楼宇经济空间发展体系研究

第一篇：楼宇经济空间发展体系研究

楼宇经济空间发展体系研究──以杭州市为例

楼宇经济的发展是城市竞争力的重要体现，是城市经济活动的重要组成部分。据统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8km2地域所产生的经济效益相等。因此，‚楼宇经济‛作为新型财富效应，被形象地比喻为都市里的‚垂直印钞机‛。目前，楼宇经济已成为国内大城市经济发展的‚生力军‛。

但与此同时，在缺乏规划指导的情况下，国内各大城市楼宇经济的发展不可避免地产生如发展无序、产业集聚度低、区域恶性竞争等一系列问题，相关的配套设施的发展也相对滞后。本文在对国内外大城市楼宇经济发展案例进行研究的基础上，以杭州市为例，初步建立楼宇经济空间发展体系，以期将城市楼宇经济的发展纳入科学化、系统化、协调化的发展轨道。解读楼宇经济 1.1 楼宇经济内涵解读

关于‚楼宇经济‛，较为典型的定义为：‚楼宇经济‛即以楼宇为载体的经济形态，是通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。它是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济发展的新风向和现代都市新的‚掘金地‛。

由这一定义来看，楼宇经济的内涵主要包括三个方面：（1）楼宇经济是城市经济发展的高级形式。即由原来以简单的产业复制和粗放型的外延扩张的方式发展城区经济转向以楼宇为核心的集约型发展方式。

（2）楼宇经济是功能板块经济。特定的经济要素必须聚集整合形成一定的功能性板块，才能产生集约化效应。

（3）楼宇经济是环境经济。不同的经济要素对于诸如交通环境、人文环境、社区环境等各有不同的要求，城区的环境必须围绕楼宇承载的经济要素实施特定的优化，方能吸引相应的经济要素的进入。

1.2 楼宇经济模式解读

纵观国内外大城市楼宇经济的发展过程，可以总结出城市楼宇经济发展的普遍模式，对其他城市发展楼宇经济有极大的参考作用：

（1）多核多中心的发展结构。不仅是纽约、东京、伦敦、香港等国际大都市，与杭州发展阶段较为接近的上海也出现了浦东浦西两大商务商业集聚区和各区分散发展的特点。

（2）与快速公共交通线路（尤其是地铁网络）的延伸相结合。如香港的几大商业商务中心，均为大型交通集散枢纽；伦敦更是以地铁网络为基础、地铁站点为节点构建的楼宇经济网络。

（3）楼宇业态发展多元化。在楼宇经济发展的多核多中心结构中，分化出的次级中心一般体现出与原中心高低互补、类型互补的产业特征。如纽约曼哈顿，老城保留金融交易功能，中城以行政管理功能为主，而如布鲁克林、长岛、皇后区等以后台服务功能为主，实现功能和层次的互补。

（4）利用规划和政府引导的手段。城市次核的建设，一般都是政府为疏解老城区的压力，引导新城区开发的重要手段。规划和政府引导在发展前期起到了非常重要的作用。

1.3 楼宇经济类型解读

楼宇经济的发展类型，从狭义上来说，就是写字楼、商业楼、城市综合体；从广义上来说，还应包括如科技孵化器、工业遗产、历史建筑、标准厂房和SOHO（small office，小型办公；home office，在家办公）等现代产业发展中的新兴楼宇类型。本文的研究取楼宇经济发展的广义类型，分三个层次进行。

（1）基础类型：狭义所指的楼宇经济类型。

商务楼宇：不包括行政办公、事业单位和各类社会团体的自用办公用房。商业办公综合体按商务楼统计。

商业楼宇：各类商业楼，但不包括各类已有特定投资和经营主体的新建、改扩建商场、市场等。

城市综合体：城市综合体的狭义概念，即混合功能的建筑。（2）拓展类型：主要指工业研发等新兴类型。如硅谷即为科技研发的楼宇集聚；而幕张副都心和横滨MM21等，是以高标准工业为基础实现的楼宇集聚。

科研楼宇：除大专院校、科研机构外的各类研发、信息咨询等建筑，包括科技孵化器。

标准厂房：仅指工业用地内的高标准厂房。

（3）城市特色类型（杭州市）：各个城市的特色产业作为城市经济发展的重点扶植对象，也应在楼宇经济的发展中有所体现。以杭州市为例，文化创意产业是城市产业发展的新方向，而保护建筑、农居SOHO为杭州市文创产业的主要载体，也应是杭州市楼宇经济发展的重要类型。

保护建筑：各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发利用。

农居SOHO：以不收税、不交级差地租为特点和优势，发展SOHO特色区。现状调查与规划导向

本文按商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、标准厂房、保护建筑、农居SOHO等七种类型进行研究，但由于城市综合体、保护建筑、农居SOHO等三种类型建筑目前尚处在规划和实施前期，暂未作具体统计。现状统计资料按商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房四类进行分析。

此外，考虑到楼宇经济的规模集聚特点，统计项目标准为建筑面积在5000m2以上的楼宇。2.1 杭州市楼宇经济现状调查 2.1.1 楼宇经济项目统计

杭州楼宇经济发展雏形始于20世纪90年代初。至2008年4月，杭州市楼宇已建面积达到1415万m2，在建931万m2，共2346万m2。

其中，商务楼项目总建筑面积约为1461万m2，占62.3％，在杭州市楼宇经济发展中占主导地位。商业楼项目总建筑面积约629万m2，占26.7％；另外，科研楼项目总建筑面积约199万m2，占8.5％；标准厂房项目总建筑面积约58万m2，占2.5％。

