。首先，组队时间要提前，建议至少提前两个月，以便人员培训、现场熟悉及掌握图纸资料;其次，人员构成要全面，特别是工程技术人员，包含各主要专业如土建结构、强弱电、智能化、电梯、空调等专业技术人员，形成一支有一定工作经验和较强业务能力的查验团队;三是组成联合查验组，即物业公司的查验团队应与建设单位、监理单位、施工单位的技术人员，形成联合查验团队，便于查验问题的确认，查验结果的准确反馈，查验问题的快速解决。

3、查验条件的核实

物业在满足以下条件时，方可实施承接查验工作。即：建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立计量表具;教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、防雷系统、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。物业公司对查验条件的核实，是避免物业公司多次查验，造成人力物力浪费的关键点。

4、查验结果的确认

物业公司尽可能将承接查验中发现的问题收集整理齐全，并将查验的问题形成书面记录，交建设单位签字确认，分清责任，建设单位整改完毕后应书面通知物业公司再次核验，直至满足使用要求。对有可能的遗漏问题，在签订移交协议或办理移交手续时应做出特别约定。物业公司需遵循合格一项接收一项的原则，有时因关联性原因，部分未达到合格标准的项目，建设单位可能要求物业公司先行接收。对此，物业公司在办理接收手续时一定要注明，要求建设单位提出补救和解决方案，并双方签字确认。对于建设单位无法提供相关合格证明文件，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷、影响物业正常使用的，物业公司有权拒绝承接。书面记录，签字确认，对明确双方责、权、利有益无害。

二、与业主就专有部位进行的物业交付的关键点

1、可能出现的问题预判

在物业交付前，建设单位与物业公司应收集汇总项目可能引起业主咨询或

投诉的问题，如工程质量、规划设计、销售承诺、景观环境、物业管理等方面的问题，并由建设单位召集各相关方，就以上收集的问题提出解决办法及合规性解释口径，形成《物业交付问题100问》，特别是业主最关心的工程质量问题的答复时间、整改完成时间及整改期间的物业服务费用收取等问题，都是物业交付期间的矛盾焦点。在业主办理入伙手续前，应对参与交付的物业、建设、施工、监理单位人员就问题的答复内容进行规范性培训，以便在业主入住收楼时，统一口径，合理解释，避免不必要的矛盾纠纷。准确的问题预判，不仅可以在物业交付前把能解决的问题及时消除，还可以在物业交付时有备无患，减少矛盾冲突，有利于交付过程的顺利实施。

2、清洁开荒的重要性

清洁开荒是物业交付前的一项重要工作，开荒效果甚至影响业主收楼率。实施开荒工程应注重以下问题：首先是开荒时间节点的确定，应按照物业交付时间进行倒排，一般在业主集中收楼前7天完成。二是开荒范围内容的确定，范围包括：大堂、电梯、天面、消防通道、楼层走廊及电梯厅、停车场、外围部分及外墙清洗等，内容包括：擦拭玻璃、全面除尘养护、清洗地面、厨厕除污消毒、装修痕迹清理、地面打蜡等。三是开荒过程中的现场监管，重点关注高空作业、带电作业、腐蚀性物料使用等的安全管理，坚强现场巡查监督，严格按照规范要求实施，避免安全责任事故发生。

3、应急预案的准备

当今业主维权意识较为强烈，他们用一生积蓄购买了房产，难免对房屋的期望值较高，因而集中交楼现场有可能发生意想不到的事件，如因房屋质量、交付物业与销售宣传货不对板、装修材料不合格、及因工作人员态度引发的业主群体冲突事件，以及突发停水停电、新闻媒体采访、业主突发伤病、交通治安事件等等突发问题。要事先成立应急事件处理工作小组，由建设单位、监理单位、施工单位、物业公司的负责人及法律顾问共同组成，做好应急事件的预判，制定应急处理预案，事先培训，责任到人，确保集中物业交付工作的平稳进行。

4、问题的快速处理

在物业集中交付的时间内，建设单位应分批、分时段通知业主收楼，避免业主因收楼等待而造成的急躁情绪，同时为了避免业主对房屋质量问题引起的矛盾激化，建设单位可以成立现场快修队，对业主在验房时提出的一般质量问题，能解决的现场整改完成，提高业主收房率。物业公司对业主提出的现场未能解决的问题，当天统计归纳，转交建设单位确认，落实解决方案，确定完成时间点，跟踪解决结果，及时反馈给业主。物业公司一定要做好业主与建设单位之间的沟通桥梁作用，如果问题处理不及时，矛盾爆发，引发业主过激行为如群体上访、拉横幅、找媒体曝光等，严重影响建设单位的品牌形象，也会殃及物业公司，影响物业服务费的收取，甚至激化管住矛盾。

