南京城镇化

第一篇：南京城镇化

南京城镇化的发展

作者：张启祥 来源：《中国城市经济》 添加日期：10年01月12日

实施城乡统筹，推进我国城镇化水平的提高，其基本战略思想是，依循工业化和城镇化发展的普遍规律，必须把城乡统筹作为推动城镇化、工业化的一项战略任务，走一条符合我国国情的城镇化发展的道路。

全球进入21世纪以来，各大国之间经济贸易关系越来越紧密，工业化、城市化也出现了多元化、全方位的时空演化特征，经济全球化对我国的城镇化创新历程亦产生深刻的影响。我国是世界上人口最多的一个发展中国家，也是城镇人口绝对数量最大的国家(2007年全国城镇人口已达5.8亿人，比美国人口3.04亿人还要多出2.78亿人)。自改革开放以来，我国的城镇化发展很快，1978年时，全国城镇化水平仅有17.9%，而到了2007年我国城镇化人口比重已达到44.5%，30年间提高了26.6个百分点，成为发展中国家城镇化速度提升较快的国家。2007年我国GDP总值高达24.9万亿元(折合为3.4万亿美元)，成为世界上第三大经济强国，仅次于美国、日本。但我们80%的GDP都是在全国600多个城市和1.9万个建制镇的城镇化区域中产生出来的。

城镇化是一个国家发展和区域经济发展问题，涉及到国民经济建设的方方面面，城镇化关系到我国现代化、国际化建设重大的长期发展的根本问题。正处在加速时期的我国城镇化不仅受到本国工业化的牵制和推动，受到本国投资水平和各种资源要素特征的影响；而且也受到国际市场、外商投资的重大影响。自我国加入WTO后，经济全球化为我国的城镇化发展注入了新的活力，一方面国际资本、高新技术、人才资源和科学管理经验的引进，使我国的城市生产体系和市场体系纳入全球经济一体化的生产链，从而逐步实现国际大循环，走上合理的地理分工、专业化的道路；另一方面，我国城镇发展面临国际标准的检验，这迫使沿海地区特大城市融入全球城市体系之中，我国城市的竞争意识开始提高，促使城市经济结构面临转型、向集约化发展。我国长期以来形成的传统经济、传统城市的封闭局面被彻底打破，全球向着开放型城市方向创新发展，新型的城市营运模式和新的市场发展规律制动下新的局面，促使中国城市长足永续发展。

为了从根本上遏制冒进式城镇化和空间失控的态势，解决由此带来的资源、环境和社会问题，需要以科学发展观为指导，探索出一条符合我国国情的“高密度、高效率、节约型、现代化”的城镇化道路。本文将主要对南京城镇化发展进程、有关体制和政策的改革等方面进行分析研究。

由“城市化”到“城镇化”

一年多前，中共中央政治局的第25次集体学习时，胡锦涛总书记就坚持走中国特色的城镇化道路发表了讲话，提出了未来中国城镇化模式选择的原则和目标。这个讲话代表了中央高层对推进城镇化发展的总的思路，由“城市化”到“城镇化”提法的变化包含很大的信息和重大意义。大多数学者认为，这两个词语在翻译为西文时可能不好区别。如果一般性地讨论问题，人们也不会太注意这两个词的区别。“城镇化”是针对片面发展大城市问题而提出的，它包含了积极发展县域重点镇的政策取向。提“城镇化”并不是不发展大城市，而是强调建立布局合理的城镇体系，实现城乡经济的协调发展。尽管在一些地方也出现了盲目并乡扩镇、贪大求快的不适当的小城镇发展弊端，但从总体看，大城市发展的有利条件很多，它们的发展速度远远超过县域重点镇，所以在城市化政策中强调发展县域重点镇还有矫枉过正的意义。也许过若干年我们又会用“城市化”替代“城镇化”的提法，但在目前这个阶段，使用“城镇化”这个术语有很大的现实意义。

当前的突出问题是处于弱势地位的农民进入城市后，面对处于强势地位的资本和其他一些城市社会网络，各种可见的或不可见的规则让农民或城市新居民的利益受到损害。政府面对这种不对称的关系要制定出有利于农民的规则，以平衡城市内部的关系，消除城市内部的“二元结构”。在未来一个时期，处理好城市人口规划和人口自由流动的关系、城市企业中劳动和资本的关系、城市新居民和原住民之间在社会保障方面的关系以及城市间的行政和财政隶属关系等，将始终是不得不面对的难题，解决这些难题必须制定规则，必须健全制定规则本身的规则。

经过十年多的努力，南京2/3的郊县农民都已成为“城里人”。笔者从有关部门获悉，南京启动的新一轮的镇村规划修编，到2007年，南京的郊县城镇化率已达到67%以上。“三城九镇”一直是这两年南京城镇建设的重心，光“三城”的建成区面积就要超过15平方公里/城，每个城的人口都将达到10万人左右；“九镇”的建成区面积则要达到平均2~5平方公里/镇，人口达到2万~5万人/镇。另据调查，为了引导农民向重点城镇和农村规划居民点集中，2005年政府还出台多项扶持政策。据透露，这些政策将覆盖住房、就业、教育等多方面，例如对于被征地农民，将改变以前的一次性货币补偿，而是以实施养老保险为主、货币化安置为辅的方式，使得青壮年农民可在消除后顾之忧的状况下进城创业。同时，还将加快建立以地方政府为主导的郊县小城镇廉租房和经济适用房，降低离土农民进城安置成本。在城镇布局方面。南京打破城乡规划分割的格局，实施城乡一体规划，以实现“三城九镇”的战略布局为重点，坚持“布局成组团、城镇上规模”的原则，科学合理地构建资源优化配置、城镇多维发展的空间。逐步建立“新城──重点中心城镇──一般城镇──规划村居民点”四级郊县城镇格局，形成人口、政治、经济、文化的集聚中心。

