惠州惠城区集体土地征收与补偿实施细则

第一篇：惠州惠城区集体土地征收与补偿实施细则

惠州市惠城区集体土地征收与补偿实施细则

（征求意见稿）

第一条

根据《惠州市人民政府关于印发<惠州市集体土地上征收与补偿暂行办法>的通知》（惠府[2017]189号文，以下简称《暂行办法》），结合本区实际，制定本实施细则。

第二条

本区行政区域范围内集体土地的征收与补偿，由区人民政府统一组织实施，各有关单位和部门应当明确职责、密切配合，共同推进征地工作，各有关单位和部门的征地工作职责如下:

（一）区土地行政主管部门职责：

1．负责建设用地的受理、审查，报批工作；

2.用地申请经审查通过后,拟订征地预告,经区人民政府批准后发布；

3．负责项目用地范围的地形现状测绘、出图及定界放桩，根据乡镇人民政府（街道办事处）权属调查结果及细划的村组界线，确定村组界线、征地面积，制作征地红线图；

4.根据《暂行办法》第三十条的规定，核查认定地类； 5.推行征地补偿安置信息公开，负责组织征地听证工作；

6．根据《暂行办法》第十四条的规定,书面通知区住房和城乡规划建设、公安、工商、房管等有关部门，自征地预告发布之日起，在拟征地范围内暂停办理有关事项；

7.拟订土地征收公告,报市人民政府审批；

8.审核征地补偿安置方案，报区人民政府审批；

9.负责制作土地征收补偿协议书；与被征地农村集体经济组织签订土地征收补偿协议书，并支付征地补偿费；委托乡镇人民政府（街道办事处）与被征收集体土地上房屋的所有权人签订房屋补偿安置协

3.协调配合区土地行政主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）及其他有关部门进行安置房用地选址；

4.负责组织对无房屋产权证件的住宅房屋（包括超过房屋产权证件证载面积部分的住宅房屋）及征地预告发布之前主体工程已完工但尚未全面建成的框架、混合、砖瓦结构的住宅房屋认定；

5.负责组织安置房的建设。

（三）区财政部门职责：

1.负责区人民政府批准的相关项目征地资金的筹集、拨付和预决算管理；

2.对宗地的征地补偿预决算及有关工程投入在土地行政主管部门审核后进行审查，资金的拨付及监督管理；

3.对区土地行政主管部门审核后的征地补偿资产评估报告书进行审查。

（四）区法制部门职责：

1、负责起草或者牵头组织起草涉及征收拆迁工作的规范性文件、政策措施和指导意见、工作流程等，组织研究、论证在征收拆迁工作中遇到的法律政策问题。

2、负责对房屋征收部门及其实施单位拟订的房屋征收补偿安置方案、房屋征收补偿安置协议书和委托评估（测绘）合同等文书的合法性审查；

3、代区政府组织或主持全区性重大征收拆迁项目的听证会、征求意见会、专家论证会等，指导房屋征收部门或者相关镇政府（街道办事处）组织召开征收拆迁项目听证会；

4、负责房屋征收补偿安置方案及其公告的统一登记和公开发布工作；

5、指导或者办理涉及征收拆迁安置工作的行政复议和行政诉讼案件；

6、负责指派或聘请为征收拆迁工作提供相关法律服务的律师事务所或

9.负责编制征地补偿预算，拟订征地补偿安置方案并送区土地行政主管部门审核。对于地上附着物和青苗数量较多，情况复杂，同时征地时间要求紧的、较大的征地项目，经区项目领导小组批准同意，可分批清点、分批审批、分批支付；

10.负责组织辖区内被征地农村集体经济组织与区土地行政主管部门签订征地协议书；

11.受区土地行政主管部门的委托与被征收集体土地上房屋的所有权人签订房屋补偿安置协议书；负责地上附着物和青苗补偿工作；

12．会同工商、税务等有关部门, 对“住改商”房屋进行调查核实后依法认定；

13.负责预防和打击拟征收土地上违法抢种、抢建等行为； 14.对征地过程中形成的夹心地、边角地，根据实际情况审查核实后,报区人民政府审批后补偿。

15.负责已征收土地的清场和管理，确保被征收土地净地移交给用地单位；清场后土地需要围蔽管理的，向市土地行政主管部门申请资金并实施围蔽工程，围蔽费用纳入供地成本；

16．监管被征地农村集体经济组织依法分配、使用征地补偿款；

17.依法协调征地留用地的初步选址，向住房和城乡规划建设、国土资源等有关部门提出留用地选址建议，协助被征地农村集体经济组织办理留用地的相关手续；

18．负责做好被征地农民养老保障对象的审核工作。

（五）综治信访、发展改革、教育、公安、民政、司法、人力资源和社会保障、环保、水务、农业、林业、审计、市场监督、城管、代建、税务等有关部门应当按照各自职责协同实施《暂行办法》及本实施细则。

