河西区提升改造后旧楼区长效管理考核办法(修订稿)

第一篇：河西区提升改造后旧楼区长效管理考核办法(修订稿)

河西区旧楼区提升改造后长效管理考核办法

为贯彻落实《天津市人民政府办公厅关于印发天津市社区物业管理办法的通知》（津政办发〔2013〕69号）和《天津市旧楼区长效管理市级财政资金补助办法》有关精神，加强旧楼区提升改造后的管理，提高资金使用效益和管理服务水平，不断改善居民居住保障条件，结合美丽社区创建和清洁社区建设,制定此考核意见：

一、考核对象

市中心城区完成居住功能综合提升改造，并已验收合格小区的管理服务单位(以下简称旧楼改造)。

二、各级职责

1．区民政局对全区提升改造后旧楼区管理考核负总责。成立社区物业管理科，负责提升改造后旧楼区长效管理考核办法的制定、组织协调、推动指导和监督考核；负责制定社区物业管理专职人员的任用管理指导意见；负责指导提升改造后旧楼区管理模式的确定；负责组织指导街道做好旧楼区长效管理检查考核；负责区直属物业专管员的管理任用，并指导、督促做好全区旧楼区长效管理的巡查考核；负责协调处理旧楼区长效管理工作中出现的重大问题；负责考核数据汇总，并按考核结果下拨经费。

2．各街道要充分发挥牵头组织作用，将提升改造后旧楼区长效管理情况列入对街道办事处的年度考核指标。各街道要明确分管领导，指定责任科室，确定专人负责此项工作，具体负责组织、协调、督促社区物业管理专职人员对旧楼区长效管理情况进行检查、考核，并及时、准确汇总上报考核结果；负责协调处理 管理服务单位和相关职能部门以及居民委员会的工作关系；负责督促管理服务单位做好日常服务工作；负责协调市容园林、综合执法、市政道路和房管等相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题；负责组织召开旧楼区管理联席会议。

3.社区居委会在街道办事处指导下，支持、协助管理服务单位做好日常管理服务，负责教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产；负责对旧楼区管理服务单位服务情况进行考评；负责对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务；负责做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向相关部门报告；负责组织居民义务参与社区管理，共同营造生态文明的宜居环境；负责组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷。

4.社区物业管理专职工作人员在街道办事处的领导下，在区物业管理行政主管部门的指导下,由街道社会事业发展科统一管理，对社区物业管理工作实施监督、考核、协调，主要负责组织开展社区物业管理政策法规宣传，增强居民依法守约意识；教育引导社区居民参与支持社区物业管理，按时交纳物业管理服务费；协助街道办事处组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作；指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作；负责社区物业管理巡查工作，反映社区居民物业服务诉求；对社区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为，及时劝阻制止，并向所属街道办事处报告；负责召集社区物业管理联席会议，及时协调化解物业管理矛盾和纠纷；配合有关部门对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评； 未成立业主委员会的商品住宅小区，负责协调使用房屋专项维修资金；完成上级交办的其他工作事项。

三、考核内容及分值

考核内容分为综合管理、清扫保洁、门岗执勤和巡视管理、车辆停放秩序管理、社区综合治理共5方面基本内容和管理服务费收缴率、居民意见评价等2方面附加内容。

（一）综合管理（共20分）

1．管理服务单位。按相关标准要求及比例配备业务经理、门卫、保洁等管理服务人员情况；组织开展岗前培训情况，履行管理服务协议情况。（4分）

2．建章立制情况。建立门岗值勤制度、巡视管理制度、楼内外清扫保洁制度、机动车辆停放秩序管理办法。（4分）

3．公示情况。在小区显著位置公布以下内容：（1）服务内容、服务标准、收费标准；（2）管理服务费（物业费）收缴及使用情况（每季度1次）；（3）机动车场地占用费的收缴和使用情况（每季度1次）。（4）小区共用设施相关维修责任单位电话等内容。（6分）

4．坚持联席会制度情况。参加街道、社区居委会召开的物业管理联席会议，协助解决相关问题情况。（4分）

5．违规治理情况。对占用、侵害物业共用部位，损坏共用设施设备的行为进行制止，要求责任人停止侵害，排除妨害，恢复原状，及时向有关部门报告，并做好记录。（2分）

（二）清扫保洁（共30分）

1．楼内：地面每2天清扫1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每 周擦拭1次；楼道灯每季度清洁1次；楼道门窗玻璃每季度擦拭1次；对讲门、电梯轿厢每周擦拭1次。（15分）

工作标准：地面、楼梯踏步无杂物、尘土，墙面、楼梯无广告粘贴喷涂，楼梯扶手无明显灰尘，采光窗无积尘，无水渍、污渍；对讲门、电梯轿厢无明显灰尘污渍，无粘贴喷涂小广告。

2．楼外：设专人对小区环境卫生进行清扫保洁，保持小区内道路干净整洁，对道路积水、积雪、烟花炮屑要及时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭1次；消防栓、标识牌等设施每季度擦拭1次，垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每周清洁1次，夏季每周进行1次消毒，装修垃圾袋装规范并督促责任单位（人）及时清运。（15分）

