浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫

第一篇：浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫

浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫

一、政府失灵的简介

政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。

二、鄂尔多斯房地产概况

随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰 富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔 多斯具备了快速可持续发展的动力。其房地产市场 在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。无论是房屋施 工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全 国前列, 2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全 国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市 中心区常住人口 66.8 万人。若按照 67 万人口计 算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。同年全市商品房销售面积 535.54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住 房,而同期北京的人均销售面积只有 0.78 m2。鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置 率居高不下。

三、鄂尔多斯房地产泡沫现状

2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。鄂尔多斯房地产泡沫原因分析

1.民间借贷体系的不健康发展

由于制度保障、机制安排等方面的漏洞和缺陷,高利贷 往往充斥着民间借贷市场,民间借贷纠纷常常与非法吸收 公众存款、集资诈骗等经济犯罪交织在一起,有的人甚至 利用公众“暴富”心理将民间借贷异化为“炒钱”的游 戏,一旦借贷者资金链条断裂,就出现老板或资金掮客的“跑路”现象,这对地方经济的稳定形成了强烈冲击。2.产业结构单一

无论是在开发还是在销售层面, 鄂尔多斯的房地产业都维持着较高的杠杆率和融资成本, 如此高的融资成本,依然需要通过资金的源头———煤矿产业来消化。然而自 2010 年以来,煤炭价格的持续走低以及不容乐观的房地产 形势却使得鄂尔多斯的民间借贷体系面临了极为严峻的困 难。就煤炭行业来看,从 2012 年下半年开始,鄂尔多斯的 煤炭从近400 元每吨的价格,跌落到 200 元不到,伴随着“外煤进口” 的冲击,除大型国有煤矿之外,众多中小煤矿纷纷减产或停产。3.政府责任的缺失

为了调动地方政府的积极性,中 央政府更多关注的是权力与利益的一致性,而降低了对地 方政府责任的同等要求,且对消极责任后果缺乏有效的追 究机制,这就促使地方政府在行使自主权力时,仅着眼于地方利益甚至部门或官员的个人私利,以至地方政府权力 运行的失范和失责现象严重。

四、鄂尔多斯房地产中的政府行为

与江浙民间资本支撑中小企业发展不同, 鄂尔多斯的民间借贷流向的煤矿和房地产业,与当地政府 的政策和规划密切相关,” 通过采矿获利的煤矿主,依靠土 地补偿而一夜暴富的失地农民,拿着巨额的资金最先进入 民间借贷领域,鄂尔多斯地方政府开启的大规模基础建设 和房地产业又为日益壮大的民间借贷队伍提供了庞大的市场,这些资金 “源自煤矿,然后流进地下钱庄,再流入楼 市 , 形成了从地下地上的循环

（一）房地产开发过程中

1.政府职权越位和缺位

地方政府热衷于批租土地,包括征收农地用于大 规模的房地产开发建设等,试图依靠房地产投资来带动本 地经济的发展,并通过土地收益、房地产税费来直接填充 地方财政缺口。个别地方政府甚至将房地产作为拉动地方 经济增长的支柱产业,过于功利性地重视房地产对经营城 市的贡献,经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要 法宝。[15]鄂尔多斯政府正是在这一理念的指引下,在经济 飞速发展的过程中并没有重视谋求经济的转型,而是令丰 厚的民间资金长期以来一直沉淀在本地,沉淀在房地产市 场,最终导致了本地房地产市场的泡沫。2.政府寻租行为

地方政府与房 地产利益联盟关系的存在,削弱了地方政府作为地方公共 利益的代表者、实现者和维护者的角色,强化了其作为国 有土地代理人和以地生财者的经济人角色,这是房地产市 场中地方政府行为发生种种扭曲的症结。以鄂尔多斯为例,其房地 产的繁荣期主要集中在 2006-2010 年,这段时期的销售面 积均大于当年的竣工面积,即便是 2010 年 4 月 “新国四 条”的出台也没有改变其房地产市场火爆的现状,房地产 市场的繁荣离不开鄂尔多斯政府的支持及其与地产商的利益结盟。

（二）民间借贷问题中

1.政府忽视民间借贷环境体制建设

(1)中国缺乏一部专 门的法律来对其进行规范,导致民间借贷合法性等基本问 题难以确认,民间借贷在实践中存在着较大的制度性风险。

(2)中国目前关于高利贷的规定仍是空白的: 既没有规定严格意义上高利贷的标准,也没有规定高利贷的 法律责任,这就为高利贷充斥民间借贷市场提供了契机。

(3)中国尚缺乏一整完善的覆盖政府、企业和个人的 社会信用体系,这就难以很好地解决民间借贷过程中所面 临的信用问题,一旦出现恶意违约现象,债权人的合法利 益就难以得到保障。2.政府对于民间借贷缺乏监管

