研究房地产泡沫识别方法的论文（合集）

第一篇：研究房地产泡沫识别方法的论文

摘 要：主要论述了目前国内外在房地产泡沫识别领域的研究方法，对各种方法加以分类，主要分为指标法、理论价格法、市场修正法、统计检验法和预警法等，以期对我国的房地产泡沫识别体系和预警体系的建立能有良好的借鉴作用。

关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系

１ 指标法

1.1 房价收入比

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：

房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=ど唐纷≌平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数

该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。

1.2 房地产价格增长率／GDP增长率

该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。

1.3 空置率

房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。

1.4 租售比价

反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：

另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。

指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅助性判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。理论价格法（收益还原法）

理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。

以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：

理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。市场修正法

我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：

房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数

其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。

该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。统计检验法

国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。

方差上限检验法以Blanchard and Watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。

Blanchard and Watson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。

我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。预警指数法

预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最

为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：

（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40 其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。结论与建议

以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：

第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。

第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。

第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。

参考文献

［1］@周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.［2］@洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.［3］@刘琳,黄英,刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究［J］.价格理论与实践,2003，(3)：37-38.［4］@刘琳,郑思齐,黄英.房地产泡沫测度系数的编制方法［J］.中国房地产,2003，(6)：13-15.

第二篇：5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫

鄂尔多斯鬼城与房地产泡沫 我来自于内蒙古，很多人对于内蒙古的了解关注，很大一部分来自于一个城市——鄂尔多斯，还有一个话题性的词——鬼城。虽然不是亲身经历，但是鄂尔多斯的发展和衰落我都有所感触。

2004年以前，康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。

那时，整个鄂尔多斯还被我们称为东胜。一度是内蒙古最为贫困的地区。直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国1/3。

因为“羊、煤、土、气”，于是扬眉吐气。2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均GDP为13.44万元，超过香港。2010年，鄂尔多斯全市金融产业增加值为66.03亿元，是2005年的8.7倍，年均增长54.1%。2010年银行机构各项存款余额1754.83亿元，是2005年的5.71倍，年均增长41.7%；各项贷款余额1561.97亿元，是2005年的5.65倍，年均增长41.7%。2010年，金融机构对鄂尔多斯市的信贷规模大约为1800亿元，高利贷资金2000亿元左右（主要来自煤炭）。

从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产开始爆发，房地产商刚拿下土地，做完规划，就能卖房。鄂尔多斯疯狂时，楼盘只要开盘就被抢光，好多人都是一口气买好几套甚至一栋楼。在这个全国三线城市，在泡沫破灭前，房价已经炒到了均价1.3万元左右，有的甚至到了2万以上。但是这种繁荣瞬间就烟消云散了。2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时大约在1500元，到2007年时均价5000多元，平均涨幅约3倍。而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元左右，2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元，当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万－－3万每平米。

2011年2月底，房地产投资规模360.7亿元，银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元，其余资金均来自有“煤”背景的民间资本。因为煤炭，房地产有了建设资金和消费市场。当地人认为有钱就是刚需。鄂尔多斯人买房子不是为了卖，而且买来也不出租，就是为了囤积资产。2010年鄂尔多斯全市二手房成交量只有17万平方米，还不到一手房成交量的4%。2010年，鄂尔多斯房地产实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积1009.4万平方米，鄂尔多斯市区人口只有35万，市区居民差不多人均拥有3-4套房，如

果在建项目全部完工，人均将有用10套房。而且没有什么外地买家，都是自我循环。一旦银行不能提供按揭资金，购买力立即消失。

房子在鄂尔多斯已经失去了居住价值，完全就是一种纯投资品。大家买房以后也不急于出售或者出租，而是急着去抵押，再去做民间借贷获利。基本模式是交30%的首付款后，剩下的70%是从银行按揭，然后再拿房屋作抵押获得银行贷款（年息7％），然后把这个钱用于放高利贷（利息为月息3％－－6％）。当时鄂尔多斯的人只要有钱就去放贷，放贷赚到钱了再去买房子，买到房子再用房子抵押套现去放贷，放贷赚钱后再去买房子„„。鄂尔多斯几乎全民放高利贷，一年利息36％，利滚利，很快资产就能翻番。买房子对他们来说只不过是用左手的钱向开发商买房，然后右手把房子从银行抵押套现借给开发商收取高额利息，开发商和银行也就变成了他们左右手互搏的工具。