工作标准：保持小区内道路、绿地干净整洁，无垃圾、无杂物、无纸屑、无狗粪，垃圾日产日清，无满溢现象。室外标识、宣传栏、信报箱、体育设施无明显积尘，垃圾容器周边清洁定期消毒，无粘贴喷涂小广告等。

（三）门岗执勤和巡视管理（共30分）

1．仪容仪表。管理人员统一着工装，佩戴胸卡等明显标识（居民自治小区管理人员应着装整齐，配带明显标识），言行规范。（2分）

2．门岗执勤。小区实行封闭式管理，主出入口24小时值勤，次出入口定时开放、关闭，并做好交接班记录。（10分）

3．巡视管理。对小区内公共区域定时巡视，每班至少巡视3次，及时关闭楼宇对讲门，并对巡视情况做好记录。（10分）

4．门岗卫生。大门周边及门岗岗亭干净整洁，岗亭内部物 品摆放整齐无杂物、无安全隐患。（3分）

5．治安联防。协助公安机关做好管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安机关和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。（5分）

（四）车辆停放秩序管理（共15分）

1．对进出小区的机动车辆进行疏导，有序停放,无私装地锁现象。（5分）

2．安装道闸系统的小区实行机动车出入管理。（5分）3．引导非机动车在指定地点规范有序停放。（5分）

（五）接受委托的绿化养护管理（共5分）1．草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。（1分）2．树木无明显枯枝死叉。（1分）3．做好病虫害防治。（1分）4．适当采取防冻保暖措施。（1分）5．达到委托方其他养护要求。（1分）

未接受委托由园林部门进行养护管理的绿化，管理服务单位发现问题，应当及时向园林部门报告。未及时报告的，扣除5分。

（六）管理服务费收缴率

旧楼区管理服务费收缴率达到40%，并逐年递增。

（七）居民评价意见

由社区物业专职工作人员联合社区居委会组织实施。采取问卷调查、入户走访等形式，每季度征求居民、居民代表、楼门栋长各10名以上对物业管理服务质量的意见，按照很满意、满意、基本满意、不满意四个等级进行评定，作为市、区级财政补助资金“以奖代补”的依据。

每季度考核实得分在90分（含）以上的小区为优秀小区；70分（含）-90分的小区为达标小区；70分以下的小区为不达标小区。存在设施设备损坏严重不能及时报修；小广告、私搭乱建、私装地锁、临时摊贩严重回潮；门岗出现睡岗或长时间脱岗现象之一的；管理服务费（物业费）收缴率低于40%的；居民满意度调查低于70%的；对财务收支状况不公示的，一票否决，记为不达标小区。考核分级评定结果与补贴资金拨付相挂钩。

四、考核程序

区民政局、各街道办事处按照各自职责分工，采取街属地全覆盖检查考核与区民政局抽查考核相结合的方式，分别对旧楼区长效管理工作进行考核。其中街属地考核占总分值50%，区巡查考核占总分值50%。通过周考核、月汇总、季度综合考核和全年综合排名等方式，全方位评价管理单位服务情况。具体考核程序如下：

（一）属地考核程序

1．街道办事处坚持周考核。每周对照《河西区旧楼区长效管理检查考核扣分细则》（附表1），对旧楼区管理服务情况进行全覆盖巡查，并将意见填写到《河西区旧楼区长效管理周考核评分表》（附表2），每月月底前汇总综合情况后填报《河西区旧楼区长效管理月考核情况汇总表》（附表3）、《河西区街道旧楼区长效管理月考核名次表》（附表4）。

2．街道办事处每季度按照旧楼区长效管理考核标准对每个小区的管理服务情况进行检查考核，组织居民满意度调查，并填 写《河西区旧楼区长效管理季度综合考核情况汇总表》（附表5）、《河西区旧楼区管理服务费收缴率统计表及缴费名册》（附表6）、《社区居民对旧楼区管理服务满意度调查问卷》（附表7）、《河西区旧楼区管理服务情况居民评价分析汇总表》（附表8）、《天津市旧楼区长效管理自查考核情况表》（附表9）和《天津市旧楼区长效管理居民满意度调查表》（附表10）。其中，附表7由街道存档备案，区民政局将不定期进行抽查，附表5、6、8、9、10于季度末报送至区民政局。

（二）区抽查考核程序

1．区民政局落实月抽查考核制度。在街道周全覆盖检查考核的基础上，民政局每月对全区不少于50%的旧楼区进行抽查，并填写《河西区旧楼区长效管理月抽查考核意见表》（附表11）。

2．区民政局次季度首月对街、局考核意见进行汇总，并填写《河西区旧楼区长效管理季度综合考核情况汇总表》（附表5）、《天津市旧楼区长效管理抽查考核汇总表》（附表12）、《天津市旧楼区长效管理市级财政补助资金（奖励补贴）申报表》（附表13），于每季度第1个月的15日前报市民政局，并将各街的《天津市旧楼区长效管理自查考核情况表》（附表9）和《天津市旧楼区长效管理居民满意度调查表》（附表10）存档备案。市民政局、市国土房管局对上述资料将不定期进行抽查。次年元月形成《河西区旧楼区长效管理年度综合服务考核结果及排名》（附表14）上报区政府，作为评先奖优的重要依据。

