珠海市老旧小区综合整治管理办法

第一篇：珠海市老旧小区综合整治管理办法

珠海市老旧小区更新实施办法（试行）

（公开征求意见稿）

第一章 总则

第一条【立法依据】 为适应现代化宜居城市建设与管理的需要，推进本市老旧小区更新工作，创造整洁、方便、安全、文明的居住环境，根据法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】 本办法适用于本市行政区范围内的老旧小区更新活动。

第三条【概念】 本办法所称老旧小区是指竣工时间在20年以上（含本数）且存在下列情形之一的住宅建筑区：

（一）基础设施、公共配套和环境设施亟需改善的；

（二）建筑质量较差，存在房屋安全隐患的；

（三）影响城市规划和市容市貌的。

第四条【概念】 本办法所称老旧小区更新是指由相关主体按照规定程序对老旧小区基础设施、环境配套设施和建筑物进行综合整治、改建或拆建。

第五条【原则】 老旧小区更新遵循政府引导、业主参与的原则。应当发挥政府指导、统筹的作用，充分尊重业主意愿，实现业主自主决策、自我管理。第六条【原则】老旧小区更新遵循综合整治为主、拆除复建为辅的原则。应当以节能环保为宗旨，主要通过综合整治全面提升老旧小区宜居水平，未达到本办法第三章规定条件的老旧小区不得拆除复建。

第七条【原则】 老旧小区更新遵循费用各担，责任各负的原则。属地政府、管线运营管理单位和业主根据综合整治、拆除复建的不同情况各自负担费用，承担相应的责任。

第八条【更新目标】 老旧小区更新应按照“美化、亮化、绿化、整洁、通畅、平安”的宜居要求，实现“配套服务设施齐备，通信安防技术健全，维修养护管理到位”的目标。

第九条【更新要求】 老旧小区更新应当以更新单元为单位，科学制定更新单元规划和实施计划，加强基建管理，统一开展设计、施工和验收工作。

第十条【更新要求】 老旧小区更新应纳入政府计划管理，优先对业主意愿强烈且条件成熟、建筑质量及配套设施较差或位于重要景观地段的老旧小区实施更新。

第十一条【更新要求】 老旧小区更新应建立长效机制，提升物业管理水平。各区物业管理主管部门应会同各镇（街）推动老旧小区成立业主委员会并发挥业主主导作用，完善专业化物业管理，确保老旧小区管理进入良性循环轨道。第十二条【改建、加建】 老旧小区更新中需要进行改建、加建的，应当按照《珠海市城市更新管理办法》和相关规定办理。

第十三条【历史文物保护】各级人民政府公布的文物保护单位、不可移动文物、历史文化街区、村镇和历史建筑等应当按相关规定予以保护。

第十四条【部门职责】 市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督全市老旧小区更新工作。

属地政府是本辖区综合整治更新的申报主体和实施主体，负责制定本辖区综合整治更新单元规划和实施计划并具体组织实施。拆除复建的申报主体和实施主体按本办法第三章相关规定程序办理。

各镇（街）负责指导本辖区老旧小区业主委员会开展更新工作。

老旧小区业主委员会负责开展业主的宣传发动、意愿征询、资金筹措、协助施工等工作，依法履行业主自治责任。

第十五条【部门职责】 发改、财政、国土、规划建设、物业管理、公安、消防、市政园林、城管、水务、燃气、路灯、供电、电视、通讯网络、城建档案等相关部门和单位按照各自职责，共同做好老旧小区更新工作。

老旧小区更新过程中涉及到的审批事项，相关部门按照各自的职责受理审批。

第二章 综合整治

第一节 综合整治内容

第十六条【整治内容】 综合整治的内容包括管线设施整治、环境设施整治、房屋修缮等内容。

第十七条【确定整治内容】 业主或属地政府应按照本办法第八条的要求，根据老旧小区的实际情况，选择确定综合整治具体项目内容。

第十八条【管线设施】 管线设施整治的内容：

（一）建设、更新小区管线综合沟和雨污水管道，实施雨污分流、增设隔油设备、污水检测井、化粪池及配套管线。

（二）实施水、电、气一户一表改造，建设、更新供水设施及整合区域二次加压泵站。

（三）建设、更新供配电设施，架空线应敷入小区管线综合沟。

（四）增设室外燃气调压柜、实施燃气管道入户、光纤宽带入户以及4G覆盖建设。

（五）实施地下管线普查测绘。

第十九条【环境配套设施】 环境配套设施整治的内容：

（一）增设、维修小区围墙、栅栏及治安门岗设施，安装符合公安技术规范的门禁和视频监控等安防系统，能够实行全封闭管理的，尽量实行全封闭管理。

（二）新建、整修小区道路，按规范明确标识消防通道、停车泊位及相关设施，推行规范、智能停车管理。

（三）整修完善小区绿化景点及休闲、健身场所，清理地面、墙体及各种设施上的污迹。

（四）增设、更新小区照明设施、消防设施、井盖、邮箱、垃圾收集设施、休闲座椅、交通护栏、交通指示标志、宣传栏等设备设施。

（五）拆除小区内违法建筑、设施，恢复建筑原貌和原有规划功能。

（六）建设、更新小区公共厕所，清理小区物业服务、医疗服务、文化体育等公共服务配套设施，明晰产权和使用权。

（七）根据小区服务与管理的需要，在符合规划要求的前提下加建、回购必要的配套设施。其中，由政府出资建设的社区服务用房，产权属辖区镇政府（街道办）且不得转让，纳入小区物业管理，由全体业主共同使用。

（八）需拆除单车房的，可由相关部门确认权益后进行。第二十条【房屋修缮】 房屋修缮的内容：

（一）房屋安全隐患整治、加固处理。

（二）屋面维修：维修、更新屋面防水层、隔热板、屋顶水箱、管线检查井（箱）。

（三）外墙更新：清洗、修补外墙并与区域色彩风格相协调；统一雨棚、空调室外机的摆放位置及形式。

（四）楼道整治：整修楼道内墙、栏杆扶手、楼道窗、台阶、散水坡；设置、更换楼道防盗门并安装符合公安技术规范的门禁和视频监控等安防系统、楼宇对讲、信报箱、楼道公共消防设施、楼道节能灯具；规范线路布局。

第二十一条【重点街区整治】 临街老旧小区整治应当注重优化外部空间和环境，保持区域风格整体协调。

重点街区整治应当重点整治建筑外立面门窗、屋顶、墙面及装饰构件，需设置沿街招牌、广告应统一规划。

第二十二条【增设内容】 业主可以根据需要增设以下项目并承担相应费用:(一)自动消防报警设施和燃气报警设备。(二)实施建筑节能改造。(三)按照相关规定增设电梯。

（四）对小区共有部位进行商业化改造，但需明确管理责任和利益分配机制。

（五）其他。

第二节 综合整治资金

第二十三条【资金管理】 综合整治资金实行专户管理、分账核算、专款专用。属地政府应组织安排开立综合整治资金管理专用账户,加强监管，专项用于核算综合整治支出。

第二十四条【承担方式】 综合整治项目所需资金采用属地政府、管线运营单位和业主各自承担相结合的方式。

第二十五条【政府承担费用】 属地政府应当承担以下综合整治费用：

（一）依据本办法第十八条规定承担小区管线综合沟、雨污水管线和环卫设施更新整治费用；

（二）编制综合整治城市更新单元规划和工程概预算等所产生的费用；

（三）其他应当由政府承担的费用。

第二十六条【管线单位承担费用】 管线运营管理单位应当按照职能各自承担本办法第十八条规定的小区公共部位自来水、供电、燃气、消防、通讯、网络、有线电视等管线设施的整治费用。

第二十七条【业主承担费用】 业主应当承担以下综合整治费用：

（一）除第二十六条规定外，依据本办法第十九、二十条规定的环境配套设施整治、房屋修缮整治内容所产生的费用；

（二）水表、电表表后设施，燃气立管、入户管、燃气表及户内燃气灶，热水器等设施整治所产生的费用；

（三）其他应由业主承担的费用。

第二十八条【政府补贴及退出】 属地政府可以根据实际情况对第十九条规定的环境配套设施整治费用进行财政补贴。

为建立良性物业管理机制，属地政府应逐步退出财政补贴，具体补贴办法由属地政府另行制定。

第二十九条【政府承担费用的其他情形】 属地政府因城市规划和管理需要，决定对老旧小区的建筑外立面、屋面进行整治更新的，应承担相应费用。

第三十条【专有维修资金】 业主需要对小区物业专有部分进行维修整治的，专有部分的整治资金，由专有部分业主自行承担。

第三十一条【业主资金分摊】 每户业主应承担的费用按照其所拥有物业的建筑面积份额分摊。实际投入资金与概算有出入的则多退少补。

第三十二条【业主资金缴纳方式】 业主承担的综合整治资金，应由业主委员会组织向业主逐一收取统一缴入专用账户或由业主自行存入专用账户。第三十三条【业主资金缴纳义务】 业主应当在收到缴费通知之日起15日内缴交相应费用，不得以放弃使用等为由拒不承担费用。

第三十四条【业主缴纳资金来源】 业主承担的综合整治资金（不包含业主专有部分的整治资金），可以根据相关规定申请使用物业专项维修资金或个人住房公积金。

第三十五条【政府扶助】 属地政府应当对持有困难家庭救助证的家庭及确有困难的孤寡老年户承担的综合整治费用予以补贴。

第三十六条【政府补贴管理】 属地政府承担的综合整治补贴资金应当列入同级财政部门预算中解决，实行项目预算管理，建立严格的项目审查和资金审核制度。

第三十七条【其他资金筹集方式】 有条件的老旧小区可以通过对口帮扶、赞助、捐赠等方式筹集综合整治资金。

第三十八条【维护管养费用】 综合整治验收后，老旧小区的环境配套设施和房屋建筑的维护管养费用由小区业主共同承担。

第三节 综合整治实施

第三十九条【计划管理】 老旧小区综合整治应当在老旧小区综合整治更新年度项目计划的指导下，按照《珠海市城市更新管理办法》及项目申报审批程序等相关规定要求，编制城市更新单元规划和实施计划报批后实施。

第四十条【制定计划】各区政府（管委会）城市更新主管部门应当每年对各镇政府（街道办）制定的下一年度老旧小区综合整治更新年度项目计划进行汇总，报属地区政府（管委会）批准后，向市城市更新主管部门申报备案。

第四十一条【业主自愿】 老旧小区业主需要实施综合整治的，应当由业主委员会就整治模式、基本内容和资金承担方式等书面征询业主意愿，经物业专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的，业主委员会方可向属地镇政府（街道办）提出综合整治申请。

第四十二条【政府选定】 属地镇政府（街道办）根据城市规划和管理等实际需要也可以直接选定老旧小区纳入年度项目计划，但涉及需业主出资的项目应征询业主意见。

第四十三条【申请资料】 业主委员会申请综合整治时应提交以下资料：

（一）老旧小区的相关证明资料；

（二）业主意愿情况证明资料；

（三）综合整治项目和资金承担方式等基本内容；

（四）其他需要提供的资料。第四十四条【综合整治的组织】 尚未成立业主委员会的老旧小区，应在综合整治前成立业主委员会，由业主委员会组织业主开展综合整治的相关工作。

暂未成立业主委员会的，可以成立临时业主自治组织或由居委会依相关规定代表业主开展相关工作。

第四十五条【审核】 属地镇政府（街道办）应对综合整治申请进行审核，根据业主意愿比例、整治更新的必要性、资金投入计划等因素决定是否纳入年度项目计划。

第四十六条【计划批复及公示】 年度项目计划经批准后，属地镇政府（街道办）应当在当年年底书面通知已纳入计划的老旧小区业主委员会和管线运营管理单位，业主委员会应当将纳入年度计划情况在小区现场进行公示。第四十七条【房屋安全普查】 已纳入年度项目计划的老旧小区，业主委员会应在综合整治前组织对房屋安全进行全面普查，对存在安全隐患的房屋应委托房屋安全鉴定机构进行鉴定，并根据鉴定结果进行综合整治或拆除重建。

