贵阳《物业管理条例》

第一篇：贵阳《物业管理条例》

《贵州省物业管理条例》于２０１０年９月１７日经贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过，将于２０１１年１月１日起开始施行。作为我省第一部规范物业管理的地方性法规，《条例》为加强对我省物业服务经营活动的监督管理，规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益提供了法律依据和法律保障，对在新的历史时期提高我省物业管理的整体水平，改善人居环境，促进社会和谐，推进和发展社会化、专业化、市场化的物业管理，推动全省物业服务行业持续健康发展具有重要的现实意义和长远的历史意义。为全面做好《贵州省物业管理条例》宣传贯彻工作，本报全文登载《贵州省物业管理条例》，并将适时进行解读，以期推动全市物业服务水平迈上新台阶。

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主、物业服务企业或者其他管理人对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理活动遵循权利与义务相一致，业主自治与政府指导和监管相结合的原则。

第四条 业主可以委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理，也可以自行管理。

鼓励业主委托专业化、社会化、市场化的物业服务企业实施物业管理。

第五条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

规划、国土资源、工商、价格、城管、环保、公安、民政等有关部门，按照各自职责，负责物业管理的有关监督管理工作。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府会同县级房屋行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

第七条 物业管理协会应当加强行业自律，规范行业行为，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

第二章 物业管理区域及相关配置

第八条 物业管理区域的划分应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并综合考虑共用设备设施、建筑物规模、业主人数、社区布局、自然界线等因素。

物业的配套设备设施是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设备设施能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

第九条 建设单位向规划行政主管部门申请建设工程规划许可证时，应当同时向建设项目所在地县级房屋行政主管部门提出物业管理区域划分申请。规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时，应当考虑实施物业管理的需要，并征求房屋行政主管部门关于物业管理区域划分的意见，房屋行政主管部门应当在５日内予以回复。

县级房屋行政主管部门应当根据规划行政主管部门审查批准的建设项目规划设计方案，及时向建设单位出具物业管理区域划分决定，并书面告知建设项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

建设单位应当将物业管理区域划分决定的内容在房屋销售现场公示。

第十条 已经建成并交付使用的物业，尚未实施物业管理的，需要划分区域实施物业管理时，由物业所在地县级房屋行政主管部门在街道办事处、乡镇人民政府的配合下，征求业主、居（村）民委员会的意见，划分物业管理区域并在相应区域内公告。

已实施物业管理且业主对管理范围没有异议的，物业所在地县级房屋行政主管部门可以将现有管理范围直接确认为一个物业管理区域。

第十一条 县级房屋行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第十二条 物业管理区域划分后不得擅自变更。

根据物业管理的需要确需变更物业管理区域的，获得销售许可之前的建设单位或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主可以向物业所在地县级房屋行政主管部门提出变更申请。

房屋行政主管部门应当自收到申请之日起３０日内作出决定。决定予以变更的，对新建物业项目应当撤销原物业管理区域划分决定，向建设单位重新作出物业管理区域划分决定；对已经建成并交付使用的物业应当在相应区域进行变更公告。决定不予变更的，应当向申请人书面说明理由。

第十三条 建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房：

（一）房屋建筑总面积不足１０万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积３％。的比例配置，最低不得低于９０平方米；房屋建筑总面积在１０万平方米以上的，物业服务用房的配置以３００平方米为起点，超过１０万平方米的部分，按照超过部分建筑面积２％。的比例增加配置，超过５０万平方米的部分，按照超过部分建筑面积１％。的比例增加配置。

（二）应当为地面以上能够计算建筑面积的房屋，具备供水、供电设施及其他基本使用条件，能直接投入使用。

规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时，应当按照前款规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当将物业服务用房的位置和面积在房屋销售现场公示。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足１０万平方米的，不得低于１５平方米；房屋建筑总面积在１０万平方米以上的，不得低于６０平方米。

第十四条 物业管理区域内车位、车库的配置，不得低于规划行政主管部门规定的车位、车库与房屋套数（含商铺间数）之间的最低配置比例。

已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以按照规划行政主管部门审查批准的方案建设车位、车库，满足业主停车需求。

第十五条 物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备，由相应的专业经营单位负责设计和建设，并与建设项目同步施工、同步竣工。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工，并承担相关土建工程的配套建设。

本条例施行前建设的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位的，专业经营单位应当接收。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十六条 依法登记取得房屋所有权的人为业主。

通过诉讼、仲裁取得房屋所有权的，生效法律文书所确认的所有权人为业主；继承或者受遗赠取得房屋所有权的，自继承或者受遗赠开始时，继承人、受遗赠人为业主；合法建造的房屋，房屋的建造人为业主。

基于买卖、赠与、拆迁安置等已经合法占有房屋，但尚未依法登记取得房屋所有权的人，在物业管理活动中享有业主权利，并承担相应义务。

第十七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业或者其他管理人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理形式以及有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使表决权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同；