从规模上来看，648宗开工项目中，建筑面积大于10000m2的楼宇经济项目共503宗，占总开工项目的78％；建筑面积5000～10000m2的楼宇经济项目共76宗，占12％；建筑面积小于5000m2的楼宇经济项目共69宗，占10％。

此外，处于规划审批阶段的楼宇经济项目约有469万m2，同时有规划意向的项目约684万m2。

2.1.2 基于现状统计为主的楼宇经济功能区

根据楼宇经济项目已建、在建、在批、规划意向项目统计情况，及其在杭州市区空间的分布，规划确定10个集聚度较高的楼宇经济功能区：

（1）旅游商业中心区：包括武林商圈、庆春凤起沿线、湖滨商圈、城站吴山一带。该区是城市总体规划确定的两个市级公共中心之一，是杭州市楼宇经济发展最早、最成熟的板块，其楼宇开发以主城区中心地段的巨大商业价值为依托。

（2）中央商务区：是城市总体规划中确定的两个市级公共中心之一，即钱江新城与钱江世纪城，处于建设与发展的时期，是未来楼宇经济发展的重中之重。

（3）黄龙板块：杭州市高端商务集聚板块。（4）城西文教区：为信息业、软件业集中区域。（5）杭州市汽车工贸园：以汽车相关产业为主，规划意向项目较集中，将在近期发展。

（6）石桥商贸物流区：以比邻汽车北站的地理优势发展商贸产业，规划意向项目较集中，将在近期发展。

（7）下沙新城：以启动区块和新城中心区为主。

（8）滨江新城：以滨江行政文化中心周边区域、高新区江南区域为主。

（9）临平新城：临平副城中心。

（10）萧山新区：为江南城三大区块（滨江区、萧山城区和江南临江地区）之一萧山城区中心区域。

2.2 杭州市楼宇经济规划导向

2.2.1 影响楼宇经济发展的重大工程与规划

（1）杭州市城市总体规划。《杭州市城市总体规划（2001-2020年）》中指出杭州市 ‚一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带‛开放式空间布局结构，城市建设由‚西湖时代‛迈向‚钱塘江时代‛，以城市结构为基础确定楼宇经济的发展架构。

（2）楼宇招商‚831‛工程。杭州市楼宇招商的‚831‛工程即推出80幢左右的重点招商楼宇、30幢左右的特色楼宇和10大文化创意产业园，促进楼宇经济的健康快速发展。

（3）‚20大新城‛、‚100个城市综合体‛的重大规划。2008年7月召开的杭州市委十届四次全体（扩大）会议提出了‚与世界名城相媲美的‘生活品质之城’‛的宏伟目标，明确了打造‚20大新城‛、‚100个城市综合体‛的重大规划，丰富了楼宇经济建设的内涵。

（4）地铁相关规划与地铁上盖物业的开发。杭州市于2004年开始进行地铁建设，至2011年，地铁1、2号线将建成通车。地铁的建设和地铁上盖物业的开发，也是对杭州市楼宇经济发展产生增值效应的重大工程。2.2.2 基于规划阶段统计的楼宇经济功能区

结合杭州市近期重大工程与规划，确定几类处于规划阶段的楼宇经济功能区：

（1）文化创意产业园。即楼宇招商‚831‛工程确定的西湖创意谷、之江文化创意园、西湖数字娱乐产业园、运河天地文化创意园、杭州创新创业新天地、创意良渚基地、西溪创意产业园、湘湖文化创意产业园、下沙大学科技园、白马湖生态创意城等10个文化创意产业园。

（2）新城。在杭州市区范围内的之江新城、钱江新城、城东新城、滨江新城、下沙新城、湘湖新城、钱江世纪城、空港新城、江东新城、临江新城、临平新城、塘栖新城、南湖新城等13个新城。

（3）城市综合体。在杭州市区范围内城市综合体共有84个。（4）地铁上盖物业。杭州市地铁1、2号线将于2011年建成通车，在规划中将1、2号线地铁上盖物业归为楼宇经济功能区的研究范畴。

（5）其他楼宇经济功能区。其他正在规划、发展中的楼宇经济重点区域。空间结构规划与建设发展导引 3.1 杭州市楼宇经济功能区空间结构规划 3.1.1 楼宇经济功能区发展能级分析

各个楼宇经济功能区的发展规模、发展阶段、发展方向均有较大差异。根据各楼宇经济功能区的具体情况，由发展能级的高至低分为四级功能区：

（1）一级功能区。在城市发展总体结构中地位高（城市中心或城市副中心），现状建成、规划项目较多，区域范围内大型城市综合体等重要项目也较多的楼宇经济功能区。

（2）二级功能区。包括两种情况： 其一，在城市发展总体结构中地位高（城市中心或城市副中心），现状建成、规划项目多，发展相当成熟，但后续项目相对较少的楼宇经济功能区。

