关于盘活利用园区闲置土地的建议

第一篇：关于盘活利用园区闲置土地的建议

关于处置盘活工业园区闲置土地法规依据

及外地成功案例

为贯彻落实《安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的意见》文件精神和2011年8月31日XX市节约集约用地专题会议精神，依法推进闲置土地清理缓解我区用地供需矛盾，推进项目建设和防止土地资产流失，提高土地节约集约利用水平，让有限的土地都用在刀刃上。区委政研室就有关政策法规进行解读,并提供外地成功的案例，以供领导参考。

一 关于闲置土地的认定及法规依据

（一）闲置土地认定标准： 闲置土地具体指以下几种情形：

1、未经原批准用地的人民政府同意，超过国有土地有偿使用合同约定或者建设用地批准书规定的动工开发日期满一年以上，未动工开发建设的；

2、国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

3、土地使用者以划拨方式取得土地使用权后，从建设用地批准书颁发之日起或从市政府批准之日起满1年未动工建设的；

4、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额(不包括取得土地使用权的费用)不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；

5、法律、行政法规规定的其他情形。

（二）法规依据：《国土资源部闲置土地处置办法》第二条、《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》、《安徽省XX市人民政府关于深入推进闲置土地和擅自改变土地用途清理处置工作的通知》淮政(2008)26号文件。

（三）法规政策解读：闲置土地的认定,事关用地单位的切身利益,用地单位势必据理以争。因此在认定闲置土地时，要严格依照法定程序和法定标准进行。在认定闲置土地时应把握以下几点：

1、无论是通过有偿出让方式或行政划拨，用地单位已经获得用地许可，用地许可包括两种情形：已经取得国有土地使用权证的和国有土地使用权证尚在办理之中的。

2、用地单位未开工建设或中止开工建设连续满一年。对于因不可抗力、政府及其有关部门行为导致的延迟开工或中止开工情形，经核实后，受影响时段不计入规定期限。

3、注意不同的时间的起算点。国有土地有偿使用合同约定或者建设用地批准书规定开工日期的，此日期即为时间起算点；未约定或未规定开工日期的，自合同生效或者批准书颁发之日起计算；对于中止开发建设的，应从中止之日起计算。

4、例外情形，土地被司法查封的，查封前不符合闲置土地认定标准，司法查封后满一年以上未动工的，可不认定为闲置土地。

另外，对于认定标准中的“应动工开发建设总面积”是指土地使用者依照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书的约定和规划设计条件，应当在规定时间内完成开发建设的土地面积。“开发建设面积”是指“应动工开发建设总面积”中土地使用者已经进行实际投资开发建设的土地面积。“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。“已投资额”是指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额。

二 关于闲置土地的处置方式及法规依据

（一）处置闲置土地的方式主要有以下两种方式：

1、对闲置土地一年以上不满两年的, 应对土地使用者征收土地闲置费和土地增值价款；同时可以采取下列方式之一加以处置:(1)、延长开发建设时间，但自闲置土地处置方案批准之日起最长不得超过1年。(2)、改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设。(3)、安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发。(4)、置换异地开发。

2、对闲置土地两年以上的, 应依法收回闲置土地。

（二）法规依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条、《国土资源部闲置土地处置办法》第三条、第四条、《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》、《安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的意见》皖政[2011]64号、《安徽省XX市人民政府关于深入推进闲置土地和擅自改变土地用途清理处置工作的通知》淮政(2008)26号文件。

（三）法规政策解读：

对于闲置土地的处置可以以闲置时间长短为节点,进行分别处理。我们拟对闲置土地划分两类：两年内闲置土地（闲置1-2年，不包括两年）和两年以上闲置土地（包括两年）。闲置土地的处置基本原则是“闲置一年征收土地闲置费和土地增值价款，闲置两年无偿收回”。另外,对于闲置1年内未开发的土地，依照土地出让合同约定或土地划拨决定书的规定处理。

对于闲置两年以内的土地，如果符合下列条件：

1、符合土地利用总体规划和城乡规划；

2、符合产业用地政策；

3、具备占总建设投资额30%以上的资金实力。可以采取以延长开发建设时间、改变用途继续开发建设、安排临时使用、置换异地开发的方式处置闲置土地。同时应对土地使用者征收土地闲置费和土地增值价款；土地闲置费按照出让或划拨土地价款的20%征收，土地增值价款按现行基准地价减去原取得地价的差值计算，并责令限期开发。另外还可依照土地出让合同约定取消有关优惠政策。对于因不可抗力或者政府及有关部门的行为造成动工开发建设迟延的，经土地使用者书面申请，经审查同意申请的，可以免征征收土地闲置费和土地增值价款，应限期在半年内动工开发建设。

对于两年以上闲置土地，一般应当无偿收回，依照法定程序无偿收回，重新安排使用。对于因不可抗力或者政府及有关部门的行为造成动工开发建设迟延的，经土地使用者书面申请，经审查同意申请的，在收回土地使用权时，并对原土地使用者给予补偿。对于依法收回的闲置土地不再征收土地闲置费和土地增值价款。三 外地成功案例及做法

广东省东莞市处置盘活闲置土地做法及成效

（一）主要做法

第一、领导高度重视，做到“四个统一”,提供组织保障 一是统一思想认识。东莞市委、副市长联席会议多次专题研究闲置土地处置工作，专门召开全市动员大会，明确了“以用为先、依法进行、分类处理、集约利用”的工作原则，将闲置土地处置情况纳入镇（街）领导班子年终量化考核体系。二是统一组织领导。专门成立了由分管副市长任组长的市闲置土地处置工作领导小组,市纪委、法制局、国土、建设等14个部门领导为小组成员，统筹协调处置工作；下设办公室及其四个督导组，分片协调、督导。各镇（街）也相应成立机构，安排人员，层层落实责任。三是统一工作部署。市闲置土地处置工作分集中处理、专项整治、检查验收三个阶段，开展专项督导和联合督查，做到了“全市一盘棋、上下一条心”。四是统一目标任务。明确一年左右必须完成任务总量的90%以土。对工作不力、未完成处置任务的镇（街），暂停受理建设用地审批业务。第二、仔细调查摸底，周密制定方案，打好工作基础 1.仔细调查摸底，做到“四查四清”。运用2004年卫星遥感影像资料，结合2005年土地变更调查资料，采取“图斑、实地、批文”三结合方式开展闲置土地全面清查：一查图斑，做到地块位置清晰。以土地变更调查资料为依据，核查每宗闲置土地的图斑变化情况及具体位置。二查批文，做到地块权属清晰。通过查找土地批文、证书、合同等文件，明确土地权利人及土地闲置时间。三查“卫片”,做到地块现状清晰。应用卫星遥感影像资料，市局督导组成员、分局调查员、村国土员三到位，逐宗实地查清土地利用现状。四查台帐，做到地块统计清晰。按照“一地一册”和“一地一策”的要求，建立专门工作台帐，细化每一宗地的面积、权属、期限、处置方式、责任人等属性。东莞市应处置闲置土地：一是闲置时间长。闲置两年以上的约占90%,闲置5年以上的约占80%。经营性用地大部分是上世纪九十年代巳批出的土地。二是工业用地占多数，约2.2万亩，占48%；经营性用地1.7万亩，占37%。三是分布不均衡。市区四个街道及虎门、厚街、常平、风岗、麻涌等镇经营性用地闲置较突出，其它镇以工业用地闲置较普遍，经济相对欠发达的镇闲置土地较少。

