房地产泡沫仍是中国经济最大问题

第一篇：房地产泡沫仍是中国经济最大问题

房地产泡沫仍是中国经济最大问题

尽管日前温家宝总理表示当前中国经济仍处于良好运行态势，但市场对国内经济增长下行风险担心又起。个人认为，中国经济出现“硬着陆”的可能性不大。只要政府下决心挤出房地产泡沫，中国经济不存在所谓的“硬着陆”或“软着陆”，在未来较长的一段时间里，中国经济仍然处于上升通道中，只不过其增长速度与增长质量与前10年会有很大不同。

当前国内经济下行的原因，一方面与金融危机后欧美国家和地区经济面临衰退的风险有关。由于欧盟主权债务危机，4月欧盟地区对中国外商直接投资（FDI）下降28%，从而使得中国4月外商直接投资比去年同期下跌0.74%。中国进出口贸易全面下降也与外需大幅减弱有关。另一方面，也跟政府有意识地对国内生产总值（GDP）快速增长进行调整有关。

政府有意识地降低GDP增速，使得政府宏观政策不会鼓励国内经济增长回到几年前10%以上的增速。从这个角度来看，GDP增长下行在常理之中。

过去数年以房地产为主导的中国经济，严重超支了中国未来的经济增长，只要政府决心挤出房地产泡沫，国内经济增长下行是必然趋势。从今年以来的情况来看，中央政府对房地产宏观调控的决心已达到共识。

在中国GDP中，房地产投资占有大约13%比重，随着住房销售下降，今年以来房地产开发投资增长出现较大幅度下滑。今年一季度房地产开发投资增长23.5%，与2011年同期相比下降达11个百分点。无论从住房销售金额还是从住房销售面积来看，一季度同比都出现负增长，从而使得与房地产相关的不少产业必须进行调整。由于早几年经济过度“房地产化”，要挤出房地产泡沫，就必须把早几年过度繁荣局面进行扭转，房地产“去投机化”及“去库存化”通过关联产业影响经济增长也是必然。但这种“去投机化”及“去库存化”对经济增长的影响也不要过高估计。因为，尽管当前国内房地产销售全面下降，已影响到与房地产相关的许多产业及行业产能过剩，影响到不少行业出现行业性亏损，比如钢铁业、建筑材料业等，但这只是与经济快速增长时及房地产泡沫巨大时相比较，而这样的经济增长及房地产增长是不可持续的，是必须进行调整的。因此，这些与房地产关联十分紧密的行业借助于房地产泡沫挤出调整也是必然。

当前中国经济生活中最大问题仍然是国内住房市场的泡沫及库存全面上升。从当前房地产情况看，由于住房销售全面下降，而住房生产持续快速增长，但房地产开发商住房价格下降意愿不强烈，使得全国不少地方住房库存全面上升。如何消化国内房地产市场巨大的库存则成了化解当前中国经济下行风险最大的问题。因此，当前中央政府仍然会坚持现有的房地产政策，通过这方面迫使房地产企业把住房价格降下来，从而释放出居民的住房消费需求。

当前国内房地产市场并非是靠信贷增长来鼓励居民购房，而是在银行信贷不准用作住房投机炒作的情况下，如何把各地居民住房消费释放出来。实际上各地住房价格的调整幅度越合理，住房消费需求释放越大。这才是化解当前中国经济面临下行风险的关键所在。

第二篇：房地产市场泡沫讲稿

接下来讲讲现实中的例子。由于不论在历史中还是当下的中国，房地产市场泡沫都是人们很关注的问题，所以今天就以房地产市场为例。

什么是泡沫？当资产价格高于其内在价值时就产生了泡沫。

真实需求者购买房产是为了获得其居住的使用价值——不论是自住还是出租，这部分需求叫真实需求；但投机者买房不是为了住，而是为了通过其短期价格波动，利用价差套利，常常表现为对房屋空置持有，这部分需求叫虚假需求。由于投机者的虚假需求造成的房产价格的虚高就造成了泡沫。

房地产商面对市场上的真实或虚假需求，反应就是大力建房，但盖房子周期长，并且土地供给是有限的——特别是在一二线城市，所以最终形成供小于求的情况，房价上涨。这时真实需求者会选择赶紧买房，不然就买不起了；投机者看到市场中有利可图，也会大量涌入，并选择持有房产直至价格不再上涨。当泡沫越来越大的时候，与之对应的是买房人与房地产商有限的钱，于是大家选择向银行借款。这时人们就在进行杠杆投资了；当房价越来越高，人们买房最初向银行借50%，后来借70%甚至80%，杠杆率提高，也就产生了次级贷款。

