对农村集体土地征用补偿费用分配纠纷问题的法律建议

第一篇：对农村集体土地征用补偿费用分配纠纷问题的法律建议

1、快制定相关司法解释，解决司法实践中管辖不统一的问题

2、处理此类案件时既要充分尊重村民的自治权，也不能剥夺公民的财产权，要处理好二者的关系。村民的自治权并不能对抗公民的生存权和财产权，土地是农民赖以生存的重要生产资料和生活资料，土地补偿款既具有生存利益性质又具有财产权性质。因此该权利非法律不得剥夺。在处理这类纠纷中，应该遵守以下原则：

（1）民主议定原则和合法性原则。村民自治必须是真正的大多数村民的集体意志，而不是某个人或某些人的少数人的意志，且该意志不能违反法律的强制性规定。既要充分发挥民主意见又要遵守法律。

（2）集体、个人利益相均衡原则。在处理征地补偿款的过程中，既要充分尊重和保障集体成员的个人利益，又不能损害集体的整体利益，个人利益要服从集体利益，集体利益的实现也要考虑成员个人利益的获得。

（3）权利、义务相一致原则。集体成员在享有分配利益的同时要考虑其对集体所尽义务的大小，做到权利与义务相一致，公平合理地分配征地款。

我国是一个农业大国，近13亿人口中有9亿居住在农村，土地面积的一半也为农民集体所有，土地是农民赖以生存的基础。国家要强盛，社会要长治久安，就必须关注和处理好农业、农村和农民问题。我们在经济发展中，特别是在城市开发建设中一定要处理好涉及到农民切身利益的问题，从而确保社会稳定，经济发展。

当前农村信访问题突出的原因及对策

【摘要】随着经济的快速发展，各种矛盾在尚欠发达的农村更多地积累和表现出来，制度的不健全、农民法制意识的缺失和基层干部素质不高等等诸多因素构成农村信访问题突出的原因。而要解决这些问题，就必须从抓发展、抓普法、抓队伍、建机制多方面入手。

【关键词】农村；信访问题；原因及对策

随着经济的快速发展，与经济发展相适应的配套基础设施的不断完善，必然涉及土地征用、房屋拆迁、道路拓宽及各种惠农政策的不断增多等与农民群众息息相关的利益的再调整。加之，农民法治意识、民主意识的不断增强，当感觉自己的利益受到侵害时，一部分人开始运用手中的权力捍卫自己的利益，但由于受“权大于法”思想的影响，利益受到侵害时不是选择拿起法律武器，而是一味的上访，造成了目前农村信访量居高不下的现象，严重影响了当地的经济发展。下面就具体分析一下造成目前这种现象的原因及对策。

1．产生的原因

1．1 经济发展和尚欠发达带来的必然结果。随着改革开放的不断深入、经济体制的不断调整、基础设施的不断完善、城镇化建设步伐的不断加快，涉及到土地征用，房屋拆迁、企业改制等问题所引发的上访成为目前上访居高不下的主要原因。土地征用、房屋拆迁必然涉及到赔偿问题，由于一些地方政府财政紧张，赔偿标准达不到群众的期望值，一些村民就开始上访。如某县为解决日益拥挤的交通状况，决定拓宽并延长一条旧路，在延长的时候，涉及到占用该县某村土地，该村一村民以赔偿标准低为由，开始上访。政府职能部门不得已决定绕开该村，但该村民又以不利其通行为由，继续上访。当国家利益和个人利益发生冲突的时候，一些村民不是以大局为重，而是只看重眼前的利益，百般阻扰。甚至鼓动一些村民和其一起上访，在一些地方，政府部门每年都要投入很大的人力、物力、财力解决信访问题，不仅造成了严重影响，还阻碍了经济的发展。

1．2 制度不健全带来的遗留问题。由于制度不健全或不按制度办事而引发的上访问题也构成近几年信访不断增多的原因之一。一是由于几千年封建社会思想的影响，遇到问题不是按照法律法规办事，而是通过拉关系、找熟人等方法来解决，往往引发不公，留下了隐患；二是各种规章制度的不健全，为某些人找到了可乘之机。如某县某村一村民为在县城行医方面，便托关系将户口挂靠在了该县一城中村。20年以后，要求承包户口所在村的农用田。该村召开村民大会表决否决他的要求后，便一直上访。不仅给该村造成了相当大的影响，他本人也因忙于上访而无暇顾及工作，生活陷入贫困。三是规章制度落实不到位引发的矛盾。各种制度落实不到位，如该收回、该销毁的凭证不及时收回、销毁引发的矛盾，某村村民拿着民国时期颁发的土地证要求村集体归还其宅基地，被告知该证已作废后，便不断上访。因宅基地使用证填写不规范引发的上访也时有发生，为新农村建设带来了很大的负面影响。

1．3 一部分村民思想认识上存在误区。这方面的典型表现就是“权大于法”思想在村民心中根深蒂固。遇到问题首先想到的不是寻求法律救援，而是层层上访。以为官越大说话就越管用，甚至通过越级访给基层政府施加压力，动不动就以赴省进京告状为由，要挟基层政府，明明是涉法涉诉案件，非要基层政府予以解决，造成了很大的资源浪费。如某村相邻两家张某和朱某因道路通行产生纠纷，张某将道路堵住，朱某就开始上访，多次到省到京上访。张某因怕朱某上访给自己带来不利影响，也开始上访。原本是一个简单的民事纠纷，到最后变成当事双方都上访，造成了很大的影响。二是诉讼成本过高及某些执法者自身素质不高，不能公平、公正判案也是引发上访的原因之一。一些人认为打官司既费时费力也费财，不如上访告状来的快，只要能够引起上一级领导的重视，一声令下，就必须在规定时间内解决，既省时又省财。三是部分群众受“法不责众”思想的影响，以为别人都能上访告状我也能，因此一遇到问题就纠集一些亲戚朋友组成庞大的上访团上访，扰乱国家机关正常的工作秩序。

1．4 个别干部素质不高。

一是一些干部由于自身素质不高、处理问题能力不强、工作作风粗暴，当发生矛盾纠纷时，不仅不能很好的处理，有些时候反而会起到一些负面的作用，矛盾越积越深，最后发展到上访。二是由于农村关系错综复杂、沾亲带故，村干部以权谋私的情况时有发生，导致村民对村干部的不信任，转而向上级政府寻求帮助。三是某些干部出于私人目的，在出现矛盾纠纷时，不是积极地引导矛盾双方走法律程序，而是极力鼓动其上访，最后问题发展到不可收拾的地步。

