关于印发龙岩中心城市房屋征收与补偿暂行规定的通知

第一篇：关于印发龙岩中心城市房屋征收与补偿暂行规定的通知

关于印发龙岩中心城市房屋征收与补偿暂行规定的通知

更新时间：2011-6-8 11:46:00 龙岩市人民政府 我要评论

新罗区人民政府，市直各单位：

《龙岩中心城市房屋征收与补偿暂行规定》已经市人民政府第七十三次常务会议研究通过，现印发你们，请遵照执行。

特此通知。

龙岩市人民政府

二○一一年五月三十日

龙岩中心城市房屋征收与补偿暂行规定

第一章 总 则

第一条 为进一步规范龙岩中心城市规划区范围内国有土地上房屋征收与补偿工作，切实维护被征收房屋所有权人的合法权益，保障城市建设顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规规定，结合龙岩中心城市实际，特制定本暂行规定。

第二章 房屋征收管理

第二条 凡市（区）符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，均纳入市（区）国民经济和社会发展年度计划。公共利益项目由市人民政府负责房屋征收与补偿工作。

第三条 市人民政府总体负责中心城市规划区范围内房屋征收与补偿工作，成立土地房屋征收与补偿工作领导小组，组长由市政府分管领导担任，副组长由新罗区政府主要领导担任，相关职能部门领导为主要成员。

第四条 市建设局作为本市房屋征收部门，组织实施中心城市规划区范围内的房屋征收与补偿工作，指导各县（市）房屋征收与补偿工作。

第五条 房屋征收部门可委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。项目业主应协助房屋征收实施单位做好征收与补偿相关工作。

第六条 市人民政府实施的房屋征收项目，由项目主管部门牵头实施或委托相关部门实施社会稳定风险评估并提交风险评估报告。

第七条 房屋征收补偿费用包括被征收房屋货币补偿和购买建设产权调换房屋的费用。房屋征收补偿费用应当根据房屋货币补偿和补偿用房建设进度足额到位，专户存储、专款专用。房屋征收补偿费用专户管理办法由市财政局商市建设局确定。

第八条 城市规划、建设、国土等部门应依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划法和土地法进行建设的，依法予以处理。

第九条 由项目业主向房屋征收部门提出申请并提交建设项目批准文件、征收红线图和土地使用性质证明等材料。

第十条 房屋征收部门收到项目业主提交的征收申请及相关材料齐全后，应在5个工作日内在房屋征收范围内张贴房屋征收告知书，告知被征收人的权利和义务；并委托征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合，征收实施单位应将摸底、调查结果报经房屋征收部门审核后，在房屋征收范围内通过张贴公告、在房屋征收部门网站主动公开等形式向被征收人公布。同时相关部门应对征收范围内未取得土地房屋权属证书或土地房屋权属证书不全以及无合法批建手续的的被征收房屋依照相关规定开展认定工作。

房屋征收部门应书面通知规划、建设、工商等部门暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续。

第十一条 房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案应在房屋征收范围内和房屋征收部门网站上予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。被征收人需提交意见的，应持土地证明、房屋权属证明和本人身份证明在征求意见期限内以书面形式提交。

第十二条 因旧城区改建需要征收房屋，50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表可包括被征收房屋所在地街道（镇）、社区（村）组织代表、人大代表或者政协委员、法律工作者等。

第十三条 房屋征收决定涉及被征收人产权户数在800户（不含析产户）以上的，作出房屋征收决定前，应当经市人民政府常务会议讨论决定。

第十四条 被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十五条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，征收人可依法申请人民法院强制执行。

第三章 征收评估

第十六条 被征收人应当在房屋征收告知书发布之日起5日内自行（以多数人意见为依据）协商选定房地产价格评估机构，若被征收人无法形成多数意见的，则在上述期限届满后3日内由房屋征收部门通过公开抽号的方式随机选定。公开抽号时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在街道（镇）、社区（村）代表等参与监督。

第十七条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。

第十八条 被征收房屋主体建筑市场评估价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关规定进行评定。若同类房屋的交易价格缺乏案例的，以房屋征收公告之日的上一年内同区位多层商品房住宅第三层（修正高层所增加的建安费用及电梯费用）的交易价格，采用三个以上（含三个）同区位不同楼盘的多层商品房市场交易案例进行综合评定，评定后的价格作为房屋货币补偿和产权调换的结算价格。

第十九条 产权调换房屋市场评估价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关规定进行评定，其评估时点应当为房屋征收决定公告之日。

第二十条 被征收房屋二次装修补偿指导价格，由市物价局、建设局牵头制定并每两年发布一次。

第二十一条 房地产价格评估机构及工作人员应对各评估事项进行科学鉴定，独立、全面、客观、公正、准确地对被征收房屋进行估价并出具评估报告。

房地产价格评估机构及其估价师有下列行为之一的，房屋征收部门应当将其列入不良信用档案并暂停将其列入房屋征收评估机构公示目录（含评估机构名称及估价师名单），暂停期限为1年：

（一）按程序被选定为房地产评估机构，无正当理由弃权的；

（二）未依照约定及时出具估价报告的；

（三）估价报告经鉴定存在明显重大技术问题的。

第二十二条 房地产价格评估机构及其估价师有下列行为之一的，房屋征收部门应当将其列入不良信用档案并禁止将其列入房屋征收评估机构公示目录（含评估机构名称及估价师名单）：

（一）因评估机构自身原因未依照约定及时出具估价报告次数累计达三次的；

（二）一年内累计两个以上项目（含两个项目）的估价报告经鉴定存在明显重大技术问题的；

（三）接受评估委托后无正当理由拒绝继续房屋估价累计达两次的；

（四）拒不按鉴定意见修改估价报告的；

（五）出具虚假估价报告，估价结果严重失实的；

（六）未经委托人许可转让房屋征收评估业务的；

（七）出现其他违法违规行为的。

第四章 房屋征收与补偿

第二十三条 房屋征收补偿应遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，实行统一标准、统一征收、合理补偿。

第二十四条 被征收房屋的补偿面积，以土地房屋权属证书登记或规划、国土资源、建设等部门签发的合法有效文件为准。

在中心城市规划区范围内已有合法住宅，又取得其他地块住宅《土地使用证》或经依法批准的住宅用地未建设房屋的，其补偿标准按照合法土地面积的同地类基准地价补偿。

第二十五条 被征收房屋的用途和土地使用用途以房屋所有权证书及土地使用权证书登记的为准。

第二十六条 对中心城市已纳入市（区）国民经济和社会发展年度计划的项目，征收房屋范围内未取得土地房屋权属证书、土地房屋权属证书不全或无合法批建手续的建筑，由城市规划、国土、房管部门组成土地、房屋产权认定工作小组进行调查认定。

第二十七条 征收公告发布之后，被征收人应当提供有关被征收房屋的土地房屋权属证明材料，房屋征收部门应根据调查收集的资料和被征收人提供的有关土地房屋权属证明材料，报请政府有权机关依法认定被征收房屋土地房屋产权。政府有权机关根据征收人提供的有关土地房屋产权资料，结合地形图、土地清查补办登记情况及其他有效原始材料等资料，对被征收房屋进行勘察、调查与确认。

第二十八条 对经认定为违法建筑的和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。新罗区及相关职能部门按有关规定依法予以拆除。

