大连市城市地价动态监测工作汇报

第一篇：大连市城市地价动态监测工作汇报

2006年城市地价动态监测东北区片会议 page 1 大连市城市地价动态监测工作汇报

一、工作组织及经费

大连市作为全国首批开展城市地价动态监测工作的城市之一，于2000年正式开展此项工作。该项工作由大连市国土资源和房屋局负责监督实施，大连天石不动产顾问有限公司为项目的具体承担单位。

地价动态监测工作开展后，市领导、主管局领导及承担单位的领导对此项工作非常重视。在组织上，成立了专门领导小组，负责组织、协调、监督工作；项目承接单位成立了专门的课题小组，主要负责项目的技术设计、采集和分析各个管理部门及评估中介机构等相关部门的信息数据，并进行成果整理，课题组人员固定，分工明确，并一直工作至今，从而保障了此项工作的连续性和质量性。

项目之初，在没有地方配套经费的情况下，该项工作主要靠国家下拨经费起动和项目承担单位的垫资运营，从而保证了监测工作的持续进行。2005年，连同全市农地分等定级、最低限价制定、存量建设用地调查等多项工作，大连市政府下拨了部分经费。虽然地价监测经费只是其中的极小部分，但对该项工作的继续开展却给予了一定的经费保障。

二、地价监测点的设立

大连市的地价监测范围为主城区（包括甘井子农村部分）约580平方公里。除山林地230平方公里外，实际监测范围约为350平方公里。

根据城市地价监测的要求，按照地价监测点的设立原则，我们采

2006年城市地价动态监测东北区片会议 page 2 用分层抽样技术，按不同土地级别、不同用地类型，在监测区域内共划分了240个监测区，其中120个为长期监测区。根据要求，在监测区内布设了监测点，其中商业用地50个，居住用地40个，工业用地30个，每个监测点又选取了3-4个辅助样点。

为了做好监测分析工作，我们按照区域的开发及地价变化程度划定了三类地价区，即开发成熟区域（地价变化平稳）、开发热点区域（地价变化明显）、待开发区域（地价基本无变化），通过分析区域的地价变化趋势，进而分析城市地价变化趋势。

三、地价监测资料的收集

地价动态监测工作需要大量的信息数据支持。为保证资料收集的全面、准确、及时，我们采用多种方式进行收集，如派估价人员到土地、房产、统计等部门进行实地调研、查阅资料；到土地、房产等交易部门进行市场调查或派调查小组进行专项调查；对内部资料进行整理，获取有用的地价信息；上网查询相关信息；对地价信息资料不足的，采用评估进行补充；通过多种方式，收集了大量的信息资料，平均每个季度的信息采集量近千条。

在信息数据的采集过程中，我们侧重对以下六个方面的信息资料进行收集。

1．土地管理信息：包括土地日常供应情况、基准地价执行情况等； 2．土地招标、拍卖、挂牌信息；

3．房地产市场信息：包括新建商品房及二手房信息； 4．土地抵押及企业改制中的地价信息；

5．土地课题性研究信息：如区片价、最低限价工作中的基础资料及成果信息；

2006年城市地价动态监测东北区片会议 page 3 6．背景信息：如社会经济指标、房地产价格指数、土地公告、最新政策规定、房地产管理动态等

我们将以上收集的信息资料分门别类录入到计算机中，并进行整理分析，剔除异常信息或进行标准修正，建立地价监测空间及属性数据库。

四、地价动态监测成果校核

在城市地价监测初步成果形成后，我们采用分层核对的方式进行校核。

1．与行政管理人员进行沟通。由管理人员综合考虑土地日常供应状况，从行政管理的角度分析地价变化趋势是否与之吻合；

2．组织评估人员进行核对。通过评估人员对日常个案评估的地价水平的了解，验证地价变化趋势是否与之吻合；

3．分析房地产市场进行核对。通过对房地产市场变化情况、土地招拍挂情况以及社会经济发展水平等进行分析，了解地价变化趋势是否与之吻合；

经过分层核对，对不合理的地价异常变动情况进行分析和解释，在无异议后，将成果汇总，形成分析报告。

五、下一步工作打算

为了进一步做好我市的城市地价动态监测工作，我们拟在今后的工作中加强以下几方面的工作：

1．扩大城市地价监测范围至全市区域

随着城市化进程的加快，我市的城市边缘区正在成为开发热点区域，有的房地产开发项目已延伸至外围区市县。为了更好地监测城市 2006年城市地价动态监测东北区片会议 page 4 地价变化趋势，我们将逐步扩大地价监测的范围，第一步先将监测范围由主城区扩大到城市相邻区域，然后与土地市场动态监测工作相结合，将监测范围扩大至全市区域。

2．加大市场信息收集力度，建立全方位、实时性的信息收集体系 地价监测基础数据的真实及及时性，对监测成果的准确性非常重要。我们将进一步加大市场信息资料的收集力度，将组织全市域的评估机构、房产中介机构等参与此项工作，通过与房地产市场方面的数据有机结合，建立全方位的、实时性的信息收集体系，以保证信息数据的全面、准确、及时，建立原始数据的采集档案，保证信息资料达到可复核程度。