第六条

《暂行办法》第十七条所称其他与地上附着物和青苗补偿有关的资料，包括但不限于结婚证、工程预结算资料、施工合同、工程验收资料、资产的购买合同和发票、进口报关单、入库单、有关账簿、税审报告、完税凭证等。资料提供人对资料的真实性、完整性、合法性负责。乡镇人民政府（街道办事处）核对人在资料复印件上写明“与原件相符”并签名确认。

第七条

对征地过程中形成的属于同一个村集体，不具备独立种养条件，形状不规则，确实难以利用或无法利用的夹心地、边角地，由农村集体经济组织提出申请，乡镇人民政府（街道办事处）根据实际情况审查核实后,报区人民政府审批，经区人民政府审批同意的,可以参照《暂行办法》和本实施细则予以补偿。但无需再发布征地公告,不安排留用地,也不予留用地折算货币补偿。

农村集体经济组织收到边角地、夹心地补偿款后，应当将土地交给用地单位使用或交给土地所在地乡镇人民政府（街道办事处）管理。

第八条

根据《暂行办法》第二十三条的规定，乡镇人民政府（街道办事处）受土地行政主管部门的委托与被征收集体土地上房屋的所有权人签订房屋补偿安置协议书，并负责其他地上附着物和青苗补偿工作。地上附着物和青苗补偿程序如下：

1.根据征地红线图和定界放桩确定地上附着物和青苗补偿范

围；

2.根据《暂行办法》第十七条的规定，要求权利人提交有关资

料；

3.乡镇人民政府（街道办事处）组织有关人员对地上附着物和青苗进行现场清点，并按要求由参与清点人员签名确认，清点人员依法承担责任；

4.需要测绘的, 由区土地行政主管部门统一委托测绘；

乡镇人民政府（街道办事处）收到地类认定申请后10天内，对拟认定地类的土地进行现场调查、收集相关地类变更的支持性材料、提出地类认定意见后，送区土地行政主管部门核查认定，区土地行政主管部门认定后报区人民政府审定。

第十一条

区土地行政主管部门应组织区财政、区法制、区规划建设等部门及征收项目所在乡镇人民政府（街道办事处）对房屋征收涉及《暂行办法》未规定的问题，包括但不限于安置房选址及交付时间、被征收房屋评估基准日、住宅房屋过渡期安置补助标准、经营性房屋及工业仓储用房的停产停业损失补偿标准、安置房价格等，认真研究提出明确的意见，报经区人民政府确定后，由乡镇人民政府（街道办事处）以书面形式在被征收土地所在地的村、组进行公示，并组织实施房屋征收补偿工作。

第十二条 《暂行办法》第四十条第（五）项无房屋产权证件的住宅房屋是指被征收集体土地上符合居住使用条件的住宅房屋，不含商铺、工业厂房、仓储、办公等非住宅房屋。

无房屋产权证件的住宅房屋（包括超过房屋产权证件证载面积部分的住宅房屋）的认定程序：

由权利人申请，经村、组调查核实并由村、组负责人签名和加盖公章后，在房屋所在村组公示7天以上，如无异议，报规划建设部门会同土地行政主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）认定后给予补偿。

具有下列情形之一的房屋不予补偿：

（一）征地预告发布之后，在征地范围内抢建的房屋；

（二）凡是政府有关部门曾经认定为违法建筑或者曾经对权利人发出停工整改通知而未整改、责令拆除通知而未拆除的房屋，一律不予补偿；

损失补偿、以及对经营性房屋或者工业和仓储房屋承租人的停产停业损失补偿。其他不是以“住改商”房屋，或者以工业、仓储房屋为主要生产经营场地的种植业、养殖业，均不得给予停产停业损失补偿。

第十六条

根据《暂行办法》第五十四条规定应当给予二次搬迁补助的，按所选择安置房的建筑面积计算，标准为15元/平方米，每套安置房不足1000元的按1000元补助。二次搬迁补助费在安置房屋建成后通知交付使用时由征收单位向被征收集体土地上的房屋所有权人支付。