2.周密制定方案，做到有依有据。市政府制定《加快处置闲置土地工作方案》，明确了闲置土地处置法规依据、处置原则，结合实际提出了计征土地闲置费、限期开发、地块置换、退地还耕、协议收购或托管、强制无偿收回等六种处置方式。其中，征收土地闲置费是其它处置方式的前提和必要条件，其它处置方式必须在全部缴清闲置费后，由用地单位与所在的镇（街）政府商议，报市政府审定。因政府行为（如规划修改）或其他不可归责于用地单位的原因导致土地闲置的，按程序申请不纳入闲置费征收范围。

第三、制定配套政策，落实具体措施，确保有效推进 1.制定配套政策。先后印发了《关于加快收回闲置土地纳入政府土地储备的通知》、《关于闲置土地处置有关问题的处理意见》、《关于土地闲置费征收问题的处理意见》、《关于加强土地闲置费征收使用管理的通知》等18份专项政策文件，要求明确具体。2.落实配套措施。根据实际情况，坚持“以用为先”的原则,采取““先经济、后行政、再法律”的手段逐步推进，促使用地者主动自觉消化盘活闲置土地。重点采取了“寻|、促、限、逼、罚”等五项具体措施：“引”,即利益吸引。如市财政提供低息借款5000万元鼓励收地，闲置费收益实行市、镇五五分成（5%为征收经费,10%上缴省库/国库，余下部分市镇分成）,允许地块申请位置调整，重新出让配置最高土地使用年限，优先安排经营性用地指标等。“促”,即服务促进。采取限期开发、签定保证书、协助补办出让手续、推动集体土地流转等方式促进项目建设。“限”,即政策限制。对拒不接受处置的闲置土地，市国土部门不办转让、不办出租、不办抵押；市发改、建设、金融部门分别不予立项、不予报建、不予贷款。“逼”,即氛围逼迫。采取统筹用地指标、开展联合督查、签订责任状，以及向媒体公告送达文书、公告欠费名单等措施，营造处置工作的强力氛围。逼使各镇（街）全力消化闲置土地，逼使闲置土地者主动接受处置。“罚”,即处罚问责。对逾期未缴清闲置费的，严格依法按日追缴3%。滞纳金；对拒不配合处置的，报请上级部门批准强制无偿收回；对未按时完成处置任务的镇（街），严肃追究相关责任人的责任。第四、严格依法行政，形成工作合力，努力实现目标 1.严格依法行政，规范操作程序。一是严格依法认定闲置土地。对每一宗闲置土地，均派员现场勘查确认；二是严格按程序处置闲置土地。对每一个闲置土地权利人，均逐一发出《处置闲置土地告知书》、《征收土地闲置费通知》等法律文书，明确对方权利义务，并规范了统一格式，对无法直接通知的用地单位，参照诉讼的要求采取了邮寄送达、公告送达；三是严格按照“一地一策”原则处置闲置土地。对每一宗减免闲置费的申请，均要求出具举证材料。根据闲置土地实际情况，区别采取六种方式依法进行处置。

2.加强沟通协调，形成工作合力。一是加强与宣传部门协调。东莞市协调省内宣传部门，组织了强大的正面宣传攻势，涵盖了电视、电台、报刊、网络等主要媒体。二是加强与各职能部门协调。经国土部门协调，当地发改、规划、金融等部门对闲置土地处置工作给予了大力支持和配合，出台了多项配套措施，如不予立项，不予报建，不予贷款等，有力地促进了处置工作的开展。三是加强与司法、法制部门协调。广泛征求了当地两级法院、法制局等部门的意见，对处置工作中可能出现的法律风险进行了认真评估，为可能出现的行政复议~行政诉讼做好充分应对准备。四是协调开展联合督查。为督促各镇（街）工作，当地国土部门协调市委督查室、市府督查室、纪检、财政、审计等六部门组成联合检查组，对全市32个镇（街）进行全面督查。

3.抓住典型，以点带面。对第一个成功征收闲置费的常平镇（首宗闲置费140万元）和一次性征收数量较大的棒木头镇（8宗398亩，闲置费1693万元），及时予以通报表扬，对察步镇的时富花园项目（闲置费827万元）进行了正面报道；对拖欠土地闲置费的13宗土地和拒不接受处置的3宗典型个案，予以公开曝光并强制无偿收回，迅速打破了坐等观望局西。处置过程中，东城街道征收了多家大型房地产开发商土地闲置费1268多万元，厚街镇征收东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司土地闲置费7915万元等案例，有力促进了闲置土地处置工作向全面和纵深推进。

4.区别对待，灵活处置。针对闲置土地成因多、情况复杂，处置工作必须因地制宜，采取多种办法：一是因政府或政府部门行为或其他不可归贵于用地单位的原因导致土地闲置的，可按程序申请不纳入闲置费征收范围。二是对已设定土地抵押登记的，全部纳入台账，未经闲置土地处置的，不得续贷。三是法院己查封的,专门函告法院在处理该宗土地使用权时，必须缴交土地闲置费。四是在市农信社、广东发展银行以地抵债的闲置土地，分别按省府有关文件精神处理。五是当地镇（街）政府属下的房地产公司等独立经营的经济实体持有的闲置土地，亦必须缴纳闲置费。

（二）取得的成效

1、集中处置、盘活了一批闲置土地。东莞市历史形成的应处置闲置土地4.57万亩。截至2007年6月，东莞市累计处置闲置土地1238宗，面积4.3万亩，占应处置闲置土地的94.1%。其中，限期开发836宗，面积2.6万亩；地块置换32宗，面积1860亩；退地还耕275宗，面积6638亩；协议收购或托管92宗，面积8126亩；强制无偿收回3宗，面积375.5亩。对314宗、面积10470亩的闲置土地征收土地闲置费3.51亿元。

2、用地紧张局面得到缓解。通过闲置土地处置工作，使当地”有地无项目，有项目无地用“的结构性矛盾得到有效缓解。麻涌镇新引进南玻集团建设项目，总投资40亿元，盘活闲置土地547亩，占该项目用地的73%o督促18个闲置商住项目开工建设，总面积约3100亩，有效地调控了房地产市场。闲置土地的盘活利用，使新增建设用地能够主要集中用于大型项目的开发建设。2006年，东莞市共为177宗，首期投资（含增资）超过500万美元（投资总额为29.96亿美元）的大项目落实了用地。

3、囤积炒卖土地现象得到遏制。对缺乏资金无法在限期内开发建设的闲置土地，依法计征土地闲置费，并按实际情况实行政府收购、托管，甚至强制退地还耕等处置方式，使囤积炒卖土地行为无利可图。

（三）可供借鉴经验

1、党委、政府高度重视，是开展闲置土地处置工作的前提条件。东莞市委、市政府高度重视土地管理工作，从推进节约集约用地和”经济社会双转型，建设和谐富强新东莞"的战略高度，作出加快处置闲置土地工作的决策，使处置工作由当地国土部门行为上升为政府行为。由于市委、市政府决心坚定、真抓实干，各镇（街）迅速将思想和行动统一到市委、市政府重大决策上来，相关部门各司其职、密切配合，形成合力，推动了工作的有效开展。

2、依法依规，是开展闲置土地处置工作的根本保障。东莞市严格按照国家的法律法规，并结合地方实际，研究制定了一系列操作性强、实用性强的配套措施，做到了有章可循、有据可依。在处置工作中，能够严格按照处置程序和要求，依法依规做好各个环节的处置工作，有效避免了不必要的诉讼和纠纷。

3、因地制宜，是推进闲置土地处置工作的关键。东莞市在制定政策、落实处置措施时，遵循实事求是、因地制宜的原则，充分考虑原土地权利人、新的土地使用者以及集体经济组织各方的合法利益，选择最适当的方式予以处置，赢得相关权利人的支持配合，确保了处置工作顺利推进。

