武汉市建设工程项目施工许可审批流程及操作规程（五篇范例）

第一篇：武汉市建设工程项目施工许可审批流程及操作规程

一、工程项目报建

（一）报建范围

凡本市行政区域内建筑面积在300平方米以上或投资额在30万元以上的新建、扩建和改建的各类房屋建筑和市政基础设施建设项目，以及其他专业工程建设项目，在施工发包前必须办理报建手续。

（二）申报资料 1.建设工程项目报建表；

2.建设工程项目批准文件或民营企业董事会决议； 3.建设项目用地的有效证明文件；

4.房屋建筑工程的层数、高度、跨度、深基坑地下室的层数及深度； 5.工业项目核准文件（工业项目）。

（三）告知事项

1.施工许可前置并联审查事项（1）图审机构施工图审查；

（2）消防部门大型的人员密集场所和其他特殊建设工程消防设计审核；（3）安监部门危险化学品安全设计审查（工业项目）。2.施工许可前置管理事项

（1）建筑工程、市政工程质量监督注册登记；（2）建设工程项目安全监督登记；（3）建设工程施工合同备案；（4）建设工程现场施工条件踏勘；（5）建设工程项目档案报送承诺书；

（6）交纳新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金。3.施工许可前置其他事项

银行保函或证明 4.其他告知事项

（1）市民防办人防工程审查；（2）市气象局防雷装置设计审核；（3）市园林局配套绿地审核；（4）市房管局新建房屋白蚁预防；（5）市城管局生活垃圾处理费。

（四）办理流程

1.登陆“中国武汉建设信息网”进入“招标人工作区”，按提示获取企业登录号及动态密码；

2.登陆“中国武汉建设信息网”进入“招标人工作区”，按提示填写登录号及密码，填报工程报建表并网上提交。打印6份并加盖公章；

3.提交工程报建表7日内（逾期系统自动删除，须重新申报）带上述工程报建表和申报资料的原件及加盖单位公章的复印件1份到报建受理窗口审查，资料齐全并与报建表数据核对无误后收取资料批准报建手续，上网发布报建信息，并告知相关事项；

4.按照房屋建筑工程的规模确定市区分工；

5.按照告知的事项分别办理施工图并联审查及其他事项，发出《建设工程项目施工图并联审查通知书》。

（五）办理地点及时限

7个中心城区的工程建设项目报建工作，到武汉市城建委报建窗口统一办理。新城区、开发区的工程建设项目报建工作，到各新城区、开发区建设工程交易分中心办理。办理时限：1个工作日（工业项目为即办）。

二、施工图并联审查

完成工程项目报建并取得施工图设计文件审查受理通知书后，同步办理施工图并

联审查事项和施工招标事项（工业项目也调整为按此程序运作）。

（一）施工图设计文件审查 1.审查程序

送审：建设单位将施工图勘察设计文件送交具备相应资质的审图机构进行审查。受理：符合受理要求的，审图机构发放《武汉市建设工程施工图设计文件审查受理通知书》。不符合受理要求的，审图机构应将需要补齐或补正的全部内容和要求以书面形式一次性告知建设单位送审人，并发出《补齐资料通知书》。

签订审查合同：建设单位与审图机构签订勘察文件审查合同。

审查：接受任务的审图机构进行施工图设计文件审查，并提出《审查意见书》；建设单位按时限要求在接受任务的审图机构领取《审查意见书》。

复审：建设单位按《审查意见书》内容进行修改、完善，并将修改、完善资料一次性送接受任务的审图机构。

审查完成后，建设单位在接受任务的审图机构领取退还资料。2.审查内容

（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；

（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；

（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。3.审查提交的结果

（1）审查合格的项目提交《武汉市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》或《武汉市市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》；

（2）审查不合格的项目提交《武汉市建设工程施工图设计文件审查不合格结论书》。4.施工图招标设计文件审查机构

（二）施工图设计文件并联审查

按照报建窗口告知的并联审查事项，持《建设工程项目施工图并联审查通知书》，分别向市公安消防局、市民防办、市园林局、市气象局等部门送审施工图，相关部门分别在承诺的时限内完成相关审查工作，出具审查文件。

1.大型的人员密集场所和其他特殊建设工程消防设计审核办理程序（1）消防审查申报需要提交资料

1）新、改、扩建建设工程总平面消防技术审查需提交资料 ①建设工程消防设计审核申报表；

②建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件； ③新建、扩建工程的建设用地规划许可证明文件； ④设计单位资质证明文件； ⑤规划局审批盖章总平面图纸；

⑥消防设计文件，包括申请、介绍信及总平面设计说明。2）建设工程消防设计审核及备案抽查申报材料

①建设单位填写建设工程消防设计审核申报表，备案工程在取得施工许可7日内，通过湖北省消防网报备；

②建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件； ③新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件； ④设计单位资质证明文件；

⑤消防设计文件，包括申请、介绍信、设计说明（内容包括工程设计依据、建设规模和设计范围、改建或装修设计的面积等指标、工程原已设置或新增的主要消防设备、消防产品及有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况、具有特殊火灾危险性的消防设计和需要设计审批时解决或确定的问题、装修专业等）及设计图纸。

⑥须专家评审的建设工程，建设单位还应提供特殊消防设计的技术方案及说明，或者设计采用的国际标准、境外消防技术标准的中文文本，以及其他有关消防设计的应用实例、产品说明等技术资料。

（2）消防审查申报受理地点

武汉市公安局行政大厅消防窗口（汉口火车站对面）

图纸审查地点：消防局办公楼十三楼建审科（江岸区前进五路特四号）（3）施工图审核流程

总平面审查后会出具《总平面技术审查意见》，并根据特点，在意见最后明确该项目为行政许可项目或备案抽查项目。

确定为行政许可项目的工程，应在取得核位红线图后，进行施工图审查，在未取得消防审核同意意见前，建设项目不得擅自施工。

确定为备案抽查项目的工程可以先行施工，并在取得施工许可证之日起7日内，通过湖北省消防网进行备案。备案中被抽中的项目，应在收到备案凭证之日起5日内向公安机关消防机构提供材料，进行施工图审查。

2.人民防空工程施工图设计审批办理程序（1）需要提交的材料

①项目的立项批文及用地性质认定文件；

②规划部门出具的《建筑规划方案》、《办理人防相关手续联系单》；

③各栋建筑的面积及楼层列表（加盖设计单位公章）并附各栋建筑的标准层平面图（此项资料仅在需要时提供）；

④《人防工程报建登记表》（用于确认建设场地内是否有已建人防工程需拆除）。（2）审批流程 ①报建窗口收件；

②审查是否适用于减免人防易地建设费；

③出具缴费通知书（免缴项目无此步骤）；

④建设单位缴纳人防易地建设费（免缴项目无此步骤）； ⑤出具《结合民用建筑修建防空地下室联系单》； ⑥报建窗口发件。（3）办理时限 普通项目：5个工作日 绿色通道重大项目：3个工作日（4）收费事项 人防易地建设费：

中心城区按应建防空地下室面积每平方米1500元 新城区按应建防空地下室面积每平方米800元

收费依据：《省物价局省财政厅省人防办关于印发湖北省防空地下室易地建设费收费标准及有关问题的通知》

3.城市建设项目配套绿化用地面积审批办理程序（1）审批事项：建设工程项目配套绿化用地面积审批；（2）审批办理流程：收件-审核-批准；（3）需提交的材料： 1）申请表1份——原件；

2）该建设项目法定代表人和经办人的个人身份证、授权委托书各1份——原件（扫描件）；

3）该建设项目经规划部门批准的土地证、建设用地规划许可证1份——原件（扫描件）；

4）规划部门批准的总平面方案设计图（属住宅项目其图中技术经济指标或设计说明内应含住户数，绿化用地区域为用点表示的闭合线，绿地率要有分区计算数据，有

地下室的应标明范围和覆土厚度）3份——原件（扫描件及电子稿）；

5）建筑红线核位图或红线定位册1份——原件（扫描件）； 6）属工业厂房性质补送环保评估书1份——原件（扫描件）。（4）承诺工作时限：4个工作日。（5）收费事项 收费名称：绿化补偿费

收费标准：700元/m2（按差额配套绿地面积，绿地率达标则不缴费）。

收费依据：《关于公布降低部分省级行政事业性收费标准的通知》（鄂价费[2001]329号）

4.防雷装置设计审核办理程序

（1）办理防雷装置设计审核的建设项目应提供的资料 ①《防雷装置设计审核申请书》；

②防雷工程专业设计单位的资质证和人员的资格证书；

③规划总平面图，电气施工设计说明书、电气施工设计图纸（含电子版）及相关资料；

④设计中所采用的防雷产品相关资料；

⑤需要进行雷击风险评估的项目，提供经当地气象主管机构认可的防雷专业技术机构出具的《雷击风险评估报告》；

⑥《防雷装置设计技术评价意见书》。（2）办理程序及时限

①填写《防雷装置设计审核申请书》；

②由政务服务中心出具《防雷装置技术服务通知单》； ③到防雷技术服务窗口办理防雷装置技术服务相关手续；

④向政务服务中心提交《防雷装置设计审核申请书》、《雷击风险评估报告》、《防

雷装置设计技术评价报告》、设计院资质复印件以及电气施工图的电子文档，申请办理《防雷装置设计核准书》；

⑤对资料齐全的工业项目行政审批决定，政务服务中心即办；其他项目5个工作日内作出行政审批决定。

（3）办理结果

①防雷装置设计经审核符合标准要求的，选择具有相应资质的防雷检测机构进行跟踪检测的，颁发《防雷装置设计核准书》；

②防雷装置设计经审核不符合标准要求的，出具《防雷装置设计修改意见书》。（4）法律、法规依据 ①《中华人民共和国气象法》；

②《气象灾害防御条例》（国务院令第570号）；

③《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）； ④《湖北省雷电灾害防御条例》（湖北省人大常委会公告第49号）； ⑤《防雷减灾管理办法》（中国气象局令第8号）；

⑥《防雷装置设计审核和竣工验收规定》（中国气象局令第11号）。（5）投诉电话

武汉市气象局政策法规处：83223049

三、施工招标

（一）武汉市房屋建筑和市政基础设施工程公开招标施工项目办理程序 办事流程、所需资料及办理时限： 1.项目招标登记

（1）需提供的资料（招标投标监督管理机构将进行原件审核并留存加盖招标人公章的复印件）：

①《建设工程项目报建表》；

②《工程建设项目招标代理备案申请表》或《招标人自行办理招标事宜年度备案表》；

③招标单位的法人证明材料；

④项目审批部门批准的立项文件（市、区发改委或建委等相关项目审批部门的项目可行性研究报告或项目初步设计批复，项目核准或备案的批准文件）；

⑤建设项目《施工图设计文件审查受理通知书》；

⑥建设项目资金证明（城建资金计划、银行存款证明、财政部门出具的资金证明等）；

⑦提供报市、区发改委或建委等相关立项审批部门的项目申请报告书、项目初步设计批复文件或设计单位出具的项目概算；

⑧《武汉市建设工程招标登记表》（网上填写并打印，需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）。

（2）办理内容：

①核定建设项目招标组织形式（委托代理招标或业主自行招标）； ②核定建设项目招标方式（公开招标或邀请招标）； ③核发《武汉市建设工程招标登记表》。（3）工作时限：即时办理。2.招标文件审查备案