（八）对共有部分的使用、维护等情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十八条 业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；

（六）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十九条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第二十条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。未设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。

第二十一条 物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

（一）交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积５０％以上；

（二）交付使用的房屋套数达到总套数５０％以上；

（三）首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数２５％以上；

（四）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。

建设单位应当自前款第一项至第三项规定的条件具备之日起３０日内将房屋交付使用情况书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级房屋行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告之日起１０日内在物业管理区域内予以公告。

第二十二条 符合首次业主大会会议召开条件，业主书面申请街道办事处、乡镇人民政府组成业主大会筹备组的，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起６０日内，会同县级房屋行政主管部门负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表等组成，人数应为７人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的１／２，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

筹备组成员名单及基本情况应当自确定之日起３日内在物业管理区域内公示。

第二十三条 物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，向业主大会筹备组提供业主清册及通讯方式、物业管理状况等文件资料。

建设单位、物业服务企业不得妨碍业主大会筹备组开展工作。

第二十四条 业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积；

（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开１５日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、专有部分面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起３个月内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议议程应当首先表决业主大会议事规则，会议按照表决通过的业主大会议事规则的规定召开。

业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起设立。

第二十六条 业主大会决定下列事项，需要办理相关手续的，由业主委员会依法办理：

（一）制定和修改管理规约及业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴；

（四）实施委托管理或者自行管理；

（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分；

（九）业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项。

决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积２／３以上的业主且占总人数２／３以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十七条 物业管理区域内，幢、单元等特定范围内的业主，在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下，根据管理规约的约定可以共同决定下列事项：

（一）对该范围内的共有部分进行维修、更新、改造；

（二）就该范围内的共有部分筹集和依法使用住宅专项维修资金。

特定范围内的业主决定前款规定的事项，应当经专有部分占所在幢、单元等特定范围建筑物总面积２／３以上的业主且占总人数２／３以上的业主同意。

第二十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

制定管理规约，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成、成员任期等事项作出约定，并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。

第三十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）经占总人数２０％以上的业主提议；

（二）业主委员会成员缺员需要补选的；

（三）业主委员会决定集体辞职，需要重新选举业主委员会的；

（四）物业服务合同期限届满前，需要重新选聘物业服务企业或者其他管理人，或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的；

（五）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（六）法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不按照第二款、第三款规定组织召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府组织召开，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到请求之日起３０日内组织召开。

第三十一条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及业主大会议事规则约定的其他形式召开，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面形式征求意见的，业主委员会应当将征求意见书送达业主，涉及表决事项的，征求意见书应当载明表决事项，由业主签收并按照业主大会议事规则的约定行使表决权。不能送达的，可以将征求意见书的内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置进行公示，由业主在公示期限内到公示指示地点行使表决权。书面征求意见的结果应当在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示，公示期限不得低于７日，业主有权查阅相关资料。

业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第三十二条 召开业主大会会议，业主委员会应当在召开１５日前将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示。

发生重大事故或者紧急事件需要召开临时会议的，可以根据实际情况在７日内公示、召开。

第三十三条 业主大会会议采用记名投票方式表决，但业主大会议事规则另有约定的除外。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者委托书。业主委员会应当妥善保管选票、表决票和委托书，以备查询。

第三十四条 业主大会议事规则可以约定，业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到本条例第二十六条第二款规定的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。

第三十五条 业主委员会执行业主大会决定的事项，依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）业主大会决定委托管理时，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同；

（三）收集和了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务合同的履行；

（四）监督管理规约的实施；

（五）调解物业使用和维护中的纠纷；

（六）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，业主为单位的，应当为单位授权的自然人代表；

（二）遵守法律、法规和管理规约；

（三）热心公益事业，责任心强，具有较强公信力和组织能力；

（四）具有与履行职责相适应的工作时间；

（五）本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务；

（六）管理规约或者业主大会议事规则约定的其他条件。

符合前款第二项至第六项规定的条件，合法使用业主房屋并具有完全民事行为能力的业主直系亲属、与业主共同生活的监护人，是否可以当选为业主委员会成员，由管理规约或者业主大会议事规则约定。

业主大会议事规则约定设立业主委员会候补成员的，候补成员的资格条件适用本条规定。

第三十七条 业主委员会成员应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规则，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者其他管理人及有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业或者其他管理人减免物业服务费；

（四）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十八条 业主委员会应当自选举产生之日起３日内召开首次业主委员会会议，按照业主大会议事规则的约定在业主委员会成员中选举主任、副主任，明确业主委员会成员职责。

第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，将业主大会成立情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会成员、候补成员基本情况等材料向物业所在地房屋行政主管部门备案。房屋行政主管部门应当将备案情况及时书面告知相关街道办事处或者乡镇人民政府。

物业所在地房屋行政主管部门应当自收到前款规定材料之日起１０日内向业主委员会出具备案证明。

备案的有关事项发生变更的，应当重新备案。

第四十条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的约定定期召开。经１／３以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持，业主委员会主任因故不能召集或者主持会议的，可以委托业主委员会副主任召集或者主持。