涉及地质灾害方面的处理整治另按相关规定办理。第四十八条【组织宣传动员】 属地镇政府（街道办）应当在综合整治实施前组织开展宣传和动员工作。

第四十九条【组织开展】 属地镇政府（街道办）应当组织业主委员会和相关部门成立专项项目组织，按照法定程序统一委托规划、设计等专业机构，征求相关管线运营单位意见后编制小区更新单元规划和工程概预算，并按规定进行公示、报批。

第五十条【实施计划内容】 更新单元规划、工程概预算等经相关部门批准后，属地镇政府（街道办）应当组织编制老旧小区综合整治更新实施计划，实施计划应当包括以下内容：

（一）基本情况；

（二）实施主体；

（三）项目实施的可行性研究报告；

（四）规划设计方案；

（五）工程内容及进度安排；

（六）资金筹措方式；

（七）施工单位确定方式；

（八）管线运营管理单位承诺函；

（九）其他应当说明的事项。

第五十一条【征询意见】 老旧小区综合整治实施计划应当征询相关部门和管线运营单位的意见。相关部门和管线运营单位应当在收到征询意见之日起20日内给予答复。

属地镇政府（街道办）应当根据答复意见对实施计划进行修改完善，不能采纳的意见，应当与相关部门和管线运营单位协商处理办法。第五十二条【落实资金】 实施计划确定后，属地镇政府（街道办）应当按照本办法落实政府补贴的综合整治资金。

第五十三条【实施计划报批】 属地镇政府（街道办）应当将综合整治实施计划报属地区城市更新主管部门审批，审核通过后，由属地区城市更新主管部门报市城市更新主管部门备案。

第五十四条【组织实施】

综合整治实施计划经批准后，属地镇政府（街道办）应当根据计划组织、监督业主委员会按照相关规定开展综合整治项目的立项、招投标、施工管理、监理和竣工验收等工作。

第五十五条【业主配合】 业主应当在综合整治实施过程中提供必要的方便，协助、配合相关部门和单位开展综合整治工作，不得无故阻挠和妨碍。

第五十六条【后续管养】 综合整治项目竣工验收后，管线综合沟移交属地政府指定的专业公司进行管养，其他设施移交业主委员会、业主委托的物业管理机构或辖区居委会。

第五十七条【后续管理】 老旧小区实施综合整治后，各管线运营管理单位在敷设管线时应将管线规整到管线综合沟内，不得架空布置。第五十八条【归档】 综合整治项目竣工验收后，相关部门和管线运营单位应当将工程竣工资料及地下管线普查测绘成果移交市城建档案馆。

第三章 拆除复建

第五十九条【拆除复建的条件】 老旧小区竣工时间超过25年或竣工时间未超过25年但是存在重大房屋安全隐患或基础设施严重落后，不符合城市规划要求的，方可申请拆除复建。

已按本办法完成了综合整治更新的老旧小区在综合整治竣工验收之日起10年内不得拆除复建。

第六十条【基本原则】 老旧小区拆除复建遵循“业主自愿、自主决策、自筹资金、委托代建”的原则。

第六十一条【基本要求】 老旧小区拆除复建应当经全体业主同意并由业主自行承担复建费用。

第六十二条【复建主体】 老旧小区拆除复建主体为全体业主，由业主委托具有房地产开发资质的法人单位作为开发代建单位，也可以通过签订补偿安置协议形成单一主体，由市场单一主体作为开发代建单位。

第六十三条【保障机制】 老旧小区拆除复建应以开发代建单位名义办理相关建设手续，项目用地不得抵押、转让。属地区政府应建立相应的保障机制，保障开发代建单位开发建设业主回迁安置房。

第六十四条【规划方案申报】 复建规划方案应当经全体业主同意后方可申报。复建规划方案应满足《珠海市城市规划技术标准与准则》等相关要求，由市城乡规划主管部门审批。

第六十五条【筹资方式】 业主可以通过以下方式筹集复建资金：

（一）业主共同出资；

（二）业主申请住房公积金贷款或提取住房公积金；

（三）业主申请使用住宅专项维修资金；

（四）其他符合规定的资金。

第六十六条【房屋合法性认定】 老旧小区的合法房屋建筑面积以产权登记或相关部门确权认定的面积为准。

第六十七条【新增计容比例】 老旧小区拆除复建新增的计容积率建筑面积不得超过原有拆除合法房屋总建筑面积的20%，其中用于电梯等功能性配套设施部分不得低于新增计容积率建筑面积的5%，且产权归全体业主共有。

老旧小区拆除复建应当配建社区服务用房，可视情况配建适当比例的邻里中心、商业服务等配套设施。第六十八条【地下空间使用】 老旧小区拆除复建应在保证周边现有建筑使用安全的前提下充分利用地上(下）空间资源，鼓励建设立体智能停车设施。

第六十九条【土地政策】 老旧小区拆除复建须重新签订土地出让协议，土地使用年限重新起算。不改变原土地使用功能的不计收地价，如改变使用功能则应按市场评估价补缴地价。

第七十条【整合重建】 竣工时间不超过25年的老旧小区，因城市规划的需要，与相邻待开发的城市更新项目整合更有利于城市景观和风貌的，经全体业主同意，可以纳入该城市更新项目更新单元规划合并研究，一并拆除重建。但该老旧小区用地面积不计入《珠海市城市更新管理办法》第二十五条规定中的更新项目用地规模。

第七十一条【独立式住宅】 独立式住宅拆建可按照《珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定》执行，若需按照本章规定拆除复建的，只能建设多、高层单元住宅，并需满足《珠海市城市更新管理办法》第二十一条的规定。第七十二条【危房处理】 被依法鉴定为危房需要拆除的单栋建筑物，按照《珠海市房屋安全管理规定》执行。

第七十三条【其他情形】 因公共利益需要征收老旧小区房屋的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。第七十四条【其他】 其他法律法规和规章对老旧小区拆建有规定的，从其规定。

第四章 法律责任

第七十五条【法律责任】 业主未在规定期限内缴交综合整治更新费用的，业主委员会应当催缴并可以在小区范围内进行公示督促，仍不缴纳的，相关业主可以向人民法院起诉。

第七十六条【规定职责】 市、区人民政府各部门及其工作人员在综合整治更新工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市、区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十七条【严禁事项】 严禁截留、挤占、挪用老旧小区综合整治更新资金。对弄虚作假、截留、挤占、挪用老旧小区综合整治更新资金的单位和个人，由有关部门按规定追回资金并依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

第七十八条【不适用范围】 本办法不适用于国有农场危旧房改造。

第七十九条【名词解释】 本办法所指“属地政府”是指本市各行政区人民政府及功能区管理委员会。

第八十条【名词解释】 本办法所指“专有部分”是指属于业主独立所有，由业主独立占有、使用、收益及处分的物业。

第八十一条【名词解释】 本办法第五十九条 “重大房屋安全隐患”是指房屋经具备相应资质的房屋安全鉴定机构鉴定为房屋危险性等级为D级。

第八十二条【其他情形】 属地政府可以根据本办法结合实际情况制定具体操作细则。

第八十三条【解释权】 本办法由市城市更新主管部门负责解释。

第八十四条【实施日期】 本办法自 年 月 日起施行。有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第二篇：海淀区老旧小区综合整治实施方案

海淀区老旧小区综合整治实施方案

为改善老旧住宅小区居住环境，提高群众生活水平，保障人民群众生命财产安全，根据•北京市实施†中华人民共和国节约能源法‡办法‣、•中华人民共和国防震减灾法‣、•北京市“十二五”时期建筑节能发展规划‣、•北京市“十二五”时期首都城乡环境建设规划纲要‣、•北京市房屋抗震节能综合整治实施意见‣、•北京市既有非节能居住建筑供热计量及节能改造项目管理办法‣，结合海淀工作实际，制定本实施方案。

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“人文北京、科技北京、绿色北京”发展战略，以实现“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”为目标，坚持以人为本、安全第一、统筹兼顾、综合治理，深入推进老旧小区综合整治工作，着力维护居民生命安全，着力改善居民生活环境，着力营造宜居生态环境，为建设宜居平安海淀和中关村国家自主创新示范区核心区创造良好的环境。

二、工作原则

（一）整体规划，突出重点

统筹部署和规划改造方案，集中精力分阶段实施，重点改造大街两侧、社会影响较大的小区，改造安全隐患严重、弱势群体聚集区域的小区。

（二）统筹兼顾，综合改造 暂停老旧小区正在进行的专项改造，结合实际情况，建立各老旧小区综合整治台账，统筹抗震加固、简易楼、节能及热计量、供热、用电、供水、雨污水等改造内容，实行综合改造，以减少入户次数，降低改造扰民影响。

（三）严格标准，构筑精品

制定老旧小区综合整治工作流程、改造路线、技术标准，并按照综合整治内容分类分项制定施工标准和验收规范，加强工程监管，严把设计、质量关，严格验收条件。

（四）以人为本，遵从民愿

老旧小区综合整治采取产权单位或居民申请制，充分尊重广大业主的改造意愿，通过政策引导、宣传和细致的思想工作，充分发挥产权单位、物业公司、居委会、业主委员会作用，调动业主积极性，与业主签订综合整治自愿协议，避免粗暴强行改造，造成社会不稳定。

三、组织保障

（一）成立老旧小区综合整治领导小组

成立“海淀区老旧小区综合整治领导小组”，区长任组长，主管城建、城管、街道、镇、维稳工作的副区长任副组长。成员单位为区住房城乡建设委、区委宣传部、区发展改革委、区财政局、规划海淀分局、国土资源海淀分局、区市政市容委（区交通委）、区农委、区社会办、区维稳办、区信访办、区房管局、区监察局、区审计局、区水务局、区园林绿化局、区质监局、区环保局、区城管监察大队、海淀交通支队、公安海淀分局、海淀消防支队、区政府督查室、区残联、区环卫中心、区房屋土地经营管理中心、各街镇，邮政、电力、电信、燃气、自来水、排水、热力、有线电视等单位。

（二）成立老旧小区综合整治指挥部和分指挥部 参照2008奥运环境整治模式，成立“海淀区老旧小区综合整治指挥部”。区住房城乡建设委负责统筹、协调指挥部日常工作。各领导小组成员单位抽调专人到指挥部工作。

指挥部总指挥：区住房城乡建设委主任（负责综合整治工作的全面指挥）。

指挥部副总指挥：区发展改革委主管副主任（负责综合整治项目立项、评估等工作）；区住房城乡建设委主管副主任（负责非节能居住建筑节能改造及综合整治工作统筹协调等工作）；区市政市容委主管副主任（负责综合整治项目公共设施及环境整治等工作）；规划海淀分局主管副局长和区住房城乡建设委主管委员（负责简易楼改造等工作）；区房管局主管副局长（负责抗震节能综合改造等工作）；区财政局主管副局长（负责综合整治项目资金筹措、拨付和监督管理等工作）。

指挥部下设8个工作组：

1.综合组（负责会务、文件收发、统计、信息报送及统筹协调各组之间工作）。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区房管局。

2.计划组（负责调查、鉴定检测、编制总体及工作计划）。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区房管局。

3.工程前期组（负责勘察设计、资金测算、立项、招标等相关手续办理）。组长单位为规划海淀分局、区发展改革委、国土资源海淀分局、区住房城乡建设委、区市政市容委。

4.工程指导组（负责工程技术指导、检查、验收及工程资料管理）。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区园林绿化局、区水务局。

5.宣传维稳组（负责信息搜集、宣传报道、维稳工作）。组长单位为区委宣传部、区维稳办、区信访办。

6.政策研究组（负责研究整治后的运营管理政策）。组长单位为区房管局、区市政市容委。

7.资金管理组（编制资金使用计划、统筹资金筹措、拨付及监督管理）。组长单位为区财政局、区审计局。

8.督察组（负责对综合整治工作进行督促检查及行政监察）。组长单位为区政府督查室、区监察局。

老旧小区综合整治实施主体为各街镇和区房屋土地经营管理中心。各街镇和区房屋土地经营管理中心要设立分指挥部，由各单位行政一把手负责指挥，抽调人员专门负责此项工作。各专业公司与各分指挥部对接，协助开展综合整治。综合整治任务一旦确定，参照市里模式，由区政府与各街镇及区房屋土地经营管理中心签订责任书。

