第一篇：物业管理相关知识一
物业管理相关知识一
日期： 2006年10月25日
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物业管理相关知识一
一、相关知识
什么是物业管理？
物业管理指物管企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务。对其定义为：“物业管理就是对业主、住户或用户客户（可以统称为甲方）提供的公共性服务。特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。”
物业管理有什么作用？
为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、整洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。
业主没有住已买下的房屋，是否可以不交物业管理费？
不能不交物业管理费。管理费是物业管理综合服务收费，无法像用户室内水电费那样可以按实际使用而计收。况且，物业管理主要负责公共地方和公共设施的管理，个别业主物业暂时空置时，其室内的水电消耗小而交费少（实计实交），可管理公司的运作并未因此而减少工作量，减少其费用支出。所以，业主没有住已买下的房屋，仍应向管理公司交足物业管理费。
收取设备更新储备金的重要性 关于更新储备金的收取问题，部分业主有一些疑虑，理由是费用负担过重，那么这笔钱该不该收呢？实际上，这里有一个财产关系需要澄清：表面上看，储备金是业主的一项费用支出，但实质上这笔支出却是业主财产的逐月积累，就好像业主每月在银行存一笔钱一样。不考虑物价上涨因素，物业随着使用年限的增长，设备逐年老化，物业的价值在贬低，但储备金的逐年积存，将正好抵消了这一贬值的部分，这恰恰是使物业保值的一种管理举措。
再者，储备金的核收完全是出于业主的利益考虑。管理者不仅要考虑业主的现时利益（所谓“费用负担”），更应当为业主的长远利益考虑，若干年以后，设备需要更新时，一下子向业主分摊许多费用，业主必将重不堪负；如果由于收不足更新费用而使设备得不到更新，使物业管理运行瘫痪，物业的价值、业主的利益将大大受损。所以，现在就逐年积存更新储备金，实际上是减轻了业主的费用负担，真正维护了业主的利益。
二、物业名词
住宅物业:是指城市各类住宅及其配套的共用设施,设备和公共场地。
物业管理:是指物业管理企业与住宅业主,使用人依据合同约定,对各类房屋及 其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等进行维护修缮、整治等管理或者服务的活动。
业主:是指住宅物业的所有权人;
使用人:是指物业的承租人或者实际使用的其他人。
物业管理企业:是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照,接受业主或者 业主委员会的委托,根据物业管理委托合同进行专业管理,实行有偿服务的企业。
住宅自用部位:是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院(含围墙)以及室内粉饰等部位。
住宅自用设备:是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线、各类表具等设备。
住宅共用部位:是指住宅建筑的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊街道等。
住宅共用设施设备:是指住宅区(楼)内,建筑费用已分摊进入住宅销售价格的共 用的上下水管道,落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、路灯、沟渠池、井,非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋等。
住宅自用部位、自用设备超过法定保修期后的维修、更新、由业主或者使用人负 责、费用自理。
三、物业小知识：房屋楼层的路灯应该怎么“管”？
１、楼层路灯的资金：凡房屋楼层中已有照明路灯设施（包括计费电度表）但灯不亮的，由物业管理企业修复，恢复使用。目前楼层中尚无此设施的，物业管理企业按幢（门牌号，下同）列出清单，向供电部门提出申请，由供电部门和物业管理企业组织安装、设置。其中每幢楼进户至电表（包括表箱，下同）的管线设施，由供电部门负责，每幢楼安装费用２００元；电表后的管线、路灯灯座和开关等设施，由物业管理企业负责，每幢楼安装费用按实结算。路灯安装设置费用由整幢房屋所有人按各自的建筑面积比例分摊。其中，公有住宅售后房屋的费用在住宅修缮基金中列支。
２、楼层路灯设施的日常使用管理和维修：日常使用路灯的开关，由该楼的住户自行管理，发生的照明电费每月以幢为单位按户分摊。其中，公房租金中已包含照明因素的，出租房屋发生的照明电费，由公房出租人承担。
每幢楼进户线至电表的设施维修及更新费用由供电部门负责，电表后的管线、路灯灯座和开关等设施的维修更新由物业管理单位负责，费用由本幢房屋业主按各自的房屋建筑面积比例分摊。电表和表箱的产权属供电部门所有，日常供电和用电计费管理由供电部门负责。
第二篇：物业管理知识_及其各种制度_一
物业管理知识，及其各种制度大全 一
第一节房屋售后易出现的问题及解决
１、墙体与木制品结合部易出现裂纹。
处理意见：结合部用中性密封胶 ２、保温墙体易出现裂纹。
处理意见：选用透气性较好的布料处理，如尼龙网布
３、结构施工中施工通道的接缝处易出现裂纹。处理意见：不易防止，只要破坏了墙体，裂缝就不可避免。可采用装饰遮盖或再重新处理。4、木地板易出现起鼓现象或色差严重现象 处理意见：及时修复，查明问题原因，从根本解决 第二年：
１、墙体表面的裂纹经维修后基本可以控制，但仍会局部出现。
２、经处理后的保温墙体仍会出现裂纹，但出现几率会大大减少。
３、厨房、卫生间的开关龙头等处会松动及渗水。下水处易出现堵塞，尤其是浴缸下水处长期使用后，头发等杂物会使其下水不通畅。处理意见：及时检查，及时清洁，及时维修。第三年：
１、墙砖由于新楼下沉易出现釉面侧断、脱落等。墙面砖脱落的原因有
ａ、原基础处理有问题。如墙面未拉毛、套浆。ｂ、水泥标号达不到要求及施工时未加入相应粘合剂（界面剂）。
ｃ、工人施工时未按要求对砖进行浸泡。２、木制品易出问题。如门、家具等在使用中会有五金连接件松动或客户在装修中购买较差的五金件而造成脱落等问题