由于难以统计 “从事民间借贷业务活动但未办 理工商注册登记手续的各类地下机构及个人,合规的民间 借贷中介仅仅是鄂尔多斯民间半隐蔽金融中的一小部分”, 加之监管部门之间的权责分割问题,鄂尔多斯政府很难对 数量众多的民间借贷中介机构实施有效的监管。[13]与此同 时,“通过征地和拆迁的补偿将煤炭资源形成的财富一部分 转移到当地居民手中,又通过发达的民间融资实现再次增值”[14]10 的发展路径也使得鄂尔多斯政府抛弃了规范民间借 贷市场的责任,从而直接导致民间借贷规模的不合理膨胀 和扩大。

（三）政府的短期行为

在计划经济体制向市场经济体制的转型过程中,地方政府始终是影响地方经济正常运行和增长的主要变量,随 着利益结构的重大调整和央地权力关系的重新界定,地方 政府逐渐形成了自己的特殊利益。一方面,合理范围内的 政府利益往往是地方政府行为的驱动力,它能增强政府的 行政能力,激励政府及其工作人员负责而高效地开展工作;但另一方面,如果地方政府利益出现恶性膨胀,就会诱使 其做出短期的短视行为,即在制定当地经济发展规划和产 业政策时,“既不从中央宏观调控的大局出发,也不从本地 的比较优势出发,而只关心任职期间的经济发展和财政利 税,一味追求短期经济效益” 1.政府决策

现行政绩考核体系的设 计尚存在着 “重经济指标、轻社会指标,重量化指标、轻 质化指标的倾向,这在一定程度上对地方政府的政绩观形 成片面引导,成为有些地方政府 GDP 至上政绩观的重要原因” 2.财政任务与行政任务的不对等

“负盈不负亏” 的财政激励方式使其受到 的财政责任约束较小,即使出现财政赤字和债务,地方政 府官员通常也不会面临重大处罚。在这种情况下,地方政 府的理性反应便是动用一切财政或其他资源来实现行政责 任的最大化,例如从银行贷款支持企业的扩张,向社会集 资摊派从事某个公共工程项目等。地方政府热衷于“改造”“拆迁”便是一个典型的例子

五、政府针对鄂尔多斯困境的应对措施

（一）减少政府短期行为

一方面，地方政府要完善绩效评估体系，完善以GDP 等经济指标为主的地方政府政绩考核体系，创新增加政府提供服务的数量和质量、公众满意程度等社会发展指标的政府政绩考核体系；完善重视近期产出现状，绩效评价 指标的设置上突出能综合体现经济发展、人民生存状况、资源和生态环境的长期效益指标,确保地方经济社会发展 的可持续性。另一方面，加强地方政府的财政责任。通过加快财政责任立法，设立各级地方政府综合风险管理组织,建立风险预警和控制机制，健全财政问责网络等措施，重视政府财政责任的建设,防止高速经济增长背后 的地方政府财政危机的出现。

（二）增强在民间借贷的政府责任

首先，构建完善的民间借贷制度环境。国家层面的针对民间借贷的法律法规、条例办法的制定和出台必须提上议事日程,严格规范民间借贷市场资金的借贷利率,实行民间借贷备案制度。其次，加强地方政府的监管责任。在建立民间借贷监测、通报和风险提示系统同时，建立民间借贷监 测、通报和风险提示系统，还应该及时制定一系列补救措施和应急方案,严厉惩罚 非法和违规的民间借贷行为,切实保障当地居民在民间借 贷纠纷案件中的合法权益和诉求。

（三）避免政府在房地产开发过程中的寻租行为 确保地方政府正确履行其职权，需要反思地方政府各部门之间权力与责任的分工与配置,寻求体制化、法治化的解 决思路和解决道路。打破地方政府与房地产商的利益结盟，健全和完善社会中介机构,打破地方政府与房地产商之间的直接利益关系。还需在完善政府责任追究制度 的同时,重视培养政府工作人员的自觉负责意识。

文献参考

［1］栾欣超：《资源型城市转型过程中的地方政府责任 —— 以 “ 鄂 尔 多 斯 困 境 ”为 例》《前沿》2014年10月

［2］任月君,郝泽露：《鄂尔多斯房地产泡沫的元凶探析》大连海事大学学报(社会科学版)2013年12月

［3］《温州、鄂尔多斯房地产 风险成因、影响及启示》

［4］《高 和 资 本.中 国 民 间 资 本 投 资 调 研 报 告 ——— 鄂 尔 多 斯 篇》 [ R ].2011 年 4 月.

