宿马安置房项目监理汇报材料

第一篇：宿马安置房项目监理汇报材料

宿马安置房项目监理汇报材料

我公司于2011年12月份经过公开招投标有幸中标获得宿马安置房项目的工程监理，中标后公司很重视一直与业主保持密切联系关注项目进展情况，根据业主要求，我公司组建项目监理部于2013年3月12日进驻现场，针对该项目的特点我们下步监理工作重点如下：

一、进驻现场的各项工作安排：

1、项目监理机构在项目总监指导下，收集各类资料，熟悉现场情况，编制本工程的“监理规划”和各专业“监理实施细则”，作为本工程监理的指导性和操作性文件。

2、组织设计技术交底和图纸会审。

3、审批工程开工报告，检查施工准备情况，对施工单位及选择的分包单位进行资格审查。

4、审核施工单位提交的施工组织设计、施工技术方案，并检查落实情况。

5、审查施工单位提出的工程总进度计划、年度、月度施工计划。

二、质量控制要点

为了保证工程质量达到施工合同规定的要求，主要抓以下几个方面：

1、对材料的控制 1）材料供应

合同中指定的品牌按合同采购;合同中未指定的，由施工单位提前提供若干符合设计要求的产品报建设单位选择;2）材料检验 对进场材料，施工单位除了需提供出厂的合格证明文件外，还需在监理的现场监督下按规定比例送检。

检测单位按政府规定选取，须有相应资质。送检时由我公司持有“见证员证”的监理人员陪同见证。

检验结果出来后，施工单位须出示原件并提供监理一份复印件备案。对检验不合格的产品，监理有权要求施工单位清理退场。

2、施工工序的控制 1）对组织及施工人员的控制

管理员及其效率；技术人员的到位情况；人员的持证上岗，技术熟练程度；施工交底情况。2）施工方案

施工单位除了总体施工方案外，还必须在施工之前编制专项施工方案，专业监理工程师审核后由总监审定批准执行。3）旁站及巡视监理

对重要及重点部位以及隐蔽项目，监理将派员旁站监理，监督施工全过程。

其它情况采用巡视的办法，定时不定时现场巡查。4）停止施工的命令

可能危及生命安全及重大财产损失时，或者施工质量严重失当经警告施工单位拒不改正时，监理将发出停工指令。除非紧急情况，监理将事先询问建设单位意见再发出停工令。

隐患消除后，施工单位填写表格申请复工，监理检查无误后报建设单位，建设单位同意后下达复工指令。停工令及复工令必须由总监签发。

3、分部分项验收 1）子项的验收

施工单位自检合格后提出申请，监理知会建设单位参加子项验收。建设单位不参加时，由监理直接验收。

子项验收由总监或总监指定的专业工程师负责并签署文件。重要子项的验收应知会设计单位与质监站，由其决定是否派员参加。验收不合格的项目责令施工单位返工修补或重做。2）分部验收

由总监组织施工、设计、建设等单位共同验收，质监站派员参加，重要分部施工单位须事先按质监站的规定申报，质监站批准后方可验收。

三、进度控制要点

为了保证按合同工期竣工验收，进度控制各项措施如下：

1、进度控制的组织措施

1）落实进度控制的责任，由总监理工程师（或总监代表）负责工程进度的整体控制，解决进度控制的重大问题，并指定一个监理工程师做进度控制的具体工作。

2）进度监理工程师根据建设工期总目标要求，编制监理项目的控制进度和各阶段的控制工期，实行项目分解。并审查施工承包单位的单项工程施工进度计划与年、季、月的施工计划，并将结果报总监理工程师和建设单位。

3）建立进度监理协调制度，建立反映工程进度状况的监理日志，每周工程例会均进行工程进度目标实现分析，承包单位、监理、建设单位负责进度人员均应到会，每月按时将工程进度情况和进度分析意见报建设单位和本公司。

4）总监理工程师（或总监代表）负责为工程进度款签署进度和计量方面的认证意见。

2、进度控制的技术措施

1）在施工进行阶段监理工程师应认真审核施工进度计划与施工方案的协调性和合理性，审核施工方案能否保证工期，保证“全天侯”施工的技术组织措施的可行性、合理性，审核施工总平面图与施工进度计划的协调性，审核材料、设备的采、供计划的用量和时间参数。2）审核承包单位每月提交的工程进度报告，检查计划进度与实际进度的差异，当实际进度与计划进度发生差异时，应提出调整措施和方案，技术上采取缩短工艺时间，减少技术间歇，实行平行立体交叉作业，配合相应的组织经济措施补救。

3、进度控制的经济措施和合同措施

按合同要求及时协调有关各承包单位的进度，以确保项目的形象进度要求，确保合同工期的实现，执行对工期提前或拖后者的奖罚制度。

四、投资控制要点

1、投资控制的组织措施：

建立健全监理组织，完善职责分工及有关制度，落实投资控制的责任。1）由驻现场监理工程师通过工程计量支付来控制合同价款，工程承包方按约定的时间向监理工程师提交已完工工程报告，监理工程师核实已完工程数量，并由承包方、监理工程师共同参与计量，承包方无正当理由不参与计量，由监理工程师自行进行，计量仍然有效，作为工程价款支付依据。

2）由驻现场监理工程师核实签字后，须经总监理工程师（或总监代表）审核签字，才作为有效的凭证。

3）项目监理组每月应以规范的格式向建设单位和监理公司报告工程投资情况。

2、投资控制的技术措施：

1）材料设备供应阶段，监理工程师根据建设单位对材料的要求，做好价格咨询工作，帮助业主选择材料品种，合理确定生产供应厂家。2）施工阶段，监理工程师督促施工单位采用先进合理的施工组织设计和施工方案，合理编排工期，避免不必要的赶工费用。

3、投资控制的经济措施：

1）驻现场监理工程师每月定期进行计划费用与实际费用的比较分析，并提出控制工程费用突破的方案和措施。经总监理工程师（或总监代表）审查签字后，报建设单位和监理公司。

2）驻现场监理工程师应预测和防范可能发生的索赔，及时向建设单位和上级报告可能发生的索赔，并制定对策，减少向建设单位索赔的发生。

4、投资控制的合同措施： 1）监理方应协助建设单位如期向承包方提供施工现场，如期、保质、保量供应由建设单位负责的材料、设备，及时提供设计图纸等技术资料，不违约，不造成索赔条件。

2）监理方应按合同条款经审核支付工程款，但防止过早、过量的现金支付。

五、文明施工与安全控制

1、加强管理建立健全管理体系

1）在监理中组织可靠的文明施工和安全管理的组织保证体系，树立全员、全面、全过程的管理思想，把文明施工与安全控制引入正常的监理工作中去。为此工程监理中须成立文明施工与安全控制监理小组。总监兼任组长，总监代表为副组长，其余监理工程师、监理员为组员，层层落实。

2）审查承包单位施工组织设计对文明施工与安全控制措施编制情况，督促承包单位建立健全文明施工与安全控制的岗位责任制，检查组织措施、技术措施具体落实情况，定期检查考评。

