土地整理提纲

第一篇：土地整理提纲

河南省XX县XX镇低洼地土地整理项目

竣工报告

河南省XX县XX镇低洼地土地整理项目区位于XX县XX镇的东北部，北临220国道，西至南孙公路，东部与山东省接壤，涉及刘堡、李堡、南庄、孙桥、李家滩、王茂店6个行政村，属2005年国家投资重点土地整理项目。

XX县建国前是豫东有名的沙区、穷县。虽然在XXX精神的鼓舞下，广大群众通过兴修水利、引黄灌溉、植树造林等措施改良土壤，但农业依然欠发达，目前是国家级贫困县。

项目区内为平原低洼地，背河洼地分布在黄河故道的南北两侧，加上砖瓦窑厂生产用土，造成项目区内地势高低不平，积水连片。由于地势低洼，地下水位高，加上地表水渠零乱，每遇雨季农田积水非常严重，极易形成涝灾。项目区内人口1.37万人，人均产值1290元，属于XX粮食作物和经济作物花生的产地之一，工业基础较为薄弱，农业产值占绝对优势，因此，农业是当地农民的主要收入来源。

一、项目区概况

项目区的建设总规模为934.2公顷，预算总投资1391万元，建设期一年。主要农作物有小麦、花生等。整理前项目区耕地782.5公顷，占项目区总面积的83.76%；居民点与工矿用地面积31.0公顷，占项目区总面积的3.31%；交通用地19.1公顷，占项目区总面积的

2.04%；水域88.0公顷，占项目区总面积的9.42%；未利用地13.6公顷，占项目区总面积的1.46%。项目区地块内有零星树木分布，生态防护林系统极不完善，且交通不便，村与村道路由于长年积水，形成淤泥路，恶臭熏天，当地群众生活生产极其不便。项目区经整理后，新增耕地107.2公顷，新增耕地率11.47%。项目区共平整土方69.1479万立方米，运土方15.92万立方米；修田间道路36条，其中泥结碎石路19条，长度为15.557千米，柏油田间路13条，长度为7.309千米，水泥田间路4条，长度为1.392千米，修生产路33.631千米；开挖斗沟5条，土方量为5.67万立方米，开挖农沟36条，土方量为2.601万立方米，渠道清淤13条，土方量为18.598万立方米； 修建混凝土桥涵47座，水闸1座，提灌站9座，新打机井52眼，安装水泵52台，修建井房51座，铺设地埋管道25670米；植树76757株；架设10千伏高压线路8145米，地埋低压线路13920米，安装变压器14台。通过项目实施把项目区已建设成为“田成方，树成行，沟相通，路成框，旱能浇，涝能排”且基础设施完善，生态环境优越，耕作条件良好的现代化农田区。

二、项目工程完成情况

1、土地平整工程：项目区为低洼地，分布着许多不规则洼地和坑塘，常年积水，耕作难度大，效益差，水利设施不完善，地块高低不平，生产条件极差。

各施工单位按合同工期要求组织有关技术人员，按照规划设计在 2

每个田块内进行土地平整施工，对低洼地块运土施工，其间先后动用人员100余人和推土机、铲车、汽车、翻斗车等设备50多台，平整土方量69.1479万立方米，运土15.92万立方米。

2、道路工程：整理前，项目区道路宽窄不

一、高低崎岖不平、交通极不便利，无法机械化耕作。施工单位根据规划设计修田间道路34条，其中泥结碎石路19条，长度15.557千米，柏油田间路13条，长度为7.309千米，水泥田间路4条，长度为1392米，修生产路33.631千米；使项目达到了村相通、路相连，交通便利，为当地群众的日常出行及农业生产提供了便利条件。

3、农田水利工程：排水沟规划斗沟、农沟和老河道清淤三类，根据设计开挖斗沟5条，土方量为56700立方米，开挖农沟36条，土方量为26010立方米，渠道清淤13条，土方量为185980立方米； 修建混凝土桥涵47座，水闸1座，提灌站9座，新打机井52眼，安装水泵52台，修建井房51座，铺设地埋管道25670米，架设10千伏高压线路8145米，地埋低压线路13920米，安装变压器14台。

4、生态林工程：项目区建设防护林，不但保护路沟，而且绿化环境，形成项目区的绿色屏障，沿项目区道路两侧种植树木，共种植杨树76757株。

三、工程变更情况

由于在项目实施过程中，部分设计工程与项目区实际不太符合，在当地群众的强烈要求下，根据项目区实际情况及总投资在不突破工程预算情况下，县国土资源局就部分工程申请了变更，并通过了市局和省厅的批准。变更情况详见《河南省XX县XX镇低洼地土地整理项目修改说明》。

四、工程建设质量情况

土地开发整理是帮助当地群众脱贫致富的一项富民工程，在项目实施过程中，严把质量关，通过实行项目监理制，对工程进行全程跟踪管理，为了更好的检查、考核工程质量，根据土地整理规程的要求，参照水利、交通等部门规范，结合本项目工程特点，实施单位、监理单位、施工单位研究将项目划分为土地平整、道路、农田水利、生态林防护林四个单位工程。

为搞好工程质量，首先，严把程序关，监理要求施工单位每一个单位工程开工前，都必须编制施工措施计划，提出开工申请，由监理单位审批后进行施工，每一道工序完成后，经检查合格，方可进入下道工序施工，对于不合格工程，坚决予以返工，对于不合格材料坚决不准用。

其次，在施工过程中，对于不同工程，分别进行重点控制。对于土地平整要求作业到边、田块成形、块内平整，并保证其它技术指标； 4

对于道路工程严格控制其高程、坡度、宽度、厚度、压实度；对于农田水利工程，检查沟渠的上下口宽和深度，保证沟段顺直、畅通，检查机井的深度，井管的质量，机井的出水量；对于生态防护林，要求按照设计株距进行种植，并确保树苗质量和成活率。

五、项目组织实施情况

1、广泛宣传发动，为项目顺利实施打下群众基础。采取张贴公告、发宣传材料、走访群众等多种形式向农民群众宣传土地整理的重要意义，通过宣传使广大农民群众认识到土地整理有利于增加耕地面积，改善农业种植条件，提高耕地质量；有利于农业增产增收，促进农村经济发展等具有重要意义，使广大农民群众，知道土地整理是为他们办好事、办实事，让他们支持这项工作，激发农民群众参与土地整理工作的积极性，为土地整理工作顺利实施奠定坚实的群众基础。

2、加强领导，有序推进项目实施

土地整理工作是一项多方面施工、涉及多行业的系统工程，项目能否顺利实施，组织领导至关重要。为此，县里成立了以主管副县长为组长，国土局局长、县政府办公室分管副主任为副组长，由国土、农业、财政、水利、林业、审计等部门及镇政府领导参加的土地整理领导小组。对涉及面广的疑难问题牵涉有关政策的重大问题，均由领导小组统一管理，具体负责项目的协调工作，在技术上以县国土资源 5

局为主，在省市有关部门和专家的指导下，负责项目日常检查和项目工程开展，保证项目的顺利实施。

3、实行五项制度，规范项目实施

（1）实行项目公告制。项目实施过程中实行公告制度是项目实施管理的一项重要内容，也是公众参与项目管理的一种很重要的形式，目的在于保护农村集体经济组织、农村村民或其他权力人的合法利益。其一，在适当位置设标志牌，对项目批准机关、项目承担单位、项目建设单位、工程监理单位、项目地点、项目性质、建设规模、主要工程内容、项目总投资、项目建设工期；预计新增耕地面积、经济效益等项目基本情况对外公布，将项目实施的有关情况进行公告，以引起社会关注，加强社会监督。其二，项目实行网上公开招标，以确保在公开、公正、公平的原则下择优选择信誉好、重合同、守信用施工单位。其