房地产市场一片繁荣的时候，房地产极其相关产业都大赚一笔，投机客也赚了；但真实需求者大量欠债，可支配收入减少；其他与房地产无关的行业由于消费市场被挤压而萎缩。于是大家都进入房地产市场，去做投机客，经济脱实入虚。

这时房价就很高了，泡沫已经足够大。一种情况是部分投机客开始抛售房产，其他人为了不被套牢也开始跑路，于是需求暴跌，供给暴涨，房价大跌。剩下没跑成的投机客、房地产商都没钱偿还银行负债，真实需求者看房价还没负债值钱，于是也不还款了。于是银行倒闭，经济崩溃。这叫硬着陆，例子是08年的美国。这种情况是投机客先动手，第二种情况是政府先动手。当政府采取政策限制房价，投机客也会抛售房产……后面的故事就一样了。这也是硬着陆，例子是1990,91年的日本。

那中国呢?有没有一种在清理泡沫的同时减小对经济冲击的实现软着陆的办法呢？这就需要在清理投机者的同时用真实需求填补他们的退场造成的空缺。要想清理投机者，可以通过限购和征收房屋空置税；要想增加真实需求可以给予政府补贴，可以将房屋与教育、户口挂钩。可以看到我国政府的政策正向这方面靠拢。至于效果如何，我们可以期待一下。

第三篇：房地产泡沫成因与对策

2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。

房地产泡沫产生的主要原因是：

1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。

6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

二、房地产泡沫的危害

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。

三、房地产泡沫的防范措施

随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“Town house（建在城镇中的房子，名字取的是“城镇＋房子”，低密度的联排别墅）”、“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用；其二是对时令名词的炒作，如一段时间以来对“申奥”、“入世”的大肆宣传等。其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，最好的方法莫过于“专家＋媒体”了。

总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。

第四篇：中国经济两难问题

中国经济遇12个“两难”:控房价还是保“支柱”

来源：中国经济周刊 作者：王红茹 叶建国 刘永刚

2010年06月08日07:07

温家宝总理天津再谈中国经济两难问题

一、中国经济六大矛盾详解

中国经济在极为复杂的2010年面对诸多“两难”问题。那么中国经济的“两难”问题难在哪？

“两难问题增多”成为决策层的共识。今年两会上，温家宝总理在政府工作报告中首次提出“两难问题增多”。5月13日至14日，温家宝在天津调研时再次指出，当前国民经济继续回升向好，但国内外形势仍然极其复杂，宏观调控面临的两难问题不少，必须冷静观察、沉着应对，深入研究新情况、新问题，切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏。由此可见，“两难问题”是中国经济社会发展复杂性和不确定性的体现。“两难”的矛盾症结在哪？如何破解？

矛盾一： 控房价与保“支柱”

在高房价就像“过街老鼠，人人喊打”的时候，房地产作为我国经济重要支柱产业的位置却从未动摇过。

近期，国家统计局总经济师姚景源表示，虽然房价高涨带来了社会对于房地产泡沫的担忧，但房地产作为我国经济重要的支柱产业，一点也不能动摇，不但不能动摇，还要进一步发展。

此观点即出，房地产的 “泡沫论”与“支柱论”的纷争，再起硝烟。

“房价高企可以刺激投资，但同时增加了老百姓的负担，造成收 入分配严重失衡，更为严重的是，这也给宏观经济的正常运行带来破坏。但是如果房价降低了，老百姓是买得起了，相应的就会削弱或减少房地产业发展的能力，这对国家来说是个两难问题。”中国社会科学院经济所研究员袁钢明告诉《中国经济周刊》。

针对姚景源提出的房地产是我国的支柱产业，袁钢明认为，“在热点产业不多的情况下，房地产成为一个庞大的市场需求，不但填充不了，还供不应求，所以，房地产成为了中国经济强有力的经济增长点。”

中国人民大学土地管理系副教授曲卫东也认为，中国目前处于城市化进程的高峰期，房价上涨一定程度上是由供需来决定的。房地产成为我国支柱产业已是不争的事实。

曲卫东认为房地产作为国家支柱产业对国家的好处多多，因为只有高房价才能有高地价。现在地方财政50%以上的税收都交给了中央，如地方财政没钱，就可以通过土地出让获取出让金，这成为地方政府获取财政收入的一个重要来源。所以，高房价虽然对老百姓很不利，但却是解决政府财政困难的一个非常有效的手段。

