物业项目标识应用管理规程

第一篇：物业项目标识应用管理规程

编号：WI/z-007 版次：C/0

生效日期：2011-05-01

项目标识应用管理规程

1.目的

规范项目各服务区域内标识的应用，为客户的工作和生活提供方便和安全保障；规避经营风险，提升公司形象；当有追溯要求时，保持唯一性标识。

2.范围

适用于各项目在服务过程中应用的各类标识。

3.职责

3.1 各项目负责根据实际需要提出标识的制作需求；负责标识的规范使用及日常维护工作。

3.2 质管部负责公司各类标识的设计与制作；负责对公司整体标识规范应用情况进行指导、监督。

3.3 核算部负责标识牌制作的价格审核。4.应用方法和过程管理 4.1 标识的管理

4.1.1 安装和制作好的标识由区域保洁员负责日常清洁保养工作，区域管理员、秩序管理员巡逻岗负责检查、监督。

4.1.2 如发现标识已经被污染、涂抹、撕毁、破损或已失去标识意义，应及时申请更换、替补或直接撤销。

4.1.3 当所设置的固定标识需要更改部位或予以撤消时，改动影响较大时须经公司质管部审核后方可执行。

4.1.4 新旧标识更换时，优先更换业主视野范围内的，先外后内。

4.1.5 质管部不定期组织对各类标识的使用情况进行检查，对不符合公司规范要求的，进行相应处罚和责成限期整改。

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生效日期：2011-05-01 4.1.6 当标识有追溯性要求时，如设备卡、灭火器，应记录其唯一性标识。

4.1.7 泳池、儿童游乐场所注意标识的使用材质与工艺，要求使用有机片、有机玻璃制作成圆角形状。

4.2 记录的标识

4.2.1 各班组确保记录在案的标识都是有效的标识，在填写记录时，应如实、完整的填写每一份标识，责任人签字确认。

4.2.2 项目每半年对现场所应用标识进行统计记录，分类整理，并妥善保存。对后期需更换、撤销的标识有计划性、可预见性。

4.3 标识的种类

标识包括住宅小区（写字楼）楼牌、单元牌、楼层牌、门牌、作业提示牌、温馨提示牌、交通导向标志、方向指示标志、安全警示标志、公告栏及各种记录等。

4.4 标识的制作

4.4.1 标识设计与制作必须符合公司VIS手册的规定。

4.4.2 各项目根据现场工作需要提出标识的制作需求，提供相应版式给供应商，要求供应商设计出效果图或制作样本，方可进行流程审核。

4.4.3 标识规格与报价按照OA物资采购程序由分管副总、质管部、核算部审批。4.4.4 标识制作、安装完成后，申请项目与采购人员负责对所有标识的效果、质量进行验收。

4.5 标识的应用规范（固定标识）4.5.1 服务处

服务处须张贴的标识：“收费一览表”、“员工管理架构图”、“服务处工作时间”、“服务处内部公告栏”、“前台接待”、“收费处”、“禁止吸烟”等。

办公区域划分标识：“财务室”、“档案室”、“经理室”、“会议室”、“更衣间”等,—第2页

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生效日期：2011-05-01 张贴在对应门框1.5-1.8M中间位置。

4.5.2 楼宇

大堂要求在大堂显眼位置设置“大堂公告栏”、“楼层专管员”、“阳光大使”，有玻璃的须粘贴“防撞条“。

电梯轿厢显眼位置设置“电梯温馨提示”、“24小时服务热线”、“电梯年检证”、“电梯使用须知”，高度约为1.6-1.8米。

各楼层设置“楼号”（单元号）、“楼层号”、“房间号”标识予以识别，电梯间设置消防疏散图，消防通道设置“消防通道出入口”、“地下室出入口”，消防栓、灭火器等标识设置“消火栓使用指引”、“灭火器使用指引”。楼宇内垃圾桶上方设置“火种请熄灭、垃圾请打包放入桶内！”标识牌。

4.5.3 仓库

库存物资名称挂贴于货架或物资上，库房门口或在仓库内显眼位置张贴“严禁烟火”的告示牌；危险类物品须张贴“易燃易爆物品”、“农药有毒，请勿靠近”、“腐蚀物品”。

家政仓库划分出区域的设置“清洁机械存放处”、“清洁剂存放处”、“清洁工具存放处”、“园林绿化机械存放处”、“化肥存放处”、“园林工具存放处”、“农药废弃物回收存放处”等标识牌，张贴在墙上1.6-2.0米显眼位置。

4.5.4 设备设施

各类设备房，如配电室、水泵房、发电机房、高压专变房等均用标识牌清晰标识出名称，标识置于电房门1.5-1.7M处或房门顶部中间位置。各类设备房内标识牌张贴要求如下：

机电设备按各设备名称、设备责任人标识，标识牌挂贴在设备显眼部位。“生活水池”、“消防水池”须张贴于水池入口附近显眼位置。

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生效日期：2011-05-01 “雨立管、粪立管”须张贴于相应管道70-80CM处。“此阀常开、此阀常闭”须悬挂于相应阀门把手上。“高压危险，请勿靠近”挂于变压器和环网柜上。“严禁合地刀”标识设置于高压供电柜显眼处。