3．建立市场分析体系，加大市场分析力度

与土地市场动态监测工作相结合，通过设立固定的专家组、开展专题性研究、技术论坛等方式，建立市场分析体系，加大房地产市场分析力度，使地价监测成果更能客观地反映城市地价变化趋势，更符合实际。

4．加强监测成果的推广应用

加强地价监测成果的宣传及应用，深化与地方政府政务公开、信息公开工作的衔接，将成果融入到基准地价更新、市级土地收购储备计划、节约集约用地等国土资源的日常管理工作中，通过实际应用，可校核及验证该成果是否符合实际，以利于该成果的进一步完善；另一方面，通过对现有成果的深加工，提升成果的附加值，提高社会效益及经济效益。

六、尚需进一步探讨的技术难点

按照国家城市地价动态监测技术规程，我市的城市地价动态监测

2006年城市地价动态监测东北区片会议 page 5 工作在不断地完善。但是，在日常工作中，我们也碰到了几个技术难点，需要进一步探讨和解决。

1．监测目标市场的设定

目前，我们城市地价监测关注的始终是一级市场。但是对于二级市场，以及目前一级市场正在不断完善的地区，在监测中应如何考虑，如何设定监测目标市场。

2．土地级别与区片价

在地价监测工作中，土地级别的划定，已不适应地价监测工作。土地级别与区片价两者如何更好地结合、统一。

3．数据的分析及解读工具

目前，城市地价监测数据及成果由各地方自行上报至国家，各地数据量大、工作量大，缺乏统一的数据分析和解读工具，迫切需要市场分析工具和理论研究成果。

第二篇：湖北省城市地价动态监测简报

湖北省 2015 城市地价动态监测简报

2015 ，在全国经济发展步入新常态的大背景下，全省经济增速放缓，土地市场活跃度下降。我省 2015 供应建设用地总面积 23194.08 公顷，同比下降 28.8%，商服、住宅、工矿仓储、其他用地分别供应 2231.38、4994.30、6945.98、9022.42 公顷，分别占比 9.62%、21.53%、29.95%、38.90%；商服用地同比增加 7.3%，住宅、工矿仓储、其他用地供应量同比减少 2.3%、14.5%、47.7%。

根据省统计局数据，1-11 月，全省房地产开发投资完成3816.03 亿元，同比增长 6.7%，全省商品房销售面积 5006.64万平方米，同比增长 12.2%。

在宏观经济下行和房地产市场逐步回暖的综合作用下，我省综合地价同比、环比均小幅上涨，但涨幅收窄，各城市地价有涨有跌，城市间的市场分化明显。

一、湖北省总体地价情况 2015 年，湖北省地价水平总体上继续保持上涨趋势，但较 2014 年涨幅收窄。全省全年综合地价水平值 1302.9 元/平方米，较 2014 年上涨 33.9 元/平方米，同比增长率为2.67%。商业、住宅、工业地价分别为 2441.9 元/平方米、1653.2 元/平方米、372.6 元/平方米，同比增长率分别为1.82%、3.10%、1.46%，环比增长率分别为 0.89%、1.69%、0.74%（全省历年地价变化情况参见图 1、图 2、图 3）。

图 1-湖北省分用途地价水平（元/平方米）

图 2-湖北省分用途地价指数走势图

图 3-湖北省历年地价增长率（%）

二、区域和重点城市地价情况 从重点城市来看，武汉市综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为 4590 元/平方米、9603 元/平方米、6392 元/平方米、863 元/平方米；同比增长率分别为 4.89%、2.56%、5.88%、3.98%，武汉市各地价水平均为全省最高；宜昌市综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为 1451 元/平方米、2372 元/平方米、1499 元/平方米、385 元/平方米；同比增长率分别为 7.96%、5.33%、12.03%、1.85%，地价水平值在全省排名分别为第 4、5、5 和 5 位；襄阳市综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为 2773 元/平方米、4.51 元/平方米、3504 元/平方米、382 元/平方米；同比增长率分别为

2.55%、2.01%、2.70%、0.26%，地价水平值在全省排名分别为第 2、2、2 和 6 位。

从地价水平来看，综合地价水平最高的为武汉、襄阳、黄石，分别为 4590 元/平方米、2773 元/平方米、2059 元/平方米；商业地价水平最高的为武汉、襄阳、黄石，分别为9603 元/平方米、4051 元/平方米、3782 元/平方米；住宅地价水平最高的为武汉、襄阳、黄石，分别为 6392 元/平方米、3504 元/平方米、2409 元/平方米；工业地价水平最高的为武汉、荆州、恩施，分别为 863 元/平方米、568 元/平方米、435 元/平方米。

从地价增长率来看，综合地价增长率最高的为宜昌、武汉、恩施，分别为 7.96%、4.89%、3.12%；商业地价增长率最高的为宜昌、鄂州、孝感，分别为 5.33%、4.10%、3.81%；住宅地价增长率最高的为宜昌、武汉、恩施，分别为 12.03%、5.88%、3.92%；工业地价增长率最高的为恩施、武汉、荆州，分别为 6.10%、3.98%、2.53%（全省监测城市地价增长率参见图 4）。