总之，新建物业项目承接查验与交付是充分维护物业公司和业主合法权益的重要环节，物业公司从项目竣工验收中的参与者，转变为在项目接管验收中的责任主体，其工作质量对后期日常物业管理至关重要。“一引其纲，万目皆张 ”，物业公司应抓住事情的关键点，做好物业的接管验收工作，让建设单位认可，让小区业主满意，有益于物业公司品牌形象的提升。

第二篇：物业承接查验协议

鸿业·名居物业承接查验协议

甲方：鸿业地产有限公司 法人代表：

乙方：鸿业助友物业服务有限公司 法人代表：

为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上。甲、乙双方就鸿业·名居物业承接查验签订本协议。

第一章 物业基本情况

第一条

物业基本情况

物业类型：住宅物业

座落位置 ：307线北金牛像西 管理界限：

东至：牛群商贸城二期西

南至：307线 西至：健居苑东侧

北至：体育路南侧

占地面积：28760平方米

建筑面积：约50000平方米

第二章

甲方的权利与义务

第二条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第三条 现场查验 7个工作 日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

第五条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。乙方的权利与义务：

第六条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第七条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、变配电设备、给排水管线等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、宣传栏、路灯、排水沟、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第八条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

第九条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

第十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第十一条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第十二条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。第三章 存在问题解决方法及其时限

第十三条 房屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，10个工作内开发公司进行整改，整改后进行复验。

第十四条 公共配套设备设施的承接查验：存在的问题，10个工作内进行整改，并进行复验。

第十五条 资料移交存在缺失的部分，5个工作内进行补齐。

第十六条 钥匙的承接查验：缺失或存在的问题，3个工作内给予补齐或整改，合格后进行复验。

第四章 违约责任

第十七条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第十八条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第十九条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第二十条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

第二十一条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

第二十二条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第五章 其它

第二十三条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

第二十四条

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第二十五条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

第二十六条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

第二十七条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第二十八条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。第二十九条、本协议于 年 月 日签订于蒙城，自签署时生效 第三十条、本协议一式二份，双方各执一份。

甲方（签章）乙方（签章）

年 月 日 年 月 日

第三篇：物业承接查验方案

物业承接查验工作流程

一、人员准备

物业承接查验分为单体查验和公共部分查验两部分。单体的查验分为三组，由物业工程水、电、土建人员、施工单位组成验房小组，按交房顺序分专业进行查验。验房组由验房员、记录员组成。公共部分的验收由全体人员共同查验。物业公司单元查验分组情况：

第一组组长：贾炎冰

验收项目:电气及弱电系统：(共性问题)