业主委员会会议应当有过半数的成员出席方可举行，作出决议必须经全体成员过半数以上同意。业主委员会候补成员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会应当自作出决定之日起３日内，将决定内容在物业管理区域内公示。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十一条 业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。

业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。

第四十二条 业主委员会成员因物业转让或者灭失等原因丧失业主身份、被判处刑罚、死亡、失踪的，其成员资格自行终止。

业主委员会成员任职期间，出现管理规约、业主大会议事规则约定的资格终止情形的，按照管理规约或者业主大会议事规则的约定终止其成员资格。

资格终止的业主委员会成员应当自终止之日起３日内将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交业主委员会。拒不移交的，其他业主委员会成员可以请求物业所在地公安机关协助移交。

第四十三条 业主委员会因成员资格终止等原因缺员，有候补成员的，由候补成员按照当选票数依次递补。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选。

业主委员会成员决定集体辞职的，应当在辞职３０日前召开业主大会会议重新选举业主委员会。

第四十四条 业主委员会任期届满６０日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届选举的，适用本条例第三十条第四款的规定。

原业主委员会应当在其任期届满之日起１０日内，将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第四十五条 业主大会、业主委员会需要刻制印章的，应当持本条例第三十九条规定的备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制。

业主大会、业主委员会印章应当按照法律、法规、管理规约、业主大会议事规则的规定使用。

第四十六条 业主大会、业主委员会应当配合有关管理部门，与居（村）民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会管理工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在地的居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作。

第四十七条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同房屋行政主管部门的指导监督下进行财产清算。

第四十八条 业主大会筹备组、业主委员会及其成员、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当保守业主秘密，不得披露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动，法律、法规另有规定的除外。

第四章

前期物业管理

第四十九条 包含住宅物业的建设项目，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于预售项目，建设单位应当在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业；对于现售项目，建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。

一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

投标人不足３人或者房屋建筑总面积在３万平方米以下的，经物业所在地县级房屋行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

通过招投标或者协议方式未能选聘到物业服务企业的，经物业所在地县级房屋行政主管部门同意，可以由建设单位实施前期物业服务。

鼓励不包含住宅物业的建设项目通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第五十条 建设单位应当与选聘的物业服务企业订立前期物业服务合同，并于合同订立之日起１５日内报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。

推行前期物业服务合同示范文本。

第五十一条 建设单位应当在房屋销售之前拟订临时管理规约，报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害房屋买受人的合法权益。

推行临时管理规约示范文本。

首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约失效。

第五十二条 建设单位应当在房屋销售现场公示临时管理规约和前期物业服务合同，并向房屋买受人说明。

房屋买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

第五十三条 保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定。

第五十四条 前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的开始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。

建设单位与房屋买受人约定减免物业服务费的，减免部分由建设单位承担。

第五十五条 前期物业服务合同期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的，应当书面报告物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主３个月的准备时间，但业主同意物业服务企业提前退出物业管理区域的除外。

在前款规定的准备时间内，当事人应当继续履行合同。

第五十六条 前期物业服务合同约定的期限尚未届满或者未约定期限的，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时，其权利义务终止。

第五十七条 物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对建筑物及配套的设备设施和相关场地进行查验，查验记录由双方签字确认。

建设单位在办理物业管理交接手续时，应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建筑物及其配套设施设备和相关场地清单；

（五）物业管理所必需的其他资料。

第五十八条 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料以及本条例第五十七条第二款规定的资料。

第五十九条 本章未规定事项，适用本条例第五章委托管理的相关规定。

第五章

业主委托管理与自行管理

第六十条 业主共同决定选聘物业服务企业或者其他管理人提供物业服务的，由业主委员会代表业主与物业服务企业或者其他管理人以书面形式订立物业服务合同。

业主委员会依法与业主共同选聘的物业服务企业或者其他管理人订立的物业服务合同，对全体业主具有约束力。

第六十一条 物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

其他管理人应当在其经营范围内从事保洁、绿化、秩序维护、设备维护等物业服务活动。依法需要取得资质许可的，应当具有相应资质。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

省外物业服务企业进入本省从事物业服务活动，应当到省人民政府住房和城乡建设行政主管部门办理资质核验备案手续。省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当自受理之日起３日内完成核验备案手续。

房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督检查，加强对物业服务项目的动态管理，促进物业服务企业提高服务水平。

第六十二条 物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费、物业服务用房、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项。物业服务企业或者其他管理人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。

