浅析房地产公司拿地技巧

第一篇：浅析房地产公司拿地技巧

浅析房地产公司拿地技巧

前言：

在土地挂牌过程的不同环节，均存在竞争，如何以最低的成本确保竞得目标地块，是参与竞拍的首要目的，因此，本文根据土地市场的相关竞买规则，总结了以下各个环节的要点：

一、竞买准备期（挂牌公告发布后）

一般情况下土地部门会提前30日发布挂牌公告，在公示可以咨询后，可根据挂牌文件到现场了解地块情况，包括周边产业环境等价值点。对于符合企业发展的地块，可形成实用性强的可行性报告，研究地块的价值、可接受的地价及开发风险等。

此阶段应该为土地竞买的准备阶段。在此阶段，企业首要应该关注的是土地的价值，以及相关限制条件，如用地瑕疵以及规划限制等，这些资料可从多方进行了解，包括土地部门对外的咨询窗口、挂牌文件、现场踏勘及调查等。同时可根据对周边市场以及地块开发项目定位的研究，形成可行性报告，根据企业的实际情况研究适宜的开发模式，各种开发模式在一定的市场预期下可接受的市场价格，并进行各阶段的项目风险评估等。

二、报价阶段

定好心理价位之后，可以根据要求提交竞买申请并交付竞买保证金，此时土地部门会告知地块的挂牌起始价，在报价过程中，该价格将成为地块的最初起始价，基本上该价格均达到了土地挂牌的底价，如果是首个报价企业，只需以起始价应价即可，而后续的加价企业则需以规定增价幅度的倍数进行加价。

在此环节有一个要点较为重要，根据土地市场的操作规律，一般可以容许企业在取得竞买申请并缴纳保证金后不需要立即报价，地块在挂牌期截止前有人报价即可，因此在此环节保存实力，随时关注挂牌情况，不失为较好的方式。

三、揭牌当日

对于希望拿地的企业而言，揭牌日是相当重要的环节，应当注意的要素点也较多。首先要确保已经做好了详细的地价预估以及风险评估，对本企业的价值承受度有全面的估计（事先应由专业的土地前期机构提供服务）。此外熟悉和深刻理解竞买规则也是相当重要的一点。许多企业由于对竞买规则不熟悉，重复多次报价或错失报价良机的情况均有发生。

事实上，企业对于地块的报价应分为两个层次分别对待：

第一：地块报价人数不多，或者其余企业仅为试探性的参与，因此，事先不报价、少报价，均为较好的回避正面竞争的方式。

有的城市的土地挂牌交易规则规定，在挂牌截至前十分钟收到多家企业有效报价的以最高报价取。因此，此时企业只需在当日9：50前提交超过当前挂牌价的增价即可。实事上，过早的频繁报价还会引起其他竞买企业的关注，增加加价频度和幅度。

第二：如果地块资源优越，优势突出，有较多的企业均参与了报价和竞争，而本企业对于地块也极为钟意的前提下，势必会进入现场竞价阶段。地块在挂牌截至前的最后十分钟的报价则是决定地块是否需要进入现场竞价环节的关键。

对此，有的城市的挂牌规则明确为“在最后十分钟有一个有效报价”即可进入现场竞价。对此款不熟悉的企业可能理解为挂牌期的报价，认为只有报价方可参与竞价，或者此阶段也有报价的高低之分，甚至出现在最后十分钟多家或某家企业重复报价的情况，实事上是完全没有必要的。

四、现场竞价阶段

此环节是短兵相接，资本对决，有实力的企业往往成为最终的赢家。对于此阶段而言，已经进入到了竞争的最后环节，实事上对决的除了资本以外，可能就是心理的对峙。

在现场拍卖过程中，竞买者应冷静观察场上的竞价情况，稳定自己的竞价心态，守住心理价格。竞价时，一般可按加价幅度轮番出价，但价格接近心理价位时应谨慎，避免受拍卖场上竞价气氛的影响，盲目超出心理价位的界限。

如果拍卖场上气氛平淡，竞买人可不急于出价，稍后，可出其不意地跳过加价幅度，一下子提高出价，摆出一幅志在必得的架势。几轮出价后，常会吓退一些经验不足的竞买人，使竞价获得成功。

还有一种比较省力的竞价方式是，在竞价低潮时，竞买人直接报出心理价格数，使他人一下子被出价气势所迷惑，在犹豫不决时成交。

当然如果企业具备相当的实力并对地块志在必得，则可以避开前期试探性的小幅加价，在对手淘汰至最少时切入，此时对方一般已经身心疲惫，且战胜多个对手后容易放松警惕。则无论是一次性的大幅加价，还是持续的小幅跟进都将取得较好的战绩。

总结而言，拍卖应该理性，认清自己的心理价位。当然，在公开拍卖中竞买者也可以凭其它人出价的行情，对目标地块的价值进行重新的预估，从而评估自己所订下的价值是否过高或过低，但事实上，这也需要相当的经验和魄力，也更显示出事先做好地块价值评估工作的重要性.