其二，在城市发展总体结构中地位高（城市中心或城市副中心），现状建设情况一般，但规划项目较多，区域范围内大型城市综合体等重要项目也较多的楼宇经济功能区。

（3）三级功能区。包括三种情况：

其一，城市次级商业商务中心，现状建成、规划项目较多，区域范围内有大型城市综合体等重要项目的楼宇经济功能区。

其二，城市特色功能区，现状建设情况一般，但规划项目较多，区域范围内有大型城市综合体等重要项目的楼宇经济功能区。

其三，规划中的部分新城项目，现状建设情况一般，但规划总体规模较大，处于城市空间拓展的枢纽地区，其发展将影响杭州未来城市空间结构形成的楼宇经济功能区。

（4）四级功能区。四级功能区主要包括一、二、三级功能区外的楼宇经济集聚区域，主要分为四大类型：

其一，未在一、二、三级功能区集聚范围之内的城市综合体。其二，区级中心。其三，各区其他重点区域。

其四，在一、二、三级功能区之外的地铁上盖物业，原则上归为四级功能区，但由于地铁上盖物业的特殊性，在深入研究的时候应作为一种特殊的楼宇经济功能区进行独立研究。

3.1.2 空间结构规划

根据杭州市楼宇经济功能区的发展能级，结合总规确定的城市发展结构与近期重大工程项目与规划，确定杭州市楼宇经济发展总体结构为‚两轴两核，六心十三区‛，实现城市楼宇经济空间的有机增长、有序开发、持续发展。（1）两轴──城市发展两大轴线。杭州市楼宇经济发展的中心与重点区块应在城市发展轴线上，体现与城市共同发展的方向。

其一，城市发展轴：南北向主城—江南城的发展轴线。其二，生态发展轴：东西向的钱塘江为轴线，实现南北与东西的和谐发展。

（2）两核──两个一级功能区。‚两核‛即两个楼宇经济一级功能区，也是《杭州市城市总体规划（2001-2020年）》确定的两个市级中心。

其一，旅游商业中心区：主要包括现状中的庆春凤起沿线、武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一带，楼宇经济项目发展较早、环境氛围成熟，楼宇经济项目的发展在一定程度上依托于当地繁荣的商业，但发展受到主城中心的交通限制，发展后备空间较小。

其二，中央商务区：中央商务区包括西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地区，主要包括钱塘江北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城，承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能，是区域性商务中心。

（3）六心──六个二级功能区。

其一，黄龙板块：高端商务集成，杭州市楼宇经济精品地块。其二，城东新城：结合浙江省规模最大的现代化综合交通枢纽中心建设，实现区域整体提升。

其三，下沙新城、临平新城、滨江新城、萧山板块：分别为总规确定的三大副城（下沙城、临平城、江南城）的中心区。

（4）十三区──十三个三级功能区。

其一，创新创业新天地、九堡板块、运河两岸商务区：发展与规划中的城市次级商业商务中心。

其二，城西文教区、西溪板块和白马湖生态创意城：为城市特色功能区，分别以电子信息、生态旅游与文化创意、动漫基地与SOHO为发展特色的楼宇经济区块。

其三，之江新城、湘湖新城、空港新城、江东新城、临江新城、塘栖新城、南湖新城：处于城市空间拓展的枢纽地区的新城。

3.2.1 楼宇经济功能区发展时序分析

楼宇经济功能区的发展，与道路交通、配套设施的建设密不可分。以杭州市楼宇经济现状发展情况为基础，结合《杭州市城市综合交通规划（修编）》中关于市区三快网络（快速道路网、城市轨道网、快速公交BRT网），主要是城市轨道规划的内容，进行杭州市楼宇经济功能区发展时序分析。

（1）现状发展较好楼宇经济功能区：即现状楼宇经济发展有一定基础，区位条件与交通条件较好的楼宇经济功能区，包括旅游商业中心区、黄龙板块、城西文教区和萧山板块。

（2）近期发展楼宇经济功能区：2011年底之前，杭州地铁1、2号线正式通车，沿1、2号线地铁站点的各楼宇经济功能区的发展优先度急剧提升，将在近期实现快速发展，主要包括中央商务区（钱江新城和钱江世纪城）、城东新城、下沙新城、滨江新城、临平新城、九堡板块、白马湖生态创意城等七大楼宇经济功能区。另外，创新创业新天地、运河两岸商务区和西溪板块处于城市快速路网交通节点，近期有大量重点项目推出，且其密度低、环境优、文化创意产业为特色的定位对大运量公共交通的要求不高，因此也属于近期发展的板块。

（3）中远期发展楼宇经济功能区：湘湖新城虽在地铁1号线畔，但现状发展基础较薄弱，其旅游度假区尚待地铁通车之后聚集人气；而空港新城作为地铁1号线起点站，其打造临空型经济集聚群的高端化定位，需要一个较长的发展过程，将在中远期发展阶段形成规模。此外，江东新城、临江新城、南湖新城、之江新城、塘栖新城等五大新城区位相对较偏，现状基础薄弱，应在中远期实现发展。3.2.2 建设发展导引

根据楼宇经济功能区发展时序，确定楼宇经济功能区的建设发展导引(表2）。

（1）重点开发区域：近期将重点发展的楼宇经济功能区。（2）重点提升区域：现状发展较好，但在产业、配套等方面相对滞后，需要进一步发展提升的楼宇经济功能区。

（3）存量整合区域：目前发展相对成熟，企业入驻率高，招商量较小，近期建设量也较少的区域。近期发展重点应为整合存量。

（4）发展潜力区域：处于规划研究或前期基础设施配套建设阶段，且发展范围较大，基础偏弱，形成楼宇经济高集聚度所需时间较长的楼宇经济功能区。分区楼宇经济空间发展框架（下城区）

国内大城市普遍采取‚两级政府‛的管理体制，楼宇经济发展的主体为各城区政府，因此，本文以杭州市下城区为例，建立分区楼宇经济空间发展框架，将市区楼宇经济空间布局规划落到实处，增强可实施性。

