房地产开发讲稿(8章)

第一篇：房地产开发讲稿(8章)

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第八章 涉外房地产开发与经营 第一节 概述

一、概念 涉外房地产：泛指我国与国外有关的一切房地产活动。从3个方面来认识： ◆主体涉外，指房地产经营主体或财产权益主体具有涉外因素。合资、合作开发房地产，外国人或港、澳、台同胞承租国内房地产。◆行为涉外，指房地产经营活动或经济活动的法律行为具有涉外因素。◆标的涉外，主要指我国在国外享有所有权及承租权的房地产以及所发生的经济活动。

二、涉外房地产主要包括以下二个方面的内容：（1）外向型房地产：指建造商品房向境外人士销售。它又包括两个方面的内容，◆我们通常所说的外销商品房，◆中资直接在海外投资开发并在当地经营销售房地产。（2）引进外资开发房地产 主要目的在于补充国内房地产投资的不足，从而以更快的步伐大力发展以住宅建设为主的 房地产业。第二节 外资房地产开发的基本情况

一、外资及特区、开发区房地产开发市场的由来与发展 1．早期市场机械有序 2．原始市场自然兴起 3．探索中自然发展的外资房地产开发市场 4．法律建设过程中的市场规范化发展 5．有待按国际惯例建设发展的外资和国内房地产开发市场

二、外资房地产开发的基本概况 1．外资房地产开发的主要方式 ◆直接投资，即国外企业或个人直接以自有资本金投放到国内房地产市场进行工业、民用 或商用房地产项目、设计、工程、装修等方面的开发与经营，具体经营方式一般为中外合 资合作经营。◆间接投资，即以非直接投资方式进入中国房地产开发市场，例如购买房地产股票、债券 或贷款。2．外资房地产开发的基本原则 ◆投资安全性．主要考虑国家政治局势变动情况和社会治安稳定情况； ◆增值性，外资投资房地产开发一般是先空间(优先选择地理位置)，次市场(考查分析市场 需求和营销的可行性)，三时机(进行长时间的有效市场发展分析，科学预测市场发展走向 和未来市场营销的可行性)； ◆变化性，注重具体房地产开发市场中具体投资要素的变化情况。如：安全及保值、投资 利润、现金纯收入、增值可能性、风险系数、管理强度、技术标准程度、投入产出比。三 涉外房地产政策 ◆ 《城市房地产管理法》 ◆ 《中外合资经营企业法》(1979年公布、施行、1990年修订)◆ 《国务院关于鼓励外商投资的规定》(1986)◆ 《国务院关于加强外商投资企业用地管理工作的通加》(1987)◆ 《中外合作经营企业法》(1988)◆ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》1990)◆ 2002年国务院颁布《外商投资产业指导目录》，鼓励类外商投资产业包括“

八、房地产 业：普通住宅的开发建设”；限制类包括“

八、房地产业：

1、土地成片开发(限于合资、合 作)；

2、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”。第三节 美国房地产开发的基本情况

一、美国房地产市场的特点 ◆保障充分和公平竞争； ◆市场机制调节价格；

◆保护私有财产，法律保护业主所有权和转让权 ◆美国房地产企业没有资质要求房地产权属证明不是房屋所有权证书或房地产权证书，而 是产权转让书（warrant deed）（相当于买卖合同）。◆房地产长期处于上升的趋势，其中有小的调整，但平均年增长都在５～７％左右，2008 年发生次级贷款危机。◆形成一手房、二手房、高中低档房市场结构的整体平衡 ◆房地产企业规模化是必然趋势 ◆信用是最重要的

二、美国住宅小区开发模式特点 ◆郊区化明显。◆开发规模较大。开发商将开发用地划分成很多小地块，小业主既可购买现成的别墅，也 可购买小地块后按开发商规定的设计自己建造别墅。◆配套齐全。◆重视与自然和谐。◆社区活动丰富多彩。

三、政府的宏观调控和管理 ◆通过区域规划管理，达到对土地最大限度地合理 使用，并提供公共设施，保护环境等。◆通过税收优惠刺激房地产市场的发展。◆为市场运作提供有效的信息

四、房地产企业融资体系的主要特征 房地产的开发和经营企业的融资方式： ◆股权融资：就是房地产开发企业与经营企业通过出售股权的方式，从市场上直接获得资 金，用行话来说也就是直接融资，主要方式（70%）； ◆债权融资：就是通过发行一些债券，包括借助一些贷款来融入资金。抑制房地产过快上涨目前已经成为国内地方政府的政治任务，在这方面英国的做法值 得借鉴。英国房价自2001年初进入新的上涨周期之后3年多时间内，连续以每年超过20%的 速度增长，出现严重的泡沫现象。为了抑制房地产市场的过分火爆，英国政府和中央银行 采取了一系列的宏观调控措施和政策，到2004年8月份房地产市场开始降温。英国央行和 政府主要采取了两方面的措施，一是从抑制购买热着手进行“釜底抽薪”，二是为增加房 源提供政策扶持和刺激尽量缓解供求矛盾。从“釜底抽薪”方面来看，英国主要采取了通 过央行提高利率导致借贷成本增加的措施。英格兰银行从2003年11月到2004年8月，把利 率从48年来3.5%的最低水平连续5次上调到4.75%。导致抵押贷款成本增加，房主还本付息 压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。从增加房源方面来看，英 国政府主要采取了两项措施。一是通过政策鼓励增加住房建造。英国财政大臣布朗在2004 －05年度的财政报告中宣布，英国政府将建立房地产投资基金，并对这种投资予以免税，让零散投资者更容易向房地产开发投资。二是对城市改造中夷旧建新给予政策扶持。在这 方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加已使用土地废旧建筑除旧布新的贷款。2.美国房价低缘于政府政策 从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的 房价总体水平比较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每 套20万~30万美元，相当于每套150万~250万元人民币，是家庭平均税后年收入的三至五 倍。房地产市场的多元化 美国房地产由中心城市（Centralcities）、郊区（Suburbs）和非大都市区域（Nonmetropolitanareas）三大市场组成。三大市场决定三大价格区域：即美国乡村房价最 低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山 湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出 几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高。购房和还贷压力较小 1997年美国家庭购买房子中位线是159000美元，其中首次购房家庭是135400美元，再次购房家庭是178700美元；平均每月支付银行还款是1114美元，其中首次和再次购房 家庭分别是1020美元和1197美元；银行还款平均占家庭税后收入的33%，其中首次和再 次购房家庭分别是35%和31%，与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。当年美国 家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入40%，比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年 美国购房家庭平均税后收入中位线是66100美元，其中首次和再次购房家庭分别为53800 美元和76900美元；平均首期付款是房价的20.3%，首次和再次购房首付分别是房价的 13.7%和26.1%；首次和再次购房者平均年龄分别是32.1岁和41.1岁。由于美国人都是 向银行借钱买房，因此利率高低成为制约房价的重要因素，房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初，美国经济在高科技带动下进入长达10年的繁荣，为了防止经 济过热，美联储13次升息，美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年“9·11”后美国经 济开始衰退，美联储11次降息，经济趋冷，房价却出现少有的全面上涨。土地便宜 美国土地价大约只占房价20%。美国向银行贷款必须购买灾害险，保证受灾时银行不 受损。但一般不买全额保险，只买房价五分之四的“重建”保险，因为土地永存价值不 失。但是较低的土地“批租”并不意味美国政府廉价出售土地（从理论上说美国土地所有 权属国家，使用权永久性出售属私人），相反，美国政府通过每年征收地税（REALESTATETAX）“与时俱进”地获取土地增值的好处。美国每年征收的地税各地不等，大约 占房价1%，主要是地方政府用于地方建设尤其是补贴公立学校。一般地说，地税高的地区 公立学校好，房价也贵。地税多少随房价高低变动，税务部门根据当年周边相同房子实际 成交的平均价格确定该房子市场价格，并以此征税。3.泡沫破了，日本经济十年疲软 泡沫破了，日本国土交通省3月23日发表的今年1月1日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大 阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其 中，住宅用地价格同比下跌了4．5％，商业用地价格同比下跌了5．6％，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平。商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低水平。日本国土交通省公布的这些数据表 明，日本不动产市场虽然经过了长达14年的艰难调整，但不动产泡沫至今还没有被挤干，使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。三大原因使然： 首先是日本政府的金融政策失误。1985年10月，西方国家财长及央行行长会议签署了 “广场协议”之后，日元开始大幅升值。为了降低日元的升值压力以及刺激内需，日本一 再放松银根，使基准利率创下了历史新低，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场，吹 起了巨大泡沫。其次，各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大 信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产 业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1／4。

第三，投资投机过度，房地产业虚假繁荣。房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和 投机房地产。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成 了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。楼市落了，香港“富翁” 负翁” 4.楼市落了，香港“富翁”变“负翁” 20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。1990年与1970 年相比，香港银行存款增加了81倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港 商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投 资，都投入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。“财富效应”本可通过政府调节而 加以适当控制，但当时处于“后过渡期”的港英当局，主要着眼于政治问题，根本无心他 顾。而香港社会也乐此不疲，房子倒来倒去不断升值，经济泡沫不断吹胀。香港“财富效 应”的形成，既有经济本身的因素，也是特殊历史时期下的产物。香港主要由通货创造的“财富效应”（即由价格变动引发的“财富效应”）到香港回归时 达到最高峰。据统计，1997年私人住宅平均价格，是1994年的近10倍，平均每年上升接近

两成。另据专家粗略估计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7 万亿港元由通货制造的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的 总和。也就是说，1997年以前香港由生产创造和通货创造而产生的财富造就了经济的表面 繁荣，但在繁荣的阴影下也埋下了泡沫破灭的危险。

香港回归的第二天，亚洲金融危机发生，不久便迅速扩散到港台和东北亚地区。处在泡 沫顶峰的香港在金融风暴的猛烈冲击下，经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会 财富大量萎缩，香港由此

进入财富收缩效应的时期。据专家计算，从1997年10月，到2002 年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造 的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总 量。负面影响 1.形成畸形产业结构，延缓了正常的经济转型进程。2.恶化了香港营商环境。3.带来高成本结构。4.财政问题长期突出。5.造成社会两极分化更加明显。第四节 新加坡房地产开发的基本情况 1.长期增值 ◆大多数的新加坡人住在组屋，也就是政府发售的公共住房。虽然组屋可以勉强算是物 业，真正的房产和物业还是私人住房。私人住房成为大半新加坡人向往置业目标，因此，长期需求是肯定的； ◆土地紧张，新加坡土地面积小，人口多； ◆人民薪金逐年提高，可以负担更高的房价； ◆政府组屋政策是向偏远地区发展，市中心的供应越来越少 2.短期房价影响因素 ◆经济状况可以影响短期房价，经济好，房价升，经济差，房价跌。◆股市情况。股市升，也代表多一些人有钱购买私人房地产，股市跌，借钱过多的股民要 买卖屋还债，所以股市与房地产供求有一定的影响。◆组屋售价。组屋是政府卖给人民的而且较便宜的住房，一般私人房产可能会贵一倍以 上。如果在不调价的情况下，组屋的价格是底线。私人房屋绝对不可能比组屋便宜。3.新加坡炒楼的人数比例不大，买楼自居的人多 4.土地使用期限有三种： ◆永久（9999）：除非政府征地，使用期限是永久。◆ 999 年：几乎是永久但法律上不算永久。◆ 99 年：一般组屋(公共住房)是99年，私人发展的房产项目也可能是99年。

第二篇：《国际公法》讲稿(1-3章)

《国际公法》

编写：周振春 PUBLIC

INTERNATIONAL LAW

第一章 绪论

教学要求：

一、了解国际公法的形成与发展，国际公法主体的概念和类型，以及国际公法的编纂。

二、理解国际公法的定义、特征和效力根据，国际公法与国内法的关系。

三、掌握国际公法的渊源和辅助资料；国际公法基本原则的概念和各项基本原则。教学重点：国际公法的性质、效力、渊源。

一、国际法的含义与性质

（一）国际法的定义：

法律部门的划分：调整对象、调整方法

关于国际法的定义，基本上有两种不同的说法：

一是：把国际法视为国家认为对它们有拘束力的法律规则的总和；（《奥本海国际法》第八版观点）

二是：认为对国家有拘束的法律。（《奥本海国际法》第九版观点）

王铁崖“把国际法看作主要调整国际之间的关系的有法律拘束力的原则、规则和制度的总体。”（王铁崖 主编《国际法》 法律出版社 1995年版 P2）

周鲠生对国际法所下的定义是“国际法是在国际交往过程中形成出来，各国承认的，表现这些国家统治阶级的意志，在国际关系上对国家具有法律拘束力的行为规范，包括原则规则和制度的总体。（周鲠生 《国际法》，1981年版 P3）此观点把国家统治阶级的意志包括在内，是受到前苏联国际法学界流行的观点的影响。

本人观点：

国际法是以国际关系为主要调整对象的法律规范的总称。

国际法：调整对象——国际关系；调整方法——不同于国内法的特殊的强制实施方式 主要理由：

既注重历史有关注国际法的发展； 国际关系的含义在发展变化；

有利于融合更多的新兴的领域的问题的研究。

（二）国际法的特征

与国内法相比，国际法具有如下一些特征：（王献枢 主编《国际法》P2）第一、国际法的主体主要是国家，调整的关系主要是国家之间的关系。第二、国际法是国家之间以协议的方式制订的。第三、国际法的效力及于整个国际社会。