物价也水涨船高，2010年，鄂尔多斯100平米的普通住房，年租金5万块钱很正常。小旅馆的床铺可以到1800块钱一个月。除非公司提供食宿，打工的人才能留得住。这就导致鄂尔多斯没有什么低利润的服务性企业，成为一个城市怪胎。

2007年年底，中国城市竞争发展力排名：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均

GDP1.0451万美元，超过北京、上海。

鄂尔多斯老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府开始在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。

站在党政大楼12层楼顶往南看，在这张巨大的荒漠“白纸”上，矗立着康巴什的六大地标性建筑：剧院、文化艺术中心、会展中心、新闻中心、博物馆、图书馆。

只是，这里还缺少超市、医院、学校和人。

尽管各种设施还在完善中，但鄂尔多斯人对这座新城依然充满自豪，把康巴什誉为“千年荒漠、创业热土”。新区党工委季刊《康巴什》2009年第1期、署名蔺怀恩的一篇文章写道：“眼前这条舒畅伸展的大道，便是人们惊呼的‘上班大道’了„„因为市政府机关刚搬迁不久，商业的经营尚属空白，几乎是机关人员的来回跑道。现在是早上8点多钟，赶班点的汽车们轰轰烈烈„„我乘坐的这辆沃尔沃轿车身前身后是一片车的涌流。”“奔驰、保时捷、宾利、法拉利们跑得气咻咻，一个个志在超越；后边的宝马、福特野马、兰博基尼、凯迪拉克们你追我赶，使着绝不甘于居后的情绪；就是那享有豪族尊位的劳斯莱斯、阿斯顿马丁也是那种飞翔的姿影，正在望风绝尘、不可一世地冲来„„”的确，鄂尔多斯几乎是一夜暴富。住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人。鄂尔多斯每217个人中间，就有一个亿万富翁；每15个人里面，就有一个千万富翁。

但是盛极必衰，没有永远的高潮。在实体经济下行，煤炭价格下跌后，鄂尔多斯从煤炭来的的现金流就断了。当银行的信贷规模被控制后，银根收紧的时候，买了房交了首付却贷不下款来，资金来源就断掉了，支撑新项目的高利贷就消失了，造成房地产商无法回笼资金，既无法还高利贷，又无法继续建造房子，就形成了恶性循环。（据统计，2010年以后，鄂尔多斯房地产开发的资金70%是高利贷，总规模在2000亿元以上）

而且房地产市场一下跌，这2000亿的大多数资金就难以收回了，也就意味着鄂尔多斯大多数人一生的积蓄和前几年疯狂投资的收益将成为泡影。

2011年11月下旬，随着房地产调控和宏观经济下行，鄂尔多斯高利贷资金链断裂案件爆发（例如涉案超过10亿元的“苏叶女案”和涉案2.63亿元的“王福金案”），数百个正在建设的楼盘陷入困境，大面积停工，开发商和富豪被追债和四处躲藏。

最典型例子就是2011年9月24日中富房地产公司老板王福金因民间高利贷资金不能归还跳楼自杀身亡，公司最大股东郝小军外逃，当地公安机关进行追捕。中富公司搞到一块地建房子，以3％的月息借高利贷2.63亿，每月支付利息就需789万。遇到国家房地产调控，银行停止办理按揭贷款，导致资金链断裂。王福金的资金来源大多是他以前法院的同事以及离退休干部、中富公司内部员工的亲属，以及其父亲退休前的银行同事、储户等。因为借贷搭上了“人情”，才使得无力偿还的王福金只能“以死谢罪”。其实鄂尔多斯的房地产最大的问题在于供给超过了实际的需求。2010年鄂尔多斯商品房销售面积1009.4万平方米，为北京的近62%，而人口仅为北京的10%。一些人用银行按揭10套20套买，甚至整栋楼的购买。

为什么鄂尔多斯人这么疯狂？他们有一个错误的信念，政府可以接盘，因为鄂尔多斯有雄厚的煤炭收益，一年的财政收入可能达到800亿元。但是政府买住房来干什么呢？养猪？

鄂尔多斯房地产疯狂来源于政府急功近利的招商引资政策：凡是来鄂尔多斯投资项目，政府都会配套给其划拔一块煤矿和地块。有了地块的老板，就通过高利贷的融资渠道开始建立房地产。这也是当地房地产迅速发展的主要原因，目前全市共有房地产企业442家。但是这种模式的开发成本巨高。以东胜区为例，旧城改造仅拆迁成本就是一亩地600多万元，新开发的地段一亩地也要150万元。最后算下来仅成本就折合5000多一平米。如果降到5000元/米以下，开发商将会血本无归。核心区域的补偿有些已经在8000元/平方米以上，甚至已经高过大部分在售楼盘的价格。