“严禁跨越，警戒黄线”设置于设备房划出黄色警戒线区域的显眼位置。

“机房重地、严禁烟火”、“禁止吸烟”设置于发电机房、配电房、水泵房、储油房门口等设备房显眼处。

“机房重地、闲人勿进”张贴在重要机房出入口。

4.5.5 交通标识

小区内道路交通标识须完整，在小区入口处须有禁鸣、限速标识，在主要路口等公共地方须有引路标识。

地下车场要对车辆限高、限重、限长、限宽、禁止鸣笛的标识，标识贴于出入口的显眼部位。

车场在相应车位设置私家车位、临保车位、月保车位，在出入口明显位置设置车场平面图、车场停车须知，车场标识牌统一加贴反光材质。

4.5.6 户外

小区交通要道设置小区区域示意图，标示小区建筑构成和方位。小区显著位置须有报警电话标识。

游泳池须有水深标识、“小心地滑”、“请勿嬉水”等警示标识。有台阶的地方设置有“小心台阶”。长期湿滑的区域设置“小心地滑”标识。

水景附近须有“请勿戏水”标识，栏杆显眼处“请勿翻越”或“禁止攀爬”标识。大门门禁系统设置“请刷卡”、“自觉刷卡、来访登记”、“推、拉”等标识，离地约

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小区绿化的名称、生长习性和科别以及产地进行挂牌标识，离地约1.8-2.2米，安装位置清晰、醒目。

4.6 标识的应用规范（服务过程中，须在显眼位置设立的可移动提示标识）

4.6.1 电梯例行检修保养时，在电梯井门口挂放“正在保养，请勿靠近”告示牌并安装围栏。

4.6.2 高空作业时，在危险区周边用警戒带圈出警戒区域，对于区域内的财产要做好防护措施，并放置“高空作业，请勿靠近”A字牌。

4.6.3 配电设备维修时，在开关上挂 “有人工作，禁止合闸”挂牌。4.6.4 清洁大堂、潮湿下雨天气时，应在显眼部位放置“小心地滑”A字牌。

4.6.5 在公共场所刷油漆时，如果油膝未干而现场又无工作人员时，应在显眼部位放置“油漆未干，请勿触摸”的A字牌或挂牌。

4.6.6 儿童娱乐设施、游池、健身房、桑拿房等公共娱乐设施暂停开放期间，在显眼部位挂放“暂停使用”告示牌，清洁时，须放置“正在清洁中”的挂牌或A字牌。

4.6.7 维修、清洁公共卫生间设施时，放置“正在维修，请勿靠近”、“正在清洁中”A字牌。

4.6.8 小区公共设施施工、维修时须有“前方施工，注意安全”、“正在维修，请勿靠近”A字牌或挂牌。

4.6.9 楼内保洁员在进行楼道、楼层保洁工作时，应在单元防盗门处或楼层显著位置放置“正在清洁中”的A字牌。

4.6.10 泳池清洗时，应在泳池入口显眼处放置“水质处理，暂停使用” 告示牌。4.6.11绿化消杀时，应在消杀现场显眼处放置“消杀进行中”或“此区域消杀中，请勿靠近” A字牌或挂牌。

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生效日期：2011-05-01 4.6.12 路面抢修时，应在路面维修处用警戒带圈出警戒区域，放置“施工中，请绕行”A字牌。

4.6.13 停车场车位满后，须在车场入口处放置“车位已满”标识（有电子设备提示的除外）。5.相关文件

《天力物业VI手册》

《天力物业VI标识规范汇总》

GB/T10001-2006《标志用公共信息图形符号》 GB 2894-2008《安全标志及其使用导则》

6.相关记录

《XXX标识牌制作申请表》

《物业公司购物申请单》

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第二篇：化工厂安全标识管理规程

安全标识管理规程 目的

规范安全标识的使用和管理。适用范围

适用于公司各作业场所安全标识的使用和管理。职责

3.1 技术质量部

负责安全标识的设计、使用控制，定期检查安全标识的使用情况。3.2 公司所属各有关单位

负责对带有危险性质的场所、物品进行标识和日常管理。安全标识和安全标志 4.1 安全标识色的分类和用途：

红色——作为禁止标志；或者作为停止信号（如机器上的紧急停止按钮）；红色也表示防火。

蓝色——作为指令标志，表示必须遵守的规定（如必须佩带个人防护用品），但需与几何图形同时使用方表示指令。

黄色——作为警告标志和注意标志，用于提醒人们引起警示的场所。

绿色——作为提示标志，对人们的行动作出提示，也用作表示安全、通行标志等。4.2 对比色的分类和使用。4.2.1 对比色规定为黑白两色。

4.2.2如安全色需要使用对比色时，应注意：

a)红色、蓝色、绿色可与白色作为对比显示，黄色与黑色对比显示；

b)黑色用于安全标志的文字、图形符号和警告标志的几何图形。白色既可以用作红、蓝、绿的背景色，也可用作安全标志的文字和图形符号；

C)红色和白色、黄色和黑色的间隔条纹是两种比较醒目的标示，用于： 红色和白色条纹——用于道路上的防护栏等，表示禁止超过；

黄色和黑色条纹——用于防护栏杆等应予以特别注意的危险点。4.3 安全标志

4.3.1 安全标志是由安全色、几何图形和图形符号所构成，用以表达特定的安全信息。可辅以必要的文字说明。

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安全标志的作用，主要在于引起人们对不安全因素的注意，预防事故发生。但不能替代安全操作规程和必要的防护措施。4.4 安全标志的类别和使用范围