第四、国际法采取不同于国内法的特殊的强制实施方式。

（三）国际法的法律性质

1、国际法的“非法律论”：由于国际法具有不同于国内法的特征，早期的某些西方法学家 曾经否认过国际法的法律性质，认为国际法不是真正的法律。19世纪的英国法学家奥斯汀（Austin）把国际法称为“实在道德”，对国际法采取否定的态度。他认为，法律是“主权政治权威制订和执行的人类行为规则的总体。”而主权国家之上并没有一个能够制订和执行这些规则的主权政治权威，所以国际法不是法律，而是“实在的国际道德”（Positive international morality），类似于约束社团的那些规则。这种观点显然是片面的，国际法的法律性质是不容置疑的。奥斯汀的错误主要在于把国内法上的概念作为法律的一般概念，并以此为公式，生搬硬套于国际法，由于国际上不存在一个制订和执行国际法的“主权政治权威”，所以就认为国际法不是法律。另外，奥斯汀认为国际法是“实在道德规范”。也混淆了法律规范与道德规范这两种不同性质的规范。

2、国际法的法律性质：

理由：第一、国际法普遍存在于国际社会，并以国际条约和国际习惯作为其表现形式，它们为国家及其他国际法主体规定了一套调整其相互关系的行为规范，为国家规定了国际法上的权利和义务。第二、国际法是由作为国际法制订者的众多国家依一定立法程序制定的。第三、国际法的效力已为国际社会普遍承认。《联合国宪章》和一些重要的国际条约都明确肯定了国际法的法律效力。第四、国际法与一般法律一样具有强制性。只是事实方式不同罢了。（王献枢《国际法》P4）

对于国际法的法律性质问题，王铁崖认为，“关键在于：国际法是否作为法律为国家所遵守？”事实给予了正面的回答。第一、世界各国政府毫无例外地都承认国家法是对国家有拘束力的法律。第二，在国家之间的关系中，国际法原则、规则和制度是经常被遵守的，而如果不这样遵守，国家之间的关系就无法维持，特别是在国家之间相互依赖的关系越来越广泛的时候，国际法的遵守更具有迫切的需要。第三、国际法遭到重大的破坏，例如武装侵略或侵略战争，只是少数的例外，虽然是引人注目的例外。在国际法上，对于违法行为，违反的国家不仅应负法律上的责任，而且还可能受法律的制裁，即使制裁不是强有力的和另人满意的。（王铁崖 主编《国际法》P7）

国际法的特殊性在于：国际法的主体主要是国家；国际法的制订者主要是国家；在国际上，不存在有组织的超越国家之上的强制机关，而国际法的强制实施主要靠国家本身或通过国家的行动。

3、国际法的“软法论”（Soft law）：

国际法的法律性质已为国际法的学说和国际实践作了充分的肯定。现今已没有人对国际法的法律性质加以否定了。但是有人提出：国际法虽然是法律，但是在强制执行方面不如国内法有效，因此是一种“软法”（Soft law）或者称为“弱法（Weak law）。

本人认为此问题在国际法学体系上是个有待进一步探讨的问题。传统的观点一般认问不应该强制实施的外力的强弱作为依据而把法律分为“强法”与“弱法”。（参见（王铁崖 主编《国际法》P5）但是国际法体系中尤其是国际经济法的发展来看，“软法”的现象是很明显的。

二、国际法效力的根据

1、问题的提出：

法的效力即各种法的约束力的通称。凡具有法的约束力的事物即具有法的效力。法理学所称法的效力，通常指正式意义上的法的形式或渊源尤其是规范性法文件的一般法的效力，即在适用对象、时间、空间三方面的效力范围。（张文显《法理学》高等教育出版社、北京大学出版社1999年版 P64-65）。但是法的效力来源于哪里呢？——即法的效力的根据是什 3 么呢？法理学的教材似乎没有讲清楚。个人认为，其实就是国家的权威性，更进一步讲就是国家主权的至高无上性。

国际法的效力及于整个国际社会。但是同样的问题其效力的根据是什么呢？国际法效力的根据是国际法的一个基本理论问题，是指国际法何以具有法律拘束力的问题，亦即国际法依据什么对国家具有拘束力的效力。

2、关于国际法效力根据的主要理论学派简介：

自然法学派、实在法学派、折衷法学派。其后产生新自然法学派（主要有社会连带法学派和规范法学派）、新实在法学派（又称新现实主义学派，比较流行的有“权力政治学说”和“政策定向学说”）。

☆（有关近代国际法学主要理论学派观点可详阅杨泽伟《宏观国际法史》一书第二章第十节“近代国际法学”P134-190）

自然法学派：自然法学派是指那些否认有任何实在国际法，而主张国际法只是自然法的一部分的作者。这一学派的主要代表人物为德国海德堡大学自然法和国际法教授普芬道夫（Samuel Pufendorf，1632-1694）。由于神学的影响，自然法学派曾经在国际法上占有优势。自然法学派否认有任何实在的国际法，认为一切国际法规则都只是自然法的一部分。国际法效力的根据就是自然法，他们提出所谓人类良知、人类理性、人类法律意识等一些抽象的自然法概念，作为国际法效力的根据，甚至有些学者认为，“共同法律意识”是造物主赋予的，这就使国际法趋于神化了。

实在法学派：实在法学派是指那些主张国际法效力根据不是抽象的人类理性，而是现实的国家同意或共同意志的学者。代表人物是17、18世纪荷兰法学家宾克舒克（Bynkershok,1673-1743）。实在法学派否认从自然抽象出来的抽象概念作为国际法效力的根据，认为国际法效力的根据不是自然法学派所说的“理性之所命”，而是由于国家的承认；国际法的规则不是依推理的程序来发现，而是用归纳的方法从国际交往史上去推求；“公认”是国际法的唯一基础。

折衷法学派：（又成为格老秀斯学派）：是指那些接受格老秀斯学说的学者。格老秀斯一向被誉为近代国际法的奠基人，著有《战争与和平论》（On the Law of War and Peace），被称为“国际法之父”（The “Father” of International Law）。按照格老秀斯的学说，国际法效力的根据为自然法和国家的同意。他认为国际法大部分之所以对国家有拘束力，是依据自然法，出于理性；另一部分之所以对国家有拘束力，是依据各国的公认。该学派承认了协定是国际法效力的根据之一，但是采取了折衷主义立场，认为“人类理性”也是国际法效力的根据，结果还是不能正确地说明国际法效力的根据的问题。

新自然法学派：

●新自然法学派分为社会连带法学派和规范法学派。社会连带法学派的理论创始人是法国公法学家狄骥（Duguit,1859-1928），他反对国家主权观念，认为一切法律的根据在于社会连带这一事实，通过人类法律良知，社会规则实现为法律规则，而对社会的个人具有强制性。他的社会连带学说被当时的国际法学者波利蒂斯（Politis,1872-1942）和巴黎大学教授塞尔(Scell)所阐扬。波氏认为，国际法的根据只有一个，就是各民族的法律良知，它给予他们的连带关系所产生的经济的道德的规则以约束性。但是“各民族的法律良知”仍然是一个抽象的概念，仍然将国家法建立在抽象概念之上，所以称之为“新自然法学派”。

●规范法学派主要代表人物是美籍奥地利法学家凯尔逊(Kelsen,1896-1973)。奥地利著名 4 国际法学者菲德罗斯(Verdross)也属这一学派。由于凯尔逊是维也纳学派的创始人，倡导纯粹法学说，故这一学派又被称为维也纳学派或纯粹法学派。他们也反对国家主权观念，否认国家意志创造法律之说；认为一切法律规则的效力都出自于上一级法律。认为一切法律规则不论是国内法规则还是国际法规则，都属于同一法律体系，在这一法律体系中，法律规范分为各种不同的等级，每一等级的规范是上级规范所创造的，其效力的依据在于上级规范。而整个法律体系的最上级是国际法规范，它的效力来源于一个“最高规范”或称“原始规范”，即“条约必须遵守原则”。这个所谓“最高规范”或“原始规范”的效力根据是什么，他们认为，“最高规范”或 “原始规范”本身既是法律规范又是伦理规范，于是他们就提出这个规范的效力的根据是所谓人类的“正义感”或“法律良知”，有陷入了抽象的概念了。因此仍然摆脱不了自然法学派的旧论，故也称为“新自然法学派”。

新实在法学派：又称为新现实主义学派。这一学派有各种不同的学说，比较流行的有以下两种：权力政治学说和政策定向学说。权力政治学说认为，国际政治支配着国际法，而国际政治的核心是国家权力。因此，他们认为“势力均衡”是国际法存在的基础，也就是国际法效力的根据。国际政治与国际法有着密切的联系，但是如果把权力作为国际法效力的根据，势必混淆了国际法与国家权力、国际法与国际政治。按照此学说，必将在国际法中实行“强权即公理的原则”。这一学说的最杰出代表是20世纪美国政治学者汉斯·摩根索，著有《国家间政治：争强权求和平》（Politics Among Nations: Struggle for Power and Peace）。另一种学说是政策定向学说，也是以权力为国际政治和国际法的核心。这一学说认为，权力的表现是政策，因此，政策是决定因素。而国际法又是国家对外政策的体现，所以，国际法的效力取决于国家的对外政策。虽然，国际法与国家政策有密切关系，国际法的发展受国家政策的影响，但是，国际法与国家政策是不同的，国家政策是一国之政策，由一国制订，在一国范围内执行；而国际法是国际法主体间的法律，由各国共同制订，适用于国际关系。因此，一国对外政策不能决定国际法的存在与发展。

3、国际法效力的根据：

以上理论均未能说明国际法效力的根据，那么国际法效力的根据是什么呢？

由于国际法主要是国家之间的法律，国家受国家法的拘束，同时又是国际法的制订者，因此国际法效力的根据应在于国家本身，在于国家的意志，也不能说是各国之间有“共同意志”，而是指“各国的意志之间的协议”。条约之所以对国家有拘束的效力是因为条约是国家之间的协议；国际习惯的效力拘束的效力在于它是各国的重复类似的行为，而且是被各国所认为具有法的拘束力；即使是作为国际法渊源的一般法律原则也是“文明各国所承认”。因此各国之间的协议，或者说各国的意志之间的协议，构成了国际法效力的根据。国家之间之所以达成协议，形成支配国家之间的关系的原则、规则和制度，是因为这些原则、规则和制度是国家在彼此交往中有这样的需要。在法律上，国际法效力的根据是国家意志的协议，而在法律之外，国家意志的协议是受国家之间来往关系的需要支配的。（王铁崖 《国际法》 P9）

国际法效力的根据是国家之间的协议。这是因为：（1）国家间的协议反映了各国的协调意志。（2）各国达成的协议是各国作为国际法的制订者通过一定的立法程序共同制订的法律文件，因此，这些协议成为对各国具有法律约束力的法律规范。（3）各国之间的协议是各国强制执行国际法的根据。国际法的强制性是国际法效力的本质表现，国际法是依靠国家单独或集体的力量来强制实施的，而这种强制实施的根据是各国之间的协议。国家之间的协议是国家之间斗争和合作关系发展的产物。国家之间需要达成某些协议，制订某些彼此都必须遵守的原则、规则和规章制度，以维护和促进国家之间的正常关系。国家间的协议，是在国家斗争与合作过程中达成的，它体现的是各国的要求和利益，而不是一个国家的利益和要求。5（王献枢 《国际法》P10-11）

三、国际法的渊源

（一）概述

法律渊源一般是指法律原则、规则和制度第一次出现的地方。一般来说，国内法的渊源是立法、习惯和法理，国际法的渊源是条约、习惯和一般法律原则。但是两者还是有本质上的区别。一些国际法学者将国际法渊源分为形式渊源和实质渊源。形式渊源是指产生在法律上有拘束力的普遍适用的规则的法律程序和方法；实质渊源是指提供证明具有法律拘束力的普遍适用的规则已经存在的证据。由于国内法形式渊源是造法的宪法机构，有宪法确定法律规则的地位，而国际法没有造法的宪法机构，因此，国际法不可有所谓的形式渊源，因此没有形式渊源和实质渊源之分。（王铁崖 《国际法》 P10）

关于国际法的渊源，中外学者有不同的解释，主要有两种：其一，是指国际法作为有效法律规范所由形成的方式；其二，国际法渊源是指国际法规范第一次出现的地方。从严格意义上说，前一种意义的渊源才是国际法的渊源，后者只能说是国际法的历史渊源。（王献枢 《国际法》P21）两者的区别在于前者是国际法的表现形式，对各国具有法律约束力，后者的历史渊源除国际条约和习惯外，还有其他的来源，并不都具有国际法的效力。《国际法院规约》第38条规定了法院裁判案件所应适用的法律，被认为基本上确定了目前国际上认同的国际法的渊源。该规约第38条规定： “

（一）法院对于陈述各项争端，应依国际法裁判之，裁判时应适用： a)不论普通或特别协约，确立诉讼当事国明白承认之规条者； b)国际习惯，作为通例之证明而经接受为法律者； c)一般法律原则为文明各国所承认者；

d)在第59条规定之下，司法判例及各国权威各国之公法学家学说，作为确立法律原则之补助资料者。

（二）前项规定不妨碍法院经当事国同意本‘公允及善良’原则裁判案件之权。” 根据这条规定，国际法院裁判案件时所适用的法律的范围，从国际条约、国际习惯、一般法律原则，直到作为确定法律原则补助资料的司法判例和权威之公法学者学说。此外，经当事国同意，还可本着“公允及善良”原则进行裁判。

