郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见[大全]

第一篇：郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见[大全]

郑州市人民政府

关于郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见

郑政【2011】8号

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：

为了进一步加强物业管理工作,理顺管理体制，完善监管机制，建立服务保障体系，全面提升物业管理服务水平,改善居民居住环境,促进和谐社区建设,依据相关政策法规，结合我市实际，制定物业管理纳入社区建设工作意见，请认真贯彻执行。

一、指导思想

以构建和谐社会的要求为指导,深入贯彻落实科学发展观,把物业管理与城市化发展结合起来,推进物业管理与社区管理的“一体化”建设,确立“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的总体原则,明确职责,强化管理服务。建立市、区、街道（乡镇）“三级联动”工作机制和社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作平台。通过机制创新、部门联动、资源整合，实现物业管理的整体进步和人居质量的整体跃升。

二、实施原则

物业管理纳入社区建设以城市建成区住宅小区物业管理工作为重点，应遵循以下原则：

（一）统一领导、综合协调的原则。物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市管理的大平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。各区、街道（乡镇）要将住宅小区物业管理纳入社区建设工作范畴统筹考虑，综合协调解决物业管理中遇到的各类问题。

（二）分级负责、属地管理的原则。物业管理工作的重心在街道（乡镇）和社区，区政府和街道（乡镇）必须充分发挥综合管理的工作优势，积极采取有效措施，进一步整合管理资源，明确责任主体，落实管理责任，强化协调服务和考核监督，真正将物业管理工作职责落到实处。

（三）权责统一、保障到位的原则。市、区两级各行政主管部门要按照权责相统一的原则，科学划分物业管理的职责和义务，分解下放相关管理职权，积极为区、街道（乡镇）综合管理协调创造条件，为做好物业管理工作提供保障。

三、工作目标

物业管理机制建设形成一套科学有效的工作制度，物业管理纳入社区建设形成工作体系且运行良好。经过3-5年的努力，物业管理实现以下基本目标：

（一）各级物业管理工作组织健全，人员、经费、措施保障到位，管理、督导、考评体系完善。

（二）物业管理联动机制和联席会议制度运行良好，机制创新有突破性进展并产生明显社会效益。

（三）老旧小区、无主管楼院整治改造有效，管理顺畅，实现城市建成区住宅小区物业管理全覆盖。

（四）业主大会、业主委员会成立及运行指导监督得力，业主自主管理能力增强，社区和谐指数不断提升。

（五）物业管理应急管理服务、投诉调解等工作机制健全，矛盾纠纷及时有效在基层化解，群众满意度逐步提升。

四、工作要求

物业管理工作纳入社区建设，要围绕上述基本目标任务，做好以下七个方面的工作：

（一）实施老旧小区物业管理改善工程，全面落实覆盖计划。县（市、区）要积极做好老旧小区的整治改造工作，改造后的小区要逐步引入规范的物业管理，实现老旧小区物业管理“扩面提质”。要针对不同类型的住宅区，分别采取专业化公司进驻、后勤式、社区介入等多种管理形式，使全市城市建成区住宅小区（楼院）全部实施物业管理。要逐步在街道办事处设立物业服务机构，向暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区提供清扫保洁、垃圾清运、公共秩序维护、日常维修等有偿的基本服务。同时，适应新农村建设需要，尝试物业管理引入乡村，使之成为村民自我管理服务的新机制。

（二）科学指导业主大会建设，提升业主自主管理水平。业主大会制度是业主自主管理的有效途径，是维护业主权益的基本形式。业主大会工作核心在自我建设，重点在指导监督，必须作为一项经常性工作常抓不懈。县（市、区）房管部门主要负责业主大会工作的业务指导，街道（乡镇）负责业主大会工作的具体组织协调、日常指导和监督。要把握首次筹备、换届改选、运行监督三个重要环节，引导业主正确行使民主权力，指导业主大会、业主委员会依法设立、科学运作。要加大对业主委员会的扶持力度，有计划地组织学习培训和经验交流，并根据财政状况给予业主委员会成员（楼栋长）适当的岗位补贴。

（三）制定物业应急维修措施，保证物业的正常使用。房屋及其配套的共用部位、共用设施设备的日常维修由责任单位或责任人落实。街道（乡镇）要制定物业应急保障方案，在紧急状态或责任单位（责任人）难以履行维修责任时，对公共部位房屋损毁漏水、下水管道堵塞、水电故障、“急、难、愁”修理项目或突发情况，启动应急维修机制，提供有偿维修服务，迅速、有效地解决物业使用中的突发事件，切实维护人民群众的基本生活秩序。

（四）完善物业项目退出机制，确保小区日常管理不失控。街道（乡镇）要本着“维护业主利益、维护社会稳定、依法平稳过渡”的原则，协调做好物业服务项目退出和接管的衔接交接工作，保持小区物业管理的连续性。对违规弃管、拒不撤出、恶意毁约的开发建设单位、物业管理单位，相关部门应给予行政干预，责令限期改正，依法作出处理。街道（乡镇）要建立应急托管机制，对物业服务企业撤离后业主大会尚未成立或业主大会不能履行责任，物业管理难以落实的住宅小区实行临时委托管理。同时，积极指导业主、业主大会选聘物业服务企业，尽快实施规范化的物业管理。