第二篇：5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫

鄂尔多斯鬼城与房地产泡沫 我来自于内蒙古，很多人对于内蒙古的了解关注，很大一部分来自于一个城市——鄂尔多斯，还有一个话题性的词——鬼城。虽然不是亲身经历，但是鄂尔多斯的发展和衰落我都有所感触。

2004年以前，康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。

那时，整个鄂尔多斯还被我们称为东胜。一度是内蒙古最为贫困的地区。直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国1/3。

因为“羊、煤、土、气”，于是扬眉吐气。2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均GDP为13.44万元，超过香港。2010年，鄂尔多斯全市金融产业增加值为66.03亿元，是2005年的8.7倍，年均增长54.1%。2010年银行机构各项存款余额1754.83亿元，是2005年的5.71倍，年均增长41.7%；各项贷款余额1561.97亿元，是2005年的5.65倍，年均增长41.7%。2010年，金融机构对鄂尔多斯市的信贷规模大约为1800亿元，高利贷资金2000亿元左右（主要来自煤炭）。

从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产开始爆发，房地产商刚拿下土地，做完规划，就能卖房。鄂尔多斯疯狂时，楼盘只要开盘就被抢光，好多人都是一口气买好几套甚至一栋楼。在这个全国三线城市，在泡沫破灭前，房价已经炒到了均价1.3万元左右，有的甚至到了2万以上。但是这种繁荣瞬间就烟消云散了。2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时大约在1500元，到2007年时均价5000多元，平均涨幅约3倍。而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元左右，2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元，当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万－－3万每平米。

2011年2月底，房地产投资规模360.7亿元，银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元，其余资金均来自有“煤”背景的民间资本。因为煤炭，房地产有了建设资金和消费市场。当地人认为有钱就是刚需。鄂尔多斯人买房子不是为了卖，而且买来也不出租，就是为了囤积资产。2010年鄂尔多斯全市二手房成交量只有17万平方米，还不到一手房成交量的4%。2010年，鄂尔多斯房地产实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积1009.4万平方米，鄂尔多斯市区人口只有35万，市区居民差不多人均拥有3-4套房，如

果在建项目全部完工，人均将有用10套房。而且没有什么外地买家，都是自我循环。一旦银行不能提供按揭资金，购买力立即消失。

房子在鄂尔多斯已经失去了居住价值，完全就是一种纯投资品。大家买房以后也不急于出售或者出租，而是急着去抵押，再去做民间借贷获利。基本模式是交30%的首付款后，剩下的70%是从银行按揭，然后再拿房屋作抵押获得银行贷款（年息7％），然后把这个钱用于放高利贷（利息为月息3％－－6％）。当时鄂尔多斯的人只要有钱就去放贷，放贷赚到钱了再去买房子，买到房子再用房子抵押套现去放贷，放贷赚钱后再去买房子„„。鄂尔多斯几乎全民放高利贷，一年利息36％，利滚利，很快资产就能翻番。买房子对他们来说只不过是用左手的钱向开发商买房，然后右手把房子从银行抵押套现借给开发商收取高额利息，开发商和银行也就变成了他们左右手互搏的工具。

物价也水涨船高，2010年，鄂尔多斯100平米的普通住房，年租金5万块钱很正常。小旅馆的床铺可以到1800块钱一个月。除非公司提供食宿，打工的人才能留得住。这就导致鄂尔多斯没有什么低利润的服务性企业，成为一个城市怪胎。

2007年年底，中国城市竞争发展力排名：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均

GDP1.0451万美元，超过北京、上海。

鄂尔多斯老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府开始在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。

站在党政大楼12层楼顶往南看，在这张巨大的荒漠“白纸”上，矗立着康巴什的六大地标性建筑：剧院、文化艺术中心、会展中心、新闻中心、博物馆、图书馆。

只是，这里还缺少超市、医院、学校和人。

尽管各种设施还在完善中，但鄂尔多斯人对这座新城依然充满自豪，把康巴什誉为“千年荒漠、创业热土”。新区党工委季刊《康巴什》2009年第1期、署名蔺怀恩的一篇文章写道：“眼前这条舒畅伸展的大道，便是人们惊呼的‘上班大道’了„„因为市政府机关刚搬迁不久，商业的经营尚属空白，几乎是机关人员的来回跑道。现在是早上8点多钟，赶班点的汽车们轰轰烈烈„„我乘坐的这辆沃尔沃轿车身前身后是一片车的涌流。”“奔驰、保时捷、宾利、法拉利们跑得气咻咻，一个个志在超越；后边的宝马、福特野马、兰博基尼、凯迪拉克们你追我赶，使着绝不甘于居后的情绪；就是那享有豪族尊位的劳斯莱斯、阿斯顿马丁也是那种飞翔的姿影，正在望风绝尘、不可一世地冲来„„”的确，鄂尔多斯几乎是一夜暴富。住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人。鄂尔多斯每217个人中间，就有一个亿万富翁；每15个人里面，就有一个千万富翁。