第二节房屋维修易出现的问题及解决
第一年：
房屋维修时常见的问题维修墙面裂纹时，涂料要整屋满刷，以防止色差，裂纹要用纱布防止再次裂开，维修管路时，要注意洁具物品，防止在维修过
程中受到人为或不注意时损坏或污染，在维修同时要注意其它成品做好现场的保护工作。维修电路时要注意人身安全，切勿带电作业，不违章操作
维修屋内其他部件时，要保护好成品，尽可能的把损失降到最小
安全协防是物业管理中一个重点和难点。衡量物业管理水平高低的重要指标之一，一直以来倍受业内人士、广大业主、使用人关注。然而在实际工作中，尽管我们对此下了很大的功夫，费了很
多的精力，在人防、技防、物防上做得也很细致，但物业管理区域内安全突发事件仍时有发生（从客观上来讲是在所难免）。究其原因，防范皆为被动，而安全突发事件的发生却往往是事前难以预料或控制的。
1、识别可知的安全隐患在物业管理服务过程中，有部分安全隐患是
完全可以依靠从业经验、专业技术水平等来预先识别的。其识别过程大体可以分解为：（1）摸底，即由相关专业人员按计划分别对物业管理区域里相应专业范围内可能存在的隐患进行摸底，实现隐患初步识别。（2）清查，即由物业管理员汇同各专业人员对物业管理区域内的隐患进行更加全面细致的清查，从不同角度出发尽可能找出各种潜在隐患，并尽力消除能够处理的隐患。（3）整理，即对清查出且无法消除的隐患进行最后的确
认识别。（4）分类，即根据隐患的属性进行分类（如治安类、消防类、设施设备类、水电气类等），并编辑成册备用。
安全隐患的识别工作，能在物业管理前期介入过程中实现为佳，最迟也应在业主入住初期完成。当然，隐患识别工作不是就此完结，随着物业及相关配套设施、设备的使用、老化、改造、更新，业主、使用人的更替，物业周围环境的变化等等，还需要物业管理公司在日常服务过程中继续加以关注，不断识别新的安全隐患。
2、实行预案制（1）预案的编制
根据安全隐患识别分类结果，可分专业编制安全防范处理预案，以对安全隐患进行有针对性地控制。笔者认为，编制预案应注意以下几个问题：
①编制预案，必须与将来的实际操作者充分
沟通，达成共识，以免预案无法落实，难以执行，成为一纸空文。
②编制预案者中，既要有具备一定相关实际操作经验和专业技术水平的人员参予，以便把好技术关，增强预案的有效性；又要有具备一定文字功底的人员加盟，以便把好语言关，避免因文字表述不准确而产生理解上的歧义。③编制的预案一定要易学实用，以免给日后的培训及实际操作带来不便，甚至造成新的隐患。④编制的预案要有一定的灵活性、可变通性，以免束缚实际操作者的工作，降低其实用性、有效性。
当然，对于一部分特殊的安全突发事件是不
存在事前识别过程的（如业主、使用人突发疾病），但仍旧需要实行预案制，制订相应的应急处理措施，以此减小损失。
（2）预案的试运行
试运行过程可看作是一个培训的过程，可具体分为对内和对外两种：
①对内培训，即是物业管理处针对所属员工及各专业人员而组织的培训。培训内容不仅限于对编制的预案进行纯理论的讲授，更重要的是进行各种有针对性地实际操作培训——摸拟演练，而且这种演练不单只是抽空才练的辅助培训，而应是一种需要周而往复、不间断的重要训练。需要尽可能练到在被培训者头脑中形成一种条件反射——当遇到有类似突发事件发生时，保证每一位受过相应培训的人员都不需要经过太多的思考就明白自己可以做什么，应该做什么，将要做什么。对于可能带来严重后果的突发事件的应急处理能力培训（如火灾等），尤其需要这样的训练。同时，物业管理处应对培训情况进行定期、有计划的评审，物业管理公司质量监管部门（如品质
部）应对培训开展情况进行不定期的评审，以保证培训的落实及质量。
②对外培训，即物业管理处将突发事件的处理方法向物业管理区域内业主、使用人进行有计划、有针对性地宣传、培训。在此值得一提的是，宣传、培训的途径是多种多样的，除了利用宣传栏、社区文化活动等机会宣传外，还可以举办业主培训班，特别是利用休息时间举办保姆培训班，进行有针对性地宣传、教育，这不失为一个切实可行、行之有效的办法。
二、事中控制——处理安全突发事件的关键在日常物业管理服务过程中，还有些隐患是不易被事前识别的，有些隐患是很难在事前加以
控制的。因此，突发事件的发生也就往往难以避免。但问题发生了，如果能够处理得当，也能有效的降低损失。
对于那些已在事前识别并制订了相应的应急处理预案的突发事件，按预案规定处理即可。但对于那些没有预案控制的突发事件，就需要靠物业管理人员的综合素质来灵活应付了。其中应注意把握好以下几个原则：
1、统一指挥原则
突发事件发生后应由一名管理人员（一般以当值最高级别的管理人员为佳）做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。
2、服从命令原则
当事工作人员应无条件服从现场指挥人员的命令，按要求采取相应的应急措施。
3、主动出击原则
突发事件发生时，物业管理人员不能以消极、推拖甚至是回避的态度来对待，这无疑是在“雪上加霜”，这也必将为自己的“不作为”的行为而付出
代价。故此时应主动出击，直面矛盾，及时处理，敢于承担相应责任。
4、灵活处理原则
对待突发事件，应具体问题具体分析。即使已有预案规定，但因具体情况发生变化，应摆脱预案束缚，及时做出相应的调整。
5、安全第一原则
处理突发事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大的且不必要的人身、财产损失。
6、团结协作原则
当事工作人员应团结一致，同心协力的处理突发事件。
三、事后改进——处理突发事件的延续“亡羊补牢、未为晚矣”。发生安全突发事件并不可怕，而可怕的是同样的事件再发生第二、第三次……。因此事后改进亦十分重要，具体可以从以下二个方面入手：
1、全面总结
安全突发事件基本平息后，对处理全过程进行全面的总结必不可少，以此总结经验，吸取教训；发现问题，持续改进；肯定成绩，逐步推广；为制订纠正措施，防止类似事件的再度发生打好基础。
2、制订纠正措施
“纠正措施”亦为ISO9001：2000版质量管理体系（QMS）中要求必须形成文件、加以控制的六个要素之一。在全面总结以后，还需要根据总结情况制订相应的纠正措施，完成以下三方面的工作：
（1）根据总结情况，适当修改原有预案中误漏之处，以完善预案制。
（2）根据总结情况，编制还缺乏的预案，以
充实预案制。（3）根据总结情况，有针对性地开展培训（同样包括对内、对外两个方面），持续改进，不断增强处理安全突发事件的能力。