高和证券认为2011年9月份以来，鄂尔多斯房地产销售惨淡，比去年同期下滑了80%左右。同时价格下降40％尚无人问津。

现在房地产商现在盼望政府减免税收或是补偿一些土地或者是大量收购房地产，把现有土地上的房子盖起来。

为救市，鄂尔多斯政府准备拿出75亿元至100亿元人民币搞房地产企业重组计划和政府收购计划。但是政府没钱，想从银行（国家开发银行、鄂尔多斯银行、鄂尔多斯农村商业银行）贷款为市场注资。对300多家房地产企业进行整顿，用贷款对小企业进行并购、整合、重组，最后形成几家有实力的大型房企。但是这个企图彻底失败，银行并不买账，这是政府一厢情愿。

实际上鄂尔多斯市政府早就召集包括国有四大银行在内的鄂尔多斯市的金融机构，动员各级金融机构积极向上争取信贷规模，特别是要求金融机构加大商品房按揭贷款发放力度，对具有一定实力、有土地等资产、暂时出现资金周转困难的企业，积极协调贷款银行，做到不抽资、不压贷、不上浮利率，并通过转贷、展期等办法，帮助企业渡过难关。但没有任何效果。

鄂尔多斯现在已经被称为鬼城。晚上到鄂尔多斯康巴什北区“雍景紫臺”等3个小区，亮灯的房间稀稀落落，不到5％。而康巴什规划是100万人。

2010年4月，美国《时代》周刊：这样说：“康巴什是用50亿元打造的一座最荒凉的鬼城。最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后1名孤独的幸存者。只用5年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。”“新房空置率97%”。“现在康巴什的清洁工比行人多，城内鲜有行人。”没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场是泡沫吗？

我国著名经济学家叶檀指出：鄂尔多斯房地产崩溃是必然。海南是中国房地产泡沫崩溃的第一个样板，鄂尔多斯是第二个样板。

两个市场环境不同，崩盘原因大不相同：鄂尔多斯房地产崩溃主要是金融链条崩盘的结果，金融杠杆过高、中小城市本地消费力耗散，后继无力；海南房地产第一次崩盘缘于海南旅游未进、房地产开发冒进。如果再次崩盘，则说明我国最具吸引力的休闲与旅游地产无法吸引到足够的资金，剩余资金有了其他去向。

目前鄂尔多斯的实体经济与自然条件、营商环境不足以吸引大量人口与项目进驻，煤炭价格下挫、民间借贷链条断裂成为压垮房地产的两根稻草。

外地人无意长住鄂尔多斯，却能调动资金制造当地的短期资产泡沫。据高和资本的报告，大量民间资金进入房地产市场。中国人民银行鄂尔多斯支行的数据显示，2011年上半年通过支付系统共流入鄂尔多斯58.4万笔，总金额为9851.13亿元，同比增长86.61%和50.52%。鄂尔多斯人热衷于房地产投资，但没有实体产业链、没有营商环境、没有人口聚集，一旦实际借贷利率上升，房地产市场的崩溃就是必然的。

与鄂尔多斯最大的不同，海南的房地产一直以外地人投资为主。2010年，华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产的调研发现，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛品牌开发商进入的伴生引导型购房需求占到主流。

海南的房价收入比过高可以印证外地人主导市场。去年4月27日，上海易居发布 “2011中国住宅房价收入比排行榜”，2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房价收入比排名位居全国前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比均超过9。与北京、上海作为经济中心不同，海南本地经济以旅游、房地产为主，本地居民收入近几年虽然上升较快，由于基数较低仍处于全国中位以后，海南房地产价格却快速蹿升，可与京沪试比高。

外地人以剩余资金投资海南房地产供养老、休闲之用，说明本地居民收入无法左右海南房地产价格，全国剩余流动资金量以及海南的吸引力才是确定海南房价的依据。海南与美国的佛罗里达在气候、产业、旅游核心区域地理环境等方面颇为类似。海南当地人热衷于学习佛罗里达的模式，如海南省旅游协会旅游推广及咨询服务中心总经理、海南旅游发展研究会研究员孙德清在接受人民网海南视窗的采访时表示，“国际旅游岛建成了是什么样子？我设想了一下，如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错。”中国（海南）改革发展研究院院长迟福林等人都持相似意见，海南国际旅游岛定位正基于此。佛罗里达的房价成为美国房价的标杆之一，海南房价也是衡量中国房价泡沫较为准确的标杆。