三、对权属调整方案进行公告，确保项目实施后无权属纠纷。

（2）实施合同管理制度

按照《合同法》等有关法律规定，制定出工作细则，由县土地开发复垦整理中心与具有相应资质条件的中标施工单位和监理单位签订合同，明确各方责、权、利。严格按照合同管理和实施，确保项目实施有序进行。

（3）实行项目法人制

该项目法人由XX县土地开发复垦整理中心承担，负责对项目的策划、建设实施并承担投资风险，法人代表由县开发复垦整理中心主任担任。

（4）实行工程监理制

实行工程监理是保证项目工程质量的一项重要措施，工程监理单位既开封市开大建设工程监理有限公司受XX县土地开发复垦整理中心的委托，依据有关工程项目建设文件规定和工程建设监理合同以及其他工程建设合同，对工程建设工程质量、工期、投资控制等进行监督管理。工程建设监理的主要内容包括：控制工程建设的投资、建设工期和工程质量；加强工程建设合同管理，对建设材料配件和设备进行检验；按行业程序及时跟班到位进行监督，对达不到质量要求的工程有权责令返工。

（5）实行项目工程招标制

为保证土地开发整理项目能高起点、高标准地按照设计方案顺利实施，确定施工单位就显得尤为关键。为此，我们以公开招标的形式确定施工单位。根据土地整理项目本身的特点和内容，在《中国采购与招标网》上发布招标公告；项目的招投标工作由具有招标代理资质的《河南省通力建设工程咨询有限公司》代理，纪检、监察等部门全 7

程监督招投标。为充分体现了招标工作的“公开、公平、公正”原则。按照招投标文件规定的时间、地点和程序以公开方式进行开标，杜绝了“走后门、拉关系”、营私舞弊等行为的发生，在开标之前随机从省、市有关专家组成的专家库中抽选人员组成评标委员会，由评标委员会对投标人的投标文件进行审阅，最后确认中标单位，从而保证了评标工作的公平公正。

六、资金使用与管理及预算执行情况

XX县XX镇低洼地土地整理项目工程由土地平整、农田水利、道路、生态防护林工程组成。预算总投资1391万元。现实际支出 1041.24万元，其中工程施工费878.07 万元;其他费用共计 96.05万元(其中前期工作费59.87万元，竣工验收费13.64万元，业主管理费 22.54万元)，设备购置费60.42万元，不可预见费6.70万元。根据《土地开发整理项目资金管理暂行办法》的规定，在项目竣工验收前，拨付的项目资金不超过支出预算的80%，其余20%待项目竣工验收合格后和质保期后拨付。

为了加强对项目资金的管理，在资金的使用上，我们严格执行《河南省土地开发整理项目资金管理实施细则》。我们制定了资金管理制度，坚持做到资金科学、合理有效地使用，严格按照预算管理的要求，做到专款专用、专项管理、单独核算。

为了加强项目资金管理，促进工程进度，确保资金拨付及时到位，保证资金使用安全。资金拨付的程序为：施工单位申请、工程监理、整理中心主任、预算外资金管理股股长审定签字后由预算外资金管理局局长和财政局局长分别签字，然后拨付施工单位。

七、土地权属调整情况

土地权属管理是土地整理项目中一项非常重要的工作，直接关系着土地整理项目的成败和社会的安定团结，因此，县政府、县国土资源局对权属管理非常重视。

1、成立了XX县土地整理项目权属调整领导小组，由分管土地的副县长为组长，县政府办副主任、县国土资源局局长为副组长，各相关部门负责人为成员的权属领导组，专门协调土地整理过程中可能出现的权属纠纷。

2、搞好权属核实工作，依据土地变更调查和登记有关资料，对涉及土地的权属、界限、地类、面积进行核实，坚持集体土地面积基本不变和沿袭传统，集中连片的原则，按照项目区内各集体组织的原有土地比例，沿田间道路、林带、沟渠重新调整权属界线，确认四至，埋设界桩。土地整理后，该项目不涉及村与村之间的权属调整。村内承包之间的调整，在镇政府的组织下由村民委员会负责进行调整。

3、在项目实施过程中具体的权属协调方法，我们采取的是由镇 9

政府出面组织协调，集体经济组织具体承办，县国土资源局给予协调配合。由于我们前期工作做得比较扎实，镇政府组织协调有力，项目在实施过程中比较顺利，没有因权属问题影响施工。

项目区田间道路、农田水利设施占用承包户的土地，本着村民承包土地面积不减少，质量不降低，有利于农业生产经营，维护农村集体和农民切实利益的原则，新增耕地根据原权属分配，再由各村民委员会自行解决农民承包耕地分配方式，分配到户。

八、工程管护措施

为了使土地整理项目的工程得到有效的管理和保护，充分发挥最佳效益，制定了管护措施。

1、确定专门的管护人员，制定管护人员职责，对项目区内所有田块、水利、道路、树木等工程设施管护，落实到人。

2、村委会与管护人员签订工程管护承包合同，明确双方的权责关系。

3、管护人员对管理和维护中发现的问题及时记录、处理，问题严重的要及时向上级领导汇报。

4、工程管护人员必须坚守岗位，各负其责，确保工程完整。

5、对管理和维护不得力、工作不负责任，造成工程损坏及经济损失的由管户人员负责。

6、对管护工作积极主动，认真负责，任务完成较好的人员给予表彰。

7、县国土资源局加强对项目工程管护人员的管理情况，定期不定期地进行抽查检查项目管护情况。对对检查出的问题及时通报。

工程竣工验收合格后，成果由XX县国土资源局移交XX镇人民政府，由镇政府组织安排工程的日常管护工作。管护人员要熟悉业务技术、熟悉设备管理养护和操作规程。镇政府对工程管护情况进行定期不定期地检查，发现问题及时纠正。

九、档案管理情况

项目实施单位配备专职资料、档案管理员、建立专管制度、查阅制度，对项目实施过程中的有关文件、制度、信件、会议纪要、原始工程文件、各种工程报表、技术鉴定报告、工程质量检查资料、总结报告、土地权属调整情况报告、项目审计报告、合同及资金支配情况如实备案存档。科学分类、立卷和编目，便于查阅，认真按照档案资料管理制度的要求妥善保管归档的各项资料，防止资料丢失。

十、存在的问题及改进措施

1、关系协调。积极做好项目区农民群众的思想工作，让他们积极的配合土地整理工作。由于这项工作涉及面广，关系到农民群众的切身利益，在施工过程中，对遇到的极少数阻止施工的群众，通过给 11

他们讲政策，宣传土地整理的重要意义和好处，从而使其能够主动配合施工，而且有的当起了监工，发现问题及时向监理和技术负责人报告，使他们增强配合项目实施的自觉性。

2、施工管理。项目区面积大，所涉及的村较多，在管理上难免会出现一些漏洞，不便于及时对各工序的施工过程进行监督，出现消时怠工的现象。我们采取由专职技术人员进行巡回检查，发现问题及时纠正。

3、规划设计执行。在施工过程中，严格按照规划设计的标准进行施工。但有些工程由于与当地实际情况不太适合，应项目区广大群众的要求，争取相关部门意见，及时与项目施工单位联系，并上报上级国土部门，对部分工程进行了变更，项目区农民十分满意。

十一、土地整理的几点体会

1、加强组织领导是搞好土地整理的关键

土地整理是深化农村土地利用的一项宏伟事业，是涉及到方方面面的系统工程。因此，在土地整理过程中始终把加强组织领导放在首位。成立以副县长为组长，由土地、农业、财政、水利、林业、审计等有关部门及项目所在地政府领导参加的土地整理项目实施工作领导小组。制定土地整理实施方案；实行统一规划，统一部署，统一时间，统一标准，责任到人。领导组下设办公室，具体组织实施，抓好 12