第二篇：全国性房地产公司拿地前的准备工作探讨-演讲稿

拿地前的准备工作探讨

各位领导、各位同事：大家好！

今天非常高兴能够有机会在这里把我自己的工作感受，以及一些想法讲出来与大家探讨。这些想法是在各个楼盘工程施工的过程中，通过事后反思事前的准备工作而得出来的，但是由于我自己理论水平低、又不太会总结，说起话来有些词不达意，说得不对的地方，请各位领导和同事见谅。我是做土建的，现在也是负责协调项目的工程质量、安全和进度，所以说一说项目开工前需要了解的事项。

我经常想，如果在项目拿地之前在尽量少花成本的前提下，完成一些必要的工作，理顺设计、报建、施工的交接关系，为楼盘开发创造一个良好的开端，那么楼盘的开发会进行得顺利和快速。因为在项目进展中老是出现部门之间协调不到位，造成图纸之间的混乱、有冲突、改动大而影响成本及进度。

总体的思路是先修路、后建房，地勘、规划提前进行，以工程建设过程中的实物工作为主线，报建工作配合，尽量加快开发的速度。下面，我按照时间的先后，分成三个阶段，把几个对工程建设影响比较大的因素说明一下： 的速度，了解政府与被征地单位的征地补偿情况，并且取得相应的合同，并以此作为土地储备款付款的依据。

设计图纸是施工的指导文件，对工程的影响更是不必多举例，没有相应的设计图纸，根本就没法施工。但象以上说的如果没有达到设计所需要的前提条件，设计也是无法开展工作的。

接下来谈的

在劳动力和施工班组这个方面，最理想的状态是在考察施工单位时，要求他做得好的工程的整个管理班子、主要的工种班组全部移植过来进行施工，这样，对于他们的施工结果有现实的工程作为样板，而且在他们内部，也就没有太多的东西需要协调和磨合，在管理、质量、安全、进度方面对于楼盘的建设都很有好处。虽然要达到这样的结果不太容易，但是，确定施工单位之前只要把这一点作为合同要求提出来，相信是有可能做到的。这里，不但是施工单位，监理单位也是一样，如果在项目摘牌前考察并确定实力强的施工单位和服务好的监理公司，让他们提前为工程施工做些准备，这对于摘牌以后的进场施工，以及各项报建手续，都是非常有好处的。而如果这项工作没有做到位，施工方和监理方临时组建项目班子，没有完成磨合就匆匆忙忙进场，就容易忙中出错，给项目造成额外的挫折。

这个方面一定要提前了解，在项目总体部署中结合进去，如果这样，在工程建设过程中就不会碰到这类地雷而意外受挫折，因为这类东西往往让人意想不到，而且如果有些事情不提前做工作，到了关键点上，人家就是拿了鸡毛当令箭来硬性阻拦，我们也要费不少功夫和预算外的代价才能搞定。而且，这类东西，如：人防建设规定、防洪控制标高、消防报批规定、市政综合管线设计标准、地方降水要求，等等，往往也是设计要用到的，因此，在这个地方性的规定方面，一定要提前进行调查，了解充分，不打无把握之仗。

漏洞，老是做救火队员，跟在问题后面跑，人搞得疲于奔命，工程也会变得磕磕碰碰不顺利。

上面说的，涉及的方面比较多，也比较烦，但是，开发之前考虑得多一点，准备得充分一点，工程开工以后碰到的问题就会少很多，工程进行得就会顺利很多，事先准备所花的功夫远远少于事后补救的代价。这些准备工作，如果能够提前到