2．解决信访问题的几点建议

2．1 正确处理好改革、发展、稳定三者之间的关系。改革是手段、发展是目的、稳定是前提，只有正确处理好这三者的关系，国家才能长治久安、人民才能安居乐业。没有稳定就无从发展，不改革发展只能是一句空话，但发展是建立在稳定的基础之上的。因此，改革的力度、发展的速度、稳定的程度是相互制约、相辅相成的。在改革发展的过程中，必然带来一些不稳定的因素，关键是我们的政府部门如何协调这三者之间的关系，既不能为了稳定放弃改革、放弃发展，也不能为了发展而放弃稳定。因此，在发展经济的同时，要从当地的实际出发，因地制宜，既考虑社会的承受能力也考虑村民的接受能力，正确处理这三者之间的关系，使经济在平稳中较快发展。

2．2 进一步加大普法力度，在村民中形成懂法、守法、用法的良好氛围。经过近些年的普法教育，村民的法律意识有所加强，当权益受到侵害时不再无动于衷、不再忍气吞声，而是开始寻求帮助。但往往选择的是行政机关而不是司法部门，导致了许多集体访、越级访的发生。要想改变群众的这种思维定势，一是要继续加大普法力度，当发生矛盾纠纷时首先想到得是拿起法律的武器找律师上法院打官司。二是引导村民正确用法。一些人自认为法律学得比较精通，当涉及自身利益的问题时，便断章取义，甚至歪曲法律的原意，只看到自己的权利，不考虑应承担的义务，当要求其承担义务时，便认为是侵害了其合法权益。因此要引导村民正确用法，既要大胆运用法律武器维护自身的利益，又要承担相应的义务。三是消除群众“权大于法”及“法不责众”的思想认识误区。不论人多人少，不论何事何故，只要违反法律规定，触犯法律，就要追究相应的法律责任，坚决打击“法不责众”思想的蔓延和盛行。

2．3 提高干部队伍素质，提升解决问题的能力。一是要不断加强村干部文化知识、法律知识的修养，改进工作方式、创新工作方法，提高其处理问题的能力、应对复杂问题和紧急问题的反应能力，适应新农村建设的要求。二是加强村干部廉洁自律教育。牢固树立“立法为公、执法为民”和“甘当人民公仆”的为民意识，“急群众之所急、想群众之所想”、“权为民所用、利为民所谋”、解决问题不徇私、不枉法，争当廉洁的表率，在群众中树立公正严明的形象。三是提高贯彻落实各项规章制度的能力。贯彻落实规章制度不弄虚不作假，坚决到位，不该执行的坚决不执行，不该通融的坚决不通融，不留隐患。四是扩大村民的知情权和参与权。村干部不专断、不独行，每项重大决策都征求村民的意见和建议，充分体现民主，保证决策的公平公正。

2．4 建立健全各种规章制度，严格按照法律办事。一是很多信访问题的发生，都是由于制度不健全带来的后遗症。虽然我国的法治进程在不断地加快，但是法律的滞后性决定了每一部法律都不可能万能的，需要在发展中不断完善，不断充实。因此，要不断建立健全法律法规，以便更好的适应社会发展的需要。二是坚决执行现有的法律法规。在处理信访问题的时候，要区别对待，对那些确有冤情的上访人，要积极地帮助其解决，不属于职责范围内的，也要热情为期指出负责的部门。对那些无理访、缠访行为要坚决的予以打击。《信访条例》第二十条明确规定信访人在信访过程中应当遵守法律、法规、不得损害国家、社会、集体的利益和其它公民的合法权利，自觉维护社会公共秩序和信访秩序，如有违法，严格按照第四十七条和四十八条的规定处罚。

信访问题是经济发展中出现的必然产物，既不可怕也不需要逃避，只要积极解决、合理引导、逐步规范，随着市场经济的不断推进、民主法治的不断健全、人民法治意识的不断增强，必然被和谐社会建设的大趋势所取代

第二篇：辽宁省关于农村集体土地征地补偿费用分配

辽宁省关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理的意见

为进一步规范农村集体土地征地补偿费用(含土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，下同)的分配、使用和管理工作，切实维护农村集体经济组织和农民的合法权益，现就农村集体土地征地补偿费用的分配、使用和管理问题提出如下意见：

一、严格执行有关征地补偿费用的法律法规

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《辽宁省实施〈土地管理法〉办法》和《辽宁省实施〈农村土地承包法〉办法》等有关规定，农村集体土地征地补偿费用的分配、使用和管理应当坚持“六个不准”，即：农村土地依法属于农村集体经济组织所有的，不准擅自改变原集体经济组织的土地所有权(已经打乱集体经济组织界限的，可以本着尊重历史、承认现实的原则不再恢复);维护农村集体经济组织成员的合法权益，不准剥夺和非法限制其获得相应征地补偿费用分配的资格;严格执行法律法规规定，不准假借村民会议或少数服从多数的办法侵害被征地农民的合法权益;依法保护对农村土地投资人的补偿权，不准克扣或剥夺投资者的合理补偿;公开发放征地补偿费用，不准以暗箱操作、欺骗、胁迫等方式克扣、侵占、截留和挪用;保持承包关系的长期稳定，不准借征收、征用之机重新调整承包地。法律法规没有具体规定的，要从实际出发，按照法律法规精神，以维护被征地农民合法权益为宗旨，积极探索，统筹兼顾，平稳操作，妥善解决。

二、强化农村集体土地征收、征用的管理

(一)确定被征地农民社会保障对象。符合被征地农民社会保障条件的人员，要办理社会保障。被征地农民所需社会保障资金中集体承担不足部分，由地方政府和用地单位解决。社会保障费用不落实的，不得批准征地。

(二)确定被征收、征用农村集体土地的对象及人口。被征收、征用农村集体土地一般分为本集体经济组织内部家庭承包土地和其他方式承包土地(含专业承包地、机动地、“四荒”地及公共用地，下同)。属于应当实行家庭承包土地的，要依法平均确权给本集体经济组织成员。