物业服务项目包括保安服务的，应当在物业服务合同中就保安服务的服务内容、服务质量、责任区分、违约责任等作出明确约定。

物业服务质量可以参照有关行政主管部门或者行业组织制定的服务质量标准体系约定。

物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。

物业服务企业或者其他管理人应当于物业服务合同订立之日起１５日内，将合同在物业管理区域内公示。

第六十三条 物业服务合同订立后，业主委员会应当与物业服务企业或者其他管理人办理物业交接手续，交接记录由各方签字确认。

业主委员会应当向物业服务企业或者其他管理人移交本条例第五十八条规定的资料。

第六十四条 物业服务合同终止时，物业服务企业或者其他管理人应当自合同终止之日起１５日内退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人继续提供服务的，业主可以不支付该期间物业服务费，符合本条例第七十二条第三款规定的除外。

物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域时，应当根据本条例第五十八条的规定与业主委员会办理移交。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业或者其他管理人的，原物业服务企业或者其他管理人应当协助做好交接工作。

第六十五条 物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，具体服务事项、服务质量、服务费用、违约责任等内容由当事人另行约定。

第六十六条 物业服务企业或者其他管理人应当按照物业服务合同的约定、法律、法规的规定以及相关行业规范的要求履行维修、养护、管理和维护义务。不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

物业服务企业或者其他管理人未能履行物业服务合同约定或者法律、法规的义务，导致业主人身、财产权益受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第六十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。

对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费的业主，业主委员会应当督促其交纳，经督促仍未交纳的，业主委员会或者物业服务企业、其他管理人可以在物业管理区域内公告。物业服务企业或者其他管理人可以依法请求支付。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定。物业使用人不履行交费义务的，业主承担连带交纳责任。业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费。

物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

第六十八条 业主不得违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。

第六十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项物业服务业务转委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务事项一并委托给他人。

其他管理人不得将其专项物业服务事项转委托他人。

第七十条 物业服务合同期限内，未经业主大会同意，业主委员会不得与物业服务企业或者其他管理人变更物业服务合同的主要内容。

经业主大会同意变更合同的，应当根据本条例第六十二条第五款的规定进行公示。

第七十一条 物业服务合同期限内，当事人一方依法行使合同解除权的，应当以书面形式告知对方，并应当自告知之日起给对方３个月的准备时间，但双方当事人就准备时间另有约定的除外。

双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。

第七十二条 物业服务合同期限届满３个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另行选聘物业服务企业或者其他管理人的决定，并将决定书面告知物业服务企业或者其他管理人。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满１个月前与同意接受续聘的物业服务企业或者其他管理人重新订立物业服务合同。

物业服务企业或者其他管理人决定不再接受续聘的，应当在物业服务合同期限届满３个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满３个月前在物业管理区域内公示。

物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间，当事人可以根据本条例第七十一条的规定解除物业服务合同。

第七十三条 供水、供电、供气、供热等单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的委托代为收取有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以与专业经营单位约定收取报酬。

第七十四条 物业管理区域内发生违反治安、消防、规划、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关部门报告。

有关行政管理部门在物业管理区域内查处违法行为的，物业服务企业应当协助和配合。

第七十五条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生突发性自然灾害、公共卫生事件、火灾和供水、供电、供气等安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门和专业经营单位报告，并协助做好救助工作。

第七十六条 业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。

第七十七条 自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形式进行。

前款规定由业主直接执行管理事务以及成立管理机构统一执行管理事务的，应当推选管理负责人。

第七十八条 业主、业主委员会或者管理机构在执行管理事务中的权利、义务及其责任，由管理规约约定或者由业主共同约定。

第七十九条 自行管理需要雇佣人员的，由业主委员会与雇佣人员依法订立合同。没有成立业主大会选举业主委员会的，适用本条例第二十条第一款的规定。

第八十条 自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内按照约定的期限定期公布管理费用的收支情况，没有约定或者约定不明的，应当按季度公布。业主针对收支情况提出的询问，业主委员会、管理负责人应当及时答复。

第八十一条 物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地的居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。

前款规定居（村）民委员会组织临时管理的期限不超过３个月。在临时管理期限内街道办事处或者乡镇人民政府应当督促业主决定有效的管理形式。

第六章

物业的使用与维护

第八十二条 业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八十三条 业主、物业使用人应当按照规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

因物业管理的需要确需改变物业管理区域内的道路、场地、物业服务用房等共有部分用途的，应当遵守法律、法规规定，并由业主大会作出决定，需要办理有关手续的由业主委员会依法办理。

业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主书面同意。

第八十四条 任何单位和个人不得非法处分、侵占或者损坏物业管理区域内业主共有部分。

因公共利益或者物业维护的需要，供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等单位确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应当告知业主委员会或者物业服务企业或者其他管理人；物业服务企业或者其他管理人确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应当征得业主委员会的同意；业主确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应当征得业主委员会和物业服务企业或者其他管理人同意。

前款规定的单位和个人应当于施工前在物业管理区域内公示，并采取安全保障措施，施工结束后应当及时恢复原状。

第八十五条 业主共同决定利用共有部分进行经营的，应当征得相关业主同意。物业服务企业、其他管理人未经业主共同决定，不得利用共有部分进行经营。

利用共有部分进行经营获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当按照管理规约的规定定期公布经营收益的收支情况。