五、市、区补贴资金的分配管理

（一）补贴资金构成

旧楼区补贴资金由市、区两级补贴资金构成。市级补贴资金分配由两部分组成：基础补贴资金、奖励资金。分配比例为：基础补贴资金占40%，奖励资金占60%。

区级补贴资金仍按原标准执行。

（二）补贴资金拨付

对接管的旧楼区项目，市、区基础补贴资金全额拨付给街道，由街道向管理服务单位发放。达标奖励补贴资金依据市、区、街三级考核结果，按照“以奖代补”的办法，由街道向管理服务单位发放，以发挥竞争激励机制的引导、促进作用。优秀奖励补贴资金和奖励结存部分由区民政局负责管理，用于优秀管理服务单位的表彰奖励。

六、相关考核规定

（一）完善监督管理机制。街道办事处要切实担负起旧楼区属地管理责任，业务科室为社会事业发展科。主要任务是：牵头组织落实管理服务单位；负责旧楼区长效管理的组织协调、推动指导和监督考核；负责社区物业专职人员的组织管理工作。社区物业管理专职人员由区民政局统筹安排使用，各街道必须做到专职专用，确保发挥其应有作用。

（二）建立完善奖惩机制。落实市、区财政补贴与日常考核结果挂钩制度，引入良性竞争机制，建立考核奖励资金，依据考核结果对管理到位、群众满意度高的管理服务单位实施奖励。对各级检查考核中发现指出，或居民群众集中反映的管理服务方面的问题，管理服务单位整改不及时或不配合的，缓发市、区奖励资金，整改验收合格后予以补发。（《奖惩规定》见附件15）

（三）建立健全退出机制。为确保管理服务质量，对存在管理缺位，不能履行管理服务协议；上级检查考核不达标且整改仍不达标（《整改告知书》见附件16）；群众意见大且整改成效不明 显等情形的物业管理服务单位，取消其管理服务资格。（《退出管理规定》见附件17）

（四）建立检查通报机制。为切实落实各相关责任单位工作责任制，由区民政局牵头，建立旧楼区管理巡查通报制度，将市、区两级考核结果报送区政府领导；公布各管理服务单位的考核成绩；落实区民政局、街道办事处、管理服务单位及有关责任单位定期例会制度，督促有关责任单位落实工作责任制，并将工作落实情况纳入区政府对有关责任单位的年度考核范围。

（五）建立联席会议机制。建立区、街道、社区三级物业管理工作联席会议制度，发挥综合协调管理职能，落实部门工作责任，协调解决物业管理过程中出现的矛盾纠纷，规范物业管理，提高服务水平。

（六）加强资金审计监管。建立健全补贴资金监管机制。区财政局、审计局定期对旧楼区基础补贴资金、奖励资金、公共设施维修资金使用情况进行监督检查和审计，确保资金按规定专款专用。对违反规定使用资金的，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令427号）及相关法律法规依法追究相关单位及其责任人的责任。

附件（表）：

1.《河西区旧楼区长效管理检查考核扣分细则》； 2.《河西区旧楼区长效管理周考核评分表》； 3.《河西区旧楼区长效管理月考核情况汇总表》； 4.《河西区街道旧楼区长效管理月考核名次表》； 5.《河西区旧楼区长效管理季度综合考核情况汇总表》； 6.《河西区旧楼区管理服务费收缴率统计表及缴费名册》； 7.《社区居民对旧楼区管理服务满意度调查问卷》 8.《河西区旧楼区管理服务情况居民评价分析汇总表》； 9.《天津市旧楼区长效管理自查考核情况表》； 10.《天津市旧楼区长效管理居民满意度调查表》； 11.《河西区旧楼区长效管理月抽查考核意见表》； 12.《天津市旧楼区长效管理抽查考核汇总表》；

13.《天津市旧楼区长效管理市级财政补助资金（奖励补贴）申报表》；

14.《河西区旧楼区长效管理年度综合服务考核结果及排名》； 15.河西区旧楼区长效管理服务单位加减分及奖惩规定;16.河西区旧楼区长效管理存在问题整改告知书； 17.河西区旧楼区长效管理服务单位退出规定。

第二篇：小区旧楼区提升改造工程概况

小区旧楼区提升改造工程概况

第一章 总 论

1.1项目名称与承办单位

项目名称：****小区旧楼区提升改造工程

建设地点：**小区东起**，西至党校路，南起**公路，北至**售楼处。

建设单位：天津市**区人民政府 报告编制单位：**公司 1.2项目概况

旧楼区综合提升改造工程是市委、市政府重点抓好的民心工程，各级领导对此项工作要高度认识，明确责任与分工，工程准备及施工期间定期召开例会，组织协调好各方面的力量，高标准、高质量完成好这项工作。