第十七条 被征收集体土地所在村的村民所有且符合“一户一宅”的、征地预告发布之前主体工程已完工但尚未全面建成的框架、混合、砖瓦结构的住宅房屋，经依法认定可参照合法建筑给予补偿的，参照国有土地上房屋评估其市场价值并相应扣除土地出让金及其他费用后给予补偿。可以给予一次性签约补助，也可以根据等值置换原则和本实施细则规定的安置房置换办法置换安置房，但不给予过渡期安置补助和限时搬迁奖励。

主体工程已完工但尚未全面建成的框架、混合、砖瓦结构的住宅房屋，按照本实施细则第十五条无房屋产权证件的住宅房屋的认定办法认定后给予补偿。

第十八条 “一户一宅”是指 农村村民一户只能拥有一处宅基地，符合下列情形之一的，可认定为“一户”：

（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

（二）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

（三）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；

（四）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

1政府（街道办事处）组织村、组调查核实并由村、组负责人签名和加盖公章后，在房屋所在村组公示7天以上，公示期满无异议的，由乡镇人民政府（街道办事处）核实确认后给予补偿。

申请人应当提交居民身份证、户口簿、结婚证及第（二）至

（四）项资料中的至少一项资料：

（一）居民身份证、户口簿、结婚证；

（二）集体土地使用证；

（三）建设用地规划许可证；

（三）乡镇人民政府（街道办事处）依法核发的批准文件；

（四）宅基地所在区域规划、“一户一宅”承诺书、取得土地使用权的依据、用地面积等资料。

不能提交上述原始资料的，不予补偿。

第二十一条

本实施细则施行前已发布征地预公告并已部分实施征地的项目，由区土地行政主管部门根据有利于征地工作的原则，提出按原规定实施或者按《暂行办法》实施的意见，报区人民政府批准后实施。

第二十二条

本区行政区域范围内集体土地的征收与补偿适用《暂行办法》和本实施细则。本实施细则自发布之日起实施,有效期至2020年12月31日止。区人民政府过去制定的有关规定与本实施细则不一致的按本实施细则执行。

第二篇：集体土地征收补偿范围

集体土地征收补偿范围

文章来源：北京京平律师事务所

依据《土地管理法》、《征收土地公告办法》、《关于开展制定征地统一产值标准和征地区片综合地价工作的通知》、《关于完善征地补偿安置制定的指导意见》的规定，集体土地征收的补偿包括五个项目：

1、土地补偿费(产值倍数法、区片综合地价法)

2、安置补助费

3、地上附属物和青苗补助费

4、征地房屋拆迁补偿费

5、房屋拆迁安置费(搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房屋停产、停业造成的损失赔偿费)

北京京平律师事务所简介：北京京平律师事务所是以征地拆迁业务为核心的专业律师事务所，在成立之初已具有成熟的优秀律师团队。京平律师均毕业于国内外知名法学院校，具有多年的办案实践经验，资历深厚、学习能力强。多年的实践使团队已摸索出一整套成熟的维权方案，深受委托人的信赖。

京平律师成功主办过数千起拆迁案件，独创“拆迁维权三段论”，成功达到了增倍补偿的效果；多次参加由国内知名学者教授参与的集体土地征收拆迁的立法研讨，并开创了律师维权推动地方政府修改地方规章的先河，为中国土地拆迁法制进程作出了应有的贡献。

京平人始终坚持“敬律师之业，行仁义之德，执专业之长，明法律之公”的执业理念，全心全意为委托人提供优质的法律服务。

第三篇：集体土地征收补偿规定

我国将修改土地管理法中集体土地征收补偿规定 http://.cn2011年01月23日02:12新京报

综合新华社电 1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，自公布之日起施行。昨日，国务院法制办、住房和城乡建设部负责人表示，条例并未对集体土地征收作出规定，但有关部门正抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改。

据上述负责人介绍，法制办与住房和城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和37898条。

工作组召开了45次各类座谈会，有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条整理、综合分析，反复研究、修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。

对于集体土地征收，条例没有对此作出规定。有意见认为，条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。据上述负责人介绍，从目前调查了解的情况看，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面，但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。

1991年6月 《拆迁条例》公布

当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。

2001年6月 《拆迁条例》修改

修改后的《拆迁条例》仍未区分公益和商业拆迁，被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁。

2009年12月7日 学者建言审查条例

北大五名法学学者向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对《条例》进行审查。

2009年12月16日 法制办研讨草案

国务院法制办组织座谈会，邀请专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。

2009年12月29日 全国人大组织座谈“修法”