安全标志分为禁止标志、警告标志、指令标志和提示标志等四类。4.4.1禁止标志

禁止标志的含义是不准或制止人们的某种行动，一般以白色为底色，黑色为图形色，红色为禁止符号（圆圈加斜杠）及文字色，常用的如：禁止启动、禁止吸烟、禁止烟火、禁止通行、禁止攀登、修理时禁止合闸等。4.4.2警告标志

警告标志是使人们注意可能发生的危险，一般以黄色为底色，黑色为图形、警告符号（三角形）及文字颜色，常用的如：当心火灾、当心触电、注意安全、当心中毒、当心吊物、当心机械伤人、当心滑跌等。4.4.3指令标志

指令标志的含义是告诉人们必须遵守的意思，一般以蓝色为底色，以白色为图形颜色，如必须戴安全帽、必须戴防护眼镜、必须戴护耳器、必须系安全带等。4.4.4 提示标志

提示标志是向人们提示目标的方向，一般以绿色为底色，白色为图形及文字颜色，而其中包括消防的提示7个，以红色为底色，白色做图形与文字颜色。4.5其他与安全有关的色标 4.5.1压力容器的色标使用规定：

氧气瓶：天蓝色黑字

氮气瓶：黑色黄字

煤气瓶：灰色红字

4.5.2 工业管路的基本识别色规定

以绿色表示水管、绿色加红色色环表示消防水管、铝色表示蒸汽管、浅蓝色表示压缩空气管、棕色表示易燃液体管道、紫色表示酸液或碱液管道等。4.5.3供电汇流条色标规定

变电所的母线汇流条，单间配电箱的汇流条等都漆有色标，以黄色表示A相母线、绿色表示B相母线、红色表示C相母线、黑色表示地线。

工作要求

5.1 技术质量部应组织对公司安全情况的进行调查，对公司活动、生产过程、设施和设备、工作场所的危险进行识别并评价，设置必要的安全标志。

5.2 公司各单位应对本单位管辖范围内安全标志的设置提出具体意见，并上报技术质量部。

5.3 技术质量部根据调查以及各单位的意见，设计并向各单位配发相应的安全标志，由

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各单位负责安装或施工。

5.4 各单位应对安全标志进行维护，保持其完整性。技术质量部及各单位在日常的工作检查中，对各作场所的安全标识使用情况进行检查。发现与本制度规定不符合的安全标识使用，应及时提出纠正或纠正措施。

5.5 安全标志的设计、使用必须按照本制度规定和GB 2893－1982《安全色》标准、GB 2894－1996《安全标志》标准的规定执行。相关文件

安全检查规程 7 记录

安全检查台帐

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第三篇：如何管理物业项目

物业项目经理：如何管理一个物业项目？

一、物业经理要有较强的敬业精神

物业管理的基本特征是在法律法规规定的范围内从事环境、设备设施的管理，为授权管辖范围内的人提供全方位的服务。一个专业管理公司所管理的小区或办公楼、学校、医院，其有形资产动辄百万、千万，甚至几亿、几十亿。管辖范围内各种人的活动，简繁相间，难易互见，管理者的敬业精神，显得尤为重要。

管理者的敬业精神包括：

1．强烈的使命感。商业社会中，人类的许多活动都是价值的体现。平时，报纸上常刊载对物业管理公司的投诉信函。这其实稍加研究便可以发现，投诉最多的是那些仅仅翻牌的公司，或者是发展商自己凑合成立的公司。相比较之下，对业主或发展商委托竞标的项目，许多物业管理公司在接标后能努力管好，受到赞誉。除了他们技术水平高，实力强外，意识在起作用。的确，日常的工作中有很多问题，各种矛盾，能确立起一种为业主服务好的使命，话就好说，事就好做

2.高度的责任心。很多物业管理人员都把管理服务当作自己的事来办，甚至做得比自己的事还好。有了这种责任心，就会去研究问题、解决问题，就不会去扯皮。水管裂了，不会先去寻找谁承担责任，而是先解决问题。3．团队精神。物业管理涉及的面很广，需要的知识结构复杂。有人说，物业管理要解决的问题“上至天文地理，下至鸡毛蒜皮”，一点也不为过。但一个人的精力、知识毕竟有限。如果发扬“团队精神”，就没有解决不了的问题。对复杂设施、设备的管理，外包是一项常见的方式，但如不能与协作方之间发扬“团队精神”，恐难把事做好。

二、物业经理应具有良好的心理素质

物业管理工作者活跃在高档办公楼、优雅的小区和涉外公寓，每天面对的有腰缠万贯的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艰辛的市民。他们对待物业管理人员的态度有的亲热有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顾。而在日常事务的处理过程中，对业主和用户的要求和服务，以及与政府行政部门的交往中，我们对事物的看法也常常不尽一致。如果没有良好的心理素质往往容易出现偏差。因此，以下几点显得非常重要：

