物业管理师考试综合能力辅导：物业管理创优达标的标准与条件大全

第一篇：物业管理师考试综合能力辅导：物业管理创优达标的标准与条件大全

物业管理师考试综合能力辅导：物业管理创优达标的标准与条件

一、标准的产生与发展

二十世纪九十年代，中国房地产业迅速崛起和发展，为物业管理行业提供了广阔的市场，在全国范围内催生了众多的物业公司。为了推动建立物业管理体制，规范市场，引导住宅小区物业管理的开展，提高城市住宅小区的整体管理水平，国家建设部先后于1990年、1992年颁发了《全国城市文明住宅小区标准》和《全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)》，作为各地创优达标的指导性文件和参照依据。标准的产生为创优达标工作奠定了基穿通过对标准的执行，促使参与的企业规范运作，促进了行业的蓬勃发展。

1995年，建设部对《标准》进行了修订改进，重新颁发了《全国优秀管理住宅小区标准》(1990年《标准》停止执行)。以此为据在全国开展“全国优秀管理住宅小区”考评验收。

1997年，建设部房地产业司又颁发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，将小区和大厦的考评标准分离，更加适合各类物业项目开展创优准备工作。

随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，全国各地普遍反映1995年颁发的标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行，将不可避免地出现优秀、示范项目过多的局面，起不到先进示范作用。为此，建设部在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订。

2000年5月25日，建设部发出通知，宣布从2000年起不再进行全国物业管理优秀项目考评验收和授予称号，只物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物业管理师培训 http://www.xiexiebang.comet610/对申报全国物业管理示范项目进行考评验收、授予称号；同时颁发了新的《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》（以下简称2000年标准），旧标准及评分细则停止执行。2000年标准相对于1995年标准、申报条件有较大提高，考评标准也有较大调整，也更加切合实际。

二、标准的内容

2000年全国物业管理示范项目标准按不同物业类型分为三种：住宅小区、大厦、工业区。住宅小区的标准内容分为8个大项：基础管理；房屋管理与维修养护；共用设施设备管理；保安/消防/车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。大厦和工业区的标准各有9项，将共用设施设备管理分为共用设备管理和共用设施管理两部分。（具体标准见附录《物业管理法规汇编》），该套标准基本上覆盖了物业管理的各个方面，适用于全国各地。

三、标准的实施

“国优”物业管理项目的考评工作，由建设部或国家行业协会组织每年进行一次。2000年12月，全国物业管理协会组织了2000年新标准颁布后的第一次考评。

四、基本条件

建设部四次颁布的标准都规定了相应的基本申报条件；各地根据国家标准，制定了适合地区特点和实际情况的各级申报条件。由于各省（自治区、直辖市）、市级的申报条件、考评标准有所差异，所以企业在选定创优项目时，除了要参考建设部的标准外，还必须考虑当地的创建申报基本条件，符合条件的方可申报。

以下是申报不同级别创优达标项目时应具备的基本条件：

（一）区级优秀项目。

一般由区级行业主管部门按照上级制定的考评标准组织区级优秀项目的考评验收，只是达标分数低于市优分数。因此，其申报的基本条件与市优基本相同。

（二）市级优秀项目。

1、申报的参评项目必须已经竣工并交付使用；

2、入住率达到标准规定的比例；

3、配备有专业的管理服务人员；

4、参评项目的面积等硬件条件符合标准要求；

5、建立有完善的管理规章制度；

6、参评项目当年无重大责任事故；

7、未发生行业主管部门认定的重大有效投诉；

8、参评项目实行了综合一体化、专业化管理服务等。

（三）省级及国家级优秀、示范项目。

除了要具备申报市优的基本条件外，还必须具备如下条件：

1、已取得市优、省优分别满一年以上；

2、已按法定程序成立了业主委员会。

（申报国家级示范项目必须是省级考评达98分以上。）

第二篇：物业管理师考试综合能力辅导：如何开展物业管理创优活动

物业管理师考试综合能力辅导：如何开展物业管理创优活动

1.考评迎检阶段性工作

物业管理示范大厦（小区）的考评工作在时间上分三个阶段进行。一般每年的四月份开展市级考评工作，由市级地方物业管理行政主管部门对各参评单位进行考评及综合打分；

八、九月份由市推荐通过市级考评的单位参加省级考评；十至十一月份由国家建设部进行全国级别的考评，最后甄选出达到全国物业管理示范大厦（小区）的物业及管理单位。由此可见，考评迎检具有时间长、任务重、规模大的特点。如何策划好全年的工作步骤是关系到是否达标的重点。