附相关法规

1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

2、《国土资源部闲置土地处置办法》

第二条 本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

第三条 市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

处置方案可以选择下列方式：

（一）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；

（二）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；

（三）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；

（四）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；

（五）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；

（六）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择前款规定的方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

第四条 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

3、《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》

二、闲置土地清理范围和认定标准

本次闲置土地清理的范围是2007年底前的现状闲置土地，土地性质为经依法批准的国有建设用地。认定闲置土地的标准为：、（一）土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府或市、县人民政府国土资源行政主管部门同意，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书等约定的动工建设日期满一年以上未动工建设的土地。

（二）国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书未约定动工建设日期的，以国有建设用地使用权有偿使用合同生效或者国土资源行政主管部门颁发建设甩地批准书之日起满一年以上未动工建设的土地。

（三）已动工建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，且未经市、县人民政府国土资源行政主管部门同意，中止开发建设连续满一年以上的土地。

（四）土地被司法查封的，查封前不符合闲置土地认定标准，司法查封后满一年以上未动工的，可不认定为闲置土地。

认定标准中的“应动工开发建设总面积”是指土地使用者依照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书的约定和规划设计条件，应当在规定时间内完成开发建设的土地面积。“开发建设面积”是指“应动工开发建设总面积”中土地使用者已经进行实际投资开发建设的土地面积。“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。“已投资额”是指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额。

4、《安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的意见》皖政[2011]64号

三、提高存量建设用地利用水平

（八）盘活闲置建设用地。

全面加大对闲置土地的清理处置力度。各地要结合实际，制定旧城、旧镇、旧村、旧工矿企业改造规划，依据规划有计划有步骤地实施改造。继续开展闲置土地清理处置工作，土地闲置连续满2年，依法应当无偿收回的，必须无偿收回；土地闲置连续满1年以上不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

5、《安徽省XX市人民政府关于深入推进闲置土地和擅自改变土地用途清理处置工作的通知》

二、清理的对象和范围

市辖各区、开发区、工业项目区内闲置土地(包含空闲土地和批而未供土地)和擅自改变土地用途，是本通知规定的清理对象和范围。

闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

(一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

(二)土地使用者以划拨方式取得土地使用权后，从建设用地批准书颁发之日起或从市政府批准之日起满1年未动工建设的；

(三)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

空闲土地是指国有存量建设用地中除闲置土地和批而未供土地以外处于空闲状态的土地。主要包括无主地、废弃地、因单位撤销、迁移和破产等原因停止使用的土地。

批而未供土地是指已经依法批准农用地(或未利用地)转用和集体土地征收的土地，本次指到2008年3月底尚未供应出去的土地。

擅自改变土地用途是指土地使用单位和使用人未经批准，擅自改变原批准的土地用途以及将土地使用权租赁并造成土地用途改变。

三、闲置土地处置方式的补充与调整

(一)土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，并责令限期开发建设。

对闲置土地特别是闲置房地产用地征缴增值地价的标准，按国家相关规定执行。

(二)因不可抗力或者政府及有关部门的行为造成动工开发建设迟延的，经土地使用者书面申请，经审查同意申请的，可按下列方式处置；未申请或者申请未被批准的，按闲置土地处置。

1．经政府有关部门批准可以分期开发建设的项目，超过规定的动工开发日期未动工开发建设的，从规定的动工开发之日起满1年的，限期在半年内动工开发建设；满2年的，收回土地使用权，并对原土地使用者给予补偿，但是，确属不可分割的建设项目的，土地使用者应当在市国土资源部门规定的时间内按现行基准地价减去原取得地价的差值补交土地增值价款，顺延动工开发时间1年。

2．开发建设的面积占应动工开发建设(指已领取施工许可证并按批准建设项目和建设方案进场施工)总面积不足三分之一，或者投资额占总投资额(不包括取得土地使用权的费用)不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的，限期在半年内复工开发；逾期的，收回土地使用权，并对原土地使用者给予补偿。

(三)城市规划调整前土地已经闲置的，从闲置之日起满1年的，按出让或划拨土地价款的10%征收土地闲置费。城市规划调整之日起不满1年的，限期在半年内动工开发建设；满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，按现行基准地价减去原取得地价的差值补交土地增值价款后限期在半年内动工开发建设，逾期收回土地使用权，并对原土地使用者给予补偿；满2年的，无偿收回土地使用权。

因城市规划控制或因宏观政策调控现为国家禁止性项目而不能动工开发建设的，收回土地使用权，并对原土地使用者给予补偿。

(四)因征地搬迁补偿安置的原因导致的，由市人民政府责承有关园(区)、乡(镇)政府限期解决。征地搬迁补偿安置问题解决后，限期半年内动工开发建设。征地搬迁补偿安置问题解决后满1年未动工开发建设的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，责令其在半年内动工开发建设，逾期收回土地使用权，并对原土地使用者给予补偿；满2年的，无偿收回土地使用权。

第二篇：闲置土地基本情况及今后工作建议

市区闲置土地工作情况及今后工作建议

一、市区闲置土地概况

2009年，分局依据批后土地管理档案，开展对市区范围内批后建设用地的管理，先后调查了214宗地块，基本查清经营性用地的闲置情况，并依法作出处置。同时，还调查了部分工业性用地。由于从2009年9月份起，市开发区国土分局着手对工业用地进行查处，因此下面，在简要汇报我分局去年9月份前，对工业用地的查处情况后，重点汇报汇报一下对经营性闲置土地的查处情况，具体如下：

（一）查出的工业用地闲置情况

2009年前9个月，我分局调查工业用地共计40宗，分别为发区35宗，云区4宗、州开发区1宗。其中，尚未开工建设的共计17宗。在此17宗未建的工业用地中，共有3宗地块是为2009年批出，尚未超过一年期，其余14宗地块为2008年批出，目前大部分已成为闲置土地。

（二）经营性用地的闲置情况

截至现在，我分局查处经营性闲置土地，共计67宗，总计面积为407.62449公顷。分别是城区25宗，面积共计104.86475公顷；云区22宗，面积共计99.82421公顷；开发区20宗，面积共计为202.93553公顷。各区经营性闲置土地的面积，占市区经营性闲置土地总面积的比例分别为：城区占26%、云区占24%、开发区占50%。

（三）处置情况

对于此67宗经营性闲置土地，依据《闲置土地处置办法》，分局

分别以下列方式进行处置：一是对其中33宗闲置土地，作出以收取闲置费方式的处置。二是与3宗地块的法人，依法签订延期开工协议，限期开发。三是对闲置原因介于政府和用地单位之间的18宗地块，正在进一步地查证。四是对于13宗完全是因政府原因造成闲置的地块，依法作出免于处置的决定，同时积极协调各有关方面、督促其尽快开工建设。

二、闲置土地成因分析

经过近几年的工作，发现闲置土地的成因既有地方政府及其政府工作部门方面的原因也有用地单位方面的原因，而且还有我们国土管理部门自身的原因。

（一）政府及政府工作部门原因造成土地闲置

这方面主要表现为一是政府用土地来融资，目前，这一部分土地在批出以后，基本上为闲置状况。如市东方资产投资公司在工业园的许多地块、置业有限公司下属的天峻、天乾、天行健房地产公司，在临港产业区的闲置土地，其闲置原因都为这一类。二是政府应做的基础设施不到位，造成用地单位，无法按照约定时间开工建设，形成土地闲置。三是政府部门的原因造成土地闲置，如规划调整、报批时间过长等。此外，还有政府或政府部门答应负责拆迁的，最后是到了约定开工日期，还没有拆完的地块，也成为闲置土地。