本项目的建设对于加快我市旧城改造步伐、树立城区优美整洁的都市形象、提高土地的有效利用率有着良好经济意义和重要的社会效益。当前的小区概况如下：

1.2.1 管道节能

****小区旧楼区提升改造工程全部为6层砖混结构住宅，无二次供水设施，燃气户内管及灶具连接管均已老化，无供热计量节能设施。

1.2.2 房屋综合

本小区始建于1995年，由于建造年代较长，小区共8个楼栋，只有7、8号有门，其他楼栋开敞无门，楼道无照明且环境较差，楼梯踏步、扶手局部有损坏，楼道采光窗为木窗，且大部分已损坏，屋面防水层局部有开裂空鼓现象，外檐阳台、墙裙等有开裂现象，无原始供电系统接地保护，屋顶无避雷设施，楼内垃圾道已经破旧不堪。

1.2.3 外部环境

小区楼间甬路局部有破损。1.2.4 综合配套

楼内各种管线较混乱，涉及网络、有线电视、通讯及电线、信报箱破损严重，无原始消防设施，小区院内照明设施基本完好。

1.2.5 需要完善

楼内下水管道大部分存在排水不通畅、且经常阻塞现象，需重新疏通。

1.3 照片资料附后

第二章 项目提出背景和建设必要性

2.1项目提出的背景

天津市**区位于天津市中心市区和滨海新区之间。全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。

****小区地处天津市**区**村街道*号桥西侧，**医院东侧。该小区始建于1995年，部分服务配套设施已经陈旧，与周边环境不协调，影响了城市面貌和城市品位的提高，对其改造已迫在眉睫。

2.2项目建设的必要性

为合理利用城市土地、优化城市空间布局、落实城市规划、改善人民群众的生活环境和居住条件、提升城市形象、加快城市现代化进程、拉动经济增长、实现城市经济发展和社会进步，现决定对****小区进行提升改造。

项目建成后环境优美洁净、居住舒适安全、配套设施完善、功能齐全，将使居民的居住条件大大提高。2.3建设内容及规模

****小区为U字型楼，共8个楼门栋126户，建筑面积11600 m2。其中改造内容如下：

1、修复屋面防水层：2094.5平米；

2、楼道粉刷：4083平米；

3、维修房屋外檐：3141.6平米；

4、维修楼间破损甬路：2062平米；

5、安装楼栋对讲门：8个；

6、疏通小区排水管网：更换雨水污水井盖：52个；

7、安装小区主出入口大门：1扇。2.4项目实施期

预计开竣工日期自2015年5月至2015年7月底，项目实施期约为45天。

2.5总投资及资金筹措

项目总投资为**万元。资金来源为区筹**万元，**村街道负担**万元。

2.6实施方案依据与范围

2.6.1报告编制的依据

《投资项目实施方案指南》（试用版）；

《天津市国民经济和社会发展第“十二五”计划纲要》； 《天津市2012年城区资源配置标准》； 《天津市教育事业发展“十二五”规划纲要》；

《天津市城区总体规划纲要》； 《居住区建筑设计规范》； 《公共建筑设计规范》； 《公共建筑设计防火设计规范》； 其他相关设计标准和规范； 委托方提供的相关基础资料。2.6.2主要研究范围

我公司受天津市**区人民政府**街道办事处委托，对“****小区旧楼区提升改造工程 ”项目进行实施方案并提交报告，其主要研究范围包括：

项目建设的背景与必要性、建设条件、建设内容及规模、建设方案、公用工程与节能减排、环境影响分析、劳动安全卫生与消防、投资概算及资金筹措、社会评价、风险分析以及结论与建议等。

2.6.3实施方案目的

通过对“****小区旧楼区提升改造工程 ”项目建设背景及建设条件的调查和分析，在对项目发展前景预测和社会效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及实施可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。

2.6.4实施方案主要结论

通过对项目所在地工程地质建设条件分析、建设方案评价、节能减排措施、环境影响评价、项目实施进度、招投标方案、投资估算及资金筹措、项目建设组织与管理、风险分析、社会评价等综合分析得出结论：项目在技术上具有可操作性，经济上具有合理性。

第三章 项目建设的基本条件

3.1项目建设地点

项目改造地址位于天津市**区**村街道*号桥西侧，**医院东侧。3.2项目改造区域概况

**区地理位置优越，地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。水陆空交通便捷，境内有铁路枢纽东西横穿全境；津塘公路、京津塘高速、津滨高速、津北公路与外环线、杨北公路等十余条公路构成经纬；拥有39条国际、国内航线的天津滨海国际机场坐落在区内，现代化的空港物流中心正在兴建之中；紧靠中国北方最大的国际贸易港口天津港，海河、金钟河在南北两端蜿蜒流过，形成了公路、铁路、水路、航空多功能的立体交通网络。同时，区内驻有天津无缝钢管公司等150多家国有大中型企业和科研院所，以中国银行为代表的十几家金融机构，还有东丽湖温泉度假村、家世界购物中心、多功能体育场馆等服务设施。3.3自然条件