四、职责分工

（一）综合整治领导小组

根据市、区政府要求，定期召开会议，研究相关政策，制定实施方案和工作计划。听取综合整治指挥部和各分指挥部关于综合整治工作情况汇报，协调解决老旧小区综合整治实施过程中的重要问题。

（二）综合整治指挥部

负责指挥调度我区老旧小区综合整治日常工作，制定综合整治工作流程、改造路线、技术标准、规范，对综合整治工程提供技术支持。协调各街镇和区房屋土地经营管理中心，把握工程进展，确保工程质量，组织改造工程检查验收等。

（三）各街镇及区房屋土地经营管理中心分指挥部 负责在区综合整治指挥部的统筹安排下，制定本指挥部辖区工作方案，具体组织落实辖区内老旧小区综合整治工作。负责辖区内老旧小区综合整治调查摸底工作。积极做好综合整治工作的日常宣传和辖区居民的动员、维稳工作，确保综合整治工作落实。

（四）区发展改革委

负责对综合整治项目概算进行核定，将项目纳入政府投资建设方案。建立便捷的立项程序。

（五）区财政局

负责落实区级资金，并协助市级补助资金对口责任单位协调市有关部门落实市级补助资金。制定综合整治专项资金使用管理办法。

（六）规划海淀分局

按照审批权限，办理综合整治工程规划审批手续，并对设计方案和审批内容进行监督。

（七）国土资源海淀分局

负责综合整治工程涉及国有土地和集体土地使用手续办理工作。

（八）区住房城乡建设委

负责对综合整治工程的检测、鉴定、施工、监理单位执行法律法规、工程建设程序和工程建设标准的情况进行监督管理。

（九）区城管监察大队

负责制定老旧小区违章建筑拆除方案，开展违法建设整治工作。

（十）海淀消防支队

负责对老旧小区改造中涉及的消防车通道、消防水源、消防设施和建筑外保温材料的燃烧性能的改造工作，依照现行国家技术标准和强制性规范进行监督管理。

（十一）区残联

负责对老旧小区综合整治中涉及到的无障碍设施建设制定相关标准。

（十二）其他各成员单位

协助做好本单位正在进行的老旧小区改造数据梳理和移交工作；配合开展职权范围内的老旧小区综合整治其他相关工作。

五、主要工作任务

（一）抗震加固改造 对全区1980年以前建成抗震防灾能力差的、具有改造价值的居住建筑进行抗震加固，在进行抗震加固同时进行节能、热计量改造、平改坡，视情对室内外管线进行改造。

（二）既有居住建筑节能改造

对全区1980-1990年建成的既有居住建筑进行外墙、屋面、外窗、单元门和热计量改造。视情对室内外管线进行改造。

（三）简易楼改造

对全区抗震等级低、配套设施简陋、居住环境差的简易楼进行全面改造。

（四）环境整治

按照•2011年北京市老旧小区平房区环境整治工作意见‣要求，主要包括：

1.美化建筑立面。依据•北京市城市建筑物外立面保持整洁管理规定‣要求，清洗粉饰建筑楼（墙）体外立面，清除屋顶积存物，清除门窗不干胶贴字，及时清理小广告。

2.拆除私搭乱建。拆除违法建设、逾期临建；拆除破旧建筑；拆除废弃线网、废弃线杆、废弃烟囱；规范广告牌匾。

3.补建绿化植被。应在绿地中留有适当供市民活动的场地和设施；绿化欠完整、树木缺株的要补植；绿化以人为本，不阻挡行人通行，可进入绿地设臵齐备完好；做好拆除后的环境建设，对裸露土地及时进行绿化。

4.清理乱堆物料。清理大件废弃物及房上杂物、清理卫生死角等；清理清运生活垃圾和建筑渣土；楼道（街道）、休闲场所、道路等公共区域环境整洁，无积存垃圾、无乱堆物料、无设施破损。

5.改造老旧管线。对老旧管线进行改造，原则上应先地下后地上；完善雨污水管线，改善路面排水设施；各种井盖、雨蓖应当与路面齐平、保持完好。

6.完善公共设施。修整破损道路，保持道路畅通；翻修自行车棚，根据小区、平房区内及周边地区条件，合理设臵机动车停车位；完善无障碍设施；完善公共照明等市政设施；增补必要的消防设施。

（五）老旧供热管网设施改造

按照•北京市老旧供热管网设施改造方案‣要求，老旧小区供热管网设施改造内容包括：

1.供热设施改造：大型区域锅炉房的供热系统、配电系统、水处理及环保系统的更新改造；热力站更新换热器、水泵、阀门、管道、过滤器、仪表等设备，补水系统及附件保温改造，加装控制系统（如气候补偿器）、流量或压力平衡设备、计量表、调速泵等节能设备。

2.供热管网改造：在管网更新项目中要改变敷设方式、重新敷设更换新管网、加装平衡阀及楼栋热量表；在管网改造项目中，更换保温、补偿器及阀门等设备、加装平衡阀及楼栋热量表。

3.户内采暖系统改造：更新采暖设备、用户直管改跨越管，加装温控阀，使户内采暖系统具备温度调控条件。

（六）电网配电设施改造 主要对老旧小区电网中直接为居民住宅供电的配电室、变压器、开关柜、线路及电表计量装臵等配电设施进行改造，部分楼房需要同步实施楼内线改造。

（七）其他

应业主单位申请，对部分有条件的老旧小区进行停车楼建设、更新补建信报箱、加装无障碍设施和电梯等。

六、实施步骤

（一）启动准备阶段

1.召开全区动员大会，形成正确舆论导向

2011年12月下旬召开全区动员大会，部署工作，提高认识，把此项工作当作一项重要的政治任务来抓，当作一项重要的民生工程来抓，定位要高，要求要严，责任要明，工作要细，思想要稳。充分利用广播、电视、报刊、网络等手段，加大舆论宣传，形成正确的舆论导向，让全区人民和驻区单位充分了解综合整治的意义和好处，积极配合支持工作。

2.组建工作组，开展调查摸底工作

由于老旧小区既有专项改造内容繁杂、进度不一，为了便于统筹安排，从2011年12月下旬至2012年1月上旬，由区综合整治指挥部组织各分指挥部，进行全区老旧小区调查摸底工作，摸清底数，研究政策。按老旧小区名称建立台账，做到底数清、情况明。根据综合整治任务量拟定总体和工作计划、测算改造费用、编制实施方案。

3.下发工作任务，制定属地工作方案 在做好调查研究基础上，以区综合整治指挥部名义制定各任务书，下发到街道、镇和区房屋土地经营管理中心，并由区政府与各街道、镇及区房屋土地经营管理中心签订责任书。2012年2月上旬，各街道、镇及区房屋土地经营管理中心根据辖区内老旧小区的具体情况制定综合整治方案和维稳工作方案。

（二）组织实施阶段

各分指挥部负责统筹组织辖区内老旧小区综合整治工作。市、区政府直接投资的项目，实施主体为各街道、镇和区房屋土地经营管理中心，要严格按照相关规定办理相关手续。产权清晰，且产权单位有出资改造意愿的项目，实施主体为产权单位，由产权单位按照相关建设程序办理相关手续。对产权单位按要求改造并通过验收的项目，政府视情给予一定奖励。

优先选取大街两侧、社会影响大、安全隐患重的小区进行综合整治，改善小区环境。要在党的十八大召开前树立一批综合整治典型，积极推动我区老旧小区综合整治的全面实施。力争用5年时间把辖区内老旧小区全部改造完毕。

（三）总结验收阶段

区综合整治指挥部对照工作台账和任务指标，对街道、镇、区房屋土地经营管理中心的任务完成情况进行检查验收。验收过程中可邀请相关专家和被改造小区居民代表参加。对于未完成综合整治任务或改造工作未达预期效果的，限期整改。将综合整治阶段性成果及时上报区综合整治领导小组和市主管部门，不断总结工作经验，完善长效机制。

七、工作机制措施

（一）综合协调和集体研究决策机制

完善综合整治领导小组会议制度，加大协调力度，促进老旧小区综合整治工作开展；重大问题通过集体研究决定，提高综合整治工作决策的科学化水平。

区综合整治指挥部每月组织召开一次工程进度质量调度例会，各分指挥部对辖区内老旧小区综合整治整体情况进行汇报，对于改造过程中存在的困难和问题，由区综合整治指挥部进行协调推进，并及时向区综合整治领导小组和市主管部门提交工程进度和质量报告。

（二）工程监管机制

建立工程监管机制，加强对改造项目的跟踪与管控，严格履行项目申报、审批等手续，依法开展工程招投标工作，加大资金使用和项目监管力度，严把质量和安全关，确保工程质量和施工安全，合理安排工程进度，保证工程按时完工。鼓励国有施工企业讲政治、重民生，积极参与老旧小区综合整治。

（三）宣传维稳机制

区综合整治指挥部和各分指挥部以及各产权单位，要以维护社会稳定、争取居民配合为目标，对老旧小区综合整治开展全面宣传，重点突出综合整治前的舆论引导、改造过程中的阶段报道和改造后工作成效，并加强信息报送，及时总结，积极推广典型经验，营造良好的综合整治舆论氛围。

（四）长效管理机制

区综合整治指挥部要组织研究改造后小区电力设施、供热管网设施、新增电梯、新增停车位等资产的归属和运行管理办法，并及时移交相关职能部门，落实运行维护管理职责，确保综合整治成果，将综合整治工程建设成为得民心、见长效的民生工程。

七、工作要求

（一）提高认识，加强领导

老旧小区综合整治是一项系统工程，涉及面广、任务艰巨，各单位要把老旧小区综合整治作为改善民生、实现可持续发展的重要任务，进一步统一思想，选派精干人员充实综合整治指挥部力量，深入推进老旧小区综合整治工作，并逐步形成以区综合整治领导小组为决策主体，指挥部为管理主体，街道、镇、房地中心及产权单位为实施主体，社区积极参与的综合管理模式。

（二）积极稳妥，维护稳定

老旧小区综合整治涉及结构、墙体、屋面、门窗、供热、用电、管道等多个方面，会给居民日常生活带来不便，难免出现居民不理解、不配合的现象，各街道、镇、房地中心及产权单位要认真制定综合整治工作具体方案和应急工作机制，妥善处理综合整治过程中出现的矛盾和问题，消除不稳定因素，确保综合整治过程中的和谐稳定。

（三）细化方案，保障进度

由于小区改造内容不尽相同，每项改造工作时间要求不一，各街道、镇、房地中心及产权单位要根据每个老旧小区的实际情况，制定具体实施计划，对每一个老旧小区、每一项改造内容制定工期表，明确目标、严把进度，保质保量完成各阶段工作任务。

建平县老旧住宅小区整治改造实施方案

我县城区现有老旧住宅小区30个（包括弃管小区），区内住宅楼101栋，建筑面积约49万平方米。由于这些住宅小区建设时间较早，配套设施建设不齐全，当时又未建立专项维修资金制度，长期无人管理，造成房屋共用部位和配套设施失修失养严重，环境脏、乱、差，居民生活不便等问题。为加强老旧住宅小区环境综合整治，为居民创造良好的生活环境，提升城市文明形象。根据•关于印发†朝阳市老旧住宅小区整治改造实施方案‡的通知‣（朝政办发„2011‟17号）和市政府对县政府工作目标考核的相关要求(今年我县的整治改造任务为15万平方米），结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

老旧小区整治改造工作以“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以进一步提升和推进我县住宅小区总体水平，提高整体人居环境质量为目标，以治理小区环境“脏、乱、差”，完善小区功能为重点，对城区老旧小区进行全面整治改造，基本形成基础设施齐全、整洁优美、秩序井然的人居环境。