（二）用地单位自身原因造成闲置

这方面主要表现是，一是有些用地单位，不懂得土地批出以后，国土部门还要依法对其进行批后监管，也不懂得多长时间以后即为闲

置土地，更不懂得土地闲置以后还有个处置的问题，其结果是前期准备工作做得不很积极，过了一年期以后才开工建设，形成事实上的土地闲置。二是有些是用地单位自身负责拆迁的地块，由于有“钉子户”等情况的影响，延缓了拆迁的进度，形成土地的闲置。三是部分用地单位对土地闲置问题不够重视。特别是少数大企业，拿地较多，在已开发部分地块的情况下，对于有些宗地，一时还不想动工，总认为土地闲置以后没有多大关系，在国土部门查到以后，还根本不以为然，有找上面讲情的心理依赖。其次是有些用地单位本身就是政府或政府的下属部门，对于拿到手的土地是否闲置问题，更是不在乎，用他们话说：缴纳闲置费就好比是从政府的左口袋掏钱，再交到政府的右口袋，没必要。此外，还有部分单位在土地闲置后，对国土部门的处置极不配合，比如蓝天置业，在我们对其闲置土地进行督促、调查、处置时不理不睬，甚至歪曲说我们的管理，是干扰了企业计划的正常实施，是影响投资软环境建设等等。从这几方面，不难看出他们对土地闲置问题的不够重视。四是还有的房地产企业，在前几年房地产市场行情好时，不顾自身实力盲目拿地，后期由于资金不足等方面的原因，想开发也开发不了。甚至有的企业，还有囤地的嫌疑。

（三）国土管理部门自身原因而造成闲置

这方面主要表现为：一是有部分宗地，国土部门迟迟交不了地，用地单位自然也就不能按照合同约定期限开工建设，二是有的宗地即使交地给了用地单位，但答应给予拆除的宗地上的原有建筑物等设施，迟迟未拆，这样也造成企业开不了工。根据批后土地管理规定，认定批后土地是否为闲置的依据，是以合同约定开工时间的一年之后，或者为合同签订时间的一年之后，像这样超过一年未开工建设的，当然也属于闲置土地。三是管理上还存在着死角。由于信息不共享，有些宗地在批出后，资料不能为分局所及时掌握，形成管理上的不全面。此外，开展对批后土地的管理，需要多次上门做督促、检查等工作，工作量很大。由于分局工作人员较少，对部分宗地的检查、督促还不够。这样在检查、督促不到位，检查、督促勤度不够的情况下，加之部分用地单位，有的在等行情、有的前期开发的准备工作做得不积极等等，最终也形成一部分闲置土地。四是由于管理体制混乱，存在着漏管的现象。过去几年来，有的分局也在进行闲置土地处置工作，在此情况下，少数用地单位钻空子，在分局进行前期管理时不予配合，说其他分局也在对其管理或处置，结果是耽误了管理，造成土地的闲置。

三、市区现行工作体制

目前，我市的闲置土地查处体系既有其一般特性，又有其特殊性。用现行的查处体系，去用于当前正处在大开发、大建设、大发展时期我市的土地批后监管，显然是有些不适应。下面，就我市闲置土地的查处体系及其存在问题，作些分析。

（一）我市现行的闲置土地查处体系

从整体上看，目前，我市闲置土地查处体系分两部分，一是各县国土资源局，负责对自己县域内的闲置土地进行查处，二是由直属分局负责，对市区范围内的闲置土地，进行查处，市局用地处上报查处

出的闲置土地数据。而在市区范围内，事实上，其它分局也在进行闲置土地处置工作。

分局的查处程序及方式是：第一步是收集批后土地资料。每年，分局同志都不定期地从市局储备中心、东区储备分中心、开发区国土分局、市局用地处和档案室等相关单位，收集批后国有建设用地的资料，建立批后土地管理档案，完善批后土地跟踪管理卡。争取最大限度地将每一宗批后土地，都纳入批后管理的范围，为争取使所有的闲置土地，能得到及时地处置，而作好准备。紧接着的工作是巡查、了解宗地的实际情况，督促按照合同的约定，按期开工建设。为了便于在土地闲置以后，有依据地开展处置工作，还对每宗地块不同时期的开发条件、建设状况等，进行拍照存留。在土地闲置后，立即依照法定程序，下发《闲置土地调查通知书》，对其闲置原因开展调查、做好笔录，建立并完善各方面的调查资料。当确定是用地单位自身原因造成闲置的，立即下达《闲置土地认定通知书》、拟定处置方案并上报市局，经批准后，再下达《缴纳土地闲置费通知书》，催缴闲置费。或者是建议市局收回土地使用权。

（二）存在问题

与外地相比，我市目前的闲置土地查处体系，尽管有在市区范围内有专门机构负责的优点，但从整体结构及运行细节来看，还存在以下几个方面的不足：

一是缺乏一个整体的自上而下的管理体系。就全市而言，目前，既没有一个能给下级下达处置目标的上级管理部门，也没有一个

能对下级进行业务指导、督促的督导部门，就是说，还没有形成一个管理体系。因此，不能够开展如对处置工作的监督、实施业绩考核、奖优惩劣等工作，甚至也不能根据国家对闲置土地处置越来越重视的宏观背景，以及闲置土地处置工作越来越复杂的客观实际，及时地对工作人员开展思想教育、组织经验交流、进行业务培训等工作。

二是制度不健全，信息不共享，没有形成完善的处置机制。闲置土地查处第一步便是“查”的问题，而前去巡查、调查的依据，即是以批后土地的批复、合同等资料。过去，市局曾有过要求，即要求市储备中心以及连云分中心、开发区国土分局，在批出土地后，要立即将批出土地所签订的合同等材料，传送一份给直属分局，但在这方面，执行得还不够坚决。几年来，一直是直属分局不定期地从内网、档案室等，收集这方面的资料，这样就容易形成批后管理的滞后、容易出现对闲置土地处置不及时的问题，甚至还会出现部分闲置土地，有遗漏查处的现象。

其次，开展闲置土地查处工作，一定要是查处的主体有权、范围明确、程序规范，以及处置方式得当。而目前，市局虽然要求直属分局查处市区范围内的闲置土地，但没有明确的行文授权，这是主体不明。市区范围内的其他分局，偶尔也参与对闲置土地的查处，这是范围不清。在处置的调查、听证、拟定处置方案、实施处置，以及在对象不配合处置，例如拒缴闲置费等情况下，如何进行救济等方面，还没有一个可操作的《细则》或制度，来用于规范和执行。此外，在实施强制执行、走法律途径进行处置方面，对起诉的主体、人员、责任

等都缺乏规定。这些，不光是处置程序、处置方式的不严肃，也是处置机制的不健全。

三是查处手段落后、处置力度不大，威慑力不强。一定区域内的闲置土地，具有动态性的特点，随着一些闲置土地被处置，还会有新的批后土地，其中部分会形成闲置土地。为了满足查处及时性的要求，直属分局每年需要花大量的人力、财力去做经常性的巡查、调查，这样既花费大量的人力财力，又容易出现漏查。上海市的做法是：在加大处置力度的情况下，利用处置的威慑力，要求用地单位，在即将闲置但仍不能开发的情况下，或者是已经闲置的情况下，主动向国土部门上报土地批后的建设情况，否则，一经被国土部门查出为闲置土地，将依法着重处置，较好地减轻了在“查”这一环节上的工作压力，效果很好。当然，这样做的前提是处置的力度一定要足够的大。

过去我市的闲置土地处置，多以缴纳闲置费、有偿收回土地使用权、限期开工建设等方式进行处置。至今，还没有一宗闲置土地是以无偿收回的方式进行处置。即便是以缴纳闲置费的方式进行处置，宗地年所缴纳的闲置费都没有超过10%。至于以土地有偿收回的方式进行处置，对于用地单位来说，更是几乎没有损失。因此，上述两种处置方式的威慑力不大。一些用地单位，为了追求利益的最大化，完全是根据房地产市场的行情，来决定开工时间，根本不考虑闲置问题。在这样的情况下，开展处置工作所带来的影响，对于抑制闲置土地的形成，效果不是很明显，处置的最终目的，也很难达到。