违法建筑系指违法占地的建筑或用地合法但未经规划批准擅自违规建设的建筑。

第二十九条 住宅征收补偿可实行货币补偿、房屋产权调换、部分房屋产权调换与部分货币补偿相结合的三种方式。非住宅房屋征收实行货币补偿。

（一）货币补偿。将确认的被征收房屋合法产权面积按市场评估价折算成货币，由被征收人自行购房。

（二）房屋产权调换。根据合法建筑面积情况，进行产权调换。依照前款规定计算被征收房屋的补偿金额，并与用于产权调换房屋的评估价款结算差价。

第三十条 按照就近安置原则，住宅征收补偿实行套房安置，实行“先腾房、先选房”办法，在相应安置小区内按选房顺序号进行选房并限期签约。

第三十一条 征收房屋范围较大的项目，可根据安置小区地块实际确定设计户型、幢号、朝向，并按照前款原则，由被征收人先行选择户型，签订协议并拆除被征收房屋。待产权调换房屋设计图确定后，按照协议签订所确定的户型范围进行选房。产权调换房屋建设至1—3层时办理预结算手续。

第三十二条 被征收房屋产权人人均基本保障补偿面积（简称保障面积，下同）为30平方米（建筑面积，下同），人均补偿面积不足30平方米的，可按30平方米进行补偿。

第三十三条 享受保障面积的被征收房屋家庭和人员应符合以下条件：

（一）被征收房屋家庭成员必须具有房屋征收所在地常住户口，在被征收房屋实际居住且在龙岩中心城市规划区内无他处住宅。

（二）在征收公告发布后分家析产或者迁入户口的，除因学生毕业、军人复员转业、结婚、出生需落户外，按原户籍登记人口认定。

第三十四条 被征收房屋产权人，在合法产权面积内，按家庭成员人均45平方米予以补偿，人均补偿面积原则上不超过90平方米。剩余的合法产权面积鼓励货币补偿。

第三十五条 被征收房屋产权人在中心城市规划区内无他处住宅，且其合法产权面积达不到家庭成员保障面积的，可按不超过保障面积进行补偿。其合法产权与保障面积的不足部分，按照同期同区位或相邻区位当年度的限价商品房价格结算，因户型原因超出的部分按照市场评估价格结算。

第三十六条 被征收房屋产权人，其子女满18周岁（未独立分户）的，可以析产分户补偿，但析产面积不得少于35平方米。选择析产分户补偿的，其子女不再列入被征收房屋产权人家庭成员计算补偿面积。析产分户补偿面积可按家庭人口3人保障面积计算。补偿面积价格按照前款结算。

第三十七条 被征收房屋产权人属征收所在地常住户口的低保家庭，在中心城市规划区内无其他住所，其合法产权面积达不到保障面积，且要求实行房屋产权调换补偿的，单个或两个成员家庭按2个人口的保障面积进行补偿，三个及三个以上成员家庭按不超过3个人口的保障面积进行补偿，合法产权面积不补差价，超出部分按照同期同区位或相邻区位当年度的经济适用房价格结算。低保家庭具体标准，由民政部门认定。低保家庭认定及征收补偿情况应张榜公布，接受社会监督。

第三十八条 已经办理独生子女证的独生子女户可奖励一个人口保障面积指标，其奖励的保障面积按照同期同区位或相邻区位当年度限价商品房价格结算。被征收房屋产权人有多处房屋且为独生子女户的，只享受一次奖励面积。

第三十九条 实行房屋产权调换，安置房不能一次性完成安置，需要被征收人自行过渡的，临时安置补助费在被征收人腾房后，经征收人验收合格的，逐月发放，至安置房交付使用时停发。

第四十条 过渡期限自被征收人与征收人签订协议并将被征收房屋交付拆除之日起计算，超过过渡期限按规定加倍发付。

第四十一条 被征收人为贫特困残疾人家庭的，其临时安置补助费、停产停业补助费及搬迁费按标准提高20%发补。

第四十二条 选择货币补偿的，补偿款在被征收人签订协议、腾空房屋并拆除后，由征收人在规定期限内一次性付清；选择房屋产权调换的、或部分房屋产权调换与部分货币补偿相结合的，签订协议、腾空房屋并拆除后，先发放搬迁补助费、停产停业补助费；选房后补偿款与安置房款一并结算，应付补偿金额与应缴金额对抵结算后，超出部分征收人在规定期限内付清；不足部分被征收人应在安置房交房前按规定缴清。

第五章 相关奖励政策

第四十三条 在征收签约期限内，选择货币补偿签订补偿协议并按期将房屋交付拆除的，按合法产权面积奖励300元/平方米。超过签约期限或未按时腾房、拆除的不予奖励。

第四十四条 选择房屋产权调换的，合法产权面积按征收期限内按要求腾房的，奖励30元/平方米搬迁补助费，在征收期限内签订协议且拆除房屋的，再奖励100元/平方米拆除补助费。超过签约期限或未按时腾房、拆除的不予奖励。

第四十五条 被征收人是独立产权人，征收面积少于90平方米，且在中心城市规划区内无其他住房的，在征收期限内选择房屋产权调换并签订协议将征收房屋交付拆除的，自行周转过渡的，按90平方米发放临时安置补助费。超过签约期限办理的，按实际征收面积发放临时安置补助费。

第四十六条 选择房屋产权调换并从高区位到低区位异地安置的，在等面积补偿的基础上，每相差一个区位增加15%的面积补偿。同一项目跨不同区位的采取就近上靠原则。

第四十七条 在征收期限内签订征收协议的，套房所配置的合法杂物间补偿价格按征收房屋市场价的50%予以补偿。

第四十八条 被征收户家庭成员有60—69周岁的老人给予一次性补助临时安置补助费1000元/人，70—79周岁的老人给予一次性补助临时安置补助费1500元/人，80周岁以上的老人给予一次性补助临时安置补助费3000元/人。

第四十九条 产权调换房屋为高层的楼层补差以5层为基准层，低于五层的每下一层每平方米结算价递减30元；高于五层至十七层的每高一层每平方米结算价递增40元；十八层以上的每高一层每平方米结算价递增30元。

第五十条 按时腾房签协议并将房屋交付拆除的，给予楼层差减半的奖励。

第五十一条 本暂行规定的奖励及保障政策，作为今后项目审计的必审内容，在实施过程中，任何单位、机构和个人必须严格掌握，不得滥用。

第六章 附 则

第五十二条 本暂行规定由龙岩市建设局负责解释。

第五十三条 龙岩中心城市规划区内的集体土地上的房屋征收，在《土地管理法》法律法规作出修订之前，参照本暂行规定精神执行。

第五十四条 房屋征收服务费安排原则、比例另行确定。

第五十五条 本暂行规定实施前已依法取得房屋拆迁许可证并发布房屋拆迁公告的项目，按市政府有关职能部门原下发的有关规定执行。

第五十六条 本暂行规定自市政府批准之日起施行。此前市人民政府和有关职能部门下发的相关规定与本暂行规定精神不相符的，按本暂行规定精神执行。本暂行规定若与今后国家、省出台的配套意见或办法不一致的，从其规定。