这个条文常被认为，不仅是为国际法院规定应适用的法律，而且也是“国际法渊源的权威性说明”。由于本条文没有直接指明“渊源”所以学者们对这条条文产生不同的看法。有的认为前三项是渊源，后两项是补助资料；有的认为只有条约和国际习惯两项是渊源等。但是可以基本肯定的就是都认可国际条约和国际习惯是国际法的渊源。

一般认为，国际条约和国际习惯是国际法的主要渊源，其他各项是其他渊源或补助资料。不过，这条规定并不是国际法的渊源的详尽的规定，随着晚近的发展，国际组织的决议、特别是联合国大会通过的决议，在国际法的渊源中处于什么地位，日益引起人们的注意和讨论。

（二）国际法的主要渊源

1、国际条约：

国际条约是国际法的最主要的渊源，现代国际法的原则、规则和制度主要规定于国际条约，国际社会也主要采取国际条约的形式规定国际法原则、规则和制度的。“条约必须遵守”和“条约只拘束缔约国”是条约法的基本原则。并不是所有的国际条约都是一般国际法的渊源。从国际条约的内容和宗旨来看，条约可分为造法性条约和契约性条约。前者指有关确立或更改一般国际法的原则、规则和制度的多边国际条约或国际公约，如《维也纳外交关系公 6 约》、《联合国海洋法公约》；后者是指两个或几个国家就某些特定事项规定缔约国间具体权利和义务的条约，如两国间的边界条约、贸易协定、司法互助协定等。一般认为造法性条约以确立或更改国际法规范为内容，参加国多，具有一般国际法效力，是国际法渊源；契约性条约只对少数缔约国有效，不是一般国际法的渊源。

2、国际习惯：

“习惯”与“惯例”常相混。“惯例”有广义和狭义之分，狭义“的惯例”专指“习惯”，广义的“惯例”包括“习惯”在内。“习惯”是具有拘束力的。

国际习惯是各国在国际反复实践中形成的，具有法律拘束力的不成文的行为规则，是国际法的主要渊源之一。《国际法院规约》38条规定：国际习惯，作为通例之证明而经接受为法律者。国际习惯由两个因素组成：一是各国的重复行为，即“通例之存在”，这是“客观因素”或称“物质因素”；二是被认为有法律拘束力，即所谓的具有“法律之确信”，这是“主观因素”，或称“心理因素”。国际习惯是“物质因素”和“心理因素”两者的统一，所以国际习惯也可以说是具有法律拘束力的通例。

国际习惯的形成是个长期过程，需要各国重复类似的行为，并形成某项规则，又需要各国逐步认为该项规则具有法律拘束力。如不干涉原则，经过200多年才被确认为国际法基本原则。

国际习惯的查找。由于国际习惯的“不成文法”，没有一个国际法律文本来表现国际习惯法的原则、规则和制度，必须查找证据了来证明某项国际习惯的存在。国际习惯在国际实践中主要从以下三个方面的资料查找：（1）国家间的各种外交文书；（2）国际机构的决议和判决等；（3）国内立法、司法、行政方面的各种文件等。

（三）国际法的其他渊源——一般法律原则

多数国际法学者对于“一般法律原则”作为国际法的渊源是持肯定态度的。但是对于什么是“一般法律原则”，有不同的争论。主要有三种不同的见解：

第一种见解认为，一般法律原则是国际法的一般原则或者是国际法的基本原则；

第二种见解把一般法律原则视为“一般法律意识”或者所谓“文明国家法律的良知”所产生的原则，认为国际社会象国内社会一样有一种共同的法律意识，可以从这种共同的法律意识引申出来一些原则构成一般法律原则； 第三种见解主张，一般法律原则是各国法律体系所共有的原则。（王铁崖 《国际法》 P15-16）

把“一般法律原则”理解为各国法律体系所共有的原则，是比较可以接受的观点。“一般法律原则”虽然可以作为国际条约、国际习惯的补充，但是在国际法上并不占有重要地位，实践中也很少适用。

（四）确定法律原则的辅助资料：

《国际法院规约》第38条规定，在第59条规定之下，司法判例及各国权威各国之公法学家学说，作为确立法律原则之补助资料者。

司法判例主要指国际法院和国际仲裁法庭所做的判例。

国际法学说概括和阐明了国际法的原则、规则和制度，可以作为确定这些原则、规则和制度的补助资料。

另外，随着国际实践的发展，普遍性政府间国际组织的决议，也是应该可以作为确定法律原则的补助资料。

四、国际法的编纂

(一)国际法的编纂（codification）：即国际法的法典化，是指把国际法的全部或一部分的原则、规则和制度系统地用类似法典的条文形式制订出来。

国际法的编纂有两种形式：一种是把整个国际法编纂为一个法典，成为全面的国际法编纂；另一种是把国际法的部分分别编纂为法典，称为个别的国际法编纂，国际上采取的形式是个别的国际法的编纂。

从编纂者看，还可以分为私家编纂（包括私人个人、私人团体）和政府间国际法的编纂。从编纂范围看，还可以分为全球性的国际法的编纂和区域性的国际法的编纂。

（二）国际法编纂的发展：18世纪末开始，始于英国哲学家、法学家边沁。随后一些国际法学者发表《国际法法典》、《现代国际法法典》、《国际法典大纲草案》等著作；1856年《海战宣言》；1899年第一次海牙和平会议《和平解决国际争端公约》；一战后1919年《国际联盟盟约》、《国际常设法院规约》；1928年《和平解决国际争端条约》、《巴黎非战公约》；1927年开始有关国籍、领水、国家对外侨生命财产损害的责任等方面国际法的编纂。1930年在国联主持下召开海牙国际法编纂会议。这是国际法编纂的历史上的第一次国际编纂会议，通过了4项公约和议定书；1928年美洲也在进行国际法的编纂工作。

（三）联合国国际法委员会与国际法的编纂：

1、联合国国际法委员会及《联合国国际法委员会章程》

2、国际法委员会的工作：发展国际法和国际法的编纂

3、国际法委员会成立以来的国际法编纂工作与成就

五、国际法与国内法的关系

（一）、关于国际法与国内法的关系的理论：主要有一元论（又分为国内法优先说和国际法优先说）和二元论（平行论）

1、一元论——国内法优先说：这一学说是19世纪末以德国学者耶利内克、佐曼、考夫曼等为代表提出来的。他们认为，国际法与国内法同属于一个法律体系；国际法的效力来自国内法，国际法只有依靠国内法才有法律效力，在统一的法律体系中，国际法处于国内法之下，从属于国内法，是次一等的法律。这种学说是强权政治在法律上的反映，不符合国际实践的要求。

2、一元论——国际法优先说：这一学说的代表主要有奥地利学者凯尔逊（Kelsen），还有社会连带学派的波利蒂斯等。这一学说认为，国际法和国内法不是两种不同的法律体系，而是属于同一法律体系，在这个体系内，国际法位于国内法之上，在国际法之下有许多并立的国内法；国内法的效力是国际法赋予的，而国际法的效力则来自一个不以人们意志为转移的最高规范“条约必须遵守”。因此，国际法优先国内法。

3、二元论：（平行说、对立论）这一理论为19世纪末德国法学家特里佩尔(Triepel 1868-1946)首倡。还有德国的安吉洛蒂以及著名的国际法学家奥本海。特里佩尔在其《国际法与国内法》著作中认为，国际法与国内法是两种不同的法律体系，因为（1）它们的调整对象不同（2）它们的法律效力根据不同（虽然都来自国家意志，一个是一国之意志，一个是国家之共同意志）。因此国内法与国际法是两个不同的法律体系，它们调整的关系不同，法律效力的根据不同，它们之间的关系不是从属关系，而是一种平行关系。它们各自有自己的适用范围，国内法适用于国内，国际法适用于国际，国际法不能适用于国内，若要使国际法适用于国内，必须通过国家行为将其转化为国内法。

（二）国际法与国内法的关系：

国际法与国内法在主体、调整对象、制订方式、渊源、效力范围、强制实施方式等方面，都是有区别的，这些区别使之构成两个独立的法律体系。但是这两个法律体系在产生和发展及 8 实施过程中又是相互联系的。因此，它们的关系是既有区别又有密切联系的。它们的联系性体现在它们的相互渗透、相互补充和相互制约的关系上，具体表现在以下几个方面：

1、国际法的一些原则和规则来自国内法，国内法的一些原则和规则来自国际法；

2、国际法作出原则规定，国内法为了实施国际法需要作出具体规定；

3、国际法不能干预国家按照主权原则所制定的国内法，国家也不能用国内法的规定改变国际法的现行原则、规则和制度。

国际法与国内法的联系性的原因在于： 第一、国际法和国内法的制订者都是国家；

第二、国际法调整的国际社会关系和国内法调整的国内社会关系存在密切的关系。

（三）关于国际法与国内法关系的实践：

主要是国际法在国内的适用问题和国内法在国际仲裁中的作用的问题，各国有其不同的态度和做法。

英国、德国、美国、法国、意大利、荷兰、其他国家以及中国的实践。

六、国际法的历史与发展

（●有关国际法的发展史详阅

杨泽伟 著 《宏观国际法史》 武汉大学出版社2001年版）

（一）国际法产生与发展

1、国际法产生的条件：（1）若干国家同时并存（2）这些国家进行交往与协作而形成各种国际关系。

2、国际法的发展历史：

a)古代国际法：结盟条约、通婚条约、边界条约、一些外交使节规则、战争规则等。罗马法的“万民法”。b)中世纪国际法：中世纪欧洲曾经被认为开始形成了国际法，但是这个时期的一些国际法原则、规则和制度带有浓厚的封建色彩，可以说是封建国际法。主要有外交制度、条约、领土制度。仲裁制度出现。海洋法雏形：7世纪的《罗得海上法》和14世纪的《海事法集》，表明关于海洋的国际法原则、规则和制度已经开始形成。c)近代国际法：欧洲30年战争（1618-1648年）根本上改变欧洲政治版图。结束战争的威斯特伐利亚公会（1843-1848）和《威斯特伐利亚和约》在国际关系史上是划时代的事件，标志着国际法发展的新阶段——近代国际法的形成。“主权国家”的建立和“主权原则”的确立；“国家权利与国家义务”；海洋自由原则；条约神圣不可侵犯原则；战俘的人道待遇原则，近代战争法的基本原则；1814-1815维也纳会议；1856年巴黎会议；1878年柏林会议；1899年和1907年两次海牙和平会议；1909年伦敦会议通过《海战宣言》；这些会议和会议所签定的各种公约推动了国际法的发展。

d)现代国际法：现代国际法是一战之后形成的。《国际联盟盟约》、《国际常设法院规约》、《巴黎非战公约》。国际法的编纂也开始进行，传统的国际法开始变革，现代国际法开始形成。二战后，联合国及其《联合国宪章》确定了四项宗旨和七项原则，规定了一系列维持国际和平与安全的制度，根据宪章建立普遍性国际组织联合国，标志着国际法的新发展。此后，尤其在联合国国际法委员会的努力下，国际法在各个领域都有长足的发展：第一、确认了一系列指导现代国际关系的新的国际法基本原则；第二、国际法调整的对象和范围扩大；第三、国际法的内容更新；第四、国 9 际法系统化、法典化；第五、国际法又有了许多新的分支。

3、中国与国际法：

封建社会中国没有发展国际法的基础

封建帝国的统一形成一个传统的世界秩序的概念，与周边国家存在特殊关系——朝贡关系。在中国的传统的世界秩序中，中国的国际关系是在朝贡制度内进行。

近代国际法是在19世纪中叶正式被介绍到中国的。著名的丁韪良将惠顿（Wheaton）的《国际法原理》译成中文，称为《万国公法》，介绍给清朝。近代中国被迫与列强签定了一系列不平等的条约。

现代以来，新中国成立后，中国与国际法的关系发生根本改变，并且对国际法的发展作出了积极的贡献——提出并积极倡导和维护和平共处五项基本原则。

本章推荐阅读文章：

1、张英《<奥本海国际法>（第9版）与国际法的发展》，在《武汉大学学报》（哲社版）1998.4

2、杨和平《20世纪：战争、和平与国际法》，《历史教学问题》，2000.1

3、王勇亮《论国际法渊源中“一般法律原则”的法律性质》，《政治与法律》1995.2

第二章 国际法基本原则

教学要求：了解国际公法基本原则的概念和各项基本原则。教学重点：国际法基本原则及其形成过程。

第一节、概述

一、国际法基本原则的概念与特征

法的基本原则或者基本法律原则是指体现法的根本价值的法律原则，它是整个法律活动的指导思想和出发点，构成法律体系的神经中枢。（张文显《法理学》高等教育出版社、北京大学出版社1999年版 P75）。

每个法律体系都必须有某些最后原则，从而引申出所有其他原则，这些原则就是基本原则。它们的作用是作为整个法律的基础并被认为是解释、执行和发展各种法律规定的指引。著名民法学者徐国栋在其《民法基本原则解释——成文法局限性之克服》一书认为，“民法基本原则是效力贯穿民法始终的根本规则，是对作为民法主要调整多乡的商品关系的本质和规律以及立法者在民事领域所行政策的集中反映，是克服法律局限性的工具。（P8）

一般认为，国际法的基本原则是指那些被各国公认的具有普遍意义的、适用于国际法的一切效力范围的、构成国际法基础的法律原则。国际法基本原则具有一些特征：

1、各国公认：国际法原则、规则和制度都是各国公认的，而国际法基本原则特别强调这一点，以别于仅为部分国家承认的原则。不过，这里的“各国“不是所有国家，而是大多数国家或绝大部分国家。