二、工作目标

老旧小区整治改造工程从2011年起至2015年止，在5年内全部完成。改造工程应在城区统一规划的前提下，综合考虑小区房屋建设年限、建设位臵、建设规模、小区环境等条件，有计划的逐年分批实施改造。对已列入新城区规划拆迁范围的老旧住宅小区不在改造范围之内。2011年将计划改造小区3个，建筑面积约178000平方米。

三、整治改造内容

综合考虑目前老旧各小区存在的主要问题和不同情况，确定各小区整治改造项目主要包括：

（一）小区面貌改观工程

1、清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章违法建设；

2、清理房屋外墙、楼道内乱堆乱放杂物以及各类小广告；

3、整治“脏、乱、差”，取消垃圾道，居民生活垃圾实行袋装化。

（二）房屋共用部位修缮工程

1、维修屋面防水以及落水管；

2、对房屋外墙及楼道内墙面进行维修和粉刷；

3、对房屋台阶、楼梯踏步、扶手、散水坡和雨篷进行维修。

（三）基础设施改造工程

1、住宅与商业网点混用的排水管线重新分设；

2、清掏、维修排水管线和化粪池，排水检查井井盖维修，必要时可增设或更换；

3、更新老化严重的供电线路，供暖、供水和供气管线；

4、安装和修复楼道灯、路灯、庭院灯；

5、安装和修复小区安防监控设施、车辆出入管理设施；

6、维修或翻新小区内的破损道路、硬覆盖，小区围墙、大门等，有条件的小区可适当增加停车位。

（四）居住环境完善工程

1、对具备条件的小区，完善绿化设施，增建公共绿化地，合理增设健身器材，完善小区标识、公益宣传橱窗；

2、整治改造小区周边街、巷道路环境。

四、实施步骤

（一）调查摸底、拟定计划阶段（4月末之前）。各街道办事处按照总体改造计划，进入各小区摸底调查，落实改造工程的具体小区，统一上报到县物业管理处，经住建局审核后，申请县政府立项改造。

（二）成立业主自治组织和征求意见阶段（4月--5月）。对已列入改造项目的小区，由所在街道办事处和社区在物业管理处的指导下组织成立业主大会，并选举产生业主委员会。由县物业处牵头，就改造方案向业主委员会和社区居委会征求意见。

（三）确定方案、组织实施阶段（4月--11月）。县老旧住宅小区整治改造领导小组办公室负责改造工程的设计、施工和大宗材料的采购工作。并负责施工过程中，施工企业与社区、业主间的协调、配合工作。

（四）竣工验收阶段（11月-12月）。改造工程竣工后，实行二级验收。首先由县物业处组织街道办事处、社区和业主委员会或业主代表进行初验。初验后，由县老旧住宅小区整治改造领导小组办公室组织相关部门进行竣工验收，并准备迎接市房产局的全面验收，对改造规模大，投资额高的项目上报市参加 “朝阳市市民满意改造工程”的评选活动，同时组织审计工作。

五、资金的筹集和管理

（一）老旧小区改造资金本着“政府投入为主、社会集资和业主出资为辅”的原则筹集落实。

（二）老旧小区整治改造工程按建筑面积折算，单位造价应控制在每平方米20元。具体标准可根据各小区实际改造内容来调整。

（三）县财政负责对小区改造预算、竣工决算进行的审核。在资金使用过程中，县财政、审计部门负责进行全程监督，对违规使用的严肃追究责任，确保专款专用。

六、责任分工

为加强此项工作的领导，成立由政府县长任组长、常务副县长为副组长、相关部门为成员单位的建平县老旧住宅小区整治改造领导小组，负责整治改造工程的组织领导工作。领导小组下设办公室，办公室设在县物业管理处，具体负责整治改造工作的协调、指导、督查和日常管理等工作。

此次改造工程的实施主体为县住建局，各相关部门应按照各自职责协调，加强指导和监督。

（一）各街道办事处组织社区负责本辖区老旧小区的摸底调查，填报改造项目计划，组织成立小区业主委员会，组织居民讨论整治改造方案，协调解决改造工程中的各类矛盾纠纷，参加改造工程竣工的初验，落实小区改造后的物业管理等工作。

（二）县财政局负责改造工程项目的工程预算、竣工决算的审核，将改造资金列入财政预算，并按工程进度拨付改造资金等工作。

（三）县住建局所属单位规划处负责老旧小区是否在城区规划的审核工作；市政处负责对老旧小区周边的街、巷、路灯、道路等环境设施的整治改造工作；环卫处负责老旧小区地下垃圾池（或垃圾清运点）的建设和完善。

（四）县综合执法局负责老旧小区内违章建筑的拆除工作。

（五）县环保局负责对老旧小区内餐饮、娱乐场所和工业生产等产生的环境、噪声污染及扰民现象进行整治。

（六）县审计局负责整治改造工程在实施过程中的资金审计工作。

七、工作措施

（一）老旧住宅小区的整治改造是惠及百姓的民生工程，是提升我县城市文明形象的主要举措，涉及面广，施工组织难度大，投资力度高，各部门要提高认识，密切配合，形成合力确保按时保质保量完成老旧小区改造任务。

（二）老旧小区在改造过程中，县物业管理处做好改造工程档案的整理归档工作。要做到改造前、改造中、改造后均留有影像资料，绘制图纸，并标清各项数据，要有监理人员签字验收。涉及到居民的改造项目，要有居民签字认可，共用部位应由业主委员会或社区居委会签字认可。所有资料均应在工程竣工后统一交由县物业管理处存档备案。

（三）严把质量关。改造工程竣工后，县老旧住宅小区整治改造领导小组办公室应按规定程序组织有关部门验收，对达不到验收标准的，责令施工单位返工。县物业处留取工程款的8%作为质量保证金。工程交工一年后无质量问题，由整改办主任签字，向施工单位返还保证金；如出现质量问题，施工单位不履行保修责任的，保证金予以扣留。

（四）监管并举，重在管理。整治改造后的具备规模的小区应根据实际情况，可以采取市场化运作的方式，由业主委员会聘请专业化物业服务企业实施管理；对规模较小、业主不情愿聘请专业化物管企业的小区，要充分发挥街道办事处、社区等自治组织的作用，积极鼓励街道（社区）成立物业管理办公室和物业企业，并将整治改造后的小区和今后弃管的小区统一纳入社区建设，实施统一管理，县政府视情况给予一定的资金补助。

（五）在小区整治改造工作中，各街道办事处、社区要深入小区，做好向居民的宣传工作，争取居民的支持和理解，提高居民主动参与意识，积极参加小区的改造和管理，共建美好家园。

附：

1、建平县老旧住宅小区整治改造领导小组成员名单

2、城区老旧小区基本情况表 3、2011年计划改造老旧小区

为切实搞好我市辖区居民小区的基础建设，提高辖区居民的生活质量，促进社区和谐进步，根据•郑州市人民政府关于印发老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划的通知‣（郑政„2011‟61号），结合我市实际，特制订本方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以改善人民群众居住环境、提升城市管理水平为宗旨，坚持“政府主导、市场运作、社会参与”的原则，发挥产权人的主体作用，对老旧住宅小区实行先整治改造后引入物业管理服务，建立物业管理全覆盖长效机制，促进我市人居环境的健康发展。

二、目标任务和改造标准

（一）目标任务。物业基础配套设施不健全不完善，缺乏基本的物业管理条件，以及零星分布的老旧住宅小区列入整治改造范围。2012年确保老旧小区物业管理覆盖率达25%，约100个老旧小区、家属楼院，总面积约38.3万m2，其中京城路街道62个，索河街道38个；完成6个老旧小区整治改造工作，分别是京城路街道辖区的泰安小区（11栋楼，335户，总面积5.5万m2）、向阳小区（11栋楼，468户，总面积6万m2）、花园街小区（24栋楼，864户，总面积12万m2）；索河街道辖区的绿苑小区（9栋楼，234户，总面积4.5万m2）、教委小区（6栋楼，124户，总面积3万m2）、民政小区（15栋楼，455户，总面积7.3万m2）。

（二）改造标准。针对区域整合后老旧住宅小区存在的管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等问题，要根据小区不同情况因地制宜进行整治改造，把长期困扰老旧住宅小区居民安居乐业的基本问题逐步解决到位，达到“八有”或者“四有”要求。基本内容为：1．改造、疏通上下水；2．整修路面；3．改造供电设施，维修、增设路灯；4．合理设臵非机动车库（棚），因地制宜设臵小区机动车停车场地；5．封闭小区，修建围栏、小区大门，设立门岗值班室或岗亭；6．配建监控房，完善视频监控设施；7．拆除小区违法建（构）筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施；8．合理配臵小区绿化；9．合理配建物业管理用房和社区管理用房，老旧小区物业管理用房按照物业管理区域总建筑面积1‰的标准建设，总建筑面积低于2万平方米的按照不低于20平方米标准建设，社区管理用房按每百户10平方米的标准配建，不足100户不配建；建成后进行简单装修，水、电可以独立计费，满足基本办公和生活要求；10．规范设臵小区总平面示意图、门牌号；11．安装邮政信报箱。

三、管理模式

2012年纳入物业管理全覆盖范围的老旧小区、家属楼院以社区为单位按照相对集中、便于管理、整合后物业管理区域建筑面积以不少于3万平方米的原则，根据区域内的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，实施不同模式的物业管理，达到全覆盖目标。

（一）专业化公司进驻。按照专业化、市场化的要求，在市物业管理主管部门指导下，在辖区街道、社区居委会的组织下，成立业主大会，由业主大会或社区居委会选聘物业服务企业，提供专业物业管理服务，达到“八有”要求。

（二）后勤式管理。由房屋管理（产权）单位负责，对本单位家属院楼院实施过渡性物业管理，引导和鼓励房屋管理（产权）单位，通过体制改革和机制创新，逐步引入社会化的物业服务企业进行管理服务，达到“八有”要求。

（三）社区介入。对暂不具备专业化管理条件、业主委员会未组建成立的，由社区居委会组织力量为小区居民提供基础性的物业服务。对无主管楼院、零星住宅和规模较小的住宅区，由街道实施区域整合划分，可选择专业公司进驻、分项委托服务、组织区域内低收入人员从事服务等方式为小区提供基础性的有偿物业服务，达到“四有”要求。

四、改造程序和项目验收

（一）宣传发动，营造氛围（2012年1月－3月底）。老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理全覆盖工作涉及千家万户，居民的积极参与理解支持是决定工作顺利与否的关键。各街道及有关部门通过利用横幅、宣传栏进行宣传，并要制作宣传版面在列入改造计划的小区进行长期宣传，大力宣传整治改造和物业管理覆盖工作的重要意义。把整治改造给居民带来的好处具体化，把整治改造后和引入物业管理的效果直观化、形象化，推动整治改造工作顺利开展。各街道要积极发挥疏导、协调作用，引导辖区居民树立大局观念，配合好整治改造和物业管理覆盖工作。

（二）指导成立协调委员会或业主委员会（2012年2月20日－4月30日）。市物业管理领导小组办公室指导各街道物业管理办公室以及相关社区，组织拟改造小区和纳入物业管理全覆盖计划小区成立业主委员会或者协调委员会，合理划分小区物业管理区域，街道负责组织协调业主委员召开拟改造小区业主大会完成整小区整治改造预算30%的资金筹集。

（三）因地制宜制订改造规划方案（2012年3月20日－4月20日）。由市城乡规划部门负责制定拟改造6个小区的改造规划方案，市住房和城乡建设部门依据改造方案制定预算方案，由各街道组织市房管、公安、城乡规划、住房和城乡建设、发展改革、城市管理、原产权单位、拟改造小区业主委员会共同评审，并在拟改造小区进行公示，公示结果报市物业管理领导小组办公室备案。