南京城镇化发展中的问题

1.经济总量不大，直接影响城镇化水平的提高。南京城镇化和工业化的发展不平衡，就经济总量来看，除了江宁区以外，其他各区县都不够大。此外，尽管江宁区经济总量已经达到一定的规模，但是，由于较为发达的工业是通过向外引进项目带动其工业化的发展，结果，工业化发展并未推动本地第三产业和农业产业化的发展，未能吸纳农村剩余劳动力。这样，城市化的发展落后于其工业发展，第三产业作为一个经济增长点未能得到发挥，这反过来又影响了其经济的发展。

2.工业园区分散，产业同构现象较为突出。南京五郊二县的工业园区(包括开发区和科技园)大体分为五个层次：国家级、省级、市级、区级和乡镇级。层次虽然分明，但园区分布不合理，园区之间以及园区内部企业之间缺乏分工和协作。

3.各区县城镇规模偏小，公共设施配套及城市管理滞后。郊区城市化要求城市设施的城市化。城市化反映城市生活方式的扩散以及城市文化在更大范围的传播。但是，南京有些区县的许多商业和文化设施还很不完善，基础设施和公共设施落后，滥占土地现象严重。

4.城镇建设缺乏资金，融资渠道不畅通。城镇建设资金投入不足，使南京有些区县的城市化建设速度放慢。这个难题主要有两个方面：一是资金缺口大。目前城镇建设资金除了地方财政外，主要是以土地换资金。二是思想观念落后。在筹资上，仅依靠财政收入和上级拨款；在投资体制上，则是政府包办一切，并承担无限责任。

5.郊区城市化过程中土地流转不规范，导致失地农民问题。具体表现在农村土地流转缺少必要的法律规范，农村土地流转带有明显的自发性、盲目性与随意性，从而导致土地流转内容的不完整性、土地流转价格的不确定性、土地流转目标的非效率性以及土地流转格局的不稳定性，最终无法培育出适度规模的符合市场要求的经营主体。

6.城市化缺乏长远、统一的规划。南京郊区部分区县在城市化过程中的规划不足主要表现在：第一，各区县地方政府习惯于铺摊子，重数量、轻质量、大办工业区，结果，城镇功能上不去，大量农田被占用，生态环境也被破坏。第二，有些区县的发展规划没有根据自己的实际情况来规划城镇的发展，在追求共性中忽视了个性发展，导致各区县未能发挥区位优势，未能充分利用当地资源。

7.农村剩余劳动力的转移缺乏主动性、流畅性和积极性。首先，乡镇企业发展和小城镇建设步伐不快，农村剩余劳动力转移缺乏有效的载体。而产业的升级、增长方式的转变、资本有机构成的提高，又使乡镇企业对低层次农村劳动力的需求量不断减少。其次，制度障碍造成了农村剩余劳动力转移的弱化。尽管一些地方近来纷纷出台户籍改革措施，拆除了“硬门槛”，但是，“软门槛”依然存在，进城农民要想与城市居民真正享受同等待遇还要有个过程；同时，带有福利性质的土地制度及其有偿流转机制的不健全，使得即使想进城的农民也不愿意彻底放弃土地，而成为了城乡两栖、亦工亦农、流动兼业的农民。

学习新加坡城市化发展经验

新加坡面积只有704平方公里，人口483.94万，其中新加坡公民316.44万，生存和发展的空间非常有限，但这个资源匮乏、没有腹地的弹丸小国，却创造了世界经济发展史上的奇迹，从一个贫困的小岛一跃成为名列世界前茅的富裕国家，人均GDP达到48500美金。2007年，新加坡的世界竞争力排名第二，仅次于美国。有资料显示，新加坡仍是当前世界上最具竞争力的国家之一。在骄人的经济成就背后，人们更叹为观止的是这个世界上人口密度最高之一的国度却有着花园般的生活环境、良好的公共秩序和高度文明的国民素质。

1985年，新加坡政府颁布规划法令，规定概念发展规划每五年至少检讨一次。随后又成立专门机构，负责长远规划的拟定和详细规划的编制实施。同时明确规定，无论编制战略性的概念发展规划还是实施性的开发指导规划，都要通过公众评议，并将公众意见呈报国家发展部门，作出妥善处理。在以科学民主方式通过规划方案后，新加坡集中统一的规划管理体制是其概念性发展规划能够得以全面贯彻和准确实施的又一重要原因。事实说明，这一管理体制是符合客观规律的，有利于理顺规划编制体制与管理体制的关系，保障执行规划的严肃性，保持规划与实施之间的一致性，保证规划实施的连续性。我们以为，新加坡城市化发展经验是：将人力资本当成城市的主体，是城市化工作的出发点和归宿点。坚持以人为本理念，是落实科学发展观的根本要求。所以，城市化的各项工作都要从是否有利于提高人的生活水平、生活质量，有利于人的全面发展这样一个角度出发，这是城市化发展的立足点。“花园城市”的本质应是“天人合一”，而非无限制地向自然索取。人类社会的繁荣发展应同自然界物种的繁衍进化协调进行，最终创造一个人与自然相和谐的城市。新加坡政府认为，城市化高度发达的新加坡留给自然的空间越来越少，因此更要珍视自然，让他们的后代能够看到真正的动植物活体而不仅仅是标本。