4.1 区块解析

考虑到一、二、三级功能区范围较大，在分区发展的层面操作性不强，因此以功能区在区内的主体部分为城区楼宇经济发展的主要地块，便于城区政府实施。

4.2 结构拓展

下城区的现状发展情况较为复杂，南北差异较大：南部的武林商圈是杭州市最繁华的商业地段，而城北的石桥等区域楼宇经济发展较为低端化，和城区发展差异较大。虽然在市商业中心地段体现了较为明显的轴线发展的特征（即沿延安路、庆春路、凤起路、武林路发展），但就全区而言，轴线发展的模式功能辐射范围较小，难以带动中心区边缘之外区域的发展。规划以组团发展为下城区楼宇经济发展的基本模式，形成下城区楼宇经济五大组团：

（1）武林组团：以传统商贸商务为特征，组团内部体现沿延安路、庆春路、凤起路、武林路轴线发展的特征。

（2）和平会展组团：以和平会展中心为核心形成的商务会展组团。

（3）体育公园组团：以城北体育公园为核心形成的生态休闲组团。

（4）创新创业组团：以创新创业新天地为核心形成的区级次中心组团。

（5）石桥组团：以商贸物流为特色的组团。4.3 项目建设

下城区现状楼宇经济项目建设类型以商务楼宇为主，商业楼宇、科研楼宇也占一定比例。考虑到下城区楼宇经济以组团发展为主要发展模式，而商业楼宇在组团发展中有带动人气、推进先期开发的作用，因此应适当提高商业楼宇的比例。此外，随着‚20个新城，100个综合体‛重大规划的推进，城市综合体的建设量也将稳步提升(图8）。结语

‚楼宇经济‛是近年来大城市发展的热点与主流方向。它首先是一个经济学的概念，但作为其载体的楼宇的建设与发展又无可争议地属于城市规划的范畴。目前对于‚楼宇经济‛国内规划界仍处于理论研究的阶段，缺乏能够指导实践的规划。本文结合杭州市楼宇经济发展的实际情况，构建了城市楼宇经济发展的量化论证和空间规划的体系，并将沿着这一方向不断研究和探索。

第二篇：建造楼宇经济开拓发展空间推进经济发展

近年来，我镇经济建设成绩斐然，基本形成了以第二产业为主，带动第一，三产业良性发展的合理结构模式。其中，房地产开发已经成为带动我镇经济发展的主要支柱之一。2003年全镇开发房产土地总面积1650亩，实现基建总投资9.8亿元，销售产值22亿元，销售税收1.5亿元。在良好的发展形势中，我镇党委、政府敏锐地洞察到其中存在的隐忧。我镇镇土地总面积是25平方公里，随着城市化进程的快速推进、房产开发的不断升温，单纯的通过土地批租的发展模式势必会面临发展空间日益变小、发展难度日益变大的问题。如何提高土地利用率，如何使土地的使用能获得长期的、可持续的高回报就成为党委政府中心工作思考的重点所在。

一、居安思危看长远，扩宽思路求发展。

区委杨书记在指导我镇发展时提到“抓住轻轨9号线契机，发展楼宇经济”，这更加强了我镇引入新的土地发展观的决心和信心。

所谓“楼宇经济”是一种以商务楼及功能性板块、区域为主要载体，通过开发、出租楼宇引进各种企业，招商引资，可以建商场、办公司、搞研发或创办现代服务机构，从而引进税源，体现集约型、高密度特点的带动区域经济整体、协调发展的一种现代经济形态。据统计，一幢高级商务商贸楼里所创造的效益与城郊7.8平方公里范围内的商户所产生的经济效益相等。

“楼宇经济”这种崭新的发展模式无疑正是我镇发展所需要的。它不仅可以有效提高土地利用率和回报率，可以获得一个长期的、可持续的土地回报，而且有利于城市化转型、合理的城镇规划和我镇的可持续发展。如何将这种好的、新的发展思路与我镇社会经济发展的实际相结合哪？

我镇经过深入调研，考察分析，并与有关专家商讨后认为：遵循发展要有新思路的要求，向空间求发展、向楼宇要效益是今后我镇壮大经济实力的有效途径。我镇镇要以发展楼宇经济为抓手，积聚发展要素，整合区域资源，盘活闲置资产，加快构筑我镇经济发展新平台。通过发挥政策和区域优势，把商务楼宇和我镇工业园区建设成为民营和外资企业的发展载体、农村劳动力转移就业的基地，努力创造企业得发展、职工得就业、政府得税收、环境得改善的多赢局面。