（四）组织施工建设阶段（2012年5月1日－10月31日）。按照改造规划方案要求，由街道负责，市房管、住房和城乡建设、城市管理等相关部门配合，完成6个拟改造小区违法建筑的拆除和杂物的清理清运工作；街道牵头进行整治改造工程招标，市房管、住房和城乡建设、拟改造小区原产权单位和业主委员会代表参与，对招投标结果在拟改造小区公示；公示无异议的，街道负责监督组织施工建设进度，按照施工进度申请改造资金，完成6个老旧小区改造工作。

（五）竣工验收阶段（2012年11月1日－11月20日）。由街道牵头，市房管、公安、城乡规划、住房和城乡建设、城市管理等部门和原产权单位参加，实施检查验收工作，并报市物业管理领导小组办公室备案。市房管、街道协助小区业主委员会选聘物业企业进驻小区，建立长效机制，实施正规化物业管理。

（六）物业管理检查考核（2012年11月21日－12月20日）。市物业管理领导小组办公室对各街道完成老旧小区物业管理基础设施整治改造工程和物业管理覆盖工作进行检查考核。

五、强化监督管理，确保工程质量

物业基础设施整治改造和管理覆盖事关广大居民的切身利益，反映政府形象，要加强领导，明确责任，强化监督管理。

（一）资金管理及拨付。市物业管理领导小组办公室协调相关部门组织做好城区老旧小区改造项目资金拨付工程施工建设、竣工验收。城区老旧小区改造资金实行专户管理，专款专用。并实行改造工程进度拨付制度，改造施工企业工程进度达到50%拨付单项总量资金的30%，工程进度达到80%由街道拨付拟改造小区业主自筹的30%部分，工程全部完成经验收合格后拨付单项总量资金的30%，剩余10%资金作为质保金1年后无质量问题拨付。市各有关部门强化资金使用跟踪监管，确保整治资金用好用实。

（二）强化现场管理。街道对老旧小区改造项目要落实专人负责，实行工程招标和监理，加强对现场施工队伍的监督检查，强化质量意识和安全意识，确保工程质量。

（三）倡导业主参与。在老旧小区改造项目的监督管理上，大力倡导业主参与，确保业主、居民的“知情权、参与权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务和职责。

六、具体工作要求

（一）加强组织领导，明确工作职责。为确保整治改造和物业管理覆盖工作取得显著成效，各街道要成立物业管理工作机构，加强组织领导，落实工作措施；市政府相关部门要主动配合整治改造工作，履行物业管理和整治改造工作中的责任；水、电、气、暖、消防、电信等相关单位要按照职责同步完成整治改造中的对应任务，并依据相关政策优惠或减免整治改造所需费用；市政府督查办要把整治改造和物业管理覆盖工作列入重要工作内容，实施全程督查；各相关单位要按照市政府的统一部署，各司其职，协同配合，共同解决、妥善处理整治改造工作中出现的问题，确保整治改造和全覆盖工作有序推进。

（二）完善工作机制，提高整治成效。整治改造和物业管理覆盖涉及面宽，业务性强，要从项目实施开始，采取有效措施，加强管理，提高整治成效。

1．实行目标管理。街道要严格按照市本方案组织实施整治改造项目，对确有特殊原因需要调整方案、增减项目的，报市物业管理工作领导小组办公室予以确认和调整。

2．坚持规范运作。为实现公开公平和规范运作，整治改造和物业管理覆盖工作实行统一评定方案、统一整治标准、统一组织验收、统一决算审计。

3．实行专报制度。各街道物业管理办公室要制定工程进度计划安排表，及时反映整治改造工程进度，开工、竣工比例，并将统计报表和信息简报每月25日前报送市物业管理工作领导小组办公室。

（三）加强监督管理，严肃工作纪律。老旧小区整治改造项目实施进程中应加强监督管理，坚持公开透明，严格程序，严明纪律。整治改造资金，实行专款专用，严禁截留、挤占和挪用；定期对资金管理和使用情况进行监督检查，发现问题，及时纠正，严肃处理；同时，对弄虚作假、虚报瞒报、套取、贪污、挤占、挪用、截留整治改造资金、建筑质量不达标以及组织配合不力完不成整治改造任务的，一经查实，将追究相关负责人的责任。

老旧小区环境综合整治实施方案

老旧小区环境综合整治工作是“暖房子工程”的一项重要内容，为了又好又快地完成此项工程，切实改善老旧小区基础设施条件和生活环境，适应现代化城市建设与管理的需要，特制定本方案。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，全面落实县委、县政府“暖房子工程”会议精神，巩固国家级卫生城成果，创造舒适、整洁、安全、方便的居住环境。

二、整治范围

在充分征求相关单位、社区和业主委员会意见的基础上，结合我县老旧小区实际情况，以满足居民最基本最迫切居住需要为目的，充分考虑我县老旧小区投诉多、问题多、环境脏乱差的现状，遵循轻重缓急的原则，确定整治范围为工行小区、教委小区、水利农电小区、自来水小区、庆余小区、人大小区、国税小区、县医院小区、劳建小区、防腐厂小区等10个小区。

三、整治项目

绿化工程、硬化工程、亮化工程、美化工程及环境改善工程。

四、整治内容

（一）工行小区。整修混凝土道路300平方米；增辟绿地、栽植树木1180平方米；建休闲凉亭1座；安装休闲木椅4个；建庭院灯9盏；安装健身器材6件；规划停车位40余个；粉刷门式房400平方米；补建楼道灯196盏；粉刷楼道8180平方米；安装防盗监控1套；清理散乱布线。

（二）教委小区。整修混凝土道路130平方米；铺设方砖100平方米；建休闲凉亭2座；补建楼道灯119盏；粉刷楼道4970平方米；安装防盗监控1套；清理散乱布线。

（三）水利农电小区。整修混凝土道路3200平方米；栽植、修剪树木6000平方米；建休闲凉亭1座；铁栅栏粉刷20延长米；建路灯6盏；维修排水管线70延长米；规划停车位30个；砌边石100延长米；补建楼道灯140盏；粉刷楼道5840平方米；安装防盗监控1套；清理散乱布线。

（四）自来水小区。整修混凝土道路1000平方米；铺设方砖800平方米；维修花坛2座；清运垃圾170立方米；粉刷铁栅栏230延长米；粘贴外楼梯瓷砖120平方米；补建楼道灯86盏；粉刷楼道3700平方米；安装防盗监控1套；清理散乱布线。

（五）庆余小区。整修混凝土道路1400平方米；粉刷门式房2700平方米；补建楼道灯140盏；粉刷楼道6000平方米；安装防盗监控1套；清理散乱布线。

（六）人大小区。补建楼道灯35盏；粉刷楼道1600平方米；安装防盗监控1套；清理散乱布线。

（七）国税小区。整修混凝土道路950平方米；粉刷仓房240平方米；卫生清理120立方米；补建楼道灯98盏；粉刷楼道3000平方米；安装防盗监控1套；清理散乱布线。

（八）县医院小区。铺设方砖1070平方米；修剪树木1000平方米；卫生清理150立方米；规划停车位20个；补建楼道灯154盏；粉刷楼道6430平方米；安装防盗监控1套；清理散乱布线。

（九）劳建小区。仓房外抹灰、粉刷涂料3500平方米；铺设方砖150平方米；清理排水沟55延长米；污水井加高8座；补建楼道灯77盏；粉刷楼道3300平方米；安装防盗监控1套；清理散乱布线。

（十）防腐厂小区。整修混凝土道路9400平方米；铺设方砖8130平方米；清理违章建筑20处；安装路灯18盏；安装健身器材50件；建排水沟450延长米；补建楼道灯340盏；粉刷楼道9800平方米；安装防盗监控1套；清理散乱布线。

五、整治标准

道路平整且与小区外道路连接，界、边石、方砖铺设完整，围墙、栏杆无缺损，封闭或半封闭住宅区；绿地面积增加；路灯设施、楼道灯齐全；无违章建筑，无散放垃圾，无堆放杂物，环境美观；管线布线整齐划一，无安全隐患；居民有休闲、健身器材。

六、工作要求

（一）成立组织机构。为加强领导，明确责任，充分发挥各部门的职能作用，成立由相关部门、单位组成的老旧小区综合整治工作领导小组。

（二）职责分工。

县财政局负责国家和省补助资金的及时拨付和使用监管。

县政府督查室、县监察局、安监局负责老旧小区环境综合整治工作实施过程中各环节工作的监督检查，并制定具体监督检查方案。

县发改局负责老旧小区环境综合整治工作工程项目的立项、审批，向上争取国家和省对改造项目的补助资金。

县审计局负责对国家和省、县各级补助资金使用情况的审计和监督。

县住建局负责工程实施中相关政策、规划、计划的制定以及工程项目建设的推进、监管和各成员单位协调、调度工作。

县公安局、城市管理监察大队负责老旧小区环境综合整治工作推进过程中工程秩序的维护，处理解决妨碍工程建设的各种障碍物、违章建筑的移除。

镇赉镇工作组负责组织督促小区成立业主委员会或组织业主自治，或选聘物业服务企业，建立落实长效管理机制，高度重视老旧住宅小区改善之后的后续管理。社区设臵专人专职负责落实老旧小区整治后的物业管理工作。

县电力、通讯、广电网络等有关部门负责进行本行业及本相关工作任务的落实。

（三）实施主体。针对老旧小区改造项目比较分散、工程量不能准确预测的实际，聘请专业部门进行资金测算，监理和施工单位通过招投标的形式确定。

（四）改造资金。计划改造的10个老旧小区，整治面积共15.15万平方米，改造资金454.5万元（计划每平方米30元，此费用为工程估算资金，以财政、审计部门审计后的资金数额为准）。资金来源主要有以下几个方面： 1.申请国家和省奖补资金。

2.列入县财政支出预算，在“暖房子”工程项目资金中列支，或从城市维护费中列支。

3.公共事业经营单位承担，供电、供气、广电及通讯等设施的更新改造，各经营单位可以直接承担相关工程，也可以承担相应数额的资金。

4.原产权人或居民自筹。根据受益人负担人相一致的原则，由受益居民承担。共有部位和共用设施设备维修改造，需要个人合理分担，个人负担部分可以以更换维修专用专有设施设备和现金出资等多种方式分担。已经缴存的物业专项维修资金，可以从个人分户账中拨付。原产权单位在责任范围内适当承担补建和维修责任或缴纳相应数额的资金。已售公房房屋维修和改造可以使用房改时售房单位缴存的物业专项维修资金。

（五）改造时间。2011年8月初至10月末。

七、后续管理

老旧小区综合整治后，根据小区实际情况，应采取专业化管理，巩固改善工程成果，维护良好的居住环境，通过业主自治、街道和社区组织等多种方式实施物业管理，制定公约、管理规章、议事规则，优化社区服务功能，建立长效管理机制。

八、工作安排

老旧小区环境综合整治是“暖房子工程”重要项目之一，时间紧、任务重、标准高。各相关部门、单位要切实加强协调与合作，各司其职，各负其责，形成合力，认真落实各项工作，确保按时完成老旧小区环境综合整治任务。

第三篇：海淀区老旧小区综合整治实施方案

北京市海淀区人民政府文件 海政发„2012‟6号

北京市海淀区人民政府

关于印发本区老旧小区综合整治实施方案的通知

各镇政府、街道（地区）办事处，各委、办、局，区属各单位：

经区领导研究同意，现将•海淀区老旧小区综合整治实施方案‣印发给你们，请认真贯彻落实。

北京市海淀区人民政府 二Ｏ一二年二月一日

海淀区老旧小区综合整治实施方案

为改善老旧住宅小区居住环境，提高群众生活水平，保障人民群众生命财产安全，根据•北京市实施†中华人民共和国节约能源法‡办法‣、•中华人民共和国防震减灾法‣、•北京市“十二五”时期建筑节能发展规划‣、•北京市“十二五”时期首都城乡环境建设规划纲要‣、•北京市房屋抗震节能综合整治实施意见‣、•北京市既有非节能居住建筑供热计量及节能改造项目管理办法‣，结合海淀工作实际，制定本实施方案。