（五）建立矛盾投诉调解机制，有效化解物业管理纠纷。县（市、区）要制定调解工作规则，规范调解工作程序，指导行业调解活动，对物业管理中的重大纠纷实施调解。街道（乡镇）可利用现有调解机构，吸纳物业管理专业人员，建立调解工作机制，受理辖区内物业管理的咨询投诉，调解处理物业服务纠纷。物业管理矛盾调解的相关工作纳入街道大调解工作序列，接受市、县（市、区）司法、房管部门业务指导。要倡导物业管理行业自律，研究行业调解工作规律，通过广泛深入的行业调解，努力将物业管理中的矛盾发现在社区，解决在基层，消除在萌芽状态。

（六）健全联席会议制度，形成多方联动的新格局。物业管理联席会议由街道（乡镇）负责召集，由县（市、区）房管部门、公安派出所、社区居委会、业主、业主委员会和物业服务企业等方面的代表组成。物业管理联席会议共同协调辖区物业小区的日常管理、业主大会成立与运作监督、物业管理与社区建设的衔接、物业项目退出与交接过程中出现的问题，处置区域内物业管理的突发事件。联席会议每月召开一次，特殊情况随时召开。

（七）倡导先进性，推进社区党建向物业管理行业延伸。社区党组织、社区居委会、物业服务企业、业主委员会是社区建设与管理的重要力量，开展社区物业管理党建联建工作，既是提升物业管理水平的新途径，也是加强社区建设、促进社区党建的新举措。要加强社区党组织与物业服务企业、业主委员会之间的联系，发挥社区党组织的政治优势和核心作用，为党员在物业管理和社区建设中发挥先锋模范作用搭建平台，努力为居民群众做好事、办实事、解难事。符合条件的业主委员会可以成立党小组，社区党组织也可以派出联络员，具备条件的物业服务企业应当逐步成立党组织。要抓宣传引领、抓平台载体、抓共建共创、抓队伍建设，全面提升党建联建工作质量。

五、职责分工

（一）市政府建立综合协调机制，由市物业管理工作领导小组负责制定相关政策规划，分解目标任务，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、各单位共同做好物业管理纳入社区建设工作，并进行统一检查和考核。

（二）市房地产管理部门负责全市物业管理行业的指导和监督，研究制定物业管理政策法规和行业服务标准，监管物业服务企业资质和房屋专项维修资金，参与对各区、各部门物业管理相关工作的目标责任考核。

（三）县（市、区）政府负责辖区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理责任，制定本区物业管理相关政策措施。县（市、区）房管部门具体负责辖区物业管理行业的指导监督，负责业主大会工作的业务指导和业主委员会备案，检查考评物业服务质量，组织物业管理区域划分，参与新建住宅项目的承接查验，协同物业管理项目交接工作，负责物业管理工作的业务指导和人员培训，进行物业管理工作绩效考核等工作。

（四）街道（乡镇）具体负责物业管理纳入社区建设工作，建立联动协调、投诉受理和综合服务保障机制，参与辖区业主大会选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评物业服务质量，协调物业管理项目交接等工作，牵头组织业主大会召开和业主委员会选举，备案业主委员会选举结果，指导和监督业主大会、业主委员会日常运作等。

（五）市物价局负责完善物业服务收费办法和标准，查处违法违规收费行为；市民政局负责社区居委会的业务培训，加强社区居委会对业主委员会的指导监督；市财政局负责制定老旧住宅区长效管理补贴资金政策，纳入年度财政预算；市工商局负责街道物业服务机构登记注册工作；市地税局负责落实街道物业服务机构相关税收政策；市司法局负责物业矛盾调解工作制度的落实和业务指导；市人力资源和社会保障局负责落实街道物业服务机构的就业扶持政策；市城市管理局负责查处和治理违法搭建等影响市容的行为；市规划局负责查处和治理擅自改建扩建行为。市建委、市公安局、市园林局等相关部门按照各自职责，分工协作，密切配合，共同做好物业管理纳入社区建设的相关工作。

六、保障措施

（一）县（市、区）要在街道(乡镇)明确物业管理工作机构、工作职能和分管领导，配备2-3名专职工作人员。

（二）市、区相关部门应结合物业管理体制创新工作，继续推进全市老旧住宅小区的整治改造，将符合条件的小区分批列入整治改造工作计划，逐步改善居住环境，完善基础设施，实施物业管理全覆盖。为解决部分老旧小区和保障性住房小区物业费收缴标准较低、困难人群较多等问题，市、县（市、区）应视情给予适当的财政补贴。

（三）建立“市、区、街”三级物业管理考核机制。市政府将物业管理工作纳入城市综合管理考核范围，每年对县（市、区）政府进行一次考核；县（市、区）政府定期对街道（乡镇）物业管理工作进行检查考核；街道（乡镇）负责对辖区物业管理服务进行日常检查督导。

（四）县（市、区）、街道（乡镇）应通过多种形式，宣传物业管理政策法规，引导业主树立成熟的物业消费理念，树立自主管理和民主决策意识，创造良好的物业管理环境，形成和谐的物业管理氛围。

物业管理纳入社区建设既是一项复杂的系统工程，也是一项关乎人民群众切身利益的民生工程，和谐物业、和谐社区建设更是一项长期的实践活动。市政府各部门要切实履行在社区建设和物业管理中的职责，为物业管理提供良好的外部环境和政策指导。县（市、区）人民政府是物业管理纳入社区建设的第一责任人，要把此项工作摆上重要议事日程，周密部署，严密组织，稳妥实施。要舍得投入人力和资金，为物业管理的整体推进提供保障。街道（乡镇）是物业管理纳入社区建设的组织者，具体抓好操作运用。各级要按照要求和物业管理政策规定，强化组织实施，推进资源整合，抓好督导验收，真正使物业管理纳入社区建设的各项工作落到实处，为我市的城市文明和社会和谐做出新的贡献。