给排水/供暖/燃气： 土建/门窗：

记录员：

第二组组长: 冯建广

验收项目:电气及弱电系统：

给排水/供暖/燃气： 土建/门窗：(共性问题)记录员：

第三组组长：郭晓东、刘雅克

验收项目:电气及弱电系统：

给排水/供暖/燃气： 土建/门窗：

记录员：

刘雅克主要负责对外联系及承接查验协调工作 公共区域及设施设备机房查验：

1、贾炎冰负责中控室、高压配电室、空调机房等相关机房；

2、冯建广、郭晓东负责电梯包含电梯井道、水泵房、消防泵房。

3、配电房、弱电井、水表井、物业用房等由全体人员共同查验。

1、物业详细清单、建筑图纸、相关验收证明材料(1)物业产权资料：

①项目开发批准报告；

②规划许可证；

③投资许可证；

④土地使用合同； ⑤建筑开工许可证；

⑥用地红线图。(2)综合竣工验收资料：

①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）；

②建设工程竣工验收证书；

③建设消防验收合格证；

④公共配套设施综合验收合格书；

⑤供水合同；

⑥供电协议书、许可证；

⑦供气协议书、许可证；

⑧光纤合格证；

⑨通信设施合格证；

⑩电梯准用证。(3)施工设计资料：

①地质报告书； ②全套设计图纸；

③图纸会审记录；

④设计变更通知单；

⑤工程预决算报告书；

⑥重要的施工会议纪要；

⑦隐蔽工程验收记录；

⑧沉降观测记录；

⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。(4)机电设备资料：

①机电设备出厂合格证；

②机电设备使用说明书（要求中文）；

③机电设备安装、调试报告；

④设备保修卡、保修协议。(5)业主资料：

①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；

②已购房业主的付款情况或付款方式。

二、资料准备 《房屋查验记录表》

三、设备、工具的准备

1、量具

2、电笔、钳子、多用插座（带显示的）、计算器

3、镜子、手电、、打火机、纸笔 4、1只乒乓球--用于验收下水管道

四、物业承接查验的主要内容

1、物业资料

2、物业共用部位

（1）主体结构及外墙、屋面；

（2）共用部位的楼面、地面、内墙面、天花、门窗；（3）公共卫生间、阳台；

（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

3、公用设备设施

4、园林绿化工程（不在本次验收范围内）

5、其他公共配套设施（不在本次验收范围内）

6、室内部分

六、验房内容

饰面工程：墙面、顶棚、地面

门窗工程：单元门、入户门、窗户

电气设备部分：配电箱、柜、盘、开关、插座、灯具等 厨卫系统：进水管、下水管、防水、地漏、风道等 供暖系统； 燃气系统；

栏杆扶手；是否损坏，高度

电话线路、有线电视、网络、安防系统

七、验房标准及程序：

（一）验收标准

1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。

3、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。

4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。

5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。

7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求

（二）验房程序

1、检查相关文件是否齐备。

2、再看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

3、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

（三）验房具体注意事项 饰面工程: ①楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

②抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； ③顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。门窗工程：

①门窗开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； ②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

③门窗玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； ④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

⑤门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

⑥闭合的灵活性，密封性，零配件是否短缺损坏。门窗处是否渗水痕迹窗 ⑦窗边与混凝土接口有无缝隙 电气设备部分：

①开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

②灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

③电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。厨卫系统：

① 预留菜池及洁具安装位置，主卫生间预留浴盆安装位置； ② 厨卫风道是否畅通

③ 进水管、下水管是否符合要求

④ 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏 栏杆扶手：

是否有缺损断裂的现象 供暖系统：

地热及散热器内是否有漏水痕迹。燃气系统：

管道天然气入户，燃气表是否安装。电话、有线电视、网络、安防系统：

①是否具备电话插口、电视接口； ②宽带线路入户，是否具备网络接口； ③户内与单元门为可视对讲系统是否畅通

八、发现问题的处理

1、存在问题汇总，填写《房屋查验记录表》。

2、将《房屋查验记录表》提交地产工程部，由工程部督促施工单位对存在的问题进行整改，明确整改效果及完成时限。

3、对查验整改过程中存在的设备和设施缺失、破损进行限时补齐。

4、跟踪验证整改结果，如不能及时整改的，需提供与业主沟通的统一说辞，承诺整改期限。

河南正弘物业管理有限公司 二0一六年九月二十日

第四篇：物业承接查验协议书

物业承接查验协议书

甲 方：乙 方：

法定代表人：法定代表人：

住 所 地：住 所 地：

邮 编：邮 编：

联 系 电 话：资 质 等 级：

证 书 编 号：

联 系 电 话：

根据国务院《物业管理条例》、住建部《物业承接查验办法》等规定，甲、乙双方就乙方承接（物业名称：）（座落位置：）的前期物业管理服务，办理物业承接验收等事宜，共同确认如下：

一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容

甲方已于年月日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验（附现场查验记录）：1、2、3、4、5、6、7、8、二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属□中选择）□经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。

□经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：1、2、3、4、5、6、□经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：1、2、3、4、5、6、三、物业资料的移交

甲方已于年月日，向乙方提供和移交了下列物业资料（附物业承接查验资料交接清单）：

1、规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、其实承接查验有关文件。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

年 月 日年 月 日

第五篇：物业承接查验办法

关于印发《物业承接查验办法》的通知

建房[2010]165号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一〇年十月十四日

物业承接查验办法

第一条 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。

第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

第四条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

第五条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

第七条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列文件：

（一）物业买卖合同；

（二）临时管理规约；

（三）前期物业服务合同；

（四）物业规划设计方案；

（五）建设单位移交的图纸资料；

（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第十三条 物业承接查验按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续。

第十四条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

第十八条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

第十九条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

第二十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

第二十五条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

第二十六条 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

第二十七条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体

交接手续。

第二十八条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其它承接查验有关的文件。

第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

第三十二条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十三条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第三十四条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第三十五条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

第三十八条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第四十条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

第四十一条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第四十二条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

第四十四条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

第四十五条 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。

第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十七条 本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。

第四十八条 本办法自2011年1月1日起施行。