第八十六条 物业服务费以外的管理业主共同事务支出的费用，有约定的按照约定分担；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例分担。

第八十七条 物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，应当首先满足业主的需要，其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。

约定属于建设单位所有的车位、车库出租的，应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过６个月。

约定属于建设单位所有的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买１个车位或者车库；车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买１个车位或者车库，业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人。

约定属于建设单位所有的车位、车库出租、出售的，应当在１５日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等。

第八十八条 利用物业管理区域内共有道路或者其他相关场地停放车辆，有关车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定。车位经营所得收益的分配适用本条例第八十五条第二款的规定。

在物业管理区域内的共有道路或者其他相关场地停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第八十九条 物业管理区域内车辆通行发生事故，公安机关交通管理部门接到报案的，应当及时依法处理。

第九十条 物业管理区域内根据规划修建的会所、幼儿园、学校等，其相关活动不得违反法律、法规和管理规约的规定，应当优先为业主提供服务。

第九十一条 物业管理区域内根据规划建设的人防工程，平时由投资者依照法律、法规规定使用和管理，经营所得收益归投资者所有。

利用人防工程进行经营活动的，不得违反法律、法规和管理规约的规定。投资者根据规划许可利用人防工程设置车位、车库出租的，适用本条例第八十七条第二款的规定。

物业管理区域内利用人防工程进行经营活动的，应当按照非住宅物业的标准交存住宅专项维修资金、交纳物业服务费。

第九十二条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当负责分户计量装置或者入户端口以外设施设备的管理、维修、养护、更新等责任及相关费用。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

第九十三条 业主、物业使用人对专有部分进行装饰装修，禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户卧室、起居室（厅）、书房和厨房等上方；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）未经供气、供暖管理单位的批准，擅自拆改、移动或者覆盖供气、供暖管道和设施；

（六）未经主管部门批准搭建建筑物和构筑物、改变外墙面颜色或者在外墙立面开设门窗；

（七）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

业主、物业使用人进行装饰装修之前，应当告知相邻业主和物业服务企业，物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人以及装饰装修人员。物业服务企业不得限制业主、物业使用人除前款规定之外的其他装饰装修活动。

第九十四条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用专有部分，禁止下列行为：

（一）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重的物品；

（二）制造超过规定标准的噪音、振动；

（三）违反规定饲养动物；

（四）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物；

（五）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第九十五条 物业专有部分出现安全隐患，危及公共安全、公共利益和他人合法权益时，业主应当及时维修养护，排除隐患。未维修养护、排除隐患的，物业服务企业或者业主委员会应当采取防范措施或者及时报告相关管理部门。

物业共有部分出现安全隐患，危及公共安全、公共利益和他人合法权益时，业主委员会或者物业服务企业应当及时组织修缮或者采取防范措施。

本条规定的安全隐患属于建设单位责任的，建设单位应当及时排除隐患。

第九十六条 物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主或者物业使用人应当予以协助。

第九十七条 新建物业实行质量保修金制度。

建设单位应当在申请商品房交付备案时，按照物业建筑安装总造价３％的比例，一次性向房屋行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金。建设单位已经投保工程质量责任保险的，所投保的物业可以不交存物业质量保修金。

建设单位在保修期限内不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房屋行政主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

物业分部保修范围在质量保修期届满后，建设单位履行了法定保修责任的，房屋行政主管部门应当向建设单位退还与分部保修范围相对应的物业质量保修金本息。

物业质量保修金的交存、使用、管理和退还等具体办法，由省人民政府制定。

第九十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，在办理房屋交付手续时，应当按照国家规定交存专项维修资金。

住宅专项维修资金用于物业保修期届满以后共有部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。

住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

自建设单位办结交付备案手续之日起２年仍未出售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业，由建设单位交存首期住宅专项维修资金。

首期住宅专项维修资金应当由业主直接存入住宅专项维修资金专户，建设单位、物业服务企业不得代收。

第九十九条 住宅专项维修资金管理部门应当加强对代管住宅专项维修资金的管理，建立维修项目审查和住宅专项维修资金使用审核制度，并依法接受审计部门的审计监督。

物业服务企业或者相关业主按照有关规定向住宅专项维修资金管理部门申请使用住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金管理部门应当在１０日内审核办理。

第七章

法律责任

第一百条 建设单位有下列情形之一的，由建设项目所在地县级以上房屋行政主管部门给予处罚：

（一）违反本条例第九条第三款规定的，责令限期改正，给予警告；逾期未改正的，处以１万元以上５万元以下罚款；

（二）违反本条例第二十一条第二款、第二十三条，违反第五十条、第五十一条规定未备案以及违反第五十二条规定未公示的，责令限期改正，给予警告；逾期未改正的，处以５０００元以上１万元以下罚款；

（三）违反本条例第八十七条第二款、第三款规定的，责令限期改正，给予警告；逾期未改正的，处以５万元以上１０万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。