图 4-湖北省监测城市 2015 分用途地价增长率（%）

从区域情况来看，2015 年，武汉城市圈综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为 1326.7 元/平方米、2700.1 元/平方米、1779.6 元/平方米、354.4 元/平方米；同比增长率分别为 2.45%、1.56%、2.91%、0.95%，环比增长率分别为1.41%、0.61%、1.75%、0.69%。

鄂西生态文化旅游圈综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为 1272.4 元/平方米、2109.9 元/平方米、1490.7 元/平方米、395.9 元/平方米；同比增长率分别为 2.97%、2.26%、3.40%、2.06%，环比增长率分别为 1.50%、1.37%、1.59%、0.80%。

三、2015 年湖北省地价特点分析（一）全省综合地价 水平保持上升态势，涨幅收窄。

2015 年，全省城市综合地价水平值较 2014 年年末上涨33.9 元，同比增长率较 2014 年回落 0.9 个百分点，环比增

长率较上半年高 0.17 个百分点。全省综合地价水平保持平稳上升态势，涨幅收窄，同时下半年地价增长较上半年快。

（二）全省分用途地价水平保持总体增长 。

2015 年，全省商业地价水平值为 2441.9 元/平方米，住宅地价水平值为1653.2元/平方米，工业地价水平值为372.6元/平方米，与 2014 年年末相比分别增长 43.8 元/平方米、49.8 元/平方米和 5.4 元/平方米；2015 年，全省分用途地价水平同比增长率分别为 1.82%、3.10%和 1.46%，环比增长率分别为 0.89%、1.69%、0.74%。

（三）“一主两副”城市地价水平排名保持全省前列 。

2014 年，“一主两副”城市综合、商业、住宅、工业地价水平分别是全省平均水平的 2.3 倍、2.2 倍、2.3 倍、1.5倍，其影响力明显。武汉市各用途地价均排名全省第一，宜昌市商业、住宅和工业用地价格均排名第 5 位，襄阳市商业、住宅和工业用地价格水平分别排名第 2 位、第 2 位和第 6 位。“一主两副”城市地价水平保持龙头地位，与之前比较，宜昌市商业和住宅地价排名下降，襄阳市商业和住宅地价排名上升。

（四）武汉城市圈综合地价水平值高于鄂西生态文化旅游圈，但同比地价 增长率 较之低。

2015 年，武汉城市圈综合、商业、住宅地价水平值分别比鄂西生态文化旅游圈高54.2元/平方米、590.3元/平方米、288.8 元/平方米，工业地价水平值较之低 41.4 元/平方米；

在同比增长率方面，武汉城市圈综合、商业、住宅、工业地价增长率分别比鄂西生态文化旅游圈分别低 0.52、0.71、0.49、1.11 个百分点。

（五）各城市间 地价变化 分化明显。

在全省地价低速增长的大趋势下，咸宁、潜江市地价同比出现负增长，例如咸宁综合、商业、住宅、工业地价分别下降 3.44%、6.24%、3.48%、1.17%，潜江工业地价下降 2.78%，但是武汉、宜昌、恩施等城市的部分地价同比增长幅度较大，例如武汉市住宅地价增长 5.88%，宜昌市商业地价增长5.33%、住宅地价增长 12.03%，恩施市工业地价增长 6.10%，城市间分化明显。

附表：1、2015 年全省各城市分用途地价水平值 2、2015 年全省各城市分用途地价增长率

土地利用管理处 湖北省国土资源研究院 2016 年 1 月 22 日

附表 1-2015 年全省各城市分用途地价水平值 类型 城市 综合地价 商业地价 住宅地价 工业地价 2014 年年末 2015 年 上半年 2015 年年末 2014 年年末 2015 年 上半年 2015 年年末 2014 年年末 2015 年 上半年 2015 年年末 2014 年年末 2015 年 上半年 2015 年年末 武汉 4376