在此还有一点值得强调，突发事件基本处理完毕后，对相关业主、使用人的回访必不可少。此时可能正是他们需要帮助的时候，亦为双方相互沟通的最佳时机之一，适时地上门回访，往往能取得意想不到的效果。改进，周而复始，环环相扣
通过戴明循环，让“事前预防、事中控制、事后改进”的安全突发事件处理过程的线条与思路变得更为清晰，便于不断地发现隐患，制订对策，有效处理，降低、规避物业管理公司的风险
第三篇：物业管理知识
物业管理知识
1、什么是物业？
答：物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋建筑物及其附属设施、以及相关土地。
2、什么是物业管理？
答：物业管理是物业管理者运用现代管理手段及修缮技术，按合同对投入使用的各类物业实施多功能、全方位、专业化的统一管理，为物业的所有人和使用人提供高效、周到的服务，以提高物业的经济价值和使用价值，创造一个安全、方便、舒适的居住和工作环境。
3、物业管理费用的来源？
答：（1）定期收取的物业管理服务费；
（2）住宅维修基金；
（3）以业养业，多种经营收入；
（4）能达实业给予的支持；
（5）政府给予的政策补助。
4、物业管理要支出的成本项目？
答：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（2）公共设施、设备正常运行、维修及保养费；
（3）绿化管理费；
（4）清洁卫生费；
（5）保安费；
（6）办公费；
（7）固定资产折旧费；
（8）法定税费；
（9）物业保险费；
（10）维修基金范围应支出的费用。
5、物业管理的主要内容？
物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为：常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类。
常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业完好和正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境，是物业内所有业主每天都能享受到的服务。其内容和要求在物业管理委托合同有明确规定，物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。这些管理的基本项目具体包括：
一、房屋修缮及其管理、装修管理等；
二、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；
三、环境卫生管理；
四、绿化管理；
五、治安管理；
六、消防观看；
七、车辆道路管理；
八、为业主代缴水电、煤气费等。
第四篇：物业管理知识问答
1.为什么要制定《物业管理条例》？
答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。
2.什么是物业管理？
答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.如何划分物业管理活动的监督管理区域？
答：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
4.什么是业主？
答：房屋的所有权人为业主。
5.一个物业管理区域成立几个业主大会？
答：一个物业管理区域成立一个业主大会。
6.业主在物业管理活动中有哪些权利？
答：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。
7.业主在物业管理活动中有哪些义务？
答：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。
8.如何组成业主大会筹备组？
答：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
9.主大会筹备组应当做好哪些筹备工作？
答：（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（2）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
上述（1）、（2）、（3）、（4）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
10.如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会？
答：筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
11.业主在业主大会会议上的投票权如何确定？
答：业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
12.业主大会会议可以采用什么形式召开？如何作出决定？
答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
13.业主大会履行哪些职责？
答：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
14.业主委员会是怎样产生的，它和业主大会之间是什么关系？
答：业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
15.担任业主委员会委员应当具备哪些条件？
答：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组织能力；
（6）具备必要的工作时间。
16.业主委员会履行哪些职责？
答：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。
17.业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？
答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
18.建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任？
答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