（1）需提供的资料（下述资料均需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）：

①项目招标文件制式文本；

②工程量清单（需加盖编制单位造价专用章、编制单位法人或其授权人章、造价师章）；

③专用合同条款等。

（2）办理内容：

①发出《招标文件送审受理单》； ②审核招标文件；

③提出《招标文件审核意见书》（如有修改的情况）； ④签发《招标文件审核备案表》。（3）工作时限：2个工作日。3.发布招标公告和资格预审文件

（1）需提供的资料（下述资料应加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）：

①《建设工程项目招标公告表》（网上填写并打印）；

②《建设工程项目施工招标资格预审文件》（在武汉市建委网站http://www.xiexiebang.com下载制式文本）。

（2）办理内容： ①审核和发布招标公告； ②审核和发布资格预审文件。（3）工作时限：即时办理。4.确定合格投标申请人

（1）适用于合格制资格预审、重点工程预选承包商制资格预审（招标一部办理）。需提供下述原件资料：

①《资格预审申请书递交签到表》；

②《建设工程施工类原件审核表》（如有时）； ③投标人报名情况（网上下载）； ④联合体协议书（如有时）；

⑤《资格预审公示表》（资格审查结束后在网上填写并打印，需加盖招标人公章及

招标代理机构公章）；

⑥《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标资格审查情况报告》（资格预审公示后在网上填写并打印，需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）。

（2）适用于评审制资格预审：

招标人在公告规定的时限内完成网上交易场所预定（开评标部办理）——详见武汉市建设工程交易中心《关于认真执行“网上（现场）预定标室流程”的通知》。

需提供的资料：

经监管部门备案的《资格预审文件》原件1份（提前3天递交给交易中心开评标部）。

招标人在按合格制资格预审方式、内容和条件对投标申请人审查合格后，办理资格审查评审前事宜。需提供下述原件资料：

①《资格预审申请书递交签到表》；

②《建设工程施工类原件审核表》（如有时）； ③投标人报名情况（网上下载）； ④联合体协议书（如有时）；

⑤经招标人加盖公章的原件审查合格投标申请人名单（如有时）。（3）抽取专家评委（交易中心开评标部办理）需提供的资料：

①经监管部门备案的招标公告原件；

②评委打分表表样、汇总表表样及评审报告表样；

③《招标项目专家评委抽选登记表》2份（加盖招标人公章及招标人经办人签字）； ④项目业主评委委托书及身份证和职称证复印件（如有时，需加盖招标人公章及法人章）。

（4）网上公示、《资格审查情况报告》备案 1）需提供的资料：

①《资格预审公示表》（资格审查结束后在网上填写并打印，需加盖招标人公章及招标代理机构公章）；

②《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标资格审查情况报告》（资格预审公示后在网上填写并打印，需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）。

2）办理内容：

①资格预审评审场所预定； ②资格预审专家抽取；

③收集资格预审评分表和汇总表； ④核发资格预审公示；

⑤《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标资格审查情况报告》备案，确定合格投标人。

3）工作时限：即时办理。5.项目招标答疑文件备案 需提供的资料：

《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程招标答疑文件备案表》（需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）。

办理内容：

审查项目招标答疑内容，核发《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程招标答疑文件备案表》。

工作时限：即时办理。6.公布控制价公示预算控制价

（1）需提供的资料：

①《武汉市建设工程项目造价计价监管通知书》；

②《工程招标预算控制价公示表》（在网上填写打印，需加盖招标人公章及招标代理机构公章）；

③《工程造价咨询报告书》。（2）办理内容：

核查并发布工程招标预算控制价。（3）工作时限：即时办理。7.网上交易场所预定

详见武汉市建设工程交易中心《关于认真执行“网上（现场）预定标室流程”的通知》。

需提供的资料：

经监管部门备案的《招标文件》原件1份（提前3天递交给交易中心开评标部）。办理内容：

开标、评标场所预定。工作时限：即时办理。

8.抽取专家评委（交易中心开评标部办理）（1）需提供的资料：

①经监管部门备案的招标公告原件；

②建设项目《施工图设计审查合格书》复印件（加盖招标人公章）； ③经监管部门备案的答疑文件备案表原件； ④评委打分表表样、汇总表表样及评标报告表样；

⑤《招标项目专家评委抽选登记表》（加盖招标人公章及招标人经办人签字）； ⑥项目业主评委委托书及身份证和职称证复印件（如有时，需加盖招标人公章及

法人章）。

（2）办理内容：

抽取专家评委、组建评审委员会。（3）工作时限：即时办理。9.开标、评标

（1）开标结束后，招标人或招标代理机构将开标资料及时提交给开评标部。需提供的原件资料： ①开标会签到记录表； ②投标文件递交时间表； ③投标文件密封互检情况表； ④投标人法人授权委托书； ⑤开标会唱标记录表； ⑥投标函及投标函附录；

⑦开标会异常情况记录（如有时）。

（2）评标结束后，交易中心开评标部将提供给招标人或招标代理机构该项目的评标报告及评委签到名单（复印件各1份）。

办理内容： ①查核开标会资料；

②收集评标专家评分表、汇总表和评标报告。工作时限：即时办理。10.中标公示 需提供的资料： 《项目中标公示表》。办理内容：

核查并发布项目中标公示。工作时限：即时办理。11.发出中标通知书 需提供的资料：（1）《中标通知书》；（2）《项目中标公示表》。办理内容：

核对中标结果，签发中标通知书。工作时限：即时办理。12.项目招投标情况备案 需提供的资料：

（1）《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标情况书面报告》（需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）；

（2）项目的完整招投标资料；（3）《中标通知书》。办理内容：

审核签发《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标情况书面报告》 工作时限：1个工作日。

13.开具《建设工程项目施工办证联系单》 需提供的资料： 项目的完整招投标资料。办理内容：

审核签发《建设工程项目施工办证联系单》。工作时限：即时办理。

（二）武汉市房屋建筑和市政基础设施工程邀请招标施工项目办理程序（场内）办事流程、所需资料及办理时限： 1.项目招标登记

（1）需提供的资料（招标投标监督管理机构将进行原件审核并留存加盖招标人公章的复印件）：

①《建设工程项目报建表》;②《工程建设项目招标代理备案申请表》或者《招标人自行办理招标事宜年度备案表》；

③招标单位的法人证明材料；

④项目审批部门批准的邀请招标立项文件（经市、区发改委或建委等相关立项审批部门确定为邀请招标方式的批准文件）；

⑤项目用地证明，《施工图设计文件审查受理通知书》，资金证明，报市、区发改委或建委等相关项目审批部门的项目申请报告书，项目初步设计批复文件或设计单位出具的项目概算；

⑥拟邀请投标人的营业执照、资质证书、安全生产许可证、外地企业需提供进汉证明、拟邀请投标人的项目经理建造师注册证书；

⑦《武汉市建设工程招标登记表》（网上填写并打印，需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）。

（2）办理内容：

①核定建设项目招标组织形式（委托代理招标或业主自行招标）； ②核定建设项目招标方式；

③核发《武汉市建设工程招标登记表》。（3）工作时限：即时办理。2.项目招标文件审查备案

需提供的资料（下述资料均需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）：

项目招标文件及附件（招标文件制式文本、工程量清单、专用合同条款等）。办理内容：

（1）发出《招标文件送审受理单》；（2）审核招标文件；

（3）提出《招标文件审核意见书》（如有修改的情况）；（4）签发《招标文件审核备案表》。工作时限：2个工作日。3.项目招标答疑文件备案 需提供的资料：

《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程招标答疑文件备案表》（如有时，需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）。

办理内容：

审查项目招标答疑内容，核发《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程招标答疑文件备案表》。

工作时限：即时办理。

4.网上交易场所预定（交易中心开评标部办理）

详见武汉市建设工程交易中心《关于认真执行“网上（现场）预定标室流程”的通知》。

需提供的资料：

经监管部门备案的《招标文件》原件1份（提前3天递交给交易中心开评标部）。办理内容：

开标、评标场所预定。

工作时限：即时办理。

5.抽取专家评委（交易中心开评标部办理）需提供的资料：

（1）经监管部门备案的招标登记表原件；

（2）建设项目《施工图设计审查合格书》复印件（加盖招标人公章）；（3）经监管部门备案的答疑文件备案表原件；（4）评委打分表表样、汇总表表样及评标报告表样；

（5）《招标项目专家评委抽选登记表》（加盖招标人公章及招标人经办人签字）；（6）项目业主评委委托书及身份证和职称证复印件（如有时，需加盖招标人公章及法人章）。

办理内容：

抽取专家评委、组建评审委员会。工作时限：即时办理。6.开标、评标

开标结束后，招标人或招标代理机构将开标资料及时提交给开评标部。（1）需提供的原件资料： ①开标会签到记录表； ②投标文件递交时间表； ③投标文件密封互检情况表； ④投标人法人授权委托书； ⑤开标会唱标记录表； ⑥投标函及投标函附录；

⑦开标会异常情况记录（如有时）。

评标结束后，开评标部将提供给招标人或招标代理机构该项目的评标报告及评委

签到名单（复印件各1份）。

（2）办理内容： ①查核开标会资料；

②收集评标专家评分表、汇总表和评标报告。（3）工作时限：即时办理。

7.中标公示（交易中心开评标部办理）需提供的资料： 《项目中标公示表》。办理内容：

核查并发布项目中标公示。工作时限：即时办理。8.发出中标通知书 需提供的资料：（1）《中标通知书》；（2）《项目中标公示表》。办理内容：

核对中标结果，签发中标通知书。工作时限：即时办理。9.项目招投标情况备案 需提供的资料：

（1）《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标情况书面报告》（需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）；

（2）项目的完整招投标资料；（3）《中标通知书》。

办理内容：

审核签发《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标情况书面报告》 工作时限：1个工作日。

10.开具《建设工程项目施工办证联系单》 需提供的资料： 项目的完整招投标资料。办理内容：

审核签发《建设工程项目施工办证联系单》。工作时限：即时办理。

（三）武汉市房屋建筑和市政基础设施工程非国有施工项目邀请招标办理程序 办事流程、所需资料及办理时限： 1.项目招标备案

（1）需提供下列资料（招标投标监督管理机构将进行原件审核并留存加盖招标人公章的复印件）：

①《建设工程项目报建表》;②《工程建设项目招标代理备案申请表》或者《招标人自行办理招标事宜年度备案表》；

③招标人的企业法人营业执照；

④项目审批部门批准的邀请招标立项文件（经市、区发改委或建委等相关立项审批部门确定为邀请招标方式的批准文件）；

⑤项目用地证明，施工图设计文件审查合格书，资金证明，报市、区发改委或建委等相关项目审批部门的项目申请报告书，项目初步设计批复文件或设计单位出具的项目概算；

⑥拟邀请投标人的相关资料（企业营业执照、企业资质证书、安全生产许可证、外省企业需提供进鄂证明、建造师注册证书）；

⑦招标文件（含答疑文件、项目造价计价监管通知书）；

⑧《武汉市非国有投资建设工程招标备案表》（网上填写并打印，需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）。

（2）办理内容：

①核定建设项目招标组织形式（委托代理招标或业主自行招标）； ②核定建设项目招标方式；

③审核招标过程和结果的合法性，核发《武汉市非国有投资建设工程招标备案表》。（3）工作时限：2个工作日。

2.公示中标结果（交易中心开、评标部办理）

需提供下列资料（招标投标监督管理机构将进行原件审核并留存加盖招标人公章的复印件）：

该项目开、评标资料（含开标会签到表、投标文件密封情况检验表、开标会唱标记录表、投标函及投标函附录、评委签到表、评委评分表、评委评分汇总表、评委职称证或各级交易中心专家评委证、评标报告）。

经监管部门审核并通过的《武汉市非国有投资建设工程招标备案表》、《项目中标公示表》（应加盖招标人公章、招标代理机构公章，另招标人及招标代理机构经办人需签字）。

办理内容：

核对网上填报的中标结果，发布中标公示。工作时限：即时办理。3.发出中标通知书 需提供的资料： 《中标通知书》。

办理内容：

核对中标结果，签发《中标通知书》。工作时限：即时办理。4.项目招投标情况备案 需提供的资料：

（1）《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标情况书面报告》（需加盖招标人公章、招标人法人代表签章及招标代理机构公章）；