四是执行难，闲置土地处置工作还存在软肋。在我市的闲置土地

处置过程中，还遇到执行难的问题。即便是最终能征收到一定的闲置费，那也是在反复催缴、不断上门做工作的情况下，才得以完成。特别是个别单位，如2008年的天连工控有限公司、2009年的中复联纵有限公司等，拒不缴纳土地闲置费；又如景立房地产有限公司，从调查到处置的各个阶段，都是不予配合、不予理睬。面对这样的情况，需要走法律途径去解决，但是，目前还缺乏一些制度来对应诉的主体、程序、责任等方面进行规范，所以无法操作，这是处置环节上存在的最大软肋。

五是缺乏奖惩措施，处置的合力不强。目前，在市区范围内，处置所缴纳的闲置费全部上缴市财政，国土系统不留一分钱。而对闲置土地的查处，既需要花费大量的人力，又要耗费巨大的财力，如车辆维护、油耗、电话费、公告费、做影像留存的开支等，都需要大量的费用。此外，在调查的过程中，还需与基础国土所、区国土局、规划，建设等相关部门，做一些协调、取证等工作。因此，目前在既无责任追究，又无物质激励，而闲置土地处置部门又要付出很大支出的情况下，各方面的主观能动性自然受到一定的影响。尤其是在查处的过程中，政府的其他工作部门、区国土分局、基础国土所等工作人员，在没有利益驱动的情况下，往往是配合得不够积极，有时，还在帮助用地单位说情，甚至是利用目前一些政策方面的漏洞，替处置对象出点子，企图逃避处置。

四、今后工作建议

在充分了解闲置土地成因和我市现行闲置土地处置体系的基础

上，结合实际工作需要，为加大对闲置土地的处置力度，促进闲置土地的盘活使用，现提出以下几点建议：

（一）成立闲置土地处置工作领导小组

闲置土地的处置涉及的部门多、利益重，甚至直接关系到当地的经济发展和社会稳定，综合外地的优秀经验，在我市有必要成立闲置土地处置工作领导小组，成立由市长任组长，分管副市长任副组长，．发改、规划、建设、税务、金融、国土等相关部门主要负责人为组员的闲置土地处置工作领导小组；各区县政府和市国土资源局也应成立工作小组，并对闲置土地的清查处置进行合理的分工，明确各自的职责。从而形成了形成主要领导亲自抓，分管领导具体抓，部门领导协同抓、组织队伍专职抓的格局，使闲置土地的处置工作在组织上、制度上、技术上得到了保证。国土部门应积极谋划、认真研究、精心操作，制定切实可行的工作方案，积极稳妥予以推进；发改委、规划、建设、税务、金融、纪检监察等相关部门要充分履行职能作用，密切配合，形成工作合力，共同推进闲置土地处置利用工作。

（二）建立自上而下的监督机制

为加大闲置土地处置的工作力度和工作效果，有必要建立一套自上而下的监督机制，对地方政府和国土部门的处置工作进行监督，确保闲置土地处置工作不走过场。在国土系统内部，由直属分局负责对四县闲置土地处置工作进行监督，市局对直属分局的处置工作进行监督；在地方政府，通过加大闲置土地处置工作在考核工作中的力度来进行监督。

（三）建立考核与激励制度

为充分调动区县地方政府的积极性，要明确区、县地方政府是处置闲置土地、盘活存量土地的第一责任人，国土部门对全市闲置土地实行重点动态监控。根据各区、县闲置土地数量、地类、时间、原因等情况，然后由市政府与各区、县签订“处置闲置土地责任状”，明．确年内盘活利用存量土地的数量和征收土地闲置费的金额。对完成和超额完成任务的区、县，由市政府予以奖励；对未完成目标任务的，考核扣除相应的土地管理考核分和核减下一的建设用地计划指标。对于征收的土地闲置费，应明确国土部门与各地方政府的分配比例，专项用于土地开发、闲置土地处置工作费用。

（四）完善闲置土地处置体系

在我市现有闲置土地处置体制下，通过明确职权、规范程序、推动执行等方面加以完善，其中需要重点完善的是市区闲置土地处置体制，首先要明确直属分局的定位和职能，明确直属分局是在市局领导下的专门部门（可以考虑挂市建设用地批后监管中心的牌子），归口管理全市的闲置土地处置工作，四县闲置土地处置工作由各县国土资源局负责，直属分局负责对四县闲置土地处置工作进行监督。其中市区范围内闲置土地的调查、处置有两套方案，第一是由直属分局全面负责，各辖区分局负责建设用地批后资料的收集与整理，配合直属分局的调查与处置。为充分发挥基层国土所的作用，土地日常巡查与初步调查工作由国土所负责。第二套方案是各分局负责辖区内闲置土地的资料收集、调查，并提出拟处置方案上报直属分局，直属分局负责

定期召开闲置土地处置联合办公会议，核定各分局上报的处置方案并组织实施。

（五）在全市开展一次闲置土地专项清理活动

为摸清闲置土地状况，全面掌握我市闲置土地基本数据，建议在全市开展一次闲置土地专项清理行动。通过本次专项清理行动，全面掌握我市闲置土地基本情况，在市政府领导下，坚决处置一批闲置土地，在全市形成全面打压的态势。

第三篇：加强园区土地节约集约利用

加强园区土地节约集约利用，提升园区土地使用综合效益

一、各类园区是我市城市建设的主战场，经济发展的动力“核芯”，成为经济社会建设的主载体。我市自1994年首次设立江北经济开发区，近二十年来，共有各类园区 个，通过不断调规扩规，园区规划总面积达平方公里，占邵阳市城市总体规划（2004-2015）规划建设区总面积的%，园区实际建设面积达平方公里，二十年邵阳市建成区面积实际增加平方公里，园区建设面积占%。二十年来，完成固定资产投资 亿元，创造我市以上的外贸出口额、以上的工业增加值、以上的城镇就业岗位。故我市应该将加强园区土地节约集约利用提升园区土地使用综合效益作为抓手，实现我市的土地土地使用综合效益最大化。

目前存在问题：一是园区土地资源严重不足，表现为“无地可用”。据湖南省国土资源部门的公开资料显示，湖南省内约有1/3的园区因土地资源不足需要调区扩区。如张家界经开区、郴州经开区已经面临工业项目“无地可用”的尴尬局面。据摸底测算，宝科园区域内可供开发利用的土地仅 亩左右，按照每年亩的开发速度，年后将再度遭遇土地瓶颈，目前就已经需要扩规，邵阳民营经济开发区区域内可 供开发利用的土地仅 亩左右，按照每年亩的开发速度，年后将再度遭遇土地瓶颈，二是土地利用集约化程度不高。与湖南省内其他园区相比，我市的园区土地投入产出比仍存在不小的差距(杭州开发区工业用地和高新技术产业用地产出强度分别达到800万元/亩、1700万元/亩)。三是大部分园区仍然存在入园企业(项目)土地闲置的现象，且处置难度大。如按照国土资源部相关规定，土地批文两年之后自动失效，但很多情况下，一个土地批文实际包含有多个项目，其中有些项目已经实施，个别项目没有实施，土地批文到期后是所有项目都失效，还是部分失效，在国土资源的法律、法规或管理办法中难以找到处置依据。