但是上述表述还是得到专家的反驳。

袁钢明认为，要解决“高房价和房地产支柱产业”这个两难问题，关键在政府，政府要毫不犹豫地压低和控制房价过高，开征物业税无疑是一个好办法，“开征物业税就能抑制投资人的投资需求，那些人就不会去买房了，买房的需求一旦下降，房价很快就下来了。”矛盾二： 保增长与控通胀

国家统计局公布的4月份CPI(居民消费价格指数)同比增长2.8%，距离今年的通胀管理目标3% 仅一步之遥。这个数字让当局者踌躇：货币政策如何在管理通胀预期的情况下兼顾经济增长。这个“两难”问题首当其冲的表现是：全年设定3%的通胀管理目标存在争议。

3月20日，姚景源在2010年中国发展高层论坛上表示，CPI上涨控制在3%左右是一个难度比较大的指标。但他也表示，在宏观调控作用下，最终能够完成和实现这个指标。

袁钢明的表达则更为直接，他告诉《中国经济周刊》，“3%这个指标定得太严格，同时给政府调控也增加了难题。因为CPI一旦超过3%，按政府的目标就会紧缩货币，而一旦紧缩货币，企业就会倒闭，随之失业率就会增高，农民收入也会下降。”

但相关资料显示，近期国家发改委先后在5月14日、19日、24日三次谈到了物价问题，认为3%的目标可以实现。

而要 保增长与控通胀并行,却是个难题。

“现在主要问题还不是防止通胀,保增长的需要优先于控通胀。现在政策的着力点还不是要下大力防通胀,而是要调结构使得经济增长保持一定的速度。在经济增长的过程中调整结构，必然会有一定幅度的通胀,但通胀幅度不会太大。”首都经贸大学财政税务学院焦建国教授接受《中国经济周刊》采访时表示。矛盾三： 保增长与调结构

温家宝总理不止一次在公开场合强调，要积极推进结构调整，处理好保增长和调结构的关系，把握好结构调整的力度、节奏和方式。

调结构的寓意就是要加快经济发展方式转变。这是我国经济领域的一场深刻变革，关系到改革开放和社会主义现代化建设全局。

工业和信息化部副部长苗圩日前也在公开场合表示，经济结构调整包括第一、二、三产业的调整，区域结构的优化及收入分配结构、社会保障制度的优化等，范畴很大。他说，“结构调整好了能更好地增长，结构不调整不优化，想达到增长目的也难。”

然而，结构如何调整也是众说纷纭，从何处首先着手，力度和方式如何选择更是难以拿捏。

国家行政学院副院长韩康认为当前经济结构失调主要原因是重化工业增长过猛，项目摊子铺得过大，供求关系失衡。可以说，重化工业增长过猛是当前结构矛盾之源。

韩康认为，重化工业增长过猛，是投资对消费增长产生挤压的主要因素。而投资与消费结构不合理，是当前国民经济结构的一个核心问题。相关资料表明，在2003年―2008年，我国投资率从41%上升到43.5%，居民消费率却从56.8%下降到48.6%，2007年仅为35.4%，比1985年下降了17个百分点。

袁钢明认为下一步调结构的方式，可在短期内把钱投到农业中去。“如果在短期内把钱投到农业中，相对来说，工业或者某些城市方面的资金就相应地减少，这种情况下，工业对经济增长的贡献可能 就相对减少。但是由于我国农业太薄弱，只有加强了农业，提高农业收入，才更有利于经济增长。”

矛盾四： 提高居民收入与增加国家、企业收入

5月24日、25日，《人民日报》连续发表署名文章谈收入分配问题。国家发改委相关人士称：“收入分配改革方案仍在制定当中。”

据悉，这份文件发轫于2004年，在2007年至2009年间举行了6次征求意见讨论会，始终未能与公众见面。多次参与收入新政征求意见的国家发改委社会发展研究所所长杨宜勇接受《中国经济周刊》采访时表示，收入分配改革牵涉到各种利益的博弈，这是其迟迟未出台的最大原因。