天津市**区属温带季风气候区，四季分明。由于濒临渤海，又兼有海洋性气候特点。

年平均气温 15.2℃ 最冷月平均气温-8.2℃ 最热月平均气温 28.1℃ 极端最低气温-15.5℃ 极端最高气温 38.9℃ 相对湿度：

最冷月平均 64% 最热月平均 85% 年平均降雨量 776MM 一日最大降雨量 269.6MM 一小时暴雨量 66.2MM 大气压：

年平均 1008.0hpa 冬季平均 1016.9hpa 夏季平均 997.2hpa 风速：

冬季平均 5.7M/S 夏季平均 4.9M/S 全年平均 5.5M/S 30年一遇最大风速 28.3M/S 主导风向：

冬季 NNW 夏季 SSW 全年 SSE 冻结深度 50CM 3.4地质概况

天津位于东经116°43'至118°04'，北纬38°34'至40°15'之间。市中心位于东经117°10'，北纬39°10'。天津地质构造复杂，大部分被新生代沉积物覆盖。地势以平原和洼地为主，北部有低山丘陵，海拔由北向南逐渐下降。北部最高，海拔1052米；东南部最低，海拔3.5米。地貌主要有平原、洼地、滩涂等。土壤主要有褐土、潮土、沼泽土、水稻土、盐土等7类。3.5地震烈度

根据“中国地震烈度区划图”天津市属于基本烈度七度地区。又据“建设部、国家计委新建工程抗震设防暂行规定”、“地震基本烈度七度地区重要城市抗震设防和加固的暂行规定”、《建筑抗震设计规范》（GB50010-2001）等文件的规定，该项目为八级设防。根据第90号《天津市人民政府令》的要求，项目应进行安全性评估。3.6外部配套条件

经过多年建设，**区基础设施较为完善，可以满足项目建设要求。

1、给水：给水主要是生活用水、实验用水、消防用水及其他用水等，水源为集中供水，可满足项目用水需要。

2、排水：项目排水实行雨污分流制，雨水管径600MM，直接将雨水排入园外主干管网中；污水管径为500MM。

3、供电：项目供电由小区外引入高压电缆经箱式变压器。

第三篇：天津市人民政府办公厅关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理的意见

天津市人民政府办公厅

关于进一步加强我市旧楼区提升改造后

长效管理的意见

津政办发〔2012〕97号

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

为巩固我市旧楼区居住功能综合提升改造（以下简称旧楼区提升改造）成果，依法建立和完善旧楼区长效管理机制，全面提升管理服务水平，参照《天津市物业管理条例》和《天津市城市管理规定》（2010年市人民政府令第26号），经市人民政府同意，现提出如下意见：

一、实施范围

对列入市人民政府旧楼区提升改造计划、综合提升改造后符合接管标准的小区，各区人民政府要组织实施管理。

二、管理模式

各区人民政府应当以建立和完善提升改造后旧楼区长效管理机制为目标，在总结原有旧楼区管理成果的基础上，坚持区人民政府负总责、物业管理行政主管部门指导、社会化服务与社区自治管理相结合的原则，根据各区实际情况和小区特点因地制宜地确定旧楼区管理服务模式。主要管理模式如下：

（一）社会化服务公司实施管理的模式。

（二）产权单位自行管理的模式。

（三）居委会牵头组织旧楼区居民自治管理的模式。

三、职责分工

市、区各有关部门要加强对旧楼区管理的指导和推动工作，形成合力，共同维护好社区环境，具体职责如下：

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（一）市国土房管局、市市容园林委、市建设交通委、市规划局、市公安局、市民政局、市市政公路局、市水务局、市城市管理综合执法局应当按照各自职能负责旧楼区管理服务工作的监督、指导。

（二）旧楼区管理工作应当坚持属地化管理原则，各区人民政府应当加强对旧楼区管理工作的领导，并负责指导本辖区内旧楼区提升改造后管理模式的确定；落实区财政日常补贴资金等具体政策和扶持措施；明确各职能部门职责分工；明确相关设施的维修养护责任单位及经费来源；协调处理旧楼区管理工作中出现的重大问题，将提升改造后旧楼区管理服务情况列入对街道办事处（乡镇人民政府）的考核指标。

（三）街道办事处（乡镇人民政府）负责督促管理服务单位做好日常服务，并履行下列职责：

1.街道办事处（乡镇人民政府）应当明确部门，指定专人负责牵头组织落实管理服务单位，负责旧楼区长效管理的组织协调、推动指导和监督考核等工作。

2.组织产权单位、业主和使用人代表组成管理委员会，并指导管理委员会与管理服务单位根据居民实际需求，在保证门岗值勤、巡视管理、楼内外清扫保洁、机动车辆停放秩序管理等基本服务的基础上，签订管理服务协议，合理确定服务内容、服务标准。未成立管理委员会的，可由居民委员会代行管理委员会职责。