监督落实。形成了土地整理上下有人抓、层层有人管、部门有配合、人人有责任的统一领导体制。实施证明：领导重视、多方协调是土地整理项目顺利开展的关键。

2、搞好宣传发动，提高惜土意识是土地整理取得成效的前提。

为使全县人民群众，尤其是项目区干部群众深刻体会土地整理项目实施的重大意义，我单位加大宣传力度，多次召开专题会议，宣传土地整理的相关文件精神，并利用广播和电视进行专题报道，以扩大影响面，让广大农民群众充分认识土地是不可再生的、有限的珍贵资源。从思想上深刻认识到整理土地的重要性。

3、认真抓好工程质量、提高建设标准

为了使项目工程达到设计标准，保质保量完成项目工程，我单位对项目工程质量进行日常检查、指导和监督。工程建设实行“五制”即项目法人制、招标投标制、工程监理制、项目公告制、合同管理制，在项目施工过程中，按照土地开发整理标准和其它工程建设质量标准，由施工单位工程技术人员现场监督、监理单位对工程质量全程跟踪检查。

4、加大科技投入，是土地整理取得综合效益的基础。

土地整理实施实践证明：

一、土地整理规划必须讲究科学性，要因地制宜，确定土地开发整理的重点内容和重点区域，实施地力、水 13

利、生态的综合管理，才能取得投入小见效大的效果；

二、必须树立效益意识，注重发展生态农业，要根据生态规律进行整理，要把农田整理与发展生产、改善环境、培植资源有机结合起来，不搞掠夺式资源利用，满足眼前利益。

5、因地制宜，勇于实践，确立开发土地资源新模式

在土地开发整理过程中，我们坚持从实际出发，因地制宜，使项目工程建设效益最大化，既重视数量和规模，又重视质量和效果。结合我县特点在实践中不断探索项目实施新模式。

十二、项目效益情况

通过土地平整、修建道路、开挖沟渠，项目区达到田成方、树成行、路相通、沟相连、旱能浇、涝能排，生产设施配套，服务体系齐全。项目区面貌得到了根本改善，取得了显著的社会效益、经济效益和生产效益。

首先，增加耕地面积，提高耕地质量，通过土地整理项目区平整度不高的景象全面改观，耕地全部变为水浇地，改善了生产条件，降低了农民的生产成本。有利于农村地区的社会稳定，使广大人民群众感受到土地整理项目是一项利国利民的事业，是一项为当地群众办实事办好事的事业，为进一步推动土地整理工作的全面开展，促进农业发展起到很大作用。其次，通过土地整理工程，改善了项目区的生态 14

环境和水利设施，整理后耕地全部为平整的方田，在项目区种植防护林，以及排水系统的完善，提高了农田抗旱防洪能力，不但改善了生态环境，而且增强了农业发展后劲。农作物产量比整理前增加四成以上，改善了当地农民的生活条件，提高了经济效益，增加了当地农业可持续发展的能力，中低产田得到了改良。

XX县土地开发复垦整理中心

二〇〇八年九月三十日

XX市XX区XX乡

土地整理项目效益分析报告

XX市XX区XX乡土地整理项目是经省国土资源厅批准由省投资的土地整理重点项目，总投资105万元，总规模35.38公顷。该项目区位于XX市XX区XX乡XX村。整理前耕地面积27.33公顷：项目实施后，耕地面积30.83公顷，新增耕地面积3.5公顷，新增耕地比例10％，该项目工程于2004年11月18日开工，通过一年零八个月的紧张施工，截止到2006年8月28日为止，项目按计划设计内容全部完工，到目前为止，项目区所有工程全部结束。通过项目实施，完成了项目区土地平整土方工程49600立方米；新建各类渠道1432M，生产便式板桥12座，斗门5座；修建生产路317M、田间路2672 M;沿道路两侧各植树一行，共植树2120棵。项目实施后，全面完善了农田水利基础设施，改善了农业生产条件和生态环境，提高了耕地质量和土地利用率，具有明显的社会效益、生态效益和经济效益将有巨大的改变。

一、社会效益分析

1、增加耕地面积，提高耕地质量。通过土地整理，耕地面积增至30.83公顷，占项目区面积的87.14%，净增耕地3.5公顷。整理后，将提高项目区耕地质量，缓解当地人多地少的紧张关系，扩大农村剩余劳动力就业面，从而提高农民收入，改善农民生活条件，促进 16

地方经济的持续发展。

2、通过完善项目区农田水利设施、交通设施、水土保持措施等，将极大地改善项目区农业生产条件，提高土地利用率和农业生产效率。使广大农民群众感受到土地整理是一项利国利民的事业，是一项为老百姓办实事的事业，有利于增进广大农民对土地管理工作的支持和理解，将进一步推动土地整理工作的全面开展。

3、促进农业结构调整，增加农民收入。项目实施后，将形成完善的田间道路系统和灌排系统，有利于推进规模化和专业化经营，促进农业结构调整。另一方面，项目实施后，农民可充分利用完善的农业生产设施，发展多种经营，降低生产成本和风险，从而增加收入。

4、增强合理利用土地，切实保护耕地的意识。经过田、水、路、林的综合整治，将增强项目涉及村乡的广大人民群众、各级政府和国土管理部门合理利用土地、切实保护耕地的意识。

5、增加就业机会，促进社会稳定。项目实施后，耕地面积的增加、农业产业结构的调整可为项目区内农村剩余劳动力提供就业机会；通过合理、合法的土地权属调整，可以减少今后土地利用过程中可能引发的各种纠纷，有利于保持项目区的社会稳定。

二、生态效益分析

项目区规划的综合实施，将使区内生态环境大大改善。防护林的建设，使区内植被覆盖率提高，同时树种质量将大大提高。植被覆盖率的提高增强了水土保持能力，对减少水土流失量、涵养水源、阻挡 17

风沙、减少土壤冲刷起到积极的作用。完善的生态林网建设将使项目区风速降低20-50%，大大减少了风害；同时林网参与构成了稳定性强、生物生产力高的复合农业生产生态系统，形成合理的物质能量流，对自然灾害具有巨大的抗逆性，有效地抵御风沙对农作物的侵袭。

通过土地整理，林沟兴建耕作区统一规划，改善了农田生态环境。同时，按农田水利工程建设标准建设，可以达到旱能灌、涝能排，土地的生态环境也大大改善，对持续建立农田生态系统，促进农业综合生产能力的提高，都有重要的意义。

三、经济效益分析

1、项目收益

（1）新增耕地增产效益：△Y1 ＝（Y1-Y0）AB＝5.7万元 Y1 ——整理后平均单产（9120公斤/公顷）Y0 ——整理前平均单产（0公斤/公顷）A——增加耕地面积（3.5公顷）

B——农作物价格（按现有市场价1.8元/公斤）

（2）中低产田改良增产效益： △Y2 ＝（Y1-Y0）AB＝8.3万元

Y1 ——整理后平均单产（9120公斤/公顷）Y0 ——整理前平均单产（7441公斤/公顷）A——耕地面积（26.95公顷）

B——农作物价格（按现有市场价1.8元/公斤计）

（3）节水效益 节水效益计算：

△W ＝（P1-P0）mAB＝0.44万元 △W——节水效益（元）

P1 ——整理后灌溉水利用系数（0.86）P0 ——现有灌溉水利用系数（0.6）

m——每年每公顷净需水量（5494立方米/公顷）A——灌溉面积（30.45公顷）B——水价格（0.1元/立方米）

（4）项目效益计算 C =△Y1 +△Y2 +△W ＝ 5.7 +8.3+0.44 ＝14.44（万元）

2、项目费用

本项目费用估算根据当地实际情况，计算出新整理耕地每公顷粮食作物生产费用及整理改良耕地每公顷粮食作物增产生产费用。

D＝种子费+肥料费+农药费+机械作业费+燃料能源费+灌溉费用（用工不计入成本）

＝ 6.5（万元）

3、项目投资回收期 N＝ K/M ＝105/7.94 19

＝13.2（年）

N——项目投资回收期(年)K——项目投资额（万元）M＝C－D M——项目年均净收益（万元/年）

4、项目投资收益率 E= 7.94/105×100% =7.6% 总之，项目区整理后，耕地全变为高产田，排水系统完善，旱涝保收。田间道路和生产道路的修建，便利了耕作，提高了集约化程度和机械化水平，林网建设，有力地改善生态环境，生产生活条件大大改善。土地利用的经济效益是十分明显的，经济上是可行的