“收入分配改革方案”迟迟未出台，在袁钢明看来，主要存在两个两难矛盾：一是“提高劳动者收入和国家财政收入减少”的矛盾，二是“提高劳动者收入和企业收入减少”的矛盾。

国家提出要逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，但是又担心国家的财政收入减少。因为国民收入就两大部分：一是居民收入，二是国家和企业非居民收入。居民收入提高了，就意味着非居民收入会减少，这是一个两难问题。袁钢明分析说，“解决这个矛盾很简单，就是改变观念，站在劳动者的角度，以提高劳动者收入为解决当前矛盾的主要出发点。如果以这个为目标，就不是两难了。”

矛盾五： 扩大赤字与增加税负

国务院总理温家宝3月5日在政府工作报告中提出，2010年中国拟安排财政赤字10500亿元。这一规模较去年的9500亿元赤字又 扩增了1000亿元，刷新了新中国成立以来的最高赤字纪录。

在全球经济复苏仍面临一些不确定性因素的背景下，中国赤字规模首次突破万亿元关口，意味着积极的财政政策力度仍然强劲。

毫无疑问，巨大的财政赤字可以扩大投资、改善公民的社会保障。据业内人士分析，在当前中国经济增长没有明显升高或者财政收入没有明显增加的情况下，扩大财政开支必须要用赤字的办法，如果不用赤字，就要扩大税收。

但是如果增加税收，难免把国家给予民生的好处被税负抵消了，目前国家积极倡导减税的政策也会成为“纸上谈兵”。

“赤字会造成财政的压力增大，总是要转移到税收上，要增加各种各样的新税种，还有可能提高税率。即便不减税，也会把还有一些空间和灵活度的税收加以强化，实际上造成老百姓的税收负担加重。还有一种可能是，这个增加了的赤字，让未来或者下一代还这个钱。”袁钢明说。

矛盾六： 货币的收紧与宽松

现行适度宽松的货币政策也出现了两难境地：信贷的大量投放，一方面造成市场流动性充足，股市、楼市过热，泡沫出现，金融风险显现。而另一方面中小企业和农业生产资金仍然不足。在这种情况下，如果收紧货币，必然直接收紧到缺资金的中小企业和农业上，使其雪上加霜。如果继续实行过度宽松的货币政策，这必然造成股市楼市资产价格膨胀，最终酿成金融风险。

中国货币政策进入了一个非常艰难的抉择、把控时期。

全国人大财经委副主任委员尹中卿告诉《中国经济周刊》，国际金融危机爆发以来，适度宽松的货币政策为拉动我国经济回升提供了有力的金融支持，同时也给通货膨胀预期提供了货币基础。

尹中卿认为，大幅度投放基础货币和天量贷款所产生的流动性对物价的影响，不仅表现在被CPI和PPI所覆盖的普通商品价格上，也表现在以股票价格和房地产价格为主的资产价格飙升上。他强调要抑制资产价格过度膨胀。通过适度提高银行资本充足率、增加股票保证金交易限制、提高非保障性住房抵押贷款条件、实行差别化利率调整等政策工具，对2010年可能出现的资产价格暴涨进行制约。

中国改革研究基金会秘书长、中国央行货币政策委员会专家委员樊纲则表示，“中国容易产生泡沫，很大的原因是由于一些体制不健全。”

樊纲建议，首先要增强预见性，及早作出调整，不要等到泡沫形成再调整。目前，中国政府已经采取了一些调控政策，在此基础上，还需要从供需两方面，借助控制按揭贷款、杠杆率等金融政策和工具，进一步加强金融监管，从而更好地应对挑战。

二、中国经济的12个“两难”

本刊通过走访多位专家学者，在当下困扰中国经济社会发展的众多热点难点问题中，梳理出以下12个突出的“两难”问题。

1、人民币升值与不升值的冲突

国内的共识是，一旦人民币升值过大，会对中国庞大的出口导向 型产业产生影响，如果小幅度的方式，必将带来更多资本进入中国，炒作人民币汇率。而在外部，以美国为代表的西方发达国家要求中国人民币升值声音越来越激烈，并有情绪化和政治化的倾向，这种压力也在朝向常态化发展。

2、信贷投放规模收与放的冲突

如果对信贷规模实行数量性紧缩，将可能导致之前投资的中长期项目出现烂尾工程，而如果不加以控制，或将对通胀产生影响。一旦实行价格性紧缩，比如加息，又将可能引发热钱的进入。