二〇一一年一月十三日

第二篇：2007年鹤壁市政府关于加强社区物业管理工作意见

2007年鹤壁市政府关于加强社区物业管理工作意见（鹤政[2007]50号）

各县、区人民政府，市人民政府各部门：

为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济社会发展，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际情况，提出以下意见。

一、统一思想，充分认识加强社区物业管理工作的重要性

近年来，随着我市城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，有利于保持和改善市民工作和生活的环境，有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐的社会氛围。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。各县（区）政府、各有关部门要以现有社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步推进为重点，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建文明城市为目标，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理，健全长效管理机制，不断扩大物业管理覆盖面，推动物业管理工作上水平。

二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架

按照“县（区）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，市房管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，完善社区物业管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，建立社区基层组织与业主自治组织的协作机制，共同推进社区物业管理工作。

（一）县（区）政府物业管理工作职责

各县（区）政府负责本辖区的物业管理工作。具体工作职责包括：

1.组织所辖街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作；

2.落实办事机构，建立县（区）、街道、社区三级物业管理工作体系；

3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实；

4.参与本辖区住宅小区综合验收及参与本辖区住宅专项维修资金使用工作；

5.负责对物业服务企业的达标、升级、评优进行初审、对辖区内物业服务企业的行为进行监督，对物业服务企业违法经营行为进行处罚或提出处罚建议等。

（二）街道办事处物业管理工作职责

街道办事处负责组织辖区物业管理工作的开展。具体工作职责包括：

1.会同房管、建设、规划等有关部门科学划定社区物业管理区域；

2.组织社区居委会、开发企业及有关产权单位，选举产生各物业管理区域的业主委员会；

3.指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会并实施物业管理；

4.对已成立业主委员会的物业管理区域进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及业主自治作用的发挥；

5.对辖区物业管理工作进行监督检查和考评，协助公安等部门加强对社区物业保安工作的监督检查；

（三）社区居委会物业管理工作职责

社区居委会具体组织协调业主委员会实施社区物业管理。具体工作职责包括：

1.组织业主委员会制定物业管理规约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业服务企业的行为；

2.落实物业服务项目，协助业主委员会聘请有关单位核算成本，提出收费标准和依据，经业主大会通过后，到所在辖区街道办事处物业管理部门、县（区）物价部门和市房管部门备案；

3.协助和指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，组织物业服务的实施；

4.督促检查物业服务企业和物业服务组织，落实服务合同，定期公布费用收支情况，调处服务中的矛盾纠纷，对不落实服务合同的物业服务企业和物业服务组织，有权向业主委员会建议终止其物业服务。

（四）市房管部门工作职责

市房管部门是全市物业管理的行业主管部门。具体工作职责包括：

1.认真研究全市物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；

2.负责物业管理公共资金的归集，会同财政等部门安排物业管理公共资金的使用方案，并搞好管理、监督和检查；

3.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；

4.监督、指导、管理全市物业管理活动，调处物业管理中的重大纠纷。

三、因地制宜，合理确定社区物业管理的区域、模式、内容和收费标准

社区物业管理实行等级化或基础性管理服务。根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理区域、模式、内容和收费标准。

（一）物业管理区域划分

在街道办事处组织下，统筹考虑，综合权衡，按照以下规定科学合理地划分物业管理区域。

1.原则上以建筑物的宗地红线图、立项或规划批准的范围划定物业管理区域。相对完整的居住小区、独立组团应作为一个物业管理区域。

2.物业管理区域的划分与社区居委会、街道办事处、县区地域的范围一致。

3.物业易于封闭和统一整治。

4.基础设施、配套设施设备共用，房屋质量、配套程度、环境状况相近的物业宜划入同一个物业管理区域。

5.同一土地使用权的物业宜划入同一个物业管理区域。

各县（区）要将物业管理区域划分成果编入物业管理区域图册。

（二）物业管理模式

1.新建住宅小区。同社区管理相结合，全面及时地实行等级化物业服务。根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业服务等级。严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、建设、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。严格落实综合验收制度，未经验收或验收不合格的新建住宅小区不予办理产权登记手续。

2.整治后的现有住宅小区。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。加大对现有住宅小区的整治力度，市房管部门牵头，相关部门配合逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。对整

治后具备条件的现有住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题，管理费用由业主承担。单位自建的家属楼，如不能实行规范的物业管理，则由各单位牵头进行物业服务，社区居委会负责监督指导。力求到 2009年底前，物业服务覆盖每个社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

（三）物业服务内容与收费标准

区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的内容、项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建住宅小区根据小区规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房管部门制定的物业服务等级评定标准，确定服务等级和收费标准。现有住宅小区的物业服务内容和收费标准，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与委托的物业服务企业或物业服务组织签订服务合同，并在小区内公布实施。