XX市国土资源局 二00八年XX日XX日

第二篇：土地流转汇报材料提纲

土地流转汇报材料提纲

水湾镇版图面积149平方公里，辖10个办事处，有82个行政村，10万亩耕地，人口5.6万，其中农业人口4.87万，是全县第一农业大镇，也是滨州市确定的“粮丰林茂〃北国江南”试点乡镇。同时，由于紧临县城，乡镇南部占全镇1/3的版图面积纳入县城新区和县经济开发区规划建设范围。全镇交通体系和农业灌排体系完善，具有独特的城郊区位优势。2010年水湾镇提出“打造县城后花园，大力发展现代农业”的发展战略，紧紧围绕为城乡发展服务，与城乡发展融合，建设具有良好生态效益、景观效益、经济效益的全新型生态经济强镇，使之成为黄河三角洲高效生态经济区腹地上的一颗明珠。但是，近年来外出打工人员增多，出现了土地撂荒等闲臵土地现象，有的对枣树长期放弃管理，特别是在统一病虫害防治时无人管理，影响了周边枣树的有效防治；有的土地农户私自转包，责任义务不明确，时常引发纠纷，因此，对我们来说规范土地流转行为更为迫切，处理好了农村土地流转问题，对维护农村稳定，促进经济发展的意义十分重要。

为此，我们以土地承包经营权流转为突破口，切实做好土地流转与规模经营结合文章，让部分农民成为新“地主”；做好与产业调整结合文章，让离地不离家的村民成为“农业工人”；做好与全民创业结合文章，让一部分农民变成新的产业主；做好与城镇建设结合文章，让农民变为社区商人。通过政府主导、农民参与、市场运作土地流转工作，初步实现了土地集约化、产业化、标准化、市场化的目的，进而推进了城镇化，为破解农村发展和农民增收难题，推进现代农业发展，1提升农村经济发展实力做了一些大胆探索和实践。截止到目前，水湾镇土地流转面积1万亩，占全镇面积的10%，流转承包地农户户，占全镇的%，规模经营的农业龙头企业8家，整村推行土地流转的5个。

通过对农村土地流转情况的深入调研，我们发现，土地流转中存在一些不容忽视和亟待解决的问题。一是随意性大。流转行为基本上是农户之间的私下行为，没有经过村委会同意或备案；二是土地流转行为不规范，农民法律意识淡薄。多数流转不签订合同或合同不规范，大部分土地流转都没有合同，更多的是口头协议，有的甚至没有确定流转的性质、流转的期限，权利义务约定不明确；即使有合同，也存在不规范、不完善之处，不规范的主要因素是农民法律意识淡薄，自我保护意识不强，不知晓土地流转的程序及相关手续；另外农户间土地流转期限较短，短期行为严重。农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，土地转出方怕失去土地，所以大部分采取短期转包的形式流转土地，由于流转期限较短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营，导致土壤肥力严重不足。三是农村土地流转手续不规范，引发矛盾纠纷多。由于流转双方没有签订规范的流转合同，双方权利、义务不明确，极易产生土地流转矛盾纠纷，致使亲戚、邻里关系不和谐，有的甚至反目成仇。影响了农村社会稳定。四是土地流转范围窄，流转收益少。多数农户土地流转都是发生在亲戚及邻居之间，甚至有些是被动流转。农户因无力耕种，导致土地质量下降，有能力耕种的，因土地流转渠道不畅通，转入土地困难。土地无法向大户和种田能手集中，土地流转收益少，尤其是在取消农业

税、乡统筹、村提留前，还存在转出土地“倒贴钱”的现象，税费改革后许多农户又返要回了自家原转包出去的承包田地。

针对这些问题，在县委、县政府和县农经局的大力支持和帮助下，我镇找准土地承包关系中的“软肋”，实施重点突破，具体工作中做到了以下几点：

一、加强组织领导

我镇把规范土地流转作为一项系统工程，摆上重要工作位臵来抓。一是成立了由镇长任组长、农业相关站所主任及各办事处书记为成员的土地流转工作领导小组，按照县农业局的工作要求，专门设立了镇土地流转服务中心，在全部82个行政村设立了土地流转服务站，每村配备一名土地流转信息报送员。二是制定出台了《关于切实做好农村土地承包经营权流转规范完善工作的通知》和《水湾镇关于规范土地承包经营权流转的实施方案》，对规范土地流转工作提出明确具体的政策和工作要求。还于去年成立了土地承包纠纷调解庭，切实发挥调解在土地流转中的作用。

二、营造良好氛围

为提高全镇干部、群众对土地流转工作的认识，进而力促他们广泛参与和支持土地流转工作，一是召开了专题会议，传达贯彻上级有关土地流转的具体政策和精神，对规范土地流转工作进行安排部署，进一步统一了广大基层干部的思想认识，各村干部对规范土地流转工作都给予了高度重视和积极支持。二是充分利用高声喇叭、发放宣传材料和明白纸等方式方法，对群众搞好正面宣传和引导，一方面让农民群众充分认识规范土地流转行为的重要性，最大限度地避免土地流

转纠纷，另一方面让农民群众更多地了解土地流转的具体政策，促使他们在政策允许的范围内依法实施土地流转，依法维护自己的合法权益。

三、开展清理登记

为取得经验，稳妥推进规范土地流转工作，该镇首先在流转情况较多、流转行为较为典型的北齐、赵屯两村开展了规范土地流转试点工作。在试点的基础上，按照规范土地流转工作实施方案的方法步骤，使用县农经局统一监制的《土地流转清理登记表》，在全镇范围内开展了规范土地流转工作，对全镇村队的土地流转情况逐一清理登记，清理登记内容包括流转双方当事人姓名、流转土地面积、流转期限、流转价款、有无流转合同等。

四、完善流转手续

在清理登记的基础上，镇农经站首先对每个流转农户的土地流转情况进行了审核把关，对不符合政策的事项进行了纠正，对不规范的事项进行了完善；其次，由村委会根据审核无误的清理登记清册，监督指导流转户签订由县农经局统一监制的《农村土地承包经营权流转合同》，村委会作为监督方签署批准意见；最后，镇农经站对每份流转合同进行鉴证，加盖镇农经站公章。合同一式四份，流转双方当事人、村委会、农经站各执一份。在完成以上工作的前提下，按照土地流转服务中心的工作要求，以村为单位建立了规范的土地流转档案，是每次流转行为、每个流转农户、每块流转土地都有档可管、有据可查。

五、有效化解矛盾

在开展土地流转规范完善工作的同时，我们坚持“两手抓”和“两条腿走路”的工作方法，一方面扎实深入抓清理登记，抓完善合同，抓建全档案，另一方面对因土地流转引发的纠纷进行仔细排查，梳理掌握，对矛盾全面掌握，及时化解。规范完善土地流转期间，共排查各类土地流转矛盾纠纷13起，我们充分发挥镇土地承包纠纷调解组织和土地承包纠纷调解庭的作用，集中时间、集中力量对发现的纠纷有效调处，其中9起在村进行了调解、4起在镇调解庭进行了调解，调解成功率达到了100%，当事人都十分满意。土地流转矛盾的及时有效化解为土地流转规范完善工作的顺利进行提供了保障，奠定了基础。