全国人大法工委邀请北大五名学者就修改拆迁条例进行座谈。

2010年1月29日 “新拆迁条例”首次征民意

国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》，向社会公开征求意见。

2010年12月15日 新条例再度征民意

国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。

2011年1月19日 国务院通过新条例

国务院常务会议审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。1月21日，公布施行。■ 焦点房主可选两种补偿方式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

条例规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

中国法学会民法学研究会会长、中国人民大学副校长王利明指出，从实践来看，因征收与拆迁所引发的各种矛盾，很多体现在征收补偿的标准和补偿的公平性方面。条例针对实践中存在的主要矛盾，集中就补偿制度作了重大完善。征收确定后违建不补偿

针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

有关专家认为，在公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，如果给予补偿，于法于理不合，对纳税人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理。

对此，新条例专门作出规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。暴力迫使搬迁可追刑责

根据条例，暴力迫使被征收人搬迁可追究刑责。

国务院法制办介绍，从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。鉴于此，条例禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

条例规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予处分；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。

此外，条例还规定，采取暴力、威胁等方法阻碍进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。

■ 立法背后

2010年12月15日，《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》在中国政府法制信息网公布，共收到意见37898条。国务院法制办、住房和城乡建设部有关负责人22日介绍了二次征求意见吸收采纳情况。

补偿 省级政府制定具体补偿办法

有意见认为，增加政府补助和奖励的内容；明确被征收人可以选择补偿方式；建议征收补偿款专户存储；评估机构应当由征收方和被征收方协商一致确定；也有意见提出房地产价格评估机构的选择方式采用公开抽签、摇号等方式选择或者一方不参与的由另一方选定等，建议不能由市、县级政府规定选定办法；明确违法建筑的认定程序；认为住房保障的具体办法和停产停业损失补偿办法等不应由市、县级人民政府规定，建议由上级政府制定。

【修改】 经研究，条例规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；补偿是根据类似房地产的价格来评估，这里已经包括了土地使用权的补偿；房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定；征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；政府作出房屋征收决定前应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；优先给予被征收人住房保障的具体办法、停产停业损失补偿具体办法由省、自治区、直辖市制定。公共利益 旧城改造项目须经人代会审议

有意见认为，公共利益的界定过宽，主张具有商业性质、营利目的项目都不应当属于公共利益；也有意见认为，对公共利益的规定还不够全面，主张凡是实施城市总体规划，为城市发展和建设进行的重大工程，由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区等城市建设，都应当属于公共利益。此外，还有意见提出在国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等规划编制过程中，应当提高公众参与程度。

【修改】 对这个问题，国务院法制办高度重视，收集、研究了国外情况和做法，做了大量的调查研究，多次进行专家论证，广泛听取意见。在此基础上，条例规定，因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用，条例规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划，经市、县级人民代表大会审议通过。

征收程序 明确先补偿后拆迁原则

有意见认为，应当加大公众参与程度；增加旧城区改建过程中同意比例的规定；明确先补偿、后搬迁的原则；明确被征收人对房屋征收决定和补偿决定不服的救济渠道。

【修改】 经研究，条例规定，征收补偿方案应当征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；被征收人对房屋征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

强制搬迁 取消行政机关自行强拆权

有意见认为，取消《城市房屋拆迁管理条例》中的行政机关自行强制拆迁的规定，认为政府作为房屋征收主体，是当事人一方，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制搬迁，法院强制搬迁，可以由法院作出裁定，由政府有关部门执行，法院进行监督；也有意见认为，为了提高征收工作的效率，保证建设活动的顺利进行，实行行政强制搬迁与司法强制搬迁并行的制度；还有意见提出，不同意由法院强制执行，认为法院执行力不足，法院独立性、公正性也难以保证，司法程序太慢。

【修改】 综合各方面意见，并考虑到《行政强制法(草案)(三次审议稿)》关于行政强制执行由法律设定的规定，经反复研究，条例不再规定行政机关自行强制拆迁。对法院强制执行的模式，行政法规也不宜规定，拟再同有关国家机关协商解决。此外，条例增加规定，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第四篇：关于农村集体土地征收与补偿情况的调查

关于农村集体土地征收与补偿情况的调查

菏泽市国土资源局

赵灿 韩伟 刘鹏 薛排国

农村集体土地征收与补偿已成为社会关注的热点。我市就近三年来在集体土地征收、土地补偿标准、土地补偿费、安置补助费、被征地土地上的附着物、青苗补偿费分配、失地农民的社会保障、城乡结合部失地农民的补偿等工作实践的基本情况进行了专题调查，基本情况如下：