四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

（一）规范物业项目的前期管理工作

新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。开发企业在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业服务方案，预留物业管理用房，按规定选聘有资质的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务委托合同，进行前期物业服务。开发企业与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业服务的相关条款，约定房屋交付使用后物业服务的主要内容、服务等级及收费标准。业主与物业服务企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业服务合同和临时管理公约。对不履行合同、长期延建住宅区配套设施，侵害购房者利益，影响城市环境和社会稳定的开发企业，规划、房管、国土资源、建设部门要依据各自职责，督促其限期整改。在规定期限内仍不整改的，由上述四部门在新闻媒体予以曝光，视情况依法限制或停止办理其土地招投标、规划审批、资质年检以及新开发建设工程施工许可手续。有关部门要切实履行对房地产市场的监管职能，对物业管理不到位、不重视物业管理的开发企业公开曝光，直至清理出我市房地产开发市场。

（二）规范业主委员会的组建和工作运转

在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到 50％以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积虽达不到 50%，但超过 30％且已超过 12个月的，应成立业主委员会。每个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主大会、业主委员会开展工作的经费，由全体业主承担，或者从产权属于全体业主的公建配套设施经营收益中列支。街道办事处要按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及产权人、热心公益事业人员中推荐，主任可由社区居委会成员担任。街道办事

处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（三）规范业主委员会成立后的社区物业管理

1.做好物业服务企业选聘工作

业主委员会成立后，应当依法及时召开业主大会，决定对前期物业服务企业续聘或另聘物业服务企业。业主大会决定与开发企业选聘的前期物业服务企业续约的，业主委员会应于业主大会决定后的 30日内完成合同续签工作；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，业主委员会应以书面形式告知前期物业服务企业。前期物业服务企业要在接到通知后的 60日内完成退出工作。开发企业、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级化服务。

2.规范物业管理有关各方的权利和义务

业主委员会负责召集业主大会、代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同；监督物业服务合同的履行、监督管理规约的实施；督促业主按照合同约定，协助、支持物业服务企业的工作；积极配合和支持社区居委会的工作等。

业主依法享有制定和修改业主大会议事规则，制定管理规约，选举业主委员会或更换业主委员会成员，选聘、解聘物业服务企业，筹集和使用住宅专项维修资金等项权利。业主应当 遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。

物业服务企业要依据服务合同，制定完善的物业服务方案以及保安、保洁、维修、财务、档案等管理制度，负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及与物业服务合同约定的其他服务项目，切实履行职责，提高服务质量。对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。

各相关专业设施管理部门要做好社区供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，依法承担相关管线和设施设备维修养护责任，满足社区居民的要求并向最终用户收取有关费用。

3.加强对物业服务企业的监管

市房管部门及县（区）物业管理部门加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度，并在资质评定和年检、物业招投标中作为重要条件；建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，并督促物业服务企业整改，切实保障业主合法权益；建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多 的物业服务企业，按有关规定予以处理。积极探讨组织业主对物业公司经理进行评议的制度和办法。

4.严格物业服务企业退出和移交程序

住宅区业主大会和物业服务企业，因物业服务合同期满双方不续约或者提前解除合同、物业服务企业退出住宅区管理的，必须本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，严格履行退出和移交程序。

（1）物业服务企业因物业服务合同期满不续约或在合同期内提前解除合同、拟退出住宅区管理服务的，应于合同期满或提前解除合同、拟退出之日的 60日前书面告知业主委员会，并告知县（区）物业管理部门、街道办事处和社区居委会，做好相关设施设备和资料的移交事项。住宅区未成立业主大会的，所在地街道办事处要牵头组织由有关部门参加的联席会议，听取业主和物业服务企业的意见，处置物业服务企业退出的具体事宜。

（2）业主大会提出与物业服务企业终止或解除合同、重新选聘物业服务企业的，业主委员会要在业主大会作出决议后将解约原因和时间书面告知物业服务企业，并将会议相关情况书面告知县（区）物业管理部门、街道办事处和社区居委会，同时保存好相关资料，接受县（区）物业管理部门、街道办事处和社区居委会的查验。物业服务企业要在接到通知后的 60日内完成退出工作。业主大会要在原物业服务企业完全退出之前完成对新物业服务企业的选聘工作。

五、加强政策扶持和组织领导，确保社区物业管理工作健康发展

（一）加强政策扶持。劳动和社会保障部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等，给予物业管理从业人员优惠政策。房管部门要与有关部门搞好配合，从政策、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个单位，要支持和参与社区物业管理工作。

（二）落实资金保障。物业服务企业要提升服务水平，加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业服务提供基本保障。完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。各级财政部门要加大支持力度，适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动物业管理的全面开展。

（三）加强组织领导。市政府成立社区物业管理工作领导小组。组长由市政府主管副市长担任，副组长由市政府主管副秘书长和市房管局局长担任，成员由各县（区）政府和市房管、规划、建设、财政、物价、民政、文明办等部门的一名负责同志担任。领导小组下设办公室，办公室设在市房管局。各县（区）也要成立相应的机构，把加强社区物业管理服务作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，落实机构，明确任务，细化责任，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系。建立物业管理工作责任目标考核制度，完善市、县（区）、街道、社区四级考核机制，调动各方面的工作积极性。

（四）营造良好氛围。各级各有关部门要采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区秩序，及时缴纳物业服务费用，及时化解物业服务中出现的纠纷。要把对物业管理工作的重视程度和干部职工缴纳物业服务费的情况，作为创建文明单位的考核内容。要采取多种措施来增强广大业主支持配合社区管理工作的自觉性，形成“社区是我家、洁美靠大家”的良好氛围。