（2）项目的完整招投标资料；（3）《中标通知书》。办理内容：

审核签发《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标情况书面报告》。工作时限：1个工作日。

5.开具《建设工程项目施工办证联系单》需提供的资料： 项目的完整招投标资料。办理内容：

审核签发《建设工程项目施工办证联系单》。工作时限：即时办理。

（四）武汉市房屋建筑和市政基础设施工程直接发包办理程序 办事流程、所需资料及办理时限：

需提供下列资料（招标投标监督管理机构将进行原件审核并留存加盖招标人公章的复印件）：

1.《建设工程项目报建表》；

2.项目审批部门批准的招标立项文件（市、区发改委或城建委等相关立项审批部门的项目可行性研究报告或项目初步设计批复，项目核准或备案的批准文件）；

3.招标单位的法人证明材料（开发单位需提供房地产开发资质证书）； 4.建设项目《施工图设计审查合格书》； 5.建设项目资金证明；

6.项目施工合同（通用合同及专用合同）； 7.承包单位营业执照； 8.承包单位资质证书； 9.承包单位安全生产许可证； 10.外地企业需提供进鄂证明； 11.建造师注册证书。办理内容：

审核签发《建设工程项目施工办证联系单》。工作时限：即时办理。

四、施工许可

完成施工图并联审查和施工招标后，项目建设单位向施工许可窗口申请办理建筑工程施工许可。办理程序和事项如下：

（一）填写建筑工程施工许可申请表。

（二）办理工程项目质量监督登记手续。填写《武汉市建筑工程质量监督注册登记表》或《武汉市市政工程质量监督注册登记表》，加盖单位公章，并提交下列资料：

1.建设、监理和施工单位项目质量管理组织机构和负责人名单； 2.建设、监理和施工单位的质量保证措施。

（三）办理安全生产监督手续。填写《武汉市建设工程安全施工措施登记表》，加盖公章，并提交下列资料：

1.施工单位（总、分包）安全生产许可证； 2.建设、监理和施工单位的安全保证措施；

3.施工现场起重机械设备清单； 4.安全管理组织机构人员名单； 5.建设工程项目安全施工措施自查表； 6.安全防护、文明施工措施费用支付计划； 7.安全监理规划。

（四）办理建设工程施工现场开工条件踏勘手续。

1.建设单位填写《建设工程施工现场条件踏勘申请表》，并将所需资料一次性提交办事窗口，由窗口及时转交建筑市场管理部门。提交资料包括：

（1）监理单位对施工现场已基本具备开工条件的证明；

（2）需要拆迁的，建设单位应提供《房屋拆迁许可证》（核对原件、提供复印件），施工单位应提供满足施工要求的拆迁进度证明。

（3）涉及占道和交通组织调整的，建设单位应提供相关部门的批准文件。（核对原件，提供复印件）

2.现场踏勘

建筑市场管理部门2个工作日内到施工现场进行踏勘。踏勘合格的，现场出具《建设工程施工现场踏勘合格单》。不合格的，现场向建设、施工单位下达整改意见书，限期整改。建设、施工单位按要求完成整改后，通知建筑市场管理部门重新踏勘。踏勘内容如下：

（1）查阅规划总平面图并比对实际踏勘位置，确认申报工程位置与现场踏勘位置是否相符；

（2）施工现场拆迁进度是否符合施工要求，施工区域内地上物是否全部拆除；（3）施工现场是否制定并采取了文明施工措施：现场周边是否按规定设置了合格的围挡；施工道路是否硬化，并设置符合要求的冲洗设施；临时设施是否符合要求；建设单位是否向施工单位提供了各类地下管线资料，并制定了安全保护措施；施工现

场空中区域是否存在高压线等空中架设障碍物；对因施工活动可能给毗邻建筑物造成影响的，是否已要求施工单位制定了安全防护措施；

（4）施工现场供水和排水、电力以及施工道路是否满足施工要求，并平整了施工场地；

（5）是否存在违法提前开工行为。

工业项目填写《建设工程施工现场开工条件承诺书》，作出承诺即可。

（五）办理施工合同备案审查。填写《武汉市建设工程施工合同备案表》，并提交下列资料：

1.全部《建设工程施工合同》（正、副本）； 2.招标文件及招标控制价电子数据； 3.中标人的商务标及中标价的电子数据；

4.实行担保的工程，双方的担保保函复制件（核原件）。

委托代理人签订施工合同的，还须提交法定代表人授权委托书；直接发包项目不需要提交第3.4项资料，但须提交经发、承包双方确认的工程预算书及其电子数据。

施工合同备案机构工作人员对申请人提交的资料和《建设工程施工合同》进行审查，即时办理，符合备案条件的，按下列要求办理备案手续：

（1）在《武汉市建设工程施工合同备案表》上签名，并加盖“同意备案”章和“武汉市建设工程施工合同备案专用章”；

（2）在全部《建设工程施工合同》（正、副本）的协议书第十条处加盖“武汉市建设工程施工合同备案专用章”；

（3）向申请人出具《武汉市建设工程施工合同备案表》（发、承包人各1份），留存《建设工程施工合同》副本1份，其余退还申请人。

不符合备案条件的，向申请人出具审查意见，待申请人改正后，再行办理备案手续。如工业项目的施工合同经审查不符合条件的，由建设单位作出整改的承诺即可。

（六）填写建设工程项目档案报送承诺书。

（七）缴纳有关规费。工业项目的散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、防空地下室易地建设费和绿化补偿费实行提前书面告知，企业承诺达到要求的予以免征。白蚁防治费、生活垃圾服务费（房屋建设项目）实行减半征收。

上述事项办理完毕后，建设单位将施工许可前置审批条件的全部文件材料汇齐，到施工许可发证窗口办理申请施工许可事项。申请施工许可证需提交下列文件材料：

1.工程项目立项批文；

2.建设工程建设用地权属证或建设用地规划许可证； 3.建设工程规划许可证； 4.银行资金保函或证明； 5.施工图设计文件审查合格书； 6.消防技术审查意见书；

7.危险化学品建设项目安全设施设计审查许可意见书（工业项目）8.招投标情况书面报告（招标的工程）； 9.施工合同备案表；

10.建筑工程或市政工程质量监督注册登记表； 11.建设工程安全监督检查登记表；

12.施工现场开工条件踏勘合格单（工业项目提交现场开工条件承诺书）； 13.建设工程项目档案报送承诺书；

14.新型墙体材料使用承诺书和散装水泥使用告知承诺书（工业项目）； 15.“一费制”收费和建设管理收费认定表（工业项目除外）。

（以上文件申办时必须提供原件，第2、3、4、6、7项可核原件后留存复印件）施工许可受理窗口经审查，资料齐全的收取资料，并经复核后，即签发施工许可证。

五、办理施工许可审批事项需提交文件材料及表格样式

办理施工许可审批事项需提交文件材料及表格样式附后： 1.建设工程项目报建表；

2.建设工程项目施工图并联审查通知书；

3.武汉市建设工程施工图设计文件审查受理通知书； 4.建筑工程施工许可申请表； 5.武汉市建设工程施工合同备案表； 6.武汉市建筑工程质量监督注册登记表； 7.武汉市市政工程质量监督注册登记表；

8.武汉市建设、监理和施工单位的质量保证措施具体内容； 9.武汉市建设工程安全施工措施登记表； 10.建设工程施工现场条件踏勘申请表； 11.建设工程施工现场条件踏勘合格单；

12.建设工程施工现场开工条件承诺书（工业项目）； 13.建设工程项目档案报送承诺书； 14.武汉市建设工程“一费制”收费认定表； 15.武汉市建设管理收费认定表；

16.武汉市新型墙体材料使用承诺书（工业项目）； 17.武汉市散装水泥使用承诺书（工业项目）。

第二篇：施工许可审批办理流程

建设工程报建

一、依据

1、建设部《工程建设项目报建管理办法》建建〔1994〕482号；第三条：工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建。

2、《河北省建设厅关于建设项目实施阶段管理责任划分的通知》冀建建〔2002〕164号第一条：工程建设项目按属地管理原则，由工程所在地建设行政主管部门负责工程的报建。

二、程序

申请人到建设局行政审批窗口领取报建表，办理报建。

三、申报材料

1、工程项目报建表（一式五份）

2、发改委立项文件（原件、复印件各一份）

3、清欠办证明

四、时限

一个工作日

建设工程施工图审查备案

一、依据

1、《河北省建设工程勘察设计管理条例》（省人大第39号公告）第三十条：建设单位应当将施工图设计文件及有关资料报县级以上人民政府建设行政主管部门审批，施工图未经审查批准，不得施工。2、2000年7月30日。《建设工程勘察设计管理条例》（国务院第293号令）第三十三条：县级以上人民政府建设行政主管部门或者交通、水利等有关部门应当对施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容进行审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

二、程序

1、申请人到建设局行政审批窗口领取《建设工程施工图设计审查申请书》、《建设项目收费审批卡》，并提交相关申报材料。

2、审查机构应当在收到审查材料后20个工作日内完成审查工作，并提出审查报告；特级和一级项目应当在30个工作日内完成审查工作，并提出审查报告，其中重大及技术复杂项目的审查时间可适当延长。

3、审查合格的项目，审查机构向建设行政主管部门提交项目施工图审查报告，由建设行政主管部门向建设单位通报审查结果，并颁发施工图审查批准书。对审查不合格的项目，由审查机构将施工图退回建设单位，并由原设计单位修改，重新送审。

三、申报材料

1、经建设局勘察设计处备案的勘察、设计合同原件各一份

2、审图机构审查批准的勘察报告一套

3、初步设计文件原件一套

4、规划部门批准的总平面图复印件一份

5、施工图光盘一套

6、全套的施工图一套（各专业的计算书、节能备案表）

四、时限

一个工作日

施工图抗震审查备案

一、依据

1、建设部第38号令《建设工程抗御地震灾害管理规定》，1994年11月1日经十七次常务会议通过，1994年12月1日起施行。第二十一条：建设行政主管部门应会同有关部门对工程项目抗震设计质量进行审查、监督。

2、《河北省建设工程抗震管理条例》1998年6月27日由省人大第九届常务会第三次会议通过，第十三条： 应当进行抗震 设计审查的建设工程，其审查必须纳入该工程初步设计审查的内容。

二、程序

1、申请人到建设局行政审批窗口领取《建设工程抗震设计审查备案意见书》，并提交相关资料。

三、申报材料

1、施工图设计文件一套（含结构、建筑、结构变更说明）

2、规划平面图（复印件）

3、地质勘察报告

4、《建设工程抗震设计审查备案意见书》

5、技术性审查报告

四、时限

三个工作日

施工、监理招标

一、依据

1、建设部82号令《建筑工程设计招标投标管理办法》第七条:依法必须招标的建筑工程项目，招标人自行组织招标的，应当在发布招标公告或者发出招标邀请书15日前，持有关材料到县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案；招标人委托招标代理机构进行招标的，招标人应当在委托合同签定后15日内，持有关材料到县级以上地方人民政府建筑行政主管部门备案。

2、建设部89号令第十九条 依法必须进行施工招标的工程，招标人应当在招标文件发出的同时，将招标文件报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

二、程序

1、建设部82号令《建筑工程设计招标投标管理办法》第七条:依法必须招标的建筑工程项目，招标人自行组织招标的，应当在发布招标公告或者发出招标邀请书15日前，持有关材料到县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案；招标人委托招标代理机构进行招标的，招标人应当在委托合同签定后15日内，持有关材料到县级以上地方人民政府建筑行政主管部门备案。

2、河北省建筑条例第十八条 依法必须进行招标的建筑工程的招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向建设行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。

三、申报材料

1、建设项目已列入中央或省、市固定资产投资计划；

2、已履行项目审批手续，取得《建设工程规划许可证》；

3、建设工程报建表原件；

4、有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实，取得合法金融机构或审计部门出具的资金证明；

5、有满足工程招标需要的技术、经济资料，其中包括河北省建筑工程施工图设计文件技术性审查报告；

6、河北省建设工程施工招标登记表；

7、招标单位具有自行招标资格的，办理自行招标手续；不具备的签订委托招标代理合同；

8、施工单位的拖欠证明（清欠办）

四、时限

1、招标公告发布时间不得短于三个工作日；

2、自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于五个工作日。

3、自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。

4、招标人应在评标委员会提交评标书面报告后十五日内确定中标人，最迟应当在投标有效期结束日三十个工作日前确定。

5、招标人应当在发出中标通知书之日起15日内，向招标办提交招标投标情况书面报告。

6、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，订立书面合同。

办理建筑垃圾处置

一、依据

1、国务院101号令《城市市容和环境卫生管理条例》第十六条：城市的工程施工现场的渣土应当及时清运，停工场地应当整理并作必要的覆盖，竣工后，应当及时清理和平整场地。

