审计前期工作

第一篇：审计前期工作

（七）采用科学的审计方法，严格控制生产流程

房地产开发工作错综复杂，具有时间长，环节多，牵涉面广等特点。要搞好房地产开发审计工作，除了领导高度重视外，还应依据审计法、规范法、土地管理法、建筑法、房地产管理法，以及其他有关法律法规，针对各个开发阶段。，配备相应高级经济技术人才（尤其是综合型人才），采取有效的审计方法，对其全过程逐项进行审查。

1、审计前期工作：

（管理审计包括审查工程发包和审查现场管理）。

（1）审查工程发包。工程造价除了与工程量及用材价差外，还有与管理费率有关。不同级别施工企业。规定管理费率有极差，如区国营二级与地市集体三级相比，综合费率高13%，工程实现造价要高7%。因而审查工程发包时，重点检查施工企业与其级别资格是否真实、可信。

（2）审查现场管理，审查现场管理，首先应审查施工企业是否根据《 规范》和设计要求，特殊的、用量大的、贵重的材料实际价格为多少，不应给施工企业在材差上占便宜。最后还应审查工期签证，因为工期签证不但不影响材料价格的构成，还直接影响工期奖惩的认定和执行。

（3）审计竣工决算。建设项目竣工后，开发企业必须对施工企业报送的竣工决算进行审计，审查工程量计算是否正确，套用定额是否准确。材料价差计算是否客观。费用套级是否合理。通过审查，往往可为开发企业减少大量的损失。某房地产开发公司审计人员1998年、1999年审查竣工决算，其完成任务分别为4530万元和73110万元，核减率分别为19.3%和25.1%。

（1）审计工程量。工程量计算是工程决算的基础，工程量误差的大小，直接影响决算的准确度，因而要求审计人员熟悉定额有关规定、图纸、会审纪要、修改通知及工程签证的基础上，逐项审计施工企业报送的决算资料。计算中一些容易让人疏忽的地方，如佺梁板桩交叉重叠部分，砖砌体中梁、撞拒占据的位置，钢筋的条数和道数、给排水管道基础及管长计算中各种占去的长度等等，都应引起审计人员的足够重视。

（2）审查定额套用。定额属于法规文件，具有法律效应。审计人员必须根据定额内容及其有关规定，审查施工企业有无高套、错套、重复套用现象；当工作内容戴含量与定额不相符时，审查是否已进行合理换算，防止因套用定额不当而引起造价增加。

（3）审计材料价差。材差也是工程造价的重要组成部分；审计人员在核准工程量及套用定额后，必须审查计算价差的材料数量是否正确，核实所用材料的市场价格，必要时可通过向供货单位查询，防止施工企业弄虚作假或跨期高套。

（4）审查费率套用。审核过程取费前，审计人员首先应根据施工企业的资质等级和施工合同的有关条款，确定项目应套用哪个取费级别，防止出现提高取费标准，或扩大取费率、或多列取费项目，其次应审定计费基数和计费顺序，防止增大取费基数或颠倒计费顺序，保证费用计算合理。