二〇〇七年十二月十八日

第三篇：社区服务网络建设工作意见

文章标题：社区服务网络建设工作意见

近几年来，区委、区政府对社区建设给予了极大的关心和支持，全区上下紧紧围绕创建“省级社区建设示范区”和“全国社区建设示范区”的工作目标，按照“夯实基础、丰富内涵”的工作要求，创新思路，狠抓落实，强力推进，全区社区建设取得了一定成效，逐步解决社区居委会“有地方办事”、“有人办事”和“有钱

办事”的难题。为进一步推进社区服务网络建设，规范为民服务科学机制，根据区委宣传部“抓基层、打基础”的精神，特制定如下工作意见：

一、强化社区服务，进一步完善社区功能。

社区服务是社区工作的重要内容之一，是衡量社区工作水平的重要标志。社区建设要始终以满足居民的不同需求为出发点和落脚点，体现大社区、大服务的发展要求。

一是打造社区建设平台。2005年，我们着力解决社区居委会“有地方办事”的难题，在市区两级民政部门的积极呼吁下，市区政府将解决社区居委会办公和服务用房工作列为政府为民办实事工程，通过市、区机关部门与社区挂钩结对帮扶的方法，按照老城区和新城区社区办公服务用房分别达到150和220平方米的标准，已完成工人等13个社区居委会的统一标识工作，实施新建社区居委会12家，扩建12家，调度l0家，置换2家，购置2家，拆迁安置6家。年底前60个社区确保有50个社区达标。2006年，要继续抓好社区居委会办公和服务用房建设扫尾工作，加强指导和协调，强化基础设施的配套和软件资料的规范，推动社区建设再上新台阶，力争创建成“省社区建设示范区”，2007年创建成“全国社区建设示范区”。

二是健全社区服务网络。按照投资主体多元化、服务对象公众化、服务实体产业化的要求，紧紧围绕拓展服务项目、提高服务质量这一核心，加快建立健全以区社区服务中心为枢纽，以街道社区服务中心为骨干，以社区服务站（室）为载体，以便民利民服务网点为依托的区、街、居三级社区服务网络。2006年，力争使区社区服务中心与各街道社区服务中心实现信息联网，2007年与50的社区联网；2009年与社区100联网。

三要开展便民利民服务。社区服务是社区建设的根本出发点和归宿点，坚持向社会化、产业化、网络化发展方向，不断提高社区服务质量和水平，使社区服务在改善居民生活、提高生活品味、扩大就业方面发挥积极作用。注重培养和发展社会中介组织，充分调动中介组织的积极性，形成这些组织主动参与社区建设的良好机制。强化区级社区服务示范中心的指导、示范、协调、培训和服务等功能；街道社区服务中心发挥组织健全优势，提供行政化服务，通过建立“办事大厅”，为辖区内的居民提供优质、方便、快捷服务。

四要开展社会保障服务。各社区要面向老年人、儿童、残疾人、社会贫困户、优抚对象等弱势群体和特殊对象，积极开展社会救助和社会福利服务。要经常对烈军属、复员退伍军人、残疾人、困难户进行走访慰问，帮助解决实际问题。要认真落实城市低保政策，真正把符合条件的城市贫困人口纳入低保范围，做到“应保尽保”。社区服务网点覆盖率达到每千人2个以上，福利服务项目不少于40。街道社区服务中心每年须组织2次以上大型便民、利民活动。各社区卫生站点均要建立社区居民家庭健康档案。

五要开展创业就业服务。要充分开发利用闲置设施和富余资源，简化登记手续，放宽市场准入，推动社区服务产业化、市场化，扩大社区就业容量，使社区在缓解就业压力上发挥积极作用。各街道要结合自身实际，把社区创业和就业服务纳入社区工作考核目标，发挥导向和激励作用，切实增强社区为居民创业就业服务的责任感。

二、围绕创建活动，培育和打造精品特色社区。

社区建设是一项系统工程，各社区要结合自身特点，以进一步提升城市品位、丰富建设内涵为目的，着力培育和打造特色社区。

1．全面开展“星级社区”创建评比活动。各街道要认真对照《海陵区“星级社区”创建标准》，围绕“硬件、功能、组织、制度、成效”五个方面的要求，立足自身实际，制定创建计划，排定序时进度，认真组织实施。2005年有40的社区达到二星级社区；15的社区达到三星级社区，建成1个四星级社区。按照20的标准逐年递增，到2007年有80的社区达到二星级社区，55的社区达到三星级社区，建成5个四星级社区。到2008年有100的社区达到二星级社区，75的社区达到三星级社区，建成8个四星级社区，到2009年100的社区达到三星级社区，建成12个四星级社区。

2．着力培育社区亮点。要以先进地区的精品、特色社区作为标杆，认真学习借鉴，在巩固、完善现有特色社区的基础上，不断丰富内涵，强化服务，做到精品更精，档次更高。要把社区固有的优势、资源与社区建设的发展要求、群众的意愿结合起来，打造品牌，创出特色，做到“人无我有，人

有我特”。通过自身的努力，打造出一批全市有名气、全省有影响的特色社区，加快形成我区社区建设的亮点和品牌。我区针对帮扶工作中存在的挂钩单位好的帮扶的多，挂钩单位差的帮扶的少的不平衡问题，创新了扶贫帮困工作新机制，将原来的部门（单位）结对挂钩帮扶到户转变为统筹资金、物资，根据帮扶对象的贫困程度给予相应的帮助，充分利用爱心超市这个平台，发挥经常性接受捐赠站（点）的作用，通过爱心超市将党和政府的温暖以及社会的关爱送给贫困户。泰山、城东街道爱心超市已先行于11月10日剪彩开业，其他街道的爱心超市也将于年内全部落成开业。