但是盛极必衰，没有永远的高潮。在实体经济下行，煤炭价格下跌后，鄂尔多斯从煤炭来的的现金流就断了。当银行的信贷规模被控制后，银根收紧的时候，买了房交了首付却贷不下款来，资金来源就断掉了，支撑新项目的高利贷就消失了，造成房地产商无法回笼资金，既无法还高利贷，又无法继续建造房子，就形成了恶性循环。（据统计，2010年以后，鄂尔多斯房地产开发的资金70%是高利贷，总规模在2000亿元以上）

而且房地产市场一下跌，这2000亿的大多数资金就难以收回了，也就意味着鄂尔多斯大多数人一生的积蓄和前几年疯狂投资的收益将成为泡影。

2011年11月下旬，随着房地产调控和宏观经济下行，鄂尔多斯高利贷资金链断裂案件爆发（例如涉案超过10亿元的“苏叶女案”和涉案2.63亿元的“王福金案”），数百个正在建设的楼盘陷入困境，大面积停工，开发商和富豪被追债和四处躲藏。

最典型例子就是2011年9月24日中富房地产公司老板王福金因民间高利贷资金不能归还跳楼自杀身亡，公司最大股东郝小军外逃，当地公安机关进行追捕。中富公司搞到一块地建房子，以3％的月息借高利贷2.63亿，每月支付利息就需789万。遇到国家房地产调控，银行停止办理按揭贷款，导致资金链断裂。王福金的资金来源大多是他以前法院的同事以及离退休干部、中富公司内部员工的亲属，以及其父亲退休前的银行同事、储户等。因为借贷搭上了“人情”，才使得无力偿还的王福金只能“以死谢罪”。其实鄂尔多斯的房地产最大的问题在于供给超过了实际的需求。2010年鄂尔多斯商品房销售面积1009.4万平方米，为北京的近62%，而人口仅为北京的10%。一些人用银行按揭10套20套买，甚至整栋楼的购买。

为什么鄂尔多斯人这么疯狂？他们有一个错误的信念，政府可以接盘，因为鄂尔多斯有雄厚的煤炭收益，一年的财政收入可能达到800亿元。但是政府买住房来干什么呢？养猪？

鄂尔多斯房地产疯狂来源于政府急功近利的招商引资政策：凡是来鄂尔多斯投资项目，政府都会配套给其划拔一块煤矿和地块。有了地块的老板，就通过高利贷的融资渠道开始建立房地产。这也是当地房地产迅速发展的主要原因，目前全市共有房地产企业442家。但是这种模式的开发成本巨高。以东胜区为例，旧城改造仅拆迁成本就是一亩地600多万元，新开发的地段一亩地也要150万元。最后算下来仅成本就折合5000多一平米。如果降到5000元/米以下，开发商将会血本无归。核心区域的补偿有些已经在8000元/平方米以上，甚至已经高过大部分在售楼盘的价格。

高和证券认为2011年9月份以来，鄂尔多斯房地产销售惨淡，比去年同期下滑了80%左右。同时价格下降40％尚无人问津。

现在房地产商现在盼望政府减免税收或是补偿一些土地或者是大量收购房地产，把现有土地上的房子盖起来。

为救市，鄂尔多斯政府准备拿出75亿元至100亿元人民币搞房地产企业重组计划和政府收购计划。但是政府没钱，想从银行（国家开发银行、鄂尔多斯银行、鄂尔多斯农村商业银行）贷款为市场注资。对300多家房地产企业进行整顿，用贷款对小企业进行并购、整合、重组，最后形成几家有实力的大型房企。但是这个企图彻底失败，银行并不买账，这是政府一厢情愿。

实际上鄂尔多斯市政府早就召集包括国有四大银行在内的鄂尔多斯市的金融机构，动员各级金融机构积极向上争取信贷规模，特别是要求金融机构加大商品房按揭贷款发放力度，对具有一定实力、有土地等资产、暂时出现资金周转困难的企业，积极协调贷款银行，做到不抽资、不压贷、不上浮利率，并通过转贷、展期等办法，帮助企业渡过难关。但没有任何效果。

鄂尔多斯现在已经被称为鬼城。晚上到鄂尔多斯康巴什北区“雍景紫臺”等3个小区，亮灯的房间稀稀落落，不到5％。而康巴什规划是100万人。

2010年4月，美国《时代》周刊：这样说：“康巴什是用50亿元打造的一座最荒凉的鬼城。最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后1名孤独的幸存者。只用5年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。”“新房空置率97%”。“现在康巴什的清洁工比行人多，城内鲜有行人。”没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场是泡沫吗？