第二篇：前期工作

前期工作

一，X月X日召开社联例会。

1，办公室负责申请会议场地，并负责通知各部门负责人以及会议签到工作。2，会议宣布本次开幕式的消息，并分配各部门的工作。

3，由外联部的干事说明所需器材领取地点，以及对器材的保护等一些注意

事项。

4，由文娱部准备开幕式的一些表演节目

5，安排好关于活动的主持人，礼仪等。<由主持人队和礼仪队负责》

二，场地

1，办公室于X日X号前向学校申请开幕式所需场地

三，宣传

1，由新闻网络部在社联网站，学校微博上对本次活动进行宣传

2，海报：由宣传部制作本次开幕式的海报，并在展板处张贴宣传。

3，传单：由宣传部提前制作好传单，并在X日X号前在展板出分发宣传。

4，新闻网络部部撰写有关本次活动的稿件，并在X月X日到X月X日之间

选时间在广播站播出宣传。

第三篇：房地产前期工作

项目的可行性分析报告

一、概况

1、项目概况

2、报告范围

3、公司简介

二、项目建设规模及建设内容

1、项目建设规模

2、项目建设内容

三、项目组织管理机构

1、项目建设组织管理

2、项目运营组织管理

四、项目市场分析及市场定位

1、市场分析

2、市场定位

五、项目选址及建设条件

1、项目选址

2、建设条件

六、项目整体策划

七、项目产品规划

1、总体规划

2、工程方案设计

3、项目总图布局

4、智能化系统设计

5、项目配套设施

八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能

1、环境保护

2、安全卫生

3、消防

4、节能

九、项目投资估算和资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

十、财务与效益分析

1、财务分析

2、效益分析

十一、项目风险分析

1、项目风险分析

2、项目风险回避

十二、结论

房地产前期有关手续

1、办理《国有土地划拨决定书》（土地是划拨时）、《国有土地使用权证》——国土资源局。

2、项目建议书（项目立项）的批复手续——计委

设计方案会审——规划局组织，相关部门参加

3、环境影响评估的批复——环保局

4、防雷设计核准意见书——气象局

5、初步设计（扩大初步设计）的审批————建设局组织，相关部门参加

6、计划的下达——计委

7、施工用水报装——自来水公司

8、施工用电报装——电业局

9、城建档案馆报批手续——档案馆

10、墙改办押金——墙改办

11、人防审批手续——人防办

12、消防核准意见（建筑工程、燃气工程）——消防大（支）队

12、规划许可证的申领——规划局

13、白蚁防治手续——白蚁防治所

14、报建、招投标——建设局、招标办、建设工程交易中心

15、质监备案手续——质监站

16、施工许可证的申领——建设局

房地产开发前期手续办理人员应聘考试题

1、房地产开发项目前期需要办理哪些手续？分别由政府什么部门负责办理？

2、房地产开发公司可以通过哪些方式从政府获取商品房开发用地？

3、房地产开发公司销售商品房必须办理什么证照，办理此证要提供的报件资料主要有哪些？

4、你认为应该从哪几个方面判断一块开发用地的土地价值？

5、你认为房地产开发前期手续办理人员应具备哪些方面的突出的素质和能力？

6、某宗面积为 8000 m2的土地，已完成七通一平。规划建筑容积率不大于4，建筑密度为不大于30%，最高建筑规模为12层（各层面积相等），绿化率不低于45%。某房地产开发商拟取得该宗土地70年的土地使用权开发建设住宅楼，在办理土地使用权出让手续时一次性缴纳全部地价款和土地交易的有关税费并开工建设，土地交易的有关税费标准为3%，建设期为一年。同类开发项目的社会平均开发成本为1800元/m2，该公司的开发成本为1700元/m2，管理费用为开发成本的5%。除地价款外，其他建设资金在建设期内均匀支出。假设住宅楼和写字楼在建设期末一次性全部售出，该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%，银行贷款利率为10%，开发商要求的项目开发利润水平为销售收入的15%。试计算该房地产开发商现在所能支付的最高土地价格。

房 地 产 项 目 前 期 报 批 手 续

1、规划部门：

（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。

手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同

（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。

需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。

需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文

3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证

需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税

4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。

（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。

（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。

（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米

（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。

A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件

B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。

（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。

（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。

（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。

（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。

（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。

（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督

G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告

6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。

需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证

7、供电局：办理施工用电申请

8、自来水公司：施工用水申请

9、环保局：办理噪音申请

10、物价局：销售价格审批

注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。

房 地 产 开 发 程 序

一、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明；

10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；

（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料：

（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；（５）安全生产、文明施工教育制度；

（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；

5、质量监督申请安排表；

6、安全监督申请安排表；

7、建设工程质量监督书；

8、建设工程施工安全受监证；

9、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。

1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；

2、工程竣工验收申请表；

3、工程质量评估报告；

4、勘察、设计文件质量检查报告；

5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

8、建设单位已按合同约定支付工程款；

9、施工单位签署的《工程质量保修书》；

10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

11、规划部门出具的规划验收合格证；

12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；

13、质监站责令整改的问题已全部整改好；

14、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、工程竣工验收报告；

2、《施工许可证》；

3、竣工验收备案表；

4、工程质量监督报告；

5、工程竣工验收申请表；

6、工程质量评估报告；

7、工程施工安全评价书；

8、工程质量保修书；

9、工程竣工结算书；

10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。

1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；

（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；

（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。

2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。

五、办理预售许可证

l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。

2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。

3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。

4、计划部门签发的《项目投资许可证》。

5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。

6、已签房屋施工合同。

7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。

8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。

9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。

10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。

11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。

12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。

13、物业管理方案已经落实。

房地产开发的报批手续

房地产开发流程主要包括：1)向计划委员会申请项目立项；2)向房屋土地管理部门办 理土地使用权出让或转让手续；3)向规划部门办理规划手续，领取规划许可证；4)向建设委员会办理开工手续，领取开工证；5)实施搬迁或拆迁；6)进行开发建设；7)竣工验收；8)交付使用。