二、合理规划谋全局，大胆实践拓空间。

我镇将“楼宇经济”开发分成三大块：工业标准厂房建设，房地产楼宇开发和商业楼宇经济。

第一，我镇工业发展呈现良好势头，其中工业园区建设发挥了积极效应，工业发展实现了建设、结构、效益的统一。在过去我镇镇实施标准厂房三年贴息、补贴资金10％的基础上，2003年我镇镇党委、政府又迈出大步，以政府参与投资50％的方式投资2亿元建造30万平方米的标准厂房，通过招商逐步回笼资金，以此来全力促进标准厂房的建造，全镇累计标准厂房面积已突破100万平方米，预计今年的厂房租赁收入可突破1亿元。同时，镇党委、政府果断地作出了对历年一层陈旧厂房翻建为三层标准厂房工程补贴资金10％的决定，在兴联和朱龙两个村拆除了总面积数超过1万平方米的旧厂房，将其全都改建为三层以上的标准新厂房。此举大大地增加了土地的产出率，提高了土地的利用率，有力地增强了村级经济效益，到去年底，全镇村级实现收入突破亿元大关，使我镇在走可持续发展的道路上又昂首阔步地迈出了坚实的一大步。久富经济开发区是以重点引进和扶持实体型、科技型、规模型私营企业，注重引导商贸型企业向实体型发展的特色私营经济园区。2004年我镇计划投资3亿元在久富经济开发区内，计划建造高标准、高档次的标准厂房30万平方米，全力发展工业楼宇经济。与标准厂房相配套今年我镇还要在园区内投资5000万元进行环境建设和基础设施建设，为企业生产创造良好环境。工业是龙头，工业楼宇经济的大规模发展为我镇加快工业化步伐，促进城市化进程打下了坚实的基础。工业楼宇经济同样也为土地发展提供了可持续的、长期性的经济回报，为我镇农村劳动力转移就业提供了广阔的空间。

第二，房地产楼宇开发已经成为带动我镇经济发展的主要支柱之一，要继续合理开发利用。今年以轻轨9号线我镇站为核心的北部房产区建设将全面展开，前期规划工作已基本完成，建设工程进行了实质性的启动。以旧城改造为抓手，不断提升第三产业，镇区内三盛房产、豫园二期、银佳房产、明珠苑三期将开发建设。此外，抓住上海市民青睐我镇房产的机遇，多层次高标准建造不同档次的房产以满足需要，2004年争取开发面积在去年80万平方米的基础上再增加40万平方米，达到120万平方米。

第三，商业楼宇经济的开发是与前两者密切相关的。遵循整体开发、全面推进的原则，商业楼宇经济的开发是工业标准厂房建设、房地产楼宇开发的必然结果，也是对于两者的必要的配套建设。我镇镇现在面临这老城区改造的挑战和机遇，我们要抓住这个契机，建设14-18层住宅、宾馆、我镇娱乐城，并要加快对我镇医院大楼的建设，使大配套逐步齐全。轻轨9号线我镇站附近的规划建设工作也在进行中，我镇轻轨车站、新加坡维新广场、台湾城的设计方案已经完成，蓝图上两幢30层的高楼直耸入云、气势磅礴，这将成为我镇发展楼宇经济的标志性建筑。对北部房产区水道的疏通、桥梁的扩建、道路的修筑等配套工程建设也将有序展开。

目前，土地开发已成为全国各地经济建设领域的重点项目，成功与失败的例子俯拾皆是。我镇镇引入“楼宇经济”这种崭新的发展模式，是一种开创性的尝试。我们坚信在区委、区政府的正确领导下，按照党中央“发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面、各项工作要有新举措”的要求，遵循整体开发，全面推进、协调发展的原则，通过发展“楼宇经济”，进一步开拓无形有形发展空间，提升经济发展档次，扩大经济总量，一定能够实现我镇经济的跨越式发展！

第三篇：关于加快发展楼宇经济优惠政策

关于加快发展楼宇经济优惠政策的实施方案

为深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，鼓励外埠企业入驻000投资，按照000号文件制定相关办法。

一、相关企业扶持办法

（一）商贸业企业

1、对县域外商贸企业入驻我乡创业投资的，对当年纳税500万元以下的（含500万元），按乡留成财力的50%用于扶持企业发展创新；对当年纳税500万元以上的同类企业，按乡留成财力的60%用于扶持企业发展创新；对于年纳税额达到1000万元以上的同类企业，按乡留成财力的75%用于扶持企业发展创新；对年纳税额达到2000万元以上的同类企业，按乡留成财力的85%用于扶持企业发展创新；对年纳税超亿元以上的企业，扶持标准一事一议。乡财政所每月暂按纳税额兑付扶持资金，年终再按全年完成额一次性汇算补齐。

2、鼓励各村、部门、个人引资创业。对各村、部门、个人引进创业投资的，按缴纳税收乡留成财力的5%奖励引资人。

3、此项优惠政策适用于县域外注册我乡的各类商贸经营性公司。

4、各税种乡留财力比例为：增值税18.75%，营业税50%，企业所得税30%，城市维护税100%，印花税100%，教育费附加税100%。

（二）建筑、安装业企业

对县域外建筑、安装企业到我乡注册公司的，按营业税3.36%的税率，企业所得税2% 的税率缴纳税费。对当年纳税100万元以下的（含 1

100万元），按乡留成财力的60%用于扶持企业发展创新；对年纳税100万以上的，按乡留成财力的70%用于扶持企业发展创新；对年纳税500万元以上的，按乡留成财力的80%用于扶持企业发展创新；对年纳税2000万元以上的一事一议。按缴纳税收乡留成财力的10%奖励引资人，乡留成财力每多留10%多奖励5%给引资人。乡财政所每月暂按纳税额兑付扶持资金，年终再按全年完成额一次性汇算补齐。

（三）运输业企业

对县域外运输企业到我乡注册公司的，按营业税5.94%的税率缴纳税费。对当年纳税100万元以下的（含100万元），按乡留成财力的60%用于扶持企业发展创新；对年纳税100万以上的，按乡留成财力的70%用于扶持企业发展创新；对年纳税500万元以上的，按乡留成财力的80%用于扶持企业发展创新；对年纳税2000万元以上的一事一议。按缴纳税收乡留成财力的10%奖励引资人，乡留成财力每多留10%多奖励5%给引资人。财政所每月暂按纳税额兑付扶持资金，年终再按全年完成额一次性汇算补齐。