2、严格落实文明施工各项内容及措施

3、严格落实安全管理各项措施

总之，我项目部会严格按照监理合同的要求，按照“公正、守法、诚信、科学”的原则，做好对项目的“三控制”、“三管理”、“一协调”工作，做好服务工作，让业主及各参建方满意。

合肥市工程建设监理公司宿马安置房监理部

2013年3月26日

第二篇：安置房1项目建议书

一、项目基本情况

1、项目名称

湖光石鼓路片区B、C、D地块安置房项目以下简称“项目”或“工 程”。

2、项目承办单位

**市房屋建设开发有限公司 **市城市建设投资开发有限责任公司

3、项目性质 新建项目。

4、建设地点

项目地处**市梅岭街道蔡厝社区梅岭、青阳街道接合部范围内位 于**泉安路道路以西**一中和石鼓路道路以北是**老城区的核心区。

5、建设规模及内容 项目总用地面积为59,260m 总建筑占地面积为20,156.87m 总建筑

面积为254,006.69m 其中地上建筑面积为213,414.75 m 地下建筑面积为40,591.94 m。项目主体为20幢多高层住宅建筑建设内容包括住宅、沿街商业、会所以及停车场、配电房、道路、绿化景观等公建配套设施。

1项目B地块安置房总用地面积24,100m 总建筑占地面积7,505.97 总建筑面积97,369.33 m 为8幢建筑单体建筑密度为31.1%容积 率3.3绿化率31.6%。

2项目C地块安置房总用地面积23,911m 总建筑占地面积8,244.88m 总建筑面积106,016.39m 为8幢建筑单体建筑密度为34.5% 容积率3.7绿化率31.7%。

3项目D地块安置房总用地面积11,249m 总建筑占地面积4,406.02m 总建筑面积50,620.97m为4幢建筑单体建筑密度为39.2% 容积率3.71绿化率30.1%。

6、建设周期

项目总建设周期为24个月。

7、总投资及资金筹措

项目总投资为127,239.87万元其中建安工程费用74,112.96万元工

程建设其他费用42,465.56万元工程建设预备费5,828.93万元建设期利

息4,832.42万元。其中申请银行贷款76,000.00万元业主自筹资金

51,239.87万元。

8、主要技术经济指标

项目主要技术经济指标如表1-1所示。表1-1项目主要技术经济指标 序号 项目名称 单位 主要技术指标备注 1 总用地面积 m 59,260.00 2 总建筑占地面积 m20,156.87 3 总建筑面积 m 254,006.69 按功能用途分列 商业总面积 m 9,649.98 住宅总面积 m 197,529.47 会所及配套公建面积 1,984.78 3.1 其中 其他公建面积 m44,842.46

二、项目提出的理由与过程

1、与迅猛的经济发展速度相比较**市的城市建设相对滞后 **是全国著名侨乡**“980”环湾建设的重要组成部分。县域经济基

本竞争力位列全国百强县市第7位综合创新能力列全国县级城市第

6位经济实力多年居八闽县级之首。被国家体育总局确定为国家体育产

业基地被省政府列为福建省装备制造业重点基地。近几年随着海峡西

岸经济区建设的推进**市社会经济更是实现了跨越式发展2010年前11 个月全市工业总产值累计完成1,857.55亿元增长19.7%财政总收入

90.85亿元增长22.4%主要指标继续保持较快增长多项主要经济指标

增幅均超过上级目标。

经济的快速发展提高了**的综合经济实力推进了其经济结果的转

型增加了人均收入水平实现了由温饱型小康向富裕型小康的转变也

在此过程中进一步推动着市场化改革的进程。但与迅猛的经济发展形势相

比较**城市建设却显得相对滞后。城区内存在大量的“城中村”普遍存

在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结构和消防安全隐患严重等问题

且区域内道路、绿化、卫生、市政等基础配套设施已无法满足居民生活的需要同时也影响了城市总体的交通组织和功能的提升。

2、安置房的建设对湖光石鼓片区的改造具有积极的推动作用 梅岭组团湖光石鼓片区棚户区为上世纪80年代初原**市青阳糖厂的 职工生活区后因经营不善将土地使用权转让给**凤竹集团公司。经过几 十年的无序发展再加上管理不善该区域及周边已形成平房密度大、使用

年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便

利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。因此

对该片区的改造迫在眉睫这不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要

更是经济社会发展的需要滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍影响

长远的发展后劲。城市建设和环境与先进地区的差距将来会演变为综合

竞争力的差距。

湖光石鼓路片区B、C、D地块安置房的建设是梅岭组团湖光石鼓片区 棚户区改造项目顺序推进的重要保障能够解决建设拆迁安置问题合理

规划土地提高土地利用率改善居民生活居住条件构建环境优美的宜

居城市提升**城市形象和城市综合竞争力改善区域投资环境促进地

区经济跨越式发展。

三、项目建议书编制依据

1、《投资项目可行性研究指南试用版》

2、住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工

作的指导意见》建保[2009]295号

3、《**市人民政府关于印发**市“十二五”住房建设规划的通知》晋

政文[2011]102号

四、问题与建议

1、建议相关部门给予支持加快推进项目前期工作。拟建项目社会效 益显著对**市全力推进梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造具有积极的推

动作用是**市“十二五”发展建设的重要内容项目的建设需求比较迫

切建议政府相关部门给予配合进一步做好项目的前期准备工作加快

项目的早日建成。

2、发挥社会各方的力量通力合作。项目为民生建设项目有助于提

高人民群众的生活水平和质量为使项目建设能顺利进行应充分发挥社

会各民间组织的作用发动镇村两级干部和群众积极参与通力合作使

项目能尽快实施。

3、建议在后期设计进一步完善优化。建议在下一步工作中对建筑方案

进行进一步优化确保功能合理的条件下技术上可行、经济上合理既实用又美观的设计方案。

4、加强建设期的项目管理工作。项目承办单位应实时监督施工的进度

保证工程施工质量和安全定期如实上报工程进度统计报表主动接受相

关部门的审计和监督将项目建设成为“高起点高标准高层次高水

平”的重点项目。

5、加强资金的落实、使用与监督。工程关键问题是资金的筹措资金

是否落实将直接影响工程进度和工程质量项目承建单位应抓紧建设资

金的落实确保资金足额到位切实加强建设资金的使用与监督工程资 金实行专户存储、专款专用绝不允许出现挤占挪用、改变投向、滞留欠 款等现象。

第二章 项目建设的背景及必要性

一、项目建设背景

1、**市社会经济实现跨越式发展

**是全国著名侨乡**“980”环湾建设的重要组成部分。东瀕台湾海

峡距金门仅5.6海里西和南安市接壤南与金门隔海相望北同鲤城

区、丰泽区毗邻东北与石狮相连。全市陆域649平方公里三面临海

海岸线长121公里。2001年被批准按中等城市规模建设现辖6个街道、13个镇共388个行政村社区。户籍人口105万侨胞和港、澳、台

同胞200多万外来人口110万左右。

**县域经济基本竞争力位列全国百强县市第7位综合创新能力

列全国县级城市第6位经济实力多年居八闽县级之首。全省公共文明指

数测评名列县级市第一。被国家体育总局确定为国家体育产业基地被省

政府列为福建省装备制造业重点基地。同时还先后荣获“世界茄克之

都”、“中国鞋都”、“中国纺织产业基地”、“全国食品工业强县”、“中国伞都”、“中国陶瓷重镇”、“中国休闲服装名镇”、“中国内衣 名镇”、“中国织造名镇”、“中国包装印刷基地”等称誉。2010年前11个月**全市工业总产值累计完成1,857.55亿元增长