土地流转破解了农村土地分散耕作难题，实现土地集约化，促进

了农业结构调整，实现农业产业化，改变了农民生产方式，实现农业生产标准化，促进土地、资金、人才等资源优化配臵，实现现代农业市场化，促进农村劳动力转移，推进城镇化进程。为此，我们将进一步加大对规范完善土地流转工作的宣传力度，使有关土地流转的法律、法规和政策精神家喻户晓，消除部分基层干部和群众对土地流转引导和促进土地流转的误解，夯实土地流转工作的思想基础。加大规范完善工作进度。进一步完善镇土地流转服务中心和村土地流转服务站工作机制，完善土地流转信息统计和报送机制，完善土地流转信息化管理机制，使土地流转工作进入法制化、制度化、机制化、经常化轨道。要着力培育土地流转的规范性典型和土地流转带动适度规模经营的典型，带动全镇土地流转始终沿着依法合理有序的轨道发展，提高农业的规模效益，促进农业产业化经营，切实增加农民收入。

第三篇：土地项目尽职调查提纲

律师在土地项目转让过程中进行的尽职调查

一、为完成土地使用权交易需进行的前期调查工作

（一）、对土地使用权权属的调查

1、审查《国有土地使用权证》，了解使用权的取得方式、使用权的出让年限等情况；

2、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致；

3、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；

4、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨；

5、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定；

6、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地；

8、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。

9、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：

(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；

(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；(3)权属有争议的；

(4)未依法登记领取权属证书的；

(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

10、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况；

（二）、对转(受)让方主体资格调查

1、到工商登记机关进行查询，了解交易双方公司是否合法成立、是否有效存续；

2、审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；

二、为完成土地使用权交易需进行的后期具体工作

1、拟定转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；

2、协助转让方出具无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件并对相关文件加以审查；

3、审查关于转让房地产价值的评估报告；

4、协助交易双方前往公证处签署转让合同,并对公证处签署的转让合同加以审查；

5、拟定土地使用权交易过程中需公司准备的决议文件；

6、准备土地使用权交易过程需提交政府部门的相关文件；

7、协助交易双方办理土地使用权交易的整个过程。

农村集体土地流转程序

第一，接受委托，律师接受委托，根据委托人提供信息，起草准备调查程序。

第二，尽职调查。调查核实当事人主体资格信息，土地信息，开展系列尽职调查，出具流转可行性研究分析报告。第三，签订合同。土地流转可行，组织双方洽谈一致后，在律师指导下签订规范的流转合同，并履行相应的土地流转程序法律要件。

第四，审核发证。提醒并帮助委托人及时备案，登记过户，避免一切法律风险。办理农村集体土地使用权法务操作指引 为规范本所律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据有关法律、法规、规章、关司法解释、全国律协的指导意见，结合本人土地法律服务实务经验制定，供本所律师及相关人士参考、借鉴。

从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续等；本指引旨在向本所律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。

本指引根据2010年之前国家颁布实施的法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定制定。若法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及为依据。

法律依据

1《土地管理法》

2《关于深化改革严格土地管理的决定》 3《关于2005年深化经济体制改革的意见》 农村集体建设用地使用权

取得条件

1乡(镇)村公共设施、公益事业基本建设用地。

1.1农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。

1.2农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。

2农村兴办的乡(村)企业或联营企业用地。3根据《担保法》，使用农村集体用地抵押权实现的时候，可以允许使用农村土地。4农民宅基地。

操作提示

1根据我国现行的《土地管理法》，使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是合法使用农村土地的形式。除此以外，都是国家现行法律不允许的。

2目前有的地方性法规已经打破这一局面，实际操作中要具体问题具体分析。

乡(镇)建设用地使用原则

1应当符合乡(镇)土地利用总体规划。乡(镇)土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设用地的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照《土地管理法》的规定，乡(镇)土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区域内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区域外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。

2符合土地利用计划。国家将每年下达土地利用计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业，农村村民建设住宅，也不能突破土地利用计划确定的控制指标。

3符合村庄和集镇规划。根据国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的，作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意，方可申请用地。4坚持合理布局，综合开发，配套建设。

4.1合理布局，是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。

4.2综合开发，是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡(镇)公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由乡(镇)村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。

4.3配套建设，是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。

5涉及农用地的，依法办理农用地转用和用地审批。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。

农村集体建设用地使用权的流转

常见的流转形式

1以建设用地使用权为条件的联营和入股。

1.1农村集体经济组织可以通过符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价人股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有，由此产生农地使用权的流转。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。

1.2非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，应依法取得或者继受取得国有土地使用权。2以集体建设用地使用权为条件的房屋出租

2.1农村经济组织一方自行申报用地建设的各项手续，自行建造或由承租方出资建造房屋，将房屋及其场地使用权租给承租人使用。出资方先注入资金启动土地拆迁、平整工作，农村集体经济组织一方则负责申报用地手续取得规划用地许可权，从而以此为条件，由出资一方盖好房屋，产权不变，此类房屋承租年限较长，一般期满后续租。租赁期满，如双方不再续租，则出资盖房一方腾退房屋交还场地使用权。2.2操作提示

(1)以房屋租赁方式流转农村土地使用权的应当是非农建设用地；

(2)房屋不能是违章建筑，否则，占用农地兴建违章建筑出租为法律所禁止。3以集体房屋场地同时作为抵押所导致的流转。

3.1农村经济组织根据《担保法》的规定，以其所有的房屋作抵押，当抵押期满后，抵押权人依法行使抵押权，将房屋连同相应的土地使用权变更到自己名下，从而产生农村集体土地使用权的流转。3.2操作提示

(1)被抵押的房屋应当具备规划和建设用地的各项手续；(2)应当在政府主管部门办理抵押登记手续；

(3)多次抵押的，其抵押总额一般不应超过房屋价值，当事人有约定的除外；(4)此种流转一般要改变土地性质，由农村集体所有变为国有。

4农村经济组织与他人联营、入股的企业发生破产清算，导致集体建设用地使用权流转的。5城中村改造中与他人联建房屋所发生的集体建设用地流转。

6地方性法规允许的农村集体建设用地公开“招、拍、挂”所发生的流转。7操作提示

7.1当承租和出租的不是农村现有房屋场地，而是正在新建、改扩建后的房屋租赁时。应注意：

(1)只有当用地、建房手续齐全，工程竣工，房屋租赁合同才可履行，否则可能意味着合同自始至终无效或不能继续履行。

(2)合同履行前期出资方(一般是承租人)的风险较大，其应对用地项目的审批情况认真考察，审慎抉择。出租方则要考虑如遇国家征地拆迁，出租收益与拆迁补偿的利益平衡问题，应在合同条款中约定清楚相关补偿的归属，避免事后发生冲突。

7.2当出现上述3、4、5情形下的流转时，目前大部分城市是先将农村集体土地征为国有，然后由土地使用人(非农村集体经济组织一方)签订国有土地使用权出让转让协议，从而完成土地使用权的各项手续。

7.3律师在处理不同地区的涉农土地业务时，要注意不同地方的法律规范性文件，因地制宜，灵活掌握。

(1)目前出现的农村集体建设用地直接进入一级市场，公开进行“招、拍、挂”的地方性试点情况，有地方法规为依据，虽然也是农村集体土地使用权的流转，但并不发生土地所有权性质的改变。