第三篇：拿地项目建议书

【项目建议书及价值体现】

项目建议书，又称项目立项报告，按新的投资体制改革相关政策，项目建议书主要是国有企业或政府投资项目单位向发改委申报的项目申请。项目建议书批准后，可以着手成立相关项目法人。民营企业（私人投资）项目一般不再需要编写项目建议书，只有在土地一级开发等少数领域，由于行政审批机关习惯沿袭老的审批模式，有时还要求项目方编写项目建议书。外资项目，目前主要采用核准方式，项目方委托有资格的机构编写项目申请报告即可。

《拿地项目建议书》是为拿地项目建设筹建单位或拿地项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的具体项目的建议文件，是专门对拟建拿地项目提出的框架性的总体设想。该报告的核心价值是：

——作为拿地项目拟建主体上报审批部门审批决策的依据；

——作为拿地项目批复后编制项目可行性研究报告的依据；

——作为拿地项目的投资设想变为现实的投资建议的依据；

——作为拿地项目发展周期初始阶段基本情况汇总的依据；

《拿地项目建议书》主要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，从项目的市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织和定员、投资、效益、风险等进行深入阐述，消除决策主体项目选择的盲目性，着力阐述项目的规划设想，极力突显项目的社会和经济效益，达到立项报批的目的。【目录】

第一部分 总论

一、项目概况

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）项目报告撰写单位

（四）项目主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、立项研究结论

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目立项可行性综合评价

三、主要技术经济指标汇总

在总论部分中，可将项目立项报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标

表，使审批者对项目作全貌了解。

第二部分 拿地项目发起背景和建设必要性

一、拿地项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）……

二、拿地项目建设必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、拿地项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 拿地项目市场分析及前景预测

一、拿地项目市场规模调查

二、拿地项目市场竞争调查

三、拿地项目市场前景预测

四、产品方案和建设规模

五、产品销售收入预测

第四部分 建设条件与厂址选择

一、资源和原材料

二、建设地区的选择

三、厂址选择

第五部分 工厂技术方案

一、项目组成二、生产技术方案

三、总平面布置和运输

四、土建工程

五、其他工程

第六部分 环境保护与劳动安全

一、建设地区环境现状

二、项目主要污染源和污染物

三、项目拟采用的环境保护标准

四、治理环境的方案

五、环境监测制度的建议

六、环境保护投资估算

七、环境影响评价结论

八、劳动保护与安全卫生

第七部分 企业组织和劳动定员

一、企业组织

二、劳动定员和人员培训

第八部分 项目实施进度安排

一、项目实施的各阶段

二、项目实施进度表

三、项目实施费用

第九部分 项目财务测算

一、项目总投资估算

二、资金筹措

三、投资使用计划

四、项目财务测算相关报表

（注：财务测算参考《建设项目经济评价方法与参数》，依照如下步骤进行：

1、基础数据与参数的确定、估算与分析

2、编制财务分析的辅助报表

3、编制财务分析的基本报表估算所有的数据进行汇总并编制财务分析的基本报表。

4、计算财务分析的各项指标，并进行财务分析从项目角度提出项目可行与否的结论。）

第十部分 财务效益、经济和社会效益评价

一、生产成本和销售收入估算

二、财务评价

三、国民经济评价

四、不确定性分析

五、社会效益和社会影响分析

第十一部分 可行性研究结论与建议

一、结论与建议

二、附件

三、附图

第四篇：拿地项目可行性研究报告

拿地项目可行性研究报告(甲级资质)

【项目可行性研究报告价值体现及质量保障】

项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。

《拿地项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。具体而言，本报告体现如下几方面用途：

—— 用于报送发改委立项、核准或备案

—— 用于申请土地

—— 用于申请国家专项资金

—— 用于申请政府补贴

—— 用于融资、银行贷款

—— 用于对外招商合作

—— 用于上市募投

—— 用于园区评价定级

—— 用于企业工程建设指导

—— 用于企业节能审查

—— 用于环保部门对项目进行环境评价

—— 用于安监部门对项目进行安全审查

北京华经纵横咨询公司拥有国家工程咨询甲级资质，其项目可行性研究服务的专家团队均来自政府部门、设计研究院、科研高校、行业协会等权威机构，团队成员具有广泛社会资源及丰富的实际项目运作经验，能够有效地为客户提供项目可研专项咨询服务，研究员长期的项目咨询经验可以保障报告产品的质量。