3、加强社区党建工作。据统计，目前我区由社区管理的党员人数已达4400多人，社区党组织要加快建立健全“组织生活”、“争先创优”、“民主评议”等各项制度，完善党建工作网络体系。要围绕“好班子、好队伍、好服务、好风气、好制度”的要求，积极发挥社区党组织战斗堡垒和广大党员的先锋模范作用，努力取得社区党建工作新突破。

三、完善用人机制，进一步加强社区队伍建设。

社区工作者是社区建设与管理的主力军，是搞好社区建设的重要保障。要高度重视和强化社区工作者队伍建设，努力提高整体素质，为全面推进社区建设提供有力的人才保证。

首先，要加强社区专职工作者队伍建设。要认真贯彻落实泰海委办〔2005〕48号文件精神，激活社区用人机制，按照年轻化、知识化、专业化的要求，通过公开招聘、竞争上岗、依法选举等程序，将政治素质好、业务能力强、热心社区工作特别是年富力强的同志充实到社区干部队伍中来。要坚持和健全专职社区工作者的教育、培训和管理制度，有计划地安排社区干部参加业务学习，切实提高他们的综合素质，增强实际工作的能力和水平。要继续大力改善社区工作和生活条件，进一步关心、爱护、支持社区工作者，尽力帮助他们解决实际困难和后顾之忧。

其次，要加强社区志愿者队伍建设。进一步加强街道志愿服务工作指导中心和社区志愿服务站建设，设立社区志愿服务队，为社区居民提供文化教育、互助帮困等便民服务。每个社区居委会都要建立社区志愿者队伍2—3支，做到有章程、有计划、有活动。社区志愿者人数达到本社区居民总数的1以上。要积极组织、动员在校大中专学生和社区居民参加志愿者活动，切实增强社区建设的活力。要建立社区志愿服务工作考评激励机制，对志愿服务工作开展得好的志愿者、社区志愿服务队和社区服务站进行大力宣传，给予表彰。

四、落实保障措施，切实把社区建设各项任务落到实处

1、积极扶持，强化管理。区政府将社区建设纳入国民经济与发展计划，鼓励多元化投入。一是积极向上争取资金；二是建立区社区建设发展基金。基金由区财政专项拨款一点，旧城改造新城建设开发商提留一点，共建单位、驻区单位和社会募集一点的办法筹集。三是依据省市政策规定，结合我区实际，在社区服务业项目立项、行业管理、税收收费等方面制定优惠政策。四是推行目标责任管理制，把社区建设的项目层层分解落实到具体操作部门的负责人，构建由组织机构、服务队伍、管理制度、政策扶持、资金筹集、设施建设、社会效益和经济效益等方面组成的检查评估体系，把社区建设任务完成情况作为考核干部政绩的重要内容。

2、加大宣传，营造氛围。各级领导要一手抓建设，一手抓宣传，制定切实可行的宣传方案，由宣传部、民政局牵头，各方积极参与，利用新闻媒介及其他各种有效载体，面向广大群众，明确社区建设的主题，宣传社区建设的意义，在全区营造社区建设的浓厚氛围。使社区观念深入人心。

3、制定规划，有序推进。社区建设是个系统工程，在制定并实施全区社区建设五年规划同时，社区党建、社区服务、社区文化、社区教育、社区卫生、社区环境、社区治安等各专业小组都要依据该规划，制定相应的实施方案和计划，各街道、居委会根据自身实际，在全区社区建设规划的框架下，制定切实可行的工作方案。

4、加强领导，完善组织。各级党组织、政府各部门要把社区建设摆上工作的重要议事日程，纳入经济发展计划，逐步增加对社区建设的资金投入。各专业小组要加强对社区建设的组织协调工作。要按照党章规定，社区基层党的组织，负责社区内党员的教育和管理，在社区发挥领导核心作用，支持和保障社区居民委员会依法开展自治活动。民政部门要充分发挥牵头部门职能作用，抓好社区自治组织建设和制度建设，指导社区建设以及制定规定、组织协调、督促检查、表彰培训等，加强对社区工作的督促和指导，当好党委、政府的参谋助手。社区工、青、妇等群众组织要积极发挥作用，调动社区居民参与社区建设的积极性，倡导和树立“爱我社区，共建社区”的良好风尚。同时，要大力鼓励集体、居民自治组织、社区团体、个人和外资以多种形式捐助或兴办社区福利事业，加强社区建设理论研究，及时总结典型经验，探索加快城市社区建设的新思路、新办法，为加快我区城市现代化和三个文明建设做出积极的贡献。

《社区服务网络建设工作意见》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读社区服务网络建设工作意见。

第四篇：物业管理与社区建设2

一、物业管理：

物业管理与社区建设

经营人受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。

性质：物业管理是物业管理企业接受业主委托、按照合同的约定而提供的有偿服务，其性质具有明显的市场性。物业管理的内容主要是对物业进行管理养护和对相关区域的公共秩序进行维护，它是一种专业服务，其实施主体是物业管理企业和业主，以及前期物业管理阶段的开发建设单位，各主体之间主要是经济关系。