2、具有普遍意义：它们超越国际法各个领域的全局性原则。

3、它们是适用于国际法一切效力范围的，包括国际法的属地、属人和属时的效力范围。

4、构成国际法的基础：它们在国际法范围内是超越一切的，其他原则和规则都不能违反的。

还有学者认为国际法 “具有强行法的性质”。强行法即必须服从和执行的法律。根据1969年《维也纳条约法》53条规定：一般国际法强制规律指 国家之国际社会全体接受并公认为不可损抑且仅有以后具有同等性质之一般国际法规律始得更改之规律。国际法基本原则完全具有公约规定的一般国际法强制规范的一切条件和特征，即国际社会全体接受、公认为不可损抑、仅有以后具有同等性质之原则始得更改的特征。（王献枢《国际法》P47）

第二节、国际法基本原则的历史发展

一、国际法基本原则的历史发展。

国际法基本原则是在国际关系的发展中产生、发展和确立起来的。近代国际法产生之后，就提出了一些国际法的基本原则，如国家主权原则、国家平等原则、不干涉原则等。

《联合国宪章》的产生标志着国际法发展到一个新的阶段，宪章第一次全面系统地确认了国际法的基本原则。宪章第2条规定了七项联合国会员应遵守的原则：

1． 各会员国主权平等原则；

2． 各会员国应善意履行宪章义务原则；

3． 各会员国应以和平方法解决其国际争端原则； 4． 各会员国不得以武力相威胁或使用武力原则；

5． 各会员国对联合国依宪章采取的任何行动，应尽力给予一切协助的集体协助原则； 6． 在维护国际和平与安全的必要范围内，应确保非会员国遵守上述原则； 7． 不得干涉在本质上属于任何国家国内管辖事项的原则。

联合国宪章规定的原则不断在联合国的文件和决议出现并且不断发展。1970年联合国大会通过了《关于各国依〈联合国宪章〉建立友好关系及合作之国际法原则之宣言》，简称《国际法原则宣言》使联合国确立的国际法原则更加系统化。宣言强调各原则在解释与实施上相互关联，每一原则应参酌其他各原则解释，这体现了各项国际法基本原则之间的内在联系，是一个密不可分的原则体系。这些系统的基本原则包括有：

1． 相互尊重主权与领土完整原则； 2． 互不侵犯原则； 3． 互不干涉内政原则； 4．平等互利原则； 5． 国际合作原则； 6． 民族自决原则；

7． 忠实履行国际义务原则； 8． 和平解决国际争端原则。

1974年，联合国大会相继通过了《建立新的国际经济秩序宣言》、《建立新的国际经济秩序的行动纲领》和《各国经济权利与义务宪章》三个国际法律文件。《各国经济权利与义务宪章》第1章标明“国际经济关系的基本原则”列举了下列十五项原则：（1）各国的主权、领土完整和政治独立；（2）所有国家主权平等；（3）互不侵犯；（4）互不干涉；（5）公平互利；（6）和平共处；（7）各民族平等权利和自决；（8）和平解决争端；（9）对于以武力造成的、使得一个国家失去其正常发展所必须的自然手段的不正义情况，应以补救；（10）真诚地履行国际义务；（11）尊重人权和基本自由；（12）不谋求霸权和势力范围；（13）促进国际社会正义；（14）国际合作以谋发展；（15）内陆国家在上述原则范围内进出海洋的自由。这些原则是指导各国间经济关系的原则，也就是一般国际法的基本原则。（王铁崖《国际法》P57）

中国和印度、缅甸三国共同倡导的和平共处五项基本原则也被世界各国接受和国际组织所确认，成为指导现代国际关系的国际法基本原则。美国国际法杂志刊登文章评论说：和平共处五项原则已为世界上许多政府所接受，成为现代最受称颂的概念之一。（美国国际法杂志第52卷，英文版，第505、508页，来自端木正《国际法》第53页）

二、国际法基本原则

综合联合国七项原则、和平共处五项原则、《国际法原则宣言》7项原则和《各国经济权利与义务宪章》十五项原则，可以提出如下一些国际法基本原则：

1． 相互尊重主权原则； 2． 相互尊重领土完整原则； 3． 互不干涉内政原则； 4． 互不侵犯原则；

5． 不使用武力或武力相威胁原则； 6． 民族自决原则； 7． 公平互利原则； 8． 和平共处原则； 9． 国际合作原则；

10．尊重人权和基本自由原则； 11．诚实履行国际义务原则； 12．和平解决争端原则。

随着国际关系的演变和国际法的发展，国际法基本原则的内容还会进一步发展，新的国际法基本原则还会产生。

本章推荐阅读文章：

1、尚颖、张丽东 《对国际法中民族自决原则的重新认识》，《浙江社会科学》2000.3

2、王玫黎 《国家主权原则始终是国际法和国际关系的基础》，《现代法学》 1998.113

第三章 国际法主体

教学要求：了解国际法上的主要的行为主体及其新发展

了解国际法有关承认和继承的规则

教学重点：国际法主体、国家和政府承认、国家继承

第一节 概述

一、国际法主体的概念

国际法主体是指能够独立参与国际关系并直接享受国际法上的权利承担国际法上的义务以及具有独立进行国际求偿能力者。国际法主体应具有三个要件：

1． 独立参与国际关系的能力 2． 直接承受国际权利和义务

3． 独立进行国际求偿的能力。国际求偿能力或“国际程序能力”，是指在国际权利遭受侵害或国际法遭到违反时，在国际机构有提出申诉的能力。

二、国际法主体

1、国家是国际法的主要的、基本的主体。

（1）国家作为当代国际社会的主要成员，承受国际法上的权利与义务，是国际法主要的、基本的主体。国家是国际社会中直接、独立和全面地参加国际政治、经济、法律、文化、社会等关系并在其中发挥主导作用的实体。根据《国际法院规约》规定能够在国际法院提起诉讼的只有国家。

（2）构成国家的基本因素：四个要素：定居的居民；确定的领土；政权组织（政府）；主权。（3）国家的类型：单一国和复合国（联邦和邦联、身合国和政合国）；独立国和附属国；永久中立国。

（4）国家是国际法基本和主要的主体的原因：国家在国际法中的地位是由国家的特性、国家在国际法律关系中的重要作用以及国际法的特点决定的：第一、从现代国际法律关系的基本结构来看，国家在现代国际法律关系中仍然处于最主要的地位和起着最重要的作用。第二、从国家的权利能力来分析，国家具有完全的权利能力和行为能力。第三、从国际法的调整对象来分析，国际法主要是国家之间的法律，它的调整对象主要是国家之间的关系。

2、国际组织的国际法主体资格：这里主要只国家间或政府间的国际组织。1949年国际法院作出“关于为联合国服务而受损害的赔偿问题”的咨询意见之后，国际组织的国际法主体资格逐渐得到一般的确认。国际组织已具备国际法的主体资格：它们与国家并在它们之间签订条约和协定；它们的官员在第三国领土内享有与外交代表基本相同的特权和豁免；当它们的权利遭到损害时，有能力在国际上提出赔偿要求。

3、“争取独立的民族”的国际法主体资格：已得到确认，一般认为，它们获得国际法的主体资格的法律依据不是对领土的控制而是“民族自决原则”。

4、个人、跨国公司等的国际法主体资格的争论：一种认为个人是国际法主体，晚近人权组织的发展，个人可以在一些国际人权机构享有申诉权。一种仍旧认为个人不是国际法主体，他们受到国际法律机构的惩处恰恰说明他们不是国际法主体而是客体。我们一般坚持个人不是国际法主体的观点和主张。同样跨国公司的发展也引起其作为国际法主体资格的争论。

第二节 国际法上的承认

一、承认的概念和性质

1、概念：广义的承认是指国家对于在其对他国的关系中产生的任何事实和情势的一种接受。国际法上的承认包括国家和政府的承认。就国家和政府的才承认而言，承认是指一个国家对于一个新国家或一个新政府的出现以某种形式表示接受的政治和法律行为。承认是国际法上的重要制度，是国家所作的行为，产生一定的政治和法律后果。

2、承认的分类：从对象看，除了对新国家和新政府的承认外，还包括对交战团体和叛乱团体的承认；从承认的形式和种类看，可分为明示承认和默示承认、法律上承认和事实上承认、单独承认和集体承认。

3、承认的法律特征：第一、承认是既存国家（承认国）对新国家或新政府等（被承认者）所作的单方的行为；第二、承认包含两方面含义，一是指承认国对新国家或新政府出现这一事实的确认；二是指承认国表明它愿意与新国家或新政府建立正式外交关系；第三、承认引起一定的法律效果，承认一经宣布就在承认国与被承认国之间奠定了全面交往的法律基础。（1）承认为建交奠定基础；（2）被承认国作为国际法主体所享有的一切权利得到承认国的尊重；（3）对新政府作出法律承认就意味着对旧政府的承认的撤消；（4）承认具有追溯的效果。

4、不承认制度：“不承认”已被接受为在国家的承认实践中产生的重要原则，是国际法上承认制度的组成部分。

5、承认的性质：主要有两种学说：“宣告说”和“构成说”。“宣告说”认为，新国家的国际法主体资格取决于其成为国家的事实，现存国家的承认仅具有宣告或确认的性质。“构成说”主张没有现存国家的承认新国家就不能成为国际社会的成员，没有国际法主体资格，因而承认是构成新国家国际主体资格的要件。实际上，承认既是对被承认过存在的事实的一种宣告，也构成被承认国与承认国之间进行双边外交关系的前提。

二、对国家的承认 在国际法上，一个政治社会只要具备国家的要素，它作为国家在国际社会的存在就成为事实。既存国家对新国家的承认是对这一事实的一种宣告。它同时意味着在承认国看来新国家已经具备国家资格，成为国际人格者并承担国际法上的一切权利和义务。产生国家承认的情形有：（1）独立；（2）合并；（3）分离；（4）分离。

三、对政府的承认

新政府的出现一般有两种情况：正常的、依据宪法程序进行的政府更迭而产生的新政府和通过非宪法程序夺取政权，如通过革命、政变等建立的新政府。前者一般不发生政府承认的问题。对政府的承认主要发生在因政变合伙革命产生新政府的情况。在国际实践中，对这类新政府的承认对承认国来说，选择承认的时机非常重要，因为只要新政府在本本国领土内建立了实际的控制和有效的权力，现存国家一般都会本着“有效统治原则”作出承认的决定，而不必考虑新政府的政权起源和法律根据。

现存国家对新政府的承认趋向于采取默示承认而非公开宣布的方式。1930年墨西哥外交部长艾斯特拉达曾宣布，墨西哥今后仅限于保持或不保持与外国政府的关系，而不作出明示的承认，即所谓的“艾斯特拉达主义”。

四、对叛乱团体和交战团体的承认

1、实际上，对叛乱团体的承认是第三国为保护本国商务或侨民利益作出的行为，仅表示承认国对叛乱团体的武装斗争保持中立的立场，目的是保护承认国上午或侨民的利益。

2、对交战团体的承认，实际上是第三国对交战团体的国际地位的确认。因为对交战团体的承认的主要法律效果是战争法规则的适用，所以判断内战的存在是非 15 常重要的，具备如下条件可认为达到内战的程度：（1）叛乱在一定的政治和军事组织的领导下进行；（2）叛乱者遵守有关的战争规则；（3）叛乱团体已经实际占领该国一部分地区，并已实行有效的控制和管理。对交战团体承认产生一定的法律效果，除要求交战团体适用有关的战争法规外，还要求它对其所控制的地区内发生的国际不法行为负责；承认国将承认交战团体在其控制领土上的权力，不在把他们的行为视为个人行为，并与他们保持一定的关系以保护本国和本国侨民的利益。

五、不承认原则 依主权原则，对新国家和新政府的承认是既存国家根据本国政策自由决定的，一般认为国家在国际法上不承担承认的义务。但是国际法却要求国家在某些情况下承担“不承认”的义务，这就是所谓的“不承认原则”。对不承认国来说主要理由有：一是如果承认某新国家或新政府就违背该国承担的某项具体的国际义务；二是某新国家或新政府或其他情势的出现是由违反一般国际法的行为产生的结果。

第三节 国际法上的继承

一、概述

国际法上的继承是指国际权利和义务由于一个国际人格者发生某些变化而从该国际人格者转向另一个国际人格者的法律关系的转移。

国际法上的继承的主体主要有国家和政府，还有国际组织。

国际法上的继承的对象主要是对条约的继承、对国家财产、国家债务、国家档案等事项的继承。

二、国家继承

国家继承是指当一国在国际关系上对其领土内所享有的国际权利和承担的国际义务被另一国取代时产生的一种法律关系的转移。发生国家继承的情形有：（1）领土的转让或交换；（2）合并；（3）分离或解体；（4）新独立国家。

规范国家继承的两个未生效的国际公约：1978年《关于国家在条约方面的继承的维也纳公约》和1983年《关于国家对国家财产、档案和债务的继承的维也纳公约》，都是在联合国国际法委员会主持下起草的，是当前国际上较全面规定国家继承各主要方面的国际法律文件。