4454

4590

9363

9496

9603

6037

6157

6392

830

841

863

黄石 1999

2028

2059

3706

3740

3782

2327

2368

2409

292

292

293

十堰 994

1002

1011

1601

1616

1629

986

994

1007

373

373

374

宜昌 1344

1392

1451

2252

2275

2372

1338

1430

1499

378

385

385

襄阳 2704

2739

2773

3971

4014

4051

3412

3458

3504

381

381

382

鄂州 969

976

978

1803

1873

1877

1217

1220

1221

418

417

418

荆门 924

936

939

2130

2155

2170

1044

1062

1063

310

311

311

孝感 698

713

714

1285

1331

1334

917

936

937

277

280

281

荆州 1320

1321

1329

2544

2538

2551

1741

1737

1747

554

562

568

黄冈 735

737

739

1409

1407

1409

1062

1067

1071

258

258

258

咸宁 523

509

505

1233

1166

1156

604

588

583

256

254

253

随州 691

699

710

999

1020

1037

907

912

925

309

311

316

恩施 673

686

694

945

952

959

664

679

690

410

426

435

仙桃 639

640

640

1928

1929

1929

1308

1310

1310

280

281

281

潜江 844

840

838

1606

1605

1604

1025

1021

1020

288

282

280

天门 871

877

877

1595

1607

1607

1066

1073

1073

261

263

263

平均

1269.0

1284.3

1302.9

2398.1

2420.3

2441.9

1603.4

1625.8

1653.2

367.2

369.8

372.6

注：2015 年天门市调整地价监测范围，为保证新旧体系下监测数据的衔接，按照国土资源部的地价监测规范，天门市对 2014 年年末、2015 年上半年地价进行了修正，全省 2014 年年末、2015 年上半年地价为修正后全省 16 个监测城市的平均价格。本报告中地价增长率也采用修正后地价计算。

附表 2-2015 年全省各城市分用途地价增长率（%）

城市

综合地价增长率 商业地价增长率 住宅地价增长率 工业地价增长率 同比 环比 同比 环比 同比 环比 同比 环比 武汉 4.89

3.05

2.56

1.13

5.88

3.82

3.98

2.62

黄石 3.00

1.53

2.05

1.12

3.52

1.73

0.34

0.34

十堰 1.71

0.90

1.75

0.80

2.13

1.31

0.27

0.27

宜昌 7.96

4.24

5.33

4.26

12.03

4.83

1.85

0.00

襄阳 2.55

1.24

2.01

0.92

2.70

1.33

0.26

0.26

鄂州 0.93

0.20

4.10

0.21

0.33

0.08

0.00

0.24

荆门 1.62

0.32

1.88

0.70

1.82

0.09

0.32

0.00

孝感 2.29

0.14

3.81

0.23

2.18

0.11

1.44

0.36

荆州 0.68

0.61

0.28

0.51

0.34

0.58

2.53

1.07

黄冈 0.54

0.27

0.00

0.14

0.85

0.37

0.00

0.00

咸宁-3.44

-0.79

-6.24

-0.86

-3.48

-0.85

-1.17

-0.39

随州 2.75

1.57

3.80

1.67

1.98

1.43

2.27

1.61

恩施 3.12

1.17

1.48

0.74

3.92

1.62

6.10

2.11

仙桃 0.16

0.00

0.05

0.00

0.15

0.00

0.36

0.00

潜江-0.71

-0.24

-0.12

-0.06

-0.49

-0.10

-2.78

-0.71

天门 0.69

0.00

0.75

0.00

0.66

0.00

0.77

0.00

平均

2.67

1.45

1.82

0.89

3.10

1.69

1.46

0.74

第三篇：2015年城市地价动态监测指标：地价变化量

2015年城市地价动态监测指标：地价变化量

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某宗地4个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为平方米．【2007年考试真题】 A：350000 B：250000 C：200000 D：150000 E：土地

2、已知甲、乙两块土地，面积和肥沃程度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率20％计，甲地的个别生产价格是 元。A：396 B：450 C：330 D：390 E：35％～50％

3、在下列选项中，不能在发生时确认为企业的费用，计入当期损益．【2008年考试真题】

A：办公经费和业务招待费 B：研究费用

C：对外销售产品时提供的产品质量保证

D：用于购买工程用物资的500万元银行存款 E：土地

4、韦伯认为，__是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。A．原料指数 B．集聚因素 C．分散因素 D．劳工成本

5、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产成交价格制度。A：评估 B：确认 C：审核 D：申报

E：时间因素

6、按照__划分，可将土地规划分为国家规划和地方规划。A．时限不同 B．规划性质

C．规划任务大小 D．规划范围大小

7、运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域__。A．只要在同一个城市即可 B．需在同一供需圈内 C．要相邻

D．需在同一级行政区内

8、下列属于行政法的是__。A．《行政处罚法》

B．《城市房地产管理法》 C．《行政许可法》 D．《行政复议法》 E．《行政诉讼法》

9、下列关于临时用地，表述不正确的是__。

A．在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意

B．抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后9个月内申请补办建设用地审批手续

C．临时用地必须办理报批手续，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准 D．临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订

10、根据原则，投保人因保险标的遭受损失而获得经济补偿．【2006年考试真题】 A：赔偿 B：保险利益 C：代位追偿 D：最大诚信 E：土地

11、按照土地利用规划的（）不同，可将规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。A．规划时限 B．规划范围 C．规划性质 D．规划等级

12、盘盈的固定资产应按计价。A：评估确认价值 B：市场价值 C：净值

D：重值完全价值 E：土地

13、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为__万元。A．5333 B．5277 C．4804 D．4754

14、《国土资源行政复议规定》规定，被申请人应当自收到行政复议申请书副本或者申请笔录复印件之日起__日内，提出书面答复，并提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。A．3 B．5 C．7 D．10