南京在学习新加坡城市化发展经验时，不可忽视提高城市人口尤其是新移民的整体素质(南京的重点是还包括农民转身份为市民部分)，这也是人本理念又一重要组成部分。城市只有达到人、建筑与自然相融合、具有历史继承性的地方特色、蕴藏内涵、行业具有文化品位等标准，才真正称得上城市化。对于城市管理来说，市民的素质直接关系到一个城市的形象及运行效率，是城市文明的直接体现。对新移民素质的直接要求，应侧重于人文素质方面。人文素质的提高，可以使准市民在行为表现上做到三个转变。其一，凡事从单纯朴素的思想感情出发，向重在讲原则性转变，注重行为指向及其效果；其二，从较强的主观随意向客观约束性转化，主动接受行为规范的制约和调整；其三，从较明显的个人自主性向集体公众性转化，自觉履行社会义务和承担社会责任。城市化始终是同经济社会进步、教育水平提高、健康状况改善、社会服务发展紧密相关，重视和提高新移民素质，才能更好地促进整个城市文明程度提高，促进城市健康有序发展。

坚持环境与经济社会协调发展原则，全力打造生态型城市。南京能够在经济持续稳定增长的同时，通过建设环保管理组织机构，健全环境法制，加大环境基础设施的投入，从而能卓有成效地保护好环境。充分而有效地利用土地，既要家园，又要花园；既保护有足够的建筑面积，满足人民的各种物质需求，又提供更多的自然空间，以满足人民的精神需求和环境要求，注重经济、社会和环境三者的和谐统一，不断保持城市“有机更新”的活力，使城市走上可持续发展的道路。

加快南京城镇化的关键是城乡一体化

在加快南京城镇化进程中我们有如下对策建议：

1.依法规划，统筹安排，提升中心城镇城市功能。各区县在规划时必须置身于南京主城区的发展，放眼长远，通盘考虑，立足南京的大都市圈来进行各区县的规划。一方面，要加快城镇规划编制速度，强化规划的前瞻指导作用。在制订规划时，必须通过专家的论证和市民的审议，一经确定，规划就具有法律效力，不得随意更改。另一方面，要认识到“发展是第一要务”，必须抓住发展时机，不能让规划卡经济发展的脖子。近期可在南京郊县探索实行“功能严格控制，权利适当放开”的新规划政策，比照县城模式管理郊区。具体含义包括两个方面：第一，按照南京市的统一规划，结合各区县的 历史和现状，合理确定各区县的功能定位，错位发展，功能互补，全市一盘棋，不搞“一刀切”。第二，适当下放规划权限，将原来由市政府或市规划部门行使的部分管理权限委托区县政府和区县规划部门行使。从区域整体发展的要求出发，突破镇、乡、村囿于自己的行政地域范围封闭发展的传统模式，实行“突出重点、差异发展”的战略，形成区域多层次、开放式的小城镇网络结构体系。

2.整合工业园区，优化产业结构，推进工业化和城市化的协调发展。南京必须调整农村的非农化战略，走相对集中的城镇化道路，建立相对集中的非农产业区。对现有的开发区和工业园区适当合并，集中力量，突出重点，以点带面，有效聚集生产要素。在财政支付和考核指标方面进行配套制度改革，弱化乡镇、街道的经济管理职能，强化乡镇、街道的社区管理职能，鼓励几个乡镇、街道联合开发一个园区，避免乡乡建园、镇镇建区。

3.拓宽渠道，建立多元城建投融资制度，加快基础设施建设。目前，南京城镇化建设所需的资金主要还是依靠财政拨款，使用社会资本和民间资本的很少，这在一定程度上延缓了城市化的进程。应考虑充分运用市场机制，动员各方力量，吸纳社会资金，加快城市基础设施的建设。因此，必须借鉴国内外成功的经验，扩大对外资和民间资本的开放领域，取消非公有制经济进入城镇市政公用事业的门槛，引入竞争机制，按照“谁投资，谁管理，谁受益”的原则，允许外资、个体私营经济、集体经济、混合所有制经济以各种形式进入公用事业领域，进行投资经营。

4.以人为本，改革就业和社保制度，推进农民市民化。目前，南京要充分发挥三个新市区和县城、中心城镇的作用，吸引农民进城经商务工。对本市辖区内进城经商务工的农民应比照城市自由职业者进行处理，鼓励农民对承包地进行流转，促进农业的产业化和集约化经营；对在城市建设中失地的农民应从失地之日起转为城镇居民，纳入城镇社会保障体系，农保与城保衔接中的资金缺口可分别按嘉兴模式和南海模式解决。

5.规范土地流转，善待失地农民，切实保障农民利益。针对南京郊区城市化的过程中失地农民的问题，必须改革土地征用制度。一方面要提高征地补偿标准，另一方面要改革征地补偿方式。征地补偿的形式应该多样化，在货币化安置以外，可以探索多种安置方式，例如就业安置、社会保险、企业股份等。南京可在郊区选定合适地区，结合南京的实际情况，分别对嘉兴模式和南海模式进行试点和探索，待取得经验后向全市推广，争取闯出一条解决失地农民问题的新路子。

实施城乡统筹，推进我国城镇化水平的提高，其基本战略思想是，依循工业化和城镇化发展的普遍规律，必须把城乡统筹作为推动城镇化、工业化的一项战略任务，走一条符合我国国情的城镇化发展的道路。

总之，城乡一体化过程具有两个基本涵义：一方面，要从城镇化一般规律出发，实现工业与农业、城市与农村的相对均衡发展的思路，解决社会公平问题；另一方面，从现阶段发展城镇化问题的特殊性出发，重点要改变农村经济、社会发展的滞后，提高与发展农业综合生产力问题。