2、《城市建筑垃圾管理规定》（建设部 建城[1996]96号 1996年2月26日）第三条 城市人民政府环境卫生管理部门负责本行政区域内城市建筑垃圾的统一管理，并根据城市生活垃圾管理办法制定建筑垃圾管理细则和组织实施。

二、程序

1、《城市建筑垃圾管理规定》（建设部 建城[1996]96号 1996年2月26日）第四条 产生建筑垃圾的建设或施工单位，应在工程开工前向环境卫生管理部门申报建筑垃圾处置计划，签定环境卫生责任书。环境卫生管理部门在接到申报文件后应及时和发处置证，对不予核发处置证的，应告知原因。处置证不准出借、转让、涂改、伪造。

2、申请人到建设局行政审批窗口领取《新建工程建筑垃圾处置申报表》、《环境卫生责任书》

三、申报材料

1、新建工程建筑垃圾处置申报表（一式三份）

2、环境卫生责任书（一式两份）

3、建筑垃圾清运协议（由清运处办理）

四、时限

三个工作日

办理质量监督手续

一、依据

1、《建设工程质量管理条例》2000年1月30日发布，第13条第十三条 建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

2、建设部《关于印发建设工程质量监督机构监督工作指南》的通知（建建质（2000）38号）(2000年12月6日)第一部分办理建设工程质量监督手续:第(二)条凡新建、改建、扩建的建设工程，在工程项目施工招标投标工作完成后，建设单位申请领取施工许可证之前，应携有关资料到所在地建设工程质量监督机构办理工程质量监督登记手续，填写工程质量监督登记表并按规定交纳工程质量监督费用。

3、《工程质量监督工作导则》建质（2003）162号，2003年8月5日发布

二、程序

1、申请人到建设局行政审批窗口领取《建设工程质量报监备案登记表》（一式四份）、《建设工程质量监督书》（一式四份）、《建设工程质量体系审查表》（一式四份）、《建设工程形象进度表》（一式四份），并持其它相关材料到建设局行政审批窗口办理质量监督手续。

三、申报材料

1、需提交填写好的《建设工程质量报监备案登记表》（一栋楼一式四份）、《建设工程质量监督书》（一栋楼一式四份）、《建设工程质量体系审查表》（一栋楼一式四份）、《建设工程形象进度表》（一栋楼一式四份）

2、河北省建设工程监理备案表（复印件）

3、施工、监理中标通知书（验原件、留复印件一份）

4、施工、监理合同（验原件、留复印件一份）

5、施工图技术性审查报告（复印件）

6、施工单位人员、现场监理人员资格证书（验原件、留复印件）、见证取样员（复印件）

四、时限

1、材料齐全，符合要求后，三日内办结。

办理监理备案手续

一、依据

1、河北省建设厅《河北省建设厅关于实行建设工程监理备案制度的通知》(2002年12月2日)冀建市〔2002〕448号第一条：监理企业与建设单位签订监理委托合同后，15日内将《河北省建设工程监理备案表》及有关资料，按工程隶属关系报建设行政主管部门备案。

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1、建设行政主管部门按备案表中规定的内容进行核查，合格的在监理合同封面盖章，留存一份备案，并在总监、监理工程师上岗证书原件附页中登记并签字。

三、申报材料

1、河北省建设工程监理备案表（五份）

2、监理合同（原件）

3、监理单位资质证书副本及复印件

4、河北省总监上岗证书及复印件

5、河北省监理工程师上岗证书及复印件

6、必须实行监理招标的（附：监理中标通知书及复印件）

四、时限

一个工作日

办理安全监督手续

一、依据

1、中华人民共和国建筑法。

2、建设工程安全生产管理条例 国务院令393号。

3、河北省建设工程安全生产监督管理规定 河北省人民政府令[2002]1号。

4、河北省建设工程安全生产监督检查办法 冀建法[2004]428号。

二、程序

1、施工企业持中标通知书，到保定市建筑施工安全监督站领取相应表格，资料审查通过，现场堪验合格后办理备案。

三、申报材料

1、《建设工程安全生产监督备案表》

2、有效期内的《建筑施工企业安全生产许可证》

3、建筑施工企业的项目负责人，专职安全管理人员安全生产考核合格证书

4、建设单位、工程监理单位、建筑施工企业的项目安全生产保证体系及其有关人员安全培训合格证明

5、特种作业人员配备和持证上网情况

6、经企业相应技术负责人审查批准的安全技术措施及专项施工方案

7、安全防护用具、机械设备和特种设备的配备情况

8、施工现场应急救援预案

9、施工企业为作业人员办理意外伤害保险的证明材

10、国家、省建设行政主管部门规定的其他与安全生产有关的资料

四、时限

三个工作日。施工许可证办理

一、依据

1、建筑法(1997年11月1日公布)第七条：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

2、河北省建筑条例(2004年5月28日省第十届人民代表大会常五务委员会第九次会议通过，8月1日施行)第四条：在建筑工程开工前，建设单位应当依法向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。依照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程以及省建设行政主管部门规定的限额以下的小型建筑工程除外。

二、程序

1、申请领取施工许可证，建设单位应当提供银行出具的到位资金证明。建设工期不足一年的，到位资金不得低于工程合同价的百分之五十；建设工期超过一年的，到位资金不得低于工程合同价的百分之三十。

2、申请人到建设局行政审批窗口领取《建设工程施工许可申请表》，并提供相关资料。

3、申请领取施工许可证，建设单位应当提供银行出具的到位资金证明。建设工期不足一年的，到位资金不得低于工程合同价的百分之五十；建设工期超过一年的，到位资金不得低于工程合同价的百分之三十。

三、申报材料

1、建设工程报建表（原件）.2、建设工程用地审批手续（原件、留复印件）

3、建设工程规划许可证（原件、留复印件）

4、施工中标通知书、经备案的施工合同（原件、留复印件）

5、施工图设计审查合格书（原件、留复印件）

6、施工组织设计报审表（表B1—3）

7、工程质量监督书（原件）

8、安监手续（原件、留复印件）

9、监理合同备案登记表（原件、留复印件）

10、资金落实证明或资金保函（原件）

11、建筑垃圾处置申报表（原件）

12、商混协议（复印件）

13、《建设工程施工许可申请表》（两份）

14、监理单位出具的施工场地已具备施工条件证明

15、清欠办证明

16、颁发施工许可证前现场踏勘记录（两份）

四、时限

1、建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五内，对符合条件的申请颁发施工许可证。建筑工程未取得施工许可证或者开工报告未经批准的，施工单位不得进行工程施工。

第三篇：武汉市建设工程项目审批流程优化方案(试行)

武汉市建设工程项目审批流程

优化方案（试行）

为优化投资发展环境，根据《行政许可法》和全国、全省深入推进行政审批制度改革精神，结合我市建设工程项目审批工作实际，制定本方案。

一、总体思路

按照市委、市政府提出的“减程序、减时限、减费用”要求，以“零障碍、低成本、高效率”为目标，针对建设工程项目审批过程中存在的问题，通过采取“整合流程、提前介入、下放权力、并联审批、信息共享、限时办结”等改革方式，梳理管理链条，削减审批环节，明确各方责任，强化监督机制，建立审批标准化体系，深入推进我市建设工程项目审批流程的不断优化。

二、实施范围

本方案适用于政府投资项目和企业投资项目建设工程两大类。园林、管线、电力、水利等专业性工程有特殊规定的从其规定。抢险救灾、应急工程、临时性建筑工程等适用简易审批程序的建设工程不纳入。

三、改革方式

（一）整合流程。政府投资项目审批流程整合为“立项、可研”、“土地供应”、“设计方案审核”、“初步设计审查”、“施工许可”、“竣工验收”6个阶段。其中，市发改委、市城乡建设委按职责分工牵头组织“立项、可研”、“初步设计审查”、“竣工验收”阶段，市国土规划局牵头组织“土地供应”、“设计方案审核”阶段，市城乡建设委牵头组织“施工许可”阶段，其他部门协同配合。企业投资项目审批流程整合为“土地供应”、“核准（备案）”、“设计方案审核”、“施工许可”、“竣工验收备案”5个阶段。其中，市发改委牵头组织“核准（备案）”阶段，市国土规划局牵头组织“土地供应”、“设计方案审核”阶段，市城乡建设委牵头组织“施工许可”、“竣工验收备案”阶段，其他部门协同配合。部分相关部门直接对建设单位的外部程序改为内部程序，但法律关系主体不变，应出具意见的出具意见、应备案的备案。

（二）提前介入。突破项目审批条框，解放审批事项约束，超前进行技术服务，将下一审批流程中的技术审查部分提前，实现行政审批与技术审查相对分离，确保审批流程顺利进行。

（三）下放权力。市级审批部门应以提高办事效率和方便申办人为出发点，积极探索建立标准化审批体系，逐步将条件成熟的审批事项主动下放到区级。建立科学的市、区审批联动机制，解决审批层次过多、审批职能交叉、审批权责脱节等问题。

（四）并联审批。打破部门界限，取消前置条件约束，对同一阶段审批事项，形成部门间审批事项并联、项目建设单位前期工作并联、审批事项与前期工作并联的“三并联”审批机制。

（五）信息共享。以市行政服务中心作为平台，开发建设高度集成、部门联网、信息共享、综合性强的信息化系统，实现项目建设单位和各审批部门之间实时资源共享，提高联合审批效率，形成“全共享”工作平台。

（六）限时办结。审批部门在规定时限内完成审批事项，对于技术难度大，条件复杂的特大型市政基础设施工程、特级建筑工程，可适当延长时限。项目建设单位根据审批部门要求，在规定的工作时限内完成阶段性前期工作。中介服务机构在规定的工作时限内完成服务办理事项。

四、审批流程

（一）政府投资项目审批流程

政府投资项目审批流程的6个阶段，审批时限共需77—117个工作日。

第一阶段：立项、可研阶段（18个工作日）。审批单位：市发改委、市城乡建设委、市国土规划局、市环保局。

审批事项：政府投资项目建议书审批、建设项目选址意见书、建设项目用地预审、建设项目环境影响评价文件审批、固定资产投资项目节能评估和审查、政府投资项目可行性研究报告审批。

审批流程：项目建设单位按要求编制政府投资项目建议书报送市发改委或市城乡建设委，并抄送市国土规划局，市发改委或市城乡建设委在5个工作日内完成批复。之后，项目建设单位分别向市国土规划局、市环保局、市发改委申请建设项目选址意见和用地预审、环境影响评价文件审批、固定资产投资项目节能评估和审查。市国土规划局在5个工作日内（如选址过程中涉及铁路、供电和其他相关部门意见的，相关行业主管部门应于5个工作日内出具意见）完成选址意见和用地预审工作，市环保局根据项目类型不同分别在8个工作日内出具环境影响评价批复文件，市发改委根据项目类型不同分别在3个工作日内出具节能审查意见书。以上工作完成后，市发改委或市城乡建设委在5个工作日内完成项目可行性研究报告批复。

第二阶段：土地供应阶段（40或30个工作日）。1.涉及农用地转用和土地征收的项目（40个工作日）审批单位：市国土规划局。

审批事项：建设用地规划许可、征地补偿安置方案审核、国有建设用地供应。

审批流程：市国土规划局于15个工作日内对农用地转用和土地征收方案进行审核，审核完毕后，上报市政府及上级土地部门批复。经批复后，进行土地“征收公告”，组织补偿登记，拟定征地补偿安置方案，并对补偿方案进行公告（“两公告一登记”）。完成土地“两公告一登记”后，市国土规划局于10个工作日内完成征地补偿安置方案审核，如建设单位未落实征地补偿安置方案（包括房屋拆迁、安置、土地补偿费等），应及时告知。建设单位已落实征地补偿安置方案并经审核同意后，市国土规划局于5个工作日内核发建设用地批准书。已取得建设用地批准书的，市国土规划局于10个工作日内完成国有建设用地供应并核发《建设用地规划许可证》。