(2)对出现的农村集体建设用地使用权流转后不改变农村集体所有性质的，应注意集体成员和相应的集体组织之间的关联性和共有关系、权利的承继问题。非农建设用地

非农用地使用权人的权益及法律适用

1对土地享有占有权、使用权，其收益权适用有关公司法、合伙企业法、合同法的规定。2对法律没有禁止性规定的，依约定处置。

3非农建设用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

4因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转时，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。这样，破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。

5非农建设用地使用权可与厂房一同设定抵押。

5.1设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。

5.2抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。

5.3拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者(集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外)，并扣除出让金上缴国家，余额依《担保法》规定处置。

使用农村集体土地的用地预申请

1在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用农村集体土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附相应的材料。

2市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

2.1农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。

2.2补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附相应的图件。

2.3征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。

2.4供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。

(1)建设只占用国有农用地的(如国有农场)，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。(2)建设只占用农村集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟订征收土地方案和供地方案。

2.5建设项目用地呈报说明书。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附下列材料：

(1)经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；

(2)由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；(3)地籍资料或者其他土地权属证明材料；

(4)以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；

(5)为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

3建设用地审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。

3.1建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。

3.2农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

3.3未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。

4方案的组织实施。经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

4.1建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实。4.2在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。4.3在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。

操作提示

1建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。

2已通过用地预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整，应重新申请预审。

3除基础设施项目按照政府有关部门关于加快基础设施项目前期工作有关的规定执行外，其他建设项目在审批或核准前，应依照本办法规定完成预审，未经预审或未通过预审的，不得批准或核准建设项目，不得办理农用地转用、土地征收、供地等手续。

建设单位的用地预审申请的程序要求 1属于政府投资审批类项目的办理程序：

1.1项目建议书和可行性研究报告分开审批的，按照以下程序办理：

(1)向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书(立项报告)；

(2)发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；

(3)发展改革行政主管部门批复项目建议书，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见；(4)建设单位持项目建议书(立项)批复等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。1.2项目建议书和可行性研究报告合并审批的，按照以下程序办理：

(1)向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书(代可行性研究报告)或核准材料，领预审告知单；

(2)发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；

(3)发展改革行政主管部门向建设单位核发项目办理用地预审告知单，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见；

(4)建设单位持项目告知单等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。2属于非政府投资核准类的建设项目办理的程序同上(1.2)。3属于非政府投资备案类的建设项目，按照以下程序办理：

3.1发展改革行政主管部门受理并对建设项目进行备案，核发项目备案表； 3.2建设单位持项目备案表向规划行政主管部门申请规划意见书； 3.3规划行政主管部门核发规划意见书。

建设用地单位申请用地预审，应提交下列材料 1建设项目用地预审申请表； 2建设项目用地预审申请报告；

3需审批的建设项目，按下列要求提供：

(1)项目建议书(立项报告)和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书及其批复、可行性研究报告；

(2)项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书(代可行性研究报告)；

(3)需核准的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；

(4)需备案的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见.书。

用地预审的办理程序包括：

(1)申请和受理，由建设单位向国土资源行政主管部门提出申请。

(2)审查和决定，国土资源行政主管部门对用地单位的申请依法进行审查。

(3)期限，国土资源行政主管部门应自受理预审申请之日起20个工作日内完成审查工作。在20个工作日内不能完成的，经国土资源行政主管部门行政负责人批准，可以延长10个工作日，并应将延长期限理由告知申请人。

用地预审的主要内容

1建设项目用地选址是否符合土地管理法律、法规规定的条件，是否符合土地利用总体规划； 2建设项目是否符合国家供地政策；

3建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；

4占用耕地的建设项目，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障。

城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件 1由国家先行征收； 2先转让给国家；

3经集体土地所有者同意；

4经集体经济组织2／3以上的成员同意。农村宅基地

法律依据 1《确定土地所有权和使用权的若干规定》。

2《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。3《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》。4《村镇建房用地条例》。

宅基地使用权范畴

1宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。

2宅基地使用权纠纷，是民事主体之间就宅基地使用权产生的确权纠纷或侵权纠纷。3律师可代理当事人采取的处理方式。

3.1协商解决。只要当事人同意协商，既可以在诉讼之前协商解决，也可在诉讼期间或诉讼后协商解决。

3.2行政解决。即根据《土地管理法》第16条第2款的规定请求有关政府机关予以解决。这是一个法定的前置程序。享有宅基地使用权的一方当事人，如果未经有关政府确权，不能以对方当事人侵权为由向人民法院提起民事诉讼，人民法院也不能受理。

3.3诉讼解决。根据《行政复议法》和《土地管理法》的规定，当事人之间就宅基地使用权确权纠纷，如果一方或者双方对政府的处理决定不服，可以申请行政复议，或者在收到政府的处理决定通知之日起30日内，直接向人民法院提起行政诉讼。申请行政复议的，当事人对行政复议决定不服，还可以依法向人民法院提起行政诉讼。

操作提示

1处理农村宅基地确权纠纷，应参考宅基地历史状况、现实使用状况、原有的地基、界石等证据来综合分析判断，并依据法定程序办理确权手续。

2处理农村宅基地侵权纠纷，应以宅基地权属证明(宅基地使用证)作为侵权判断主要依据，如无权属证明的，应先解决权属问题。农村土地承包经营权

主要法律依据

1《中华人民共和国农村土地承包法》。

2《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》。3《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》。

4《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。土地承包经营权

取得的方式和途径

1原始取得。家庭承包经营的土地是当前维系农民与集体、农业与工业、农村与城市的最重要的纽带，是政府能够借以影响和控制农村、确保其政策被执行的工具，是农民就业、生存的保障体制，也是当前农民增加收入的主要途径。

原始取得主要指集体经济组织的成员或本集体经济组织以外的单位或个人，通过依法订立承包合同所取得的土地承包经营权。2流转取得及其途径。

2.1当事人通过签订承包经营权的转包合同取得。

2.2当事人通过转让合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。2.3当事人通过出租合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。2.4当事人通过入股合作合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。

对承包合同制度的保护

1承包期内，发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方对其在承包地上的投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。2承包期内，发包方一般不得调整承包地。3因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，而对承包地作个别调整的，承包土地的调整方案，必须经村民会议2／3以上成员，或者2／3以上村民代表同意，并须经乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。承包合同约定不得调整的，按照其约定。

土地承包经营权流转

1一般方式为：转包、转让、出租、入股、互换。2其他方式的承包

2.1荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。(1)以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；(2)以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定；(3)无论哪种承包经营，均要签订承包合同。

2.2将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

农村土地承包经营权的具体流转

流转的法定形式

1转包，是指承包方将承包的土地转承包给新承包方，原承包方为转包人，新承包方为受让人。土地转包后由受让人继续享受和履行承包合同规定的权利和义务，并向转包人提供一定数量的转包费。转包需经发包方备案，但不必经发包方同意。转包只适用于家庭承包的情形。

2出租，是指承包方将土地租赁给其他公民、法人或者其他组织使用，由承包方向出租方交纳租金，只需发包方备案即可进行。

承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给他人后，转包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方与发包方的关系不变，由承包方直接向发包方承担义务。3互换，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。互换是一种互易合同。互易后，互换的双方取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。3.1双方互换的，不必经发包人同意，但互换合同应经发包人备案。3.2互换未经登记，不得对抗善意第三人。

4入股，是指将农地量化股份，把土地承包经营权转化为股权，实行股份合作制经营的一种流转方式。

我国现行法律只是把人股当作“四荒”土地承包经营权的法定流转方式之一，对于家庭承包的土地承包经营权并未赋予这种法定地位。5转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件有偿转移给其他公民、法人或者其他组织的一种农村土地流转方式。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，本集体经济组织成员有优先受让权。