第二篇：国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定

济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），结合本市实际情况，制定本暂行规定。第二条 按照《征收条例》的规定，为了公共利益的需要，征收本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区行政区域内（含高新技术产业开发区）国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有人（以下称被征收人）补偿安置的，适用本规定。

第三条 市政府委托市城市建设项目审批小组审定征收补偿方案，作出房屋征收决定和补偿决定。

济南市城乡建设委员会为本市房屋征收部门，负责组织实施本市市区内的房屋征收与补偿工作。

原拆迁单位和土地收购机构为房屋征收实施单位（以下简称征收实施单位），受市房屋征收部门委托，负责国有土地上房屋征收与补偿的具体工作。

第四条 市发展改革、规划、国土资源、住房保障、公安、工商、物价、城管执法、审计等部门按照各自职责，共同做好房屋征收与补偿工作。

第五条 符合《征收条例》第八条、第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，项目实施单位应当做好拟征收项目的前期规划策划、可行性研究、安置房源和资金落实等工作，并及时向市房屋征收部门提交房屋征收意向书。市房屋征收部门在拟征收项目基本条件具备后，应就建设活动是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向市发展改革、国土资源、规划部门发出征询函。市发展改革、国土资源、规划部门应在十个工作日内向市房屋征收部门出具书面意见。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

第六条 房屋征收范围确定后，市房屋征收部门应发布征收冻结通告。自冻结通告发布之日起，征收范围内的单位和个人不得进行下列不当增加补偿费用的行为；

(一)新建、改建和扩建房屋及附属物；(二)改变房屋和土地用途；(三)建立新的房屋租赁关系；

(四)办理户口的迁入、分户（因本市居民应征入伍、服刑和被劳教等原因注销征收范围内户口和因结婚、出生等原因确需入户、分户的除外）；(五)企业工商登记和事业单位、社会团体登记；(六)其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当在征收冻结通告发布的同时书面通知有关部门暂停办理前款所列事项的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不超过1年。

第七条 房屋征收部门应组织征收实施单位做好被征收范围内房屋、国有土地的权属、区位、用途、面积和配套设施等情况的调查登记，并依据调查结果拟定征收补偿方案。

第八条 市房屋征收部门与委托的征收实施单位将拟定的征收补偿方案报市城市建设项目审批小组后，市城市建设项目审批小组应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证。

市房屋征收部门以市政府的名义公布经市城市建设项目审批小组论证后的征收补偿方案，征求公众意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。征求意见的期限不少于30日。

旧城区改建项目需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》规定的，由市政府委托的部门组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会的情况修改方案。

第九条 受委托的征收实施单位应在征收项目所在地维稳部门的指导下，组织做好征收项目的社会稳定风险评估工作，并出具征收项目社会稳定风险评估报告。

第十条 征收补偿方案公布前，市城管执法部门会同规划、住房保障等部门对未登记的房屋进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑、未超过批准期限的临时建筑及因政府原因造成的未登记房屋，应给予补偿；对认定为未经批准的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。对被征收人主动自拆违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，按照拆除成本进行奖励。

第十一条 作出征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；按《济南市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《市拆迁办法》）第四十二条规定的安置房源，应当落实。

市房屋征收部门应按工程进度及时拨付资金，并加强对补偿资金的使用监督，办理征收补偿存款业务的金融机构应予以协助。

第十二条 征收评估机构按相关规定确定后，市房屋征收部门应当与委托的征收实施单位和确定的征收评估机构签订委托合同。

评估机构应当独立、客观、公正地开展工作，确保评估价格的公平、真实。任何单位和个人不得干预。

第十三条 在房屋征收准备工作就绪后，市房屋征收部门应提请市城市建设项目审批小组召开会议研究。房屋征收决定的作出应当按下列程序进行：

（一）市城市建设项目审批小组作出房屋征收决定。

（二）市房屋征收部门以市政府的名义发布房屋征收决定公告。公告应当载明征收补偿方案和权利救济途径等事项。

（三）房屋征收部门委托征收实施单位在征收范围内公布被征收房屋、国有土地的权属、区位、用途、面积和配套设施等情况的调查结果。

（四）公布被征收房屋评估价格。

第十四条 受市房屋征收部门委托的征收实施单位与被征收人在签约期限内按照《征收条例》及《市拆迁办法》、《济南市国有土地收购储备办法》（以下简称《市收购储备办法》）的有关规定分别订立征收安置补偿协议。

第十五条 房屋的征收补偿仍按《市拆迁办法》、《市收购储备办法》规定的范围和补偿标准执行。其中《市拆迁办法》规定的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费、安置房屋分摊面积计价作以下调整：

（一）一次性搬迁补助费按被征收房屋建筑面积计算，住宅房屋每平方米22元，私有非住宅房屋每平方米28元。

（二）过渡期限内每月临时安置补助费按被征收房屋建筑面积每平方米22元计算，每月临时安置补助费不足1000元的，按1000元计发。

（三）一次性停产停业补偿费按私有非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米50元，其他非住宅用房为每平方米30元。

（四）安置房屋的套内建筑面积一般不得低于被征收房屋的套内建筑面积。被征收人在与补偿面积相对应的档次内选择的安置房屋，其分摊面积大于原被征收房屋分摊面积部分的价款，按安置房屋的建安成本计算。被征收人超出与补偿面积相对应的档次选择的安置房屋，其超出的套内建筑面积及其相对应的分摊面积部分仍按安置房屋评估价格计算价款。

长清区政府可根据实际情况制定本行政区内的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费等费用标准，报市政府备案后执行。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十六条 受委托的征收实施单位应建立房屋征收补偿档案，并以征收部门的名义将每户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十七条 对评估确定的被征收房屋价格有异议的，可以向房屋征收评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

安置补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第十八条 在签约期内未达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市房屋征收部门报请市城市建设项目审批小组；市城市建设项目审批小组按照征收补偿方案作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十九条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府申请法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号，产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十条 本规定自2011年3月21日施行。本规定未涉及的享受最低套型面积保障、搬迁奖励费、房屋附属物补偿标准等未尽事宜，仍执行本市现行规定。本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。

第三篇：临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定

临政发〔2011〕21 号

临沂市人民政府关于印发临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定的通知

各县区人民政府，市政府各部门、各直属机构，临沂高新技术产业开发区管委会，临沂经济技术开发区管委会，临沂临港经济开发区管委会，各县级事业单位，各高等院校： 现将《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》印发给 你们，请结合实际抓好贯彻落实。

二〇一一年七月十日

临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定

为进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作，切实维护被征收人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和有关规定，结合我市实际，作出以下暂行规定：

一、国有土地上房屋征收的范围和条件

（一）在本市行政区域内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位、个人房屋的，适用本暂行规定。

（二）公共利益的范畴为：

1、国防和外交的需要；

2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

（三）确需征收房屋的，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

（四）符合各项规划并列入征收改造计划的，项目实施前，由房屋征收部门书面通知暂停办理房屋的新建、扩建、改建、转让、抵押、租赁、析产、改变房屋用途等事项和暂停期限。

（五）作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

（六）市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当开展社会稳定风险评估。一次性连片征收涉及300 户以上或建筑面积3 万㎡以上的，须经县（区）人民政府常务会议研究决定。涉及户数较少但情况特殊的，也需经同级人民政府常务会议研究决定。