我国著名经济学家叶檀指出：鄂尔多斯房地产崩溃是必然。海南是中国房地产泡沫崩溃的第一个样板，鄂尔多斯是第二个样板。

两个市场环境不同，崩盘原因大不相同：鄂尔多斯房地产崩溃主要是金融链条崩盘的结果，金融杠杆过高、中小城市本地消费力耗散，后继无力；海南房地产第一次崩盘缘于海南旅游未进、房地产开发冒进。如果再次崩盘，则说明我国最具吸引力的休闲与旅游地产无法吸引到足够的资金，剩余资金有了其他去向。

目前鄂尔多斯的实体经济与自然条件、营商环境不足以吸引大量人口与项目进驻，煤炭价格下挫、民间借贷链条断裂成为压垮房地产的两根稻草。

外地人无意长住鄂尔多斯，却能调动资金制造当地的短期资产泡沫。据高和资本的报告，大量民间资金进入房地产市场。中国人民银行鄂尔多斯支行的数据显示，2011年上半年通过支付系统共流入鄂尔多斯58.4万笔，总金额为9851.13亿元，同比增长86.61%和50.52%。鄂尔多斯人热衷于房地产投资，但没有实体产业链、没有营商环境、没有人口聚集，一旦实际借贷利率上升，房地产市场的崩溃就是必然的。

与鄂尔多斯最大的不同，海南的房地产一直以外地人投资为主。2010年，华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产的调研发现，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛品牌开发商进入的伴生引导型购房需求占到主流。

海南的房价收入比过高可以印证外地人主导市场。去年4月27日，上海易居发布 “2011中国住宅房价收入比排行榜”，2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房价收入比排名位居全国前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比均超过9。与北京、上海作为经济中心不同，海南本地经济以旅游、房地产为主，本地居民收入近几年虽然上升较快，由于基数较低仍处于全国中位以后，海南房地产价格却快速蹿升，可与京沪试比高。

外地人以剩余资金投资海南房地产供养老、休闲之用，说明本地居民收入无法左右海南房地产价格，全国剩余流动资金量以及海南的吸引力才是确定海南房价的依据。海南与美国的佛罗里达在气候、产业、旅游核心区域地理环境等方面颇为类似。海南当地人热衷于学习佛罗里达的模式，如海南省旅游协会旅游推广及咨询服务中心总经理、海南旅游发展研究会研究员孙德清在接受人民网海南视窗的采访时表示，“国际旅游岛建成了是什么样子？我设想了一下，如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错。”中国（海南）改革发展研究院院长迟福林等人都持相似意见，海南国际旅游岛定位正基于此。佛罗里达的房价成为美国房价的标杆之一，海南房价也是衡量中国房价泡沫较为准确的标杆。

海南房地产如果再次崩溃，以剩余现金支付的外地购房者不会受到太大影响，他们追求的是必要物质之外的休闲享受，但开发企业将遭受致命打击。负债过高，融资成本上升将导致短期内大批开发企业倒闭。根据海南克尔瑞的调研数据，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的潜在供应量达到1.079亿平方米，根据官方统计数据，海南2011年去化量是880万平方米。以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。以上数据的潜在含义是，如果保持2011年外地7万户左右每户100平方米以上的购买力，海南房地产将严重过剩。海南只有两个选择：抑制房地产投资热潮，或者吸引更多的外地人口到海南买房

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说：“我一直认为鄂尔多斯这个‘鬼城’只是暂时现象，因为那里有1700亿吨的煤，还有8000亿立方米天然气储量，有这种资源在，他不会成为‘鬼城’”。

怎么来认识这些“鬼城”出现的原因，怎么样通过改革的方式来破解它出现的问题，李铁举了三个原因：

第一，鄂尔多斯的问题出在政府决策。政府决策行为短期化，有钱了，一届政府就花掉了，搞了很多很多形象工程，没钱的时候政府财政紧张。

第二个是城市规划、城市发展的模式出问题了。政府一味的搞房地产开发，功能单一，服务业没有发展起来。他只提供了房子，没有提供居住生活其他类型的服务，使他就变成了只到那去住。恐怕这个选择是越来越差，买房子不是投资。

第三，在三、四线，四、五线城市，各种增长模式受到了比较大的制度性问题。我们现在招商引资，发展工业，增加财政税收。但是我们给投资者的条件基本是零地价，甚至是负地价。财政是靠税收来，就是吃饭财政，税收保吃饭，所以没有足够钱去补偿对工业投资的支出，所以只能靠房地产开发。这届政府，房地产开发完了，下一届政府为了新的政绩就继续去招商引资，继续去卖地，卖地既补了工业投资，同时又补了投资过大的基础设施公共服务，周而复始循环下去，这个摊子就越来越大，形成一个基本定律。而且这是在中国几乎所有的城市中都普遍存在。