（一）条约的继承：条约的继承是指被继承国的条约对继承国是否继续有效。

一般认为，继承国以一个国际人格者的资格签订的纯属政治性的条约，如和平友好条约、友好同盟条约、仲裁条约或中立条约等，都不属于继承的范围。这类条约，一般称为“人身条约”，随着缔约国的存在而存在，随着缔约国的消失而消失。那些“非人身条约”或“处分性条约”如划界条约、边界河流或湖泊的管理条约和其他与陆地、河流、公路、铁路有关的条约，都应该继承。对于被继承国签订的商务、引渡及其他类似条约对继承国是否继续有效，这个问题在国际法上没有统一的认识。条约的继承有如下几种情况：（1）部分领土变更情况下的条约继承；（2）国家合并情况下的条约继承；（3）国家领土分离或解体情况下的条约的继承；（4）新独立国家的条约继承：“白板规则”。新独立国家对条约的继承适用特殊的规则，这主要是由新独立国家与被继承国之间的特殊关系决定的。一般认为，它们不受原宗主国签订的所有条约（包括适用于或专门适用于继承所涉领土的条约）的拘束，这种主张从头开始的观点，后来发展成为所谓的“白板规则”（the clean plate rule）。1978年公约第16条规定： 16 “新独立国家对于任何条约，不仅仅因为在国家继承日期该条约对国家所涉领土有效的事实，就有义务维持该条约的效力或者成为该条约的当事国。”这就是说，新独立国家对于这些条约有权决定是否继承。

（二）国家财产的继承：就国家的继承而言，国家财产是指国家继承发生时，按照被继承国国内法为该国所拥有的财产、权利和利益。国家财产继承是指被继承国的国家财产转属继承国的法律关系。

国家对国家财产的继承的一个标准是：被转属的国家财产与领土之间的关联性。从这个标准引申出两项原则：一是国家财产一般岁领土的转移而由被继承国转属继承国；二是关于国家继承所涉领土的实际生存原则。

上述标准和原则在适用于不同的领土变更类型的国家财产继承时，因具体情况不同而有所不同。（1）一国将一部分领土移交另一国的财产继承；（2）两个或两个以上国家合并成为一个新国家的财产继承；（3）一国领土的一部分或几部分分离而组成一个新的国家，或一国解体而分裂为两个或两个以上新国家的财产继承；（4）新独立国家的财产继承：新独立国家财产的继承适用特殊规则。新独立国家有关财产继承的规则是：（1）原属国家继承所涉领土所有，而在该领土成为附属地期间成为被继承国的国家动产，应转属新独立国家；（2）与所涉领土的活动有关的宗主国、保护国等被继承国的国家动产，应转属新独立国家；（3）即使不属于原所涉领土所有和与所涉领土活动无关的被继承国的动产，由于附属度人民对创造该财产曾作出过贡献，应按附属地人民所作出的贡献，按比例转属新独立国家；（4）如果被继承国与作为继承国的西独立国之间不执行以上各项继承规则，而另订协定，这种协定不应违反各国人民对其财富和自然资源享有永久主权的原则和国际法基本原则。

（三）国家继承的其他方面：

1、关于国家债务的继承：就国家继承而言，“国家债务”是指一国对另一国、某一国际组织或任何其他国际法主体所负之任何财政义务。从国家继承的意义上，国家债务可以分为三类：一类是整个国家所负的债务，称为国债；另一类是以国家名义承担的而事实上用于国家领土某一部分的债务，称为“地方化债务”；还有一类是由地方当局承担并由该地方当局使用于该地区的债务，称为“地方债务”。按照国际法，国债和地方化债务都属于国债，地方债务不属于国家债务的范围。至于“恶债”，是指被继承国违背继承国或转移领土人民的利益，或违背国际法基本原则而承担的债务，如征服债务和战争债务等。从形式上看，“恶债”似乎上国债，但是由于这种债务是违反国际法基本原则的，所以不属于国家继承的范围。国家债务继承是指被继承国的国家债务转属继承国。继承国并不是无条件地继承被继承国的一切国家债务，国际法上的国家债务继承所要解决的基本问题是如何处理被继承国的国家债务。国家继承的效果是：被继承国的国家债务转属继承国，由此而引起被继承国义务的消灭和继承国义务的产生。国家债务继承的原则：（1）一国部分领土移交给另一国，或一国的一部分或几部分领土分离出去而组成一个新国家或与另一国合并的情况下，被继承国的国家债务转属继承国的问题，应按照双方之间的协议；如果无协议，则应按照公平的比例转属继承国。（2）被继承国解体而其领土分裂为数国时，由于存在数个继承国，所以除被继承国与各继承国之间另有协议外，应在各继承国之间按公平比例转属。（3）在国家合并的情况下，根据“债务随财产一并转移”的规则，被继承国的国家债务应转属继承国。（4）新独立国家的债务继承。实质上就是作为继承国的新独立国家应否承担前宗主国和殖民国家的债务问题。根据促进新独立国家的经济发展和减轻或免除他们的债务负担的原则，被继承国的债务原则上不应转属新国家，但不排除有关双方依协议来合理解决债务的转属问题，但这种协议不应违反各国人民对其财富和自 17 然资源享有永久主权的原则，否则，就会损害新独立国家的经济平衡发展。

2、关于国家档案的继承：根据1983年公约，国家档案是指为执行国家职能而编制或收集的，而且在国家继承之日按照被继承国国内法的规定，并出于各种目的作为档案直接保存或控制的各种日期和种类的一切文件。1983年公约规定：除有关国家另有协议或某一有关国际机构另有决定者外，国家档案从被继承国转属继承国时不予补偿；位于被继承国领土范围内的第三国国家档案不受档案继承的影响；被继承国有义务采取一切措施防止被继承的国家档案遭受损害或破坏。国家档案具有单独的完整性不可分割的特点，但是可以复制，所以国家档案的继承问题比较容易解决。

三、政府的继承

政府继承是指前政府在国际法上的权利和义务转给新政府的法律关系的转移。并非所有政府变更都发生政府继承，只有在新政府是以非宪法程序取得政权的情况下才发生政府继承问题。

政府继承与国家继承相比，有两点不同：一是发生继承的原因不同，国家继承是由于领土变更的事实而引起的，而政府继承则是由于革命或政变导致政权更迭而引起的；二是参加继承关系的主体不同，国家继承关系的参加者是两个不同的国际法主体，而政府继承是在同一个国际法主体继续存在存在情况下的新政权和旧政权，即旧政权的国际法上的权利和义务为新政权所取代。政府继承的内容：

1、条约的继承：从国际实践来看，新政府一般根据条约的具体内容作出是否继承的决定。比如新中国的实践。

2、国际组织的代表权的继承：新政府作为其本国的唯一合法代表取代前政府在国际组织的代表席位是理所当然的。

3、国家财产的继承：旧政府的国家财产，无论是什么形式的，无论在继承日期处于国内还是国外，都应转属新政府。新中国对这类问题多次发表声明。中日“光华寮案”问题。

4、债务的继承：前苏联的实践是一律不继承。新中国有选择的继承，但对“恶债”实行“不继承原则”。“湖广铁路债券案”

四、国际组织的继承

当某个国际组织因某种原因解散而为另一个国际组织所取代，或两个国际组织合并成为一个国际组织时，如何处理前国际组织的职能、财产、债务等方面的权利和义务，就是国际组织的继承问题。

国际组织的继承主要是职能的继承，原则上必须签订特别协定或有关国际组织通过决议，明白地将原国际组织的职能转移于新成立的国际组织。

国际组织的财产、债务和文书档案等方面的继承，通常也是依照特别协定或决议来解决的。

本章推荐阅读文章：

1、赵伯祥 《论个人的国际法主体地位》，《安徽广播电视大学学报》1999.4

2、黄世席 《非政府间国际组织的国际法主体资格探讨》，《当代法学》2000.5

3、张磊 《跨国公司的国际法主体地位分析》，《国际关系学院学报》2001.4

第三篇：房地产开发施工技术管理培训(培训讲稿)

房地产开发施工技术管理培训

（内部培训讲稿）

编辑整理：严彪

二0一二年三月

目 录

第一部分 高层建筑施工技术

第一章 概 述

一、什么叫做高层建筑？

二、高层建筑的结构类型及其特点

三、高层建筑施工技术的发展 第二章 高层建筑施工机具 第一节

塔式起重机

一、塔式起重机的选择

二、附着式塔式起重机 第二节

施工外用电梯 第三节

泵送砼施工机械 第四节

脚手架

一、脚手架的安全管理 第三章 基础工程施工

第一节

降低地下水与基坑土方开挖

一、降低地下水

二、基坑土方开挖

第二节

深基坑挡土的支护结构 第三节

大体积砼基础结构施工

一、大体积砼结构的特点

二、砼结构裂缝

三、控制温度裂缝的技术措施 第四章 主体结构施工

第一节

现浇钢筋砼结构的适用施工方法

一、模板技术

二、钢筋连接技术

三、泵送砼技术

四、高强砼

第二部分

其他知识点

一、高层商品房的公摊比例是多少？

二、常见建筑基础常识 第一部分 高层建筑施工技术

第一章 概 述

一、什么叫做高层建筑？

根据我国建设部《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）中规定，高层建筑是指10层以上的住宅及总高度超过24m的公共建筑及综合建筑。

二、高层建筑的结构类型及其特点

1、框架结构

框架结构由梁、柱构件通过节点连接构成。优点是建筑平面布置灵活，可形成大空间，利于布置餐厅、会议厅、休息厅等，建筑高度一般不宜超过60m。

2、剪力墙结构

这种结构是利用建筑物内外墙作为钢筋砼承重骨架的结构体系。它除承受竖向荷载外，承受水平荷载的弯短、剪力能力强，故习惯上称为剪力墙。建筑高度一般不超过150m。

3、框架—剪力墙结构

在框架结构平面中适当在楼梯间、电梯间或其他位置设置钢筋砼剪力墙壁，形成框架—剪力墙结构。其优点是既能平面布置灵活，又具有承受水平荷载，且抗震性能良好的特点。适用于12~30层的高层建筑，一般不超过120m。

4、筒体结构

筒体结构是指一个或几个筒体作为承重结构的高层建筑结构体系。

三、高层建筑施工技术的发展

随着高层建筑的不断发展，施工技术也得到了很大的发展，形成了较先进的施工技术体系。

1、高层建筑基础施工技术

基础施工技术主要是以下几个方面：（1）基础结构施工

高层建筑基多采用桩基础、筏板基础、箱形基础、桩基与箱基或桩基与筏基的复合基础几种形式。

（2）深基坑支护

深基坑支扩采用钢板桩、砼灌注桩、深层搅拌水泥土桩、地下连续墙、土钉支护、锚杆等支护技术。

（3）大体积砼浇筑

大体积砼裂缝控制理论计算日益完善，减少或避免产生温度裂缝，各地都有一些有效措施和施工经验。

（4）深层降水

深基坑施工降低地下水方面，除常规采用重力排水法外，强制排水法有轻型井点、喷射井点、管井井点、电渗井点、深井井点等排水方法。

2、高层建筑结构施工技术

对于现浇钢筋砼高层建筑而言，主体结构施工技术仍然是解决好模板、钢筋和砼三方面的工程技术问题。

（1）模板。竖向模板视情况可采用大模板，爬升模板、滑升模板以及组合模板和散支模板等。横向模板有台模、隧道模、永久性模板、塑料及玻璃钢模壳、组合模板散支模板等工艺。

（2）钢筋。对于粗钢筋连接，可采用电渣焊、气压焊、机械连接等技术。（3）砼。大量采用泵送砼和强度等级为C50以上的高强砼。

第二章 高层建筑施工机具

高层建筑物的高度高、基础深、垂直运输量大杂，施工周期长，施工条件复杂，即高、深、大、长、杂等特点。因此，解决这些关键之一就是正确选择适合的施工机具。根据统计数据表明，高层建筑施工使用机械设备的费用占土建总造价的5~10%，所以，合理地选用和有效使用机械设备，对降低造价起到一定作用。

第一节

塔式起重机

塔式起重机按其使用架设的要求分为固定式、轨行式、附着式、内爬式。其特点是吊臂长，工作幅度大、起吊高、起重力强、效率高是高层建筑施工的主要机械设备。

一、塔式起重机的选择

选择塔式起重机遵循的原则如下：

1、参数合理

（1）幅度——即工作半径或回转半径。是从塔吊回转中心线至吊钩中心线的水平距离。幅度参数又分为最大幅度和最大起重量的幅，最小幅度。

（2）起吊高度——是指吊钩的高度至基础顶面的距离，视建筑高度而定。（3）起重量——是指所起吊的重物重量、铁扁担、吊索和容器重量的总和。对现浇钢筋砼高层建筑，则应按最大砼料斗容量（一般取1.5~2.5t）确定所要求的最大幅度起重量。即最大幅度时的额定起重量极为关键。

（4）起重力矩——是起重量与相应工作幅度的乘积。重要的是最大幅度时的起重力矩必须满足施工需要。

2、台班生产率必须充分满足需要 台班生产率P可按下式估算： P=8QnKqKt（t/h）

式中Q——塔式起重机的额定起重量（t）

n——1h内的吊次，n=60/T吊，式中T吊为1吊次的延续时间（min）Kq——塔式起重机额定起重量利用系数

Kt——工作时间利用系数（考虑施工组织安排、施工工艺和自然需要的停歇）

3、形式合适

总结近年来的施工经验，在选用塔式起重机上可作如下安排： 9~13层——宜选用TQ60/80或QTG60效益较好； 13~15层——宜选用TQ60/80或QT80、QT80A等；

15~18层——优选TQ90、TQ60/80ZG或QT200、QTZ120等； 18~25层——选择QTZ200、QTZ120、ZT120、QT80、QT80A、Z80等 30层以上——优选内爬式起重机，如QTP60或QT5-20/4