（四）服务业企业

对域外服务企业到00注册公司的，按营业税5.45%的税率缴纳,企业所得税按2%的稅率缴纳。对当年纳税100万元以下的（含100万元），按乡留成财力的60%用于扶持企业发展创新；对年纳税100万以上的，按乡留成财力的70%用于扶持企业发展创新；对年纳税500万元以上的，按乡留成财力的80%用于扶持企业发展创新；对年纳税2000万元以上的一事一议。按缴纳税收乡留成财力的10%奖励引资人，留成财力每多留10%多奖励5%给引资人。乡财政所每月暂按纳税额兑付扶持资金，年终再按全年完成额一次性汇算补齐。

二、财政政策兑现办法

建筑、安装企业，运输业企业，服务业企业到月底填报申请表，凭完税证复印件，由乡财政所核实后，经领导批准，于次月20日前由0财政所返还企业和引资人或引资单位。商贸企业填报申请表，提供完税证复印件，报0000总部经济办公室，由总部经济办公室认定核实后，抄送财政局，于次月10日内财政局返给乡财政所，财政所返给企业。

三、上学就业优惠政策

外来投资企业法人或企业高管子女有就学需求的，义务教育阶段可依据项目坐落地点和家庭居住地点，按照相对就近、属地管理、学校可容的原则安排就学；非义务教育阶段，可安排到优质高中就读；需在静海参加中考、高考的学生，按照市教委的有关政策执行。

四、附则

（三）如遇政策调整时，按新政策执行。

00

二0一一年七月一日

第四篇：我区发展楼宇经济初探

今年以来，我区部分板块提出了发展楼宇经济、壮大第三产业的设想。作为城市经济的重要组成部分，楼宇经济以其产业上的聚集性和财富上的高效性，已成为现代商贸发展的新风尚和现代都市的“掘金地”。楼宇经济是指以商务楼及功能性板块、区域为主要载体，通过开发、出租、售卖等多种形式引进企业，通过招商、留商发展地方经济，体现集约型、高密度特点的房地产业与现代服务业高度融合的一种新型经济形态。发展楼宇经济，对于集约利用资源、开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等方面，有着不可替代的重要作用。试图对我区发展楼宇经济的必要性、可行性和着力点进行初浅探讨，以引起进一步的研究和探索。

一、我区发展楼宇经济的必要性与可行性

楼宇经济是城市发展到一定阶段的产物，其一般建立在人流、物流、信息流、资金流相对集中、并已形成一定的商圈基础之上。“一幢楼宇胜似一条街”、“一幢楼宇相当于一个工业小区”，楼宇经济所蕴涵的巨大能力，已在上海、浙江等地区得到充分证明。2004年，上海嘉里商务中心的一幢楼纳税高达3亿元，杭州市标力大厦纳税1.15亿元。当前，我区商务楼宇屈指可数，楼宇经济尚处于起始阶段，然而，突破资源瓶颈约束，实现制造业升级和三次产业结构调整等目标，都促使我们把发展楼宇经济摆上比较突出和重要的位置。

发展楼宇经济，有利于推动城市化进程，培育新的经济增长点。目前我区正处在工业化、城市化加速发展的阶段，发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚大量的人流、资金流和信息流，一方面可促使城市化加速推进，同时可实现在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间。

发展楼宇经济，有利于加速现代服务业发展，实现经济结构调整。楼宇经济发展到一定程度，较多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，形成功能良好、配套齐全的商务圈。同时楼宇中聚集的大量企业和员工所产生的知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，都能进一步促进区域现代服务业发展。此外，楼宇经济还能够为工业经济发展提供更加完善的现代服务，促进工业园区健康发展。

发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。通过发展楼宇经济，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态落户，可以加速信息、资金、人才、技术等关键要素在我区的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，极大地改善我区的投资环境。

从以上几个方面可看出，发展楼宇经济将有助于我区提升区域竞争力，加速经济社会转型发展。置身长三角先进制造业集聚地的大背景下，加快发展与发达的制造业相适应、与日益活跃的商贸活动相呼应、与拓展现代服务业相吻合的楼宇经济，我区可谓机遇与挑战并存，优势与劣势同在。但总体来说，已具备良好的基础和一定的条件，主要表现在：

区位交通优势明显。Xx处于苏南最发达的苏、锡、常腹地，紧挨楼宇经济已较成熟的无锡中心城区，受楼宇经济高度发达的上海的经济辐射较强，区域优势十分明显。与此同时，xx为无锡市周边交通优势最显著的板块，是区域“大交通”的汇集处，京沪高速铁路的规划建设，将进一步推动我区成为长三角地区重要的交通节点，与上海的发展也将更加紧密相连。绝佳的区位、交通优势为我区发展楼宇经济提供了极其有利的条件。

产业基础具备。Xx及其周边地区制造业发达，经济国际化程度与日俱增。房地产业迅速发展，现代服务业框架初显。大型商贸、现代物流、信息服务等新兴产业不断兴起，城市服务业即将进入加速期，为发展楼宇经济创造了市场需求。

城市基础条件良好。近年来，我区城市建设步伐加快，城区规模不断扩大，城市功能日益完善，资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐汇聚，城市化水平不断提高。生态区创建积极推进，环境综合整治成效显著。“诚信xx”、“平安xx”建设有序推进，这些都为发展楼宇经济提供了基础条件。