南京分类引导人口城镇化，鼓励进城务工人员，城乡间合理流动，有条件的农民可以在城镇买房，变为城镇人口，享受城镇生活待遇，给予与城镇居民一样的社会福利保险等。其基本经验是以乡镇企业、民营企业为重要载体，充分发挥市场机制的主导性作用，逐步放宽农民自由择业的选择权力，探索与城镇化相结合的就业途径等；进一步开放城市，实现农村劳动力异地转移，提高农民工文化素质，调整就业政策，创新管理体制，促进农村工业、小城镇乡镇企业与城镇化协调发展的路子。

第二篇：城镇化

当新一波城镇化运动风起云涌，它将给我们带来什么?春节期间，走访了店口镇—浙江27个“小城市培育试点镇”之一。这是中国城镇化典范，拥有两家中国500强企业和6家上市企业，民间甚至有“店口市”之称，但它仍面临诸多挑战。外来打工者占人口总数一半，他们的购买力不足以支持高档消费;店口经济籍以发展的乡镇工业正由于低附加值而进入困境;土地因为其巨大的升值空间正在吞噬大量资本„„

店口寓言

如果经济发达的浙江店口镇可以作为中国城镇化运动的模范，那么，应该知道，它是30多年历史演进的结果，而非一天建成的罗马。

隶属于县级市诸暨的店口镇，在民间已经有“店口市”的称谓。这里有两家中国500强企业和6家上市企业，还有四星级宾馆和五星级电影院„„

尽管如此，它仍然面临诸多挑战。当那些数量已超过当地人口的外来打工者集体离开(回家过年)后，城市顿时变得萧条，而在平时，他们的购买力也不足以支持他们进行较高档次的消费。因为距离杭州、绍兴很近，店口被寄予了美好期望的酒店、商业中心并未成为人们(包括当地人)的消费首选。城市如何能更适合人们居住，需要居民们慢慢摸索。

更重要的，与众多的东部沿海小镇一样，店口经济藉以发展的乡镇工业正由于其低附加值而进入困境。这些工业城镇不可能摇身一变成为一个文化、旅游城市。人们因其经济发达而聚，也会因其衰落而散，造城之类计划往往美好，而事实未必愿意就范。

在店口，土地的巨幅升值当然不例外，一些大的工厂正在转变为地产公司。人们对土地的兴趣远远超过对产业创新的追求。而后者，是一个工业城镇得以持续繁荣的根本。

如果城镇化意味着(或被地方理解为)完全由政府决定城市建设的规模、风格，可以预见，将有更多的鄂尔多斯式“空城”迅速出现。

“羊肉串指数”

临近2013年春节，在浙江诸暨市店口镇，吴书福是i黑马记者见到的少数还没回家的外地人之一。他是一名黑车司机，在这时节不知不觉扮演了一个重要角色：给造访店口的陌生人提供镇上最稀缺的交通服务。

“打工的回家了，人力车都很少。”从西头的店口老镇区到东头的湄池，六七公里的路程收 20元，吴书福的开价还算公道。这个距离是人力车夫不愿接的生意。在记者上车的盾安北路万利来广场的路边，有两辆人力车和吴的奇瑞停在一起，车主都是40多岁的妇女。她们笑着对记者说：“太远了，踩不了那么远。”

“有好车，没交通。”浙江绝大多数发达城镇都会获得这样的评价。店口也一样，几万辆汽车在跑，奔驰、宝马、保时捷频见，但镇上没有一辆出租车，也没有公交车。

按官方统计，店口镇本地人口有6.1万，外来人口数量与此相当。温州民间学者周德文对记者说，沿海的工业城镇到年底像是“鬼城”。的确，随着外来的打工者纷纷汇入春运洪流，年底的店口空得像夏收后的麦地。

沿着两旁高楼林立的“中央路”，吴书福把记者带到了湄池。那里有店口著名的Shopping Mall—铭仕广场。

“店口模式”是东南沿海工业镇的缩影。中国农村的工业化，使很多村镇获得了某个细分产品的垄断地位，多年过去，过低的技术含量导致的低水平竞争已经让其从业者举步维艰。

在这个投资1.5亿元、建筑面积5万平米的Mall的名称前加一个“镇级”很有必要。一家世纪华联超市，一家电影院，一家三星级商务酒店，一家养生馆，一家“两岸咖啡”，一家“有意思”休闲餐厅，一家“永和大王”，以及一溜临街服装店，差不多就是这个商业中心的全部。而它的冷清程度，和西头的万利来广场不相上下。在吴书福送记者去观光的冬夜，铭仕广场五楼的电影大世界，五个影厅里的观众寥寥无几—影片的引进倒是和大城市没有时差，《007大破天幕杀机》、《一代宗师》在这里同步上映。此外，临街的服装店里也几乎没有顾客。在年底，广场上新疆人买买提的烤肉摊一天只能卖200串左右，而在平时，能卖到1000到1500串。

买买提的“羊肉串指数”显示出外来人口对铭仕广场及整个店口商业繁荣的重要意义。在店口，吴书福逢人就叫“老板”。据资料，店口是中国最大的铜加工基地，2012年的工业总产值超过700亿元;其人均GDP2008年已达1万美元;人均纯收入也已过3万元。关于最后一个数字，一位镇政府工作人员在与记者交流时认为太保守了，“10万都有”。但农民工在店口的生计则是另一片天地。成为黑车司机之前，吴书福曾在店口万通公司打工，2001年，他的月工资是1500元左右。10多年之后，店口普通工人的工资尚在3000~3500元之间。他有点庆幸自己早早改行了。

铭仕商务酒店多数房间都空着。第二天，刚一开聊，酒店总经理施斌就问记者：“你晚上来过这个广场吗，是不是很冷清?”