15、国家在__情况下可以提前收回土地使用权。A．土地低效利用 B．未交纳土地使用税

C．为了社会公共利益的需要 D．划拨土地用于出租、抵押

16、地价评估中，利息率应参照同期确定。A：银行存款利率 B：银行贷款利率 C：国债利率 D：投资报酬率 E：时间因素

17、估价的基本事项不包括__。A．估价目的 B．估价对象 C．估价时点 D．估价原则

18、在房地产开发项目财务评价中，动态投资回收期一定大于．【2009年考试真题】

A：基准回收期 B：静态投资回收期 C：项目开发期 D：项目建设期 E：土地

19、国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。A．三年以上六年以下 B．两年以上五年以下 C．三年以上七年以下 D．五年以上十年以下

20、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于。

A：存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离 B：在任何社会制度下都存在地租

C：存在着国家所有和集体所有两种所有制形式 D：土地是重要的生产要素 E：时间因素

21、土地登记的基本程序不包括__。A．土地登记通告 B．地籍调查 C．注册登记

D．核发或更改土地证书

22、下列项目中不属于企业资产的是．【2002年考试真题】 A：银行冻结的存款 B：涉及诉讼的财产 C：租借设备 D：库存设备 E：土地

23、下列选项中，不属于我国招标方法的是__招标。A．公开 B．邀请 C．竞争 D．协议

24、我国现行会计制度规定，对于短期投资的期末计价采用。A：成本法 B：市价法

C：市价与成本孰低法 D：净价法 E：土地

25、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／㎡，则该建筑物现值为万元。A：1220 B：1274 C：1525 D：1593 E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、影响土地估价的因素有。

A：自然、社会、经济和行政因素 B：区域因素

C：宗地自身的地价影响因素 D：宗地的开发程度 E：人们的心理

2、票据是以一种载有一定__和付款人的无条件支付的流通证券。A．付款证券 B．付款日期 C．付款地点 D．付款金额 E．票据有效期

3、依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括等。【2008年考试真题】 A：国家机关办公用地 B：高新技术产业用地 C：公共交通设施用地

D：国家重点扶持的水利设施用地 E：经济适用住房用地

4、“雅典宪章”中规定的城市四大活动，包括居住、__、游憩和交通。A．绿化 B．生活 C．工作 D．建筑

5、工程造价比较分析在实际工作中，应主要分析的内容有__。A．主要实物工程量 B．平面布置构造形式 C．设备工(器)具费 D．主要材料消耗费

E．工程建筑的完工日期

6、国有土地使用权拍卖确定竞得人后，拍卖人与竞得人应当场签订。A：中标通知书 B：成交确认书

C：建设用地批准书

D：国有土地使用权出让合同 E：35％～50％

7、在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有（）。A．多元统计聚类——判别法 B．剖面图法 C．动态网格法 D．数轴法

E．主导因素判定法

8、立面图的主要功能有。A：纵观全局 B：显示大门位置 C：显示门窗的形状 D：显示门窗的高度

E：显示建筑物内部的构造关系

9、按具有综合职能可将城市划分为。A：全国性的政治、经济、文化中心 B：大区级的政治、经济、文化中心 C：省区级的政治、经济、文化中心 D：地区级的政治、经济、文化中心 E：县级的政治、经济、文化中心

10、中国土地市场体系有其自身的特点，具体有。A：中国土地市场是政府驱动型市场 B：目前中国农村土地市场在土地市场体系中占据主导地位 C：中国城市土地市场是垄断竞争型市场 D：在企业改制中实行土地政策性入市 E：中国城市土地市场是完全竞争型市场

11、在我国证券发行、交易及监管中，应坚持的证券管理原则有__ A．公平、公正

B．自愿、有偿、诚实信用

C．证券业与其他金融业统一经营、统一管理 D．证券业与市场兼容的形成复杂，公开发行 E．守法

12、土地的经济特性有__。A．土地永续利用的相对性 B．土地经济供给的稀缺性 C．土地用途变更的困难性 D．土地报酬递增的可能性 E．土地利用后果的社会性

13、一个地区的绿化覆盖面积至少应占用地的__以上，才能起到改善气候的作用。A．20% B．25% C．30% D．40%

14、土地既可作为工业用地，又可作为居住用地、商业用地，这是的体现。A：土地用途多样性

B：土地经济供给的多样性 C：土地种类的多样性 D：土地区位的多样性 E：35％～50％

15、连续年金是按照__来划分的。

A．年金的支付时间和支付金额是否确定 B．年金的支付期限长短 C．年金的支付周期不同

D．年金开始支付的时间不同

16、下面属于收益性房地产的是__。A．旅店

B．商业写字楼 C．政府办公楼 D．公园

E．未开发土地

17、采用剩余法评估地价时，一般可采用__对开发完成后的不动产价格进行评估。A．市场比较法 B．成本逼近法 C．假设开发法 D．收益还原法

18、土地复垦的对象包括。A：开采矿产资源、挖沙、取土等对地表造成直接破坏的土地 B：地下开采引起的地表下沉的土地

C：工矿企业的排土场、尾矿场、电厂储灰场、钢厂灰渣场、城市垃圾场等 D：工业等污染而造成的废弃土地 E：基本农田

19、在我国，建设项目的投资估算主要是根据等资料，采取相应的方法进行编制的。

A：投资估算指标 B：概算指标 C：预算指标

D：类似工程预算 E：取得开工许可证

20、《土地管理法》规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，不包括下列的。A：耕地、林地、草地 B：养殖水面