4、投资少、经济效益好

要根据企业自身设备条件，是租赁、购置还是现有，进行综合效益分析作出决定。

二、附着式塔式起重机

此种起重机是云南普遍使用的吊装机械。它的机件组成、安装方法等由专业队伍施工，就不在此讲。

附着式塔式起得机基础，对于昆明地区来讲，多采用桩基，承台砼强度等级为C30或C35，尺寸大小根据提供的条件而定。第二节

施工外用电梯

施工电梯又称货人两用电梯。它是唯一可以运送人员上下的垂直运输设备。如不采用施工电梯，施工中的净工作时间损失可达30%左右。

施工电梯可分为：齿轮齿条驱动式施工电梯和绳轮驱动式施工电梯。施工电梯根据型号不同可载人10~12人或8~10人。一般运送人员时间占60~70%，运货时间占40~30%。

第三节

泵送砼施工机械

在高层建筑施工中普遍应用的有混凝土搅拌运输车、混凝土泵和混凝土泵车。由于这些施工机械都为专业队伍承担，故此处不多讲。

第四节

脚手架

脚手架是建筑施工中的重要施工工具。我国普遍使用竹、木脚手架。20世纪60年代以来，研究和开发了各种形式的脚手架。为扣件式钢管脚手架、碗扣式钢管脚手架、门式组合脚手架、升降平台和吊篮脚手架等。

由于扣件式钢管脚手架具有搭设简单，搬运方便，通用性强等优点，已成为使用量最多，应用最普遍的一种脚手架。对云南而言，这种脚手架的使用总量几乎占100%，但是，这种脚手架安全保障性较差，施工工效低，最大塔设高度仅为50米,，还不能完全满足高层建筑发展的需要。

一、脚手架的安全管理

建筑脚手架在搭设，使用和拆除过程中常发生安全事故，造成人员伤亡和经济损失，带来严重后果和不良影响。因此，我们必须引起足够重视。

1、脚手架工程发生事故类型有：（1）整体倾斜或局部垮架；（2）整架失稳、垂直坍塌；（3）人员从脚架高处坠落；（4）落物伤人；

（5）不当操作（闪失、碰撞等）

2、脚手架安全管理工作的基本内容

（1）制定对脚手架工程进行规范管理文件（规范、标准、工法、规定等）；（2）编制施工组织设计，技术措施及其指导施工文件；（3）建立有效的安全管理机制和办法；（4）检查验收的实施措施；

（5）及时处理和解决施工发生的问题；（6）事故调查、处理及善后工作；（7）施工总结。

第三章 基础工程施工

第一节

降低地下水与基坑土方开挖

一、降低地下水

开挖深基坑时，土的含水层被切断，地下水就会不断渗流入基坑内。为了防止边坡塌方和地基承载力下降，深基坑开挖和支护工程采取降水、止水、排水以及防管涌等技术措施是十分必要的。常用降水的方法有：

1、重力排水法：

（1）排水沟：有明沟排水和暗沟及管沟排水。（2）集水井加泵抽水。

2、强制排水法：（1）轻型井点；（2）喷射井点；（3）电渗井点；（4）管井井点；（5）深井井点；

（6）深层降水（降承压水）。

强制排水法是专业队伍进行设计与施工，这里就不赘述。

二、基坑土方开挖

高层建筑因有地下室，一般深度较大，开挖时多采用反铲挖土机和抓斗、拉铲挖土机进行开挖。常见的开挖方式有分层全开挖、分层分区开挖、中心岛法开挖、土壕沟式开挖。

1、深基坑开挖工程的施工组织设计 施工组织设计内容一班包括以下几个方面：（1）开挖机械的选择；（2）开挖程序的确定；（3）施工现场平面布置；

（4）降排水措施及冬季、雨期、汛期施工措施的拟定；（5）合理施工监测计划的拟定；（6）合理应急措施的拟定；

（7）重视土方开挖过程中以下几个问题；

1）对基坑周围环境效应作出事先评估，以相关单位协调好关系，制定周密监测计划；

2）当采用挤土或半挤土桩时，应重视挤土效应对周围环境的影响； 3）重视支护结构的施工质量，注意监测，发现问题应及时加固处理； 4）重视坑内及地面的排水措施，确保挖后土体不受雨水冲刷，并减少雨水渗入等措施；

5）支护体系采用钢筋砼或水泥土时，应注意其养护龄期，保证达到设计强度；

6）挖出的土方以及建筑材料和大型施工机械，禁止堆放在坑边，尽量减少坑边的地面堆载；

7）机械开挖时，严禁野蛮施工和超挖，严禁对支撑和支护结构碰撞； 8）作好应急措施，了解薄弱环节，做到防患于未然；

9）注意各部门的协调工作，保护好监测单位和监测点，为监测提供方便。第二节

深基坑挡土的支护结构

一、深基坑支护结构的型式有：

1、板桩式挡土结构；

2、水泥搅拌桩重力式支护结构；

3、地下连续墙；

4、土层锚杆支护结构；

5、土钉支护结构；

以上基坑支护结构应由专门队伍进行设计和施工，此处就不赘述。第三节

大体积砼基础结构施工

一、大体积砼结构的特点

1、所谓大体积砼，是指其结构尺寸已经大到必须采取相应技术措施，妥善处理温度差、合理解决因温度应力而引起砼的裂缝开展。日本建筑学会规定：结构断面尺寸在80cm以上，水化热引起砼内的最高温度与外界气温之差，预计超过25℃时，按大体积砼施工。

2、大体积砼具有结构复杂、体形大、钢筋密、砼数量多，工程条件复杂和施工技术要求高等特点。同时，由于水泥在水化反应过程中，释放出水化热所产生的温度变化和砼收缩的共同作用，会产生较大的温度应力和收缩应力，将成为大体积砼结构出现裂缝的主要原因。

二、砼结构裂缝

1、砼结构裂缝的基本概念

砼是多种材料组成的非匀质材料，它具有较高的抗压强度、良好的耐久性及抗拉强度低、抗变形能力差、易开裂缝等特性。

2、砼裂缝种类

按裂缝宽度不同，砼裂缝可分为微观裂缝和宏观裂颖。

（1）微观裂缝。用肉眼看不见的裂缝，其宽度为0.05mm以下。微观裂缝主要有以下三种：

（A）粘着裂缝——即沿着骨料周围出现的骨料与水泥粘面上的裂缝。（B）水泥石裂缝——分部在骨料间水泥浆中的裂缝。（C）骨料裂缝——存在于骨料本身的裂缝。

以上三种裂缝中，粘着裂缝和水泥石裂缝较多，而骨料裂缝较少。微观裂缝在砼中分布不规则，亦不贯穿，故能承受拉力。

（2）宏观裂缝。宽度大于0.05mm的裂缝是肉眼可见的裂缝，亦称宏观裂缝。它是微观裂缝扩展的结果。宏观裂缝产生的主要原因是由温度、收缩、不均匀沉降、膨胀等变形变化所引起。宏观裂缝按其深度又可分为：

（A）表面裂缝——大体积砼浇筑初期，水泥水化热大量产生，使砼的温度迅速上升，由于砼表面与内部产生温差，形成温度梯度，使砼表面产生裂缝。

（B）深层裂缝——在砼的底面，由于基底的约束作用，使其砼底部产生大面积拉应力状态，先产生表面裂缝，随后可能发展成为深层裂缝。深层裂缝切断了结构断面，具有很大的危险性，施工中不允许出现。

（C）贯穿裂缝——随着深层裂缝的不断发展，裂缝将贯穿整个断面，这就叫贯穿裂缝。贯穿裂缝影响结构正常使用，应坚决控制出现贯穿裂缝。

3、裂缝产生的原因

砼裂缝产生的主要原因如下：

（1）水泥水化热的影响。水泥在水化过程中产生大量的热量，每克普通水泥放出的热量可达500J。由于砼厚度大，水化热在内部不易散发，会引起内部急聚升温。砼浇筑在1-3d内放出热量最多，约占总热量50%，3-5d内，温度最高。

（2）外部约束条件的影响。大体积砼与地基浇筑在一起，当温度变化时受到下部地基的限制，而产生外部约束力。砼早期升温时，产生膨胀变形受到约束产生压应力。当砼降温时，则产生较大拉应力，当拉应力超过砼抗拉强度时，则就出现垂直裂缝。

（3）外界气温变化的影响。砼内部温度是浇筑温度、水泥水化热的绝对温度和结构的散热温度等各种温度的叠加之和。外界温度愈高，则浇筑温度就愈高；当外界温度下降，就会大大增加外层砼与内部砼的温差，这时砼极为不利。砼内部温度有的可达80℃。而且持续时间较长。砼的温度应力是由温差引起的变形造成的。温差愈大，温度应力也愈大。因此，控制砼表面温度与外界气温的温差，是防止裂缝产生的重要措施。

4、砼收缩变形影响（1）砼塑性收缩变形

砼在硬化之前是处于塑性状态，如果上部砼的均匀沉降受到限制，如遇到钢筋或大的骨料，或者平面面积较大，则水平方向的收缩比垂直方向收缩更难，就容易形成一些不规则塑性收缩裂缝。

（2）砼的体积变形

砼在硬化过程中，要产生收缩变形。掺入砼中的拌合水，约有20%的水分是水泥水化所必需的，其余80%都要被蒸发。随着砼继续干燥而多余的水逸出，就会出现干燥收缩变形。

（3）控制裂缝开展的基本方法。控制裂缝开展的基本方法有如下三种：（A）“放”的方法。所谓“放”的方法，即减小约束体与被约束体之间的相互制约，采取设置永久性伸缩缝的方法。

我国《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）中规定； 现浇砼框架结构伸缩缝的间距为55m。现浇砼剪力墙结构伸缩缝间距为45m。

（B）“抗”的方法。所谓“抗”的方法，即采用一定的技术措施，减小砼的相对温差，改善钢筋的配置，减少砼的收缩，提高砼的强度等，以抵抗温度收缩变形和约束应力。

（C）“放”和“抗”相对合的方法。“放”、“抗”结合的方法，可分为“后浇带”、“跳仓打”和“水平分层间歇”等方法。（a）“后浇带”法。“后浇带”是指现浇砼结构中，施工期间设置临时伸缩缝的“后浇带”，将结构分成若干段，可有效削减温度收缩应力。“后浇带”宽一般为800-1000mm。“后浇带”处钢筋不断切。对基础而言，“后浇带”的间距一般为20-30m。“后浇带”处砼，可在砼浇筑30-40d后，用比原基础砼提高一级等级，并加膨胀剂浇筑，要加强养护,时间为14天。

（b）“跳仓打”法。“跳仓打”法，是将整体结构用垂直施工缝分段，间隔一段，施工一段，经过不少于5d的间歇后再浇筑成整体。采用此法时，每段的长度尽可能与施工缝结合起来，使之能有效地减小温度应力和收缩应力。

（c）“水平分层间歇”法。即以减少砼浇筑厚度的方法来增加散热机会以减少砼升温，并使砼温度分布均匀。分层厚度一般控制在0.6-0.2m范围内，相邻两浇筑层之间的间隔时间，一般为5-7d为宜。

三、控制温度裂缝的技术措施

为了防止大体积砼产生温度裂缝，现已积累了很多成功经验。其主要措施有：①采用中低热的水泥品种；②降低水泥用量；③合理分缝分块；④掺加外加料；⑤选择适宜的骨料；⑥控制砼出机温度和入模温度；⑦在砼内预埋水管、通冷水降温；⑧在砼表面保温隔热，减少砼内外温差；⑨采取结构措施防止砼开裂。

1、水泥品种选择和用量控制

砼的导热性能较差，水泥水化热的大量积聚，使砼出现早期升温和后期降温现象。因此，控制水泥水化热升温，即减小降温温差，对降低温度应力将起重要作用。

（1）选用中、低热的水泥品种

优选矿渣水泥或火山灰水泥。根据实验表明：选用32.5级硅酸水泥比选用32.5级矿渣硅酸盐水泥，3d内的水化热平均升高5-8℃。

（2）充分利用砼的后期强度

实验表明，每立方米砼的水泥用量，凡每增减10kg，其水化热将使砼的温度升降1℃。因此，在满足砼强度和耐久性的前提下，尽量减少水泥用量。如在取得设计、监理部门的认可后，采用f45或f60替代f28作为砼的设计强度，这样可使每立方米砼的水泥用量减少40-70kg左右。如上海宝钢、亚州宾馆、新锦江宾馆、浦东煤气厂筒仓等工程的大型基础都采用了f45或f60作为设计强度。C20-C40的砼。其f60比f28平均增长12-26.2%。

2、掺加外加料

在砼中掺入适宜的外加料，可使砼增加泵送性，优化砼的级配，改善砼的特性。

（1）掺加外加剂。掺加0.2-0.3%，木质素磺酸钙（简称木钙），不仅能使砼的和易性明显改善，而且可减少10%左右的拌和水，砼28d的强度提高10%以上。若不减少拌和水，坍落度可提高10cm左右。若保持强度不变，可节约水泥10%，从而降低水化热。

（2）掺入外加料

掺入适量粉煤灰，可改善砼的和易性、流动性。若保持原有流动性不变，则可减少用水量，从而提高砼密实性和强度。还可改善砼的可泵性，降低砼的水化热。

3、骨料的选择

砼中砂石重量占总重的85%左右，正确选用砂石料对保证砼质量、节约水泥用量、降低成本都是非常重要的。（1）粗骨料选择

对于大体积砼，应优先选用粒径较大、级配良好的石子。根据实验证明，采用5-40mm石子比采用5-25mm石子，每m3砼在相同水灰比的情况下，水泥用量可节约20kg左右。而砼温度可降低2℃。