以普通外来工的工资，要去铭仕电影大世界买一张50到100元的电影票，是颇费思量的。而铭仕广场的尴尬不仅在于外来工的消费力不足，还在于本地人也未必青睐它。就地缘来说，店口离杭州、绍兴、诸暨都不到一小时的车程，这就决定了对在消费方面训练有素的店口本地人来说，“玩在老家”是最后的选择。“店口人或者客商，想玩的话会直接去杭州。”施斌说。这种说法似曾相识，在福建晋江的乡镇里，有企业主告诉记者，他们玩乐之地的首选是一小时车程外的厦门。施斌回忆，曾经有一位寂寞难耐的黑人青年向他要娱乐，他无能为力。

施斌的住客主要是三类：打牌的人、外地客商和网络客人。第二类和第三类实际上是基本重合的。施斌希望看到大批游客。2007年，铭仕广场开业的时候，施斌的“大老板”、铭仕广场开发商冯剑铭给这个Mall下的定义是，可以让客人“吃喝玩乐一天一夜”。旅游团才能帮助施斌翻身，“如果店口把各种旅游设施开发起来，就可以让他们留在店里两天两夜。”但现在，来店口的游客基本是过路的。到诸暨来的团，往往先到诸暨五泄风景区，然后转过来看看店口的白塔湖湿地，就转回到诸暨的珍珠市场，径直往杭州去了。

和那些触发“大老板”造城灵感的欧洲小城相比，店口是工业区而非游乐之地。按镇政府提供的数据，店口的第一产业占3%，第二产业占70%,第三产业占27%。到目前为止，店口林立的工厂还不是一种旅游资源。

铭仕广场一直在亏钱。冯剑铭在公开场合表示，开业头三年就亏了6000万元。迄今为止，仍没有能赚钱的迹象。但这不是施斌最担忧的，“大老板说了，即使亏钱也要坚持，我们希望铭仕广场成为商贸文化一体的区域。” 造城者

“有好车，没交通”给吴书福带来了机会。他那辆开起来直晃荡的奇瑞QQ尽管没有达到店口普通家庭的配置水准，但正是凭借这辆前年置下的二手车，他成了店口外来农民工中的中高收入者，每个月五六千元。他的同行—蹬人力车的妻子，每月也能挣到一千多元。

他要在大年夜之前赶回老家去。有辆车，在中国特色的充满压迫感的春运大迁徙中，他不再是扛着红白相间的编织袋，穿着皱巴巴的杂牌服装的普通农民工。在老家江西新余乡下，他也差不多是成功人士。他有两处房产：乡下宅基地上的房子盖了三层半;在新余市区，两年前买下了100多平米的房子，总价40万元。

当然，店口不是新余乡下，店口有店口的标准。

“创造新的生活标准。”2007年底，铭仕广场开业的时候，“大老板”冯剑铭把这个广告语在镇上挂得到处都是。“夏天晚上，那些光着膀子开宝马车的人就出来了。”在施斌看来，“大老板”对塑造店口人的市民品质功不可没，那些宝马车主变得仪容整洁、有礼貌，这让杭州人施斌印象深刻。

虽然逢人就叫“老板”，但在吴书福眼里，店口真正的“大老板”是那些成为店口地标的公司的主人。

除了铭仕路，镇上另外还有盾安路、海亮路、万安路、露笑路、枫叶路等多条由企业冠名的道路。盾安、海亮、万安、露笑的老板被媒体称之为店口“四大家族”，控制着六家上市公司。入夜，“枫叶大酒店”、“海亮商务酒店”、“海亮花园酒店”等星级酒店的霓虹灯在夜空中寂寞地闪烁。

“城镇化将给房地产带来春天”是一个流行论调。商业中心、酒店、住宅、地产在店口的城镇化过程中也是一马当先。

拥有一家上市公司的海亮集团是店口镇最强势的造城企业。除了占地90多亩的四星级海亮商务酒店、占地93亩的海亮御园，海亮在店口的地产项目还包括占地392亩的华东汽配水暖城：一至二层为市场，三四五层为住宅。2013年初开盘的海亮御园，高档住宅的价格已经在每平米2万元以上。买房子真正体现出店口人的购买力。店口镇政府工作人员沈奇伟对记者说：“我想不到，海亮御园的房子会卖得那么火爆。”

作为中国房价最高的省份，浙江小镇的高房价也是一大景观。店口镇区的普通商品房，售价在每平米七八千元之间已经不算贵。在温州柳市镇，中心区的房价每平米1.5万元左右，和北京的近郊相当。让村民住进公寓里，是关于农村地区城镇化的一个设想，占“被城镇化”人口最大多数的农民工已经体会到和大城市白领一样的购房压力。34岁的范阳升来自浙江丽水，他1999年到柳市打工，月薪从五六百涨到四五千元，“柳市的房子贵的要一两万，丽水也是八九千，我两边都买不起。”对于店口拿着3000多元月薪的普通外来工，进城的难度不言而喻。

海亮集团兴办的学校从另一个方面体现了店口的城镇化水准。自1995年在店口兴办海亮外国语学校至今，海亮旗下的教育集团已经是国内最大的民营基础教育集团，三大校区在校师生超过1.8万人。英语教育是海亮学校的特色，海亮为店口引进了第一批外籍教师。