C：交通水利设施用地 D：农田水利用地 E：35％～50％

21、在土地估价的原则中，__原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。A．平等 B．均价 C．分配 D．替代

22、在计算每幢建筑物应分摊的共有建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括。

A：各套套内建筑面积 B：作为独立使用的地下室

C：为多幢服务的警卫室与管理用房 D：人防工程 E：电梯井

23、现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下。临街建有一栋7层综合楼，其中地上2层出租给某百 货公司做超市，3、4层为甲自用办公用房，综合楼后有3栋单层生产车问为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是__。A．遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估

B．若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估

C．在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估

D．若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估

24、以营利为目的，房屋所有权人将划拨土地上的房屋出租的，租会中所含的土地收益应__。

A．由房屋所有权人与国家按约定比例分配 B．上缴国家

C．由房屋所有权人与房屋租赁人按比例分配 D．全部归房屋所有权人

25、房屋附属设施测量中以下说法正确的有。A：柱廊以柱外围为准

B：檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准

C：门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准 D：门墩以墩内围为准 E：门顶以顶盖投影为准

第四篇：地价监测与物业税税基评估

地价监测与物业税税基评估“合二为一”

国土资源网(2009年10月20日 11:22)

高喜善 彭 萍

编者按：开征物业税一直备受社会各界的关注，可这一过程存在许多的硬性约束。作者结合多年的实践经验，通过分析城市地价动态监测系统的优势，提出利用城市地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系的建议，并详细解读了评估流程，指出如二者有效结合将对物业税的开征提供有利支持，为相关部门决策提供了参考依据。

在房地产市场调整尚未到位，房价依旧飞涨的背景下，政府关于“研究年内开征物业税”的言论再次引起舆论界的哗然。物业税被看作是政府调控高房价的最后“杀手锏”，且在一些大中城市如北京等试行“空转”，但一直未能转实。究其原因，在于物业税如何操作实施，尤其是物业税税基评估体系如何构建，缺乏实操的方案。为此，笔者结合近年来参与北京城市地价动态监测工作的实践经验，力图构建一个实操性较强的物业税税基评估体系，为政府部门的决策提供参考依据。本文研究思路如下：即利用现有城市地价动态监测系统平台，构建物业税税基评估体系，以解决物业税实征过程中可能出现的成本高、难度大、效率低等问题。

城市地价动态监测系统的优势

城市地价动态监测工作源于1999年国土资源部部署的新一轮国土资源大调查工作。该项工作经历了10年的发展，城市地价动态监测体系逐步完善，且具有覆盖面广、技术标准体系完整、组织实施操作性强、成果应用公开透明、有一定的权威性和公信力等特点。监测城市覆盖范围由最初的6个城市拓展到105个，建立了基于全国直辖市、省会城市、计划单列市和区域主要城市的地价监测体系。

城市地价动态监测就是通过建立监测点（即标准宗地），采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况作出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。

由于物业税税基评估体系构建的核心是税基的评估问题，因此，通过对我国专家学者提出的基准物业评估与实际的城市地价动态监测评估进行比较研究，发现两者具有如下特点：评估对象均为不动产，城市地价动态监测以土地为主；评估对象内涵基本一致，均需有一定代表性，且有一定的限制条件；估价方法均以常规的评估方法为主，但地价监测评估要求更加明确、具体和具有可操作性；评估值的确定，前者只停留在理论层面，后者主要是通过估价师的实际经验评估确定；动态更新周期，前者只是参考值，后者是通过实践检验可行的，且目前按此种模式操作。由于物业税作为一个关系老百姓切身利益的税种，其涉及面广量大，操作实施难度大，且其成果必须有公信力，否则将激发社会矛盾。以上优势恰好能够有效解决物业税开征时所面临的一些难点问题。为此，笔者大胆提出利用地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系。

利用城市地价系统平台构建物业税税基评估体系

物业税税基价值的确定——以北京为例。通过以上比较分析可以看出，在方法上，城市地价动态监测评估与基准物业评估有异曲同工之妙，而从结果来看，前者运作相对成熟规范，具有较强的可操作性，后者仅停留在理论层面，其实际操作的可行性有待检验。因此，笔者在北京城市地价动态监测工作的基础上，按照基准物业评估的思路，提出物业税税基价值确定的思路及操作流程。（注：下文所提的标准宗地，即为基准物业评估中所提的基准物业。）

（1）物业税税基评估思路——标准宗地价格评估。（见表1）

（2）物业税税基评估的具体操作流程。第一步，设定标准宗地。依据《技术规范》 的要求，标准宗地需具代表性、确定性、稳定性和易标识性；以地价区段为基础，在地价区段内均匀分布，分布密度至少达到每区段1～2个。其中，地价区段的划分要满足以下要求：在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；各地价区段彼此相连，能完全覆盖被监测范围。