一、集体土地征收情况

1、基本情况。近三年来，我市共征收集体土地240件，面积3580.9公顷（5.4万亩）。

2、我市征收的集体土地用于工业用地和经营性房地产用地分别占52.45%、18.9%。

近三年来，土地收益约42.7亿元，约占地方财政收入的23.4%，预计2010年土地收益将达到60亿。

土地储备来源于国有土地房屋拆迁后所获得的土地和征收的集体土地分别是578.4公顷、600.4公顷。建设用地供应有1179.8公顷来自于土地储备。土地储备中有878.7公顷用于工业用地，有288.4公顷用于经济适用房和经营性房地产用地。

3、做法和经验。实行了征地预付款制度，为确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠等问题，我市县（区）政府设立了征地补偿款预存账户，县（区）国土资源部门受理用地申报后，根据征地规模与补偿标准，测算征地补偿费用，在报批用地前，由申请用地单位提前将征地补偿款足额缴入专户，缴费凭证作为报批用地的要件。用地经依法批准后，根据批准情况对预存的征地补偿款多退少补。

4、存在的问题。一是批次用地监管有一定难度，个别存在着土地闲置现象。二是在土地补偿方面个别县区仍有上征下租现象。

二、土地补偿标准执行情况

根据现行《土地管理法》，要支付土地补偿费和安置补助费，总和不得超过土地平均年产值的30倍。被征收土地上的房屋等附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）要求省、自治区、直辖市制定并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。

我市是严格按照区片综合标准来确定土地补偿费、征地补偿费，做到了同地同价（山东省人民政府已于2009年3月30日下发了《关于实施征地区片综合地价标准的通知》鲁政办发

[2009]20号，并于2009年7月1日起全省全部实行了征地区片综合地价标准）。

在具体工作实践中发现，由于区片的划分界限大多为具体地类实物（明显地物）等划分，而在分界地类两侧的土地补偿价格差别较大，被征地农民意见较大，难以接受。

建议应由用地单位与集体经济组织成员代表充分协商，就有关的补偿、安置、入股、养老等关系到失地群众长远生计问题达成一致意见，签订书面协议，然后国土部门介入，履行征地程序。而用地的补偿标准，宜以征地区片综合地价为基础，由省统一制订调整系数，避免被征地群众哄抬地价或漫天要价，保证征地工作的顺利进行。

目前我市农村房屋拆迁严格按照省国土资源厅、财政厅和省物价局联合下发的鲁价费发[2006]269号文件规定的标准执行，最高补偿标准为320元/平方米。但随着经济总量的增长、物价水平的上涨，该补偿标准已远远不能保障被征地群众的安置居住生活，建议今后农村房屋拆迁标准应充分考虑市场因素，使补偿费用能满足被征地群众建新房需要。

三、土地补偿费、安置补助费以及被征地土地上的附着物和青苗的补偿分配情况

目前土地补偿费归被征地农村集体经济组织所有，地上附

着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

由于土地补偿费用拨付到村集体经济组织，时有侵占、截留、挪用现象发生，监管存在一定难度。现实行的村财乡（镇）管，宜调为以县（区）为单位，统一制订征地补偿费拨付、管理、使用、监督办法，实行村级财务公开，被征收土地的农村集体经济组织应当将征收土地补偿费的收支和分配情况，向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

四、失地农民的社会保障问题

根据鲁政办发[2003]11号文件规定，被征地农民基本养老保障金，采取“政府出一块，村集体补一块，个人缴一块”的办法，共同出资筹集，政府占30%，村集体和个人占70%，但有些被征地农民因已办理了养老保险，不愿意个人再次缴纳保障金，造成保障资金无法筹集到位。建议将社保资金纳入征地成本，直接兑付到被征地农民手中，由被征地农民自己决定是否加入社会保障养老保险，这样既能使失地农民长远生计有保障，又能满足失地农民意愿。我市对失地农民的社保工作高度重视，市政府办公室专门印发了《关于进一步做好被征地农民社会保障和就业培训工作的意见》(菏政办发[2008]39号)，一些县（区）也相继出台了有关规定。凡社保费用不到位的，市政府一律不予办理土地征收审查报批手续，但仍需进一步强化监督

措施，确保执行到位。

五、城乡结合部失地农民的补偿

建议适当提高城乡结合部失地农民的补偿标准，缩小与国有土地上房屋征收补偿标准的差距。适当提高征地补偿标准，既能保证被征地农民生活水平不降低，长远生计有保障，又能促使企业提高土地利用率，节约集约用地。