二、我区发展楼宇经济的思路与对策建议

鉴于我区发展楼宇经济尚处于摸索起步阶段，尚无经验和规律可巡，为此我们专门研究了上海浦东、浙江萧山、苏州金阊、宁波江东和青岛市南等地发展楼宇经济的做法和经验，并结合我区实际，就我区发展楼宇经济提出如下对策建议：

（一）科学定位，加快形成楼宇经济发展思路与框架。

发展思路：根据xx独特的区位优势、交通优势和商贸优势，结合重点板块产业发展特点和城市建设实际，确立楼宇经济发展思路，重点以商务楼宇为主要载体，加快引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或分部、研发中心、销售中心，协调发展现代物流、广告中介、信息咨询、金融保险、法律会计等相关服务业，形成由区域性特色商务楼组成的产业链，增强区域经济的核心竞争力。

发展框架：在发展框架上，建议重点在我区最适宜发展楼宇经济的xx和xx地区规划建设商务楼宇。xx作为主城区“1＋6”布局中的6个城中分区之一，从城市建设、工业化发展程度和人流、物流、资金流和信息流汇聚等角度分析都已具备发展楼宇经济的基本条件。相比较而言，从目前来说，xx发展楼宇经济的环境和基础条件要相对落后，但从长远来看，京沪高速铁路的规划建设及轻轨等区域性快捷通道的建设完善，都将使安镇成为未来发展商务楼宇的佳所，此地的楼宇经济前景将可能超越xx

发展重点：在xx和xx地区，重点规划建设几大特色商务区。一是企业总部积聚区。以开发区和周边地区产业为基础，以引进跨国公司为突破口，以集聚地区总部、研发中心、营销中心、财务中心等高端服务业和中介服务、物流货代、对外贸易业为支撑，培养形成国内外大企业总部的积聚地。二是区域性综合贸易商务区。依托区位交通优势，加快建设完整意义上的商圈，加快构筑区位良好、交通便捷、配套齐全的中央商业区。三是特色街区。特色街区的建设建立在特色楼宇基础之上。按照产业特色，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，在企业间形成信息、资源共享，充分发挥集聚效应，努力形成一批电子信息特色楼宇、物流特色楼宇、餐饮楼宇、中介服务楼宇等。

（二）有序推进楼宇建设改造，加快搭建楼宇经济发展平台。

引导推进商务楼宇建设。在积极推进商品住宅类房地产发展的同时，加大城市经营力度，鼓励引导区内外各类社会资本在规划区内投资建设商务楼宇。据调查显示，客户在选择租住商务楼宇时最注重楼宇的档次形象，其次为交通便利程度，再次为租金和物业管理水平，另外对楼宇周边的停车、餐饮等配套服务设施也较为关注。为此，一方面要努力引导建设一批设施齐全、风格鲜明、档次较高的智能化楼宇；另一方面，要加强商务楼宇周边环境的改造建设，完善停车场、通讯等商务配套设施建设，引进培育高水平的物业管理公司，以实现楼宇经济效益最大化。

盘活整合现有存量资源。去年以来，我区对xx的部分闲置楼宇进行了改造盘活，并已产生一定的经济效益。下一阶段，相关部门要继续对城区范围内可改造成商务楼宇的闲置可利用资源进行全面的摸底调查，引导业主加大开发改造力度，通过改造扩容、出售转让等方式加以盘活。同时，对经营中的楼宇进行跟踪调查，及时了解掌握各类情况，以在面上推广经验做法，或是帮助其解决各类困难矛盾。总之，要切实转变发展思路，像关心帮助中小企业发展一样来关心扶持楼宇经济发展。

（三）切实加大招商引资力度，加快运作特色楼宇。

加强商务楼宇招商。创新城市经营理念，加大宣传推介力度，积极吸引国内外规模大、实力强、理念新的房产开发公司在锡东新城和安镇地区建设高品位、高格调、高档次商务楼宇。力争通过几年时间的努力，逐步形成一批有影响力的特色商务区。

加大现代服务业招商。以商务楼宇为载体，加大现代物流、电子信息、广告中介等现代服务业的招商引资力度。大力吸引国内外知名大企业、大集团入驻我区，并以这些龙头企业为核心，有针对性地引进相关产业企业群，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，逐步形成一批区域性现代物流楼、科研楼、中介楼等特色商务写字楼。

加大传统服务业招商。餐饮、商贸、娱乐等传统服务业的兴旺发达决定着一个区域是否能集聚更多的人气、财气，xx的城市化和国际化进程都要求我们进一步提升发展传统服务业。要将发展传统服务业与发展楼宇经济相结合，加大对外招商引资，规划建设一批美食城、娱乐城和商业中心，完善城市生活服务功能。

（四）强化扶持措施，努力营造楼宇经济快速发展环境。

加强政策扶持。发展楼宇经济在当前已成为各地提升第三产业比重的重要途径，将成为下一轮区域经济竞争的重点之一。仅从本市来说，无锡中心城区比较发达的楼宇经济将为其今后的发展提升奠定良好基础；在中心城区之外，具有环境优势、区位优势的滨湖区提出将大力发展楼宇经济；从区位优势、交通优势和已有基础条件分析，新区和我区也极有可能成为发展楼宇经济的新秀。为此，要尽快制定出台扶持促进楼宇经济发展的政策措施、实施细则，对商务楼宇开发建设、商务楼宇招商和入驻企业、物业经营管理企业等给予优惠扶持，以宽松优惠的政策培育楼宇经济做大做强。