由于物业税涉及物业的范围量多面广，为确保基准物业有效反映区域市场价值，建议以现有地价监测所划分的地价区段和标准宗地为基础，根据物业税课征的实际需要，增加地价区段的划分与布局，并在此基础上合理设定标准宗地。如在一些物业集中区域可以细化地价区段，增加标准宗地的数量；而在物业分布相对零散的地区，可以保持现状或适度增加。

第二步，标准宗地价格评估。如北京标准宗地价格评估要求如下，除不可用基准地价系数修正外，《城镇土地估价规程》中确定的常规估价方法均可应用；符合市场比较法应用条件的，应以市场比较法为主；如果标准宗地在距估价期日1年以内发生过交易，可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得出其价格；原则上要求至少采用两种方法评估。因此，作为基准物业的标准宗地评估，其相关评估技术要求可参考地价动态监测要求执行，涉及到与物业税税基评估的具体要求可以一并纳入标准宗地评估的技术要求中进行综合考虑。

第三步，标准宗地价格的确定。北京市标准宗地价格评估工作由两名估价师“背靠背”进行，其结果由技术承担单位进行综合平衡后，最终由国土资源管理部门组织专家会审，最终确定标准宗地的价格。因此，由于物业税税基评估结果涉及百姓的切身利益，其结果确定的权威性与公信力将成为物业税能否顺利开征的关键。因此，在以后的运作过程中，建议由国家税务部门、国土资源部门、建设部门等政府主管部门牵头，成立专门的标准宗地价格评审委员会，该委员会由行业内的技术专家组成，对标准宗地评估结果进行综合评审确定。

第四步，标准宗地价格的公示。目前，标准宗地价格主要在“中国城市地价动态监测系统”上公示，但成果的应用与宣传力度不够。因此，物业税税基评估工作及结果公示可以在利用现有平台的基础上，进一步扩大公示范围与渠道，尤其是通过税务、国土及建设等政府权威部门网站向社会公示，或以公文的形式向社会发布，以增强标准宗地价格的公信力及透明度，同时接受社会大众的监督。如在第一时间通过政府权威部门网站或公文对社会公开每期更新的标准宗地价格等。

第五步，编制修正系数表。以标准宗地为基准物业的物业税税基确定后，针对不同的物业，由于其个性因素可能导致其价值存在差异，因此，建议根据地价监测物业用途的划分，编制不同用途的修正系数表。由于前面对区段的划分及标准宗地的设定均有明确的标准与要求，一般因素及区域因素在区段划分时均有所考虑，因此，修正系数表主要以个别因素修正为主。

第六步，待估宗地的评估。由于标准宗地价格相关条件设置相对清晰，根据评估中的可替代原则，待估宗地评估可利用其与标准宗地进行比较修正得出。

第七步，标准宗地价格的动态更新。目前，国际上房地产价值评估的更新周期通常为2~4年，而北京市地价动态监测中标准宗地价格评估是季度抽样评估，全样本评估。在我国房地产市场尚不成熟，市场波动较大的环境下，标准宗地价格评估的动态更新周期不宜过长；同时，由于物业税的开征涉及量多面广，开征成本较高，因此，其更新周期也不宜过短。基于以上分析，笔者认为在我国的现状情况下，在一些条件成熟的地区，如北京等开展地价动态监测的大中城市，其标准宗地价格更新周期可以定为1年，而对于一些房地产市场变化不大的中小城市，其更新周期可定为2年，或更长。通过因地而异的方式，既可以与地价动态监测的更新相一致，减少重复工作，也能有效反映各地市场变化情况，使物业价值更为客观合理。

以上是利用现有地价监测成果的一部分，对以土地等不动产为税基的物业进行评估。而房产等物业的评估可以借鉴以上思路进行拓展,如在标准宗地基础上确定标准房屋的重置成新价，其价格可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。笔者认为其具有一定的可操作性。

评估主体的选用——估价师与估价机构。目前，开征物业税的国家或地区，其评估主体主要有三种：评估中介机构、税务部门内设专门机构和新设立的独立半官方机构这三种机构负责房地产税基评估工作。

基于我国物业税征税范围量多面广的现实，短期内由税务部门内设专门机构或新设立独立半官方机构负责房地产税基评估工作均不现实。不仅设立成本较高，同时，未来的管理成本更不可估量，此外，还容易滋生腐败。因此，笔者认为，物业税税基评估由独立的第三方评估效果更好，这也是大势所趋。自1999年开始，我国估价机构脱钩改制以来，经过10年的发展，逐步规范与成熟，行业协会的作用也得到充分的发挥。因此建议物业税税基评估工作参照地价动态监测模式，由税务机关委托社会评估机构和估价师进行，并协同行业协会、政府其他相关部门从制度上确保估价结果的客观、公正。

评估基准日与评估周期的确定。为了与城市地价动态监测工作进行有效衔接，节省成本，建议物业税税基评估的基准日定为每年的12月31日。评估周期为1年，为物业税按年征缴提供充分的依据。