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“人文北京、科技北京、绿色北京”发展战略，以实现“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”为目标，坚持以人为本、安全第一、统筹兼顾、综合治理，深入推进老旧小区综合整治工作，着力维护居民生命安全，着力改善居民生活环境，着力营造宜居生态环境，为建设宜居平安海淀和中关村国家自主创新示范区核心区创造良好的环境。

二、工作原则

（一）整体规划，突出重点

统筹部署和规划改造方案，集中精力分阶段实施，重点改造大街两侧、社会影响较大的小区，改造安全隐患严重、弱势群体聚集区域的小区。

（二）统筹兼顾，综合改造

暂停老旧小区正在进行的专项改造，结合实际情况，建立各老旧小区综合整治台账，统筹抗震加固、简易楼、节能及热计量、供热、用电、供水、雨污水等改造内容，实行综合改造，以减少入户次数，降低改造扰民影响。

（三）严格标准，构筑精品

制定老旧小区综合整治工作流程、改造路线、技术标准，并按照综合整治内容分类分项制定施工标准和验收规范，加强工程监管，严把设计、质量关，严格验收条件。

（四）以人为本，遵从民愿

老旧小区综合整治采取产权单位或居民申请制，充分尊重广大业主的改造意愿，通过政策引导、宣传和细致的思想工作，充分发挥产权单位、物业公司、居委会、业主委员会作用，调动业主积极性，与业主签订综合整治自愿协议，避免粗暴强行改造，造成社会不稳定。

三、组织保障

（一）成立老旧小区综合整治领导小组

成立“海淀区老旧小区综合整治领导小组”，区长任组长，主管城建、城管、街道、镇、维稳工作的副区长任副组长。成员单位为区住房城乡建设委、区委宣传部、区发展改革委、区财政局、规划海淀分局、国土资源海淀分局、区市政市容委（区交通委）、区农委、区社会办、区维稳办、区信访办、区房管局、区

监察局、区审计局、区水务局、区园林绿化局、区质监局、区环保局、区城管监察大队、海淀交通支队、公安海淀分局、海淀消防支队、区政府督查室、区残联、区环卫中心、区房屋土地经营管理中心、各街镇，邮政、电力、电信、燃气、自来水、排水、热力、有线电视等单位。

（二）成立老旧小区综合整治指挥部和分指挥部

参照2008奥运环境整治模式，成立“海淀区老旧小区综合整治指挥部”。区住房城乡建设委负责统筹、协调指挥部日常工作。各领导小组成员单位抽调专人到指挥部工作。

指挥部总指挥：区住房城乡建设委主任（负责综合整治工作的全面指挥）。

指挥部副总指挥：区发展改革委主管副主任（负责综合整治项目立项、评估等工作）；区住房城乡建设委主管副主任（负责非节能居住建筑节能改造及综合整治工作统筹协调等工作）；区市政市容委主管副主任（负责综合整治项目公共设施及环境整治等工作）；规划海淀分局主管副局长和区住房城乡建设委主管委员（负责简易楼改造等工作）；区房管局主管副局长（负责抗震节能综合改造等工作）；区财政局主管副局长（负责综合整治项目资金筹措、拨付和监督管理等工作）。

指挥部下设8个工作组：

1.综合组（负责会务、文件收发、统计、信息报送及统筹协调各组之间工作）。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容

委、区房管局。

2.计划组（负责调查、鉴定检测、编制总体及工作计划）。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区房管局。

3.工程前期组（负责勘察设计、资金测算、立项、招标等相关手续办理）。组长单位为规划海淀分局、区发展改革委、国土资源海淀分局、区住房城乡建设委、区市政市容委。

4.工程指导组（负责工程技术指导、检查、验收及工程资料管理）。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区园林绿化局、区水务局。

5.宣传维稳组（负责信息搜集、宣传报道、维稳工作）。组长单位为区委宣传部、区维稳办、区信访办。

6.政策研究组（负责研究整治后的运营管理政策）。组长单位为区房管局、区市政市容委。

7.资金管理组（编制资金使用计划、统筹资金筹措、拨付及监督管理）。组长单位为区财政局、区审计局。

8.督察组（负责对综合整治工作进行督促检查及行政监察）。组长单位为区政府督查室、区监察局。

老旧小区综合整治实施主体为各街镇和区房屋土地经营管理中心。各街镇和区房屋土地经营管理中心要设立分指挥部，由各单位行政一把手负责指挥，抽调人员专门负责此项工作。各专业公司与各分指挥部对接，协助开展综合整治。综合整治任务一旦确定，参照市里模式，由区政府与各街镇及区房屋土地经营管

理中心签订责任书。

四、职责分工

（一）综合整治领导小组

根据市、区政府要求，定期召开会议，研究相关政策，制定实施方案和工作计划。听取综合整治指挥部和各分指挥部关于综合整治工作情况汇报，协调解决老旧小区综合整治实施过程中的重要问题。

（二）综合整治指挥部

负责指挥调度我区老旧小区综合整治日常工作，制定综合整治工作流程、改造路线、技术标准、规范，对综合整治工程提供技术支持。协调各街镇和区房屋土地经营管理中心，把握工程进展，确保工程质量，组织改造工程检查验收等。

（三）各街镇及区房屋土地经营管理中心分指挥部 负责在区综合整治指挥部的统筹安排下，制定本指挥部辖区工作方案，具体组织落实辖区内老旧小区综合整治工作。负责辖区内老旧小区综合整治调查摸底工作。积极做好综合整治工作的日常宣传和辖区居民的动员、维稳工作，确保综合整治工作落实。

（四）区发展改革委

负责对综合整治项目概算进行核定，将项目纳入政府投资建设方案。建立便捷的立项程序。

（五）区财政局

负责落实区级资金，并协助市级补助资金对口责任单位协调

市有关部门落实市级补助资金。制定综合整治专项资金使用管理办法。

（六）规划海淀分局

按照审批权限，办理综合整治工程规划审批手续，并对设计方案和审批内容进行监督。

（七）国土资源海淀分局

负责综合整治工程涉及国有土地和集体土地使用手续办理工作。

（八）区住房城乡建设委

负责对综合整治工程的检测、鉴定、施工、监理单位执行法律法规、工程建设程序和工程建设标准的情况进行监督管理。

（九）区城管监察大队

负责制定老旧小区违章建筑拆除方案，开展违法建设整治工作。

（十）海淀消防支队

负责对老旧小区改造中涉及的消防车通道、消防水源、消防设施和建筑外保温材料的燃烧性能的改造工作，依照现行国家技术标准和强制性规范进行监督管理。

（十一）区残联

负责对老旧小区综合整治中涉及到的无障碍设施建设制定相关标准。

（十二）其他各成员单位

协助做好本单位正在进行的老旧小区改造数据梳理和移交工作；配合开展职权范围内的老旧小区综合整治其他相关工作。

五、主要工作任务

（一）抗震加固改造

对全区1980年以前建成抗震防灾能力差的、具有改造价值的居住建筑进行抗震加固，在进行抗震加固同时进行节能、热计量改造、平改坡，视情对室内外管线进行改造。

（二）既有居住建筑节能改造

对全区1980-1990年建成的既有居住建筑进行外墙、屋面、外窗、单元门和热计量改造。视情对室内外管线进行改造。

（三）简易楼改造

对全区抗震等级低、配套设施简陋、居住环境差的简易楼进行全面改造。

（四）环境整治

按照•2011年北京市老旧小区平房区环境整治工作意见‣要求，主要包括：

1.美化建筑立面。依据•北京市城市建筑物外立面保持整洁管理规定‣要求，清洗粉饰建筑楼（墙）体外立面，清除屋顶积存物，清除门窗不干胶贴字，及时清理小广告。

2.拆除私搭乱建。拆除违法建设、逾期临建；拆除破旧建筑；拆除废弃线网、废弃线杆、废弃烟囱；规范广告牌匾。

3.补建绿化植被。应在绿地中留有适当供市民活动的场地和

设施；绿化欠完整、树木缺株的要补植；绿化以人为本，不阻挡行人通行，可进入绿地设臵齐备完好；做好拆除后的环境建设，对裸露土地及时进行绿化。

4.清理乱堆物料。清理大件废弃物及房上杂物、清理卫生死角等；清理清运生活垃圾和建筑渣土；楼道（街道）、休闲场所、道路等公共区域环境整洁，无积存垃圾、无乱堆物料、无设施破损。

5.改造老旧管线。对老旧管线进行改造，原则上应先地下后地上；完善雨污水管线，改善路面排水设施；各种井盖、雨蓖应当与路面齐平、保持完好。

6.完善公共设施。修整破损道路，保持道路畅通；翻修自行车棚，根据小区、平房区内及周边地区条件，合理设臵机动车停车位；完善无障碍设施；完善公共照明等市政设施；增补必要的消防设施。

（五）老旧供热管网设施改造

按照•北京市老旧供热管网设施改造方案‣要求，老旧小区供热管网设施改造内容包括：

1.供热设施改造：大型区域锅炉房的供热系统、配电系统、水处理及环保系统的更新改造；热力站更新换热器、水泵、阀门、管道、过滤器、仪表等设备，补水系统及附件保温改造，加装控制系统（如气候补偿器）、流量或压力平衡设备、计量表、调速泵等节能设备。

2.供热管网改造：在管网更新项目中要改变敷设方式、重新敷设更换新管网、加装平衡阀及楼栋热量表；在管网改造项目中，更换保温、补偿器及阀门等设备、加装平衡阀及楼栋热量表。

3.户内采暖系统改造：更新采暖设备、用户直管改跨越管，加装温控阀，使户内采暖系统具备温度调控条件。

（六）电网配电设施改造

主要对老旧小区电网中直接为居民住宅供电的配电室、变压器、开关柜、线路及电表计量装臵等配电设施进行改造，部分楼房需要同步实施楼内线改造。

（七）其他

应业主单位申请，对部分有条件的老旧小区进行停车楼建设、更新补建信报箱、加装无障碍设施和电梯等。

六、实施步骤

（一）启动准备阶段

1.召开全区动员大会，形成正确舆论导向

2011年12月下旬召开全区动员大会，部署工作，提高认识，把此项工作当作一项重要的政治任务来抓，当作一项重要的民生工程来抓，定位要高，要求要严，责任要明，工作要细，思想要稳。充分利用广播、电视、报刊、网络等手段，加大舆论宣传，形成正确的舆论导向，让全区人民和驻区单位充分了解综合整治的意义和好处，积极配合支持工作。

2.组建工作组，开展调查摸底工作

由于老旧小区既有专项改造内容繁杂、进度不一，为了便于统筹安排，从2011年12月下旬至2012年1月上旬，由区综合整治指挥部组织各分指挥部，进行全区老旧小区调查摸底工作，摸清底数，研究政策。按老旧小区名称建立台账，做到底数清、情况明。根据综合整治任务量拟定总体和工作计划、测算改造费用、编制实施方案。

3.下发工作任务，制定属地工作方案

在做好调查研究基础上，以区综合整治指挥部名义制定各任务书，下发到街道、镇和区房屋土地经营管理中心，并由区政府与各街道、镇及区房屋土地经营管理中心签订责任书。2012年2月上旬，各街道、镇及区房屋土地经营管理中心根据辖区内老旧小区的具体情况制定综合整治方案和维稳工作方案。

（二）组织实施阶段

各分指挥部负责统筹组织辖区内老旧小区综合整治工作。市、区政府直接投资的项目，实施主体为各街道、镇和区房屋土地经营管理中心，要严格按照相关规定办理相关手续。产权清晰，且产权单位有出资改造意愿的项目，实施主体为产权单位，由产权单位按照相关建设程序办理相关手续。对产权单位按要求改造并通过验收的项目，政府视情给予一定奖励。

优先选取大街两侧、社会影响大、安全隐患重的小区进行综合整治，改善小区环境。要在党的十八大召开前树立一批综合整治典型，积极推动我区老旧小区综合整治的全面实施。力争用5