李铁说，三四线城市辐射范围小，特别是中西部地区，收入少，支撑不起来房地产开发的模式，最后就导致发展受到一定的限制。房子卖不出去了，最后的结果就会形成财政崩盘。

所谓促进中小城市发展，也要包括我们怎么来认识这些“鬼城”出现的原因，怎么样通过改革的方式来破解它出现的问题，怎么样通过融资改革，怎么样通过土地出让制度的改革等等来遏制这种政府任意蔓延、粗放型扩张城市发展的动机。

鄂尔多斯的现实说明：依靠高利贷资金繁荣起来的城市，一旦遇到调控，就不堪一击。

第三篇：政府失灵

政府失灵

我们认为政府失灵就是政府为了矫正和弥补市场机制的功能缺陷所采取的立法、行政管理以及各种经济政策手段，在实施过程中往往会出现各种事与愿违的结果，最终导致政府干预经济的效率低下和社会福利损失。目前我国现实生活中存在政府失灵，主要表现在以下两个方面：

（一）无效调节导致政府失灵

在那些本该由政府发挥作用的领域，却由于财力不足、制度不完善等原因，致使政府应该进入的领域而没有进入或没有完全进入，政府有心无力，调控手段缺乏力度，调控机制运转不灵，调控效果难以到位，从而造成了政府失灵。

一是政府社会保障能力偏低。亚当.斯密曾指出，“少数人的富裕，是以多数人的贫穷为前提的”。有资料表明，一个巨富人的背后，至少有500 个穷人。也就是说，市场经济必然导致贫富分化，贫富分化严重，必然影响社会稳定，这就客观要求政府营造“安全阀”。然而迄今为止，我国政府的社会保障、社会福利的体制仍不健全，很多地方的社会保障基金还未完全建立，覆盖面还不完全。

二是政府的社会控制能力偏低。政府的社会控制能力主要表现在打击违法犯罪、维护正常的市场经济秩序和打击预防职务犯罪、遏制权力寻租这两个方面。由于法制法规不健全、不完善，不法商人钻法律法规的空子，加之“有法不依，执法不严”，个别公职人员特别是司法执法人员与黑社会势力、经济犯罪分子相互勾结，致使我国市场经济环境还不尽理想。

三是政府汲取社会资源能力偏低。政府汲取社会资源的重要手段是财政收入。目前中国政府财政收入占国内生产总值的比重仍较低。

（二）过度干预导致政府失灵

在那些本该由市场发挥作用的领域，过多地使用行政手段来管理经济，政府应该退出的领域而没有退出或没有完全退出，权力集中，责任无限，结果不仅没能弥补市场的缺陷，反而扬短抑长，妨碍了市场机制正常发挥作用。政府过度干预导致政府失灵。

一是政府仍然直接介入微观经济活动。有资料表明，中国可能是世界上行政审批最多的国家，中央和中央各部门颁布的各种审批规定就有2500余项，至于地方政府及其部门颁布的种种审批项目，其数量也不在此下，致使政府仍然或多或少地控制企业的人、财、物，并对企业的产、供、销发挥不同程度的影响。政府过多地干预微观经济活动，导致市场运行主体（企业或私人）缺乏应有的自主经营权，活力不强，而且容易助长惰性，什么都找政府，市长昨天帮助跑资金、跑项目，今天到企业现场办公，后天接待职工上访。

二是政府仍然配置部分资源。政府配置资源，不但难以保证资源合理使用，而且资源的安全性也成为问题。始于1998年的国债建设资金至今已发行了9100亿元，尽管在拉动内需方面起到积极作用，但审计结果表明，几乎所有国债项目都或多或少地存在着违规违纪问题。

三是政府越界抢夺市场和社会的职能。除了纯粹公共产品（如外交、国防）必须由政府承担提供外，我国政府还承担了许多应由企业或社会承担的准公共产品，不但滋生了腐败和浪费，而且扭曲了市场机制。