第一百零一条 物业服务企业、其他管理人有下列情形之一的，由建设项目所在地的县级以上房屋行政主管部门给予处罚：

（一）违反本条例第二十三条规定，致使业主大会筹备组不能正常开展工作的，责令限期改正，给予警告；逾期未改正的，处以５０００元以上１万元以下罚款；

（二）违反本条例第六十二条第五款规定的，责令限期改正，给予警告；

（三）违反本条例第六十四条第一款规定的，责令限期退出，给予警告；逾期未退出的，处以１万元以上１０万元以下罚款。

第一百零二条 业主、物业使用人违反本条例第九十三条第一款规定的，由物业所在地县级房屋行政主管部门或者其他有关行政主管部门责令改正，恢复原状，处以１０００元以上５０００元以下罚款；情节严重的，处以５０００元以上５万元以下罚款；造成他人损害的，依法承担民事责任。

第一百零三条 违反本条例规定的其他违法行为，按照有关法律、法规的规定处罚。

第一百零四条 县级以上住宅专项维修资金管理部门违反本条例第九十八条第二款规定，挪用专项维修资金的，由其上一级人民政府主管部门追回被挪用的专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

住宅专项维修资金管理部门违反本条例第九十九条第二款规定，未按时审核办理或者无正当理由不予拨付住宅专项维修资金的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第八章

附则

第一百零五条 本条例使用的下列用语，其含义为：

（一）委托管理，是指业主选聘物业服务企业或者其他管理人，由物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同的约定实施物业管理。

（二）自行管理，是指业主自行或者雇佣人员实施物业管理。

（三）物业服务企业，是指具有独立法人资格和物业服务资质等级，根据物业服务合同的约定从事物业服务活动的企业。

（四）其他管理人，是指根据物业服务合同的约定从事保洁、绿化、保安服务、设备维护等专项物业服务的企业。

（五）共有部分，包括物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或者其他场地设置的车位；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、防雷、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

第一百零六条 本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行房屋登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有二个以上专有部分的，按照一人计算；

（三）建筑物总面积与总人数，分别按照前两项的统计总和计算。

第一百零七条 市辖区人民政府未设立房屋行政主管部门的，本条例规定的县级房屋行政主管部门的职责由市房屋行政主管部门履行；县级人民政府未设立街道办事处的，本条例规定的街道办事处的职责由县级人民政府确定的机构履行。

第一百零八条 本条例自２０１１年１月１日起施行。

第二篇：2011贵阳满分作文

说句心里话，我也爱您

爸爸：

你好!好久都没有和你说说心里话了。而今天，我决定把心里话写下来，让你看到。

爸爸，你知道吗，上了初中后，每当看到有赞美父爱的文章，我都不屑一顾。母爱我能真实的感受到，而父爱，我好久都不曾感受了。在近期的记忆中，疼爱我的是我妈，小心呵护我的也是我妈。而爸爸你，除了整天浑身的不整洁，胡子拉碴，笨手笨脚外，还有就是整天的冷面孔。甚至有时你挖空心思为你做点事情时，你不是反对就是忽视。更有甚者还对我的做法提出批评。

那是父亲节的前几天。班中的几个好友召集在一起，商量怎么给爸爸一个惊喜，最后我们决定为爸爸买一件礼物。我是很不情愿这样做的。因为我想即使我做了，我想肯定也是得不到你笑脸的，这已经不是第一次了。但最后我决定要买一架鱼竿。

我知道你是有钓鱼的爱好的。我记得小时候最快乐的事情就是跟随你一起钓鱼。那时候，你的脸上都充满阳光。每每看到你钓上一条鱼，我的心里就乐开了花。看到水桶里的鱼儿越来越多，伴随着的是我越来越高涨的兴奋。这些鱼儿，我会挑选自己最喜欢的养着玩。剩下的，自然由母亲加工成美味佳肴，打我肚子里的馋虫。

就在上小学5年级的时候，奶奶一场重病后的离开，使得你就好像变了一个人。从那时起，你起早贪黑，更加辛苦了。这一切我都看在眼里，打心底里心疼你。只是我忍受不了的就是你对我的不理解。

那一天，我拿着自己用积攒了好久的零用钱，给你买了一架比较便宜的鱼竿。我只是希望我的你能够和原来一样，充满阳光。我一路上紧张的想着怎么向你说出祝福的话。可是回家后，却发现你还没有来，我知道你还在外面操劳。我松了一口气。吃了晚饭后，我正在做作业。我听到你回来了。我急忙跑出去，我多想把我的心里话告诉你，让你多注意自己的身体。我看到你照旧是一脸的疲惫。我一下子拿出了我的礼物，说：“今天是父亲节，这是我买给你的礼物。”我看到你的眼中闪过一丝亮光，这让我心里一动。可是随后是你严肃的表情，语调好像严厉中带有一种责备。你说：“管好你的学习就好。以后不准乱买东西。”你当时冷酷的声音，对我是一种残酷的打击。虽然在此之前，我曾想到可能会遭受这样的礼遇。可是当时的一刹那，我还是忍不住我委屈的泪水。

在依稀的睡梦中，我听见了你对母亲说的话，里面包含了深深地自责。你说你知道女儿长大了，知道疼爸爸了。听到这话时，我的心里暖呼呼的。爸爸啊，很多的时候，我也是很不理解你。在以后的日子里，我不会再任性了，女儿会努力的!爸爸，我知道你为我为这个家做了很多，可是我却无能为力。我只希望你的心中充满阳光，希望你能够快乐起来!