5.1转让后，土地承包经营权发生转移，由受让人向发包方履行义务，原承包方完全退出承包经营关系。

5.2通过家庭承包获取的土地承包经营权转让的，必须经发包方同意。5.3转让未经登记的，不得对抗善意第三人。5·4土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，但本集体经济组织成员有优先受让权。

6土地承包经营权抵押，是指承包方为了确保自己或者他人债务的履行，将土地不转移占有而提供相应担保。当债务人不履行债务时，债权人就土地承包经营权作价变卖或者折价抵偿，从而实现土地承包经营权的流转。

我国现行法律只允许“四荒”土地承包经营权抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包经营权是不允许抵押的。

7继承，是指“四荒”土地承包经营权以及林地家庭承包经营权，承包方死亡的，由其继承人依法在承包期内继承土地承包经营权。

国家法律并未赋予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包经营权的继承权。8代耕，是指承包方在承包期内依法将承包地委托给第三人(即代耕方)暂时代为经营的行为。无论哪一种方式的流转，流转的期限不能超过原承包期的剩余期限。

其他方式的承包

1直接通过招标对荒山、荒沟、荒丘、荒滩(简称“四荒地”)等实行承包经营。2通过公开拍卖方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。3通过公开协商方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。

4将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

操作提示

1招标、拍卖方式承包“四荒地”的，承包费通过公开竞标、竞价确定。2以公开协商方式承包“四荒地”的，承包费由双方议定。3无论哪种承包经营，均要签订承包合同。

4农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

5承包方将土地交由他人代耕不超过1年的，可以不签订书面合同。6承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订。

7农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证，但乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

城中村改造的法律问题

主要法律依据

1《城市房屋拆迁管理条例》。

2《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。3《最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见》。

4《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》。

5《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》。

城中村改造的常见模式

1由政府主导，主要是政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前还没有过大规模开展此类土地的开发。2村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、公建设施及资金等方面，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。

3开发商主导的开发模式。开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的压力，使财政资金可以投入更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题，这种模式是目前较为自觉的改造模式。城中村改造中的法律关系 1民事法律关系。

1.1拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿合同关系

(1)在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。

(2)依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。(3)补偿安置方式如下： ①产权调换； ②货币补偿。

(4)被拆迁人对上述补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。否则，拆迁合同无效。

1.2拆迁人与城中村内物业承租人的法律关系，应注意：(1)拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。

(2)《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”(3)拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：

①保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式； ②保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，故在处理两个法律关系时应当一并考虑。1.3拆迁人与抵押权人之间的法律关系，应注意：

(1)对于设立了抵押权的房屋进行拆迁的，应该处理好补偿与抵押的关系。

(2)抵押权人与被拆迁主体之间的抵押权关系和房屋拆迁补偿是两个独立的法律关系。(3)在拆迁设立了抵押权房屋时应注意以下两点： ①保护房屋所有权人的合法权益。作为被拆迁人同时又是抵押权人的相对义务人，有权对拆迁补偿的形式做出选择，而不是只听命于拆迁人。②维护抵押权人的合法权益。如果房屋所有权人选择产权调换的方式，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果房屋所有权人选择货币补偿的方式，则抵押权人对货币享有优先受偿权。

1.4拆迁人与继受人之间的法律关系，应注意：

(1)继受人实质上是所拆迁房屋的间接受益人，对所拆迁的房屋享有期待利益。

(2)拆迁人与继受人之间的法律关系，是实际主体对名义主体在拆迁权益上的继受关系。1.5拆迁人与拆迁公司之间的法律关系，应注意：

(1)拆迁人与其所委托的房屋拆迁公司之间是拆迁委托关系。

(2)拆迁人依法可以自行拆迁，但实践中一般都委托具备拆迁资格证书的房屋拆迁公司实施拆迁与补偿安置工作。拆迁公司可以自己的名义与被拆迁人等相对人签订补偿协议。1.6操作提示

(1)被拆迁人是指房屋的所有权人、土地的所有权人或土地使用权人。征地拆迁中涉及的承租人或承包人(指农村企业承包人)并不是被拆迁人，除非被拆迁人同意的，拆迁人不可以抛开被拆迁人而与承租人或承包人签订拆迁补偿安置协议。(2)拆迁公司在受到委托后，成为形式上的被拆迁人的相对人。拆迁纠纷、安置协议纠纷中的法律主体是拆迁公司，而非房地产公司或市政建设部门。2行政法律关系。

2.1土地征收法律关系。

(1)土地征收是指国家依据公共利益的理由，取得农村集体所有的土地，稍有不慎即可能造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。(2)征收的法定条件有三项： ①为了公共利益的目的；

②必须严格依照法律规定的程序； ③必须予以公正补偿。

2.2拆迁行政许可法律关系。

(1)拆迁许可证的申请和发放程序要求：

①根据法律规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请行政许可是进行房屋拆迁的前置程序。②申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申领。③拆迁人应提交下列资料： A.建设项目批准文件； B.建设用地规划许可证； C.国有土地使用权批准文件； D.拆迁计划和拆迁方案；

E.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。④市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。(2)对违章建筑的行政处罚。①强制拆除。《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。②强制拆除等措施必须交由具有执法权的人民法院执法部门。地方人民政府在行使这项权利的时候，要充分保护当事人正当、合法的权利。对行政处罚不服的，当事人仍然可以提起诉讼。

(3)强制拆迁。被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。(4)城市房屋拆迁的行政裁决。

拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。2.3裁决是诉讼的前置程序。根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和最高人民法院的2005年第9号司法解释，拆迁安置补偿纠纷不经裁决直接诉讼的，法院不予受理。城中村改造过程中的法律业务

土地使用权及地上附着物权属的确认

对改造范围内土地利用现状要进行勘测，主要包括：

(1)改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地(含年限)的范围、面积、位置、用途(用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地)等情况，需附图说明。(2)提供土地证复印件。同时地上附着物的权属确认，由实际权属人提供相应的权属证明以及附着物的概括，然后交由当地土地管理部门审核以确定补偿标准。政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议问题。

政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议框架协议的意义 1对村集体经济组织或者开发商改造地位的确认。

2对村集体经济组织或开发商的权利范围以及改造计划性质给予确定。只有签订了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认。3确认该改造计划的性质。因为正常的房地产开发的资金来源与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入，就是帮助起草相关的改造协议，并协调相关的法律关系。

拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理

1确定拆迁人主体。拆迁涉及后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体办理拆迁许可证，以及如何办理，这些关乎民事权利和义务的主体，需要慎重考虑。律师应当提供相关的法律意见以及协助委托人办理。

村内股份制合作企业自行改造建设及与他人合作的改造建设。

(1)自行改造。其特点是自行申报，主体清晰，资金自筹独享政策优惠，回迁安置的成分单一，便于管理。可自行拆迁或委托拆迁公司拆迁。(2)与他人合作改造。受托律师应至少做到：

①明确利益分配和责任分工以及如何承担拆迁风险的问题。②律师需要提供相关法律意见和确立相关协议的关注点。③明确谈判的焦点。

2村外其他机构参与城中改造竞拍过程中的法律问题：

2.1应做好招标文件的起草以及招标或挂牌成功后协议的签署。2.2关注招投标程序的合法化问题。

拆迁中的证据保全

1城市房屋拆迁过程中以下几种情况应注意采取证据保全 1.1对产权不明的房产如何进行拆迁。

(1)拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

(2)拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。1.2对代管房屋的证据保全。

(1)代管人亦属于被拆迁人，但由于代管人对被拆迁房屋没有所有权、处分权、在所有权人不在的情况下，拆迁人应就被拆迁的房屋面积、建筑材料的构成、房屋的新旧程度等有关证据进行保全。