二、明确房屋征收实施的主体，建立健全房屋征收机构

（一）市、县（区）人民政府为房屋征收的主体。临沂市人民政府负责全市房屋征收与补偿工作，各县（区）人民政府负责辖区内的房屋征收与补偿工作。

（二）市区的房屋征收项目，按照属地管理的原则，由所在区人民政府发布征收决定。各县（区）人民政府在发布征收决定前，应将征收决定的相关资料报市级房屋征收部门备案。

（三）临沂市房产和住房保障局为市级房屋征收部门，指导各县、区的房屋征收与补偿工作；按照行政区划，实行属地管理，各县（区）人民政府确定的房屋征收部门，负责组织实施辖区内的房屋征收与补偿工作。征收部门的职责是：负责房屋征收计划的编制，征收补偿方案的报批，参与搞好社会稳定风险评估和未确权房屋的认定，做好被征收人优先纳入住房保障的相关工作。

（四）市、县（区）房屋征收补偿办公室为房屋征收实施单位，接受征收部门的委托承担房屋征收与补偿的具体工作。市房屋征收补偿办公室承担市级单位房屋征收与补偿的具体工作，县（区）房屋征收补偿办公室承担县（区）直以下单位房屋征收与补偿工作。征收部门对征收实施单位行为负责监督，并承担法律责任。征收实施单位的职责是：负责会同有关部门开展前期调查摸底，参与拟定补偿方案，宣传解释政策，组织签订协议，组织旧房拆除等具体工作。

三、严格房屋征收实施程序

坚持公开、公平、公正的原则，实行信息公开。基础数据、实施机构、评估机构、补偿安置情况要公示。项目实施前，由政府拨付前期费用，标准为项目预评估值的2%左右。前期费用专款专用，专项用于房屋征收工作，财政、审计部门要对资金使用跟踪监督，将来纳入征收成本。旧房拆除实行企业化管理，市场化运作，残值主要用于旧房搬迁、验收、看护、拆除及垃圾清运等工作。房屋征收按以下程序进行：

1、由征收、财政、审计、评估等机构组成联合调查组，对征收范围内的房屋调查摸底。

2、由规划、建设、房产、国土、城管、财政、审计等部门组成认定组，对未确权房屋进行合法性认定。

3、由征收部门拟定征收补偿方案，报同级人民政府。政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30 天。

4、市、县(区)人民政府要根据征收范围的具体情况，按要求认真搞好社会稳定风险评估，并形成评估报告。社会稳定风险较高的暂缓征收。

5、补偿安置方案在修改完善的基础上，由征收部门报同级人民政府研究。因旧城区改建，多数被征收人不同意的，政府要组织召开听证会，就项目的可行性举行听证。

6、县（区）人民政府发布征收决定，同时公布征收补偿安置方案，告知被征收人行政复议和行政诉讼的权利。

7、房地产价格评估机构由被征收房屋所在单位、街道、居委会组织被征收人协商选择。15 日内协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等形式，按体现大多数被征收人意愿或者随机选 定的方式确定。评估结果现场公示，公示期不少于7 天。

8、由征收部门与被征收人签订房屋征收补偿安置协议。

9、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出征收决定的县（区）人民政府按照补偿方案作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。不申请复议或不提起诉讼的，由县（区）人民政府依法申请人民法院强制执行。

10、征收实施单位组织旧房拆除。市区房屋征收由市、区两级相应部门组成联合工作组进行调查摸底、成本核算和未确权房屋合法性认定。纪检监察机关和房屋征收部门要加强对房屋征收活动的监管，对发现的违法、违规征收行为及群众的投诉要及时查处，同时公布监督电话。

四、合理确定补偿安置标准

市区范围内和各县的补偿安置政策，同等区位和情况的要基本一致。市区和各县实施的项目，都要按照征收条例的规定合理制定各片区的征收补偿安置方案。市区特殊情况确需调整的，由所在区人民政府报市人民政府研究批准后实施。

（一）征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被征收人有权选择补偿方式。货币补偿的，由按规定程序选定的评估机构进行市场评估，货币补偿的标准不低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面积不足45 ㎡的，按45㎡给予补偿，但不得再享受购买经济适用房或租住廉租房的住房

保障政策。产权调换的，对应合法产权面积予以还建。被征收人与征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，安置房屋的产权归被征收人所有。被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面积不足45 ㎡的，选择多层住宅的，按45 ㎡进行安置；选择高层住宅的，按47 ㎡进行安置。但下列情形除外：

1、党政机关、企事业单位的房屋采取房、地分补的办法，补偿价格由相应的评估机构评估确定。

2、征收国有直管或单位自管公有住房，对房屋居住人或承租人，征收人应帮助其解决居住问题，符合住房保障条件的，优先提供公租房或廉租房。

3、被征收房屋的所有权人死亡，继承人之间就征收补偿达不成一致或者继承人未明确的，征收人对房屋居住人妥善安置后，做好证据保全，提供财产担保，依法先予拆除。

（二）征收补偿包括：

1、被征收房屋价值的补偿。根据被征收房屋的区位、用途、权属性质、新旧程度、建筑结构等评估确定。

2、被征收房屋装饰装修的补偿。各项目可根据实际制定操作办法。一般由征收当事人协商确定，也可确定一个基本补偿标准，协商不成或不认可基本补偿标准的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

3、依法以宅基地方式获得的院落补偿。按房屋建筑的容积率计算，容积率1.0（含）以上的，不予补偿；不足1.0 的，宅基地面积减去应补偿建筑面积部分，按基准地价给予货币补偿。

4、因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿。整体被征收的单位，对职工一次性发3 个月的停产停业补助费，补助标准按劳动部门公布的上最低工资标准计算。补助人数按缴纳职工养老保险费的人数确定。职工养老保险已缴纳一年以上（含1年）的，按正常标准发放；已缴纳半年以上（含半年）1 年以下的，按标准的50%发放；缴纳不足半年和未缴纳养老保险的不发放停业补助。事实已停业、停产的，不发放从业人员停业补助。特殊情况的，由政府相关部门研究确定。机器设备、物资等搬迁费用，按合法建筑面积计算，补助标准为8 元/㎡。特殊设备的搬迁费用，由评估机构评估确定。停产停业损失补偿。因征收造成停产、停业的，一次性发放3 个月的停产、停业损失。按合法建筑面积计算，标准暂定为100 元/㎡/月。国家和省里出台明确规定后，按国家和省里规定的标 准执行。

5、未确权房屋的补偿。由产权认定组进行合法性认定。1990年《规划法》出台以前建设的，按合法产权补偿。各项目可根据实际情况制定具体的认定办法。

6、有工商登记和纳税记录的“住改非”房屋的补偿标准。在住宅补偿标准的基础上，适当提高补偿标准，最高不超过40%。

（三）合理确定奖励补助标准

1、对在规定的奖励期限内签订补偿协议并腾空房屋的，给予被征收人奖励。市区奖励期限为15 天，各项目可根据情况制定具体的奖励操作办法，最高奖励不超过每户2 万元。

2、高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积，满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算，再增加的建筑面积按市场价计算；套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。

3、搬迁补助费。市区按每户600 元执行。

4、临时安置补助费。按被征收房屋同地段月平均租金水平确定。多层安置房过渡期为18 个月，高层安置房过渡期为30个月。超过过渡期的，增加一倍的临时安置补助费。临时安置补助费按月发放，不足一个月的，按一个月计发。