19.7%其中规模以上产值完成1,663.39亿元增长21.4%。各主要产业中

除玩具业规模产值下降外其它产业产值均保持了两位数增幅。固定资产

投资完成275.14亿元增长38.3%。商品出口交货总值完成66.57亿美元

增长15.1%。财政总收入90.85亿元增长22.4%其中地方本级收入41.19 亿元增长22.8%。11月末全市金融机构人民币各项存款余额760.87亿元比上年末增长9.5%。可见2010年**全市经济运行总体平稳主要指标继

续保持较快增长多项主要经济指标增幅均超过目标。

2、**市城市建设相对滞后

经济的快速发展提高了**的综合经济实力推进了其经济结果的转

型增加了人均收入水平实现了由温饱型小康向富裕型小康的转变也

在此过程中进一步推动着市场化改革的进程。但与迅猛的经济发展形势相

比较**城市建设却显得相对滞后。城区内存在大量的“城中村”普遍存

在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结构和消防安全隐患严重等问题

且区域内道路、绿化、卫生、市政等基础配套设施已无法满足居民生活的

需要同时也影响了城市总体的交通组织和功能的提升。梅岭组团湖光石鼓片区棚户区为上世纪80年代初原**市青阳糖厂的 职工生活区后因经营不善将土地使用权转让给**凤竹集团公司。经过几

十年的无序发展再加上管理不善该区域及周边已形成平房密度大、使用

年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便

利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。因此

对该片区的改造迫在眉睫这不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要

更是经济社会发展的需要滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍影响

长远的发展后劲。城市建设和环境与先进地区的差距将来会演变为综合

竞争力的差距。

2010年是**城市建设年梅岭组团是一号工程扛鼎之作得到**市

委市政府的高度重视。**市委书记、市长尤猛军曾表示“把**建设成为跟

我们的经济建设同步发展跟我们的品牌之都相匹配的品牌城市。”把梅岭组团建设成高端宜居城区使其成为**城市的新名片。梅岭组团是**的城

市窗口和门户无论是从**大桥、刺桐大桥、****大桥还是从即将建设 的田安大桥跨江进入**首先看到的就是梅岭组团的面貌因此其形象直

接代表着**的形象。

湖光石鼓片区棚户区改造项目作为梅岭组团中的重要工程它将成为

**老城区新的经济、居住、文化活动据点建成多功能、复合型综合区域

含商业购物、商务办公、居住、文化、教育、旅游、休闲娱乐等多种功能

着重改善区域商业环境和人居环境。它的成功将直接推进整个片区旧城改

造和城市化建设的进程并将为**市其他镇区棚户区改造工作提供经验和

作示范推动**城镇化进程。

3、**市梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造规划

**市梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造项目位于梅岭、青阳街道接合 部**老城区核心区东起泉安中路西至世纪大道北面以规划石鼓路、竹树下水塘为界南面以湖光路和规划梅山路为界。片区规划总用地124.89 公顷约1,873.4亩拟在片区内设置商住生活区、商务中心区、文体公园

区、宗教体验区、教育生活区、民俗体验区等六个功能区。1功能定位

湖光石鼓片区发展功能定位为集文化、娱乐、商业、社区活动为一 体的的城市中心综合片区形成**二十一世纪对外展示新形象的城市新名 片。

2总体规划

湖光石鼓片区遵循“公共核心、组团环绕”的规划理念。项目规划结

二、项目建设的必要性及意义

1、改善居民生活居住条件构建环境优美的宜居城市

随着经济的发展、人们生活水平的逐渐提高人们对于居住条件的要 求也日渐提高。在满足基本温饱的基础上改善自身居住环境成了人们迫

切的愿望也是各级政府推进城市建设的重要目标。项目处于湖光石鼓片

区棚户区东部为**市旧城核心区其中建筑布局不合理且由于年代久

远房屋抗震性能差、结构及消防安全隐患严重、人口老龄化、基础设施

落后、区间道路规划不合理、卫生条件差等一些矛盾日益浮现和突出如 果不加以重视解决将会严重影响片区中低收入群众的居住环境和生活质

量。因此项目的建设可以使旧城区的空间得到有效的梳理解决居民的

住房问题改善该片区居民居住条件提高居民生活质量提升整个城市 的环境质量有助于**市构建环境优美的宜居城市。

2、解决建设拆迁安置问题推进湖光石鼓片区改造建设 梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造涉及拆迁的建构筑物面积总计约 79.8万平方米拆迁范围包括桂山社区、蔡厝社区、梅青社区、竹树下社

区和青华社区等五个社区。为更好地解决拆迁安置问题促进湖光石鼓片

区改造建设该片区拟建设12处安置地块按各自归属就近安置拆迁居民

安置区主要分布在项目区域北侧、东侧和南侧。项目位于湖光石鼓片区东

侧安置区为湖光石鼓片区改造的重要项目之一项目的建设有助于解决

该片区及周边地块建设的拆迁安置问题减少城市化进程带来的社会副作

用既改善了片区居民的生活居住条件又能够推进湖光石鼓片区改造项目的建设符合国家拆迁安置的有关规定和城市化建设的目的。

3、提升**城市形象和城市综合竞争力

旧城区的改造不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要更是经

济社会发展的需要滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍影响长远的

发展后劲。城市建设和环境与先进地区的差距将来会演变为综合竞争力 的差距。梅岭组团是**的城市窗口和门户无论是从**大桥、刺桐大桥、****大桥还是从即将完工的田安大桥跨江进入**首先看到的就是梅岭

组团的面貌因此其形象直接代表着**的形象。把梅岭组团建设成高端宜

居城区使其成为**城市的新名片不仅能够改善**市的居民居住环境和

城市形象同时能够推进城市建设与经济协调发展提升**市的城市综 合竞争力。

4、合理规划土地提高土地利用率

从规划区现状土地开发强度来看缺乏统一规划土地开发价值尚未

得到充分体现。目前湖光石鼓片区棚户区内主要以散乱住宅等村镇建筑

为主部分为工业用地及文物古迹公共设施较为分散布局极为不合理

土地利用率低造成土地资源的浪费不仅存在各种安全隐患而且严重

制约了区域的经济发展成了该片区继续发展的瓶颈。通过区域开发与整

合进行合理的布局规划将拆迁群众集中安置调整土地使用结构明

确功能分区可较大程度的提高区域内土地价值和利用率可以拉动周边

地区的经济成为**新的经济增长极。

5、改善区域投资环境促进地区经济跨越式发展

由于历史的原因和经济的制约湖光石鼓片区大批建筑的景观品质较低市政配套设施欠缺原有的小商铺不适应现代商业需求不能吸引潜 在消费者严重地削弱了该片区的商业环境品质。项目的建设对进一步完