2.国有建设用地上涉及房屋征收的项目（30个工作日）审批单位：市国土规划局、各区房屋征收部门、各区政府。

审批事项：建设用地规划许可、国有建设用地供应。审批流程：各区房屋征收部门完成征收范围内的房屋调查，拟定国有房屋征收补偿方案及风险评估报告，并报所在区政府下达征收决定。同时，项目建设单位可开展方案设计等技术性准备工作。各区政府在15个工作日内下达国有房屋征收决定，并督促完成房屋征收工作。国有房屋签订征收补偿安置协议并全部拆除完毕后，市国土规划局于5个工作日内进行审核确认，核发征收完毕确认书。已取得征收完毕确认书的，市国土规划局于10个工作日内完成国有建设用地供应并核发《建设用地规划许可证》。3.国有建设用地上的自用地或不涉及房屋征收的项目（与立项、可研阶段并行，不单独计算时限）

审批单位：市国土规划局。

审批事项：建设用地规划许可、国有建设用地供应。审批流程：市国土规划局于10个工作日内完成国有建设用地供应并核发《建设用地规划许可证》，该审批与立项、可研阶段并行。

第三阶段：设计方案审核阶段（18个工作日）。审批单位：市国土规划局、市公安消防局、市民防办、市园林局。

审批事项：建设工程规划许可（建设工程规划设计方案审查）、土地登记、大型的人员密集场所和其他特殊建设工程消防设计审核、人民防空工程建设和易地建设费审批、城市建设项目配套绿化用地面积审批。

审批流程：受理档案后，市国土规划局于10个工作日内同步完成建设工程规划设计方案审查和土地登记发证工作。规划设计方案经审查同意后，市国土规划局、市公安消防局、市民防办、市园林局分别在承诺时限内完成方案公示、坐标放线、消防审查、人防审查、园林审查。涉及水务、文化、医疗卫生等其他相关审批部门的，均应按并联审批原则，在承诺时限内完成审批。

第四阶段：初步设计审查阶段（10个工作日）。审批单位：市发改委、市城乡建设委、市国土规划局。审批事项：建设工程规划许可（核发建设工程规划许可证）、政府投资项目初步设计审批。

审批流程：规划方案审核通过且公示无异议后，市国土规划局于5个工作日内核发建设工程规划许可证。同时，项目建设单位按要求将前期手续办理复印件、初步设计说明、图纸、概算报送市发改委或市城乡建设委。涉及河道管理或防洪、园林、卫生等的建设项目，应向市水务局、市园林局、市卫生局等主管部门申报涉及河道管理和防洪设计、园林设计、卫生设计等审查。市发改委或市城乡建设委在收到相关批复文件后的5个工作日内完成项目初步设计审批工作。

第五阶段：施工许可阶段（11个工作日）。

审批单位：市城乡建设委、市公安消防局、市民防办、市园林局、市气象局。

审批事项：大型的人员密集场所和其他特殊建设工程消防设计审核、人民防空工程施工图设计审批、城市建设项目配套绿化用地面积审批、防雷装置设计审核、建筑工程施工许可。

审批流程：项目建设单位填写报建登记表，市城乡建设委于1个工作日内办理报建手续。完成工程项目报建并取得施工图设计文件审查受理通知书后，分别办理施工图并联审查事项和施工招标事项。按照报建窗口告知的并联审查事项，分别向施工图设计文件审查机构和市公安消防局、市民防办、市园林局、市气象局等部门送审施工图，审查机构和相关部门分别在承诺的时限内完成相关审查工作，出具审查文件。施工图审查受理后，可同步办理施工招标登记、招标文件备案等手续，组织资格预审、投标文件编制等施工招投标活动，完成施工图审查再进行开标评标，办理招投标书面情况报告备案等手续。

完成施工图并联审查和施工招标后，项目建设单位向施工许可窗口申请办理建筑工程施工许可证。办理质量监督报监手续、安全监督报监手续、施工合同备案审查、施工现场条件勘察、建设工程档案报送等手续，按国家规定缴纳有关规费。待申请建筑工程施工许可证的全部文件材料办理齐全后，市城乡建设委于两个工作日内核发《建筑工程施工许可证》。

第六阶段：竣工验收阶段（20个工作日）。

审批单位：市发改委、市城乡建设委、市国土规划局、市公安消防局、市环保局、市气象局。

审批事项：规划条件核实（建设工程规划验收）、大型的人员密集场所和其他特殊建设工程消防竣工验收、建设项目竣工环保验收、防雷装置竣工验收、建设工程竣工档案验收、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收（含建筑节能、商品混凝土质量验收）备案、政府投资项目竣工验收。审批流程：项目建设单位制定验收方案，在市城乡建设委服务窗口办理竣工验收登记，领取《建设工程项目竣工验收备案服务手册》。市国土规划局、市公安消防局、市环保局、市气象局等相关部门正式受理建设单位专项验收申请后，并联开展验收工作，市国土规划局、市公安消防局、市环保局、市气象局等相关部门分别在承诺时限内出具认可文件或者准许使用文件，市城乡建设委分别在3个工作日内出具《建设工程竣工档案验收意见书》、5个工作日内出具质量监督报告（含人民防空工程竣工备案）。各专项竣工验收完成后，项目建设单位向市城乡建设委提交相关文件材料，申请办理建设工程竣工验收备案证。项目建设单位取得竣工验收备案和完成竣工决算后，报市财政局进行竣工决算评审，市财政局在决算评审完成后5个工作日内完成批复。市发改委在收到竣工决算批复文件的5个工作日内完成政府投资项目竣工验收。

（二）企业投资项目审批流程

企业投资重大项目审批流程的5个阶段，审批时限共需69—75个工作日。

第一阶段：土地使用权取得阶段（20个工作日）。审批单位：市国土规划局。

审批事项：规划设计条件、国有建设用地供应（签订土地出让合同）。审批流程：市土地交易中心接受土地交易申请后，向市国土规划局申请核发土地交易项目规划设计条件，市国土规划局于15个工作日内同步完成储备论证、核发规划设计条件以及供地附图测量、道路红线放线、权属审核工作。根据规划设计条件及土地交易有关要求，市土地交易中心拟定出让方案，市国土规划局于5个工作日内完成供地方案审核工作。审核通过后，市土地交易中心组织实施具体的交易活动。待中标人（竞得人）按规定缴清相关费用后，市土地交易中心核发《成交确认书》。之后，市国土规划局于5个工作日内与中标人（竞得人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，与核准（备案）阶段并行。

第二阶段：核准（备案）阶段（5—11个工作日）。审批单位：市发改委、市国土规划局、市环保局。审批事项：建设项目选址意见书、建设项目用地预审、建设项目环境影响评价文件审批、固定资产投资项目节能评估和审查、企业投资项目核准或备案。

审批流程：备案类项目，由市发改委在1个工作日内完成企业投资项目备案。核准类项目，由市发改委在正式受理之日向市国土规划局、市环保局发出联办函，各联办单位在联办函收到之日起按承诺时限出具选址意见、用地预审意见、环境影响评价批复文件。之后，市发改委在3个工作日内完成企业投资项目核准。第三阶段：设计方案审核阶段（23个工作日）。审批单位：市国土规划局、市公安消防局、市民防办、市园林局。

审批事项：建设用地规划许可、土地登记、大型的人员密集场所和其他特殊建设工程消防设计审核、人民防空工程建设和易地建设费审批、城市建设项目配套绿化用地面积审批、建设工程规划许可（建设工程规划设计方案审查、核发建设工程规划许可证）。

审批流程：市国土规划局于10个工作日内同步完成建设工程规划设计方案审查、土地登记发证和核发建设用地规划许可证工作。规划设计方案经审查同意后，市国土规划局、市公安消防局、市民防办、市园林局分别在承诺时限内完成方案公示、坐标放线、消防审查、人防审查、园林审查。涉及其他审批部门的，均应按并联审批原则，同步完成审查。规划设计方案审核通过且公示无异议后，市国土规划局于5个工作日内核发建设工程规划许可证。

第四阶段：施工许可阶段（11个工作日）。

审批单位：市城乡建设委、市公安消防局、市民防办、市园林局、市气象局。

审批事项：大型的人员密集场所和其他特殊建设工程消防设计审核、人民防空工程施工图设计审批、防雷装置设计审核、城市建设项目配套绿化用地面积审批、建筑工程施工许可。

审批流程：项目建设单位填写报建登记表，市城乡建设委于1个工作日内办理报建手续。完成工程项目报建并取得施工图设计文件审查受理通知书后，分别办理施工图并联审查事项和施工招标事项。按照报建窗口告知的并联审查事项，向施工图设计文件审查机构和市公安消防局、市民防办、市园林局、市气象局等部门送审施工图，审查机构和相关部门分别在承诺的时限内完成相关审查工作，出具审查文件。施工图审查受理后，办理施工招标登记、招标文件备案等手续，组织资格预审、投标文件编制等施工招投标活动，完成施工图审查再进行开标评标，办理招投标书面情况报告备案等手续。非国有投资项目实行邀请招标的，由招投标监管部门根据招投标活动进展情况分别办理招投标备案、中标公示审核发布、招投标书面情况报告备案等手续。

完成施工图并联审查和施工招标后，向施工许可窗口申请办理施工许可证。办理质量监督报监手续、安全监督报监手续、施工合同备案审查、施工现场条件踏勘、建设工程档案报送等手续，按国家规定缴纳有关规费。待申请施工许可的全部文件材料办理齐全后，市城乡建设委于两个工作日内核发《建筑工程施工许可证》。

第五阶段：竣工验收备案阶段（10个工作日）。审批单位：市城乡建设委、市国土规划局、市公安消防局、市环保局、市气象局。

审批事项：规划条件核实（建设工程规划验收）、大型的人员密集场所和其他特殊建设工程消防竣工验收、建设项目竣工环保验收、防雷装置竣工验收、建设工程竣工档案验收、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收（含建筑节能、商品混凝土质量验收）备案。

审批流程：项目建设单位制定验收方案，在市城乡建设委竣工验收服务窗口办理竣工验收登记，领取《建设工程项目竣工验收备案服务手册》。市国土规划局、市公安消防局、市环保局、市气象局等相关部门正式受理建设单位专项验收申请后，并联开展验收工作，市国土规划局、市公安消防局、市环保局、市气象局等相关部门分别在承诺时限内出具认可文件或者准许使用文件，市城乡建设委分别在3个工作日内出具《建设工程竣工档案验收意见书》、5个工作日出具质量监督报告（含人民防空工程竣工备案）。各专项竣工验收完成后，项目建设单位向市城乡建设委提交相关文件材料，申请办理建设工程竣工验收备案证。

五、保障措施

（一）市发改委、市城乡建设委根据城市总体规划、“十二五规划”以及专项规划，按照各自职责分工牵头组织编制政府投资计划和城市建设计划，健全完善政府投资项目库，报市政府审定并组织实施。市国土规划局加快推进城市规划工作，特别是尽快完善控制性详细规划，为选址、拆迁等前期工作的提前介入创造条件，便于提前开展征、收地等工作。

（二）各审批部门按照方案要求细化实施办法，推行行政审批权相对集中改革，整合内部业务分工，优化工作流程，落实精干力量，强化部门内设处（室）联动效应。要明确牵头部门和并联审批部门职责，加强相互协调配合和信息沟通，逐步建立和完善审批通报制度、前期服务和项目预审制度。要进一步细化操作规程，完善格式化审批规范，公示审批运作流程、操作办法。要加强窗口人员并联审批业务培训，提高操作水平，严格落实“一次性告知”制度。