“两个孩子一共交16.5万，从小学读到高中，12年后学费全退。”1995年，华亿管业的老板俞乃苟将两个孩子送到海亮外国语学校。当年入学的1000多个学生，学校对其中的200个采取了这种特殊的收费方式，其余则需每年缴学费1万余元。“当时，店口的民间借贷利率已经是3分利。这笔钱拿去放息，该收的钱早收到了。”

在店口，不光是年底的镇区有些寂寥，周边的村子里也是如此。“那些漂亮的小洋房里住的大都是老人、家庭主妇和小孩，青壮年人都做生意去了。”俞乃苟说，店口在外经商的人有几万之多。早在上世纪90年代，国内的很多五金市场就出现了店口人聚集的“店口街”。为行商者们提供子女全托服务，可以说是应运而生。

土地

店口被称作“店口市”，是一种半正式的称呼，记者是从杭州南站的售票员那里听到的：“到店口市吗?24块。”

在行政体制内部，店口的正式身份是“小城市培育试点镇”。这样的镇，2012年浙江省列出了27个。尽管店口没有达到作为一个城市的行政标准，在店口民间，人们已经习惯把它当作一个城市了。店口办了一本可能是中国最好的社区杂志《城@店口》，它的宗旨是做“城市生活的新向导”。

店口的城区面积约为10平方公里。在这个不大的空间里，那些大公司是最霸道的存在。尤其是海亮、盾安这样的大集团，它们的占地是以平方公里计的。

在店口，属于海亮集团的工业园区占地约825亩，再加上华东汽配水暖城，150亩的海亮外国语学校，海亮御园和商务酒店，仅这几处物业，海亮在店口“占城”与“造城”的面积约合1.05平方公里。

盾安集团的占地面积也不遑多让。此外，另两家上市公司万安科技和露笑科技的母公司的占地也都以数百亩计。

圈地是获取财富最快的手段，这在企业家圈子里已经成为共识。“2002年的时候店口地价是12万元1亩，我想买5亩地，可镇里非让我买20亩;我只好托人跟镇长说情，才同意让我买5亩;附近另一个老板也是这种情况，镇里非要给30亩，他咬咬牙才拿下来。”俞乃苟错过了一个发财的机会。“要是当时把20亩都买了，还办什么工厂?”现在店口的工业用地每亩130万元左右，俞的公司所在位置的地价已经是每亩150万元。这种与巨额财富失之交臂或者一夜暴富的故事不光店口有很多，记者在温州柳市镇也听到了不少。柳市的地价更高，工业用地价格达每亩180万元。

至于商业用地，店口的地价已经超过每亩300万元。2012年，海亮集团公布的总资产为413亿元。参与店口的造城运动，只是这些大型集团在全国各地大规模圈地的冰山一角。在沈阳，2012年4月开业的“盾安新一城”才是真正的Shopping Mall，投资60亿元，建筑面积27万平方米。海亮集团旗下的地产公司在国内10个省份的地产投资已经超过300亿元。作为以铜加工主业上市的公司，盾安环境(002011)和海亮股份(002203)目前的市值均不足100亿元，其中海亮股份仅在55亿元左右。

在店口，土地的巨幅升值当然不例外，一些大的工厂正在转变为地产公司。人们对土地的兴趣远远超过对产业创新的追求。而后者，是一个工业城镇得以持续繁荣的根本。

除了Shopping Mall，冯剑铭的造城行动还在继续。2011年，他循着镇政府调整城市功能的思路，把湄池的26.5亩老厂房整体搬迁，腾出来的土地作为铭仕广场二期开发。在铭仕广场一楼的门楣上，记者看到了“铭仕花园”的售楼广告。

尽管工业用地的功能转变出于“城镇化需要”这样的特别理由，但即便是制造业本身，工业用地的升值也是巨大财富。“中国改革开放30多年来，凡是发大财的东西多少都跟土地有关。除了权贵资本，就是土地资本。”盾安控股副总裁王涌对记者说。

“店口模式”是东南沿海工业镇的缩影。中国农村的工业化，使很多村镇获得了某个细分产品的垄断地位，多年过去，过低的技术含量导致的低水平竞争已经让其从业者举步维艰。

这一过程中，不断升值的土地成为企业最大的财富。企业对土地的渴望超过了对创新的渴望。

“平等之城”

从30多年前的家庭小作坊起步，时至近日，店口有4000多家企业，基本上都和铜有关。“在店口，平均每三户就有一家企业。”俞乃苟说。“我们这一代人，并不是说有多聪明，那个时候只要胆子大一点就行。”

据店口镇政府的统计，4000多家企业中，有100多家是外地人开的。其中，一个叫李景峰的江西人是出类拔萃的。2011年，他在寸土寸金的店口拿到了10亩地。李出生在江西吉安的穷乡僻壤，1988年扒火车到了店口，从机修工做到车间主任。2006年，他创办了永景科技公司。

“李景峰是江西人的骄傲。”记者在店口见到的第二个江西人，店口志德机械的老板华科锋说。他估计李景峰很快能做到上亿元的生意。这意味着，永景科技已经迈入了店口二流企业的门槛。

华科锋自己也获得了相似的成功。自2003年到店口打工、卖水果、推销汽车配件到自己租厂房开汽配产品工厂，这个36岁的江西上饶人吃过的苦头，比之早年的店口创业者有过之而无不及。对华科峰来说，需求旺盛的市场，高利润率，廉价的劳动力、用地和税收优惠，30年前店口同行所有的优势他一样都没有了。