二、加强土地节约集约利用是园区自身发展的现实需要。目前，邵阳市正处于工业化、城镇化和农业现代化快速推进阶段，土地需求持续高涨。然而，迅猛发展的园区经济与实际可利用土地不足的矛盾日益突出。与此同时，土地开发成本越来越高。据测算，我市市区土地综合开发成本达到了97万元/亩的高水平，邵阳地区绝大部分开发区、工业园区土地成本已超过50万元/亩。因此加强土地节约集约利用成为园区破解土地要素瓶颈、实现长远发展的惟一出路和必然选择。土地是园区生存的根基。加强园区土地节约集约利用，提升园区的整体效益，是形势所迫、政策所指、民心所向。

三、建议

一）、强化规划导向作用，加快园区产业集聚

1、优化产业布局规划

首先，要优化空间布局，以宝科园为主体，按照“产业集聚、布局集中、用地集约”的要求，突出规划龙头作用，按照错位发展和联动互补的原则，调整优化主体功能布局，设立若干园区，明晰产业定位，以指导相关产业园区的招商引资、产业发展和土地开发。实行有序开发，发挥集聚优势。加强各园区的资源整合，根据各类园区定位的发展方向，以一个主导产业，1-2个配套提升产业的要求进行规划，由园区管委会会同商务、环保、规划、国土等部门进行核定，以彰显各园区特色。统一建设生产服务、仓储物流、职工宿舍等配套设施，实行园区公共设施共享共用，配套设施建筑面积不得超过7%。其次，要完善优化并刚性执行产业发展规划。各功能园区在主体功能定位的指导下，按照“功能配套、集聚发展”的原则，明确园区主导产业，科学制定产业分区发展规划。同时切实加强规划执行的刚性和持续性意识，尽可能减少出现因项目定地块、因项目调规划等情况，培养产业集聚能力，形成“洼地”效应和品牌效应，提升土地效益

2、优化园区用地结构。建立健全招商项目联审制度，科学制定入园企业(项目)的投资强度、工业建设用地容积率、投入产出率等刚性指标，严格项目选址、环境影响评价、项目建设容积率、投入及产出等准入评审，严把项目质量关，避免走占地大、消耗高、污染重、效益低的粗放式发展路子。坚持招商选资理念，大力引进和发展国家鼓励和支持的节能环保型战略性新兴产业，提高科技型企业用地比率。大力发展物流配送、服务外包等服务型产业和总部经济，切实加强公共办公楼、公共休闲区等配套设施建设，引导形成“工业项目向产业区集中、公司办公向总部集中”的发展模式，最大限度地节约集约利用土地。

3、提高土地利用强度。

积极探索“适度提高城镇建筑容积率，提高单位土地投资强度”的新路子。按照产业积聚、布局合理的原则设立企业孵化区块和多层标准厂房建设区块，引导投资规模和投资强度不能达到准入标准的小微型企业进入相应区块进行培育，逐步改变每家企业不论规模大小都“独门独院、五脏俱全”的粗放方式。树立立体化用地观念，向地下要空间，向上拓展空间，探索推行园区垂直绿化、立体绿化和空中绿化等有效举措，引导园区企业充分利用存量土地，走内部挖潜、增产不增地的发展道路。同时切实加强项目履约管理，关注 4 和调度投资强度和投资进度等刚性指标，对履约能力不强的企业(项目)及时进行调整。

二）、严格项目用地条件

1、依照产业规划供地

在公开出让工业项目新增用地时，除明确投入产出、建设条件等要求外，根据所在工业园区或集中区的产业规划要求，增加对产业类别的规定。实行园区设定产业、产业选择园区的用地原则，凡不符合园区产业要求的原则上不予供地，以加快开发区和工业集中区的产业集聚程度，促使公用资源得到最大程度的共享。

2、提高工业用地准入门槛

进一步提高土地投资强度和土地产出效率等工业用地准入门槛，增加用地企业的注册资本要求。总投资3000万元（外资500万美元）以下、用地规模20亩以下的新增工业项目原则上不单独供地，一律入驻标准厂房。

3、严格控制用地规模

严格执行国家新的《工业项目建设用地控制指标》等用地标准，在建设项目审批、用地预审、供地审查时，依据规定的行业、产业用地控制指标及单位面积投资强度等因素，结合企业注册资本，综合确定建设项目供地数量。申请增资扩建用地的，必须首先使用已有建设用地，并将已有的土地 与新申请用地数量一并核算用地指标。对产业无特殊要求的新建工业项目，依据控制性规划，一般应建造3层或3层以上多层厂房，不得建造单层厂房，容积率一般不得低于0.7，建筑密度一般不得低于40%，绿地率一般不得大于15%。

4、实行分期供地制度

分期建设的大中型工业项目可以预留规划范围，根据其实际到账资金和建设进度进行分期供地，不得先供待用。用地面积超过100亩的工业建设项目，由国土部门牵头，会同经信委、商务、环保、规划等相关职能部门和专家论证后确定供地计划。

三）、盘活存量建设用地，提高土地利用效率

1、建立存量土地利用效率数据库

各开发区要积极开展存量土地调查，对城镇建设用地中批而未供、供而未用的闲置土地和低效用地进行全面的调查评价，建立并定期更新相应的数据库，为依法盘活处置提供基础依据。

2、依法处置闲置土地

综合运用经济、法律和行政手段，进一步强化“强势分割、强力征收、强制收回”措施，着力处置闲置土地。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，采取等价置换、安排其他项目使用、纳入政府储备等途径及时处置并充分利用。土地 闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。闲置土地特别是闲置房地产用地按国家有关规定征缴增值地价，闲置土地按照上限标准征收城镇土地使用税。未按出让合同或划拨决定书的规定开发建设，建设项目超过土地出让合同约定或划拨决定书约定的开工日期满1年，已动工建设面积占该宗土地应动工开发建设面积超过1/3但未达到4/5的，或者已动工开发建设面积占该宗土地应动工开发建设面积超过4/5，但绝对空闲面积超过15亩以上的，认定为未充分利用土地。未充分利用土地应当依据土地出让合同的约定收取违约金

3、鼓励产业园区建设多层标准厂房

鼓励提高工业用地的容积率，除特殊行业外，原则上不得建设单层厂房。按照计划，每年新建一定数量的的多层标准厂房，切实解决中小企业用地。存量工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；新建工业项目厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不增收土地价款；建设多层标准厂房的城市基础设施配套费，一层全额征收，二层、三层减半征收，三层以上免征。

第四篇：临沂市闲置低效用地盘活利用专项行动工作方案

临沂市闲置低效用地盘活利用专项行动实施方案

为贯彻落实最严格的节约集约用地制度，加快盘活存量建设用地，提高土地利用效率和节约集约用地水平，市政府决定在全市范围内组织开展闲臵低效用地盘活利用专项行动，特制定本方案。

一、基本原则

（一）政府主导，部门协同。建立健全政府领导、部门协同、社会参与的工作机制，强化统筹协调，凝聚工作合力，确保工作稳步有序开展。

（二）依法依规，以用为先。根据不同情形，按照法律法规和相关处臵政策，因地制宜、以用为先、先易后难、分类施策，促进土地高效利用。

（三）因势利导，多方参与。综合运用市场机制和经济手段，坚持利益共享、多方共赢，鼓励土地权利人和相关市场主体参与城镇低效用地再开发，充分调动各方积极性。

（四）明确责任，严格奖惩。逐级落实闲臵低效用地盘活利用工作目标任务，加强工作调度，组织定期考核，根据各地工作任务完成情况，落实奖惩措施。

二、目标任务

本次闲臵低效用地盘活利用专项行动以闲臵土地、城镇空闲土地为重点内容，目标任务如下：

（一）闲置土地处置任务。

土地市场动态监测与监管系统（以下简称“系统”）截至2016年12月31日涉嫌闲臵土地信息中，经省厅提取、地方初步核实的闲臵土地处臵工作（项目清单见附件1）。

2017年底前，至少处臵完成上述闲臵土地总量的80%；2018年6月30日前，除司法查封的闲臵土地外，要全部处臵到位。

（二）城镇空闲土地处置任务。

城镇空闲土地是指截至2014年12月31日在城镇规划区范围内，已经国务院或省政府批准农用地转用和土地征收但一直未实施供应的土地（以下简称“已批”）、已经地方人民政府依法供应的土地（以下简称“已供”）、以及“已批”和“已供”之外现状尚未开发利用或开发利用不到位的建设用地（以下简称“存量”）。