(三)制定征地补偿、安置方案。根据依法批准的征地方案，乡镇政府负责指导被征地农村集体经济组织制定征地补偿、安置方案，内容包括征地补偿费用的标准、数额、支付对象和支付方式以及涉及农业人口的安置途径。征地补偿、安置方案经集体经济组织成员的村民会议或者村民代表会议通过并乡镇政府和县级农业部门审核后，交由县级国土资源部门进行公示告，公示告时间不得少于10个工作日。公示告期内被征地农民对征地补偿、安置方案持有异议或要求举行听证的，县级国土资源部门会同农业等部门在10个工作日内组织听证，针对提出的意见，依据有关规定和批准的征地方案对征地补偿、安置方案进行修改。报市、县(市、区)政府审批的征地补偿、安置方案，应附村民会议记录、乡镇政府和县级农业部门审核意见以及对提出意见的采纳情况，举行听证的，还应附听证笔录。

(四)实行征地补偿费用专户管理。县级国土资源部门或征地机构应直接将征地补偿费用拨付到该村在乡镇“村会计委托代理制”账户(没有实行的，也要在乡镇代理部门为该村设立专户)进行核算和管理，已实行国库集中支付改革的地区按国库相关管理制度规定执行。分给农民个人的，由乡镇代理部门根据征地补偿、安置方案直接支付给农民;分配给集体经济组织的，在使用前要制定使用计划，依法履行民主决策和财务开支监督程序，向全体村民公示，经2/3以上本集体经济组织成员同意后方可实施。

(五)其他方式承包土地属于集体所有，其征地补偿费用归该集体经济组织。征地补偿费用留存集体部分主要用于被征地农民的社会保障，之前不得用于化解任何债务。

(六)农村土地被征收、征用后，对于全部失地或剩余土地无法保障基本生活的农民,当地政府要将其纳入城镇居民管理，给予城镇居民同等待遇;实行“村改居”的，要纳入城镇范围，实行城市社区管理，民政部门要做好社区居民委员会组织建设的指导工作;对转为非农业户口、符合条件的居民，要及时将其纳入城市居民最低生活保障范围。劳动保障部门要加强被征地农民就业培训，使被征地农民实现就业和再就业。

三、进一步明确征地补偿费用分配办法

(一)农民家庭承包土地被依法征收、征用的，被征地农民持土地承包经营权证，按照登记的承包地块对应面积获得相应的土地补偿费，其中支付给被征地农户部分不得少于80%，集体留用部分不得多于20%。承包方获得安置补助费的数额，按照承包方家庭成员中需要安置的农业人口计算。地上附着物及青苗补偿费据实支付给其所有者，有约定的从其约定。

(二)农村实行股份经营、统一经营的土地依法被征收、征用的，该集体经济组织成员按照持有的股份份额、所占统一经营的数额获得相应的土地补偿费。

(三)在农村土地第一轮承包期间迁入现所在村，已经获得家庭承包地的，要保持承包关系的长期稳定，维护其征地补偿权益;第一轮承包期后迁入现所在村的，其土地承包经营权原则上在原居住地解决;在原居住地和现居住地均未获得土地承包经营权的，现居住地的市、县(市、区)政府要高度重视，妥善解决其生产、生活问题。各级劳动保障、民政、财政部门要做好农村后迁入农户社会保障政策研究、制定、落实和服务工作，采取有效措施，将其纳入社会保障范围。

农村集体土地实行统一经营的，解决后迁入农户问题照此办理。

四、加强对征地补偿费用有关工作的领导

农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理，事关被征地农民的切身利益和长远生计，事关农村社会发展与稳定大局。各级政府要高度重视，加强领导，做好农村集体土地征地补偿费用有关工作，切实维护被征地农村集体经济组织和农民的合法权益。各级农业、国土资源、民政、监察、信访等有关部门要认真履行职责。农业部门要依照有关法律法规规定，负责对农村集体经济组织征地补偿费用的分配、使用和管理的政策指导工作;国土资源部门要确保征地程序合规、合法以及征地补偿费用及时足额拨付到位;民政部门要做好涉及征地补偿费用分配、使用中的村务公开、民主管理等事项指导工作;监察部门要认真查处农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理过程中违法违纪问题，严肃追究相关人员的责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理;信访部门要及时做好有关征地补偿费用信访的接待、受理和督查、督办工作。农村土地承包纠纷仲裁机构要及时受理、调解和裁决承包土地被征收征用补偿费用分配纠纷。其他各有关部门也要密切配合，做好相关工作。

各市可按照本意见的要求，结合本地区实际，制定具体实施办法。

第三篇：辽宁省关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理意见的通知

辽宁省关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用

和管理意见的通知

各市人民政府，省政府各厅委、各直属机构：

经省政府同意，现将省农委、省国土资源厅、省民政厅、省监察厅、省财政厅、省劳动保障厅、省信访局、省政府法制办《关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理的意见》转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○八年十二月十九日关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理的意见

为进一步规范农村集体土地征地补偿费用（含土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，下同）的分配、使用和管理工作，切实维护农村集体经济组织和农民的合法权益，现就农村集体土地征地补偿费用的分配、使用和管理问题提出如下意见：

一、严格执行有关征地补偿费用的法律法规

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《辽宁省实施〈土地管理法〉办法》和《辽宁省实施〈农村土地承包法〉办法》等有关规定，农村集体土地征地补偿费用的分配、使用和管理应当坚持“六个不准”，即：农村土地依法属于农村集体经济组织所有的，不准擅自改变原集体经济组织的土地所有权（已经打乱集体经济组织界限的，可以本着尊重历史、承认现实的原则不再恢复）；维护农村集体经济组织成员的合法权益，不准剥夺和非法限制其获得相应征地补偿费用分配的资格；严格执行法律法规规定，不准假借村民会议或少数服从多数等办法侵害被征地农民的合法权益；依法保护对农村土地投资人的补偿权，不准克扣或剥夺投资者的合理补偿；公开发放征地补偿费用，不准以暗箱操作、欺骗、胁迫等方式克扣、侵占、截留和挪用；保持承包关系的长期稳定，不准借征收、征用之机重新调整承包地。法律法规没有具体规定的，要从实际出发，按照法律法规精神，以维护被征地农民合法权益为宗旨，积极探索，统筹兼顾，平稳操作，妥善解决。

二、强化农村集体土地征收、征用的管理

（一）确定被征地农民社会保障对象。符合被征地农民社会保障条件的人员，要办理社会保障。被征地农民所需社会保障资金中集体承担不足部分，由地方政府和用地单位解决。社会保障费用不落实的，不得批准征地。

（二）确定被征收、征用农村集体土地的对象及人口。被征收、征用农村集体土地一般分为本集体经济组织内部家庭承包土地和其他方式承包土地（含专业承包地、机动地、“四荒”地及公共用地，下同）。属于应当实行家庭承包土地的，要依法平均确权给本集体经济组织成员。