（三）市城乡建设委会同市国土规划局、市公安消防局、市环保局编制《建设工程项目竣工验收备案服务手册》。内容包括：以具备独立使用功能的单位工程为竣工验收对象，国土规划、公安消防、环保部门统一按单位工程开展验收工作，完成验收后出具验收意见或分项、分段验收意见；建设、国土规划、公安消防、环保等各项验收的依据、主体、申报条件、法定时限、承诺时限、各部门受理申请和完成办理的记录等。《手册》供项目建设单位在办理竣工验收事项时使用。

（四）加大对为项目服务的中介机构的监管力度。督促承担项目工程咨询、勘察、设计、造价、评价、招标代理等前期工作的中介服务性机构制定标准化服务流程，提供最优办事时限并向社会公开承诺，接受社会监督。对企业和群众不满意、投诉率高的中介机构，依法依规严肃处理，并限制或禁止其承担政府投资项目相关前期工作，具体管理办法由市有关政府主管部门制定。

（五）建立和完善网络信息系统。充分利用各部门现有的审批业务系统，结合市行政服务中心网络信息系统建设，开发建设工程项目并联审批业务系统，在牵头部门和配合部门之间建立起审批信息资源共享、互联互通的运行机制，并与市行政审批电子监察系统对接，接受监督。

（六）本《方案》在操作细节上如与我市现行规范性文件有不一致的地方，由相关部门提出修改建议，市法制办按照法定程序进行审查。

六、其他事项

（一）为保证各审批环节之间的有效衔接，本《方案》及流程图在武汉市政府第221号令公布保留的审批事项之外，纳入了若干工作环节，流程图中部分审批事项使用了简称，审批事项规范性名称及工作环节详见附件1。

（二）优化后的建设工程审批流程时限不包括技术专业性评审时间、国家和省级部门审批时间、市政府审批时间、政府审批土地时间，以及征地拆迁、赔偿谈判和协商所需时间。

（三）涉及调整规划、占用基本生态控制线范围内用地等事项所需的时间不计入审批时限。

（四）项目招标人组织招标投标活动的时间不计算在审批流程时限内。企业投资项目经市发改委核准为邀请招标方式的，招标人可在场外自主组织招标投标活动。

（五）重大项目公示及听证的时间不计算在本流程时限内。

（六）本《方案》自2012年2月14日起试运行。

附件：

1、建设工程项目审批流程优化方案涉及部门及事项表

2、武汉市建设工程项目审批流程优化方案总流程图（政府投资类）

3、武汉市建设工程项目审批流程优化方案总流程图（企业投资类）

第四篇：建设工程项目审批手续及流程

建设工程项目审批手续及流程

阅读引语

房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......第一部分：房地产项目前期主要流程

第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。第2步：取得国土局“用地预审意见”。第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。第6步：取得建委的“选址意见通知书”。第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。

第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。

第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。

第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。

第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。第14步：取得建委的“征地计划通知书”。第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。

第16步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。第17步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。第18步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。第19步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。第20步：委托勘察院进行评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。第21步：取得建委的“施工计划通知书”。

第22步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划许可证”。第23步：与原土地方完成安置补偿工作，签订“安置补偿协议”。

第24步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源设计方案，取得市政院的“市政供源方案”。第25步：取得园林局的“树木伐移许可证”。

第26步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。第27步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”。第28步：取得国土局的“国有土地使用证”。

第29步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。

第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。第39步：取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

规划部门的审批流程是：控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。

第二部分：房地产项目前期审批详细流程

一、建筑策划

本部分不赘述。

二、工程规划许可证

工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。

准备材料如下：

1、申报人委托书；

2、申报表；

3、立项批复；

4、施工计划；

5、规划意见书；

6、方案审查意见；

7、用地预审意见；

8、环保意见；

9、用地规划许可证；

10、勘察设计中标通知书或等级表；

11、报规证所需全套施工图；

12、档案登记表；

13、人防审查意见；

14、消防审查意见；

15、交通审查意见；

16、其它。

三、用地规划许可证

当用地是新征集体土地或占用别人的土地时，须办理此证，自有用地建设项目不用办。

提交材料：

1、规划意见书；

2、立项批复；

3、方案审查意见；

4、用地预审意见；

5、环保审查意见；

6、钉桩成果通知单；

7、选址意见通知书；

8、与原土地方签订的安置补偿协议。

四、方案审查、整套设计方案、日照测算

审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起诸多问题，后又恢复，目前不属行政许可事项，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。

审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。

提交材料有：

1、整套设计方案（包含：总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等）；

2、规划意见书；

3、立项批复；

4、用地预审意见；

5、日照测算；

6、其它。

五、规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”

规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。

申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：

1、建设申请；

2、申报表

3、经办人委托书； 4、1：500或1：2000地形图；

5、土地证和房产证；

6、规划总平面图；

7、上级意见（视情况）；

8、用地预审意见；

9、环保意见；

10、立项批复；

规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：一是看建设要求是否与控规一致，二是看所建项目是否为政策允许。第一条简单，第二条有点复杂，哪些项目让建，哪些项目不让建，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样，有总的原则，又需要一事一议。

六、土地变性、用地性质

城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。

“土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。

土地性质大项分为以下几类：住宅用地（R表示）；商业、金融、办公、科教文卫用地（C表示）；工业用地（M表示）；仓储用地（W表示）；公路、铁路、港口用地（T表示）；城区道路、广场用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村镇集体用地（E表示）。土地变形指以上各种性质的相互转换调整，什么样的调整能得到规划局或政府的同意，并无明确的法律法规和条纹规定。

大致原则为：

1、顺向调整较易，逆向调整较难（顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的情况；反之为逆向）；

2、市政、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难；

3、国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难；

4、与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难；

5、运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。

6、没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。

七、控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书（图）

目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。

政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是：

1、省级单位、部队酌情考虑，其它从严；

2、不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严；

3、要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严；

4、重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严；

单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。

控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。

八、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？ 第一、房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二、行政审批

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1、选址定点

此阶段一般办理以下事项：

1)计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2)国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3)建委办理投资开发项目建设条件意见书。4)环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5)文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6)规划部门办理项目选址意见书。

2、规划总图审查及确定规划设计条件

1)人防办进行人防工程建设布局审查。2)国土资源局办理土地预审。3)公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4)规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5)规划部门确定建设工程规划设计条件。

3、初步设计及施工图审查

1)规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2)公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3)公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4)人防办对初步设计的人防设计进行审查。5)国土资源局进行用地预审。

6)市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7)建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8)建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9)建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

4、规划报建图审查

1)公安消防支队进行消防设计审查。2)人防办进行人防设施审查。

3)建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4)规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

5、施工报建

1)建设单位办理施工报建登记。

2)建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3)建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

6、商品房预售许可阶段

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

7、建设工程竣工综合验收备案

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三、房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

1)申请书； 2)企业营业执照；

3)用地证明文件或土地使用权证； 4)建设用地规划许可证； 5)建设工程规划许可证； 6)施工许可证； 7)房屋竣工验收资料； 8)房屋测绘成果；

9)根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

九、关于房地产开发项目建设手续报批程序中应注意的若干问题

无论你在各自的领域内是多么的优秀。你可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你试图进入地产行业，你就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则；挑战它的孪生“潜规则”的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，要懂“规矩”。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是, 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同行，看到这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。（目前我国法律也没有很好的规范这个问题。）

土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由项目所在地区规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置等要求；这些指标都要在这个批复里体现出来，包括现在的强制性小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。（擅自变更土地性质在我国是严重的违法行为。）

但在现实中，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式曾一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我国正式搞土地出让制度是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。因为我国在这个问题上缺乏经验，在国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系是全世界独有的。专家及学者们同样也想不出更好的土地交易模式。“城市规划”这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时——不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

《中华人民共和国新城乡规划法》第三十八条：“——在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，（因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都进行这样的项目运作。）

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物；立项主要考察的是项目的投资额及可行性。在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从政策上的角度来管理的。因现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上各地政策也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。立项与其他程序的（先后）关系并没有一个国家级的作业流程。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。在地方利益的驱动下；建设项目都在纷纷的上马中，你自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给你推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。只要你把编制费用稍微给多点基本上就算OK了。

房地产开发资质需要技术含量，关键是专业技术人员组织和搭建。现在这些专业技术人员资料都联网了，想糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到。

3、总平面图审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，很严格，也很专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以进行控制规划上的“偷奸取巧”。

再举个例子：容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，什么是净用地面积？从哪里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这也是可以钻营的地方。

其他的地方：譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的，只要这种草地能承载得起消防车并在（设计）说明中加以强调，一般情况下还是可行的。

审核总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的过程，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。几乎没有见过能顺顺当当一次就能通过总平面审查的。（我也没见过零缺陷的总平面设计）只要有心，无论什么设计院的总平面，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等；房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你，在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审一年。

有一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：“你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来”！

4、管线综合审查

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，因为要求实在是非常的专业。事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的，举不胜举。

管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。上面这三样大内容依规范，统统得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路必须要合理的安排好，不能到处乱走。

作为专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要发现有这个，基本上这个小区你就不用考虑是否买了。

功能井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你也可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？ 首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，实在是见得太多了；不是这里的线路坏就是那里坏，整天修。这都是管线综合没搞好的标志。这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么对于我们来说，当初设计的时候好好的考虑，综合考量研究，不就行了吗？事实上不行。为什么？因为所有的线，都得从外面引进来，跟外面均有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情很常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电——

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在的规范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计。

还有人防、消防、别看部门小，权利大的很，不给你证,什么你也别想干,人防有异地建设费；当然没有哪个开发商会傻到按照规定去交费用，多少都有减免,具体减多少就看你公关能力了.消防就更不用说了,方案报批和竣工验收都是关口，关系再好也要来回验收两三回，基本上没有谁能一次性通过的,不表示一下你都不好意思和他们说验收的事情。

供电、供水、燃气；虽然权力不大，可能耐不小；所有的拢断部门均是如此。这些部门说不给通电、不给你通水你一点办法也没有——你自己去发挥想象力吧.5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是什么呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是：落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。

不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。应引起你的注意。

6、消防和人防专项审查

小区的消防和人防设计要求是必须达标的。但我看来没有哪个小区的消防和人防设备能够达标。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单；你个人去品其中滋味。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西，人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的业主也许没有注意到；所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。

7、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查：是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。当然也存在着南北方差异的问题：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的90--70政策说两句。建设部在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。

但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。

现在有些公司为了规避这个90--70，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后；因此这个审查实在是见仁见智；施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少的。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥；余泥在运输过程中，很容易污染路面；也要做好被巨额罚款的准备。

噪音排放许可：是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。用锤击桩肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如北京、广州、深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。但是绝大多数的城市，那处于几乎没有管理的地步。

9、质量监督、安全监督

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工有时却分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦„..等等;罚你个万八的只是一张单子的事.在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1（注：打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。）

10、施工招投标、监理报建

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如北京和广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局买一张股东结构书就行了。在必须要做施工、监理招投标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

11、施工许可证

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可，但在实际操作中；从来没有那一家房开企业能办齐上面所有手续后，再申领施工许可证的。要这样的话，没一年的时间办不出不来。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们也没好到哪里去；为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过十多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们也就没得玩了。

12、进入销售环节的各项手续

在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。

基本上，现在的调控政策分成以下三个方面：

1、减少土地供给，紧缩地根

这方面的政策非常的立杆见影。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年紧，采取的措施一年比一年严格。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少已是不争的事实了。现在是哪个地产公司手上有地就能够存活下去；在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展中城市逐步扩张，期待着富裕群体人数总量不断增长。

2、政策走向制约着市场需求

提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它并没有解决任何问题，不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种“引鸩止渴”政策鼓掌叫好？望有一种很神奇的解释，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，房价就会自动降价了？

说这种话的人第一是不懂；第二是白痴；可能吗？土地是不可再生的资源，而每个人都需要住房且不论大小；国人的心态是：“别人有不如自己有。”我个人认为：这种链式反应真的如果应验或加剧；我保证：“银行肯定会比开发商死的更快、更难看”