A:精神境界要高。物业管理不是简单的看门、扫地、通阴沟。作为物业管理服务行业的工作人员，他们具有特定的专业知识和技能，在人格上与其他人都是平等的，只是社会分工不同而已。

B:礼貌待人是物业管理人员必备的素质。不管在什么情况下，对周围的人，要以礼相待；对周围发生的事，只能多观察，多分析，决不议论，这一条非常重要。

以平常心对待不平常的人和事。人家有的，我们不必也有；人家没有的，我们也可以有，也可以没有。

D:要处理好各方面的关系。与业主和租户的关系，与员工和领导之间的关系，与相邻单位和政府行政部门，等等，都要处理好关系。

三，物业经理要有精湛的管理技能

物业管理不仅要将管理内容按照目标去一步步地实现，而且要做得尽可能地有效。一般来说，通过努力，管理目标是不难实现的但要管理得非常有效，我们是必须要有精湛的管理技能的，而且这一点决不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多实践外，还要不断提高自身的文化修养和专业业务水平。物业管理是一件很复杂的工作，涉及的面很广，从建筑结构到机械设备，从田园绿化到人的行为举止。如果没有良好的管理技能，很难胜任优秀的管理项目。管理技能涉及的方面有：

小区、楼宇的建筑结构，供电、供热系统，水处理系统，通讯系统，保安、绿化、清洁、财务的管理，人的管理，等等。其中最为困难的是人的管理。人是具有思想的，而人的行为方式又是随时间、地点的不同而变化的。如何对人的行为进行规范和管理是一大课题。管理处的员工，尤其是管理处的负责人，要不断更新自己的知识结构，学习一些管理学、社会学、心理学、法律和法规、甚至美学，将会受益无穷。

四、物业经理要具有十足的经营头脑

无论时小区、写字楼、高档公寓等，作为项目的首要人员必须要掌握好一个原则，时刻考虑到如何让员工过的好点，考虑好项目的整体经营运作状况，没有好的收缴率就没有好的收入给员工，那么这位项目经理就是一位不合格的领头羊。其他做好了则也是不及于是，哪个企业都不会要一个不给自己带来利润项目负责人，同样也无法做好一位领头羊的团队首领。

五、物业经理要有超前的服务意识

纵观过去的廿世纪，工业革命和四十年代以后的科技革命给人们的生活和意识均产生了巨大的冲击。我们知道，工业国家用了将近几个世纪所经历的变革，我们国家则在几十年内便就实现了。社会在发展，作为物业管理主要对象的人的要求越来越高，超前的服务意识显得极为重要。

例如，楼宇小区的智能化。这不仅仅是个监、控管理的问题，还能使人的生活和信息的获取更为便利和及时。健康和人的生命越来越成为人们关切的主题。因此，安全防范、环境绿化、消除污染，成为摆在物业管理公司和全体从业人员面前新的课题。服务的时效性。时间就是生命，时间就是金钱，已不再是文学作品里的用语，而是人们切切实实感受到的事实。信息革命已将这一概念大大强化了。诸如此类，不一而足。因此，我们的服务方式和方法必须跟上科技发展的步伐，跟上信息革命这一时代的节拍，要有所创新，要不断研究新问题，解决新问题……

一、园林苗木过冬工作

入冬前，物业管中心根据今年的气候特点和绿化苗木生长习性，特别是针对今年新种植物、草坪，采取多种措施，全力做好冬季苗木管护工作。目前，物业管中心根据小区内所有花卉苗木都进行了防冻水浇灌准备工作，树木石灰水涂白工作。

为保障已栽、新植、补植花卉苗木的成活和安全过冬，物业管中心早动手、早准备，在入冬前做好了冬季绿化防寒工作，同时，抽调精干力量，加紧对花卉苗木的防冻水浇灌，增强树木的防冻性，满足植物休眠需要。另外，还对物业管中心的树木进行石灰水涂白，提高树木抗寒性和抗虫性，加强对树木的科学保护。

今年，我物业管中心在力争创建园林小区为目标，大力开展绿化美化活动，取得了丰硕的成果，必须做到保持和延续。

二、消防安全工作检查

针对冬季气温干燥容易引起突发性火灾灾患的问题，物业部门主管应在入冬前组织一次对本项目的全面消防安全检查，消除火灾隐患。同时，如果部门主管可以结合检查，进行一次“消防安全”专项的在岗职工培训。用以达到提高职工 “消防安全”防范意识，增加火灾安检、处置能力的目地。