根据国家土地督察济南局下发的《国家土地督察整改意见书》（济„2017‟1号），全市范围内共有1159宗、面积71620.16亩城镇空闲土地，分为已批空闲、已供空闲和存量空闲三类。各县区每年盘活利用城镇空闲土地应不低于总量的20%（各县区、开发区处臵任务分解表见附件2，项目清单请到国家土地督察济南局空闲土地核查上报系统中提取，在实地核查中空闲比例不为0的均须提取）。

三、组织实施

（一）部署启动。1、2017年4月中旬前，各县区、开发区将纳入专项行动处臵范围的闲臵土地和城镇空闲土地清单分解下达，在此基础上登记造册、上图入库，建立工作台账和信息管理系统，实施动态管理。

2、各县区、开发区动员部署，制定实施方案，明确盘活利用目标任务、时序安排和责任分工，于4月30日前将实施方案报市国土资源局，汇总后报市政府。

（二）分类处置。

按照“依法清理、规范操作、一地一策、一企一策、限期完成、促进发展”的原则，针对不同情况，分别采取加快拆迁供应、收取闲臵费、限期开发、依法收回等措施，确保履职到位。以土地二级市场试点为契机，搭建便捷交易平台，推进低效用地入市交易，鼓励企业采用依法转让、以地招商、联合开发、等价臵换等措施进行盘活利用。

1、闲臵土地处臵措施。

按照《闲臵土地处臵办法》（国土资源部令第53号）的规定，全面履行调查认定、制定方案、社会公示、处臵利用、预防监管等职责。要针对闲臵土地形成原因，做好分类处臵工作。

（1）对政府原因造成闲臵的，要逐宗分析原因，落实责任部门，通过调整规划设计条件、落实拆迁补偿方案、完 善基础设施配套等方式，尽快消除障碍，创造满足开工建设的必要条件，加快推进项目开工建设。一年内不能开工建设的，可以采用安排临时使用、协商收回、等价臵换等方式加以处臵。

（2）对企业自身原因造成闲臵的，通过采取行政、经济、法律、诚信等综合措施，督促企业限期开发。对不按约定动工建设的，要及时采取约谈、处罚、直至收回土地使用权等措施予以处臵。要加强土地市场诚信体系建设，建立土地市场“异常名录””“黑名单”制度。在问题整改到位之前，对违规违约单位和个人办理土地相关手续时予以必要限制；对违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照《闲臵土地处臵办法》规定，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请、不予受理土地抵押登记申请。同时相关部门要加强协作配合，限制其项目立项、融资等经济活动。

（3）对其他原因造成闲臵的，要加强沟通协调，努力消除影响土地开工的各种不利因素，促进项目开工建设。因司法查封无法开工建设的，要主动与法院协商，达成处臵意见，待查封解除后落实相关处臵措施；因群众信访等事项无法开工建设的，各县区政府、开发区管委会应在保护群众和土地使用权人合法权益的基础上，主动沟通协调，化解矛盾，促进开工建设。在闲臵土地处臵过程中要加大信息公开力度。《闲臵土地认定书》下达后，国土资源主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲臵土地的位臵、国有建设用地使用权人名称、闲臵时间、闲臵原因等信息。闲臵土地处臵完毕前，相关信息应当长期公开。属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲臵的，应当书面告知有关政府或者政府部门。

2、城镇空闲土地盘活利用措施。

（1）已批空闲。对批而未征土地要抓紧组织实施征地，落实被征地农民社会保障和补偿安臵方案，创造“净地”供应条件；对不具备供地条件的土地，要加快基础设施配套建设和前期开发进度，尽快形成供地条件；对因规划等原因暂时无法供地的要责成有关部门尽快落实规划建设条件；对具备供地条件的储备土地要纳入供地计划，加大信息公开力度，加快土地供应进度。

（2）已供空闲和存量空闲。对已供空闲土地中依照相关规定认定为闲臵土地的，要作为近期工作重点，采用闲臵土地处臵措施加快处臵到位。对其他已供空闲和存量空闲土地，各县区政府、开发区管委会可参照国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发„2016‟147号），因地施策、分类施治，合理调整利益分配关系，充分调动各方积极性，广泛招商、牵线搭桥，引导社会资金参与共同开发，采取限期开发、调整用途、兼并重组、合作开发、依法转让、协议臵换、有偿收回等方式，加快城镇空闲土地盘活利用。

（三）核查销号。

实行分级核查销号制度。各县区、开发区要根据实施方案，逐宗督促落实整改措施，对处臵完毕的进行实地核查，组织上报销号申报材料，并对材料的真实性负责。市国土资源局对上报的相关材料逐宗进行审核，并组织实地核查或抽查。闲臵土地销号申报材料按月汇总，每月25日前上报；城镇空闲土地盘活利用、整改销号申报材料可随时通过国家土地督察济南局自查上报系统上传。

闲臵低效用地盘活利用、核查销号标准如下：

1、闲臵土地。闲臵土地处臵以开工、臵换、收回其中之一为核查销号标准。以开工方式处臵的，依法取得施工许可证后，需要挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用基桩的项目，打入所有基桩；其他项目，地基施工完成三分之一，提供《建筑工程施工许可证》、动工开发现场照片。以臵换方式处臵的，提供臵换协议和重新签订的《出让合同》或《划拨用地决定书》。以收回方式处臵的，提供政府批准收回土地的文件，其中协议有偿收回的，还须提供双方签订的有偿收回协议。达到上述整改标准的，提供现场照片或土地收回文件等资料，经省国土资源厅审核后，由国家土地督察济南局进行销号。

2、城镇空闲土地。

盘活利用标准：已批空闲，以签订土地出让合同、或核发划拨决定书、或签订租赁协议（合同），并在土地市场动态监测监管系统填报相关信息为标准。已供空闲和存量空闲，以开工、臵换、收回方式处臵的，参照闲臵土地处臵标准；以调整用途、兼并重组、合作开发、依法转让等其他方式处臵的，要提供相关协议或批准文件。

四、保障措施

（一）加强组织领导。市土地资产管理委员会负责统筹协调推进闲臵低效用地盘活利用专项行动，定期召开联席工作会议，研究解决闲臵低效用地盘活利用工作中的重大事项。各县区政府、开发区管委会是闲臵低效用地盘活利用的责任主体，应加强对工作的督促、协调和考核，加强与法院、检察院等单位的联动，妥善解决闲臵低效用地盘活利用工作中遇到的困难和问题。市国土资源局负责工作的具体指导、调度、检查，落实奖惩措施。

（二）加强调度督导。

1、建立沟通联络机制。各县区政府、开发区管委会要加强工作调度，实时跟踪闲臵低效用地盘活利用进展情况，深入基层、企业进行现场指导和督促，及时发现、认真研究闲臵低效用地盘活利用中存在的困难和问题，将工作进展情况按月上报。

2、建立工作进展情况通报制度。及时调度工作进度，处臵整改到位率等相关情况按季度通报各县区政府、各开发区管委会。

3、建立重点督查和挂牌督办制度。市政府将闲臵低效用地处臵工作列为市政府重点工作督查内容，对闲臵土地和城镇空闲土地数量大或者进展缓慢的县区、开发区进行重点督查，对闲臵时间长、影响较大、处臵不力的重点地块进行挂牌督办。