六、关于征收范围问题

按照《物权法》的规定，征收城市房屋和农村集体所有土地，都必须是为了“公共利益”的需要，因此，无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《土地管理法（修订案）》，对城市与农村的征收范围在具体掌握上应当一致。目前，根据各方意见，对“公共利益”范围的界定主要有两种方案：一种方案是原则性规定，即为了公共利益的需要，按照城乡规划、土地利用规划和专项规划，可以实施征收。另一种方案是列举式规定，即《国有土地上房屋征收与补偿条例（公开征求意见稿）》列举的“国防设施、国家机关办公用房和国家重点扶持的能源、交通、科技、教育等公共事业以及由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房和危旧房改造等”，并将其中的“危旧房改造”修改为“为改善居民居住条件，按照城市、镇的控制性详细规划，由政府组织实施的对危房集中、基础设施落后等地

段进行旧城区改建的需要”，相应地，在土地管理法修改中采取同样列举的办法，规定“国防设施、国家机关办公用房和国家重点扶持的能源、交通、科技、教育等公共事业以及因公共安全、环境保护、区域发展等，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内；按照城市、镇的控制性详细规划，由政府组织实施的成片开发建设的需要”。

我们认为，两个方案都能适应工业化、城镇化建设的用地需求，但均不尽完美。“原则性确定”，实施起来监管有一定难度；“列举式确定”涵盖不太全面，分项定义应有严格的规定标准。第一种方案即“原则性规定”方案更有利于取得社会理解和支持。

二O一O年十二月三日

第五篇：集体土地上房屋征收与补偿

集体建设用地上房屋征收与补偿办法

为了维护社会经济秩序，加快城市发展进程与推进现代化建设，完善和提高城乡结合部、城中村的基础设施条件，改善人民群众的生产生活水平，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于城中村、城乡结合部已被征收为国有土地上原集体建设用地上单位、个人的房屋征收与补偿，且农村集体经济组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地。

二、法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第45、47条规定，国家可以按审批权限和程序征收集体建设用地，并对地面房屋及附属物进行公平补偿。

三、职责分工及原则

1、县土地主管部门负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作以及集体建设用地征收相关政策的宣传解释工作，县建设部门指导集体建设用地上房屋的征收与补偿工作。

属地人民政府具体组织集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

属地人民政府可以将房屋征收与补偿中相关技术或劳务服务委托社会组织，按合同约定支付技术、劳务服务费用。

2、县财政、审计、监察等部门各负其责，密切配合，确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。

3、相关税费优惠政策参照国有土地上房屋征收规定执行。

四、补偿与安置程序

1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。

2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

5、属地人民政府组织调查登记，并适时公布调查结果。

6、属地人民政府拟定房屋补偿与安置方案（包括补助与奖励措施），上报县人民政府。

房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。

7、属地人民政府将经充分论证的房屋征收补偿方案报县国土部门，县国土部门应当会同县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。属地人民政府将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。

8、属地人民政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

9、属地人民政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报县国土部门备案。

10、属地人民政府作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报县国土部门审核：

（1）发展改革部门对建设项目的批复文件；

（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见；

（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案；

（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；

（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件；

（6）征收补偿资金监管协议和存储证明；

（7）其他需要提报的材料。

11、县国土部门应当组织县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，属地人民政府经县政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。县国土部门征收集体土地决定同时一并公告。

12、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。

属地人民政府在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。

13、被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，则由县建设部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。属地人民政府应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

14、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申

请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

15、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

16、属地人民政府与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。

17、属地人民政府向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

18、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

19、属地人民政府应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

20、属地人民政府组织对被收购房屋的拆除工作。

四、激励措施

五、其他

1、被征收人住宅被征收后，不管他处有没有住宅，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原

则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估，农村集体经济组织不得重新调整安排被征收人宅基地或者但他处有但尚未建设，被征收人必须放弃宅基地。被征收人住宅被征收后，他处有宅基地尚未建设或者农村集体经济组织能对被征收人重新调整安排宅基地的，即对被征收人实行迁建安置的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。房屋重置价格按县人民政府相关规定执行。

2、对被征收人实行迁建安置的，征收人应当根据县人民政府的有关规定，结合被征收房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地，属地人民政府或者农村集体经济组织负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整或者支付相应的建设费用；被征收人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续。

3、集体建设用地的土地征收标准按江苏省相关规定执行。