3、财政赤字与税负改革的冲突

赤字问题也将成为中国经济所付出的代价之一，如果继续减税则财政赤字更难承受，如果加税，则与扩大内需和收入分配体制改革的中国经济转型长期目标相悖。

4、房价调控经济导向与民生导向冲突

一方面房价的大幅度上涨，已经成为财富分配的重要途径，防止更大幅度的暴涨成为政府维稳的必然选择。但考虑房地产业已经成为中国经济重要产业支柱的现实，房价上涨是中国现行各种制度、各种冲突在市场中的集中反映，这使得政府在控制房价的政策选择过程中，空间并不是很大。

5、扩大出口与重塑经济增长的冲突

扩大内需实现经济增长模式转型是一个长期的过程；出口依然是中国经济短期保持经济平稳较快增长的重要动力来源。但是，在新兴的国际贸易保护主义的背景下，这一模式正持续受到冲击和来自发达 国家强大压力。

6、投资拉动与扩大就业的冲突

危机之下，国家在传统的“铁、公、基”等领域的投资虽然拉动了经济的快速复苏，但是，这些领域并没有创造太多的就业，这与当下中国经济社会发展中对扩大就业的要求并非完全符合。从长远来看，在保增长和调结构的双重目标下，扩大就业和投资方向的选择依然需要艰难的权衡。

7、地方债务化解中的进与退的冲突

决策部门在对地方投融资平台的债务进行规范的过程中，考虑到这些地方投融资平台已经展开的相当多的长周期投资项目的可持续问题，对于支持资金的是否继续投放的决策正面临进退失据的尴尬局面。地方债务问题有可能倒逼新一轮的财权事权划分甚至分税制改革。

8、资源价格改革与管理通胀的冲突

经济的可持续发展要求经济要素反映其稀缺性，反映其市场价值。能源价格改革是科学发展观的重要经济含义。在今年的政府工作报告中提出，之所以提出CPI涨幅3%左右，为资源环境税费和资源性产品价格改革留有一定空间。所以，能源资源价格改革所面临的宏观经济背景，不是简单了，而是变得更加复杂了。

9、短期决策与长期规划的冲突

转变经济发展方式作为一项长期的政府主导的战略性工程，这就必然导致一些短期的宏观经济政策与长期的战略规划之间发生冲突。这实际上也是很多“两难”问题出现的重要背景。

10、节能减排与重化工业发展的冲突

考虑到重化工业在中国经济中占有重要地位的现实，一方面，中国经济复苏的重点在于重化工业领域的投资和发展，这与长期我国产业调整的方向并不一致。另一方面，在重化工业和节能环保之间的冲突或将长期存在。在实现节能减排的两种路径(技术减排和结构减排)中，都需要一定的时间，这与当下现实的压力存在冲突。

11、土地商业化与保护耕地的冲突

地方政府希望在土地价格快速上涨中大量投入土地，使地方土地出让金和相关房地产收入大幅度增长；而中央政府却希望城市化进程不能过度减少农用耕地，平衡房地产发展与农业之间的关系，由此产生在调控土地市场上中央与地方之间的冲突。

12、宽松货币政策与防范资产泡沫冲突

出于对实体经济的刺激需求，必须继续实行适度宽松的货币政策，而流动性大量涌向资本市场和房市，导致资产价格暴涨和房价泡沫风险加大。

第五篇：研究房地产泡沫识别方法的论文

摘 要：主要论述了目前国内外在房地产泡沫识别领域的研究方法，对各种方法加以分类，主要分为指标法、理论价格法、市场修正法、统计检验法和预警法等，以期对我国的房地产泡沫识别体系和预警体系的建立能有良好的借鉴作用。

关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系

１ 指标法

1.1 房价收入比

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：

房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=ど唐纷≌平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数

该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。

1.2 房地产价格增长率／GDP增长率

该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。

1.3 空置率

房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。

1.4 租售比价

反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：

另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。

指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅助性判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。理论价格法（收益还原法）

理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。

以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：

理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。市场修正法

我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：

房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数

其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。

该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。统计检验法

国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。

方差上限检验法以Blanchard and Watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。

Blanchard and Watson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。

我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。预警指数法

预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最

为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：

（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40 其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。结论与建议

以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：

第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。

第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。

第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。

参考文献

［1］@周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.［2］@洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.［3］@刘琳,黄英,刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究［J］.价格理论与实践,2003，(3)：37-38.［4］@刘琳,郑思齐,黄英.房地产泡沫测度系数的编制方法［J］.中国房地产,2003，(6)：13-15.