年时间把辖区内老旧小区全部改造完毕。

（三）总结验收阶段

区综合整治指挥部对照工作台账和任务指标，对街道、镇、区房屋土地经营管理中心的任务完成情况进行检查验收。验收过程中可邀请相关专家和被改造小区居民代表参加。对于未完成综合整治任务或改造工作未达预期效果的，限期整改。将综合整治阶段性成果及时上报区综合整治领导小组和市主管部门，不断总结工作经验，完善长效机制。

七、工作机制措施

（一）综合协调和集体研究决策机制

完善综合整治领导小组会议制度，加大协调力度，促进老旧小区综合整治工作开展；重大问题通过集体研究决定，提高综合整治工作决策的科学化水平。

区综合整治指挥部每月组织召开一次工程进度质量调度例会，各分指挥部对辖区内老旧小区综合整治整体情况进行汇报，对于改造过程中存在的困难和问题，由区综合整治指挥部进行协调推进，并及时向区综合整治领导小组和市主管部门提交工程进度和质量报告。

（二）工程监管机制

建立工程监管机制，加强对改造项目的跟踪与管控，严格履行项目申报、审批等手续，依法开展工程招投标工作，加大资金使用和项目监管力度，严把质量和安全关，确保工程质量和施工

安全，合理安排工程进度，保证工程按时完工。鼓励国有施工企业讲政治、重民生，积极参与老旧小区综合整治。

（三）宣传维稳机制

区综合整治指挥部和各分指挥部以及各产权单位，要以维护社会稳定、争取居民配合为目标，对老旧小区综合整治开展全面宣传，重点突出综合整治前的舆论引导、改造过程中的阶段报道和改造后工作成效，并加强信息报送，及时总结，积极推广典型经验，营造良好的综合整治舆论氛围。

（四）长效管理机制

区综合整治指挥部要组织研究改造后小区电力设施、供热管网设施、新增电梯、新增停车位等资产的归属和运行管理办法，并及时移交相关职能部门，落实运行维护管理职责，确保综合整治成果，将综合整治工程建设成为得民心、见长效的民生工程。

七、工作要求

（一）提高认识，加强领导

老旧小区综合整治是一项系统工程，涉及面广、任务艰巨，各单位要把老旧小区综合整治作为改善民生、实现可持续发展的重要任务，进一步统一思想，选派精干人员充实综合整治指挥部力量，深入推进老旧小区综合整治工作，并逐步形成以区综合整治领导小组为决策主体，指挥部为管理主体，街道、镇、房地中心及产权单位为实施主体，社区积极参与的综合管理模式。

（二）积极稳妥，维护稳定

老旧小区综合整治涉及结构、墙体、屋面、门窗、供热、用电、管道等多个方面，会给居民日常生活带来不便，难免出现居民不理解、不配合的现象，各街道、镇、房地中心及产权单位要认真制定综合整治工作具体方案和应急工作机制，妥善处理综合整治过程中出现的矛盾和问题，消除不稳定因素，确保综合整治过程中的和谐稳定。

（三）细化方案，保障进度

由于小区改造内容不尽相同，每项改造工作时间要求不一，各街道、镇、房地中心及产权单位要根据每个老旧小区的实际情况，制定具体实施计划，对每一个老旧小区、每一项改造内容制定工期表，明确目标、严把进度，保质保量完成各阶段工作任务。

主题词：城乡建设

老旧小区△

方案

通知

海淀区人民政府办公室 2012年2月2日印发

第四篇：老旧小区综合整治室外工程规划方案

大慧寺路8号院综合整治室外工程规划方案

大慧寺路8号院综合整治室外工程整体施工规划思路主要依据现场实际调查情况及相关设计、勘探文件来进行施工改造规划。

一、室外工程道路路面调查情况及改造建议：

（一）调查情况

1、道路面层：现况路面为混凝土路面及沥青混凝土路面，路面局部存在破损情况。

2、道路宽度:主路宽5m--8m；部分楼前道路宽度1.9m--4m。

3、道路路缘石：路缘石存在损坏，主路路缘石高出路面尺寸不一致。

4、道路坡度：道路纵坡、横坡和原有雨水篦子之间存在反坡现象，在雨季容易造成路面积水。

（二）道路施工改造建议方案

1、道路改造建议及原因分析

（1）改造建议：原有道路改造施工采用旧路加铺沥青混合料面层施工工艺进行施工，面层采用AC-13沥青混凝土；新扩建道路采用设计图纸要求参照12BJ1-1路20做法。

（2）原因分析：采用上述方法改造施工从技术上属于旧路改造，技术方法较成熟；从质量上借助原有面层作为基层，符合设计强度；从施工进度上沥青混凝土摊铺完成后能在较短的时间内达到通行目的，减少影响居民出行时间；从经济方面上考虑能节省大量资金。

2、道路宽度确定方法及原因分析

（1）宽度确定：按原有路面宽度进行施工；新扩建道路宽度定为4m。（2）原因分析：原有道路宽度符合相关设计及消防要求；新扩建道路宽度主要考虑满足消防设计宽度不小于4m的要求。

3、道路路缘石改造建议及原因分析

（1）路缘石改造建议：对所有路缘石进行更换，重新栽设施工。

（2）原因分析：现场路缘石破损较多且标高不一，为了使新栽路缘石离新修路面距离符合设计规范并达到与新修路面一致的效果而进行全部更换施工。

4、道路坡度做法及原因分析

（1）道路坡度做法：在路面施工时纵坡坡度的确定主要依据雨水收集口位置来进行设计，小区道路纵坡按照0.3%进行施工（分段设置）；横坡为两面坡，坡度按照1.5%进行施工。

（2）原因分析：小区原有道路年久失修，部分存在下沉现象，造成原有雨水收集口与道路存在反坡状况，故对小区纵坡、横坡重新调整设计。

二、室外工程现况管线调查情况及部分管线改造建议

（一）调查情况

1、现况地下管线主要有电力、弱电（监控）、燃气、热力、给水、污水。

2、根据勘探单位提供的地下管线相关数据，各种管线在多部位存在交叉现象，其中污水管线埋深最大。

3、院区多个路灯杆根部存在锈蚀现象。

4、院区安防监控摄像头和安防电气线路已经出现老化或者无法使用。

（二）管线施工改造建议方案

1、强电（路灯）管线及路灯杆改造建议及原因分析

（1）强电（路灯）管线及路灯杆改造建议：对现况埋地管线路灯电缆全部更换；小区路灯杆全部换新。

（2）原因分析：小区内路灯及路灯杆损坏较多，并且多个路灯杆根部存在锈蚀情况，从小区行人安全方面考虑必须进行更换。

2、弱电（监控）管线改造建议及原因分析

（1）弱电（监控）管线改造建议：弱电管线采用地下布设穿线套管方法进行施工，并在相应位置加设检查井；监控线缆全部换新。

（2）原因分析：从小区整体形象和安全方面考虑，弱电管线必须入地。3其它管线施工改造建议及原因分析

（1）其它管线施工改造建议：考虑新增雨水管线为无压管线，施工过程中未知情况较多，特别针对有压管线进行改移施工。

（2）原因分析：雨水管线遇有压管线阻碍要遵循“有压管线让无压管线”的施工原则进行施工。

三、新做雨水管线施工及选材建议

（一）雨水管线位置、埋深确定

1、雨水管线现场施工位置主要参照《大慧寺路8号院综合地下管线探测图》、《大慧寺院区管线平面图0710-布局》及现场实地详细调查和后期施工中采用探坑先行的原则进行。

2、雨水管线埋深以管顶覆土500mm以上才能用机械进行碾压的原则进行确定，设计先从雨水端头井位置开始，初始管径为300mm，管材下部100mm砂垫层，最终确定初始开挖管线沟槽深度不能少于1000mm。

（二）雨水管线坡度选择

1、雨水管线坡度选择根据相关排水管道设计规范确定，φ200管排水坡度定为4‰，φ300管排水坡度定为2.5‰，φ400管排水坡度定为1.5‰，φ500管排水坡度定为1.2‰，φ600管排水坡度定为1.0‰。

2、考虑到原有地下管线种类较多，雨水管线排水坡度的选择根据现场实际施工情况进行微调，φ300管--φ600管的排水坡度调整范围1.0‰--3.0‰。

（三）雨水管材及雨水井材质的选择

1、雨水管材选用HDPE双壁波纹管。

双壁波纹管主要具有以下优势：抗压能力强，摩阻系数小、通过能力强，施工便捷、重量轻、易安装、节省施工时间，化学稳定性佳、使用寿命长。

2、雨水井采用目前流行的塑料检查井。塑料检查井的主要优点：

（1）耐酸碱腐蚀耐老化、使用寿命长。（2）安全环保，密封性好，防渗漏。

（3）均匀沉降、抗压能力强。管道与井座柔性连接，管道与井座的粘土共同运动、很好的解决了传统检查井与塑料管道连接所产生的不均匀沉降问题，有效防止地面塌陷。

（4）施工方便快捷。采用分体组装结构、井筒可现场切割、调整，适应各种安装深度要求，有效降低成本，大大提高施工进度，缩短工期是传统检查井的10-20倍以上；并可全天候施工，砖砌检查井和其他水泥砖砌井与之无法相比。（5）高效排水。内壁光滑流畅，设有导流槽，污物不易滞留，减少了堵塞的可能，有着出色的排水性能，雨污排放率是传统检查井的1～3倍。

（6）重量轻，易于运输和安装，性能可靠，承载能力强；适配性强品种齐全，可任意调节井筒高度及在筒体上打孔，调节方向，满足工程安装的一切需求。（7）综合造价低，维护费用少，比传统检查井更具优势；可以回收循环利用，有着巨大的社会效益。（8）、密封性能好、防渗漏。

四、活动广场、景观绿化、停车位分布现况调查及改造建议

（一）调查情况

1、小区活动广场功能基本能满足居民活动需求，在景观协调上有待提升。

2、小区住宅楼前绿化层次感不强，草坪绿化较少，略显突兀。

3、原有停车位在数量不足，造成小区车辆在主要消防车道上停放；部分停车位位置设计不合理，距离住宅太近，影响居民日常生活。

（二）改造建议

1、活动广场改造建议及原因分析

（1）活动广场改造建议：在活动广场中心位置增加喷泉设施；在活动场所周边扩大草坪面积；增加夜间景观照明。

（2）原因分析：增加喷泉设施可以达到中心游园和文化活动相结合的目的，并且喷泉用水可以利用雨水收集池中的雨水，真正做到节能减排；扩大草坪绿地使居民活动感官空间更大，更加舒适；增加夜间景观照明是为了给居民营造一种温暖、舒心的效果。

2景观绿化改造建议及原因分析

（1）改造建议：设备用房西侧道路与5#住宅楼部位道路顺直，减少原有拐弯道路角度，改造后原有停车场保留部分停车位，增大设备用房西北角部位绿化面积，具体改造范围参照总平面布置图；在1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、9#楼增加电梯一侧部位改为铺装道路加绿化，铺装道路与小区道路顺接，绿化主要采用草坪加小型花木（月季、迎春、丁香），具体改造内容及范围参照总平面布置图；2#楼西南角部位垃圾清理完毕后，改造为小型花坛，南侧位置改造为绿地；3#楼北侧道路较窄，因采用沥青路面铺装较为困难，所以此处全部采用透水砖铺装，具体做法参照12BJ1-1路5；4#楼与5#楼之间恢复原有绿化，在靠近4#楼部位建议取消原有停车位增加自行车棚；8#楼东侧与9#楼西侧位置自行车棚取消，增加绿化面积，原有铺装路面改为沥青混凝土路面。

（2）原因分析：采用以上绿化改造建议主要遵循“绿化结构合理、层次分明、功能多样、和谐统一、以人为本”的原则。3停车位改造建议及原因分析

（1）改造建议：小区原有停车位按原有规划留设，停车位位置和数量上进行调整，减少靠近小区主要道路及住宅楼停车位，加强小区地面停车管理措施；采用绿化和停车位相结合方式进行改造，绿化设置采用灌木（黄杨、龙柏、桧柏）绿化隔离带；停车位采用嵌草水泥砖铺设。