店口以往的创业之路已经走到尽头。“店口的铜加工已经进入了‘一毛利’时代，”王涌说，“我不看好浙江现在的所谓特色产业。在改革开放初期，浙江的乡镇有先发优势，但以现代经济的标准看来，它们不过是加工型的、低成本扩张、低附加值的产业。德国、意大利有很多小公司，做了几十年、上百年，很专业、很精细，产品附加值很高，我觉得，中国应该多一些这样的东西。”

盾安已经在寻求这样的转变。“原来我们以空调配件为主，现在我们主要是做空调主机、动车配件、汽车配件，还有轨道交通、核电、军用产品。”

附加值更高的产业会给外来工带来更高的薪资待遇，从而消除本地人和外地人之间的购买力沟壑，店口也才可能成为镇政府正在追求的“平等之城”。

店口镇政府把外来工称为“新店口人”。2012年，店口在镇区东南角开辟了占地100亩的“三新创业园”，吸纳了39家“新农民、新青年、新店口人”办的企业入园，华科峰也在受惠之列。在店口，5000多个外来工子女得到义务教育;2012年，208个外地人在镇上唯一的二甲医院诸暨市第四医院获得了总额超过20万元的医疗补助。对于购房，在店口固定工作单位工作满5年、有大学学历或中级以上职称的员工，或者办厂满3年、年纳税5万元以上的创业者，可获得12万元的购房补助。

“没有哪个政府能包打天下，连老美都不行。”店口镇委书记张壮雄对i黑马作者说。他把奥巴马就职典礼上的演讲词发到了微博上：“我们同样不屈服于这一谎言：一切社会弊端都能够只靠政府来解决。”

第三篇：城镇化

中国建国以来，政府就热衷于搞各式各样的大跃进，而且乐此不疲。这也许是国人传统的，好大喜功，目光短浅，自私自利。远的来说，有人民公社，文化大革命等，近的有各式产业化，城镇化。这些大跃进运动都有一个共同的特点：急功近利。大跃进的伤害有目共睹，但是没有哪个政府负责人会承认自己在搞大跃进，这也反应了国人的一大恶习：虚伪。

政府有了意志，有自己的利益诉求后，政府就变得令人恐惧。十年前，政府的黑手伸向房地产，不知多少家庭沦为房奴，几代人的财富被掠夺一空。如今，政府再次掀起城镇化大跃进，将贪婪的目光瞄准广袤的农村，也不知道这次会有多少农民失去土地而流离失所。

政府这些年的行为，已经让人失去了痛骂的力气，只剩下浓浓的悲哀。哀叹世道艰辛；哀叹人心不古；哀叹伦常败坏。不管是哪次的大跃进，都有一个响亮的口号，美好的初衷。这次的城镇化也不例外。打着为农民好的旗号，却干着卖土地的勾当。当政府像个企业想要获取最大利润的时候，它许下的承诺还剩下多少可信度。

建国以来，由政府主导的政策，获得赞誉的简直屈指可数，而备受诟病的政策，却是多如牛毛。这实在很令人困惑，难道中国人的政治智慧已经下降到弱智的程度。政府的动机本就不纯，又缺乏监管，可以想象真到了政策实施的时候，政府会是怎样的丑态百出。像我这样的门外汉，都能看出城镇化本质就是新一轮的大跃进，而且是注定失败的结局。没有理由，在官场成精的内行人会不懂这些。也许只能用欲壑难填来形容胃口被养刁的政府。

有时候，也觉得很是迷茫，像城镇化这么肤浅的大跃进，网上的学者却还在争论不休。是我们的学者都是一群小白，还是大家都在装聋作哑？但是不管是哪个，都会令人对这个社会失望透顶。没有客观的分析，没有深入人心的剖析，没有尖锐地批评，整个社会就像是被阉割过似的，到处充满卑躬屈膝的阿谀奉承和小丑式的恶心表演。

第四篇：城镇化

羊三木乡城镇化建设领导小组

组长：张德胜（乡长）副组长：张建军（乡人大主席）成员：胡师桐

王震张强张克敏员）员）员）（建设办主任）（科（科（科

第五篇：城镇化

推进城镇化进程中的土地利用

我国正处在城镇化加速发展的重要时期，作为中西部地区的内陆省份，在推进这一进程中发挥土地管理政策的指导、调控作用，具有十分重要的意义。近年来，我市在推进城镇化建设的进程中，与县域经济结构调整、社会发展、新农村建设、“城中村”改造以及扶贫项目相结合，城镇化率逐年提升，走出了一条城镇化发展的新路子。

一、推进城镇化土地利用的原则

坚持从全市土地利用现状、人口资源和经济社会发展阶段性特征的实际出发，以科学发展观统领全市土地利用与管理，加强对土地利用的统筹协调和整体控制，其土地利用的战略重点是：

——以严格保护耕地为前提，统筹安排农用地。坚持最严格的耕地保护制度，严格控制非农建设占用耕地，特别是基本农田，实现从单纯的数量保护向数量、质量和生态的全面管护转变；

——以严格控制建设用地规模为重点，大力推进节约集约用地。合理确定建设用地总规模，从严控制新增建设用地规模，合理安排基础设施建设用地；加强建设用地空间管制，严格划定城乡建设用地扩展边界，防止城市用地无序扩张；

优化城乡建设用地结构和布局，形成城乡协调的用地新格局；盘活存量建设用地，开展城乡建设用地置换和增减挂钩，拓展建设用地新空间；

——以加强国土综合整治为手段，协调土地利用与生态建设。充分发挥各类农用地和未利用地的生态功能，构建良好的土地生态基础，探索建立生态建设、产业发展和人口集聚相适应的环境友好型的土地利用模式；