5、高层物业管理费补助。各项目根据实际情况制定具体的物业管理费补助标准。物业管理补助费列入征收成本，也可配建一定比例的营业用房，营业用房的收入用于高层物业管理费补助。

五、加强领导，协调配合，确保征收工作健康有序进行各级人民政府成立房屋征收与补偿工作领导小组，负责本辖区房屋征收与补偿工作的总体规划、综合协调、整体推进。各级各部门要按照《征收条例》的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。发展改革部门负责房屋征收项目的立项，配合房屋征收部门做好房屋征收计划的编制工作，并按规定将保障性安居工程建设、旧城区改建项目纳入市、县级国民经济和社会发展计划；财政部门会同国土部门负责组织房屋征收补偿成本的确认和房屋征收与补偿资金的筹集工作，配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿资金的监管和使用工作；审计部门应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果；规划部门负责将征收改造项目列入城乡规划和专项规划，做好还建房屋的规划定位和户型设计，牵头搞好未确权房屋的认定；国土部门负责将征收改造项目列入土地利用总体规划，负责房屋征收后土地使用权收回相关手续的办理工作，负责征收土地的处置工作，负责会同财政部门组织房屋征收补偿成本的确认和房屋征收与补偿资金的筹集工作；建设部门负责征收安置房和配套公共服务设施的质量监督工作；信访部门牵头搞好社会稳定风险评估；监察机关要加强对房屋征收与补偿工作的监察；法制、城管、工商、税务、民政、公安等部门要按照各自的职责，配合做好房屋征收的相关工作。被征收人所在单位、街道办事处（乡、镇政府）、村居负责做好本辖区居民的宣传引导工作，是群众思想工作的第一责任人。本规定自发布之日起执行，原有规定与本规定不一致的，按本规定执行。

第四篇：济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定

济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定

【发布日期】2011-3-21 【作者】 【来源】

各区城乡建设委、各房屋征收实施单位、各有关单位： 为贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），市城乡建设委、市国土资源局、市法制办根据《征收条例》的规定，制定了《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》，已经市政府同意，现予以公布执行。

二〇一一年三月二十一日

济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定 第一条

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），结合本市实际情况，制定本暂行规定。

第二条

按照《征收条例》的规定，为了公共利益的需要，征收本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区行政区域内（含高新技术产业开发区）国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有人（以下称被征收人）补偿安置的，适用本规定。

第三条

市政府委托市城市建设项目审批小组审定征收补偿方案，作出房屋征收决定和补偿决定。

济南市城乡建设委员会为本市房屋征收部门，负责组织实施本市市区内的房屋征收与补偿工作。

原拆迁单位和土地收购机构为房屋征收实施单位（以下简称征收实施单位），受市房屋征收部门委托，负责国有土地上房屋征收与补偿的具体工作。

第四条

市发展改革、规划、国土资源、住房保障、公安、工商、物价、城管执法、审计等部门按照各自职责，共同做好房屋征收与补偿工作。

第五条

符合《征收条例》第八条、第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，项目实施单位应当做好拟征收项目的前期规划策划、可行性研究、安置房源和资金落实等工作，并及时向市房屋征收部门提交房屋征收意向书。

市房屋征收部门在拟征收项目基本条件具备后，应就建设活动是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向市发展改革、国土资源、规划部门发出征询函。市发展改革、国土资源、规划部门应在十个工作日内向市房屋征收部门出具书面意见。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。第六条

房屋征收范围确定后，市房屋征收部门应发布征收冻结通告。自冻结通告发布之日起，征收范围内的单位和个人不得进行下列不当增加补偿费用的行为；

(一)新建、改建和扩建房屋及附属物；(二)改变房屋和土地用途；(三)建立新的房屋租赁关系；

(四)办理户口的迁入、分户（因本市居民应征入伍、服刑和被劳教等原因注销征收范围内户口和因结婚、出生等原因确需入户、分户的除外）；

(五)企业工商登记和事业单位、社会团体登记；(六)其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当在征收冻结通告发布的同时书面通知有关部门暂停办理前款所列事项的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不超过1年。

第七条

房屋征收部门应组织征收实施单位做好被征收范围内房屋、国有土地的权属、区位、用途、面积和配套设施等情况的调查登记，并依据调查结果拟定征收补偿方案。

第八条

市房屋征收部门与委托的征收实施单位将拟定的征收补偿方案报市城市建设项目审批小组后，市城市建设项目审批小组应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证。

市房屋征收部门以市政府的名义公布经市城市建设项目审批小组论证后的征收补偿方案，征求公众意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。征求意见的期限不少于30日。

旧城区改建项目需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》规定的，由市政府委托的部门组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会的情况修改方案。

第九条

受委托的征收实施单位应在征收项目所在地维稳部门的指导下，组织做好征收项目的社会稳定风险评估工作，并出具征收项目社会稳定风险评估报告。

第十条

征收补偿方案公布前，市城管执法部门会同规划、住房保障等部门对未登记的房屋进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑、未超过批准期限的临时建筑及因政府原因造成的未登记房屋，应给予补偿；对认定为未经批准的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。对被征收人主动自拆违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，按照拆除成本进行奖励。

第十一条

作出征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；按《济南市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《市拆迁办法》）第四十二条规定的安置房源，应当落实。

市房屋征收部门应按工程进度及时拨付资金，并加强对补偿资金的使用监督，办理征收补偿存款业务的金融机构应予以协助。

第十二条

征收评估机构按相关规定确定后，市房屋征收部门应当与委托的征收实施单位和确定的征收评估机构签订委托合同。

评估机构应当独立、客观、公正地开展工作，确保评估价格的公平、真实。任何单位和个人不得干预。

第十三条

在房屋征收准备工作就绪后，市房屋征收部门应提请市城市建设项目审批小组召开会议研究。房屋征收决定的作出应当按下列程序进行：

（一）市城市建设项目审批小组作出房屋征收决定。

（二）市房屋征收部门以市政府的名义发布房屋征收决定公告。公告应当载明征收补偿方案和权利救济途径等事项。

（三）房屋征收部门委托征收实施单位在征收范围内公布被征收房屋、国有土地的权属、区位、用途、面积和配套设施等情况的调查结果。

（四）公布被征收房屋评估价格。

第十四条

受市房屋征收部门委托的征收实施单位与被征收人在签约期限内按照《征收条例》及《市拆迁办法》、《济南市国有土地收购储备办法》（以下简称《市收购储备办法》）的有关规定分别订立征收安置补偿协议。

第十五条

房屋的征收补偿仍按《市拆迁办法》、《市收购储备办法》规定的范围和补偿标准执行。其中《市拆迁办法》规定的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费、安置房屋分摊面积计价作以下调整：

（一）一次性搬迁补助费按被征收房屋建筑面积计算，住宅房屋每平方米22元，私有非住宅房屋每平方米28元。

（二）过渡期限内每月临时安置补助费按被征收房屋建筑面积每平方米22元计算，每月临时安置补助费不足1000元的，按1000元计发。

（三）一次性停产停业补偿费按私有非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米50元，其他非住宅用房为每平方米30元。