（三）制定征地补偿、安置方案。根据依法批准的征地方案，乡镇政府负责指导被征地农村集体经济组织制定征地补偿、安置方案，内容包括征地补偿费用的标准、数额、支付对象和支付方式以及涉及农业人口的安置途径。征地补偿、安置方案经集体经济组织成员的村民会议或者村民代表会议通过并乡镇政府和县级农业部门审核后，交由县级国土资源部门进行公示告，公示告时间不得少于10个工作日。公示告期内被征地农民对征地补偿、安置方案持有异议或要求举行听证的，县级国土资源部门会同农业等部门在10个工作日内组织听证，针对提出的意见，依据有关规定和批准的征地方案对征地补偿、安置方案进行修改。报市、县（市、区）政府审批的征地补偿、安置方案，应附村民会议记录、乡镇政府和县级农业部门审核意见以及对提出意见的采纳情况，举行听证的，还应附听证笔录。

（四）实行征地补偿费用专户管理。县级国土资源部门或征地机构应直接将征地补偿费用拨付到该村在乡镇“村会计委托代理制”账户（没有实行的，也要在乡镇代理部门为该村设立专户）进行核算和管理，已实行国库集中支付改革的地区按国库相关管理制度规定执行。分给农民个人的，由乡镇代理部门根据征地补偿、安置方案直接支付给农民；分配给集体经济组织的，在使用前要制定使用计划，依法履行民主决策和财务开支监督程序，向全体村民公示，经2/3以上本集体经济组织成员同意后方可实施。

（五）其他方式承包土地属于集体所有，其征地补偿费用归该集体经济组织。征地补偿费用留存集体部分主要用于被征地农民的社会保障，之前不得用于化解任何债务。

（六）农村土地被征收、征用后，对于全部失地或剩余土地无法保障基本生活的农民,当地政府要将其纳入城镇居民管理，给予城镇居民同等待遇；实行“村改居”的，要纳入城镇范围，实行城市社区管理，民政部门要做好社区居民委员会组织建设的指导工作；对转为非农业户口、符合条件的居民，要及时将其纳入城市居民最低生活保障范围。劳动保障部门要加强被征地农民就业培训，使被征地农民实现就业和再就业。

三、进一步明确征地补偿费用分配办法

（一）农民家庭承包土地被依法征收、征用的，被征地农民持土地承包经营权证，按照登记的承包地块对应面积获得相应的土地补偿费，其中支付给被征地农户部分不得少于80%，集体留用部分不得多于20%。承包方获得安置补助费的数额，按照承包方家庭成员中需要安置的农业人口计算。地上附着物及青苗补偿费据实支付给其所有者，有约定的从其约定。

（二）农村实行股份经营、统一经营的土地依法被征收、征用的，该集体经济组织成员按照持有的股份份额、所占统一经营的数额获得相应的土地补偿费。

（三）在农村土地第一轮承包期间迁入现所在村，已经获得家庭承包地的，要保持承包关系的长期稳定，维护其征地补偿权益；第一轮承包期后迁入现所在村的，其土地承包经营权原则上在原居住地解决；在原居住地和现居住地均未获得土地承包经营权的，现居住地的市、县（市、区）政府要高度重视，妥善解决其生产、生活问题。各级劳动保障、民政、财政部门要做好农村后迁入农户社会保障政策研究、制定、落实和服务工作，采取有效措施，将其纳入社会保障范围。

农村集体土地实行统一经营的，解决后迁入农户问题照此办理。

四、加强对征地补偿费用有关工作的领导

农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理，事关被征地农民的切身利益和长远生计，事关农村社会发展与稳定大局。各级政府要高度重视，加强领导，做好农村集体土地征地补偿费用有关工作，切实维护被征地农村集体经济组织和农民的合法权益。各级农业、国土资源、民政、监察、信访等有关部门要认履行职责。农业部门要依照有关法律法规规定，负责对农村集体经济组织征地补偿费用的分配、使用和管理的政策指导工作；国土资源部门要确保征地程序合规、合法以及征地补偿费用及时足额拨付到位；民政部门要做好涉及征地补偿费用分配、使用中的村务公开、民主管理等事项指导工作；监察部门要认真查处农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理过程中违法违纪问题，严肃追究相关人员的责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理；信访部门要及时做好有关征地补偿费用信访的接待、受理和督查、督办工作。农村土地承包纠纷仲裁机构要及时受理、调解和裁决承包土地被征收征用补偿费用分配纠纷。其他各有关部门也要密切配合，做好相关工作。

各市可按照本意见的要求，结合本地区实际，制定具体实施办法。

二○○八年十二月十六日

第四篇：拆迁补偿纠纷的法律性质及处理建议

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拆迁补偿纠纷的法律性质及处理建议

一、拆迁补偿安置合同纠纷的法律特征

(一)涉诉客体的特殊性。

从我国的立法体例来看，城市房屋拆迁问题已经纳入房地产法律规范的范畴，它具有明显的商法性质，和一般的房屋案件相比有着明显的不同，只有涉诉的房屋必须是被确定拆迁或已被拆迁这一客观事实的发生，才能引起涉诉主体间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。

(二)涉诉法律事实的复合性。

2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁管理”一章中，相继规范了城市房屋拆迁中的两种法律事实，就是拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议这两种情况。按1996年7月24日最高人民法院法复(1996)12号文规定，对于当事人双方已签订补偿安置协议，涉诉的按民事案件受理，后一种

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赢了网s.yingle.com 则属于行政案件。这其中就牵涉到房屋拆迁管理部门作为政府部门实行行政干预的行政行为：核发房屋拆迁许可证和根据当事人的申请进行房屋拆迁裁决。房屋拆迁案件涉诉后不管是以民事案件还是以行政案件进入审理程序后，都必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系这一复合法律事实。

(三)涉诉法律关系的复杂性。

一般来讲，进入审判程序的每一个案件主要体现的是双方当事人之间的权利义务关系，权利、义务指向的对象较明确。但是城市房屋拆迁补偿安置合同案件反映出现的却是多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。其中有拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系，有被拆迁人与承租人的腾房关系，拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，还有房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等，由此形成案情错综复杂，处理难度十分巨大。

(四)涉诉案件社会影响的全局性。

执法的社会效果与法律效果相统一要求比较严格。城市的发展总是在拆了又建，建了又拆的良性互动中逐渐美化。在城市发展建设这一大局中，房屋拆迁涉及到社会的方方面面，与千家万户居民的切身利益息息相关，我们不能总是靠房屋产权人的觉悟，靠对他的强大政