善片区的基础设施条件、道路交通网络和改善区域商业环境、投资环境有

着重大意义。届时不但极大改善片区的人居环境营造良好的商业氛围

间接提升区域土地价值而且带动周边商业圈的繁荣发展拓展区域经济

发展空间为新型经济体的发展创造良好的条件。第三章 项目建设内容及规模

一、湖光石鼓片区安置房建设规划

1、拆迁量预估

湖光石鼓片区内涉及拆迁的建构筑物面积总计约79.8万平方米。拆迁

范围包括桂山社区、蔡厝社区、梅青社区、竹树下社区和青华社区等五个

社区。拆迁内容包括企业厂房、商业及居住建筑等。其中**市教委部

队用地、**市公安边防大队、**第一中学、部分文物古迹祠堂等建筑予

以保留。具体拆迁量预估见表3-1。

2、安置量预估

湖光石鼓片区规划将对五个社区内所拆建筑居民进行就近安置补偿

预计安置住宅建筑面积95.3万平方米。

拟建设12处安置地块按各自归属就近安置拆迁居民安置区主要分布

在项目区域北侧、东侧和南侧北侧位于教委用地旁用于安置竹树下居

民东侧安置区围绕**一中为中心建设主要安置蔡厝、青华社区居民南侧安置区主要安置桂山和梅青社区居民形成现代高尚居住社区。规划 建设安置区总建筑面积149万平方米其中地上建筑面积119.9万平方米

地下建筑面积29.1万平方米。对于片区内的工业用房给予资金补偿。安置

情况见表3-2。

3、安置房分区规划

安置区分布在湖光石鼓片区的北部片区、东部片区和南部片区共12 个地块安置编号从A至M分别用于安置片区五个村社区拆迁户。

安置区规划分布情况见图3-3。1北部片区A地块

该片区沿世纪大道一侧为规划为城市行政办公商务区设置办公、酒 店使之成为片区景观节点亦是片区核心之一。用地北部结合水塘设置

公园且在用地北侧设置加油站一处。中部原来教委用地结合现状树木、部分特色建筑进行低密度、低容积率开发规划为办公会所。用地东侧

中部为安置用地A地块竹树下形成围合的内松外紧的小区环境。

2东部片区B、C、D、E、F、G、H地块

东部片区内除了开发商住用地、民俗体验区用地、宗教体验用地、** 一中用地外其余均为安置用地。为更好地解决拆迁安置问题更好地利

用泉安路一侧的商业资源泉安路、湖光西路一侧用地采用内街式商业开 发。

片区建筑布局与绿化景观、步行系统相呼应形成内部幽静的绿化休 闲空间。同时也尽量为每户争取更好的绿化与阳光。建筑以高层点式、板

式建筑组合为主高低错落变化配以低层公建等交错形成丰富的空间 形态。

二、项目用地现状

1、土地利用现状

项目周边包括**一中、石鼓庙及工业居住用地商业设施、公共服务 设施较为散乱商业、工业用地混杂其中。

2、建筑现状

现状建筑包括企业厂房、村庄建筑、中小学校、商业服务等建筑质 量参差不齐建筑布局零散杂乱。

3、规划拆迁、安置量

项目所在B、C、D地块属于湖光石鼓片区东侧安置区根据“各自归 属就近安置拆迁居民”的原则主要安置蔡厝社区居民。根据国家及省市

相关文件精神项目属棚户区危旧房改造项目将配建比例不低于改造总建筑面积5%的廉租住房每套建筑面积低于50平方米。

三、建设规模及内容

1、总体规模

项目总用地面积59,260.00 m 总建筑占地面积20,156.87 m 总建筑

面积254,006.69 m 为20幢建筑单体。总体技术经济指标见表3-5。

2、各地块建设规模

1B地块 项目B地块安置房总用地面积24,100m 总建筑占地面积7,505.97 m 总建筑面积97,369.33 m 为8幢建筑单体。具体技术经济指标见表3-6。

3、初步设计构想 安置区内主要以多高层住宅建筑为主由区内交通道路划分相对独立的居住单元小区内高层住宅楼层高低错落有致配以低层公建等交错布局交叉重叠形成丰富的空间形态富有动态美感轮廓清晰线条分明使外立面十分醒目、绚丽和壮观外墙的装饰和点缀弧线形的凸窗

和观景台使得群体建筑呈现出现代与传统和谐统一的美感体现出独特的建筑艺术价值和文化品位。单体设计采用全新的单体平面户型设计南北通透视野开阔面积

经济公摊小得房率高功能实用入口空间妥贴处理通而不透私密性强户型全面拓宽片区的消费群以增加人气。安置小区户型充分结合相应的景观资源进行规划建设并提供相应的观景阳台、落地窗转角窗等同时尽量使客厅、主人房布置在景观最好的位置上。房型配置上考虑本地区人口的构成并结合当地居住习惯进行建设功能分区合理达到动静相宜洁净分开的目的。安置小区内每座楼房均设有13部电梯供居民们上下同时设有楼梯通道及安全紧急出口。小区内设置停车场按停车用地性质分地上停车场和地下停车场以地下停车场为主。其总体布局的要求是与外界交通、中心景观区联系方便同时拥有安静的环境尽量避免外界的干扰建筑布局与绿化景观、步行系统相呼应形成内部幽静的绿化休闲空间。第四章 项目选址及建设条件分析

一、项目建设地点

1、地理位置

**地处福建东南沿海位于北纬24°30′4424° 54′21东经118° 24′56118° 41′10。东瀕台湾海峡西和南安市接壤南与金门隔海相望北同鲤城区、丰泽区毗邻东北与石狮相连境内陆地面积649平方公里三面临海海岸线长122公里海域面积6,345平方公里。

2、项目选址

项目地处**市梅岭街道蔡厝社区梅岭、青阳街道接合部范围内位 于**泉安路道路以西**一中和石鼓路道路以北是**老城区的核心区。

**湖光石鼓片区区位优势明显距新行政中心区直线距离约3.5km

距规划的**会展新区约3.5km距规划滨江商务区约5km****机场仅2.5km。

二、建设条件分析

1、自然条件 1气象

该区域属南亚热带海洋性季风气候夏无酷暑冬无严寒。气候温暖 湿润季风显著台风活动频繁。多年平均气温2021℃月平均气温11.9℃极端最高气温38.9℃极端最低气温0℃极端最高地面温度69.6℃极端最低地面温度-4.4℃。