(2)如果代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

1.3对有产权纠纷的房屋的证据保全。

(1)拆除产权有纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。

(2)拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

1.4对设有抵押权的房屋的证据保全。

(1)对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。(2)如果双方在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人按有产权纠纷的方式实施拆迁，并进行相应的证据保全工作。1.5对租赁房屋的证据保全。

(1)拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持；(2)因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；

(3)应对原租赁合同、产权变更书、变更后的租赁合同等作必要的证据保全。第287条对拆迁造成停产、停业的经济补偿

1因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应该给予适当补偿。1.1适用范围只限定在产权调换。

1.2适当补偿的标准由各地具体规定，实际操作中可以委托评估机构进行评估。1.3作价补偿的由评估机构在评估时考虑由拆迁引起的经济损失。

拆迁担保房屋

1如果抵押房屋拆迁，选用了货币补偿方式，应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋原有的抵押权消失，被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金。2如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。

3按照《合同法》的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。有的地方则有具体规定，对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。

4所得的拆迁补偿金属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，其补偿金作为抵押财产，使抵押权人的权益得到保障。

抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作。

如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下几点：(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。

(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

(3)抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。当然，拆迁人也可主动起诉，要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。

拆迁共住房屋的操作 1被拆迁的共有人确认。

1.1住宅房屋拆迁，对被拆迁户的划分标准是以房屋产权证为准，按照房屋所有权证上分割的份额，给予补偿。

1.2共同居住但房产证上未注明的，如长期居住、单独立户的，可以作为独立房屋使用人给予补偿。

1.3其共有人不在拆迁范围内长期居住，或者其住房不能独立使用，或者没有单独立户的，只能给予房屋所有权人补偿。

常见的律师业务内容

1尽职调查，提供法律咨询意见。2代为办理政府审批法律手续。3对项目开发融资提供法律意见，起草、审查融资协议，参与商业谈判和签约，协助处理融资过程中的争议。

4对项目补偿安置出具法律意见，参与拆迁补偿谈判，起草、审查拆迁补偿安置协议，协助处理拆迁补偿纠纷。

5出具合作建设方案和风险控制的法律咨询意见，对合作方进行资信调查，参与合作建设谈判，起草，审查合作建设合同。

6对拆迁人与合作方新设联合开发公司的，提供从公司设立、机构设置到申请工商注册登记等全过程的专项法律服务。

7对违法建筑物申报登记、申请补办确认产权手续提供服务。8就项目土地使用权事宜，起草、审查《土地使用权出让合同》，协助办理出让手续。9就项目建设规划、施工许可等提供法律咨询意见。

10对项目改造所涉城管、环保、公安、民政等其他行政许可事宜，提供法律咨询意见，参与办理相关手续。

第四篇：县级土地流转调研提纲

土地流转调研提纲

一、综合部分

1、全面了解土地流转情况（流转模式分别从面积、方式、流转金、期限、协议、流转对象、流转用途等方面阐述）；

2、正常年份农业劳动力非农务工人数（外省务工人数、本省务工人数），返乡农民工人数，农民工返乡后对土地流转的影响？

二、流转出农户

3、有流转意向的农户？多少户流转了土地、哪些人转出了土地？影响农民转出土地的因素主要有哪些？

4、农民流转土地首先考虑的是什么？租金还是亲朋关系？是否存在不同类型的农户首先考虑的问题不一样？农民转出土地存在哪些顾虑？

三、流转入农户或其它农业经营主体

5、哪些人转入土地（包括农户自发分散转入与其它主体统一规模转入）？从事规模经营的这一类型人具有哪些特征？

6、影响农民转入土地的因素主要有哪些？转入土地的主要经营方式？

四、规模经营

7、有无规模经营？如有，规模大小、经营主体、经营内容及方式。

8、目前还存在哪些不利于引导土地流转向适度规模集中的约束条件？

9、转入农户规模经营生产投入中还存在哪些顾虑？如何消除这些顾虑？

10、规模流转后从事哪些经营活动？效益分别如何？（分别从产量、产 1

品质量、价格、成本等方面进行说明）

11、本地区目前土地适度规模经营表现出了哪些优点？还存在哪些问题或不足？如何解决这些问题与不足？

五、权益保障与经验、问题、思路

12、转出土地农户的利益如何保障？不同农民的意见与看法？如何保障转出土地农户分享土地增值带来的收益？

13、引导土地流转向土地规模经营的典型作法和成功经验

14、引导土地流转向土地规模经营的存在的主要问题与解决思路？

15、其他本区域值得说明的情况。

第五篇：第二次全国土地调查报告提纲

市第二次全国土地调查县（市）土地调查报告

县（市）第二次土地调查领导小组办公室二○一○年十二月

目录

前言

第一部分县（市）第二次土地调查成果分析报告

第一章土地资源的环境条件

第一节 基本情况（2009年末的统计年鉴数据）

一 地理位置

二 行政区划

三 建制沿革

第二节 自然环境条件

一 地貌条件

二 气候条件

三 水文条件

五 植被条件

第三节 社会经济条件（2009年末的统计年鉴数据）

一 人口及构成二 经济发展水平

第四节 土地开发利用

第二章土地利用分类

第一节 分类的依据和原则

一 土地利用特点

二 土地分类的依据

三 土地分类的原则

第二节 地类含义

一 耕地

二 园地

三 林地

四 草地

五 城镇村及工矿用地

六 交通运输用地

七 水域及水利设施用地

八 其它土地（第三章 土地利用现状

第一节 土地利用总体构成和分布

一、土地利用总体构成二、土地利用分布

第二节 耕地

一、耕地面积构成及分布

（一）耕地类型构成（二）耕地按行政区分布

二、耕地的坡型构成及分布

（一）按坡度级划分

（二）不同坡度按行政区分布

（三）耕地类型

第三节园地

一、园地面积构成二、园地的分布

第四节林地

一、林地面积构成及分布

二、林地的分布

第五节草地

一 草地面积构成及分布

第六节 城镇村及工矿用地

一 城镇村及工矿用地面积构成及分布

二、城镇村及工矿用地的分布

第七节交通运输用地

一、交通运输用地类型及构成二、交通运输用地的分布

第八节 水域及水利设施用地

一、水域及水利设施用地面积及构成二、水域及水利设施的分布

第九节 其他土地

一 面积构成及分布

二 设施农业

三 田坎及田坎系数

四 裸地

第十节 基本农田面积构成及分布

一 基本农田面积构成（包括水田、旱地、水浇地和可调整地类）

一 基本农田分布

第四章 土地利用评价

第一节 土地资源人均占有量分析（2009年末总人口、农业人口数据）

一 人均土地

二 人均耕地

三 人均园地

四 人均林地

五 人均草地

六 人均城镇村及工矿用地

七 人均交通运输用地

八 人均水域及水利设施用地

九 人均未利用土地

第二节 土地利用水平分析

一、土地利用率

二、土地垦殖率

三、林地利用率

四、建设用地率

五、土地利用城镇化指数

第三节 土地资源及其利用的基本特点

第四节 土地利用变化分析（与第一次土地调查数据对比，可统计到乡镇）

一、农用地的变化及原因

二、建设用地的变化及原因

三、未利用地的变化及原因

第五章 土地权属

第一节 土地权属状况

一、土地权属的概念

二、土地权属的确认

第二节 土地权属类型面积构成及分布

一、土地权属类型面积构成二、土地权属类型的分布

第三节 土地权属地类面积构成及分布

一、国家所有地类面积构成及分布

二、集体所有地类面积构成及分布

第二部分县（市）第二次土地调查工作报告

第三部分县（市）第二次土地调查技术及数据库建设报告 第四部分县（市）第二次土地调查基本农田调查报告

附件一第二次全国土地调查分类和编码

附件二第二次土地调查工作简要