第四篇：志愿失灵案例

志愿失灵案例：

1.中国扶贫开发协会内讧事件

中国扶贫开发协会（以下简称“扶贫协会”），一个成立14年的有官方背景的NGO，因为“工资改革”而引发了内讧事件。自2007年7月31日起，不断有自称是协会高层的人士在网络上揭露协会财务混乱的内幕。与此相呼应的是，北京中辰兴会计师事务所出具的审计报告显示，扶贫协会及其所拥有的北京中富达公司存在大量的财务违规操作。2006年全年费用明细单据显示，仅有两名工作人员的协会办公室，一年的总成本为309522.36元，秘书处的总成本为768622.94元。协会2006年有1600多万的收入，但其中只有5％用于扶贫项目投资。中辰兴会计师事务所在审计意见中称：“协会2005年7月以前，管理制度不完善，财务管理混乱，具体表现在：固定资产管理不完善，没有建立固定资产明细帐进行分类核算；总分明细帐设置不规范、不完善；没有编制会计报表；对账不及时造成的支出款项长期挂账；对外投资缺乏严格的审批程序，造成资产大量流失；财务人员变动频繁且没有按照财务制度的有关规定办理交接手续。”

此类非营利组织仍然“寄生”于政府资源。它们的工作效率十分低下：“到1995年底，全国性社团共有1810个……在1801个全国性社团中，真正能够很好地按宗旨开展活动的只占20%，也就是说，只有 400个左右；而基本上没有活动或内部矛盾重重，闹不团结的也在20%左右”。

问题：

从中国扶贫开发协会内讧事件我们可以看出传统官办非营利组织存在哪些问题？该如何解决？

2.“丽江妈妈”胡曼莉事件

90年代初胡曼莉因为收养孤儿而被其单位武钢集团树立为爱心典型，随后她于1992年在武汉正式注册了中国第一个民办孤儿院——中华绿荫儿童村。1998 年，胡曼莉与美国妈妈联谊会会长张春华及云南丽江政府合作建立孤儿学校。学校教师和常务副校长由丽江县教委委派，胡曼莉负责筹钱来支持学校。与学校同期成立的管理和善款接受机构“丽江妈妈联谊会”，除了胡曼莉外，其余成员全部是政府官员。

开学之后不久，学校混乱的账目引起了人们的关注。在张春华的推动下，丽江审计局2006年对“丽江妈妈联谊会”的财务进行了审计，结论是“在管理使用各项捐款上，存在一些不规范的问题，有的违反了《中华人民共和国会计法》等法律法规的相关规定”。这次审计中，胡曼莉的丈夫段灿标提供了胡曼莉用孤儿名字开私人账户的证明文件，作假的票据证明等材料。张春华以善款使用违背捐款人意图为由将“丽江妈妈联谊会”告上法庭，从丽江中院到云南高院，张春华和她的“美国妈妈联谊会”两度获胜，法院责令“丽江妈妈联谊会将未按照美国妈妈联谊会捐赠意愿使用的907890元人民币如数返还”。2007年2月14日，丽江市民政局做出对“丽江妈妈联谊会”给予撤销登记的行政处罚。

1999年清华大学非营利组织研究所的问卷调查显示：被调查的非营利组织中，有一半以上的非营利组织通过内部审计或不通过审计作定期的财务报告，只有14.7%的组织通过注册会计师等外部审计进行规范的财务报告，而10.9%的非营利组织没有财务报告制度。这反映出这类组织最突出的问题是营利化倾向严重。

问题：

“丽江妈妈” 胡曼莉事件反映出法定非营利组织所面临着何种困境？最突出的问题的问题是什么？

第五篇：政府如何解决市场失灵

政府如何解决市场失灵

摘要：市场不是万能，存在固有的弱点，当市场出现无法有效率地分配商品和劳务的情况时，我们就称之为市场失灵。随着社会经济的发展，亚当斯密的经济自由主义已经不适合社会的需要，尤其是经济危机频发，所以更不能放任自流，从而就需要政府的调控，需要政府来弥补市场失灵。尤其是，我国实行具有中国特色的社会主义的市场经济，就更需要政府来通过一系列的手段，来弥补市场失灵。

政府弥补市场失灵，概括来说，就是运用经济手段，行政手段，法律手段来调节宏观经济，由称为政府的宏观调控。政府根据宏观经济的发展状况以及存在的问题，来决定采取哪一种手段抑或采取综合手段。然而，政府在运用这些手段时，除了政府失灵外，这些手段本身也存在着一些问题和弊端，有时也可能会扰乱经济的发展。

关键字：市场失灵，宏观调控

经济手段

法律手段

行政手段

弊端

经济手段是政府在自觉依据和运用价值规律的基础上借助于经济杠杆的调节作用，对国民经济进行宏观调控。经济杠杆是对社会经济活动进行宏观调控的价值形式和价值工具，主要包括价格、税收、信贷、工资等。也是国家运用经济政策和计划，通过对经济的调整来影响和调节经济活动的措施。财政政策和货币政策是国家在宏观调控中最常用的经济手段。国家还可以通过制定和实施经济发展规划、计划等。对经济活动参与者进行引导，以实现国民经济的持续快速健康发展。