消防安全检查范围：

安全检查范围应包含本小区全部消防设施、设备及报警监控系统，并且不留死角。

安全检查标准：

安全检查标准应附和本小区消防设施、设备，消防报警监控，消防安全通道、安全指示、应急照明系统检查要求并且附和消防法规规范。

安全检查过程：

在进行安全检查过程中，应有“安全检查记录”和“整改处置方案 ”，并有“整改复检记录”。

安全检查记录：

“安全检查记录”和“整改复检记录”，并有部门主管签字。

完成检查工作：

检查工作完成后，应在规定时间之内，将“安全检查记录”和“整改复检记录”上报公司办公室。

邀请公司领导：

物业部门主管可根据本小区具体情况，邀请公司领导一同参加安全检查、签字验收的工作，加强物业管理责任。

三、冬季设施、设备安全检查：

部门主管负责组织本部各部门经理、主管，针对管辖项目设施、设备及环境情况，编制“冬季安全检查计划”。

冬季安全检查计划需涵盖：供暖系统(入户抄燃气表底数)、供水系统、户外水管、户外配电箱(柜)、电梯设备、员工冬季劳动防护、生活后勤保障等内容。

冬季安全检查计划要求：

(1)检查范围、内容、目标明确。

(2)检查标准附和相关规定。

(3)有明确完成时限。

(4)明确检查人员。

(5)有不合格问题处置及整改预案(方法)。

(6)有检查工作记录，并有部门主管签字。

(7)检查、整改工作记录应存档保存，保存期限应在一年以上。

检查工作实施：

检查工作组应由部门主管及部门经理、主管级以上人员组成。

检查工作需“按检查标准”逐项认真完成，并有专人记录。

检查工作最好应有“动员”、“总结”工作程序，并有完整记录。

检查工作汇报：

检查工作完成后，部门主管应在规定时间之内，将“检查整改工作记录”，上报至公司指定主管部门。

四、冬季除雪工作预案

进入冬季前部门主管应针对管辖小区道路情况，通行安全保障等要求，编制冬季除雪工作预案。

预案应包涵“雪天预警”，“除雪设施、设备、工具、用品”，“除雪区域”，“提前到岗规定”，“清早除雪人员”，“底商门前三包协议”，“除雪复检规定”，“违规处罚规定”等。

五、冬前安全工作公司复检：

物业公司应指定组织专人负责对所在管理项目入冬安全工作进行检查、复检，然后形成评价报告，签字后存入物业管理档案。其复检结论还可纳入公司管理人员绩效考核之内。

成都XX物业管理有限公司又一次向业主发了催告函，其服务的XX小区内一套别墅的业主5年多欠缴物业费5万多元，产生的“滞纳金”则高达55万余元。

业主拖欠物业费如果没有可原谅的情节，确实是错误的，应该补交并且进行适当处罚，甚至列入诚信档案。但现在的问题是，5万多元却在5年后变成了5

5“滞纳金”，“滞纳金”是按购房时签订的前期物业服务合同产生的，“逾期之日起，按每日1%收取滞纳金。”

在这里有两点需要说明：

一是把拖欠物业费增加的罚款叫作“滞纳金”是不妥当的，“滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，包括依法应交的税款，或者国家行政机关依法收取的罚款。业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义，所以不应称为“滞纳金”，只应该按照合同法称为违约金。

二是，物业费违约金的合同是否经过合法的程序签订？如果只是物业部门预先印制的格式条款，新消法第二十六条规定经营者不得以不公平格式条款损害消

1%收取的“滞纳金”显然属于无效霸王条款。

那么，业主拖欠物业费到底该如何加收违约金呢？《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这就是说，违约金是因为违约给对方造成的损失而已。

业主拖欠了物业费，给物业公司造成损失如何评估？最多能够加收多少违约金？按照最高人民法院的有关司法解释，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金。按最高人民法院规定，可在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。同时，根据最高人民法院对民间信贷最

息24%的上限。上述物业费由5万变成55万，显然不符合规定。

《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”市民迟交某些费用，对企业的损失应该按照相当于银行利息赔偿，或者考虑惩罚性，法院可以同意适当提高利率标准。如果市民觉得自己要付的违约金过高，可以向法院申请调整违约金的数额。

这里还有两个问题：一是对于物业部门明显违法的合同，应该提早说“不”。例如对于物业合同产生的程序，必须经过规范的程序，而不是由物业单方面说了算，拿格式条款来让业主签字；二是对于物业合同还应该进行合法性审查，像这种按天加收滞纳金的规定就应该及时取缔。

更重要的是，地方政府要通过立法，填补社会管理方面的漏洞，例如规定经营服务部门收取违约金的标准，让法律明确起来。江苏省在这方面的立法就走在了前面。《江苏省消费者权益保护条例》规定，因消费者逾期未支付费用，公用服务经营者加收违约金最高不得超过消费者逾期未支付费用的数额。这样一来，服务部门加收的违约金就和《行政强制法》中“加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定一致起来了。

社会公共服务部门，除了实现经营指标，还应该坚持社会服务的公益性，不能随意增加消费者的不合理负担。江苏省的上述举措值得在全国推广。

记者：常青村 来源：北京青年报

法院对物业费纠纷中滞纳金如何裁判？

是物业费问题仍然是业主与物业公司之间一大矛盾，无独有偶，业主拖欠物业费也并非故意为之，耍赖皮，多数是因为物业公司提供的服务不符合要求，或者物业费收取不合理。那么物业费都包括哪些内容呢？业主拖欠物业费，物业公司收取滞纳金（违约金）合理吗？法院对物业费纠纷中滞纳金的裁判又考虑哪些因素呢？

不同城市不同档次的小区对物业费的收取范围，收费标准并不相同，但是物业费的内容可以大致分为以下几种：

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用。包括外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施的管理费用等。