多年平均绝对湿度为20hPa最高绝对湿度39.1hPa最小绝对湿为 20hPa多年平均相对湿度76%最小相对湿度8%。多年平均风速为3.5m/s 最大风速24m/s多年平均雷暴52天多年平均雾11天霜6天。2降水

由于受季风气候影响全年降雨集中在49月尤其是79月的台

风暴雨季节盛夏季节由于太平洋低纬度地区的热带风暴挟带大量暖湿气流登陆后受地面摩擦和**流域西北部高山阻挡复合抬升引起强烈暴雨。

降水地区分布不均匀总的趋势是从西北向东南递减多年平均降水量9501,400mm之间。降水量年际和年内分布不均匀**市多年平均降水量1,146.6mm多年平均径流深534mm最大年径流深1,320mm最小年径流深135mm多年平均水面蒸发量1,146mm平均陆地年蒸发量612mm。3地形地貌

**市三面临海地势由西北向东南海面倾斜呈波状起伏梯级分布。主要山峰分布在西北和中部系戴云山各东南沿海延伸余脉。西北边境的紫帽山海拔517.8米为与鲤城、南安共有的界山。地貌以丘陵、台地、平原三类型为主。**流经北部于溜石江入海。湖光石鼓片区内整体地形较为平缓总体南高北低。4地震

依据《中国地震动参数区划图GBl8306-2001》福建省区划一览表

项目区抗震设防烈度为七度地震动峰值加速度为0.15g地震动反应谱特征周期为0.4s。

2、基础设施条件 1交通

**市对外交通多元化和立体化“陆、海、空”立体交通网络已基本形成市域公路通车里程1,700.6公里公路密度以每百平方公里262公里通车里程名列全国前茅福厦高速公路从城市的西北部切过互通口离城区约5 km外接324国道、308省道等。

4D级**机场成为初具规模的航空港开辟了**至北京、上海、广州、深圳、杭州、舟山、成都及香港、马尼拉、日本冲绳等20余条航线。客货吞吐量跻身于全国通航机场的第37位成为干线机场。全市拥有围头、深沪、东石、安平四大港区、19个50010,000吨级泊位码头。深沪港区成为国家开放口岸围头港成为国家一类口岸并开辟20多条内贸集装箱班轮航线和至香港国际集装箱班轮航线。项目区周边的世纪大道和泉安中路为连接**、石狮和**的主干道陆 路交通十分便捷。2供电

全市建有50万伏输变电站1座容量200万千伏安22万伏输变电 站7座容量267万千伏安11万伏输变电站32座容量328.9万千伏安建有热电联产发电厂1座发电容量为10万千瓦建有LNG燃气电厂1座发电容量为140万千瓦有垃圾发电厂1座容量1.5万千瓦。**售电量占全省10%成为福建省电网配套最完善、电力建设最超前的地区之一。

项目片区建有沟头110KV变电站规模3×40MVA配合远期西侧的 110KV青阳变电站扩容至3×50MVA电力供应充足可满足施工及居民入住的需要。3供水

**供水设施完善水质安全。引水工程全线贯通建有市镇两级自来 水厂17座市域日供水105万立方米。市区建有25万立方米/日现代化自来水现已投入使用。项目区周边青阳第二水厂设计规模为25万吨/日位于项目地块以西外侧约500米可满足项目的用水需求。4通信

**的电信、通讯事业水平在全国处于领先地位。至2008年底全市城乡固定电话交换机总容量55万门互联网接入用户16万户移动电话用户140万户电话含固定电话、泉灵通、移动电话普及率4.8部/户成为全省首批“电话市”之一。

项目区通讯服务由**城区电信支局提供**移动电话实现无盲区覆盖可以保证项目通信需求。可提供国内国际电话服务以及各种现代化的电报、电传、特快专递、无线通讯、互联网等电讯邮政服务可直通世界150多个国家和地区。5建筑材料来源

建筑材料主要为土、石、钢材、水泥、砂石料等。**市商品经济较为 发达流通渠道畅通建筑材料供应链较为完整当地砂石等资源丰富可就近采购项目区域临近县市有产水泥可满足供应区域周边有钢铁企业所需钢材可以到该厂或周边地区购买。

三、选址合理性分析

1、项目选址符合改造规划关于“各自归属就近安置拆迁居民”的原则能够增加拆迁居民对于新居地的认同感。

2、项目紧临泉安路、石鼓路、**一中交通便捷教育资源丰富能够较好地满足安置区内居民的出行和受教育需求。

3、项目的选址符合城市总体规划和湖光石鼓片区改造规划能够满足项目建设过程和外部环境条件的要求也符合环境保护的相关要求有利于城镇化改造。

4、项目所处区域具备了实施项目的良好建设条件气候地质条件和交通及其他基础设施条件已达到建设要求的基本工程条件。因此项目选址具有较高的科学性和合理性适宜项目的建设和**市城市建设与未来发展的需要。第五章 项目实施进度安排

一、项目建设周期

根据项目建设管理有关规定、项目承办单位的要求以及项目建设规 模、功能需求、管理条件、资金到位情况项目实施须制定建设项目总体及分阶段工程进度计划保证建设项目的供水、供电、通讯等配套辅助设施与主体工程同步建成确保建设任务按期完成。项目在可行性研究报告编制及审批、设计编制及审批等前期工作取得 顺利进展后进行项目的具体实施工作包括主体施工、装修、设备采购安装以及道路、绿化等配套设施的建设具体实施工作时间约为24个月。须对项目实施进度进行监督管理以保证项目建设顺利推进。

二、项目建设进度安排

1、项目前期工作

2011年5月6月进行项目建议书、项目可行性研究报告编制、项

目立项审批等工作

2011年7月8月进行初步设计、详细规划设计及审批项目施工

图设计并通过审查、审批。

2、建设实施阶段

前期工作结束后进行项目施工准备工作完成施工用水、用电、施 工便道等工程组织设备、材料订购准备必要的施工图纸组织招标投标包括监理、施工等方面的招标投标并择优选择施工单位签订施工合同。项目开工审批。

2011年9月2013年9月计划共24个月进行项目建设施工阶段包括主体施工、装修、设备采购安装以及道路、绿化等配套设施的建设项目的总体竣工验收等。

三、项目质量保证措施

1、勘察设计单位必须按资质等级承担相应的勘察设计任务应按照国家现行的有关规定、技术标准和合同进行勘察设计建立健全质量保证体系加强设计过程的质量控制健全设计文件的审核会签制度。建设项目的施工图设计文件含方案设计不得擅自变更。确因功能需要变更设计的项目需报请原审批部门批准。

2、施工单位要接受质监对其资质和质量保证体系的监督检查要严格按照设计图纸和技术标准、操作规程进行施工对每道工序都要按质量要求确定施工工序并对施工的工程质量负责。

3、切实加强项目监督管理。严格按照中央预算内投资项目管理的有关规定切实落实项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同管理制规范项目建设程序确保工程质量。