一般而言，考评迎检的实际操作过程分三个阶段：

⑴ 第一阶段：市级考评阶段

这一阶段指管理公司确定考评目标至市级正式考评期间，这一阶段主要完成以下几项工作：

①.确定在管物业需达到的管理水平（考评目标），统筹安排全年的工作分段，成立考评迎检领导小组，确定考评任务分组成员名单。

参评单位在自我定位时，首先应较全面地分析本参评的本区域内（一般指市级）各个物业的大体情况物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物业管理师培训 http://www.xiexiebang.comet610/档案如常做到一户一档的管理。考评小组需要查阅时，可以将业户名册提供给他们任意选择后再在后台档案中查阅。这样既大大地减少了工作量，又能使工作中整理出来的资料具有代表性、典型性。

⑥.其他资料

其他资料涵盖很广，平时的往来信函、各级政府部门的会议通知、活动通知等。其中与考评标准相对应的资料都应归入考评资料中。

3.考评资料的表现形式

资料的表现形式有很多种，并不仅仅局限于文字，我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变得生动而且直观，还可以利用实际工作中保存下来的原始资料，使考评资料显得真实、有说服力。

①.图片

图片包括绘制图表（柱状图、曲线图等）、彩图、照片等。考评标准中有关达标率可以用绘制图表来形象说明，甚至可以将几年来达标的情况用图表比较说明。彩图及照片一般用于考评标准中有要求又难以用文字表达、只能通过现场检查来考核的地方。

②.原始资料的利用

整理资料中很多地方可以用到原始资料，最明显的地方是涉及设备设施保养制度、管理处值班制度等资料，必须用原始的表格、资料来加以证明。

第三篇：物业管理师考试综合能力辅导：物业节能

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能

物业企业服务项目多、标准高、收费低，造成物业企业利润少，风险大。如何使物业企业生存发展，除了加强管理，挖掘潜力，开展多种经营外，还应在以下几个方面下功夫，达到节能增收的效果。

一、节约水电。一是节水：物业企业在参与房产开发规划时，应积极建议采用节能产品，小区可采用中水回用、滴灌微喷系统。在绿化时应多栽树少种草，以减少后期管理费用。物业公司在绿化工作中，根据季节情况，调整浇水时间，应避开中午高温期，浇完水后应及时关闭阀门，防止跑冒滴漏。各小区水景更换的水应排放到绿化带里,以免浪费。二是节电：各办公场所工作结束后，应及时关闭电源;小区草坪灯、高杆灯应选择节能灯，并根据季节变化及时调整开关时间;小区楼宇单元一层门庭、地下室、过道灯应逐步更换成触摸开关，以避免单元门白天关开浪费电。

二、搞好维修。小区公共设施设备维护的好坏直接影响到设施设备的使用寿命，各小区对维修人员实行分片划区负责制，维修人员应按照设施设备维护保养的要求，定期检查维修。各单位领导应不物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训 http:///kcnet610/定期地进行检查，及时讲评，使公共设施设备维修养护工作落实到位，只有这样才能节约成本，达到物业增值保值的作用。

三、节能办公。集团公司多次要求实行网上办公，目前我公司对上已实现联网，日常事务可以通过网上办公，既可以提高办事效率，又可以节约人力、物力成本。公司管理层人员多，为了实施有效管理，今后可开可不开的会议不开，可下可不下的文件不下，能用电话通知的不下发文件，可采取领导分管、跟踪指导、有针对性调研等方式，把工作的重心放到一线，及时解决工作中的问题。

四、合并用车。随着房产快速开发，公司管理的小区面积越来越大，事务性工作也越来越多，用车日趋繁忙，车辆应由行政办公室统一协调，统一调用，能合并的合并使用，以有效减少车辆动用，这样既可以保证安全，又可以节约经费。

五、回收废品。小区可利用品较多，平时都当成废品垃圾运走。现在应设立可回收垃圾箱和不可回收垃圾箱，备注说明，引导业主投放。不可回收的安排拉走，可回收的集中变卖。同时在小区出入口设置电池、电器回收箱，定期交给有关部门处理，以减少对小区环境的污染。对维修更换的配件，采取拆件装配的方法，使废旧物品充分利用。