(2)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草坪地淋水等。

聘用管理人员的薪金:包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。

我们通过对裁判文书的统计、分析，将法院对于违约金支付的普遍意见总结如下：按照“谁主张，谁举证”的原则，物业公司请求法院支持违约金，应当举证证明：约定了违约金条款、违约金数、计算方式等。（参见案例1）。

而物业服务合同中是否约定了违约金及相关计算方式是物业公司违约金请求权的前提条件。如果没有事先约定，法院会驳回物业公司的违约金请求。如果有事先约定，那么应区分以下情况进行处理：

（1）业主没有提出物业公司违约的抗辩，或提出的抗辩理由明显不成立的，法院认为业主属于“无正当理由”而延迟履行支付义务，如果双方有违约金的约定，那么法院会判令业主支付违约金；

（2）如果法院认定物业公司的服务存在较明显的瑕疵，即使这种瑕疵的程度不足以让业主拒交全部的物业费，法院也倾向于认定物业公司违约在先，业主拒

“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”，会对违约金请求予以全部或部分驳回。（参见案例2）

（3）如果物业公司存在较轻微的瑕疵履行，但整体服务质量良好，业主以轻微过错为由拒交物业费明显不合理，不能构成履行抗辩，法院也应支持物业公司的违约金请求。

在物业服务合同纠纷案件中，物业公司依据合同提出违约金的诉讼请求，业主可能会主张违约金过高请求法院予以适当调整，如果按照“谁主张，谁举证”的原则，业主应对违约金高于物业公司的实际损失承担举证责任。但实践中，业主很难证明物业公司的实际损失，法院普遍以银行同期贷款利率为标准认定物业公司的损失。物业公司若认为自己的实际损失更大，则需加以证明。法条链接

《合同法》解释

（二）规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”

根据不告不理原则，当事人未主张违约金过高时，法院通常并不主动进行调整（参见案例3）。从合同性质分析，违约金的约定是双方当事人意思自治的表现，只要不存在无效情形，双方当事人应当受其约束，包括法院在内的任何第三方无权以自己的意志施加影响。根据《合同法》114条第2款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少”。那么，在当事人未申请调整情况下，法院主动调整（参见案例4）不仅没有法律依据，也有违私法自治原则。

对于调整后的标准，实践中存在多种做法，其中比较常见的有以下3种: ①适用中国人民银行同期同类贷款利率或利率基础上再上浮30%（这里上浮30%，相当于违约金为实际损失的130%）;②调整为“日万分之五”或“日万分之三”(参见案例5)；

300元、500元、800元等具体金额的违约金。

根据我们的大数据分析，吉林省法院普遍采取第①种标准，但对于是否上浮30%不太统一。

我们认为，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于过高的违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整为宜。

对于是否上浮和上浮的比例，根据《合同法》解释二，“适当减少”意在说明无需将违约金调整到与损失相

平，可以兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决，如果业主“恶意拖欠”，可以上浮一定比例，但应以上浮30%为限。

第四篇：万科物业保险管理规程

劳动用工及为非本市城镇工建立社会统筹保险暂行规定

一、目的规范公司保险办理和统计程序确保公司保险工作符合国家法律、法规规定，最终使公司、业主、顾客与员工的利益得到合法保障。

二、适用范围

1、物业管理有限公司设备的保险。

2、物业管理有限公司为业主、顾客的人身与财产购买的保险。

3、物业管理有限公司全体正式员工（含聘用工）的养老、失业、医疗、工伤及生育保险。

三、职责

1、总经理负责公司保险购买计划的审批。

2、人事部经理负责员工社会保险计划的制定与组织实施。

3、人事部文员负责公司社会保险管理工作的日常管理。

4、管理处经理负责管理处固定资产、设备保险及业主、顾客的人身与财产的保险计划的制定与组织实施。

5、行政部经理负责公司机关固定资产、设备保险计划的制定与组织实施。

四、程序要点

1、保险的内容。

根据物业管理公司的业务范围，保险分为员工社会保险和其他保险两部分。其中员工社会保险包括：养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险及生育保险。其他保险包括：公司的固定资产、设备的保险，物业管理小区重要设施设备的财产保险及为营业场所顾客购买的人身保险。

2、员工的社会保险。

（1）养老保险。是国家根据法律、法规的规定，在劳动者达到国家规定的退休年龄或解除劳动义务的年龄界限，以及因年老丧失劳动能力退出劳动岗位后，为保障劳动者的基本生活而建立的一种社会保险制度。

a、养老保险适用于公司全体正式员工（含聘用工）；

b、养老保险实行单位代扣代缴形式；

c、养老保险费用由公司及员工按比例共同承担，费用标准按国家法律、法规执行。

（2）失业保险。是指国家通过立法强制实行的，由社会集中建立基金，对因失业而暂时中断工资收入的劳动者提供物质帮助的保险制度。

a、失业保险适用于公司全体正式员工（含聘用工）；

b、失业保险实行单位代扣代缴形式；

c、失业保险费用由公司及员工按比例共同承担，费用标准按国家法律、法规执行。

（3）医疗保险。是指当人们因生病、受伤、或生育需要治疗时，由国家或社会给予特定的物质帮助，提供必须的医疗服务或经济补偿的保险制度。

a、医疗保险适用于公司全体正式员工（含聘用工）；

b、医疗保险实行单位代扣代缴形式；

c、医疗保险费用由公司及员工按比例共同承担，费用标准按国家法律、法规执行。

（4）工伤保险。是指劳动者因在生产经营活动中所发生的或在规定的某些特殊情况下发生的，遭受意外伤害、职业病以及因这两种情况造成死亡，在劳动者暂时或永久丧失劳动能力时，劳动者或其遗属能从国家、社会得到必要的物质补偿的保险制度。