（2）细骨料的选择

优先选用中、粗砂。（但昆明地区只有山砂而且很细）（3）骨料质量要求

骨料中不得有超量的粘土、淤泥，有机物及其它有害物质其含量不得超过规定数值。石子的含泥量不大于1%；砂的含泥量不大于2%。

4、控制砼的出机温度和浇筑温度。

由于砼中，石子、砂子占85%左右，因此对砼温度影响最大的是石子温度，砂子次之，水泥温度影响最小。为了降低砼的出机温度，最有效的办法就是降低石子的温度。其方法是用简易遮阳装置防止太阳照射；或用冷水冲洗石子。葛州坝工程是用冰水冲洗骨料，在储仓中通冷风预冷，使砼出机温度达到7℃的要求。

（2）控制砼浇筑温度

关于砼浇筑温度的控制各国有所不同。美国ACI施工手册中规定不超过32℃；日本土木学会施工规程规定不超过30℃；日本建筑学会钢筋砼施工规定不超过35℃；我国有些规范提出不超过25℃。根据工程经验总结，建议最高浇筑温度控制在35℃以下为宜。否则必须采取特殊技术措施。

5、加强养护，延缓砼降温速率

大体积砼浇筑后，加强表面的保温、保湿养护，对防止砼产生裂缝具有重大作用。保温、保湿养护的目的有三个：第一减少砼的内外温差，防止出现表面裂缝；第二防止砼过冷，避免产生贯穿裂缝；第三延缓砼的冷却速度，以减小新老砼的上下层约束。

6、减少砼收缩提高砼的极限拉伸力

砼的收缩值与极限拉伸值除与上述几条有关外，还与施工工艺和施工质量密切相关。

（1）对浇筑后的砼进行两次振捣，能排除砼因泌水在粗骨料、水平钢筋下部的水分空隙，提高砼与钢筋的握裹力，防止因砼沉落而出现的裂缝，增加砼的密实度，可使砼抗压强度提高10%-20%，从而提高砼的抗裂性。

砼二次浇捣的恰当时间是指砼浇捣后尚能恢复到塑性状态的时间，这是二次浇捣的关键。掌握二次浇捣恰当时间的方法有以下两种：

（A）将转动着的振动棒以其自身的重力逐渐插入砼中进行振捣，振动棒慢慢拔出时砼能自动闭合，不会在砼中留下孔穴，则认为此时进行二次振捣是适宜的。

（B）当标准贯入阻力值来达到350N/cm2以前，再进行二次振捣是有效的，不会损伤已成型的砼。标准贯阻力350N/cm2时的对应立方体试块强度为25N/cm2，对应压痕仪强度值为27N/cm2。

（2）改进砼搅拌工艺，采用二次投料的净浆裹石或砂浆裹石搅拌新工艺，可以有效地防止水分向石子与水泥浆界面集中，使硬化后的界面过渡层的结构密实，粘结强度增强，从而可使砼强度提高10%左右，当砼强度基本相同时，采用这种工艺可减少水泥用量7%左右，相应地减少了水化热。

7、改善边界约束和构造设计

（1）合理分段浇筑，当大体积砼尺寸过大，一次性浇筑就会产生较大的温度应力，从而产生砼裂缝。用“后浇带”法分段施工，就可以降低温差和收缩应力。在施工后期将若干段浇筑成整体。“后浇带”间距一般为20-30m。“后浇带”宽为700-1000mm。“后浇带”浇筑时间，不宜少于40d。浇筑砼时要比原砼提高一级。并应加膨胀剂。养护时间为14d。“后浇带”形式有平拉式；T字式和企口式。

（2）在构造设计方面，采用合理配筋。采用小直径、小间距适当增加表面配筋，对控制砼裂缝开展起到很好作用。

（3）设置滑动层

设置滑动层，可以大大减小地层对砼的约束力，对减小砼温度收缩应力起到显著作用。滑动层做法有：涂两道热沥青铺一层油毡；或铺10-20mm厚沥青砂；或铺50mm厚的砂或石屑层等。

（4）设置缓冲沟

在结构表面，每隔一定距离（一般结构厚的1/5）设一条沟，这样可将结构表面拉力减少20-50%，有效防止表面裂缝。

（5）避免应力集中。在洞口周围，变断面，转角处等会出现应力集中现象。在洞口周围加斜向钢筋或钢筋网片。在变断面处可将断面逐渐过渡，或增配抗裂钢筋。

8、加强施工监测工作

及时监测砼内部温度, 有的放和矢地采取相应技术措施，确保砼不产生过大温度应力，具有很大作用。可在砼内部不同位置埋设铜热传感器，用砼温度测量记录仪测量温度变化。也可以预埋4//钢管，用温度计插入测温。

第四章 主体结构施工

我国目前高层建筑从材料上分，主要有钢筋砼结构和钢结构。由于现浇钢筋砼结构整体性好，抗震性能强，用钢量少，防火性能好和造价较低等优点，所以得到广泛应用。

第一节

现浇钢筋砼结构的适用施工方法

现浇钢筋砼高层建筑主体施工主要是解决好模板、钢筋、砼三方面的工程技术问题。

一、模板技术

模板工程是结构形成的重要组成部分。其造价为钢筋砼工程总造价的25-30%，总用工量约50%，因此，模板工程对于提高工程质量，加快施工速度、提高劳动生产率，降低成本，实现文明施工都有重要影响。

模板工程体系，一般可分为竖向模板和横向模板。

竖向模板常用的有：大模板、液压滑升模板、爬升模板、提升模板，筒子模板以及组合模（散装散拆）等。

横向模板主要有：组合模板散装散拆及台模、隧道模等。

1、组合钢模的制造原则：

（1）要保证结构尺寸形状相互位置正确；

（2）模板具有足够的强度，刚度和稳定性，能够承受砼的重量和侧压力，以及各种施工荷载；

（3）力求构造简单，装拆方便，不妨碍钢筋绑扎，保证砼浇筑时不漏浆；（4）优先选用通用，大块模板，拼接最少；

（5）模板长向拼接要错开布置，以增加模板整体刚度。（6）模板支撑系统，应根据模板承受荷载和部件的刚度，通过设计进行布置。一般要求如下：

（A）内钢楞应垂直模板方向布置，直接承受模板传来荷载；外钢楞应与内钢楞垂直，且规格不小于内钢楞；

（B）钢楞悬挑长度不宜大于400mm，支柱应着力在外钢楞上；

（C）模板端缝齐平布置时，一般每块模板应有两处钢楞支承。错开布置时，其间距可不受端缝位置限制。

（D）在同一工程中可多次使用于组装模板，宜采用模板与支撑系统造成整体模架；

（E）支承柱应有足够的强度和刚度及稳定性。对于连续形成排架形式的支承柱，应配置水平支撑和剪刀支撑。

（7）模板的配制应绘制配制图，标出模板位置，规格型号，和数量。予埋件、预留洞孔的位置应在配制图上标明，并注明固定方法。

2、模板的配制步骤。

（1）根据施工组织设计对施工区的划分，施工工期和流水作业的安排，明确配制模板的层段数量；

（2）根据工程情况和现场条件，决定模板组装方法。如散装散拆还是予组装拼，支撑方法是采用钢楞支撑还是梆架支撑等。

（3）根据已确定的层段数量，按照施工图纸中梁、柱、墙、板等构件尺寸，进行模板组配设计；

（4）进行夹箍和支撑件等的设计计算选配工作；（5）明确支撑方位的布置、连接和固定方法；（6）确定予埋件的固定方法、管线埋设方法，以及孔洞部位的处理方法；（7）根据所需钢模板、连接件、支撑及架设工具等列出统计表，以便于备料。

3、以上工作是来源于模板工程的各项施工组织设计。固此，做好此项施工组织设计是非常关键的工作。

二、钢筋连接技术

主要是指大直径钢筋的连接。目前采用的方法主要有：电渣压力焊、气压焊和钢筋机械连接等。这些连接都由专业人员施工，这里就不赘述。但对于各项的质量和验收规程必须掌握。

三、泵送砼技术

由于现浇钢筋砼高层建筑的特点之一是砼量大，砼垂直运输量占总垂直运输量的75%左右。而泵送砼能一次完成垂直和水平运输，具有效率高省劳力、费用低的特点而得到广泛的采用。

泵送砼施工，要求砼具有可泵性，即要有一定的流动性和易性，不易分离，否则易堵塞。因泵送砼对材料品种，规格，用量、配合比均有一定要求；

1、水泥：一般保水性好、泌水性小的水泥都可以用于泵送砼。矿渣水泥保水性差，泌水性大，如要使用要采取提高砂率和掺加粉煤灰等措施。

粗骨料：级配、粒径、形状对泵送砼影响很大。级配的良好、粒径小，针片状含量小对可泵性和提高砼强度有益。

3、细骨料：宜采用中砂。

4、外掺剂：

（1）减水剂：掺用0.2~0.3%的木钙,可以减少10~15%的用水量,抗压强度提高10~20%;若保持水量和水灰比不变情况下,坍落度可增大10~20cm。若保持砼抗压性强度和坍落度不变的情况下，可节约水泥10%左右。

（2）外掺料：主要是加入粉煤灰。一般加水泥用量20%的粉煤灰，可置换10%的水泥。

5、配制比：

（1）坍落度：一般控制在8~18cm为宜。

（2）水灰比：0.46~0.65。高强度砼水灰比还要小些。（3）砂率：规定砂率宜为38~45%。（4）引气剂：不宜大于4%。

6、泵送砼的拌制与运送。用专门队伍作业。

四、高强砼

通常C25以下的砼称为低强度砼。C30~C45之间的为中强砼。C50及其以上的砼为高强砼。

1、高强砼的特点。

（1）节约材料，降低结构自重。砼C30提高到C60，对受压构件大约节约砼30~60%，受弯构件可节约砼15~20%。因此，高强砼对于高层建筑有着重要的意义。

（2）耐久性好，高强度砼密室性高，抗渗、抗冻性能好。（3）变形小。变形小，刚度可提高。

（4）需要提高施工管理水平。高强砼对原料材要求严格，对生产运输、浇筑和养护等过程都有较高的要求。

2、原材料（1）水泥：一般选用42.5级及其以上硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥。选择水泥时，首先要考虑与高效减水剂的相容性，要对所选水泥与高效减水剂进行低水灰比水泥净浆的相溶性测试。

限制水泥用量是配制高强砼的一个重要要求。对于C60砼不宜超过450kg/m3；C80不宜超过480kg/ m3。

（2）骨料。骨料性能，对于配制高强砼起决定性作用。

粗骨料——宜选用最大粒径不超过2.5cm且质地坚硬、吸水率低的石灰岩、花岗岩、辉绿岩等碎石。石料强度应高于砼强度30%且不小于100N/mm2。粗骨料中的针片状颗粒不能超过3~5%,含泥量应低于1%。

配制高强砼，宜用较小粒径粗骨料。其原因是颗粒较小的粗骨料比颗粒较大的粗骨料更为致密，并能增加与水泥浆的粘结面积，界面受力比较均匀，因而能获得较高强度。试验证明，粗骨料最大粒径控制在12~15mm时，能获得最高的强度。所以配制高强砼时，通常将粗骨料最大粒径控制在20mm以下。如岩石质地坚硬，砼强不是很高，则20~25mm最大粒径也是可以采用的。

细骨料——宜采用洁净的天然河砂，其中云母和粘土杂质总含量不得超过2%。如采用细砂，山砂应专门试验。

（3）高效减水剂（超塑化剂）

掺加高效减水剂，不仅能降低水灰比，而且使拌和料中的水泥更为分散，使硬化后的砼空隙率、孔隙分布情况得到进一步改善，从而提高砼的强度。

高效减水剂主要有两种：一种是磺化煤焦油系列减水剂——如NF、FDN、UNF等；另一种是树脂系列减水剂——国产SM等，因价格贵，用得少。

高效减水剂存在的问题是：拌和料的坍落度损失快，气温高时更为显著。新一代高效减水剂混入了缓凝剂或某种载体，能够延长坍落度的损失。常用缓凝剂主要是木质素磺酸盐。

（4）掺合料

（A）粉煤灰——掺粉煤灰等矿物掺和料有助于改善水泥和高效减水剂间的相容性，并可以改善拌和料的工作度，减少泌水和离析现象，有利于泵送。粉煤灰的掺量一般为水泥用量的15~30%。

（B）硅粉——是电炉生产工业硅或硅铁合金的副产品，平均粒径为0.1mm的量级,比水泥细两个级量级。用硅粉能配制出强度很高、且早强的砼，但必须与减水剂一起使用。硅粉用量，一般为水泥的5~10%。

（C）F矿粉——是由F矿石配有少量其他无机物磨细而成。F矿粉与水泥水化过程中释放的Ga（OH）2反应，生成C—S—H凝胶物质，能提高水泥石的密度，使砼的强度得到提高。F矿粉的掺量（水泥+F矿粉）的5~10%。

（D）水——宜用饮用水。

配制高强砼的各种原材料，应有严格管理制度，砂石不能露天零堆放，砂子含水量保持均匀。

3、配合比和配制

（1）配合比。高强砼的配合比应通过试配确定。试配除应满足强度、耐久性、和易性和凝结时间等外，尚应考虑到拌制、运输过程和气温环境情况，以及施工条件的差异和变化等因素。按照砼施工验收规范规定，砼实际强度对设计强度的保证率应超过95%。因此，试配强度要大于设计强度。当无历史统计资料时，度配强度可按设计强度等级乘以1.15系数。

（2）水灰比。高强砼（为C60）的水灰比，应不大于0.35，并随强度提高而降低。而拌和料的和易性是通过掺加高效减水剂和混合材料进行调整。在满足和易性的条件下，尽量减小用量。