海南房地产如果再次崩溃，以剩余现金支付的外地购房者不会受到太大影响，他们追求的是必要物质之外的休闲享受，但开发企业将遭受致命打击。负债过高，融资成本上升将导致短期内大批开发企业倒闭。根据海南克尔瑞的调研数据，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的潜在供应量达到1.079亿平方米，根据官方统计数据，海南2011年去化量是880万平方米。以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。以上数据的潜在含义是，如果保持2011年外地7万户左右每户100平方米以上的购买力，海南房地产将严重过剩。海南只有两个选择：抑制房地产投资热潮，或者吸引更多的外地人口到海南买房

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说：“我一直认为鄂尔多斯这个‘鬼城’只是暂时现象，因为那里有1700亿吨的煤，还有8000亿立方米天然气储量，有这种资源在，他不会成为‘鬼城’”。

怎么来认识这些“鬼城”出现的原因，怎么样通过改革的方式来破解它出现的问题，李铁举了三个原因：

第一，鄂尔多斯的问题出在政府决策。政府决策行为短期化，有钱了，一届政府就花掉了，搞了很多很多形象工程，没钱的时候政府财政紧张。

第二个是城市规划、城市发展的模式出问题了。政府一味的搞房地产开发，功能单一，服务业没有发展起来。他只提供了房子，没有提供居住生活其他类型的服务，使他就变成了只到那去住。恐怕这个选择是越来越差，买房子不是投资。

第三，在三、四线，四、五线城市，各种增长模式受到了比较大的制度性问题。我们现在招商引资，发展工业，增加财政税收。但是我们给投资者的条件基本是零地价，甚至是负地价。财政是靠税收来，就是吃饭财政，税收保吃饭，所以没有足够钱去补偿对工业投资的支出，所以只能靠房地产开发。这届政府，房地产开发完了，下一届政府为了新的政绩就继续去招商引资，继续去卖地，卖地既补了工业投资，同时又补了投资过大的基础设施公共服务，周而复始循环下去，这个摊子就越来越大，形成一个基本定律。而且这是在中国几乎所有的城市中都普遍存在。

李铁说，三四线城市辐射范围小，特别是中西部地区，收入少，支撑不起来房地产开发的模式，最后就导致发展受到一定的限制。房子卖不出去了，最后的结果就会形成财政崩盘。

所谓促进中小城市发展，也要包括我们怎么来认识这些“鬼城”出现的原因，怎么样通过改革的方式来破解它出现的问题，怎么样通过融资改革，怎么样通过土地出让制度的改革等等来遏制这种政府任意蔓延、粗放型扩张城市发展的动机。

鄂尔多斯的现实说明：依靠高利贷资金繁荣起来的城市，一旦遇到调控，就不堪一击。

第三篇：房地产泡沫成因与对策

2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。

房地产泡沫产生的主要原因是：

1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。

6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

二、房地产泡沫的危害

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。

三、房地产泡沫的防范措施

随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“Town house（建在城镇中的房子，名字取的是“城镇＋房子”，低密度的联排别墅）”、“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用；其二是对时令名词的炒作，如一段时间以来对“申奥”、“入世”的大肆宣传等。其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，最好的方法莫过于“专家＋媒体”了。

总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。

第四篇：房地产泡沫仍是中国经济最大问题

房地产泡沫仍是中国经济最大问题

尽管日前温家宝总理表示当前中国经济仍处于良好运行态势，但市场对国内经济增长下行风险担心又起。个人认为，中国经济出现“硬着陆”的可能性不大。只要政府下决心挤出房地产泡沫，中国经济不存在所谓的“硬着陆”或“软着陆”，在未来较长的一段时间里，中国经济仍然处于上升通道中，只不过其增长速度与增长质量与前10年会有很大不同。

当前国内经济下行的原因，一方面与金融危机后欧美国家和地区经济面临衰退的风险有关。由于欧盟主权债务危机，4月欧盟地区对中国外商直接投资（FDI）下降28%，从而使得中国4月外商直接投资比去年同期下跌0.74%。中国进出口贸易全面下降也与外需大幅减弱有关。另一方面，也跟政府有意识地对国内生产总值（GDP）快速增长进行调整有关。

政府有意识地降低GDP增速，使得政府宏观政策不会鼓励国内经济增长回到几年前10%以上的增速。从这个角度来看，GDP增长下行在常理之中。

过去数年以房地产为主导的中国经济，严重超支了中国未来的经济增长，只要政府决心挤出房地产泡沫，国内经济增长下行是必然趋势。从今年以来的情况来看，中央政府对房地产宏观调控的决心已达到共识。