最后祝愿爸爸脸上永远充满阳光!爸爸，我只想让您知道，我是爱您的。

爱你的女儿!

第三篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。

第四篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

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使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，

第五篇：2011贵阳共识

２０１１贵阳共识

http://.cn11-07-19 08:26金黔在线－贵州日报

(2011年7月17日生态文明贵阳会议通过)

以“通向生态文明的绿色变革——机遇和挑战”为主题的2011生态文明贵阳会议，于2011年7月16日至17日在贵阳国际会展中心举行。会议由全国政协人口资源环境委员会、科学技术部、环境保护部、住房和城乡建设部、北京大学、贵州省人民政府主办，中共贵阳市委、贵阳市人民政府、生态文明贵阳会议秘书处承办，中国人民外交学会、中国气象学会、中国市长协会、中国工程院、联合国开发计划署驻华代表处、联合国教科文组织、联合国环境规划署协办。

中共中央政治局常委、全国政协主席贾庆林作出重要批示，高度评价生态文明贵阳会议的战略定位、办会宗旨、研讨内容及为生态文明建设做出的积极贡献，指明了会议的长远发展方向，对会议具有重要的指导意义。联合国秘书长潘基文发来贺信，对生态文明贵阳会议寄予厚望，与会者备受鼓舞。全国政协副主席郑万通致辞。英国前首相托尼·布莱尔作视频讲话，爱尔兰前总理、爱中合作理事会终身名誉主席伯蒂·埃亨，全国政协副主席、香港特别行政区首任行政长官董建华，十届全国政协副主席、中国工程院主席团名誉主席、中国工程院院士徐匡迪等作了精彩演讲。国家有关部委领导，著名大学校长、科学家和专家学者，部分城市负责人，知名企业家、媒体负责人及联合国有关机构官员等近千名海内外嘉宾出席会议，围绕低碳经济、绿色发展和生态文明，突出讨论转变经济发展方式，深入探讨绿色就业、绿色产业、绿色消费、绿色运输、绿色贸易等战略性、前瞻性问题。会议举办了科学论坛、技术论坛、教育论坛、企业家论坛、高新产业金融论坛、跨国公司论

坛、城市规划典型案例和最佳实践论坛、绿色文明与媒体传播论坛、森林碳汇论坛、共建低碳生态城市论坛、生态修复论坛、青年先锋圆桌会、电视高峰论坛等专题论坛，参会者热情很高，发言十分踊跃，互动性很强。会议开得热烈而精彩，令人激动而难忘。会议期间，举办了全国生态文明建设成果展暨中国·贵阳节能环保产品和技术展，环保部、贵州省以及杭州、贵阳等46个城市和中节能、远大集团、中铝等140多家企业集中展示生态文明建设的最新成果；举办全国低碳发展现场交流会、第一届全国生态文明建设试点经验交流会，分享了发展低碳经济、建设生态文明的成功做法，展示了美好前景。会议还举行名人生态环保公益活动，倡导践行低碳、绿色生活方式。与会嘉宾参与了“留住绿色·我们在行动”培育生态公益林活动，以实际行动为增加森林碳汇作贡献。

会议充分肯定了中国在建设生态文明，应对气候变化方面作出的巨大努力和取得的显著成就。与会者特别是国外嘉宾认为，中国政府一直秉承清醒的认识和负责任的态度，统筹国际国内两个大局，将积极应对气候变化作为促进发展方式转变、调整经济结构的重大机遇，将节能减排、绿色低碳发展作为可持续发展的内在要求，采取了一系列政策与行动，在建设生态文明上跨出了大大的一步。“十二五”规划进一步明确以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，将积极应对气候变化和推进绿色低碳发展作为重要的政策导向，对于纵深推进生态文明建设具有重要意义。

会议强调，生态文明贵阳会议举办三年来，始终立足于生态文明建设，致力于推动经济发展方式转变，对低碳经济、绿色发展等焦点和热点问题进行持续探讨，已经成为跨领域、跨行业、跨部门、跨国界合作的重要桥梁，成为交流各方经验和信息、总结各类实践和典型案例、展示各地生态文明建设成果的重要窗口，极大传播了生态文明理念，展示了生态文明、绿色发展的成果，探索了建设生态文明、发