a、工伤保险适用于公司全体正式员工（含聘用工）；

b、工伤保险费由公司全额给付，员工个人无需交纳；

（5）生育保险。是指根据生育行为的生理特点，根据法律规定，在职业妇女因生育子女而

导致劳动力暂时中断、失去正常收入来源时，由国家社会提供物质帮助的一项社会保险制度。a、生育保险的对象是公司女职工（含聘用工）；

b、生育保险费用由公司全额给付，员工个人无须交纳。

3、员工社会保险的办理程序

（1）制定社会保险购买计划。

a、人事部经理依据保险有关法规结合本单位现状，制定全公司的社会保险购买计划，计划应包括以下内容：

·购买保险的法律依据；

·单位员工情况；

·购买险种建议；所需费用预算。

b、总经理审批：总经理依据国家法律、法规关于对保险的规定，结合本公司现状签署购买意见。

·全部同意购买的，由人事部经理按正常手续办理；

·同意购买部分保险的，需注明购买哪几种保险，然后由人事部经理按正常手续办理。

（2）办理社会保险登记

a、按照保险的要求，单位应在领取营业执照之日起30天内，向所在地的社会保险公司申请办理社会保险登记。

b、人事部经理负责申请办理社会保险登记工作。

c、人事部经理负责联系当地社会保险经办机构。

d、人事部经理准备以下证件、资料：

·营业执照或其他核准执业或成立证件；

·国家技术监督局颁发的企业法人代码证书；

·保险机构需要提供的其他有关证件、资料。

e、填写有关申请办理社会保险登记表格，并将单位证明和材料一并报社会保险公司确认。

（3）统计资料。

a、人事部文员根据员工每月变动情况统计《代扣代缴明细表》，内容包括：部门、姓名、性别、购买险种、单位缴款、员工缴款、小计等栏目。在此基础上，统计《保险费申报表》。

b、人事部经理审核无误后予以签名确认按正常程序办理；发现问题返还文员重新办理。c、总经理审批：总经理根据保险计划审核后予以审批，由人事部经理按正常手续办理。d、人事部文员将《代扣代缴明细表》、《保险费申报表》复印两份，一份交财务部，一份存档，原件报保险公司。

（4）办理保险缴费申报。

人事部经理每月5日前，到保险经办单位办理申报手续，报送以下表格由保险公司扣款。

a、《保险费申报表》；

b、《代扣代缴明细表》。

（5）费用扣缴。

a、人事部文员在员工每月工资表中扣除代扣代缴部分。

b、财务部依据《员工工资表》及《保险费申报表》，核对保险公司的扣款（一般通过银行划拨）：

·保险经办单位的扣款=员工保险交款+公司保险交款；

·扣款有误的报人事部复查；

·扣款无误的，将保险公司开具的发票凭证予以报销（按《费用报销标准作业规程》）办理。

4、社会保险费的转移：因员工离职、入职等原因引起的社会保险费转移按社会保险有关政策办理。

5、社会保险费的收费标准按社会保险有关政策办理。

6、资料保存：保险资料单独归档，长期保存。

7、其他保险的申报与办理等程序按政府有关规定，结合其不同特点参照员工社会保险程序办理。

五、记录

1、《社会保险代扣代缴明细表》

2、《社会保障费用申报表》

六、相关支持文件

1、《合同管理标准作业规程》

2、《档案管理标准作业规程》

3、《费用报销标准作业规程》

4、《员工工资与福利管理标准作业规程》

第五篇：物业项目管理工作总结

2017年物业项目管理工作总结

项目部于2017年12月成立前期筹备，2017年1月1日正式入驻，至此开启了公司大型工业园区物业服务新篇章；2017年，项目部在公司“精细化、扁平化、专业化”的发展方针下，结合项目接管后实际运行情况，紧紧围绕“高标准、严要求”的管理思路，以“打造工业园标杆示范工程”为目标，“行政后勤管理+专业物业服务”为定位，从内部品质检查和外部行政督察及整改相结合，通过标准化操作流程，品质灌输，项目部6S标准化、团队素养、人员稳定性等方面使园区管理发展逐步提升，现将工业园项目2017年各项工作开展作如下总结：

一、厉兵秣马，建章立制塑团队，为项目物业服务提供基础保障。

项目接管初期，为确保常态物业服务工作的顺利进行，项目部重点对团队建设进行建模强化，项目综合部主导项目人事、行政、参观接待三大重点工作模块，树立团队“重服务、抓管理、高绩效”的工作理念，倡导“敬业乐业、以身作则、知行合一、共同成长”的团队作风，以“全局性、系统发生、预防性、支撑性”的思想，作为2017年的团队建设工作指导。项目由2017年1月1日进入工业园项目前期介入管理，从最初从总部调给组成13人前期团队，通过项目现场招聘、内部推荐、内部晋升调岗、总部招聘推荐和调给等多种途径满足项目各业务部门人员编制需求，至2017年12月项目团队已达43人；