六、计划采购。公司、各管理处每年编制物资采购计划，每月上报办公用品、材料申报单，由公司领导审核后，按照集团规定的采购程序实行集中采购，这样可降低单价。公司、各管理处建立物资帐本，坚持物资出入库制度。对各仓库库存物资应定期盘点，调剂使用，以减少库存，提高物资的利用率。

七、广泛宣传。公司要充分利用各种会议、小区宣传栏，向广大员工和全体业主宣传节能减排工作的意义、节能减排的措施，使大家切实增强责任感和使命感，从我做起，从现在做起，自觉履行节能减排义务。特别是在企业内部长期开展节约一度电、一滴油、一杯水、一块煤、一张纸“五个一”活动，杜绝跑冒滴漏，形成“节能减排光荣、浪费污染可耻”的良好风尚。

第四篇：物业管理师考试综合能力辅导：物业管理官司的法律依据

物业管理师考试综合能力辅导：物业管理官司的法律依据

尽管中国目前还没有完整、系统的物业管理法律规范体系，但随着物业管理的蓬勃发展，实际需要呼唤尽快出台物业管理法规，以法律的形式约束各方面的行为。制定物业管理法律规范的依据主要有五个方面：

(1)宪法。宪法是中国的根本大法。宪法的地位和效力在中国法律渊源中居于首位，一切法律、行政法规、地方性法规等，都必须根据宪法所规定的基本原则制定，不得和宪法的规定相抵触。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则，是物业管理立法的根本依据和指导思想。

(2)法律。法律是由中国最高国家权力机关——全国人民代表大会和它的常务委员会，经过一定的立法程序制定的规范性文件。它具有权威性、稳定性、严肃性以及效力低于宪法高于行政法规和地方性法规等特点。目前适用物业管理的中国法律，有《民法通则》、《经济合同法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》等法律中的有关内容。

(3)行政法规。行政法规是国务院根据宪法和法律制定和宣布的规范性文件。涉及物业管理的行政法规有《城市私有房屋管理条例》(1983年12月)等等。

(4)地方性法规。地方性法规是由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的市(如深圳市)的人民代表大会及其常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。例如，广东省人大常委会通过的“深圳经济特区商品房产管理规定”(1983年11月)等等。

(5)行政规章及其它。行政规章是国务院主管部门、县以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和发布的规范性文件，包括规定、办法、章程、通知、命令等。目前适用于物业管理的行政规章比较多，物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训 http:///kcnet610/如建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》(1994年4月1日)、《城市商品房预售管理办法》(1995年1月1日)、《房屋接管验收标准》(1991年7月1日);国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(1996年3月1日);青岛市人民政府令第18号《青岛市住宅小区管理试行办法》;深圳市政府发布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(1994年4月1日)等等。

第五篇：2012物业管理师考试《物业管理综合能力》真题与答案

2012年物业管理师综合能力真题及答案

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1.某居住小区居民的下列四种服务需求中，价格弹性最小的是()服务。

A.基本物业

B.特约物业

C.家庭装修

D.会所康乐

2.在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于()一方。

A.开发企业

B.购房人

C.价格主管部门

D.物业服务企业

3.根据边际收益递减规律，当平均产量达到最大时，()。

A.边际产量达到最大

B.总产量达到最大

C.边际产量等于零

D.边际产量等于平均产量

4.实行酬金制收费的物业管理项目，物业服务企业须向业主公布收支情况，主要是为了解决因为信息不对称可能引起的()问题。

A.行业垄断

B.败德行为

C.信息失灵

D.负的外部性

5.住在楼宇通道一端的业主擅自占用楼宇通道的做法，属于经济学中所称()问题。

A.最大效益

B.代理行为

C.外部性

D.逆选择

6.物业管理市场中存在的非对称信息，最直接的表现就是()。

A.企业竞争加剧

B.服务质量差

C.服务费低

D.服务质价不符

7.物业服务市场价格，主要由物业服务()决定。

A.质量

B.需求方购买意愿与支付能力

C.供求状况

D.成本

8.实现有效管理的关键因素是()。

A.培训方法

B.规章制度

C.奖励措施

D.管理者

9.在物业服务的管理工作中，成为联系企业诸条件与目标之间的桥梁是()。

A.组织

B.计划

C.决策

D.激励

10.某物业服务项目经理，根据项目特点与物业服务需求，招聘合适的管理服务人员，进行部分分工与岗位安排协调，其所做的管理工作属于发挥了管理的()。

A.计划

B.控制

C.组织

D.服务

11.某物业服务企业根据业主上下班时间将业主进行细分，这种细分标准属于()标准。

A.时间

B.人员

C.行勾

D.习惯

12.某物业服务企业在业内率先于业主大会成立前组织业主、建设单位、施工单位和项目服务中心每月召开一次协调会，解决建设单位遗留问题与物业服务问题，这种做法属于物业管理()创新。