在中国GDP中，房地产投资占有大约13%比重，随着住房销售下降，今年以来房地产开发投资增长出现较大幅度下滑。今年一季度房地产开发投资增长23.5%，与2011年同期相比下降达11个百分点。无论从住房销售金额还是从住房销售面积来看，一季度同比都出现负增长，从而使得与房地产相关的不少产业必须进行调整。由于早几年经济过度“房地产化”，要挤出房地产泡沫，就必须把早几年过度繁荣局面进行扭转，房地产“去投机化”及“去库存化”通过关联产业影响经济增长也是必然。但这种“去投机化”及“去库存化”对经济增长的影响也不要过高估计。因为，尽管当前国内房地产销售全面下降，已影响到与房地产相关的许多产业及行业产能过剩，影响到不少行业出现行业性亏损，比如钢铁业、建筑材料业等，但这只是与经济快速增长时及房地产泡沫巨大时相比较，而这样的经济增长及房地产增长是不可持续的，是必须进行调整的。因此，这些与房地产关联十分紧密的行业借助于房地产泡沫挤出调整也是必然。

当前中国经济生活中最大问题仍然是国内住房市场的泡沫及库存全面上升。从当前房地产情况看，由于住房销售全面下降，而住房生产持续快速增长，但房地产开发商住房价格下降意愿不强烈，使得全国不少地方住房库存全面上升。如何消化国内房地产市场巨大的库存则成了化解当前中国经济下行风险最大的问题。因此，当前中央政府仍然会坚持现有的房地产政策，通过这方面迫使房地产企业把住房价格降下来，从而释放出居民的住房消费需求。

当前国内房地产市场并非是靠信贷增长来鼓励居民购房，而是在银行信贷不准用作住房投机炒作的情况下，如何把各地居民住房消费释放出来。实际上各地住房价格的调整幅度越合理，住房消费需求释放越大。这才是化解当前中国经济面临下行风险的关键所在。

第五篇：房地产市场泡沫讲稿

接下来讲讲现实中的例子。由于不论在历史中还是当下的中国，房地产市场泡沫都是人们很关注的问题，所以今天就以房地产市场为例。

什么是泡沫？当资产价格高于其内在价值时就产生了泡沫。

真实需求者购买房产是为了获得其居住的使用价值——不论是自住还是出租，这部分需求叫真实需求；但投机者买房不是为了住，而是为了通过其短期价格波动，利用价差套利，常常表现为对房屋空置持有，这部分需求叫虚假需求。由于投机者的虚假需求造成的房产价格的虚高就造成了泡沫。

房地产商面对市场上的真实或虚假需求，反应就是大力建房，但盖房子周期长，并且土地供给是有限的——特别是在一二线城市，所以最终形成供小于求的情况，房价上涨。这时真实需求者会选择赶紧买房，不然就买不起了；投机者看到市场中有利可图，也会大量涌入，并选择持有房产直至价格不再上涨。当泡沫越来越大的时候，与之对应的是买房人与房地产商有限的钱，于是大家选择向银行借款。这时人们就在进行杠杆投资了；当房价越来越高，人们买房最初向银行借50%，后来借70%甚至80%，杠杆率提高，也就产生了次级贷款。

房地产市场一片繁荣的时候，房地产极其相关产业都大赚一笔，投机客也赚了；但真实需求者大量欠债，可支配收入减少；其他与房地产无关的行业由于消费市场被挤压而萎缩。于是大家都进入房地产市场，去做投机客，经济脱实入虚。

这时房价就很高了，泡沫已经足够大。一种情况是部分投机客开始抛售房产，其他人为了不被套牢也开始跑路，于是需求暴跌，供给暴涨，房价大跌。剩下没跑成的投机客、房地产商都没钱偿还银行负债，真实需求者看房价还没负债值钱，于是也不还款了。于是银行倒闭，经济崩溃。这叫硬着陆，例子是08年的美国。这种情况是投机客先动手，第二种情况是政府先动手。当政府采取政策限制房价，投机客也会抛售房产……后面的故事就一样了。这也是硬着陆，例子是1990,91年的日本。

那中国呢?有没有一种在清理泡沫的同时减小对经济冲击的实现软着陆的办法呢？这就需要在清理投机者的同时用真实需求填补他们的退场造成的空缺。要想清理投机者，可以通过限购和征收房屋空置税；要想增加真实需求可以给予政府补贴，可以将房屋与教育、户口挂钩。可以看到我国政府的政策正向这方面靠拢。至于效果如何，我们可以期待一下。