3.督促管理服务单位做好日常服务工作；协调区市容园林、综合执法、市政道路和房管等有关部门按照职责分工履行职责。

4.协调社区管理、社区服务与旧楼区管理的关系。

5.及时组织召开旧楼区管理联席会议，旧楼区管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集。联席会议成员单位由区房管、市容园林、建设、综合执法、公安、市政道路、民政、路灯管理部门和管理服务单位等组成。联席会议主要协调各成员单位履行管理服务职责，解决管理服务中出现的问题。街道办事处（乡镇人民政府）

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负责整理、保管联席会议纪要，督促各成员单位按照会议议定的事项明确责任、抓好落实。

（四）区房地产管理局负责指导、监督旧楼区管理服务单位做好管理服务工作。

（五）区环卫部门负责生活垃圾收集和转运的管理和监督；区市容园林部门负责绿化及设施的养护、管理；区综合执法部门负责对小区内违章搭建、乱摆乱卖等行为依法处理；区市政道路、排水部门负责小区内道路、排水等设施的养护、维修；路灯管理部门负责小区内路灯的养护、维修；产权单位（房屋产权人）要设置或指定专门机构，负责房屋和设施设备的日常养护、维修工作，保持房屋和共用设施设备正常使用。

（六）管理服务单位在负责小区内门岗值勤、巡视管理、楼内外清扫保洁、机动车辆停放秩序管理等服务的基础上，负责保修期满后的小区大门、围挡、楼宇对讲门和信报箱维修工程的组织实施并可接受委托对绿化进行养护管理等。

四、接管标准

旧楼区提升改造工程竣工验收合格后，区人民政府应当组织有关单位进行接管验收，具体标准如下：

（一）小区实施封闭管理，主出入口在3个以下，围挡高度不低于1.5米；

（二）配建砖混结构的门卫值班室和管理服务用房，并具有照明、取暖、上下水等设施；

（三）小区内道路、场地、设施完好，具备正常使用功能；

（四）机动车停车位划定规范、整齐，非机动车车棚基本完好。

符合上述标准的，由街道办事处（乡镇人民政府）落实管理服务单位进行接管，具体管理服务标准由市国土房管局另行制定。

未达到上述标准的，由各区人民政府组织施工单位限期完善，验收合格后由街道办事处（乡镇人民政府）落实接管工作。

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五、经费来源

（一）旧楼区长效管理费用由居民有偿购买服务与区财政补贴相结合的方式解决。

（二）各区人民政府要将旧楼区实施管理服务的财政补贴资金列入财政预算，包括日常管理服务补贴资金和旧楼区设施设备维修养护费用，并定期拨付。

（三）楼道内共用照明和楼宇对讲门用电费用由本楼门居民承担；小区大门、围挡、楼宇对讲门、楼道照明和信报箱等设施维修费用从各区旧楼区设施设备维修养护费中支出。

六、扶持政策

（一）从事旧楼区管理服务的单位可向劳动保障部门申请认定公益性组织和岗位，并按照有关政策规定享受单位和从业人员的扶持政策。

（二）公有住房管理单位实施管理的，可从该管理区域内房屋租金总额中提取3%，用于日常管理服务。

（三）从事旧楼区管理服务的单位，可不办理物业管理资质。

（四）提升改造后旧楼区的非机动车存车棚交由管理服务单位经营和管理，所得收益全部用于管理服务费用。

（五）对停放机动车辆的小区，在确保消防通道畅通的前提下，可以利用小区内共用场地和道路划定机动车辆停车位。机动车辆停放人应当向管理服务单位缴纳机动车辆场地占用费，所得收益全部用于管理服务费用。机动车辆场地占用费具体收费标准由区人民政府确定。

七、工作要求

（一）各区人民政府要充分发挥领导和协调作用。旧楼区实施管理涉及到众多部门的职责分工、利益调整和整修与管理的衔接，各区人民政府要加强领导，进一步明确专业部门分工、落实责任、搞好配合。要建立和完善工作协调和监督机制，严格检查考核。

（二）街道办事处（乡镇人民政府）要充分发挥牵头组织作用。

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要协调处理管理服务单位和相关职能部门以及居民委员会工作关系，把旧楼区日常管理服务与社区建设有机地结合起来，形成合力。充分发挥社区党支部的组织领导作用，探索建立社区党支部、居民委员会、社区民警、管理委员会和管理服务单位“五位一体”的社区管理新机制，加大对旧楼区管理、社区管理、社区服务三者关系的协调力度，促进长效管理。指导居民委员会支持、协助管理服务单位做好日常管理服务，积极组织居民义务参与社区管理，通过举办“志愿者服务”、“绿化养管认领”等活动，积极倡导“小区是我家，管理靠大家”的氛围，共同营造生态文明的宜居环境。

（三）管理服务单位要切实承担起日常管理和服务职责。要严格按照服务内容和标准进行服务，发现有违章搭建、乱摆乱卖、圈占道路和拆改门脸等违法行为的，要主动劝止，并向区综合执法、市容园林、房管等有关部门及时报告。加强人员培训考核，完善管理制度，严格内部管理，不断提高员工的服务意识、服务能力和服务水平。主动向街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会和相关职能部门沟通工作，争取理解和支持。克服“等、靠、要”的意识，增强服务的主动性。充分利用社区经营资源开展多种经营服务，不断增强自身运营能力，逐步实现管理服务的良性循环。