——以优化结构和布局为主线，统筹区域土地利用。加强对不同区域土地利用方向、结构和布局的调控和引导，按照形成主体功能区的要求，实施差别化的区域土地利用政策。

二、推进城镇化土地利用的战略方针

（一）发挥农用地的多重功能

发挥农用地的生产、生态、景观和间隔等综合功能，建设优质高效特色农业，大力加强耕地保护和基本农田建设，以耕地、园地、林地、草地和水面等共同构建和谐的城乡生产、生活和生态空间。

（二）促进城市用地理性增长

立足存量建设用地集约挖潜，加快城镇范围内的土地综合开发利用，不断提高城市用地集约化水平。

（三）土地利用符合环境容量要求

在维护和强化自然山水格局的连续性和完整性，维护良好生态系统的前提下，依据资源禀赋和环境承载能力确定开

发规模、开发方向和开发时序。土地利用更加关注健康、安全、便利、效率、协调、环境、景观和美学等公共利益元素。

（四）实施历史文化名城共建战略

切实维护地质地貌、自然风景、历史文化遗产等宝贵资源，维护人与自然和谐共生。

三、城乡统筹发展推进城镇化进程

我国13亿人口，农民占大多数。没有农民的小康，就没有全国更高水平的小康，城镇化无疑是建设更高水平的小康社会的根本途径。统筹城乡发展，破解发展中的城乡“二元结构”，我市主要是抓住了“六个抓手”推进城镇化进程。

一是以“新农村”建设为抓手，城乡统筹配置公共资源，推进城镇化建设。主要是以建制镇为中心，在教育、卫生、交通等公共资源配置上给予倾斜，建制镇建立了中心卫生院、实现了九年义务教育，建立了村卫生所，实现了水泥路“村村通”，农村医疗保险、养老保险等社会保障制度也开始起步。我们在用地保障上主要是以盘活存量建设用地为主、新增建设用地为辅。

二是以扶贫开发为抓手，推进城镇化建设。阳高县的做法是：整合扶贫、水利、以工代赈和土地复垦等有关资金，将人口不足50人、人均收入不足百元、生产生活条件恶劣的山区村庄，整体移民搬迁至城镇周边的地域，开发整理土地1000亩，建成塑料大棚，用于解决搬迁农民生产生活。

三是以“设施农业”建设为抓手，推进城镇化建设。近年来，阳高县为推进新农村建设，改善农民生产生活，大力实施”设施农业”建设，先后在县城周边、其它建制镇建成以塑料大棚为主的农业设施数千亩，带动了人口向建成区积聚。

四是以调整经济结构为抓手，推进城镇化建设。阳高县以白登、罗文皂、古城等建制镇为中心，利用其区位、交通和自然风俗的优势，推进商业网点建设，为城镇化助一臂之力。

五是以 “城中村”改造为抓手，推进城镇化建设。阳高县已经对县城内三条主要街道进行了“城中村”改造，吸纳农村人口进程务工、经商。

六是以整合教育资源为抓手，推进城镇化建设。阳高、天镇、灵丘等县加大教育资源整合力度，在条件较好的建制镇加快建设优质中小学，带动了城镇化建设。同时，为山区落后村庄的新婚家庭迁入县城、建制镇居住提供便利。

四、制约城镇化进程的土地政策瓶颈

一是城乡建设用地管理中的“二元制度”不利于农民进城。根据现行法律，农村宅基地为本集体经济组织的农民所无偿占用，由于宅基地的退出激励机制缺失，这就使得许多农民已经进城却不愿退出占用的宅基地，造成农村常住人口持续减少，但农村建设用地面积却不降反升。而且到城镇居

住的农民由于得不到宅基地，所以只能购买“城中村”农民住房，形成了又一种形式的“小产权房”。

二是农村集体土地村组分割的管理制度，制约了城镇化进程。主要表现在移民搬迁的农民生产、生活设施用地，无法依法得到解决。

三是在开展设施农业建设中，生产、生活用地“一体化”是一条农民易于接受的办法，但宅基地与耕地“一体化”，存在不符合规划、占用耕地等土地审批中的“瓶颈”。

四是农村集体建设用地管理中的种种限制使农村土地管理工作无法正常开展。如：宅基地审批，由于在审批中必须符合土地利用规划、要有计划指标等等。实际上土地利用规划对农民建房预留的建设用地远远赶不上发展的需要，土地利用计划指标经省、市、县层层“截留”更是难以落到农民头上，造成农村集体建设用地审批制度形同虚设，农村集体土地占用几乎放任自流。看似十分严格的土地管理制度，却因严重脱离农村实际而无法实施。

五、加快推进城镇化进程的政策建议

1、加快推进《土地管理法》修改步伐，把有利于推进城镇化，农村集体土地管理制度作为修改的重要内容，全面修订。

2、完善农村集体土地管理制度，建立农民宅基地退出激励机制，增加集体建设用地保有环节成本。对于进城农民主

动放弃其宅基地和承包地的应当给予合理补偿。

3、减少集体建设用地审批条条框框，下放审批权限。特别是在制定土地利用总体规划中，要统筹安排农民建房、农村公共设施公益事业用地，用地计划切块下达，以避免层层“截留”，促使农村集体土地管理工作步入依法依规管理的轨道。

4、完善城乡土地增减挂钩或者置换政策措施，逐步解决城镇建设用地不足，农村“空心村”的问题，同时又改善农村生产生活条件。

5、加强基层国土所建设，在技术人员、财力、办公条件等方面给予大力支持，发挥其在农村土地管理中应有的作用。