（3）砂率。试验证明，当砂率为0.33时，砼的强度比砂率为0.4要高一些。因此，高强砼的砂率宜控制在0.28~0.34之间。对泵送砼为0.35~0.37之间。

（4）水。高强砼应准确控制水量，并应准确测定砂石中的含水量。从水量中扣除。宜采用饮用水。

（5）拌制。拌制高强砼宜采用强制式搅拌机。外加剂掺量应试验确定，高效减水剂一般采用后掺法，即砼搅拌1~2min后掺入。

4、浇筑、保养与检验。

（1）高强砼必须采用高频振捣器振捣。

（2）高强砼在浇筑时应在8h以内加以复盖并浇水养护，或在暴露表面喷刷养护剂。浇水养护日期，不能少于14d。

（3）检验按砼施工质量验收规范执行。

第二部分

其他知识点

一、高层商品房的公摊比例是多少？

高层的：使用面积＝建筑面积X0.65（0.65-0.7）

房屋公摊面积、建筑面积及使用面积的计算方法

高层塔楼的使用率是72-75%,高层板楼的使用率是78-80%,多层住宅的使用率约为85%左右。所谓使用率是指房屋的套内使用面积与建筑面积之比,其中建筑面积等于套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)与分摊的共有建筑面积之和。套内使用面积是指实际的房屋利用面积，即，又称地毯面积；而套内面积一般是指套内建筑面积，是套内使用面积与套内分摊面积之和。

套内使用面积是如何计算的：

1、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；

2、烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。

3、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

4、住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、阳台、壁柜等

5、套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。

建筑面积怎么算，使用面积怎么算啊

首先了解几个公式：

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

公摊面积＝建筑面积×公摊系数

公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积

好了，解释一下上面的公式

1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。

2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。

3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。

4、公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。

通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。

在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。

在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。

在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。

在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。

山墙——指双坡屋顶建筑两个侧面的墙体，屋面呈弧形的也可以这样叫。

因墙体上部为人字形，像山一样，故叫山墙。

外山墙——就是作为外墙的山墙；

内山墙——即与外山墙相平行的内部墙体。

山墙有两种情形：一是山墙高出坡屋面的，其坡屋顶叫硬山；另一种是屋顶伸出来把山墙盖住，其屋顶叫歇山。

女儿墙源出“女墙”，又名“压檐墙”。房屋外墙高出屋面的短墙。也是屋面与外墙衔接处理的一处方式，作为屋顶上的栏杆或房屋外形处理的一种措施。在制作方法上，一般均将顶部砌成直线形或曲线形，绝大多数墙面多有雕刻或贴塑花纹装饰，起到屋顶栏杆的作用，并可防止雨水直接下落。

山墙应该都是纵轴（短轴）方向的最外侧的墙体，而女儿墙肯定是设置在屋面四周上的墙体，一般高度为600-1200不等，主要作用时

1、其保护作用，防止人在屋面面活动时高空坠落，2、是为防水提供构造措施，就像3楼说得那样。3是起到建筑装饰作用

二、常见建筑基础常识

12墙一个平方需要64块标准砖 18墙一个平方需要96块标准砖 24墙一个平方需要128块标准砖 37墙一个平方需为192块标准砖 49墙一个平方需为256块标准砖 计算公式：

单位立方米240墙砖用量1/(0.24*0.12*0.6)单位立方米370墙砖用量1/(0.37*0.12*0.6)空心24墙一个平方需要80多块标准砖

一 个土建工程师应掌握的数据(转)

1、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：

1、多层砌体住宅： 钢筋30KG/m2 砼0.3—0.33m3/m2

2、多层框架 钢筋38—42KG/m2 砼0.33—0.35m3/m2

3、小高层11—12层

钢筋50—52KG/m2 砼0.35m3/m2

4、高层17—18层

钢筋54—60KG/m2 砼0.36m3/m2

5、高层30层H=94米

钢筋65—75KG/m2 砼0.42—0.47m3/m2

6、高层酒店式公寓28层H=90米

钢筋65—70KG/m2 砼0.38—0.42m3/m2 7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间 以上数据按抗震7度区规则结构设计

2、普通多层住宅楼施工预算经济指标

1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20—0.24

2、模版面积占建筑面积2.2左右

3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右

4、室内抹灰面积占建筑面积3.8

3、施工功效

1、一个抹灰工一天抹灰在35平米

2、一个砖工一天砌红砖1000—1800块

3、一个砖工一天砌空心砖800—1000块

4、瓷砖15平米

5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天

4、基础数据

1、混凝土重量2500KG/m3

2、钢筋每延米重量0.00617*d*d

3、干砂子重量1500KG/m3，湿砂重量1700KG/m3

4、石子重量2200KG/m3

5、一立方米红砖525块左右（分墙厚）6、一立方米空心砖175块左右

7、筛一方干净砂需1.3方普通砂

5、钢筋重量

φ6＝0.222 Kg φ6.5＝0.26kg φ8＝0.395kg φ10＝0.617kg φ12＝0.888kg Φ14＝1.21kg Φ16＝1.58kg Φ18＝2.0kg Φ24＝2.47kg Φ22＝2.98kg Φ25＝3.85kg Φ28＝4.837kg............Φ12(含12)以下和Φ28(含28)的钢筋一般小数点后取三位数，Φ14至Φ25钢筋一般小数点后取二位数

6、钢材理论重量计算简式

材料名称 理论重量W（kg/m）扁钢、钢板、钢带 W＝0.00785×宽×厚

方钢 W＝0.00785×边长2 圆钢、线材、钢丝 W＝0.00617×直径2 钢管 W＝0.02466×壁厚（外径--壁厚）

等边角钢 W＝0.00785×边厚（2边宽--边厚）不等边角钢 W＝0.00785×边厚(长边宽+短边宽--边厚)工字钢 W＝0.00785×腰厚[高+f（腿宽-腰厚）] 槽钢 W＝0.00785×腰厚[高+e（腿宽-腰厚）] 备注

1、角钢、工字钢和槽钢的准确计算公式很繁，表列简式用于计算近似值。

2、f值：一般型号及带a的为3.34，带b的为2.65，带c的为2.26。

3、e值：一般型号及带a的为3.26，带b的为2.44，带c的为2.24。

4、各长度单位均为毫米

2011-11-5

第四篇：2014年关于房地产开发资质申报有关问题的通知(终章)

关于房地产开发企业资质申报有关问题的

通

知

各县房地产开发主管部门、各房地产开发企业：

根据《河南省城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等有关法律、法规，省住建厅对原《河南省房地产开发企业资质申报系统》进行了更新升级。按照《河南省房地产开发行业综合政务管理平台》的要求，现就房地产开发企业资质申报有关问题通知如下：

一、房地产开发企业资质申报类型

房地产开发企业资质申报类型分为：初次申报、资质延续申报、资质变更申报、资质核定申报、资质升级申报、资质作废申报、资质证书遗失补办。

二、资质申报及审批流程

1.房地产开发企业提出申请，提交相关资料。2.市住建局行政审批科受理。

3.市住建局对相关资料进行初审，提出初审意见，报省住

建厅。

4.省住建厅受理、审批、核发资质证书。

房地产开发企业资质申报应通过《河南省房地产开发行业综合政务管理平台》首先进行网上填报并通过网络打印申报表，同时将纸质资料按要求装订成册一并上报。

三、各类资质申报应提交的相关资料

（一）资质初次申报应提交以下材料（复印件需验核原件）1.企业资质申报表（3份,由网上申报系统业务申报后自动生成，不需装订入册。）；

2.企业资质申请报告； 3.法人及经办人证明；

4.营业执照、组织机构代码证、银行开户许可证及税务登记证；

5.验资证明； 6.企业机构设置表；

7.企业法定代表人、高级管理人员的任职文件和身份证复印件，企业经济、技术、经营等负责人的任职文件和身份证复印件，复印件须清晰可辨，二代身份证正反面复印在一张纸上；

8.企业在职人员统计表，现有专业技术人员资格证书、身份证复印件、劳动合同及社会保险缴纳凭证；

9.固定办公经营场所及相应的技术装备； 10.企业章程；

11.公司各种管理制度； 12.企业信息表格；

（二）资质延续申报，应提供以下材料（提供复印件的需验核原件）：

1.企业经营情况自查报告；

2.企业资质延续申报表（1份,由网上申报系统业务申报后自动生成，不需装订入册。）；

3.企业资质等级证书正、副本复印件（原件单独上交）； 4.企业法人营业执照正、副本复印件；

5.经审计的企业上财务会计报告（原件或复印件加盖公章）；

6.企业法定代表人、高级管理人员的任职文件和身份证复印件，企业经济、技术、经营等负责人的任职文件和身份证复印件，复印件须清晰可辨，二代身份证正反面复印在一张纸上；

7.企业人员变动情况和在职人员统计表，现有专业技术人员资格证书、身份证复印件、劳动合同及社会保险缴纳凭证；

8.固定办公经营场所及相应的技术装备；

9.上房地产开发项目实施情况报告及证明材料（须提供项目的投资计划批准文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、建设工程竣工验收备案证明等）；

10.《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、及《房地产开发项目手册》的执行情况报告（按项目组卷，“双书”须按每个单位工程填报2份样本）；

11.上房地产开发企业统计年报；

12.法人证明、委托书、受委托人身份证明及房地产开发企业通讯联系表。

企业申请资质延续，应在资质证书有效期届满45日前将有关资料报送市住建局。

（三）资质变更申报

企业需变更的内容按照房地产开发企业资质变更申报表最后三页的要求准备资料。

（四）资质升级及资质核定申报 1.申请书；

2.《房地产开发企业资质申报表》（一式三份）； 3.资质证书正、副本(原件及复印件)；

4.工商营业执照、组织机构代码证正、副本（验原件收复印件）；

5.企业章程和规章制度（验原件收复印件）；

6.验资报告和上财务会计报告（验原件收复印件）； 7.企业法定代表人、总经理身份证明和任职文件，企业经济、技术、财务负责人的任职文件。

8.当年企业在册人员统计表，专业技术人员统计表、资格证书和劳动合同（验原件收复印件）、养老保险证明。

9.固定办公经营场所证明（企业自有房产证或租赁合同）(验原件收复印件)；

10.已开发经营项目材料：国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、预销售许可证、竣工验收备案表（验原件收复印件）；

11.交付使用的一套住宅的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(验原件收复印件)及两书总体执行情况报告；

12.其它需要提供的文件。

（五）资质作废申报

作废申报直接在网上进行申报并将资质证书原件正副本提交市住建局归档。

（六）资质证书遗失补办

资质证书遗失补办需进行登报声明然后在网上申报并将报纸原件提交市住建局。

（二）申报材料装订要求：

1.房地产开发企业资质等级证书正、副本原件、房地产开发企业资质申报表及企业通讯联系表单独放置，不和其他资料合订；

2.其他申报材料采用A4纸装订成册，软封面封底，附有目录，申报材料内容多的，可分为综合卷、业绩卷分册装订，并在封面上注明。

二〇一四年二月二十七日

第五篇：房地产开发2014（范文模版）

《规划房地产开发》任务书

本任务要求正对目标地块完成房地产的策划案。

题目：***项目开发方案（或***可行性研究报告）

项目地点：武汉市洪山区，具体见大范围和小范围位置图。

面积约为：0.5平方公里（没有准确地形图）

要求：每个人完成一份。

一、作业内容

摘要

第一部分 项目初始创意及调研计划

第二部分 项目概况

第三部分 市场分析

第四部分 开发计划与资金计划

第五部分 投资收益分析

第六部分 结论与建议

后记

二、作业内容具体要求

摘要：报告内容、工作安排及报告结果。

第一部分 创意（调研计划）

一、初始创意

要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。

二、调研计划

此部分相当于工作计划，也可放在附录中。

第二部分 项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如

市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发

有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工

状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等

因素分割土地；

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性，此部分可以适当简化）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、通信网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第三部分：市场分析

一、当地经济环境分析

收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，分析人口、就业以及产业结构。

二、区域房地产市场分析

（一）市场区域界定

1、确定物业用途，初步确定产品特征

2、界定市场区域

3、可能的市场机会分析

（二）需求分析

（三）供给分析

（四）吸纳与缺口分析

（五）区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年）





 开工量/竣工量 销售量/供需比平均售价

（六）区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

三、地块分析

（一）场地分析

（二）位置分析

四、竞争性项目调查与分析

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图

片。

附表：周边同类项目调查表

4、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点

5、结论：







 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题

五、区域市场目标客层研究和市场定位

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

3、确定目标客户

4、市场定位

六、整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

七、产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

第四部分：开发计划

一、里程碑事件及时间。

二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市

场的占有率。（按季列示）

三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投资收益分析

一、成本预测

附表：投资估算表

二、收入测算及税务分析

1、收入测算

2、营业税及附加

3、所得税

4、土地增值税

附表：收入及税金测算表

三、项目资金预测

1、资金投入计划

2、资金回款计划

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。

附表：资金计划表（投入计划和回款计划）、资金来源与运用表（图）

四、经济效益分析

1、现金流量表

2、主要经济指标

3、敏感性分析

4、盈亏平衡点分析

运用单变量求解，计算在设定回报率的情况下的土地报价。

计算盈亏平衡和保本时的销售价格（平均价格）。

附表（图）： 现金流量表、项目主要经济技术指标、敏感性分析表（图）。

第六部分：综合分析与建议

一、优势：

二、劣势：

三、机会：

四、结论和建议