存在的问题与不足

单独构建物业税税基评估体系可能存在的问题。单独构建物业税税基评估体系除了上面所提到的成本高外，针对我国地大物博、物业量多面广的现状，在毫无基础的前提下，物业税的开征难度可想而知。这也是为什么我国物业税研究了十几年，且从2006年开始在北京、深圳、重庆、南京、宁夏、江苏等省（区）及城市试点“空转”，而至今未能转实的一个重要原因。此外，如果现有的城市地价动态监测体系与新构建的物业税税基评估体系同时运行，最终的结果是两套体系因评估价值标准内涵不一，导致所出价格相差甚远。而国家税务总局与国土资源部作为两套体系的牵头单位，若公布的成果相互打架，其公信力可想而知，而其可能产生的社会不良影响势必直接影响到税费的征缴。基于此，本文提出两个体系合二为一的技术思路。

利用城市地价动态监测体系构建物业税税基评估体系存在的不足。第一，目前成熟的经验仅针对土地等不动产物业，而对房产缺乏现成的体系或运作模式，且房产等物业类型多样，标准房屋设置难度较大。而目前北京市推行的《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》中所提出的标准样本房屋。一般应满足以下条件：钢混或砖混结构、毛坯房或普通装修的设置，或许能为未来物业税税基评估提供新的思路，即基准物业的价值由标准宗地价值加上标准房屋的重置成新价值确定。第二，虽然估价机构自1999年开始脱钩改制以来，其声誉和社会地位已有很大的提高，但作为税基评估的主体，其社会地位及社会认可度仍有待提升，其行业规范与自律机制仍有待进一步完善。第三，由于城市地价动态监测工作由国土资源部门主导，如何有效利用其现有成果或平台，需要税务部门与国土资源部门的有效沟通与协作。此外，物业税涉及房产的征税工作，因此，其协作同样离不开住房和城乡建设部的大力支持与配合。有效解决相关主管部门之间的协作问题，仍需做大量的工作。

城市地价动态监测经过10年的运行，机制成熟，成果显著，尤其是它所搭建的全国平台，架构合理，操作性强，但其优势尚未得到有效发挥。而物业税税基评估工作也是一个全国范围内庞大的系统工程，如能将两者有效结合起来，这将为物业税的开征扫清障碍。因此，本文尝试将两者结合，试图为理论界和实务界工作的衔接提供思路，并希望能为物业税开征工作由“空转实”提供有意义的参考。

（作者单位：北京首佳房地产评估公司 北京首佳房地产评估公司市场研究中心）

第五篇：流动人口动态监测工作总结

达道湾镇流动人口动态监测

工作总结

开展流动人口动态监测工作是国家及时、准确把握流动人口结构、变动趋势、需求的重要途径。2015年流动人口动态监测工作，我们达道湾镇做为鞍山市的一个重要的监测点，圆满完成这项任务，现将工作情况及经验汇报如下：

一、调查工作开展情况

1、认真参加培训工作：2015年5月3日，达道湾镇的4名动态监测调查员参加了由市综治办组织的《流动人口动态监测》业务培训。

2、对两个监测点的监测对象进行摸底调查：从2015年5月4日----5月20日我们对两个调查点共计6个村1个社区的所有流动人口进行摸底调查。

3、摸底排查流动人口调查对象。经过入户摸底调查后，根据国家、省市的相关流动人口要求，我们最终确定核实调查对象。

4、确定第一阶段、二阶段、三阶段抽样调查花名册。通过前期的准备工作，我们最终确定了流动人口动态监测抽样调查花名册，提交市综治办相关部门。

5、国家对抽样调查花名册进行机选，最终确定40户流动人口动态监测花名册名单。

二、现场调查、入户采集

在现场调查之前，每个调查员都先对调查点上的被访者进行摸底排查，排查的内容主要是：被访者的居住地址、联系电话、是否还在本地居住进行大量细致的摸底排查，为了提高效率，对工作地址离租住房屋较远或工作无定点的抽样流动人口询问对象进行“预约”方式，与调查对象约定时间和地点，对于应在工作时间未预约到的调查对象的采集，我们利用自己的休息时间配合被访者，以采集到准确信息为目的。

我镇共2个流动人口动态监测样本分2个调查小组，在实地调查中，各调查员按预约时间上门，并向调查对象发放“致调查对象一封信”“流动人口服务指南”“避孕药具”及我们这次特别为调查员准备的小纪念品。多数流动人口调查对象都积极配合我们的工作，对于我们的温馨的调查方式、小纪念品的发放、政策解答都表示非常满意。

入户调查完毕后，我们2个监测点的4个调查员对于40份调查报告进行相审，对存在问题的问卷，我们进行沟通、咨询并及时回访。

流动人口动态监测工作的意义就是能够及时持续动态地跟踪流动人口基本信息，并掌握流动人口计划生育服务管理情况，最终不断提升流动人口计划生育服务水平，引导人口迁移、合理分布，同时也能更好的维护流动人口的合法权益。