19.对于前期物业服务合同作了哪些要求？
答：前期物业服务合同应当以书面形式订立。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
20.普通住宅区的物业服务包括哪些内容？共分为几个级别？
答：（1）基本要求；（2）房屋管理；（3）共用设施设备维修养护；（4）协助维护公共秩序；（5）保洁服务；（6）绿化养护管理。
根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
21.怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？
答：业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
22.物业管理用房归谁所有，如何使用？
答：物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。
23.物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。
24.物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？
答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
25.对于物业管理区域内的水、电、气、热等费用的代收有哪些规定？
答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
26.物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任？对物业管理企业保安人员有什么要求？
答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
27.如何使用和维护物业？
答：一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用.
第五篇：物业管理知识5
物业管理的相关内容
一、什么是物业管理？推行物业管理的目的是什么？
答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
推行物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，为业主和物业使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长，以不断提高城市的现代文明秩序。
二、实行物业管理有哪些好处？
答：实行物业管理有以下优势：
（1）物业管理可以延长物业使用年限并确保其功能的发挥；
（2）物业管理能为业主创造与保持一个安全、舒适、文明和谐的生活与工作环境和氛围；
（3）物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程序；
（4）物业管理不仅可以使物业保值，而且可以使物业增值。
三、物业服务的主要内容有哪些？
答：物业服务企业根据其资质主要提供以下服务：
（1）房屋共用部们的维护与管理。
（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。
（3）环境卫生、绿化管理服务
（4）小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务。
（5）物业管理装饰装修管理体制服务，包括房屋装饰装修的申请与批准，以及对房屋装饰装修的设计、安全等各项管理工作。
（6）房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的代管服务。
（7）物业档案资料的管理工作。
（8）代收代缴收费服务。
（9）其它与业主商定的服务项目
四、物业服务费用如何确定？
答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业参照价格主管部门制定的指导价格协商确定并在物业服务合同中约定。
五、物业管理企业所收取的费用都用在哪些方面？
答：物业服务费主要用于支付以下费用：
1、物业管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。包括：保安员、保洁员、水电工、绿化工、必要的管理财务人员等人工费用支出；
2、业主共用公共设施、设备日常运行、维修及保养费。包括：公共照明用电、公共用水、公共设施维修、公共绿化维护等公共费用。
3、物业管理必要的办公费用
3、物业管理单位固定资产折旧费、4、法定的税费等。
六、买房后长期不居住，是否还要交纳物业管理费？
答:产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房，均应交纳物业管理费。因为物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。
七、物业服务企业未按物业服务合同约定提供物业服务时，业主如何维权？
答：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业按提供符合约定的服务，并可以向县住房保障与房地产管理部门或者乡镇人民政府投诉；县住房保障与房地产管理部门或者乡镇人民政府应当及时予以处理。
八、物业服务企业擅自退出物业服务项目管理应承担什么责任？ 答：物业服务企业擅自退出物业服务项目管理的，应承担以下责任：
（一）物业服务合同约定的违约责任；
（二）物业主管部门规定的处罚；
（三）因物业服务企业擅自退出物业服务项目管理给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
九、关于物业管理的规定的法规规定有哪些？
答、目前关于物业管理的法律法规主要有：
1、国务院颁布的《物业管理条例》；
2、福建省人大常委会通过的《福建省物业管理条例》；
3、漳州市人民政府印发的《漳州市物业管理规定》；
4、最高人民法院《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
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