A.能力

B.作风

C.制度

D.激励

13.动机是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿，这种意愿取决于()。

A.能否获得最大的效益

B.能否以及在多大程度上满足人的需要

C.能否获得高的工作报酬

D.能否提高生产效率

14.根据马斯洛需要层次理论，最高层次的需要是()需要。

A.安全

B.社交

C.自我实现

D.生活改善

15.群体可分为项目群体、友谊群体、兴趣群体、协会群体等等，这种分类方法是根据群体的()。

A.联系方式

B.任务特点

C.形成方式

D.组织结构

16.属于人的稳定的心理特征之一，影响人的心理活动和行为的动力特点是()。

A.能力

B.个性

C.爱好

D.气质

17.已经同组织发生影响和关系，但尚未行动的公众属于()。

A.潜在公众

B.沉默公众

C.组织公众

D.知晓公众

18.下列传播方式中，不属于公共关系基本传播方式的是()传播。

A.大众

B.人际

C.亲友

D.组织

19.公共关系最根本的职能是()。

A.聚集客户

B.树立形象

C.沟通协调

D.宣传引导

20.在社会知觉和归因层次上，人们对某类事物或人物所持有的共同的、固定的、笼统的看法和印象是()。

A.成见效应

B.近因效应

C.先人印象

D.刻板印象 21.关于管理幅度、管理层次与组织规模三者关系的说法，正确的是()。

A.管理幅度既定，管理层次与组织规模成正比

B.管理幅度既定，管理层次与组织规模成反比

C.组织规模既定，管理层次与管理幅度成正比

D.管理层次既定，管理幅度与组织规模成反比

22.市场缺陷是指市场机制调节的()缺陷。

A.功能性

B.控制性

C.地区性

D.局部性

23.按照法的效力范围不同，法可以分为()。

A.根本法和普通法

B.实体法和程序法

C.一般法和特别法

D.程序法和特别法

24.我国省、自治区、直辖市人民政府有权制定()。

A.地方行政法规

B.地方部门规章

C.地方性法规

D.地方政府规章

25.下列法律法规中，属于部门规章的是()。

A.《物权法》

B.《城市房地产管理法》

C.《物业管理条例》

D.《物业承接检验办法》

26.根据《民法通则》，自然人具有完全民事行为能力的起始年龄是()周岁。

A.14

B.16

C.18

D.20

27.我国《民法通则》规定，民事诉讼的一般诉讼时效为()年。

A.1

B.2

C.3

D.4

28.统计的职能主要包括()职能。

A.信息、咨询、监督

B.预测、监督、分析

C.信息、预测、监督

D.管理、沟通、预测

29.统计调查分为统计报表和专门调查，这种分类的依据是统计的()。

A.调查组织形式

B.搜集资料方式

C.总体范围

D.调查内容

30.某物业管理公司员工年龄段分组资料如下表，则员工年龄的众数是()。

A.25～30

B.30～35

C.35～40

D.55～60 31.表示同一对象在不同时间之间的对比的统计指标称为()相对数。

A.比例

B.比较

C.动态

D.静态

32.起源与影响都不与特定的人有关，并且是在全社会范围普遍存在的风险，属于()

风险。

A.基本

B.相对

C.纯粹

D.社会

33.根据保险合同，按所保标的的实际损失额给予赔偿，属于保险的()。

A.经济补偿

B.保险金给付

C.防止损失

D.防灾防损

34.财产保险分为财产损失保险、信用保证保险、责任保险，这种划分方法的依据是()。

A.保险标的补偿方法

B.保险保障的范围

C.保险理赔原则

D.保险价值的确定方式

35.某业主向甲保险公司投保80万元的财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元的财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损42万元。则甲、乙两公司赔偿额分别为()万元。