（四）各产权单位要切实承担房屋产权人的责任，加强房屋和共用设施设备维修养护，积极参与支持管理，形成合力，共同做好旧楼区管理服务工作。

其他经过区县人民政府组织居住功能提升改造并符合接管条件的旧楼区可参照本意见执行。

本意见自印发之日起施行，有效期为5年。市政府办公厅2008年11月21日《印发关于进一步加强我市整修后旧楼区管理的意见的通知》（津政办发〔2008〕160号）同时废止。

天津市人民政府办公厅 二○一二年八月三日

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第四篇：天津市旧楼区改造清理 通 告

紧 急 通 告

尊敬的社区居民们：

为了保障旧楼区改造工程的顺利进行，工程前期准备工作已经开始。根据《天津市城市管理规定》要求，对于本社区公共区域内（公共区域指：住户单元门之外所有区域）摆放的一切闲杂物等进行限期清理。如公共区域内闲杂物品（包括：楼道内各类杂物；小区院内各类圈地架子，地锁等一切杂物）2015年3月11日前不自行清理者将按照无主物品由河西区越秀路街城市管理科及其相关部门联合进行统一清理。特此通告！

保障旧楼区改造工程顺利进行，创造良好的生活环境是广大居民的共同愿望和义务。希望广大居民从公众利益出发对于我们的工作给予理解和支持。感谢社区居民们的合作！

河西区越秀路街城管科

2015年 3 月11日

第五篇：浅谈老村改造后的长效管理

浅谈老村改造后的长效管理

沈颖

老村改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，近两年来，政府不断加大投入，动用大量的物力、人力、财力对无锡多个老新村进行综合整治，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。但是改造后的成果维护却一直是个难题。在已改造的老新村中，有物业管理的为数很少，多数新村收取不到物业费，或者无物业管理。如何不让老村改造的成果“昙花一现”，我市的多个小区探索了不少途径，也取得了不同的成效。本文旨在探讨如何因地制宜地开展老村改造后的长效管理。

一、老新村管理的普遍问题：

目前，老新村管理普遍面临的问题主要表现在：业主“主体缺位”制约老新村物业管理工作正常开展，业主对自身权益的要求远远高于义务的行使；由于启动资金难以落实，居民对物业公司缺乏信任感，加之收费难度大，导致物业公司对老新村“退避三舍”，不愿接手；居民对物业公司这样的公共服务形态还缺乏购买意识，借口各种理由拒绝交费；老新村小区的管理成本较高，但物业管理收费标准普遍较低，导致正常的维修不能开展；业委会形同虚设，未发挥应有的作用。

二、老新村管理探索自治之路：

1、业主当物管：改造后的老新村如何保鲜？自2006年开始，无锡市房管局在物管长期“真空”的老新村中，推行业主自治管理的新模式，在政府筹集资金进行整治改造后，随即组建业主自治管理委

员会，由居民自己担起小区物业管理重任。其中，最典型的就是南长区的锡惠里小区，锡惠里小区位于梦之岛后面，车位曾被电脑商严重占用，过往车辆穿越小区而行，来往人员芜杂，物业公司也管理不好。后来，居民自治，赶走了物业公司，自雇保安，业委会因地制宜，封闭了一个出口让车辆改道，同时，取消了对居民的一切收费，车位晚上让居民固定停放，白天则将车位交给业委会管理，让外来车辆停放，收取停车费。一年下来，停车费除去应付的垃圾清运费和保安工资，还有不少盈余。

2、沁园新村引进物管公司，锡城早年的“明星社区”沁园新村，经过半年整治后，再次焕发新颜。沁一社区新辟出了近300个停车位，仅此一项，小区即可新增数万元的收入。因为原本条件尚好，通过一部分店面的转让和出租，使小区经济有了一定的造血功能，去年10月，一家物业管理公司正式接盘。该物业公司的经理说，通过完善小区的硬件配套设施，培养老新村的造血功能，从而引进物业公司进驻，解决老新村物业管理问题，目前还只能算是一种尝试。在这个过程中，居民要树立“花钱买服务”的理念，并配合社区、物业公司做好长效管理，让老新村焕发出新的魅力。

3、街道接管，居民参与的“金星模式”。金星地区在地域位置上具有其特殊性，金星街道处于无锡的城乡结合部，基本上属于纯居民小区，可开放利用的商业用地较少。辖区10个社区有7个社区都建造于上个世纪八十年代，随着时代的变迁，城市的发展，金星地区成为了外来人口多、老年人多、困难群体多、吸毒“两劳人员”多的地