4、建设项目实行工程监理制对工程进行“三控制”、“两管理”、“一协调”采用“事前、事中、事后”的工作程序确保工程社会效益和环境效益的协调统一。

5、施工单位的选择按公开、公平、公正的市场竞争原则项目将严格按照国家有关招投标法律采用公开招标方式选择有资质的施工单位。施工单位必须具有信誉好、实力强、经验丰富等特点。第六章 投资估算及资金筹措

一、投资估算的依据

1、估算依据

1《福建省建筑安装工程费用定额》2003版 2泉建筑[2005]10号、泉建筑[2005]16号文 3**市2011年4月建设工程造价有关资料汇编 4项目承办单位提供的相关资料 5类似工程技术经济指标。

2、相关取费标准

1建设单位管理费根据《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》财建[2002]394号计取

2施工图设计审查费依据《福建省物价局关于重新规范建筑工程施工图设计文件审查收费的通知》闽价房[2009]168号计取 3招标代理费依据国家计委关于印发《招标代理服务受费管理暂行办法》计价格[2002]1980号计取

4勘察设计费根据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知计价[2002]10号计取

5工程监理费国家发展改革委、建设部印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号计取 6环境影响评价费按《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格中[2002]125号文计取

7白蚁防治费依据福建省物价局、福建省财政厅关于《重新核定房屋白蚁防治收费标准》的通知闽价[2002]房572号计取。以上费率计取标准在工程的实际运行过程中还根据工程的具体情况进行适当调整。

二、估算范围

项目投资估算编制范围按总用地面积为59,260m 总建筑占地面积为20,156.87m2 总建筑面积为254,006.69m2 其中地上建筑面积为213,414.75 m2 地下建筑面积为40,591.94 m2主要建设内容包括上部主体结构、地下室工程、安装工程、市政设施配套及景观绿化工程。

三、投资估算

经估算项目总投资为127,239.87万元其中建安工程费用74,112.96万元工程建设其他费用42,465.56万元工程建设预备费5,828.93万元建设期利息4,832.42万元。项目具体投资估算见表6-1。

四、资金筹措方案及使用计划

1、资金筹措方案

项目总投资127,239.87万元。其中申请银行贷款76,000.00万元业主自筹资金51,239.87万元。

2、使用计划

项目资金使用计划见表6-2。第七章 项目评价

一、社会效益初步评价

项目的建设对社会的影响是积极的所取得的社会效益是非常显著的将在社会各方面直接或间接体现是**市城市建设的重要内容对加快全市社会经济发展起到了强有力的推动作用符合加快建设海峡西岸繁荣带的需要能够获得各级政府、组织及广大人民群众的关注和支持。

1、项目对社会的影响分析 1对**市的影响

项目的建设是梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造项目顺序推进的重要保障能够解决建设拆迁安置问题合理规划土地提高土地利用率改善居民生活居住条件构建环境优美的宜居城市提升**城市形象和城市综合竞争力改善区域投资环境促进地区经济跨越式发展。

2对居民生活水平和生活质量的影响

项目的建设可以使旧城区的空间得到有效的梳理解决居民的住房问题改善该片区居民居住条件提高居民生活质量提升整个城市的环境质量有助于**市构建环境优美的宜居城市是当地居民生活水平和生活质量提高的体现。3对地区就业的影响

项目的建设将提供一定数量的就业岗位。在项目建设期间将为建 筑业和建筑材料行业增加就业岗位在项目运营期间一些保安、卫生保洁、商店服务员等基础的工作岗位需求必将在当地解决这将为地方创造更多的就业机会有利于缓解地区就业压力促进剩余劳动力转移。 4对财政收入的影响

项目配套建设的沿街商业的每年都会产生一定数量的经济效益能够直接增加政府的财政收入同时项目的建设能够带动当地材料生产、销售、运输、旅游、文化娱乐等其他行业的发展间接增加政府的财政收入。

5对不同利益群体的影响

项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输 行业及建设用地周围商家等的收入。

6对基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响

项目建成后对基础设施例如供水、供电、供气、通信及污水处理、垃 圾处理等有一定的需求但就总体规划来看不会产生较大影响。项目的建设符合**市城市建设总体规划。

2、项目所在地互适性分析

1不同利益群体对项目的态度及参与程度

项目具有积极的社会效益能够使旧城区的空间得到有效的梳理解决居民的住房问题改善该片区居民居住条件提高居民生活质量提升整个城市的环境质量能够提供一定量的就业岗位提高城市居民个人收入有效地保障**市社会的和谐、稳定发展符合片区群众的根本和长远利益能够得到广大人民群众的关注和支持同时多数机构、企事业单位等也会支持该项目的建设并且愿意投入其建设当中去。

2各级组织对项目的态度及支持程度

项目能够促进梅岭组团湖光石鼓片区棚户区的改造解决建设拆迁安置问题合理规划土地提高土地利用率改善居民生活居住条件构建环境优美的宜居城市提升**城市形象和城市综合竞争力改善区域投资环境增加政府财政收入促进地区经济跨越式发展是莆田市城市建设的重要内容能够得到各级政府、组织的支持。

3、社会风险分析

项目立足满足群众生活居住需求顺应**市湖光石鼓片区长远发展需要更好地维护社会稳定促进和谐社会建设具有良好的社会效益得到了**市政府及各社会阶层的支持。因此项目基本没有社会风险。但应做好项目建设和使用期的管理工作尽量减少对周边居民日常生活的影响减少对周边自然生态环境的破坏并处理好由此产生的各种矛盾以避免由此产生的社会风险。

二、结论和建议

1、结论

1项目是**市委、市政府实施“把梅岭组团建设成高端宜居城区 使其成为**城市的新名片”战略部署的重要组成部分。项目建成后有利于提升**市城市整体形象和影响提高居民生活水平和生活质量与**城市定位及发展相适应项目建设是必要的。

2项目充分考虑以人为本同时做到结合实际、高标准、高要求 建设规模符合当前需求且做到适度超前所需投资安排较为合理能够满足项目建设的需求。

3项目根据建设项目管理有关规定以及项目建设规模、功能需求、管理条件、资金到位情况制定了建设项目总体及分阶段工程进度计划并对项目实施进度和质量进行监督管理能够保证项目建设顺利推进。

第三篇：安置房项目可行性研究报告

河南泰之峰企业管理咨询有限公司

某XX办事处安置房建设项目 可行性研究报告

编制单位：河南泰之峰企业管理咨询有限公司 河南泰之峰企业管理咨询有限公司

可行性研究报告：

可行性研究报告是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。

可行性研究报告的用途：

①建设项目论证、审查、决策的依据。②编制设计任务书和初步设计的依据。③筹集资金，向银行申请贷款的重要依据。

④申请专项资金，向有关主管部门申请专项资金的重要依据。⑤股票发行，向证监会申请股票上市的重要依据。

⑥取得用地，向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据。⑦与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据。⑧引进技术，进口设备和对外谈判的依据。⑨环境部门审查项目对环境影响的依据。