A.18、24

B.21、21

C.24、18

D.42、42

36.两种文化相互冲突与融合的过程，称之为()。

A.文化比较

B.文化传播

C.丈化交往

D.文化交汇

37.物业服务企业对新招聘员工进行的上岗培训属于()社会化。

A.基本

B.重新

C.继续

D.再

38.社会组织按结构原则分类，一般分为()。

A.盈利组织和公益组织

B.生产组织和政治组织

C.功利组织和规范组织

D.正式组织和非正式组织

39.家庭成员、邻里、朋友属于()群体。

A.次级

B.初级

C.正式

D.参照

40.密度是指材料在()状态下，单位体积的质量。

A.自然

B.堆积

C.绝对密实

D.干燥

41.下列无机胶凝材料中，不属于气硬性胶凝材料的是()。

A.石灰

B.石膏

C.水泥

D.石灰膏

42.沿建筑物长轴方向布置的墙称为()。

A.横墙

B.纵墙

C.山墙

D.承重墙

43.用块材与砂浆砌筑成墙体，用钢筋混凝土楼板和钢筋混凝土屋面板建成的建筑称为()结构建筑。

A.钢筋混凝土

B.混凝土

C.砖混

D.框架

44.建筑消防给水系统按照灭火方式可分为()。

A.消防卷盘灭火系统和消防贮水池灭火系统

B.消火栓给水系统和自动喷水灭火系统

C.独立消防给水系统和区域集中消防给水系统

D.直接给水灭火系统和设水泵水箱的灭火给水系统

45.建筑给水系统中的贮水池既贮存生活用水，又贮存消防用水时，为保证消防用水平时不被动用，可在贮水池中没置()。

A.浮球阀

B.溢流墙

C.通气管

D.消防水泵

46.将建筑中排放的废水、污水及冷却水、雨雪水经适当处理后，回用于建筑作为生活杂用水的压力供水系统称为()系统。

A.建筑中水

B.建筑废水回收处理

C.建筑循环用水

D.建筑杂用给水

47.我国电力供电的工频标准是()Hz。

A.50

B.60

C.110

D.220

48.建筑物内部的照明配电线路由进户线、()、干线和支线组成。

A.熔断器

B.电表

C.配电箱

D.自动开关

49.在火灾自动报警控制系统中，承担将火灾发生所产生的烟、热、光转变为电信号，输入火灾自动报警系统功能的是()。

A.火灾报警装置

B.火灾报警控制器

C.火灾探测器

D.火感探测器

50.VAV空调系统是指()空调系统。

A.集中式

B.全空气

C.空气一水

D.变风量

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2 个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

51.关于商品需求弹性大小的说法，正确的有()。

A.商品用途越多，需求弹性越大

B.商品越贵，需求弹性越大

C.生产周期越短，需求弹性越小

D.越是生活必需品，需求弹性越小

E.商品越是耐用，需求弹性越小

52.关于外部性的说法，正确的有()。

A.服务领域与生产领域都有可能产生外部性

B.政府干预，可以消除负的外部性

C.政府可以给予适当激励增加物业管理的正外部性

D.小区物业管理的负外部性是指物业管理水平差对小区居民带来的不良影响

E.物业管理的负外部性，既影响物业管理区域内的业主，也影响周边地区

53.物业服务企业领导的影响力大小来源于()。

A.企业职位的设置

B.领导者自身的能力、经验和人格魅力

C.领导者政治面貌

D.企业的工作计划

E.企业性质

54.下列群体中，属于非正式群体的有()。

A.小区秧歌队

B.某市物业管理智能化研究兴趣小组

C.某市白蚁防治专业委员会

D.职工自行车维修互助小组

E.公司“驴友会”