二、社区建设：

在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程，是城市建设的基础，是体现城市建设现代化程度的重要标志之一。

性质：社区建设是城市管理的基础性工作，其性质是政府行为在其中发挥作用，具有明显的行政主导性。其内容比较宽泛，是综合性的行政事务和社会事务管理，其实施主体是街道办事处和社区居委会。

三、物业管理与社区建设的关系：

两者有着相互依存、相互促进的联系。第一，物业管理是社区建设的重要组成部分。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。第二，物业管理企业在社区文化建设中的作用不可或缺。物业管理企业在社区中组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。第三，社区建设反过来影响物业管理的发展。社区建设得好，社区功能完善，居民素质提高，各主体自觉履行职责，这有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理自然事半功倍。从根本上说，物业管理和社区建设的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。

四、物业管理中存在的问题：

1、企业规模总体偏小。

2、物管投诉多, 社会认可程度低。

3、市场经济需要完备的“游戏规则”。

4、物管企业自我发展能力不强, 后劲不足。

5、融资困难；

6、特色企业文化未形成。原因：

1、观念落后, 认识错误。

2、配套法规政策规定实施细则严重滞后。

解决办法：

首先，要促进人与自然的和谐。提倡“尊重自然，爱护环境”的生活观念是和谐社区的第一要素。实现此目标，一方面应包括建立污水处理系统，使用天然气等清洁能源，对旧建筑物进行“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实行“见缝插绿”。

其次，维护社区的安全与稳定。保证社区内业主人身财产的安全是物业管理企业义不容辞的责任。这就要求物业管理企业建立健全社区安全管理制度，尤其是建立完善的保安制度。

第三，促进社区良好的社会风尚的形成。物业管理可通过多种方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解业主们平日里紧张、高度的工作压力，进而营造出一种氛围、一个“圈子”。

第四，促进业主对社区事务的广泛参与。参与标志着业主既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任，业主心中的好社区往往都有着畅通的沟通渠道，特别是管理、服务部门十分重视，并且能够主动想方设法与业主沟通。第五，要尽最大努力完善社区服务功能。社区卫生服务机构布局合理，根据业主健康需求设置医疗服务项目；应有丰富的教育资源和完备的教育体系，为业主提供良好的学习环境；需具备酒店、会所、商场等场所，满足业主不同层次的需求。同时，社区要建立健全的法律援助网络，保护社区内业主的合法权益。

第六，健全社区保障。第七，要扩大社区就业。

第八，加强社区道德文化建设。大力培育较高素质的业主，大力推进社区精神文明建设；加强对业主的社会公德、职业道德和家庭美德教育，努力培育诚信守礼、尊老敬老、爱护公物、见义勇为等良好风气，从而使文明社区、文明楼栋、文明家庭建设得以推进。

第九，要提高物业管理从业人员的素质。

五、物业管理在社区建设中的作用：

首先是发挥生力军作用。一是从目标的一致性看物业管理公司在建设和谐社区中的生力军作用。社区居委会、业主委员会和物业管理企业是社区建设的三个主体，最终目标却是一致的，就是要构建和谐社区，为业主提供温馨舒适的生活环境。二是从物业管理与和谐社区建设的关系来看，物业管理企业也必须主动承担起构建和谐社区建设的重要任务；三是从物业管理企业自身职能来看，物业管理企业天然的是构建和谐社区的生力军。

其次是要搭好共建平台。物业管理企业要着眼于社区居民多层次、多样化的需求，围绕居民最关心、最急需解决的问题，利用自身优势，积极主动地做好社区管理工作，造福居民，为居民排忧解难，最后是要搭建沟通平台。

第五篇：郑州市物业管理招标投标办法

郑州市物业管理招标投标办法

郑州市人民政府文件

郑政〔2009〕10号 第一章 总则

第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动，保障招标投标当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招管理暂行办法》和《郑州市物业管理条例》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内选聘物业服务企业实施物业管理进行的招标投标活动，适用本办法。

第三条 物业管理招标投标活动,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理；县（市）、上街区房地产管理部门按照职权负责本辖区物业管理招标投标活动的监督管理和协议方式选聘物业服务企业的监督管理。市内五区房地产管理部门负责本辖区协议方式选聘物业服务企业的监督管理。

第五条 总建筑面积在三万平方米以上的多层建筑和总建筑面积在一万平方米以上的高层建筑，建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。前期物业服务合同期满后，未成立业主大会的，经双方协商同意，可以采取协议方式续约。

第六条 鼓励业主、业主大会和其他非住宅物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。

第七条 任何单位和个人不得将应当进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业前，不得在建设项目前期宣传资料中显示任何有关物业服务企业的信息。

第二章 招 标

第八条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会或业主。尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主大会的物业项目，建设单位是招标人。已成立业主大会的物业项目，业主大会是招标人。非出售的物业项目，业主是招标人。

第九条 招标人可以委托依法成立的招标代理机构（以下统称招标人）办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行招标。

第十条 招标人采用公开招标方式的，应当在郑州市区内发行的主要报刊和郑州市房地产信息网等媒体上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。招标人采用邀请招标方式的，应当向不少于3 家具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

第十一条 招标人招标前应当编制招标文件，招标文件包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理服务标准、投标要求、评标标准等内容。招标文件示范文本由市房地产行政主管部门印制。

第十二条 招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，应当向房地产行政主管部门备案。备案应当提交以下资料：