3、政策性限制房地产产品类型

这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个90--70的政策我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润有什么差别？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的若干个项目在产品定价上基本上都是这么个策略。相反很成功。

前面说手续及要略重点；也不能不提程序，因为它与前者是相符相程的“利益攸关者”

13、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。注意：在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。请他们提前来做放线。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。

14、预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对开发商们的“捂盘”行为，会有更直接和深刻的认识了。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；开发商没胆量也没这种能力去故意做假。因为他们知道芝麻和西瓜的大小。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

15、关于预售中的土地解押

关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。（这个话题非常敏感）这其中有无数的玄机。我个人对这一部分也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了；还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证——我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。

我只说其中的两个办法：

现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。

很多都专项审查，其实应该大体还是要归到几个主要证件的发放，国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，这几个证件发放的必要条件就需要你说的一堆专项审查，很多分项管的太深了；需要自己去“悟”。

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

其实，在说了这许多之后，你应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识并养活了那么多各部门、衙门的“人民公仆”，如果还不能完成各项验收，顺利交楼的工作，我看你可就真是不可救药了。

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：“原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改1234等等”。质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。物业管理这部分，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。

本人最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？愚昧之致又可笑之极。

所以我说流程都是给不懂行的人看的，真正去做的时候没人会看,也没人会按照那个流程去做。因为按照所谓流程去搞，搞十年未必能弄到你想要的结果。

第五篇：工程项目建设政府部门审批流程资料

工程项目建设政府部门审批流程图

工可报告评审规划选址意见用地预审用地方案图项目核准初步设计评审施工图评审工程规划许可施工(监理)招标公告和招标组织形式备案施工(监理)招标文件备案施工(监理)招标投标情况报告备案施工许可(市交通局)环评报告评审征地水土保持方案评审河道范围内工程建设方案审批城市排水许可(水务局)占用和挖掘城市道路(城管局)占用和挖掘城市道路(交警局)占用城市绿地、树木砍伐或迁移(城管局)征占用林地(农林渔业局)施工许可(市建设局)拆迁许可用地规划许可土地使用权出让合同书制作宗地图

工程项目建设政府部门

审批流程

一、项目规划选址

审批单位：深圳市规划局 审批时限：12个工作日 必备材料：

1.申请表（原件1份）

2.申请人身份证明材料（复印件1份）3.可行性研究报告（原件1份）补充材料：

1.涉及交通或水务类项目，应补充交通或水务部门的选址意见（复印件1份）； 2.对环境有影响的项目需提交环境影响评价报告（复印件1份）。追加材料：

根据场地选址要求提供地质灾害评估报告（复印件1份）。特别提示：

1.对于现有法定图则或控制性详规未确定用地边界坐标的工程（或规划认为有必要的），在选址许可事项审批过程中需进行选址论证，此过程不计入审批时限；

2.提供复印件的材料，需核对原件。

报审材料格式文本下载方式：www.xiexiebang.com 咨询电话：82105845

二、用地预审

审批单位：深圳市国土房产局 审批时限：10个工作日 必备材料：

1.申请公文（原件1份）

2.选址意见书（复印件1份，核原件）3.营业执照（复印件1份）

4.法定代表人证明书（原件1份）5.授权委托书（原件1份）6.经办人身份证（复印件1份）

7.发改部门立项（复印件1份，核原件）补充材料：

1.建设用地预审申请表（原件2份）

2.1：2000或1：10000的土地利用现状图（复印件1份）3.土地利用总体规划图（复印件1份）4.地质灾害评估报告（复印件1份）特别提示：

对须经上级发改部门立项的建设项目，用地预审须转报与上级发改部门同级的国土资源部门。此类项目的申请材料必须包括上述补充材料。转报预审不计时限。报审材料格式文本下载方式：www.xiexiebang.com 咨询电话：82105847,83788801

三、环评审批

四、用地方案图

审批单位：深圳市规划局

审批时限：20个工作日（市政府审批时间不计在内）申报材料：

1.申请书（说明申请内容、原因和要求等）和申请表（原件各1份）； 2.申请人身份证明材料：

①个人的，身份证复印件（核原件）1份；

②企业的，提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人或负责人证明原件各1份；

③事业单位或其他社团组织，提供政府批准成立的批准文件复印件（核原件）或核准登记证明原件、法定代表人或单位负责人证明原件各1份；

④国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明原件1份；

⑤单位或个人授权他人代理的，提供授权委托书原件及委托代理人个人身份证复印件（核原件）各1份；

⑥境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证（原件1份），香港和澳门的需经司法部授权的律师见证（原件1份）； 3.《建设项目选址意见书》（复印件1份，核原件1份）；

4.发改部门计划立项批准文件或对项目建议书、项目可行性研究报告批准文件（复印件1份，核原件）；

5.国土部门对项目建设用地预审报告书（含地质灾害评估）（复印件1份，核原件）； 6.环保部门对项目环境影响报告书批准文件（复印件1份，核原件）；

7.规划选址意见书中明确要求的其他部门审查意见或批件（复印件1份，核原件）。8.市、区财政投资且无需办理出让手续的市政设施用地（道路、轨道、公园、河道等）须提交申请用地范围图及电子文件（原件）。

9.申请征（收）地返还用地的，须提交与国土部门签订的《征（收）地补偿协议书》（复印件1份，核原件1份）；

10.申请非农建设用地的，须提交国土部门所发《非农建设用地指标批复》或区转地领导小组非农建设用地批准文件（复印件1份，核原件1份）； 11.属历史遗留问题用地的，须提交国土部门对历史遗留问题用地的确认批复（复印件1份，核原件1份）；

12.属城中村改造用地的，须提供改造专项规划批准文件和国土部门对改造用地土地审查批复（复印件1份，核原件1份）；

13.属旧城（含工业区）改造项目用地的，须提供市政府批准改造用地的会议纪要，和改造专项规划批准文件，并提供项目计划立项批文及国土部门的批复意见（复印件1份，核原件1份）。特别提示：

1.取得《深圳市建设用地批准书》和《建设用地方案图》后，方可申请办理《建设用地规划许可证》。2.建设用地申请的：《深圳市建设用地批准书》（《建设用地方案图》为附图），自规划主管部门核发《建设用地批准书》和《建设项目用地方案图》之日起一年内，申请人未获发《建设用地规划许可证》，又未在期满前依法申请延期的，《建设用地批准书》和《建设项目用地方案图》自动失效。

三、项目核准

审批单位：深圳市发改局（报广东省发改委）审批时限：

项目核准机关应在受理项目申请报告后20个工作日内，做出对项目申请报告是否核准的决定并向社会公布，或向上级项目核准机关提出审核意见。由于特殊原因确实难以在20个工作日内做出核准决定的，经本机关负责人批准，可以延长10个工作日，并应及时书面通知项目申报单位，说明延期理由。申报材料：

1.项目申请报告。项目申报单位应向项目核准机关提交项目申请报告一式5份。项目申请报告应由具备相应工程咨询资格的机构编制，其中由国务院投资主管部门核准的项目，其项目申请报告应由具备甲级工程咨询资格的机构编制。项目申请报告应主要包括以下内容：项目申报单位情况、拟建项目情况、建设用地与相关规划、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效果分析。

2.城市规划行政主管部门出具的城市规划意见 3.国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见

4.环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见 5.根据有关法律法规应提交的其他文件 特别提示：

1.项目申报单位依据项目核准文件，依法办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续；

2.项目核准文件有效期2年，自发布之日起计算。项目在核准文件有效期内未开工建设的，项目单位应在核准文件有效期届满30日前向原项目核准机关申请延期，原项目核准机关应在核准文件有效期届满前作出是否准予延期的决定。项目在核准文件有效期内未开工建设也未向原项目核准机关申请延期的，原项目核准文件自动失效。

四、用地规划许可

审批单位：深圳市规划局 审批时限：12个工作日 必备材料：

1.申请表（原件1份）

2.申请人身份证明材料（复印件1份）3.选址意见书（复印件1份）

4.规划设计方案及总平面图（原件1份）

5.用地方案图（原件1份）补充材料：

1.环评批复文件（复印件1份）2.用地预审文件（复印件1份）3.发改局立项批复文件（复印件1份）追加材料：

涉及国家安全、消防、文物保护、民航等主管部门书面意见（复印件1份）特别提示：

1.须经市政府常务会议批准的用地申请，自常务会议纪要收到之日起计时； 2.提供复印件的材料，需核对原件。

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五、征地（市国土房产局）审批单位：深圳市国土房产局 审批时限：不计时限 必备材料：

1．申请公文（原件1份）；

2．营业执照或机关事业单位成立批文（复印件1份）； 3．法定代表人证明书（原件1份）； 4．授权委托书（原件1份）； 5．经办人身份证（复印件1份）；

6．建设用地规划许可证（复印件1份，核原件）。报审材料格式文本下载方式：www.xiexiebang.com 咨询电话：82105847

六、拆迁许可（市国土房产局）审批单位：深圳市国土房产局 审批时限：20个工作日 必备材料：

1．申请公文（原件1份）；

2．营业执照或机关事业单位成立批文（复印件1份）； 3．法定代表人证明书（原件1份）； 4．授权委托书（原件1份）； 5．经办人身份证（复印件1份）； 6．前期计划立项（复印件1份）； 7．用地方案图（复印件1份）；

8．拆迁计划和拆迁方案（原件1份）；

9．金融机构出具的全部拆迁补偿安置资金证明（原件1份）。补充材料：

1． 拆迁主管部门与拆迁人及金融机构签定的拆迁补偿安置资金监管协议（复印件1份）；

2． 拆迁主管部门指定银行出具的缴清拆迁补偿安置资金证明（原件1份）。报审材料格式文本下载方式：www.xiexiebang.com 咨询电话：82105847

七、制作宗地图（市国土房产局）审批单位：深圳市国土房产局 审批时限：10个工作日 必备材料：

1．申请公文（原件1份）；

2．营业执照或机关事业单位成立批文（复印件1份）； 3．法定代表人证明书（原件1份）； 4．授权委托书（原件1份）； 5．经办人身份证（复印件1份）；

6．规划局建设用地方案图（原件1份）。报审材料格式文本下载方式：www.xiexiebang.com 咨询电话：82105847

八、土地使用权出让合同书（市国土房产局）审批单位：深圳市国土房产局 审批时限：10个工作日 必备材料：

1．申请公文（原件1份）；

2．用地规划许可证（复印件1份，核原件）； 3．前期计划立项（复印件1份）；

4．营业执照或机关事业单位成立批文（复印件1份）； 5．法定代表人证明书（原件1份）； 6．授权委托书（原件1份）； 7．经办人身份证（复印件1份）。补充材料：

1．宗地图（原件6份）；

2．涉及征（收）地、拆迁的，提交已完成的征（收）地、拆迁的有关协议（复印件1份）；

3．市政府建设用地批准文件（附用地方案图）（复印件1份）； 4．属高新技术项目的，提交高新技术认定证书（复印件1份）； 5．银行出具的地价款支付能力证明（原件1份）。报审材料格式文本下载方式：www.xiexiebang.com 咨询电话：82105847

九、工程规划许可

审批单位：深圳市规划局 审批时限：12个工作日 必备材料：

1.申请表（原件1份）

2.申请人身份证明材料（复印件1份）

3.土地使用权出让合同及补充协议（复印件1份）

4.方案设计审查意见书(复印件1份)5.施工图纸文件及电子数据(原件2份)6.施工图设计文件的审查意见(原件1份)7.消防、人防、环保等相关主管部门的审查意见（复印件1份）补充材料： 1.扩初设计审查意见书(复印件1份)2.超高超限建筑需提供专家组审查意见(复印件1份)3.水土保持以及交通或水运类项目专业设计方案审查意见(复印件1份)追加材料：