区，人口整体素质较差，人民生活水平较低，居民自我管理意识薄弱。2009年至2010年，金星街道的芦庄二区、金城新村、盛新里小区相继进行了改造，街道为了更好地保持整治效果，自主创新了第三种物管模式，即街道下设一家物业公司，统一为辖区内改造后的老新村提供物业管理服务。同时，社区成立业主委员会，配合和监督物业公司的管理。物业公司的资金来源主要来于辖区个停车位费用的收取和小区自我造血功能的制造和完善。

在金星的大环境下，相比业主自治和市场化运作，这种模式存在几大优势。一是可以有效整合街道内部多方力量参与新村管理。如在这次金城新村改造前期违章搭建的拆除以及改造之后无证摊贩的管理，都离不开城管部门的配合。新村的保安、保洁也需要社居委和业委会的密切参与。这些都可以由街道层面进行统一调配。二是街道配套资产所产生的收益为服务和管理质量提供了资金保障。如中桥二村，街道将小区附近的几家门面房租金下拨给物业公司，一下子就增加了不少管理资金，使得物业公司有条件增加家电维修、装饰装潢、钟点工等延伸服务，满足了居民的个性需求。三是由于非市场化经营，不以获取利润为目的，从而大大减少了管理成本。四是属地管理，容易获得老百姓的认同和配合。

三、建议与意见：

以上三种模式各有利弊，并不具有普遍性，但在三个地区都起到了理想的效果，本人认为这关键在于这三种模式都根据老新村小区实际情况，因地制宜建立物业管理：

1.在一些初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造条件引入规范的物业管理。

2.对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的老新村小区，可由社区居委出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，亦可由社区居委会出面引导老新村小区居民成立业主委员会，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。

除此之外，如何使整治后的老新村小区步入管理的良性循环轨道。应从以下几点着手：

一、出台政策，构建平台，立足长远，建立后续管理机制。

1、建立合理的老村改造的启动机制，在居民与政府之间搭起桥梁，在老村改造前，政府应充分征求居民的意见，通过居民代表与政府签订协议书的形式，明确老村改造后居民的权利和义务，让他们知道他们需要做些什么，应该做些什么，在权利和义务完全确认后，再启动老村改造工程。

2、政府出台政策扶持老新村长效管理，制定长效管理制度及考核标准，加大引导力度。加强对待改造老新村的规划，如适当动迁拆除一些住房，增加物业配套设施，吸引物业公司进驻，进行长效管理的市场化运作等。

3、构建一个能有效运转的平台。在老新村的管理中让相关职能部门共同参与，例如城管、公安应有执法人员进驻。

4、成立老新村小区长效管理办公室，全面承担对小区管理的领导和管理责任，协调解决小区的相关问题。

二、加大政府投入资金，设立老新村管理的专项基金。

1、制定现时可操作性措施：采用背街小巷改造经费模式，由市政府从有关专项经费中统一划拨。如房屋大修理基金等，可根据小区规模、人口、房屋年限等按平方划拨。

2、制定长远目标措施，最终实现完全市场化运行。财政暂按一定的标准补贴老新村业委会，作为日常工作经费。区财政补贴每户居民一定物业费，以后逐年递减，直至最终实现完全市场化运行。

三、挖掘老新村自身潜力，拓宽物业收费途径。

1、利用好公建房屋的出租。

2、“取之于民，用之于民”，不断加强和完善小区经济的造血功能。

3、整合资源，加强管理。对建有配套车库的新村小区全面清理，凡挪作他用或改变用途的车库，一律恢复停车功能。在不妨碍居民正常生活的前提下对公用房和配套设施进行合理处置，同时对物业开支进行公示，保证居民的知情权。

四、以人为本，加强宣传教育。

1、街道要通过基层工作者更多细致扎实的工作加以引导和发动。让广大业主了解政策，强化物权意识。

2、利用广播、电视、地方性报纸等媒体以及社区活动进行长期宣传，改变老新村的居民免费享受物业管理的旧有观念。

3、呼吁政府及相关部门重视和关心老住宅小区的长效管理工作。有关部门要齐抓共管，巩固整治成果，构建和谐社区。

五、强化素质，加大考核，把长效管理落到实处。

1、理顺管理职能。街道应协调各相关职能部门有序推动工作，进一步落实社会治安的人防、物防、技防措施。设立小区警务站,城管站,各司其职,分管一块，加强对物业管理公司的日常指导，经常性督促物业管理公司落实好安全防范各项措施。

2、适当投入，强化保安人员的素质，使小区设施更加完善。除了配置一定数量的保安人员进行夜间巡逻和补装单元电子防盗门之外，还要有计划地在小区内增设安装监控探头，在开放式老新村小区主要通道设置大门、值班室，24小时落实专人管理。真正让居民安居乐业。

3.加大考核力度。要对老新村小区物业管理进行考核，老新村管理办公室负责对物业公司、小区管理方面进行考核。另外还应建立相应的奖惩机制，可以参考苏州市“红旗街道”评比的做法，建立每老新村荣誉评比竞赛，通过奖惩提高管理效率，调动全民参与的积极性。

老村改造后的长效管理是个系统工程，无论选择何种模式，都需要不断地去发现问题，解决问题，“保鲜”的效果还需要时间来检验。

2011年11月