展绿色经济的路径和方法。在各方的大力支持下，2011生态文明贵阳会议实现了全国会议与专业论坛、会议与展览、国内与国际的结合，无论是层次、规模还是影响力，都有了明显提升，日益显示出会议的旺盛生命力，各参与方要倍加珍惜。要围绕把生态文明贵阳会议建设成为交流生态文明理念、展示生态文明建设成果的长期性、制度性高端平台的目标，始终坚持面向实际、面向基层、面向生活、面向世界，着力研究探索生态文明建设的基本规律，更加注重总结推广成功经验，在更大范围开展国际合作，以更有力的措施推进生态文明建设，为构建资源节约型、环境友好型社会发挥更大作用。要遵循论坛举办规律，突出开放性、互动性、务实性，按照长效化、机制化、专业化、国际化的目标，广泛与有志于生态文明建设的企业家、科学家、大学校长、传媒人士、城市管理者以及其他有识之士建立紧密的合作关系，真正形成共建共享的机制。近期要抓紧建立完善议程咨询委员会、企业联盟和城市网络联盟，为生态文明贵阳会议的长远发展奠定坚实基础。

经充分讨论和深入交流，形成以下三点重要共识：

第一，始终坚持以生态文明理念引领经济社会发展，推动新型工业化与生态文明建设互动双赢。生态文明是建立在工业文明基础之上的文明形态，是现代工业高度发展阶段的产物。这种文明形态追求有效的经济增长、公正的社会环境和人与自然的和谐，本质要求是高效低耗、无毒无害、互利共生，通过改变人的行为模式以及经济和社会发展模式，达到经济增长与环境相互协调、经济增长与环境压力脱钩、经济社会可持续发展的目的。建设生态文明，不是要回到原始生态状态，而是在现代化进程中选择更先进的生产方式，通过更科学的制度安排，走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路。中国正处于加速实现工业化的过程，但已没有发达国家工业化初期那种充裕的资源和环境条件，环境资源问题越来越突出，已成为制约全面建设小康社会的瓶颈。必须坚持以生态文明理念引领经济社会发展，引领工

业化和城镇化，构建符合生态文明要求的产业结构、增长方式和消费模式，实现新型工业化与生态文明建设互动双赢，做到既尊重自然、保护自然，又合理开发、永续利用自然资源。

第二，加强生态文明建设的综合研究和专题研究。全球金融危机和气候变化触发了一场经济发展模式和世界秩序的深刻变革。其中绿色发展已成为世界各国摆脱困境、渡过后金融危机时代、合力解决气候变化问题的共同选择。要立足国内、面向国际，整合政界、商界、学界、民间各方智力资源，进行战略思考和综合研究，为2012年里约热内卢联合国可持续发展大会20周年峰会做好重要准备。要开展更有适应性和针对性的专题研究。适应性侧重于查找差距，推动我国绿色、生态可持续发展的理念、技术、政策、措施与国际发展趋势相对接。针对性侧重于研究我国的具体国情和资源禀赋，确定现阶段我国绿色发展的方向和目标，提出重点区域、重点产业、重点项目的行动方案。

第三，坚持把建设生态文明、推动可持续发展作为一项长期战略。在思想上，要充分发挥教育和传媒机构的作用，大规模深入开展生态文明理念普及活动，使公众特别是各级决策者认识环境保护与经济发展是相互促进、内在融合的关系，坚决防止非此即彼、厚此薄彼、顾此失彼等僵化思维。在机制上，要加快节能环保标准体系建设，建立“领跑者”标准制度，促进用能产品能效水平快速提升；建立低碳产品标识和认证制度；健全节能环保和应对气候变化相关制度。在政策上，重点要理顺资源性产品价格，完善污水和垃圾处理收费政策，深化政府推广高效节能技术和产品的激励机制，落实和完善资源综合利用税收政策，加大各类金融机构对节能减排、低碳项目的信贷支持力度。在措施上，要优化产业结构和能源结构。大力发展服务业、战略性新兴产业和循环经济，抑制高耗能、高排放行业过快增长，形成节能环保减碳循环经济的产业体系，大力发展可再生能源。在技术上，要加快低碳

技术开发和推广应用，组织开展节能减碳共性、关键和前沿技术攻关，推广应用节能减碳技术。在行动上，要大力开展植树造林等生态修复、生态治理活动，全面开展节能减碳全民行动，重点在工业、建筑、交通运输、公共机构等领域开展节能减排，特别是要鼓励青年人在社会上积极倡导绿色理念与绿色行为方式，带动更多的人关注生态环境保护，从而开创一个全社会人人参与生态文明建设的新局面。

与会者强烈呼吁，生态文明是人类智慧的结晶，生态文明建设是一项利国利民、功在当代、泽被后世的伟大事业，能为这一事业做出贡献，是一种光荣和幸运。各方应以高度的责任感和使命感，携手同行，不懈努力，为生态文明建设做出积极贡献。