（四）安置房屋的套内建筑面积一般不得低于被征收房屋的套内建筑面积。被征收人在与补偿面积相对应的档次内选择的安置房屋，其分摊面积大于原被征收房屋分摊面积部分的价款，按安置房屋的建安成本计算。被征收人超出与补偿面积相对应的档次选择的安置房屋，其超出的套内建筑面积及其相对应的分摊面积部分仍按安置房屋评估价格计算价款。

长清区政府可根据实际情况制定本行政区内的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费等费用标准，报市政府备案后执行。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十六条

受委托的征收实施单位应建立房屋征收补偿档案，并以征收部门的名义将每户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十七条

对评估确定的被征收房屋价格有异议的，可以向房屋征收评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

安置补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第十八条

在签约期内未达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市房屋征收部门报请市城市建设项目审批小组；市城市建设项目审批小组按照征收补偿方案作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第十九条

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府申请法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号，产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十条

本规定自2011年3月21日施行。本规定未涉及的享受最低套型面积保障、搬迁奖励费、房屋附属物补偿标准等未尽事宜，仍执行本市现行规定。本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。

第五篇：房屋征收与补偿解读

《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

市院研究室

《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读 2011年03月24日15:05 东方法眼王学堂

核心提示：根据安排，想和大家谈一下学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》的体会。《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日经国务院第141次

根据安排，想和大家谈一下学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》的体会。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日经国务院第141次常务会议通过，1月21日温家宝总理以第590号国务院令公布并实施。

要感谢温总理。历经近4年时间的反复与周折，2011年的1月21日温总理终于让这部法条实施了。曾经有领导和媒体让我预测这部法条何时出台，我的答案是就看温总理的意愿，因为旧条例的废止与新条例的出台可谓箭在弦上不得不发。当然，现在看来，这个121的日期选择也是大有深意的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》两次向社会公开征求意见。

2007年12月14日上午９时，温家宝总理主持召开第200次常务会议，《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》是第一项议题。

会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。温家宝总理说：“这样做，用的时间长一些，但这是对国家、对人民负责。”

根据常务会议的要求，国务院法制办及有关部门先后在北京、广州、上海、大连等地深入调研，多次召开各种形式的座谈会，分别听取了地方及其有关部门、被拆迁人、房地产开发公司和拆迁公司负责人的意见，多次召开专家论证会和部门协调会，并对条例作了反复的修改和完善，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》。

2010年1月29日，国务院法制办公布了这个征求意见稿，征求社会各界意见，引起社会各界高度关注。截至３月３日，共收到意见和建议65601条。国务院有关部门对反馈的意见和建议逐条进行了整理、分析，选取40多个典型城市就建设用地来源、房屋拆迁和土地征收等情况进行调查统计，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责人以及被拆迁人多次座谈，请经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家进行论证，除有关部门研究讨论会议外，召开各类座谈会、论证会43次，1070多人次参加讨论。

2010年12月15日，国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次征求意见稿）》，再次向社会各界征求意见。收到意见37898条。

行政法规在制定过程中两次向社会公开征求意见，开创了政府立法的先河。公众对这部新条例普遍寄以厚望。因为原有的《城市房屋拆迁管理条例》（俗称国务院305号令）事实上已经成了一部恶法。

2011年1月，国务院匆匆发布了房屋征收与补偿条例，主要对条例的第二次征求意见稿进行了修改补充。问题是第二次征求意见稿公布后，产生了较大的社会争议。民众对未来的条例终止“血拆”的期待很高，对负责修订条例的政府部门也产生了无形的压力。近年来，政府“吃力不讨好”的现象屡见不鲜；法律政策的出台不仅没有带来社会喝彩，反而常常招致骂声一片。之所以造成这种现象，根源是出台的政策或法律和社会预期落差太大。

当然，我们看出10年一个轮回，因为1991年3月22日的《城市房屋拆迁管理条例》就是实行的政府拆迁，而2001年11月1日条例修改后才改成了现有商业拆迁的模式，于是天怨民怒，10年后有了现在的政府征收模式。大家对这一模式都不熟悉，所以在厦门的学习，就我看来是最认真的一个班！

我们还要感谢那些钉子户！为了中国的拆迁立法实践，他们用自己的生命和鲜血为代价！他们才是这部法律的最终推动者！从2004年初的湖南嘉禾县“谁影响嘉和一阵子，我影响他一辈子”，到2007年“重庆钉子户”事件，到2009年11月13日成都市金牛区的拆迁引发了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黄自焚、微博直播事件，还有2010年11月1日江西万载县书记的“如果没有我们这些县委书记这样干(拆迁)，你们这些知识分子吃什么。”一路数来，让我们感慨万端！尽管正如在厦门的授课老师所讲，（拆迁恶性事件）这种事全国各地都有，不过是大多数媒体没有曝光而已！但让我们回想这些惨绝人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在这个时候，在这个场合，我们，这些多多少少都参与过拆迁工作的人（我们法律部是外围人，不直接从事拆迁），都应该向他们，这些“钉子户们”，说声对不起！不管他们的诉求是多么的不合理，不管他们曾经采用了多少不合理的手段，但他们都是为了保护自己的家园，保护自己的住宅，这是他们生存的依赖！感谢他们的抗争，让一部恶法消亡，一部新法诞生。

讲一下这部法条的立法指导思想，这也是国务院法制办答记者问时总结的。

一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。

二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。

三是通过完善征收程序，加大公众参与，规定禁止建设单位参与搬迁，取消行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。

国有土地上的房屋征收三环节：

1、征收决定；

2、补偿；

3、搬迁。

重点讲一下房屋征收的基本程序（23个步骤）

第一步，由用地单位提出用地申请，然后政府负责征收。

这也是我们当前土地运作的主要模式。

国有土地上的房屋征收六要素：

1、只有“为了公共利益的需要”，才能实施房屋征收；重要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

2、房屋征收必须依照法律规定的权限和程序进行；

3、房屋征收的主体只能是政府；

4、房屋征收应当依法给予被征收人补偿；

5、被征收人的居住条件依法受保障；

6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第二步，是符合国民经济和社会发展规划。

由发改部门负责编制。但我们是计划不如变化快。在人代会的《国民经济和社会发展规划》要写入上述内容。当然，因为现在我们区的两会已经于2011年1月18日开过去了，《佛山市禅城区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》已经通过，今年的征收可能要协调由人大常委会按《国民经济和社会发展规划》的修改程序把今年计划征收的土地纳入规划，也只能作为权宜之计。

第三步，是符合土地利用总体规划。

这项工作由国土部门负责编制。第四步，是符合城乡规划和专项规划。

由规划部门负责编制。

第五步，是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

这一条比较重要，因为我们当前大多数工程都是旧城区改建。

国家发改委副主任徐宪平表示，未来5年，中国将建设3600万套保障性住房，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。

大家都知道，盖房子特别是实施保障性安居工程，有几个必须保障：第一个是土地供应要有保证，没有地的话，房子没处建。第二个就是资金的保障，因为这么大的工程量，一定要有巨大的资金投入和支持。第三个就是生产能力的保障，比如我们的建筑材料，我们的施工机械、施工人员，就是说我们有能力在一定时间内去完成这么大的工程量。