（2）原因分析：减少靠近小区主路停车位主要从道路行驶和行人安全角度考虑；采用停车位和绿化相结合方式主要通过绿化带作为停车位分割带来考虑，这样既保证停车位位置又能满足小区绿化率。

第五篇：《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》

北京市人民政府关于印发北京市 老旧小区综合整治工作实施意见的通知

京政发„2012‟3号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

现将《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》印发给你们，请按照职责分工，结合实际，认真组织实施。

二〇一二年一月二十一日

北京市老旧小区综合整治工作实施意见

为完善城市功能，切实改善民生，市政府决定“十二五”时期对全市老旧小区开展综合整治。为做好此项工作，现提出如下意见：

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻落实北京城市总体规划，着眼于加快推进“人文北京、科技北京、绿色北京”战略和中国特色世界城市建设，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，市级统筹、属地负责，突出重点、分步实施的原则，着

力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。

二、整治范围

1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），为此次综合整治范围。

1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区，由各区县政府另行制定综合整治方案，并加快组织实施。

三、整治内容

（一）房屋建筑本体。1990年（含）以前建成的，须进行节能改造、热计量改造和平改坡；对水、电、气、热、通信、防水等老化设施设备进行改造；对楼体进行清洗粉刷；根据实际情况，进行增设电梯、空调规整、楼体外面线缆规整、屋顶绿化、太阳能应用、普通地下室治理等内容的改造。对1980年（含）以前建成的老旧房屋进行抗震鉴定，对不达标的老旧房屋进行结构抗震加固改造。

（二）小区公共部分。进行水、电、气、热、通信等线路、管网和设备改造；进行无障碍设施改造；进行消防设施改造；进行绿化、景观、道路、照明设施改造；更新补建信报箱；根据实际情况，进行雨水收集系统应用、补建机动车和非机动车停车位、建设休闲娱乐设施、完善安防系统、补建警卫室、修建围墙等内容的改造。

四、工作目标

“十二五”时期，完成1582个、建筑面积5850万平方米老旧

小区的综合整治工作。

（一）2012年年底前实施建筑面积1500万平方米的老旧小区综合整治工作，其中2012年9月15日前，按照首都环境整治规划，完成影响市容环境的主要环线、重点地区周边老旧小区的综合整治工作；2015年年底前全面完成全市老旧小区综合整治工作。

（二）综合整治工作要坚持高标准、高质量，通过改造实现小区的安全、整洁、美观，做到绿起来、亮起来、畅通起来、和谐起来。

（三）对综合整治后达到引入社会化物业管理条件的老旧小区，实施社会化的物业管理；暂不具备社会化物业管理条件的老旧小区，由街道办事处、乡镇政府实施社区介入管理。

五、职责分工

此次老旧小区综合整治制定统一的基本要求，由主管部门牵头，制定切合实际、具有可操作性的基本要求。各区县政府在组织实施过程中，要按照不低于基本要求的原则分类组织实施。

（一）由市住房城乡建设委组织制定房屋建筑抗震加固、节能改造、附属设施改造、平改坡标准，会同市质监局、市公安局消防局组织制定增设电梯的基本要求，会同市规划委、市残联制定无障碍设施改造的基本要求。

（二）由市市政市容委组织制定供热计量与温控改造、环境整治的基本要求，会同市水务局、市通信管理局、市燃气集团、市热力集团、市自来水集团、市排水集团组织制定通信、气、热、水等线路、管网及设备改造的基本要求。

（三）由市园林绿化局组织制定绿化、美化、亮化和道路改造的基本要求。

（四）由市交通委会同市规划委组织制定机动车和非机动车停车位改造的基本要求。

（五）由市发展改革委组织制定配电设施改造的基本要求。

（六）由市公安局组织制定安防设施设备改造的基本要求。

（七）由市公安局消防局组织制定消防设施改造的基本要求。

六、工作机制

建立老旧小区综合整治工作联席会制度，研究解决工作中遇到的各种问题，推动工作计划的落实，保证工作目标的实现。市重大办、市住房城乡建设委、市市政市容委为联席会召集单位。各区县政府及相关部门和单位为联席会成员单位。

为保证联席会制度的有效运转，满足综合协调、分工落实需要，联席会下设办公室和资金统筹、房屋建筑抗震节能综合改造、小区公共设施综合整治3个工作组。

（一）办公室。

由市重大办牵头，承担联席会的日常组织工作，对外以“北京市老旧小区综合整治办公室”（以下简称市老旧小区综合整治办）的名义开展工作。市老旧小区综合整治办的主要工作职责是：全面统筹协调解决相关问题，组织汇总本市老旧小区综合整治总体规划及计划并监督实施；组织研究制定多渠道筹集资金的相关措施；依据综合整治工作需要，研究提出制订或修订本市相关地方性

法规、政府规章、规范性文件的建议；组织汇总各单项技术标准，组织汇总施工流程和技术指南并监督实施；负责组织宣传动员工作，组织社会各界参与相关工作；指导、协助、督查各区县开展工作，协调中直管理局、国管局、驻京部队同步展开整治工作；承办市委、市政府交办的其他工作任务。

（二）资金统筹组。

由市财政局牵头，在既定综合整治改造实施方案的基础上，负责研究确定财政资金来源，明确市财政补助的比例、规模、方式及对应项目，落实综合整治市级补助资金计划。

（三）房屋建筑抗震节能综合改造组。

由市住房城乡建设委牵头，负责房屋建筑本体部分工程的组织管理，负责编制老旧小区房屋建筑抗震节能综合改造总体计划、计划以及简易住宅楼拆改工作计划，组织制定房屋建筑抗震加固、节能改造、附属设施改造、平改坡标准，会同市质监局、市公安局消防局组织制定增设电梯标准，会同市规划委、市残联制定无障碍设施改造标准。

（四）小区公共设施综合整治组。

由市市政市容委牵头，负责老旧小区公共部分工程的组织管理，组织供热计量与温控改造，开展环境整治，组织绿化、美化、亮化和道路改造，组织机动车和非机动车停车位改造，协调相关部门和单位进行配电设施、安防系统、消防设施的改造。

各区县政府可设立专门机构，负责本行政区域内综合整治工作

的组织实施和监督管理。

七、规范程序

（一）进行全面排查。

由各区县政府按照本实施意见规定的整治内容，对辖区内老旧小区组织开展全面排查，并依据排查结果，按项目制定老旧小区综合整治计划。

老旧小区综合整治设计方案，应当符合本市老旧小区综合整治总体规划和各专项规划的要求。综合整治方案需公众参与。

（二）编制综合整治计划。

各区县政府于2012年2月10日前将本区县2012年老旧小区综合整治计划上报市老旧小区综合整治办。以后每年9月15日前上报下一的综合整治计划。市老旧小区综合整治办负责组织联席会成员单位对各区县政府上报的计划进行审核确认，并据此汇总编制全市整治计划。

（三）下达综合整治任务书。

2012年3月10日前，市老旧小区综合整治办向各区县政府明确下达2012年综合整治任务书。以后每年年底前，市老旧小区综合整治办向各区县政府明确下一综合整治任务。各区县政府按照综合整治任务的要求编制实施方案，实施方案要报市政府批准。

（四）确定综合整治设计施工图。

被确定为当年整治的老旧小区，各区县政府应当及时组织设计

单位出具设计施工图，设计施工图应当经施工图审查机构审定。

（五）实施综合整治。

各区县政府按照既定的建设程序组织施工，并做好工程质量、施工安全的监管工作。

中直管理局、国管局、驻京部队参照上述程序组织开展综合整治工作。

八、保障措施

（一）资金保障。

依据整治内容，老旧小区综合整治工作分别利用财政投资、售房款、住宅专项维修资金、个人公积金、责任企业资金和社会投资。

1．房屋建筑抗震加固、节能改造、供热计量与温控改造、通燃气和通暖气、配电设施改造、补建信报箱、供热管网等改造项目，按本市既定的补助标准延续执行相关政策。无障碍设施改造费用，由市区两级财政按照1∶1比例承担。环境整治、绿化、道路、照明设施、空调规整等改造费用，按照现行的市与区县分税制财政管理体制，由区县负责。

2．房屋建筑本体的水、电、气、热、通信、防水等附属设施设备改造费用，可以按规定使用房改售房款、专项维修资金和个人公积金。

3．小区公共部分内的水、电、气、热、通信等线路、管网和设备改造费用，由相关专业公司承担，市区两级予以定额补贴。具体补贴政策，由市发展改革委和市财政局另行制定。

4．小区雨水收集系统应用改造、消防设施改造、补建机动车和非机动车停车位、安防系统改造费用，可以按规定使用房改售房款、专项维修资金。

5．普通地下室改造、增设电梯、太阳能技术应用、屋顶绿化等项目所需费用，可采取单位投入、社会募集、合同能源管理、业主自筹等方式解决。

（二）政策保障。

1．拓展资金筹措渠道。各区县政府要积极探索吸引社会资金参与综合整治的途径，探索利用增层、增建商业设施、增建保障性住房等途径融资的政策措施。

2．加快行政审批事项。发展改革、国土、规划、住房城乡建设等部门应当在符合工程建设法律法规的前提下，简化审批手续，缩短办理时间。

（三）技术保障。

1．市老旧小区综合整治办会同市有关部门和单位统一制定老旧小区整治的技术方案并印发技术指南；建立老旧小区综合整治工作专家库，对综合整治工作遇到的疑难技术问题，组织专家论证予以解决。

2．市老旧小区综合整治办会同市有关部门和单位组织制定推广新材料、新技术、新工艺、新机具应用的政策措施，保证综合整治工程的质量和效益。

九、工作要求

（一）加强组织领导，明确工作职责。

开展全市老旧小区综合整治工作是一项复杂的系统工程，时间紧、任务重、标准高、统筹难。市各有关部门和单位要各司其职，协同配合；各区县政府要切实发挥主导作用，落实属地责任，确保老旧小区综合整治工作顺利推进。

（二）实行目标管理，提高整治成效。

综合整治工作要坚持安全、质量、进度、效益的统一，各区县政府要加强计划管理，坚持综合整治与专项整治相结合，统一组织、分类指导、分步实施，实现改造工序高效集成，整治过程安全可控，工程质量符合标准。

（三）建立长效机制，巩固整治成果。

各区县政府在综合整治过程中，要同步探索老旧小区的长效管理机制，从政策、资金、技术、人员等方面入手，引导老旧小区采取灵活多样的管理模式，促进管理的良性循环。

（四）加大宣传力度，营造良好氛围。

各区县政府要利用各种媒体，通过各种形式，大力宣传老旧小区综合整治的重要意义。每个小区的整治方案都要通过形象直观的方式，充分听取群众意见，大力营造整治方案群众支持、整治过程群众参与、整治成果共同维护的良好局面。

附件：市老旧小区综合整治工作联席会召集单位和成员单位

附件：

市老旧小区综合整治工作联席会

召集单位和成员单位

联席会召集单位： 市重大办

市住房城乡建设委 市市政市容委 联席会成员单位： 市重大办

市住房城乡建设委 市市政市容委 市发展改革委 市教委 市公安局 市监察局 市财政局 市国土局 市环保局 市规划委 市交通委

— 10 — 市农委 市水务局 市商务委 市卫生局 市审计局 市国资委 市质监局 市安全监管局 市园林绿化局 市地震局 市残联 市城管执法局 市公安局消防局市通信管理局 东城区政府 西城区政府 朝阳区政府 海淀区政府 丰台区政府 石景山区政府 门头沟区政府 房山区政府

通州区政府 顺义区政府 昌平区政府 大兴区政府平谷区政府 怀柔区政府 密云县政府 延庆县政府 市电力公司 市燃气集团 市热力集团 市自来水集团市排水集团 北信基础公司— 12 —

主题词：城乡建设 建设 老旧小区△ 综合整治△ 通知

抄送:市委各部门，市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市高级人民法院，市人民检察院，北京卫戍区。各民主党派北京市委和北京市工商联。北京市人民政府办公厅 2012年1月21日印发