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赢了网s.yingle.com 治思想工作来解决问题，在依法治国的今天，在合理补偿安置情况下，依法拆迁，靠法律来规范社会的每一个行为是必然趋势。在这强大的压力下，如何把握执行法律与执行政策，依法强制执行与保护最广大人民的根本利益这一矛盾，就成了我们法律、法官面前的一个坎。一般来说，城市发展的每一个足印都是与动拆迁密切相关的，每一次拆迁都有可能联系千家万户的，在绝对公平不可能的情况下，如何找准双方利益平衡的切入点，妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，尽量不引起被拆迁人的对立情绪，杜绝、防范群访或越级上访，不造成负面影响，切实维护社会稳定。

二、拆迁补偿安置的法律依据

我国房地产管理法律、法规已明确规定，“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”，“凡未„„办理房屋产权登记，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”，这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据，被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对这一点理论上、实践中都没有什么争议。但是对没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，是不是一概否认呢?笔者认为应视情况而定。

按照我国土地及房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 必须三证齐全，一是土地使用权证，二是土地规划证，三是城市建筑规划许可证。没有这三证，任何一幢建筑都是不合法的，都不能取得房屋产权证，但在城市房屋建筑过程中，由于各种各样的原因，城市房屋的产权形式表现各异，除了三证齐全的房屋产权形式外，还有一些产权形式，这些产权形式的拆迁补偿安置工作应如何进行，它们能否成为拆迁补偿安置的法律依据呢?

(一)属于合法建筑，但未取得房屋产权证。

上面已经提到房屋要取得房屋产权证，必须土地使用证、规划许可证等三证齐全，缺一不可。由于在办理房屋产权证书过程中，房产部门要收取一定费用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三证情况下，但未办理房屋产权证，对这种情况，笔者认为应该享受法律规定的拆迁补偿安置待遇，因为该房屋所有人(被拆迁人)所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。他在享受拆迁补偿安置待遇时，也不必责令其到房产部门补办房屋产权手续(因为该房屋三证齐全，房产部门必须予以办理)。但是对其缺失房屋产权证这一事实，也应适当予以处理，即在补偿安置费用中，比照办证费用的多少予以扣除。

(二)属于违章建筑。

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如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全，这些被拆迁房屋按法律规定都属违章建筑，违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。

1.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续，仅因为房屋属拆迁范围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的。(如果房屋产权证早已补办到手或使用欺骗手段取得房屋产权证的，不属本文研究范围。)对这种情况，笔者认为，被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇，因为他的违章建房这一违法行为，在根据城市规划部门的罚款处罚(应认定未严重违反城市规划)，按照处罚规定，补办了有关手续后，该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了，合法建筑所有人理应享受合法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。

2.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令补办手续未补办有关手续的。因为被拆迁人的违章建筑显然不属严重违反城市规划，所以，相关部门才可以进行罚款处理，责令其补办手续，但其并未按照处罚规定缴纳罚款，补办手续，并未将违章建筑变为合法，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料，由于是其合法收益购置的，应该酌情予以补偿。应该明确的是，对其建筑材料补偿仅仅是补

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赢了网s.yingle.com 偿其残存价值，不能按照建筑物的实际价值进行补偿。

3.建筑物属违章建筑，虽已按城市土管、规划部门处罚并补办了所有手续，但是在处罚决定上载明了附加条件的，要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确，难以理解的则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：

一是房屋产权证是拆迁补偿安置的的法律依据，但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的，系按附加条件补办的，与一般的房屋产权证当然不可同日而语，被拆迁房屋由违章建筑变为合法，合法建筑当然享受按价补偿的待遇;

二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定，未在城市规划内建筑房屋，现在要拆除，按照城市规划进行建筑，当然不可能对其予以安置;

三是附加条件的契约性。因为处罚本来是一种行政行为，在处罚决定中载明一定的附加条件又体现民事的特点。在违章建筑本来就应该无条件拆除的情况下，处罚时，考虑各种因素形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话，则被拆迁人不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇，应无条件拆除。

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(三)房屋所有权不明，现仍处于不确定纠纷中。

在房屋拆迁中，并不是所有房屋都产权明晰，不存争议。对所有权存在争议的房屋在拆迁中如何进行补偿安置，是按照争议双方的合意进行补偿或安置还是直接由公证机关对补偿费用进行公证提存呢。为了阐述这个问题，首先介绍一个案例。刘某爷爷系地主(1954年死亡)，解放前在某市置有一面积400㎡房产，解放后一直由政府部门占用(没有任何没收或征用手续)，1998年3月刘某要求落实政策，将此房产以其名义进行产权登记，某政府部门以解放后一直由其经营管理且已进行修缮改建不同意，酿成纠纷，房屋主管部门称要双方打官司确权后才好发证，同年10月刘某起诉。1999年3月该房屋所在范围进行动拆迁，拆迁人在征询双方意见时，刘某要求安置，某部门要求货币补偿，后为拆迁时间所逼，拆迁人将拆迁房屋全部的货币补偿金额存于一银行。1999年12月，刘某与某政府部门在某中院达成协议，各享有200㎡产权。2000年4月，刘某以拆迁人为被告要求对其按规定予以安置，法院驳回了刘某的诉讼请求，为此刘某多次上访。因为折迁房屋时间性要求很强，对拆迁范围内的房屋要即时作出是货币补偿还是产权调换安置前，房屋所有权争议双方难以取得一致意见的，笔者认为还是以产权调换形式予以补偿安置好，当然，安置的面积的现有价值应以被拆除房屋的货币补偿金额基本相等，不然的话，将增加纠纷，增加社会不稳定因素。对争议双方同意货币补偿的，法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 则应将被拆迁房屋的货币补偿金额交由公证机关提存。

(四)拆除临时用地上的建筑物的补偿安置。

我国土地管理法规定，在城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的，在城市规划行政主管部门同意后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地，但不得在临时用地上修建永久性建筑物，临时用地期限一般不超过二年。因此在拆迁中遇有临时用地上的建筑物如何补偿安置，笔者认为也应分以下几种情况区别处理。

1.对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物，享有补偿待遇，但不享有安置待遇。因为被拆迁人在临时用地上的建筑物是经过批准的属于合法建筑，所以应享受拆迁补偿待遇。也因为它是临时性建筑，当然不得享受安置待遇。