尽管目前我区具体指标还没下达，但我原来估算应该不少于3000套（现初步指标是4000套）。在我们这个城区只有72平方公里的地方，也就是说，今后的征收任务更重。

国民经济和社会发展2011计划已经在人代会上通过了，我们不知道是否写入了上述内容，没有写入的话怎么办？我们正在研究。

这几步就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定：依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

第六步，是房屋征收部门拟定征收补偿方案。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。其实，在房屋征收部门拟定征收补偿方案时应该也有个入户调查。因为没有调查就没有方案的拟定。

当然，后面我还要讲到第十五条，相比这里只是初步调查，可以单方面行动，可以不公开进行，可以相对粗疏一点。

这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定。

这里出现了征收部门。

房屋征收部门到底是行政机关还是事业单位，到底新设部门还是在住建局挂牌（禅城区人民政府征收办公室），目前都属于高级机密。因为这是领导决定的，不是我们能左右的事。

（一）房屋征收与补偿的主体是政府

（二）房屋征收与补偿的组织实施主体是房屋征收部门

（三）政府其他有关部门依照法定职权和职责分工，相互配合，作好工作

（四）政府、房屋征收部门以及其他有关部门的法定职责分解

1、市、县级人民政府的职责（24项）

2、房屋征收部门的职责（12项）、市、县级人民政府其他有关部门的职责（9项）

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

（一）“委托”不是必须的

（二）“委托”的性质和形式：行政法上的委托，书面委托

（三）房屋征收实施单位的性质：不一定

（四）房屋征收实施单位不需要有资质

（五）房屋征收实施单位不得以营利为目的

（六）房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任

我们不计算前面的前期工作，只从这里计算，假设房屋征收部门拟定出征收补偿方案的时间为2011年4月1日。

第七步，是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县级人民政府。

注意，这里是县级人民政府，所以我们区政府自然在内。解决了原来老是吵架的县市人民政府是否包括区的问题。当然，也不能埋怨我们法律人吵架，主要是因为法律没制定好。

我们假定征收部门效率特别高，当天拟就当天就报区政府，政府收到的时间是2011年4月1日。

第八步，政府公布及逐一征求意见。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

我们就算一天不耽误，刚刚报给区政府，政府一边组织有关部门对征收补偿方案进行论证，一边着手征求公众意见，第二天就公布。

这里的公布从理论上讲，除了布告、网络、媒体等形式，应当书面通知被征收人及相法当事人，所以我叫逐一通知。

《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十五条规定：行政机关作出具体行政行为,依法应当向有关公民、法人或者其他组织送达法律文书而未送达的，视为该公民、法人或者其他组织不知道该具体行政行为。

这个时间已经是2011年的5月1日。

第九步，是政府公布征求意见情况及根据公众意见修改情况。

这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的规定。

我们假设这个过程用一周（5个工作日），不考虑法定节假日等时间扣除，时间是2011年的5月8日。

第十步，是听证会。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

这也不是新鲜的规定。

2004年3月1日实施的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。

目前尚未有专门规定，我们参照《行政许可法》来执行。

《行政许可法》第四十六条：法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。

第四十八条，听证按照下列程序进行：

（一）行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人，必要时予以公告；

（二）听证应当公开举行；

（三）行政机关应当指定审查该行政许可申请的工作人员以外的人员为听证主持人，申请人、利害关系人认为主持人与该行政许可事项有直接利害关系的，有权申请回避；

（四）举行听证时，审查该行政许可申请的工作人员应当提供审查意见的证据、理由，申请人、利害关系人可以提出证据，并进行申辩和质证；

（五）听证应当制作笔录，听证笔录应当交听证参加人确认无误后签字或者盖章。

我们知道，现行的听证会从报名到举行时间是不少于30日。

这样我们不计算大小月，2011年的6月9日。

第十一步，是根据听证会情况修改方案。

行政许可法第四十八条行政机关应当根据听证笔录，作出行政许可决定。

这里面是根据听证笔录，所以笔录很重要。

我们这个期间不计算。

第十二步，按照有关规定进行社会稳定风险评估。

2010年5月25日，国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，明确城镇房屋拆迁,必须严格依法规范进行,必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证,广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见,并进行社会稳定风险评估。对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,没有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件和拆迁计划,以及拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目,一律不得发放房屋拆迁许可证。

这个紧急通知最大的亮点之一就是设立了社会稳定风险评估程序，把社会稳定风险评估程序放在了取得拆迁许可证的几大要件之一。如果没有经过社会稳定风险评估，一律不得发放房屋拆迁许可证。

当前，尚无中介机构可以作社会稳定风险评估报告，主要就是由土地储备中心写一个证明，就说明做过了。这无疑是不负责任的。

其实，社会稳定风险评估报告应当从项目概况、项目合法性、合理性、风险性、安全性、可行性六个方面对拆迁过程中可能诱发的诸多社会风险做出评估，并提出相应的解决措施，为即将开始的拆迁工作做好了充分的准备。

我个人认为社会稳定风险评估报告可以用政府常务会议纪要代替。

理由是：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

既然规定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定，我们现在不管被征收人数量多少，都一概上政府常务会议，这样是不是就可以不用再作社会稳定风险评估报告？因为政府常务会议也要讨论社会稳定风险。当然，这只是我个人的见解。

第十三步，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十四步，市、县级人民政府作出房屋征收决定。

根据第十三条，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

所以以后不存在地的诉讼了。我们只说房，地随房走。

我们假设在2011年的6月9日听证后，政府常务会议2周开一次，你正好赶赴上了，就到了2011年6月10日。

第十五步，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

2011年6月11日发出政府公告。

行政复议是60日，行政诉讼是3个月。

另外,还有个搬迁期限，一般就是15天。

关于公告中的诉权告示，这个我们是有过教训的。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。

因此，如果不告知起诉期限，会很麻烦。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第九十四条，在诉讼过程中，被告或者具体行政行为确定的权利人申请人民法院强制执行被诉具体行政行为，人民法院不予执行，但不及时执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，人民法院可以先予执行。后者申请强制执行的，应当提供相应的财产担保。

我们知道，我们就用这一条，在当事人起诉时，采用了先予执行。当然，现在老百姓也聪明了。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

理论上讲，上述方法不灵了，你不能再趁老百姓起诉之机强拆了。

确定的搬迁日期是2011年6月26日。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第八十八条，行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

理论上讲，就是从2011年9月11日计算，180天内，最迟约在2012年3月11日之前提出。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第八十四条，申请执行的期限从法律文书规定的履行期间最后一日起计算；法律文书中没有规定履行期限的，从该法律文书送达当事人之日起计算。

粗略计算，政府最快可以强制执行的时间是2011年9月26日。

当然，这个征收决定不是关键的，可执行的主要是补偿决定。

第十六步，房屋征收部门组织调查登记。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

这里强调的是：调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

法律中规定被征收人应当予以配合，但他不配合怎么办？法律中没有明确。

一般认为这种义务不能强制，只能认为由于你不配合，我认为你的装修是一般装修，你诉讼的时候法院应当禁止你反悔。那么，你的精装修我不能补偿你！当然，这只是个别法官的观点！现在没有好办法，只能想尽千方百计、费尽千言万语、不畏千难万险、踏遍千山万水让他配合你。

第十七步，房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知。

房屋征收部门应当将前款所列事项（不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为）书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