加大配套服务力度。楼宇经济在初始发展阶段很难是一帆风顺的，往往会遇到配套设施不健全、物业管理不到位、入驻率不够高等多种矛盾和困难，需要政府及时帮助协调解决。要积极发展餐饮、文化、娱乐、休闲等第三产业，加快“数字xx”建设步伐，为楼宇经济发展提供基础条件。加强生态区创建，健全完善城乡基础设施，落实城市综合管理长效机制，加快“平安xx”、“诚信xx”建设，努力营造舒适、和谐、人性化的生活空间，为楼宇经济发展创造良好的外部环境。

第五篇：关于发展楼宇经济调研报告

关于山阳区发展楼宇经济的调研报告

山阳区政协委员：黄春林

一．什么是楼宇经济

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。所谓楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，体现集约型、高密度特点的一种现代经济形态。楼宇经济野是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。这里所说的“楼宇”，一般指城市内占地面积较小，容积率较高、建筑面积较大并用于经营性的写字楼、商务楼和工业楼房。在我国城市经济发展中，凡是以写字楼、商务楼和都市型工业楼宇为重要物质载体的经济活动，通称为“楼宇经济”。

二．楼宇经济的特点

1、高产出。楼宇经济实现税收高，是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。据发达地区有关方面统计，一幢高级商务楼所创造的效益，与城郊几平方公里范围内的商户所产生的效益相等，因而被称为垂直的商务街、金融街。

2、集约利用土地。楼宇经济集约利用土地和资源，实现了城市经济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态，通过把平面土地和空间概念联系起来，充分利用空间

资源，使土地要素得以拓展，提高了土地使用率和产出率。

3、具有环保特点。支撑楼宇经济的产业非常广泛，但主要是现代服务业。如金融业、各种咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业、公司。

三．发展楼宇经济的必要性

1、发展楼宇经济，有利于推动城市化进程，培育新的经济增长点。目前山阳区正处在工业化、城市化加速发展的阶段，发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚大量的人流、资金流和信息流，一方面可促使城市化加速推进，同时可实现在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间。

2、发展楼宇经济，有利于加速现代服务业发展，实现经济结构调整。楼宇经济发展到一定程度，较多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，形成功能良好、配套齐全的商务圈。同时楼宇中聚集的大量企业和员工所产生的知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，都能进一步促进区域现代服务业发展。

3、发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市品

位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。通过发展楼宇经济，大力引进大公司、研发中心和新型业态落户，可以加速信息、资金、人才、技术等关键要素在山阳区的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，极大地改善山阳区的投资环境。

四．发展楼宇经济的现实阻碍

楼宇经济的发展离不开集聚性商业楼宇的建设与开发，而房地产企业的结构性缺陷使得从事房地产经营的企业极少，绝大多数房地产企业都只从事项目的开发，追求快速的利益回报。

原因主要是在住宅开发时可以通过预售和销售将资金回笼或获得利润，写字楼市场等收租物业面对的则是租赁市场，出租写字楼资金回收期长，还有大量的后期物业管理工作，没有相当实力的企业做不了。

由于短期高开发利润的吸引，以及房地产企业实力有限的现状，使房地产企业不得不放弃写字楼建设而选择住宅。这种缺陷所带来的局限，在大型项目操作和长期稳定的回报上显现得特别充分。

五．山阳区发展楼宇经济的几点建议

一是要做好产业战略前导和城市规划，引导开发建设智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，通过拆旧建新、拆低建高，加快楼宇扩容和升级，提高房地产开发中写字楼所占比例。

二是完善对楼宇经济的长效服务和管理机制。建立一支由工商、税务、市容、综合执法、环保、交通支队、街道及各楼宇物业部门组成的楼宇招商服务队伍，强化服务功能，提高服务效率，求精求细，多角度、深层次开展服务，积极协调解决楼宇建设和招商过程中的各类困难。

三是进行市场化的专业推介。召开商务楼宇展示推介会和智能化研讨会，对重点楼宇进行专题宣传和推广。策划建立山阳区楼宇经济促进服务中心，从事写字楼和商业店铺承租、买卖及楼市调查、市场咨询、信息发布、招商引资等业务，搭建起楼宇和企业对接的桥梁，促进楼宇交易。

四是功能专业化。走“打造专业楼宇平台，发展特色产业集群”的路子，引导业主进行楼宇功能定位，促进金融、物流、中介等产业的聚集，发展产业集群。鼓励开发商引进相同或关联行业入住，部分楼宇对一些不符合自身定位的企业进行了置换和交流。通过政府有效运作，力争形成一批产业特征比较明显的特色楼宇。

五是完善城区功能，营造良好的楼宇经济外部商务环境。着重解决交通压力，兴建立体停车楼。重点发展品牌性商业零售，特色楼宇餐饮、休闲、文化娱乐等服务性项目，形成区域性聚集，为楼宇经济提供配套服务，提升城市品位，丰富楼宇经济的内涵。

六是以提高入住企业质量为目标，进一步增强楼宇经济招商引资的针对性和实效性。将重点商务楼宇整体包装、策划，整体招商；借助知名中介公司进行招商；采取合资、合作的方式引入品牌物业管理公司；完善行业组织，形成公平竞争的楼宇经济市场局面，增强共同抵御风险的能力。

发展楼宇经济是拓展山阳区发展空间的重要途径，是山阳区招商引资的重要手段，是加快山阳区现代服务业发展的必然要求，我们要以“楼宇得租金、企业得利润、政府得税收、经济得发展”为目标，大力发展楼宇经济，打造高端商务功能，实现山阳区经济发展的新突破。