（三）严格考核奖惩。年底，市政府考核节约集约用地三项重点工作时，先考核专项行动中各县区闲臵低效用地任务完成数，再考核行动以外完成的任务数，严格兑现奖惩。对盘活利用城镇空闲土地30%以上或3年内完成任务80%以上的县区、开发区，要进行通报表扬和奖励，并在计划指标分配、节约集约模范县区创建等评先评优工作中优先考虑；对不能按期完成闲臵土地处臵任务的，除国家重点项目和民生保障项目外，暂停新增建设用地审批；对不能完成城镇空闲土地处臵任务的县区、开发区，按未完成任务面积数扣减下一新增建设用地计划指标。

（四）健全长效机制。各县区、开发区要加强对节约集约用地的宣传和引导，积极营造节约集约用地的舆论氛围。要加强对有效盘活利用闲臵低效用地的经验做法的总结、提炼和推广。同时，各地要以此次行动为契机，深入研究分析 闲臵低效用地形成的深层次原因，从制度上查找薄弱环节，加强共同责任机制、批后监管制度、土地市场诚信体系建设，在加快消化存量的同时，控制增量产生，着力构建有效防范和盘活闲臵低效用地的长效机制。

附件：清单

务分解表

1、土地市场动态监测监管系统闲臵土地项目

2、各县区、开发区城镇空闲土地盘活利用任

第五篇：关于闲置土地存在的原因和建议

关于闲置土地存在的原因和建议

当前，在我国土地资源稀缺、供需矛盾突出，特别是在全国耕地面积越来越逼近18亿亩“红线”的严峻形势下，中央加大了对土地的宏观调控，土地征用实行了严而又严的审批制度，征用土地也成了一些地方制约经济发展的重要“瓶颈”。然而，在有些地方，部分土地征而未用，土地荒芜、土地闲置的现象却仍然大量存在，造成了资源和资产的浪费，阻碍了经济社会的可持续发展，整治清理闲置土地势在必行。

据国土资源部资料表明，在房地产用地专项整治过程中，发现违法用地面积近19万亩，其中闲置用地占九成以上。那么，造成有如此大数量的闲置土地的原因是什么呢？又如何清理和盘活这些闲置土地，使之科学利用与管理，更好地服务经济建设呢？就此谈几点初浅的看法。

一、闲置土地存在的原因分析

（一）由于原国有企业改制造成土地闲置。

随着经济体制改革的逐步深化，许多国有企业被兼并、重组或关闭，有的停产、转产或破产，从而造成大量土地闲置。企业原有部分划拨土地长期处于闲置或低效利用状态。大部分企业原来使用国有土地的方式是无偿划拨，后来又转移到个人名下，土地成本低廉，而政府又难以将这部分闲置土地收回重新处理。这些企业因资金和规划等原因，暂时不会新上项目，所占大量国有土地仍将继续闲置，继续影响土地管理的正常秩序。

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（二）尚未形成完善的闲置土地查处机制。

每一宗闲置土地的出现，都涉及相应的人、财、物，牵涉错综复杂的社会关系。仅仅单一的依靠国土资源管理部门来认定、处置，很难达到目的，必须依靠当地的政府、法院、公安、财政、建设、规划、审计等多个管理部门。对于闲置土地的处置问题，因涉及地方政府前期的拆迁、人员安置、土地补偿、基础设施配套、规划审批等多种问题，闲置土地的查处难的问题显而易见。此外，由于政策调整和规划变更等原因致使个别项目的审批程序上存在瑕疵，项目被搁置也在所难免，从而造成土地闲置。

（三）部分开发商存在囤地现象。

土地作为一种稀缺资产，具有保值和增值作用，从长远来看是有很好的增长预期，囤积和炒卖土地比正常的开发房地产要周期短、利润高，因此，一些开发商意识到地价的翻番是比建房、卖房更大、更快的暴利获取方式后，他们看中的便不再是土地的产出效应，而是土地的升值效应。取得一块土地后，对其投入尽可能少的资金，然后拿这块土地抵押后继续购入新的土地，采取推迟开发来获得更多的利润导致了土地的闲置。另外，部分企业由于自身资金周转或经济实力发生变化，大部分资金用于缴纳土地出让金，无法消化前期土地储备，或者随行就市放缓开发节奏，也导致了囤地现象的出现。有的项目土地开发手续早已完善，但开发企业之间相互转让，造成开发时间延误，从而造成土地闲置。

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（四）相关法律法规的不完善导致闲置土地处置难度大。

虽然《土地管理法》规定了满一年未动工开发的土地应收取闲置费，连续两年未使用的土地无偿收回，但同时又规定了因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外。这个规定弹性很大，许多用地项目的土地闲置在土地管理部门查处时都能找到规避处置的种种借口。而且法律法规对收回土地使用权和收取土地闲置费都没有明确可申请法院强制执行的条款，这就造成了闲置土地调查容易，执行难的现象。

（五）供地不及时造成部分闲置土地。

在征地过程中，不少农民对土地价格、补偿标准、利益分配等问题存有异议，影响和干扰征地工作，导致政府无法如期供地，造成不少建设用地闲置。还有一些项目由于缺少建设用地指标，无法向用地单位供地，以致一些建设项目搁置，有些农用地在进行了前期开发后难以有效利用。

二、处理闲置土地的对策及建议

（一）进一步加大宣传力度。

特别是加强对金融机构的土地政策宣传，如对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资总额不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。此外，政府部门应定期公布所有土地闲置、开发情况及闲置土地被依法处置的情况，将每一幅用地都置于公众监督之下，以借助社会和舆论的压力来监督和打击开发商的囤地行为。

（二）建立健全闲置土地共同查处机制。

由政府统一协调，组织专门班子，建立由发改、城建、规划、国土以及乡镇政府等多部门分工协作的共同查处机制，形成合力共同做好此项工作。对批而未供土地和闲置土地，请市政府向区政府下达限期整改处置通知书，督促按照国土资源管理规定和国家、省有关要求，依法限期对批而未供土地进行供应，对闲置土地处置到位，同时对新增建设用地供应和供地后跟踪管理情况建立联动管理制度，形成日常工作机制，加强日常巡查管理，保证土地及时供应和有效利用。

（三）通过金融手段减少企业囤地行为。

对于开发商自身原因造成的闲置，除了收回闲置土地，取消有严重闲置土地行为的发展商在土地一级市场上投标的资格外，还可以通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本，从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。国土部门与银行部门联手清查闲置土地，通过银行对房地产企业贷款加以控制，努力改善土地存量市场，督促开发商早日动工，减少囤地行为。

（四）加大执法力度，依法收回闲置土地。

市政府要加大土地执法力度，依法对土地闲置超过的用地单位征收土地闲置费；对开发面积不足三分之一或者已投资总投资额不足25%，除征收土地闲置费外，对建设单位的经济能力、土地实际需求量进行重新评估；对确因无力全面开发，切实做好协调工作，采取补偿的方式予以收回。要探索建立收回闲置土地的有效机制，对闲置超过的建设用地，应无偿收回。收回的国有土地要纳入储备，作为存量建设用地进行管理使用。

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（五）积极解决困难，及时做好供地工作。

加大对征地有关法律法规的宣传力度，努力营造良好的法制和社会氛围。深入基层，广泛听取村两委和被征地农民的意见，对征地工作中人民群众反映强烈的问题，认真研究解决，总结经验，破解难题。同时，切实做好失地农民保障工作，合力制定征地补偿标准，解决失地农民的后顾之忧。确保如期供地，加快经济发展。