这里有个时点“房屋征收范围确定后”，如何确定？指的是政府的房屋征收公告发布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。

一般认为这个一年是除斥期间，不能延长，中断。

第十八步，补偿。

这是关键，老百姓不满意，告你程序违法，说来说去都是因为补偿不如他老人家的意愿。人民内部矛盾要用人民币解决。搞定就是稳定，没事就是本事，摆平就是水平。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；第十九条强调，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失，《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。可惜我们都没有做到。第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。目前省里不可能很快出规定，所以容易发生腐败问题。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

什么叫补助？法律上没有明确规定，一般对于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、伤残军人等，作为特殊照顾对象，一般根据不同困难程度，再另外补偿一定的货币。目前，主要是指第十八条中“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。例如，原来住的时候最新房屋保障是12平方米，现在提高到了15平方米，那就按15平方米来补助。

奖励不是补偿。它是单独的，对配合拆迁人的奖赏。上海为鼓励早走早得益，各动迁方案一般设置各个奖期，根据搬迁的早晚，进行奖励。如第一期，在动迁开始三个月内签约搬迁的，每平方米奖励200元，每户速迁费1万元；第二期，在动迁开始在动迁开始五个月内签约搬迁的，每平方米奖励150元，每户速迁费8000元之类。当然，还可以“发动群众斗群众”，用连坐的方法。如果一个楼栋、一坐楼、一个小区再行奖励。还有上海市的全民投票，一人反对则10年不纳入改造。

财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：

一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

第十九步，提供周转房，置换房，安置房。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十步，对房屋进行认定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

最高法院（1999）行终字第20号判决书首次在司法审查中运用了行政法比例原则作出判决。

1993年4月，哈尔滨市同利实业公司（简称同利公司）向哈尔滨市规划土地管理局（1995年10月份机构改革分立为规划局和土地管理局）申请翻扩建其所有的、位于哈尔滨市道里区中央大街108号（原138号）院内的两层楼房。（院内原有两栋楼房，其中，临中央大街一栋为地下1层、地上3层；院内一栋为地下1层、地上2层。）同年6月17日，同利公司与汇丰实业发展有限责任公司（简称汇丰公司）达成房屋买卖协议，签定了《房屋产权有偿转让协议书》，汇丰公司付清了1000万元房款，交纳了房屋买卖有关契税费用，领取了房屋产权证。同年12月7日，哈尔滨市规划土地管理局颁发93（地）字246号建设用地规划许可证，同意同利公司翻建108号楼，用地面积339.20平方米。1994年1月6日，哈尔滨市规划土地管理局以哈规土（94拨）字第2号建设用地许可证批准建设用地211.54平方米，建筑面积680平方米的3层建筑。同年5月9日，哈尔滨市规划土地管理局核发给同利公司94（审）1004号《建设工程规划许可证》，批准建筑面积588平方米。同年6月24日，同利公司与汇丰公司共同向规划土地管理局申请扩建改造中央大街108号楼。申请增建4层，面积为1200平方米。在尚未得到哈尔滨市规划土地管理局答复的情况下，汇丰公司依据同利公司取得的《建设工程规划许可证》，于1994年7月末开始组织施工。至哈尔滨市规划局作出处罚决定前（1996年8月12日），汇丰公司将中央大街108号院内原有2层建筑（建筑面积303.76平方米）拆除，建成地下1层、地面9层（建筑面积3800平方米）的建筑物，将中央大街108号临街原有3层建筑（建筑面积1678.21平方米）拆除，建成地下1层、地面临中央大街为6层、后退2.2米为7、8层、从8层再后退4.4米为9层（建筑面积6164平方米）的建筑物，两建筑物连为一体。1996年8月12日，哈尔滨市规划局作出的哈规罚决字（1996）第1号行政处罚决定中，责令汇丰公司：

1、拆除临街部分的5至9层，并罚款192000元。

2、拆除108号院内地面8至9层，并罚款182400元。汇丰公司不服上述处罚决定，向黑龙江省高级人民法院提起行政诉讼。

黑龙江省高级人民法院经审理后认定，哈尔滨市规划局处罚显失公正，对市规划局的具体行政行为予以变更，减少了拆除面积，变更了罚款数量。市规划局不服一审判决，提起上诉。最高人民法院经审理后认为，原审判决认定事实基本清楚，适用法律、法规正确，驳回上诉，维持原判。

最高人民法院在判决书中写道：“„„诉讼中，上诉人提出汇丰公司建筑物遮挡中央大街保护建筑新华书店（原外文书店）顶部，影响了中央大街的整体景观，按国务院批准的‘哈尔滨市总体规划’中关于中央大街规划的原则规定和中央大街建筑风貌的实际情况，本案可以是否遮挡新华书店顶部为影响中央大街景观的参照标准。规划局所作的处罚决定应针对影响的程度，责令汇丰公司采取相应的改正措施，既要保证行政管理目标的实现，又要兼顾保护相对人的权益，应以达到行政执法目的和目标为限，尽可能使相对人的权益遭受最小的侵害。而上诉人所作的处罚决定中，拆除的面积明显大于遮挡的面积，不必要地增加了被上诉人的损失，给被上诉人造成了过度的不利影响。原审判决认定该处罚决定显示公正是正确的。原审判决将上诉人所作的处罚决定予以变更，虽然减少了拆除的面积和变更了罚款数额，但同样达到了不遮挡新华书店顶部和制裁汇丰公司违法建设行为的目的，使汇丰公司所建商业服务楼符合哈尔滨市总体规划中对中央大街的规划要求，达到了执法的目的，原审所作变更处罚并无不当。„„”

比例原则，亦称禁止过度原则，必学界通说认为，比例原则包含适当性原则、必要性原则和相当性原则三个子原则。行政法中比例原则是指行政权力的行使除了有法律依据这一前提外，行政主体还必须选择对人民侵害最小的方式进行。比例原则对我国行政法治建设具有很强的借鉴意义。一句话，不能高射炮打蚊子。

第二十一步，签订补偿协议。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

这个补偿协议是民事合同还是行政合同？目前有争议。

政府为了公共利益，可以对国有土地上单位和个人的房屋进行征收，这里的征收属于行政法上的行政征收，属于具体行政行为，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。

而该《条例》第25条规定房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

显而易见，行政机关为了公共利益的需要，对行政征收这种具体行政行为采取了“协议”的形式，这种协议符合对行政合同的定义，即此协议系行政主体与行政相对人之间设立、变更、消灭行政法律关系的合意。

该《条例》25条同时规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。结合上文可以这样理解“提起诉讼”即提起民事诉讼。如果提起行政诉讼，就无从解释为何不可复议。

第二十二步，政府作出补偿决定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

一般来说，签约期是3个月。我们确定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那么这里政府按照征收补偿方案作出补偿决定的日期最快是2011年9月11日。里面又包括一个搬迁期限15天。

这里又有个复议和诉讼。

初步算来，最快的可以申请强制执行时间是2011年12月26日。

第二十三步，申请法院强制执行。

所有这些都对我们的工作提出了更快、更高、更强的要求。

诸位同仁，面对征收，面对中国特色社会主义法律体系已经形成的客观事实，我们只能“拿法律当挡箭牌”。

谢谢诸位！