可行性研究报告主要内容要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。并对该项目实施的可行性、有效性、技术方案进行细致的技术论证和经济评价，以求确定在技术上合理、经济上合算的最优方案。项目可行性研究报告是项目立项阶段最重要的核心文件，同时也是项目决策的主要依据。

某XX办事处安置房建设项目可行性研究报告： 目 录

第一章 某XX办事处安置房建设项目总论

1.1 概述

1.2 项目建设单位简介

1.3 报告编制的依据与范围 1.4 项目概况

第二章 某XX办事处安置房建设项目建设背景及必要性

河南泰之峰企业管理咨询有限公司

2.1 项目建设背景 2.2 项目的提出

2.3项目建设的必要性

第三章 某XX办事处安置房建设项目市场预测及建设规模

3.1高新区房地产市场现状分析

3.2高新区商品住宅市场需求分析

3.3 项目的SWOT分析

3.4 项目目标客户群定位

3.5 项目建设规模

第四章 某XX办事处安置房建设项目选址及建设条件

4.1 选址原则

4.2 项目选址

4.3 项目建设条件

第五章某XX办事处安置房建设项目建设方案

5.1 总体规划

5.2 规划设计方案 5.3 建筑设计方案 5.4 公用工程

5.5 工程管线规划

第六章 某XX办事处安置房建设项目环境保护及公共安全

6.1 环境保护

6.2 劳动安全

6.3 消防

第七章 某XX办事处安置房建设项目节能处理

7.1 节能方案分析的必要性 7.2 用能标准和节能规范

7.3 能耗状况和能耗指标分析

7.4 节能措施和节能效果分析

第八章 某XX办事处安置房建设项目管理及进度计划

河南泰之峰企业管理咨询有限公司

8.1 项目管理

8.2 项目进度安排

第九章 某XX办事处安置房建设项目招标方案

9.1 编制依据

9.2 招标方案

第十章 某XX办事处安置房建设项目投资估算与资金筹措

10.1 投资估算

10.2 资金筹措

第十一章 某XX办事处安置房建设项目社会效益

11.1社会影响效果分析 11.2社会适应性分析

11.3社会风险分析

11.4 社会效益评价结论

第十二章 某XX办事处安置房建设项目结论与建议

12.1 结论 12.2建议

第四篇：安置房

安置房

基本简介

安置房，也叫动迁房，是指在政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍（含从事农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房。

“拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭[2]。

主要分类

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。

基本优势

1、是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善;

2、户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑

3、政府统建的房屋质量较为稳定;

4、安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快 更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。

当然，还有一个客观原因，安置房的业主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆迁条件

1、符合设计规范;

2、每套房屋面积不低于45平方米;

3、要符合国家安全和技术标准，具体说要有房屋验收合格证，所有的证照应齐全，从修建到竣工都必须达到安全标准。

过户手续

一、个人拆迁安置房转移过户程序

先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证的条件是房产住满5年。办理房产证后可以按照正常的流程进行过户，流程如下：

先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到)，在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。

过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的.二、申办材料

(1)、开发商名下的房产证原件。(2)、开发商的法人委托书。

(3)、拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明。(4)、被安置人身份证复印件。(5)、拆迁安置协议。(6)、房屋移转过户申请书。(7)、房屋权属登记申请书。(8)、测量分户平面图。

(9)、如被拆迁人死亡，应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。注：提供的复印件应加盖公章、私章；填写的相关表格应按要求签字盖章。[3] 交易风险 买卖的风险

第一、政策因素。

根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

第二、价格因素。

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

第三、人的因素。

“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。

因此，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。

交易风险 随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为;但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面：

第一，房价上涨容易诱使卖方违约。

按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。

第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。

在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。

第三，易受不确定因素影响。

交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到其特殊的风险。笔者认为，购买拆迁安置房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。

政策风险

这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房)，产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

如果你们签订了预约合同，但国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履

入市销售

安置房的入市销售

很多人购买安置房时看重产权转让和价格，却忘了关注该安置房的销售本身是否合法？其实，安置房能否销售要依具体情况来定。

相关人士介绍，严格意义上，不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形。

安置房主要有几种情况，如果拆迁前这房子就是业主自有房，安置房办出的产权证也是业主的，拿到产权证后就可以交易，但除了正常的房屋交易税外，还需要交纳一份土地出让金。对于没有产权证房屋就出售，按照《房地产管理办法》视为非法，但土地房产局不参与裁定。

如果拆迁前这房子是公房，住户是租住的，该房就不能转让；如果是公房，业主已向单位购买，而且安置房的产权证上是业主本人名字，就可以转让，但也需要额外交纳土地出让金。预约销售因为没有看到产权证，购买时的房屋情况不能只听业主一面之词。如果买到的安置房其实是公房，虽然购买程序合法，还是被判无效。

签订预约合同时，要到土地房产局核实该安置房的性质，转让是否合法。如果业主已婚一定要夫妻双方都签字，或者得到另一方同意转让的授权书，业主未结婚的要请其出示未婚证明。

价格因素

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

人的因素

“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。

因此，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。

基本区别

与回迁房的区别 拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。

他们之间的区别是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

与一般商品房的区别

因为拆迁安置房的安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给其他人。

常见问题

安置房可以买卖吗?买卖的风险是什么?

其实，所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。

现金市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大，甚至没有保障的。尚未去得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。如：没有产权证的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险：

1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定;

2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证;

3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，只能主张债权了;

4、在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。

购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别;对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：

(1)调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的;

(2)一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。

(3)有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

什么是安置房?安置房的类型?

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

拆迁安置房也叫动迁房。是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置房在房产交易中占据了一个比较重要的位置。

● 预约销售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让，所以买家购买房屋后暂时不能过户。“最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介，由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但要等产权办好再过户。”中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。

付款方式也根据协商各有不同，比如有的是先预付30万元订金，交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%，余下的办理房产过户后付清。不过，没有过户就买房无法进行银行按揭，购买的市民就得一次性付出几十万元现金，压力也不小。

● 安置房之所以这么受欢迎，有他自身的优势存在：

首先，它是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善;其次，它的户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑;再次，.政府统建的房屋质量较为稳定;最后，安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快。

更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。● 买安置房存在政策风险：

这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房)，产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

如果你们签订了预约合同，但国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履行

● 安置房可以贷款吗、安置房有房产证吗?