（一）《郑州市物业管理项目招标备案登记表》；

（二）招标决议；

（三）招标公告或招标邀请书；

（四）招标文件；

（五）土地使用证、建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划总平面图；

（六）重新选聘物业服务企业的，应当提供原物业服务合同和业主大会决议；

（七）物业管理用房证明材料；

（八）应当提交的其他材料。

第十三条 符合招标公告要求或投标资格预审合格的投标申请人超过5个时，招标人可以从中随机选取5个投标申请人。

第十四条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应当以书面形式通知所有投标人。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止日期前15日以书面形式告知所有投标人。逾期通知的，投标文件送达截止日期顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十五条 公开招标的物业管理项目，投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止，不得少于5个工作日。招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十六条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况；不得在确定中标人前与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的物业项目，招标人应当按照以下规定时限完成招投标工作：

（一）现售商品房项目在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成；

（四）重新选聘物业服务企业的物业项目在原物业服务合同期满或解除前。

第三章 投 标

第十八条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件包括以下内容：

（一）投标函；

（二）项目的收支预算和投标报价；

（三）属于前期物业管理项目的，应当说明前期介入的时间、方式、人员、费用报价等情况；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

投标人拟在中标后将专项服务委托专业公司承担或聘请物业管理顾问协助管理的，应当进行说明。

第十九条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止日期前10日内以书面形式向招标人提出。

第二十条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封后 送达招标文件要求的指定地点。

招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，开标前不得开启投标文件。

第二十一条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤销已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并按照本办法第二十条的规定送达、签收和保管。

第二十二条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得串通投标、损害招标人或者其他投标人的合法权益。

第四章 开标、评标和中标

第二十三条 招标人应当在招标文件确定的开标时间、开标地点公开开标。开标过程应当由招标单位指定工作人员记录，并存档备查。

第二十四条 评标由招标人代表和物业管理评标专家组成的评标委员会负责。其成员组成为5人及以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的五分之四。评标委员会的专家成员，由招标人在开标前24小时内，从市房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中随机抽取产生。同时，至少确定2名后备人选。评标委员会成员名单在开标前应当严格保密。

第二十五条 市房地产行政主管部门应当建立全市物业管理评标专家库。熟悉国家有关法律、法规、规章和物业管理相关业务知识，身体健康，清正廉洁的下列人员可以入选专家库：

（一）取得经济学、管理学与工程或土建类大专学历，从事物业管理工作满8年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（二）取得经济学、管理学与工程或土建类大学本科学历，从事物业管理工作满6年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（三）取得经济学、管理学与工程或土建类双学士学位、硕士学位或研究生班毕业，从事物业管理工作满4年，从事过两种以上类型的物业项目管理工作经历，管理物业面积不低于30万平方米。

（四）取得经济学、管理学与工程或土建类等物业管理相关专业大学本科以上学历，在国内物业管理行业杂志上发表过学术论文，对物业管理有一定研究，热爱物业管理行业，工 作满10年的。

（五）从事电气智能化、工程类的高级工程师及工作满十年并持有工程师资格。

第二十六条 市房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，每年对其评标能力、廉洁公正等情况进行一次综合考评，即时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。

第二十七条 与投标人有利害关系的，不得担任评标委员会委员，投标人认为评标委员会成员中需要回避的，应当当场提出申请，并说明理由。

第二十八条 评标委员会成员应当按照招标文件确定的评标标准，对投标文件进行独立、客观、公正的评审，并对所提出的评审意见承担个人责任。

第二十九条 评标委员会应当按照招标文件中规定的废标情形对投标文件进行审核，符合废标情形的，应当当场记录，并由评标委员会成员和投标人签字确认。

第三十条 评标委员会根据招标文件的要求确定为废标后，因有效投标不足3个使投标明显缺乏竞争的，招标人应当重新招标。招标人重新招标的，可以取消被确定为废标的投标人重新投标的资格。

第三十一条 评标委员会完成评标后，应当向投标人简要通报评标情况，并向招标人提交书面评标报告。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结论。评标委员会成员对评标结论有异议的，应当投票表决，按少数服从多数的原则确定。不同意见经本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。

第三十二条 评标委员会应当按照得分从高到低的顺序推荐3名中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，并发出中标通知书。中标人无正当理由放弃中标项目的，市房地产行政主管部门应当记入企业诚信档案。

第三十三条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十四条 招标人应当自确定中标人之日起30日内，向市房地产行政主管部门提交以下中标备案资料：

（一）物业管理招投标活动记录；

（二）评标报告；

（三）中标企业的投标文件；

（四）物业服务合同；

（五）其他应当提交的资料。

第五章 责任追究

第三十五条 应当通过招标方式选聘物业企业实施前期物业管理的物业，建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十七条规定给予行政处罚。

第三十六条 市、县(市、区)房地产管理部门工作人员在物业管理招标投标管理工作中，有下列行为之一的,由其所在单位或有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任：

（一）违反规定批准协议方式选聘物业服务企业的；

（二）泄露评标专家名单的；

（三）对举报、投诉的物业管理招标违法行为不予查处或者查处不力的；

（四）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

第三十七条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规规定的，可以向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。投标人有恶意串标、陪标或者其他不良行为的，市房地产行政主管部门应当记入企业诚信档案。

第六章 附 则

第三十八条 本办法自二○○九年二月十日起施行。

郑州市人民政府办公厅

2009年2月10日