为快速提升新组建团队的整体氛围、制度执行及业务能力，项目部全年组织员工进行“百错图”培训、公司管理制度培训、企业文化讲用活动汇谈培训、各业务部门专业知识培训、升旗仪式训练、华为参观学习和华为核心价值观培训分享共计65场，团队整体业务水平已达到一级物业服务标准。

二、落地执行，常态业务精细化，打造工业园区物业管理示范工程。

2017项目共计开展来访人员及车辆管控共计1000余次，从2017年6月30以后开始对进入园区的来访人员及车辆实行压有效证件及未佩带工牌的员工进行登记。物品出门放行，全年共计约1000余次，从手写出门条到REP出门条，全年无一物品丢失。快递收发共计从6月开始收发以来共计收发约5000余份，其中代发快递共计1000余次，且全年无一快递丢失。车辆信息录入及车辆停放管控，从8月份开始录入车辆信息以来，已全部录入太阳能在职员工车辆信息有效的使车场内停放车辆按颜色区域停放，使专用车位停车服务顺利进行。

从2016年11.18项目启动仪式开始，工业园项目升旗班在无人替补的情况下完成50余次升旗仪式且全年无人缺席。升旗训练全年平均每周2场升旗训练共计100余次升旗训练，全员到场且均为周末假期训练。高效、严格的团队管理与任务执行，确保了项目每周一升旗仪式及重大活动升旗仪式的完美呈现

规范的接待流程，动作整齐、标准的秩序队员成为园区的一道风景，项目部从接管开始，不断深化“打造工业园区标杆示范工程”的目标定位，尤其是项目秩序维护团队、升旗班团队在各项接待及重大活动中的表现，获得了政府领导、公司领导及行业的共同好评。

三、贴心服务，全力发挥后勤管理职能，为厂区生产保驾护航。

项目自接管开始，环境维护工作围绕“现场管理”、“团队建设”两大核心开展工作，随着项目管理面积的不断扩大环境部在团队建设方面主要经历三个阶段暨：前期介入阶段、承接查验阶段、项目正式入伙。本工作当中，因员工良好的服务行为，荣获客户书信表扬3次，经甲方、外部领导表扬加分人数7人次。全年完成园区公共道路及停车场冲洗超过40次；完成办公区域天花、灯具清洁50余次；完成办公区、宿舍、202岗亭、207岗亭、103岗等区域外墙玻璃刮洗50余次，确保园区道路、总坪、办公区域干净整洁，也为客户创造了良好的办公及生产环境；

2017年工程部在没有进行设备交接和不全的情况下,接管了宿舍楼、行政楼 103、202、107岗亭及升旗设备，园区管辖区域内的用电设备。为保证行政楼、宿舍楼的正常用电,设备正常运转,为使园区办公及员工住宿环境保持舒适美观，在不影响办公的情况下将墙面乳胶漆粉刷、防火门油漆翻新时间，安排在周末及节假日进行。经过多次的油漆翻新，宿舍、行政楼区域防火门保持油漆如新的状态，墙面无大面积污渍。项目部全年全年共计完成维修更换照明100余次，各类型大小维修总计500余次。确保了园区正常办公及员工生活区域设施设备的正常运行。

四、同心同德，物业与行政高效配合，共同打造项目高端品牌。

随着S1车间生产线的顺利投产及正常运行，工业园项目陆续迎接省市区领导的参观，物业项目部全力配合行政部从园区参观动线、岗位接待布置、接待物资协调及会务筹备等方面进行协助，全力确保重大接待工作的顺利开展，2017共计完成各类接待工作95次，其中VIP接待 10次，A级接待23 次，B级接待34 次，C级接待20次。因重大接待提前各项准备工作，物业人员产生专项加班累计 660 小时，确保接待工作的顺利完成，其中综合部120小时、工程部86小时、秩序部318小时，环境部136小时；通过总部的大力支持，项目全员的不懈努力，确保了项目常态化管理的顺利过渡；同时顺利完成8月8日投产仪式、11.18公司周年庆活动的各项物业保障、升旗仪式及接待服务工作。

基础业务工作点点滴滴的积累，不断的夯实了物业项目部在园区的服务，也使项目物业服务工作得到了客户的认可，项目部全年除收到书面感谢信4封、锦旗1面外，在全体员工的共同努力下，2017年客户满意度调查，项目客户满意率为99.2%、收费率为100%，全年在确保客户满意的基础上为公司创造260万元物业费收入，超额完成公司年初下发的经营管理目标。

作为公司战略规划的重点管理项目，项目部将努力学习物业专业知识和相关法律法规，加强对工业园区物业发展脉络、走向的了解，加强与品牌标标企业的沟通与学习，逐步形成有项目特色的优秀管理模式。项目部将严格按照公司发展要求，夯实项目各业务部门作业体系，强化细节管理管控和工作效率，为项目提升性管理的优化提升打下坚实基础，全力将工业园项目打造成为工业园区样板示范工程。