1、如果不是拆迁安置户而购买拆迁安置房是不能申请公积金贷款。

2、拆迁安置户在取得产权证契税证后的6个月时间内，您可以向我部申请住房公积金贷款。

3、如果安置房的地已归为国有土地的话，那栋房子是可以办到产权证的，如果安置房为集资的土地，则是办不到产权证的。

4、买安置如果只是自己住的话，合同签得好的话是没有什么问题的，如果买来用于交易的话就有风险。

拆迁安置房和回迁房区别 拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。

他们之间的区别是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房;但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

经济适用房、安置房、安居房的区别

经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房;二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房;三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。

安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

第五篇：A02地块定向安置房项目汇报材料3月3日

A02地块定向安置房项目汇报材料

尊敬的各位领导：

由我单位承建的丽泽金融商务区北区A02地块定向安置房项目由北京丽泽金都置业有限公司开发，所施工内容共包含6栋住宅楼，2栋公共建筑，最高建筑为28层，建筑高度79.9m，工程位于丽泽桥东北角，周围比邻众多大型公共建筑，地处三环里的黄金地段，工程建设的质量、进度在周边造成影响的同时，同样关系着A02回迁房1144户回迁住户的切身利益，为保证回迁户的切身利益，提高我集团公司对周边的良好影响，建造让业主放心的民生工程，我集团公司本着“狠抓进度，严抓质量，确保安全，绿色施工”的原则，有条不紊的展开现场相关工作：

一、狠抓进度，让业主早日“回家”

本工程为回迁房工程，为保证业主及时入住，我项目部根据工程特点，考虑现场及周边的各种影响因素，制定了严谨的工程施工进度计划，并依此展开现场各种施工工作，具体时间节点如下：

1#住宅楼结构施工完成时间：2016年5月4日 2#住宅楼结构施工完成时间：2016年3月15日 3#住宅楼结构施工完成时间：2016年5月5日 4#住宅楼结构施工完成时间：2016年6月30日 5#住宅楼结构施工完成时间：2016年6月30日 6#住宅楼结构施工完成时间：2016年5月3日 7#公共服务设施楼结构施工已完成

8#公共服务设施楼结构施工完成时间：2016年4月16日

二次结构插入时间及完成时间：2016年3月5日至2016年9月20日 室内装修插入时间及完成时间：2016年4月1日至2016年12月23日 外墙工程插入时间及完成时间：2016年6月15日至2016年10月28日 门窗工程插入时间及完成时间：2016年4月5日至2016年11月29日 电气工程插入时间及完成时间：2016年3月5日至2016年11月24日 给排水工程插入时间及完成时间：2016年3月5日至2016年12月25日 暖通工程插入时间及完成时间：2016年3月20日至2016年12月20日 消防工程插入时间及完成时间：2016年3月5日至2016年12月10日 电梯工程插入时间及完成时间：2016年4月20日至2016年7月15日 小市政工程插入时间及完成时间：2016年9月8日至2016年12月16日

为保证施工进度计划顺利实施我单位对于劳动力返场复工方面的工作安排在节前已做出详细安排，规定了各个劳务公司相关工种的返场时间。复工后的三天内施工现场劳动力已达到去年现场劳动力标准，并新增加了二次结构队伍。目前现场施工作业人员已达到545人，完成工人进场教育545人次。现场作业人员已能满足工程正常施工。

由于工期严峻，项目部根据总体进度计划，编制月、周进度计划，将各道施工工序时间精确到小时，各专业工长现场指挥、巡查，对施工不合格部位及时进行指导整改，确保各道工序按时完成，以保证现场按照总体进度计划实施；如遇雾霾红色预警等不可抗力因素，项目部及时调整进度计划，确保工程按期交房。

二、严抓质量，让业主睡安心觉

近年来，住宅工程质量问题时有发生，我集团公司、项目部严把质量关，项目部组织了完善的质量系统，由项目总工带队，每周五对现场质量进行例行检查，工作日随时抽查，并开展质量会议，发现问题要求劳务公司限时整改完成，并保证不再发生相同错误。

我项目部严格执行“样板先行制”，现场设置样板展示区，供劳务人员学习相关工序的标准做法；在1#住宅楼及3#住宅楼首层设置样板间，样板间装修将达到交房水平，起居室及客厅墙面为乳胶漆墙面，卫生间及厨房墙面为防水基层毛墙面，所有地面均施工至垫层，水电入户，简易照明，门窗及护栏安装完毕，供业主参观并提出宝贵意见。现阶段我项目部已开展样板间的施工工作，样板间施工于3月10日开始，4月20日施工结束。

各分部分项工程施工前，组织质量负责人及现场劳务人员召开施工技术交底会议，进行详细全面的技术交底。交底内容包括施工方案、施工安全以及环保措施。首件工程完成后及时总结成功经验和存在不足，以指导后续工程施工。

根据施工进度，我项目部计划于三月底组织进行结构长城杯初评工作，现阶段已正式开展结构长城杯的申报及准备工作。我集团公司严抓质量，打造让业主信得过的精品质量住宅。

三、确保安全，保证现场平安施工

由于项目部低处黄金地段，周边人员情况复杂，我项目部严格控制现场人员进出，所有进场人员需开展安全教育并到安全部登记办理门禁卡方可进入，闲杂人等严禁入内。

项目部以开展安全交底、现场展板教育宣传等多种方式增强广大参建者的安全意识，加强安全生产管理力度，全面落实“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，积极开展 “以人为本，关注安全”的安全生产活动，使安全生产工作扎根于基层、落实到班组。

经我项目部全部参见人员的不懈努力，我项目部已于2015年通过测评并获得“安全文明施工样板工地”的荣誉称号。

春节过后施工现场进行全面的安全检查，检查内容包括：基坑临边防护；大型机械检测试车及验收；中小型机械绝缘遥测及验收；外脚手架全面检查及验收等项目。复工前我单位进行了全面准备及验收，确保节后现场无安全隐患及死角。

同时我公司相关部门及建设单位也对项目部进行了节后复工安全大检查，对于检查过程中发现的问题项目部也进行了积极整改，不达标绝不复工。

四、绿色施工，共同营造良好施工环境

本着“四节一环保”的原则，项目部已对现场施工场地进行规划，对现场植被进行保护，现场无法继续存留的植被进行移植；项目部大门口设置洗车机，进出车辆必须经过清洗方可出场，项目部内布置草坪，周边设置喷淋系统，减少扬尘；道路两侧设置太阳能路灯，节能减排；通过一系列措施保护生态环境，有利于项目建设，做到建设一方，建好一方，保护一方，绿色一方。

项目部计划于6月中旬开展“北京市建筑业绿色施工示范工程”的测评工作，现阶段已开始相关准备工作。

五、全员参与，积极促进施工进度

一个工程的建设离不开各方责任主体的积极工作与协调配合，工程施工至现阶段得到了各参建方及上级领导的大力支持。但工程中仍存在急需各方协调解决及提前跟进计划的项目：

1、本工程门窗工程招标事项仍未启动；

2、电梯专业分包未确定，我单位2#楼面临封顶预埋问题；

3、外线小市政工程无施工图纸；

提示事项：公共参建单位如热力，燃气，电力等单位应依据施工总体计划提前介入参与。

我们相信在各级领导的关心及大力支持下，我单位将按期交付给建设单位一个满意的工程，给小业主交付一套安心满意的住宅。

再次感谢各位领导在工程建设中给我们的关爱及支持，谢谢！

北京建工集团有限责任公司

2016年3月3日