经济手段作为政府宏观调控的手段，是政府最经常使用的弥补市场失灵的手段。随着中国的改革开放，市场经济的发展给中国带来了巨大的进步，但是由于市场失灵，也给中国中国的社会带来了很多的问题。比如贫富差距越来越大，房价越来越高，甚至高的离谱，充斥泡沫，又如人们逐渐富有，私家车越来越多而造成的大气污染，直到最近的大范围的雾霾，都是市场失灵的表现。面对市场失灵的种种表现，政府通过调节个税起征点来减小贫富差距，通过征收二套房产税来抑制炒房需求，通过征收车辆购置税来抑制车辆的需求，弥补私家车通行造成的负外部性。这些都是政府通过经济手段来调节宏观经济，弥补市场失灵的表现。

然而，经济手段往往是政府最常用的手段，通常也是效果最明显的，但是经济手段也存在很多的缺陷和弊端。因为宏观经济是非常复杂的，很多时候可能会出现对经济形势的误判，又或者当经济手段起作用的时候，宏观经济形势已经发生了变化等等的问题。所以政府运用经济手段的时候要准确的判断宏观经济形势，充分考虑经济政策发生作用的时间，同时更要征求广泛的意见。

法律手段在很多时候是和经济手段同时运用发生作用。比如当政府运用税收的杠杆的作用调节个税起征点的同时，需要通过立法的形式来确定和保证政策的严明性。

法律手段是指国家依靠法律的强制力量来规范经济活动，保障经济政策目标的手段。法律手段是国家通过立法和司法，调节和规范经济活动。运用法律手段进行宏观调控的作用在于，把市场经济主体行为、市场经济运行秩序，国家对市场经济的宏观调控等纳入法制轨道，依法调控，增强宏观调控行为的合法性和权威性。为了进一步提高宏观调控政策的约束力，对需要长时间坚持的政策也应将其纳入法制轨道，使重要政策转变为法律，以加大执行的力度。法律手段的基本内容包括市场主体法律制度、市场行为法律制度、宏观经济管理法律制度、社会保障法律制度、行政法律制度等。

而面对市场失灵，法律手段通常都是迅速而有效。比如通过修改税法来调节宏观经济，解决宏观经济中存在的贫富差距，发展不平衡的问题。又如在通过《刑法》、《民法》、《经济法》、《食品安全法》等一系列法律，来规范市场经济行为，弥补因为利益驱动而造成的市场失灵，规范市场经济秩序，保障市场经济的健康运行，也为其提供法律保障。

同样，通过法律手段来调节宏观经济，也存在着很多弊端。比如可能会过多的干预市场的发展，造成经济发展的固化，失去灵活性，甚至市场混乱。所以，政府在运用市场手段弥补市场失灵，调控宏观经济时，应该本着高度的谨慎性原则，充分掌握了解市场运行的情况，征求多方的意见，方可做出法律性的决定。

相对于经济手段和法律手段，行政手段是日常生活中最为常见的调节经济手段。

行政手段，是国家通过行政机构，采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理经济的手段。行政手段在现实生活中还是很常见的，比如工商局的检查，税务的查税，政府的命令等等。行政手段具有权威性、强制性。垂直性、具体性、非经济利益性、封闭性等特点。

行政指令方法具有一定长处，不能忽视。一能维持行政管理系统的集中统一，便于充分发挥行政组织的管理功能。二是具有一定弹性，能比较灵活地处理各种特殊问题。三有利于政府直接领导、协调和控制关系国计民生的重大事业的发展。

行政手段的运用在日常生活中可随处可见，比如为解决大气污染问题，实行单双号限行，为解决教育资源分配不公平，取消重点学校制度，为解决高房价问题，限制购买第二套房的措施，等等。

同样，行政手段的运用也会有很多局限，一是不利于发挥下级的积极性、主动性和创造性。不适当地单纯运用它，就会形成权力过分集中于上级、下级有职无权，养成对上级的依赖性，执行上级指示的被动习惯和消极意识。二是信息传递迟缓，失真率记。如果发讯者的权威小，则信息传递缓慢，接受率低；尤其在机构庞大、层次繁多的情况下，则必然信息传递拖延、失真。因此，对于行政指令方法，不能单纯依靠，而应与法律、经济、思想教育诸法有机配合使用；特别须从实际出发，按客观规律办事，正确命令指示，防止主观主义、瞎指挥和简单强迫命令。

总之，政府弥补市场失灵，需要根据客观规律，实事求是，在保证市场的基础作用的同时，综合运用经济手段，法律手段，行政手段，解决市场失灵的问题，保证市场经济的健康运行，促进国民经济的健康发展。