2.对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物，不享有拆迁补偿安置待遇。因为该临时建筑物虽经批准，但超过使用期限后就应认定为非法建筑了，不受法律保护，这点与本文违章建筑里的第二点有点相似，房屋拆迁管理部门可以责令被拆迁人限期自行拆除，在限期内拆除的，临时建筑物的建筑材料仍可归由被拆迁人所有，超过期限的，则建筑材料残存价值充抵动拆迁费用。

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3.对未经批准临时使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保护，不享有任何拆迁待遇。因为这种违章建筑物，没有任何手续证明，被拆迁人应无条件拆除。拒拆迁的，拆迁人可以依照法律程序强制拆除，并由被拆迁人承担强制拆迁费用。

三、拆迁补偿安置协议的法律关系

拆迁补偿安置协议是房屋拆迁中的核心内容。尽管房屋拆迁补偿安置关系性质上属于民事法律关系，拆迁人与被拆迁人之间法律地位完全平等，但由于房屋拆迁存在的行政强制性和期限性，使得被拆迁人在房屋拆迁中相对于拆迁人来说处于弱势群体地位。因此，有时拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议变成了“城下之盟”。如何设置公正有效的法律程序最大限度地保护被拆迁人的合法权益。在现有法律法规规定不尽详细难以操作情况下，理论界应先行动起来，确立拆迁补偿安置协议签订方面的法律规范，因此有必要较详细认识拆迁补偿安置协议中的法律关系：

(一)对拆迁补偿安置协议的主体认定。

毫无疑问协议的主体是房屋拆迁过程中发生权利义务关系的拆迁人与被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有

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赢了网s.yingle.com 人。从这条法律规定我们可以得出如下结论，拆迁人只能是单位，不可能是个人。但在现实中，对于具备拆迁人资质的单位分支机构和接受拆迁人委托的单位能否成为拆迁补偿安置协议的主体，笔者认为是否定的。理由如下：一是接受房屋拆迁管理部门颁发房层拆迁许可证的单位是唯一合法拆迁人，这一法律规定具有排它性，说明拆迁人的身份是唯一的;二是拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位即使具备相应的资质，但它是否具备相应的财力、能力呢。如果不具备，将使拆迁补偿安置协议无法得到实际履行，无法维护被拆迁人的利益;三是即使拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位经拆迁管理部门备案，它所从事的拆迁工作仍是一种代理关系，即代理拆迁人履行拆迁权利义务关系，它所有的行为仍是一种委托人与被委托人之间的关系。被委托人必须以委托人名义从事委托代理活动，从而产生的权利义务也由委托人承担。

(二)房屋拆迁补偿安置协议的内容。

《城市房屋拆迁管理条例》仅在第十三条简单规定了协议的基本内容，操作难度太大了。大量实质性的规定由各省市区自行制定，极可能造成区域间的不平衡。因此对涉诉房层拆迁补偿安置合同纠纷，根据审判工作实际需要，协议内容应载明的事项主要应审查是否具备以下几点：

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1.被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。

2.被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。

3.拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。

4.搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。

5.违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。

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(三)拆迁房屋使用性质的认定。

在拆迁中，如何认定私房商住问题，既无法律规定，也无司法解释，仅散见于地方性规章之中。当前唯一的一个行政解释是中华人民共和国建设部房地产司对河北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告的复函中规定：“在拆迁中，对房屋非住宅应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质确定，对房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营用房，房屋所有人应向房产局进行房屋使用性质变更登记。”在这一复函精神下，2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》出台后，上海市、山东省、重庆市等分别出台的实施细则中一致采用了“确认房屋使用性质，应当以房屋所有权证标明的用途为准;对房产证上末标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。”这一概然性规定，对经营面积计算，变更登记时间(由住宅变更为非住宅)末作规定，仍然难以操作。在拆迁实际中，笔者认为应综合考虑，主要有以下几种情况。

1.房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。

2.房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是按住宅房屋进行使用的，不得享受非住宅拆迁补偿安置待

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赢了网s.yingle.com 遇。

3.房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收，末办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。

4.房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前末办理房屋使用性质变更为非住宅的，在扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。

四、房屋拆迁补偿安置合同纠纷的处理

在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已就补偿安置达成协议。签订拆迁补偿安置协议后又产生纠纷，可向人民法院起诉，人民法院应按民事案件立案受理。

(一)关于履行合同，限期拆迁纠纷。

被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿安置合同后，未按期搬迁，拆迁人起诉要求被拆迁人拆迁的，受案后，拆迁人还可以依法申请人民法

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赢了网s.yingle.com 院先予执行。因为政府的房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证是一项具体行政行为。具体行政行为一经作出即具有先定力，拘束力和执行力。拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内签订了合同，必须按期拆迁。行政诉讼法第44条规定“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行”。这条规定体现了行政行为在行政程序执行中的高效率要求。

(二)关于被拆除房屋的承租人涉诉的法律地位。

房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成了协议，但是房屋的承租人有正当理由而拒不腾迁，经房屋主管部门裁决限期拆迁向人民法院起诉的，拆迁人应作为案件原告，而被拆迁人与承租人是共同被告。在处理上如租赁期限未满的，则承租人对被拆迁房屋仍享受有使用权，拆迁人应该寻找周转房予以安置过渡。被拆迁人要求产权调换的，该安置房屋的所有权人当然是被拆迁人。承租人与被拆迁人之间的租赁关系仍应保持，但租赁合同因原房屋被拆迁也应作相应修改。如果租赁期限届满承租人应无条件迁让，并承担拒迁的法律责任。如未定租赁期限的，应当确定承租人对该拆迁房屋的使用权，责令承租人与被拆迁人协约一定租赁期限。如协约不成，被拆迁人要求承租人解除租赁合同的，法院一般应当准许。但承租人确无腾房条件的，在征得被拆迁人同意后可判令拆迁人对承担人进行安置，由承租人根据承租房屋价格的实际情况，付给被拆迁人一定的经济补偿。

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第五篇：关于农村集体土地流转问题的法律思考

关于农村集体土地流转问题的法律思考

论文提纲

一、农村土地流转的法律分析

二、农村土地流转的类型

（一）农村土地的流转

1、未承包集体的荒山、荒地的流转

2、已承包的集体荒山、荒地的流转

3、已承包的集体农业用地的流转(二)农村宅基地的流转

1、尽快完善《土地管理法》相关条款，规范宅基地使用权流转

2、完善农村宅基地产权

3、出台宅基地流转指导性政策

4、建立农村宅基地流转管理机制(三)农村建设用地的流转

1、农民宅基地使用权流转

2、乡（镇）村企业建设用地使用权流转

三、农村集体土地流转的法制管理

(一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行

(二)农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则

1、土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行

2、农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上

3、土地使用权的流转应当是有偿的

4、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地

5、加强对农户承包地使用权流转困局工作

6、农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关的规定

关于农村集体土地流转问题的法律思考

内容摘要：农村土地制度改革是保证国民经济可持续发展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在。本文从我国当前农村土地承包的现状和发展入手，从法律、法规的角度对其进行解析，并借鉴当前农村土地流转的经验，分析土地流转存在的困难，并试图对土地流转制的建立和完善度提出一些初浅的建议。