55.构成公共关系活动中的传播因素包括()等。

A.传播的范围

B.传播者

C.传播的时长

D.传播媒介

E.传播对象

56.在人际交往的过程中存在着制约和影响人际交往的一些障碍性因素，这些因素通常包括()。

A.语义障碍

B.移情效应

C.自我意识障碍

D.晕轮效应

E.成见效应

57.我国民法的基本原则有()原则等。

A.平等

B.自愿

C.公平

D.诚实信用

E.道德

58.下列各种因素中，属于民事责任构成要件的因素有()。

A.行为违法

B.损害事实

C.因果关系

D.主观过错

E.客观分析

59.承担合同违约责任的方式有()。

A.强制履行

B.认定责任

C.赔偿损失

D.提起诉讼

E.违约金

60.在统计调查的分类中，按搜集资料方式的不同，统计调查可分为()调查。

A.直接

B.典型

C.统计报表

D.询问式

E.凭证式

61.统计指标有实物量指标、价值量指标、劳动量指标之分，属于实物量指标的有()。

A.年.月、日、小时

B.工日、工时

C.吨、公斤、克

D.元、角、分

E.公顷、公亩、平方米

62.关于保险合同法律性质的说法，正确的有()。

A.保险合同是射幸合同

B.保险合同是要式合同

C.保险合同是单务合同

D.保险合同是附合合同

E.保险合同是有偿合同

63.关于混凝土应用的说法，正确的有()。

A.要严格控制配合比和水灰比，尽量提高混凝土的流动性

B.要注意浇筑顺序，尽量连续浇筑，减少施工缝

C.早期的养护尤为重要，如果混凝土早期失水，会造成不能弥补的强度下降

D.夏季高温时施工，要防止混凝土凝结过快，可在混凝土中掺加缓凝剂

E.浇筑后，要合理振捣，对边角及钢筋密集部位，要减少振捣，防止影响模板或钢筋位置

64.在给水方案设计中，当室外给水管网的压力不能满足用水的水压要求时，可设置()。

A.水泵

B.水箱

C.通气管

D.滤气管

E.贮水池

65.供电的主要指标有()指标。

A.电压

B.频率

C.负荷

D.可靠性

E.电路电阻

三、案例题(共20分)

某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例见下表：

几起典型纠纷案例

试根据表中案例回答下列问题。

问题

66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论”分析其属于什么问题。如何解决这种问题?(3分)

67.该小区的收费规定是业主在下个月交纳上个月的物业服务费，若业主可以行使合同

履行中的抗辩权，行使的是哪种抗辩权?(1分)

68.欠费业主的欠费时间是否超过诉讼有效期?针对欠费久拖不交的业主，物业公司采用哪种措施才能避免超过诉讼有效期?(3分)

69.该案中李某拒绝物业公司装修管理的理由是否成立?如何依法向李某作出解释?(4分)

70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，有哪些主要途径处理这类问题?(2分)

71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费?为什么?物业服务企业如何才能防范此类风险?(7分)

一、单项选择题

1.A 2.A 3.D 4.C 5.C

6.D 7.D 8.D 9.B l0.C

11.C 12.C 13.B 14.C 15.B 16.D 17.D 18.C 19.C 20.D 21.A 22.A 23.C 24.D 25.D 26.C 27.8 28.A 29.A 30.A 31.C 32.A 33.A 34.B 35.C 36.D 37.D 38.D 39.B 40.C

41.C 42.B 43.C 44.B 45.B

46.A 47.A 48.C 49.C 50.D

二、多项选择题

51.ABDE 52.ACDE 53.AB 54.ADE 55.BDE 56.ACDE 57.ABCD 58.ABCD 59.ACE 60.ADE 61.ACE 62.ADE 63.BCD 64.AB 65.ABD

三、案例题

66.若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，用经济学中“市场失灵理论，分析，则该问题为非对称信息所导致的市场失灵问题。通常可以设置健全的激励制度和监督

体系，同时，政府也要加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如通过建立健全物业管理法律法规等途径来解决这种问题。

67.若业主可以行使合同履行中的抗辩权，则应行使的是先履行抗辩权。

68.在欠费业主中有19名业主的欠费时间没有超过诉讼有效期。其余6名欠费业主的欠费时间已超过诉讼有效期。针对欠费久拖不交的业主，物业公司为避免超过诉讼有效期，应采取的措施：在诉讼有效期内提起诉讼、发出催缴通知。

69.该案中李某拒绝物业公司对装修管理的理由不成立。应依据《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》向李某作出解释。

70.若李某不听物业公司劝阻警告，不做出整改，应当及时报告有关部门依法处理这类

问题。

71.保洁服务纠纷中，物业公司应不应该赔付张大妈的这笔医药费应视情况而定。其情况为：

(1)物业公司未给出明显的提示、警示，也未采取必要、适当的防范措施，就应该赔付张大妈的这笔医药费。

(2)物业公司给出提示、警示不清晰，防范措施不得力，就应该赔付张大妈的部分医药费。

(3)物业公司给出提示、警示清晰，防范措施得力，就不应该赔付张大妈的部分医药费。

物业服务企业应认真对照服务合同严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范;应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司等措施来防范此类风险。