第四篇：前期工作小结

前期工作小结

我是水务局第九批下派的新农村指导员，下派地点是北古城镇合兴村委会，现装饰前期工作小结如下：

首先是提高思想认识，明确工作职责，做好新农村指导员工作，对于三农的健康发展具有十分重要的意义。明确“七大员”职责，重点抓好六项工作，是做好新农村指导员工作的根本保障。

二是了解基本情况、熟悉日常工作。由于我对基层工作经经验少，进驻后对基本情况的了解非常重要。合兴村委下辖洗羊塘村、大路村、上下清水沟、大河村、大埂子村、水塘子村、竹子箐村、小坡头村、土桥村、新安村共十一个自然村，土地面积3000多亩，人口二千余人，人均占有土地1.5亩，以种植业为主，经济作物有蔬菜、烤烟、水果等。掌握基本情况和熟悉日常工作，有利于以后工作的顺利开展。

三是走访群众，走访内容紧紧围绕与群众生产、生活息息相关的话题进行，注重收集群众的意见和建议，同时向他们宣传政策法规和传播科技知识，引导他们转变思想观念，谋求更大的发展。

四、存在的问题。一是由于受连年干旱和地理环境的影响，严重缺水是当地的突出问题。二是受市场经济影响，经济作物的收益低，严重制约当地经济的发展、农民的增收致富。

五、帮扶措施。针对性存在的问题，及时向局机关及相关领导反映，并得到大力支持。水务局立项并拨款到合兴村委会用于解决洗羊塘村人畜饮水及蚂蝗水库除险加固，并出资购买化肥支援春耕生产。

六、自身存在的问题。一是走访群众不够全面、具体。二是基层工作经验不足。三是学习缺乏积极性和主动性。在今后的新农村指导员工作中，我将不断的提高思想认识，加强学习，总结工作经验，按上级要求完成工作任务。

七、下步工作打算：

1、力争为群众做更多好事实事，解决群众实际困难和问题。

2、继续深入调研，在原有的基础上进一步深化调研工作创新思路，为群众开创一条增收致富的新路子。

3、配合村委进一步加强基层组织建设，特别针对村三委的党建工作，建全切合村两委实际的党建目标及党员管理制度。

4、协助村委抓好春耕备、环境卫生整治、十八届三中全会精神的宣传工作。

5、加大宣传力度，把保护生存环境，合理开发有限的资源，包括有限的水资源、矿产资源，土地及森林等问题作为重点宣传题目，让广大人民群众的逐步认识到保护生存环境就是提高生活质量的重要环节。

杨天勇

2015年6月7日

第五篇：前期工作内容

前期工作内容:

1,发改委：立项批准,可研批复.开工计划。

2,规划委,：选址意见,规划设计条件，设计方案，建筑规划许可证。规划监督（验线，验收），用地规划许可证，设计招投标，市政协调会。

3，建委：配套办意见，施工招投标，开工证，竣工备案。4，供电局：供电报装，供电方案设计。

5，自来水集团及排水：自来水，雨污水方案咨询，报装，设计。6，煤气公司（燃气集团）：方案咨询，报装，设计。7，环保局：环评报告批复。

8，节能办:节能设计申报。

9，园林局：绿化方案报批。

10，地震局：抗震设计报批。

11，人防办：设计要点，条件，施工图审批。

12，土地局:征地相关事宜。

13，交通委：交通组织方案审批。

14，交管局：交通组织，停车方案审批.15,消防局：建筑消防图纸审批。

16,热力公司：供热方案咨询，设计。

17，气象局：防雷设计审查。

18，测绘院：建设用地钉桩，放线成果单。

19,审图机构：施工图审查。