关键词：农村土地改革土地流转

土地是农业生产最重要的生产资料，在我国，农村实行的是家庭联产承包责任制的基本经营制度，通过集体土地的承包以及承包的延长，稳定了土地承包关系，农民对土地投资的积极性大大提高，进一步加快了我国农村生产力的向前发展。与此同时，随着我国城乡产业的发展和城市化进程的加快，农村剩余劳动力大范围的转移，农村集体土地在不同主体之间开始转移，通过农村集体土地的流转，提高了土地资源的利用率和出产率，带动了农村土地市场的发肓和农村经济的更快发展。但是，由于我国大部分地区农村土地市场处于发展初期，农村集体土地流转交易机制尚未健全，土地流转过程中存在着一些问题不容忽视，如土地流转的自发性、无序性，流转交易程序混乱，一些地区在推行农村集体土地流转里，违背农民意愿，损害农民利益，甚至随意改变土地的农业用地用途，相关权利主体权益时常得不到保障，流转形式不规范，制约因素众多造成流转不畅等．这些问题如果不及时采取有效措施加以解决，不但不利于农村土地资源的优化配置和农村集体土地流转市场的正常建立、培育，而且也将影响我国农村土地家庭承包责任的稳定和实施。因此，农村集体土也流转既需要加强管理，更需要法律保障，使农村集体土地流转市场健康发展。本文试图从分析农村集体土地流转的类型和具体形式，探讨如何加强农村集体土地流转的管理，使之走上法制的轨道。

一、农村土地流转的法律解析

土地流转指的是土地承包经营权的流转，其实质是土地使用权的流转，即在农村土地所有权属于集体所有的前提下，农民在市场支配下，根据自己的意愿转让其所承包的土地使用权，从面实现土地资源的优化配置；土地的承包者仍然享有分配土地收益的权利，这种权利通常会在事先约定。2002年8月29号，九届全国人大常务委员会第二十九次会议审议通过《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》），并于2003年3月1日起正式实施。该法对农村土地流转作出了规定。第十条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第十六条第一款规定：“（承包方）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品”。第二十六条第二款规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。”该法第五节则专门对土地承包经营权的流转做了详细规定：第三十二条规定了通过家庭承包取得的土地承包经营权的方式有转包、出租、互换、转让或者其他方式。第三十三条规定了土地承包经营权流转应当遵循几个方面：一是平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。二是不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。三是流转的期限不得超过承包期的剩余期限。四是受让方须有农业经营能力。五是在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第三十四条规定了土地承包经营权流转的主体是承包方。第三十五条规定了发包方在合同期间所应遵守的义务。第三十六条规定了土地承包经营流转的收益归承包方所有。第三十七条规定当事人双方应当签订流转书面合同，并对合同所应包含的七个格式条款做了归纳。第三十八条流转的登记制度。第三十九条、第四十条、第四十一条分别规定了承包关系不变、互耕和承包关系发生变更的情形。尤其值得注意的是第四十二条“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。”这一条明确表明，农业生产方式的变化，规模化生

产将走上一条合法的途径。第四十三条“承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”则旨在鼓励农民能够放心对土地加以投入，从而即便在转让时也能得到相应的回报。

2005年1月19日农业部颁发《农村土地承包经营权流转管理办法》，于2005年3月1日起正式实施。《农村土地承包经营权流转管理办法》以《农村土地承包法》为根据，围绕尊重和保障农民的土地承包经营自主权，土地流转当事人、流转方式、流转合同、流转管理等5个方面进行规范。

2008年10月12日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以各种形式流转土地承包经营权。

国家法律、法规及政策的出台及逐步完善，标志着中国农村土地改革进入快速发展的时期，这也被许多人誉为中国掀起了第三次土地制度大变革。

二、农村集体土地流转的类型(一)农村土地的流转

1、未承包集体的荒山、荒地的流转

指本村农户未承包的集体荒山、荒地，由本村村民委员会发包给本村个别农户或本村以外的人员进行农业开发的。

2、已承包的集体荒山、荒地的流转

指农户承包本村的集体荒山、荒地后长期无力开发、经营，又将其转包给本村各本村以外有能力开发经营的农户或其它人员进行农业开发的。

3、已承包的集体农业用地的流转

由于年青劳动力的外出打工或者其它原因，土地承包户无力全部或部分经营其承包的农业用地，如耕地、园地、林地、牧草地和水产用地等，将其转包给本村或本村以外有能力继续经营的农户或其它人员。

(二)农村宅基地的流转

长期以来，宅基地所有权归集体，使用权归个人，《土地管理法》明确规定：农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。由于《土地管理法》对农民宅基地使用权的描述比较模糊，应该怎样行使宅基地使用权没有明确规定。《决定》出台后，明确了“要加强土地承包经营流转管理和服务，要依法保障农民宅基地用益物权”。如果农民在充分满足居住权的条件下，可以通过使用权的出租、转让等形式进行流转，必将对现行宅基地管理机制是一次革新。宅基地使用权流转，可以从四方面进行探索。

1、尽快完善《土地管理法》相关条款，规范宅基地使用权流转

2、完善农村宅基地产权

通过开展农村宅基地权属调查，摸清底子，给符合条件的予以确权、颁证，完善农村宅基地地籍档案，为宅基地流转打好基础。

3、出台宅基地流转指导性政策

明确宅基地流转的条件、范围、形式、年限等，并制定严格的流转程序和管理办法，规范宅基地流转。

4、建立农村宅基地流转管理机制按照“政府主导、部门管理、集体参与、农户收益”的原则，国土资源管理部门要直接指导、规范和督查宅基地流转工作，镇、村要建立配套的服务机构，确保宅基地流转依法、规范进行。

(三)农村建设用地的流转

近几年来，集体土地市场发展迅速，农村集体建设用地使用权交易活跃，在沿海经济发达地区已具备相当规模，在贵州省城乡结合部、县城和乡（镇）政府所在地这种地方流转也是司空见惯。主要表现为：