地名办批准的建筑物名称(复印件1份)特别提示: 1.所申报项目应通过具有施工图审查资质的单位对施工图设计文件的审查意见； 2.提交复印件的材料,需核对原件。

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十、施工（监理）招标公告（投标邀请书）和招标组织形式备案 审批单位：深圳市建设局 审批时限：5个工作日 必备材料：

1.《深圳市建设工程施工公开招标备案表A》，或《深圳市建设工程施工邀请招标备案表B》，或《深圳市建设工程监理公开招标备案表C》，或《深圳市建设工程监理邀请招标备案表D》（原件1份）；

2．计划立项文件（监理招标可提交前期计划批文，施工招标须提交新开工或续建计划批文）或财政部门关于建设资金安排的批文（复印件1份）；

3．若暂未取得规划许可证明文件，施工招标可在已在已提交计划立项文件、《土地使用权出让合同书》和《房产证》、监理招标可在已提交计划立项文件（复印件各1份）的情况下提交《关于提前进行建设工程招标投标的承诺书》（原件1份），承诺在招标投标情况报告备案前补齐规划许可证明文件；

4．符合自行办理招标事宜法定条件的证明材料（招标人自行组织招标的提供，复印件各1份，但已经我局备办理过自行招标的除外）：

①项目法人资格（或者法人资格）证明文件；

②招标机构成员中不少于3人的工程建设类注册执业资格证书或中级以上工程专业技术职称证书，其中不少于1人的造价工程师注册执业资格证书；

③近五年内已自行组织完成招标的同类工程项目证明材料，累计工程造价不少于5000万元。

5．代理招标合同（招标人委托招标代理机构招标的提供，复印件1份）6．拟进行邀请招标的，提供以下符合邀请招标法定条件的证明材料之一：

①因全部由集体资金投资、集体资金投资控股、或集体资金累计超过50%且国有资金不占主导地位进行邀请招标的，提供招标人的工商登记证明（原件1份）；

②国有资金占控股或主导地位且工程总造价在2000万元人民币以上，但因本次发包工程造价在20万元人民币以下进行邀请招标的，提供经注册造价工程师签章确认的本次发包工程造价的审核文件（原件1份）；

③因属于经市政府依法确认的涉及国家安全、国家秘密的建设工程和经市长办公会议批准的应急建设工程，不适宜公开招标而进行邀请招标的，提供相应的《市政府办公会议纪要》或批准材料（复印件1份）。

7．经办人身份证明材料：申请人法定代表人证明书、法定代表人授权委托证明书（原件各1份）、被委托人身份证复印件1份。

（建设单位须办理会员卡并进行网上报建）补充材料：

1.规划许可证明文件，包括下列情形：

①监理招标的提供《建设工程规划许可》或《建设用地规划许可证》（复印件1份）。②施工招标的根据拟发包的工程提供以下文件之一： A．基础工程：《桩基础报建证明书》或《建设工程规划许可证》（复印件1份）； B．单独发包的装饰工程及改扩建工程： Ⅰ.属于规划部门建设工程规划许可（变更）或已建房地产改变使用性质的许可事项范围 的，提供规划部门重新核发的《建设工程规划许可证》或部分改建核准文件（复印件1份）；

Ⅱ.不属于上述事项范围内的，应提交书面承诺；施工图审查机构出具的本次装改工程没有改变建筑物的使用功能和结构的认定意见（原件各1份）；

C．其他情况：《建设工程规划许可证》（复印件1份）。特别提示：

规划许可证明文件也是招标公告备案的必备资料（《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》和国务院《建设工程质量管理条例》有规定），因为系重大项目作变通处理，调整为补充资料。

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十一、施工（监理）招标文件备案 审批单位：深圳市建设局 审批时限：5个工作日 必备材料：

1.招标文件（包括单列的无效标和废标条款、补充条款、工程量清单、答疑纪要等招标文件的所有组成部分，原件2份）；

2．通过评标方式确定中标人的，还需提交电子招标文件1份；无须提交电子招标文件的，还需另提交书面原件1份。

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十二、施工（监理）招标投标情况报告备案 审批单位：深圳市建设局 审批时限：5个工作日 必备材料：

1．招标投标情况书面报告（原件1份）

2．若没有标底，应提交审定标底（复印件1份）报审材料格式文本下载方式：www.xiexiebang.com 咨询电话：83788939

十三、施工许可

审批单位：深圳市建设局 审批时限：5个工作日 必备材料：

1．申请表及经办人身份证明材料各1份； 2．用地批准或产权证明文件：新建房建工程提交《土地使用权出让合同书》（复印件1份）；单独发包的装饰工程及改扩建工程应提交产权证明文件（复印件1份），属租赁的还应提交经市、区房屋租赁管理办公室备案的房屋租赁合同及产权人同意本次装改工程的证明文件；改装工程涉及其他产权单位公用部分的，应提交其他产权单位所有人签字的书面认可文件（原件各1份）。

3．施工范围内不含拆迁工程的，还应提供书面承诺（原件3份）。4．视情况提交下列规划许可证明文件：（1）基础工程：《桩基础报建证明书》（复印件1份）；（2）单独发包的装改工程：

A．属于规划部门建设工程规划许可（变更）或已建房地产改变使用性质许可事项范围内的，提供规划部门重新核发的《建设工程规划许可证》或部分改建核准文件（复印件1份）；

B．不属于上述事项范围内的，应提交书面承诺；施工图审查机构出具的本次装改工程没有改变建筑物的使用功能和结构的认定意见（原件1份）；消防部门的审图意见（复印件1份）。

（3）其他情况：建设工程规划许可证（复印件1份）。

5．施工合同和监理合同、总监理工程师任命书（原件4份，复印件2份）；合同当事人法定代表人证明书，法定代表人授权签定合同的，还应提交授权委托书（原件各1份）；

6．直接发包理由证明材料：发包人申请日前十日内的工商登记证明材料（原件1份）；社会投资工程提交预算书，政府投资工程提交审计文件（复印件2份）；初次提交监理合同的应提交经注册造价工程师签章确认的监理酬金审核文件（复印件2份）；

7．保证工程质量和施工安全的基本技术资料：

（1）经审查合格的全套施工图纸（加盖审图机构审图专用章书面文件原件1套，电子文件2套；单独发包的装改工程，如无需重新办理规划核准的，只需加盖审图机构审图专用章）

（2）施工图设计文件审查合格报告，该报告视情况包括：燃气专业工程施工图审查合格意见；深基坑（高边坡）支护设计文件审查合格意见；民用建筑节能设计审查合格意见；报告应说明工程中是否采用不符合工程建设强制性标准新技术、新工艺、新材料，如采用，应提交建设部的核准文件（原件1份，复印件2份）；

（3）外地施工、监理企业应已在市建设局进行企业信息确认；

（4）施工企业安全生产许可证及项目经理资格证书、安全生产考核合格证；监理单位资格证书、项目总监资格证书（复印件各3份）；

8．申请部分材料补充或追加提交的承诺书。报审材料格式文本下载方式：www.xiexiebang.com 咨询电话：83788939

十二、河道范围内工程建设方案审批 审批单位：深圳市水务局 审批时限：6个工作日 申请材料：

1．申请报告（原件1份）及设计图（原件3份）；

2．《河道管理范围内建设项目专题报告》（原件3份）及编制单位的资质证明（复印件1份，验原件）；

3．工程咨询机构评估意见或专家评审意见（原件1份）； 4．申请人（或单位）的身份证明（复印件1份，验原件）。追加材料：

项目主管单位意见（原件1份）。

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十二、占用和挖掘城市道路 审批单位：深圳市城管局 审批时限：4个工作日 必备材料：

1．《深圳市城市管理局临时占用（挖掘）城市道路申请表》原件一式2份；

2．市或区规划部门批准签发的文件和设计图纸各1份，验原件后留复印件1份； 3．挖掘道路施工组织设计原件1份；

4．新建、扩建、改建的城市道路交付使用后5年内、大修的城市道路竣工后3年内进行挖掘的，提供市人民政府批准文件，验原件后留复印件1份；

5．申请改建人行道的，提交改建设计方案原件1份； 6．在城市道路上进行地质钻探的，提供由业主签发的委托进行地质钻探的合同（协议），验原件后留复印件1份。

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十三、占用城市绿地、树木砍伐或迁移 审批单位：深圳市城管局 审批时限：4个工作日 必备材料：

1．《深圳市占用城市绿地、砍伐（迁移）城市树木审批表》原件一式2份； 2．申请报告原件1份；

3．红线图复印件2份，查验原件； 4．位置图（现场照片）原件2份；

5．市规划部门有关批文，开设车行路口的还须有市交警局的批文，复印件2份，查验原件；

6．在期限内恢复绿化或者支付补偿费的书面承诺原件一份。报审材料格式文本下载方式：www.xiexiebang.com 咨询电话：83915815

十四、征占用林地

审批单位：深圳市农林渔业局 审批时限：5个工作日 必备材料：

1．项目批准文件（复印件1份，验原件）；

2．有资质的单位编制的使用林地可行性研究报告（如使用林地在50亩以下的，无须提供使用林地可行性研究报告）（原件1份）；

3．占用或被征用林地的权属证明材料（原件1份）；

4．与被占用或者被征用林地的单位签定的林地、林木补偿费协议（复印件1份，验原件）；

5．缴纳森林植被恢复费的有效凭证（如属于房地产开发项目，则不需要提供缴纳森林植被恢复费的有效凭证）（复印件1份，验原件）；

6．被使用林地的平面图（复印件1份，验原件）； 7．法人证明材料（复印件1份，验原件）； 8．使用林地申请表（原件5份）。

（注：如需征占用国家、省级自然保护区土地，则需提供属于国家、省级自然保护区的证明材料）

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十五、占用和挖掘城市道路 审批单位：深圳市交警局 审批时限：5个工作日 必备材料：

1．身份证明材料：

①个人的，身份证复印件（核原件）1份；

②企业的，提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人或负责人证明原件各1份；

③事业单位或其他社团组织，提供政府批准成立的批准文件复印件（核原件）或核准登记证明原件、法定代表人或单位负责人证明原件各1份；

④国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明原件1份；

⑤单位或个人授权他人代理的，提供授权委托书原件及委托代理人个人身份证复印件（核原件）各1份；

⑥个人授权他人代理的，提供公证的授权委托代理人个人身份证明（复印件1份，核原件）；

⑦境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证（原件1份），香港和澳门的需经司法部授权的律师见证（原件1份）。

2．建设主管部门和道路主管部门审批的同意意见（复印件1份，核原件）。

3．属新建、改建道路交通工程的，需提供我局对交通工程的图纸审查意见（复印件1份）。

4．道路交通疏解方案和交通疏解图（原件2份）： ①方案内容包括：工程的项目名称；负责施工现场交通疏解的责任单位和责任人及其联系方式；占用、挖掘道路的路段、面积、跨越、穿越道路的地点、工程期限；占用、挖掘道路的路段、面积、跨越、穿越道路施工时所采取的物理安全措施和维护交通秩序与安全的措施。

②交通疏解图的绘制要求：

A．必须根据实际地形特征绘制； B．需明确标注施工前、施工期间、施工结束后恢复的道路线性及附属交通设施（标志、标线、护栏、交通信号、监控设施等）。

5．工程延期申请，须有道路主管部门同意的证明及不可抗力造成误工的充分理由和施工延期申请报告（原件1份）。

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十四、施工许可

审批单位：深圳市交通局（报广东省交通厅）审批时限：5个工作日 必备材料：

1．《公路建设项目施工许可申请书》（一式三份）； 2．施工图设计文件批复（一式三份）；

3．交通主管部门对建设资金落实情况的审计意见（一式三份）；

4．国土资源部门关于征地的批复或者控制性用地的批复（一式三份）；

5．建设项目各合同段的施工单位和监理单位名单、合同价情况（一式三份）； 6．应当报备的资格预审报告、招标文件和评标报告（一式三份）； 7．已办理的质量监督手续材料（一式三份）； 8．保证工程质量和安全措施的材料（一式三份）。报审材料格式文本下载方式：www.xiexiebang.com 咨询电话：82107159