1、农民宅基地使用权流转

宅基地使用权的流转通常是伴随着房产流转而出现，既涉及集体组织，也涉及个别农民及其土地使用者，其形式主要有转让和出租等，宅基地使用权流转的主要原因为：一是一户二宅转让；

二是原有宅基地超占较多，将其中超占部分转让；三是用以换取城镇中心地段商品房；四是已进城农户转让其在农村的宅基地使用权。宅基地出租主要是在城郊合部将房屋出租给人居住，或者将路边的房屋出租用于商业。

2、乡（镇）村企业建设用地使用权流转

对转制的乡（镇）村企业建设用地使用权流转主要有以下几种形式：一是对转制的乡（镇）村企业用地不予评估作价，使个体私营企业有偿使用集体土地。乡（镇）村企业改革主要采取企业出售的办法，且基本上是出售给个人。二是一些乡镇政府在乡镇改制时，擅自以出让方式处置集体土地使用权。一些农村集体经济组织借鉴城市土地出让的做法，以土地所有者的身份，将农村集体土地所有权出让给土地使用者，收取相应的出让金，并规定一定的使用年限甚至无使用期限限制。三是转让乡（镇）村企业建设用地使用权。转让的形式包括在集体土地上兴建厂房后转让及企业间私下变相转让等。前一种情况多发生在城郊结合部，后一种情形包括乡（镇）政府转让、或征用后转让和企业为牟取暴利转让等多种形式。四是出租乡（镇）村企业建设用地使用权。有以厂房形式出租的，也有直接出租土地使用权的。五是以地入股兴办联营企业。这些地方的农民集体，通过这种形式壮在农村集体经济，解决村民劳力出路，或直接收取入股的土地收益。六是名为入股，实为出租。如一些私营企业，村与企业签订的合同是土地入股，但实际是按年收取租金。七是农村集体建设用地抵押。目前，农村集体建设用地抵押主要用于融资过程中的信用担保。既有单独的土地抵押，又有连同房产的抵押。

三、农村集体土地流转的法制管理

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。集体土地的自发流转，多数还是促进了当发的经济发展，对农村农业和农民都有好处。但农村集体土地自发流转，如果不加以引导，就不

利于土地市场的有效运行，也不利于耕地保护这一基本国策的落实，同时，造成土地收益的不公，损害农民的利益，引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经营制度。这些，对“三个代表”重要思想的落实和可持续的土地利用都是不利的。因此，必须强化农村集体用地的管理，制定相应的政策法规，避害趋利，把农村集体建设用地交易行为纳入法制的轨道，使之成为我国土地市场体系的有机组成部分。

(一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行

以家庭承包经营为基础、充分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，确保这一制度的长期稳定，是土地使用权流转的基本前提。

(二)农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则

1、土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行在承包期内，村集体经济组织无权单方面解除土地承包合同，不准收回农户的承包地搞招标承包；不准将农户的承包地收回抵顶欠款；不准借土地流转改变土地所有权和农业用途；流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期限。

2、农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上土地流转的主体是农户，在承包期间，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包的土地是否需要流转和流转形式。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。由乡镇政府或村级组织出面租凭农户的承包地再进行转租玫发包的“反租倒包”，不符合家庭承包经营制度，应矛制止。

3、土地使用权的流转应当是有偿的

农户的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流转的转包费、转让费和租金等流转土地的收益。土地流转的收益应当由农户与受让方或承租方协商确定并归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留和扣缴。

4、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地农村土地流转应当主要在农户间进行，中央不提倡工商企业和城镇居民随意到农村长时间、大面积租凭和经营农户承包地。工商企业投资开发农业，应当主要从事产前、产后服务和“四荒”资源开发。农产品加工、流通企业和农业科技单位如果城建需要建立种苗繁育、示范推广基地，也可以小范围农户租凭承包地。外商除农业生产、加工企业或农业科研推广单位，其它企业和单位不准租凭经营农户承包地；已经租凭承包地的，要进行清理规范。

5、加强对农户承包地使用权流转困局工作

（1）土地问题是农村和农村工作的核心，是农村稳定的基础。地方各级党委和政府要正确引导和规范农村土地流转工作，保护农民的长远利益。

（2）地方各级政府的农业行政主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作，要加强对农村土地流转情况的调查研究，掌握动态；指导农村土地流转合同订立，及时办理困土地流转引起的合同变更、解除、重订以及合同鉴证；建立流转合同档案，妥善调解的处理土地流转纠纷。

（3）土地管理部门要加强对农村土地征占用的管理，防止以土地流转为名，擅自改变土地农业用途。

6、农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关的规定

在经过县有人民政府批准后，由同级土地管理部门办理土地使用权流转手续，进行土地使用要变更登记；土地流转过程中，如果涉及土地用途的改变，必须符合乡镇土地利用总体规划规定的土地利用方向，不破坏环境，不损坏土地。

参考文献

［1］朱明芬著《递进式推进农村土地改革》，转自《甘肃行政学院学报》2008年第6期，P67-71。

［2］林浩滨，何亦名著《农村土地流转问题初探》，载自《农村展望》，2003年9期，P15-16。

［3］叶檀《新土地改革决定中国农村未来》来源: 北京青年报2009-11-23。

［4］尹娟燕著《论我国农村土地改革存在的问题及其完善——兼评农村土地的私有化》，转自《财经界》2008年5期，P155-156。

［5］班婵著《浅谈当前农村土地流转问题》，载自《农村经营管理》2004年12期，P42-43。

［6］王满富著《浅析农村土地流转问题》，载自《前沿》2003年第8期，P59-61。

［7］安海岗著《关于我国农村土地流转问题的思考》，载自《资源与产业》第9卷第1期，2007年2月。

［8］何晓丽著《我国农村土地承包经营权流转制度探析》，载自中国论文下载中心。

［9］黄建水，栗丽著《中国农村土地流转问题的法律思考》，载自《政法论坛》2001年第6期。

［10］《浙江将全面推行农村集体土地入市》来源：21世纪经济报道 www.xiexiebang.com 2009-11-18。

对农村集体土地征用补偿费用分配纠纷问题的法律建议

第一篇：对农村集体土地征用补偿费用分配纠纷问题的法律建议

第二篇：辽宁省关于农村集体土地征地补偿费用分配

第三篇：辽宁省关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理意见的通知

第四篇：拆迁补偿纠纷的法律性质及处理建议

第五篇：关于农村集体土地流转问题的法律思考

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