【拿地项目可行性研究报告内容】

第一部分 项目总论

第二部分 项目建设背景、必要性、可行性

第三部分 项目产品市场分析

第四部分 项目产品规划方案

第五部分 项目建设地与土建总规

第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案

第七部分 项目组织和劳动定员

第八部分 项目实施进度安排

第九部分 项目财务评价分析

第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价

第十一部分 项目风险分析及风险防控

第十二部分 项目可行性研究结论与建议

【拿地项目可行性研究报告目录】

第一部分 拿地项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、拿地项目背景

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）项目的主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 拿地项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、拿地项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）……

二、拿地项目建设必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、拿地项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 拿地项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、拿地项目产品市场调查

（一）拿地项目产品国际市场调查

（二）拿地项目产品国内市场调查

（三）拿地项目产品价格调查

（四）拿地项目产品上游原料市场调查

（五）拿地项目产品下游消费市场调查

（六）拿地项目产品市场竞争调查

二、拿地项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

（一）拿地项目产品国际市场预测

（二）拿地项目产品国内市场预测

（三）拿地项目产品价格预测

（四）拿地项目产品上游原料市场预测

（五）拿地项目产品下游消费市场预测

（六）拿地项目发展前景综述

第四部分 拿地项目产品规划方案

一、拿地项目产品产能规划方案

二、拿地项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、拿地项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

……

第五部分 拿地项目建设地与土建总规

一、拿地项目建设地

（一）拿地项目建设地地理位置

（二）拿地项目建设地自然情况

（三）拿地项目建设地资源情况

（四）拿地项目建设地经济情况

（五）拿地项目建设地人口情况

二、拿地项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

（二）土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置

（1）场址地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

5、总平面布置主要指标表

（三）场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

（四）项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

（五）项目土建及配套工程造价

（六）项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 拿地项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、拿地项目环境保护

（一）项目环境保护设计依据

（二）项目环境保护措施

（三）项目环境保护评价

二、拿地项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、拿地项目节能方案

（一）项目节能设计依据

（二）项目节能分析

四、拿地项目消防方案

（一）项目消防设计依据

（二）项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、拿地项目劳动安全卫生方案

（一）项目劳动安全设计依据

（二）项目劳动安全保护措施

第七部分 拿地项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、拿地项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

二、拿地项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分 拿地项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、拿地项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、拿地项目实施进度表

三、拿地剂项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）其他应支出的费用

第九部分 拿地项目财务评价分析

一、拿地项目总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、拿地项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）项目筹资方案

三、拿地项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

（一）计算依据及相关说明

（二）项目测算基本设定

五、拿地项目总成本费用估算

（一）直接成本

（二）工资及福利费用

（三）折旧及摊销

（四）工资及福利费用

（五）修理费

（六）财务费用

（七）其他费用

（八）财务费用

（九）总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

（一）销售收入

（二）销售税金及附加

（三）增值税

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）项目投资现金流估算

（二）项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来 的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不

确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分 拿地项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设

项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财

务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投

资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准

收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计

算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

（二）财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现

率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

（三）投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态

回收期为例：

（l）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现

正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可

行的；

2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前

利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总

投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。

（五）项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利

润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑

接受。

（六）项目资本金净利润率（ROE）

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润

(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利

能力满足要求。

（七）项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民

经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计

算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析

和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要

也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现

值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进

行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 拿地项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

第十二部分 拿地项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书（初步可行性报告）

2、项目立项批文

3、厂址选择报告书

4、资源勘探报告

5、贷款意向书

6、环境影响报告

7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、厂址地形或位置图（设有等高线）

2、总平面布置方案图（设有标高）

3、工艺流程图

4、主要车间布置方案简图

5、其它

第五篇：恒大2013年拿地总结

（1）北京：7月3日，以35.6亿元的总价配建26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的 昌平沙河镇地块；9月4日，以40.4亿元的总价配建5.15万平方米公租房，夺得北京年内首宗“限房价竞地价”地块；11月21日，以51.35亿元加11.2万平方米自住型商品房，夺得建筑规模不足21万平方米的东坝地块。

至此，恒大今年累计在北京耗资127亿拿下三幅地块。

（2）上海：12月4日上午，恒大地产集团旗下的上海盛建置业有限公司分别以18.6亿元、9亿元竞得了嘉定区马陆镇43-05地块及松江区佘山北大型居住社区36A-04A号地块，成交楼板价为14598元/平方米与12460元/平方米。其中，松江佘山宅地的溢价高达149%，仅次于奉贤区南桥新城09单元04A-02A、05A-04A区域地块与浦东新区上海国际医学园区D2-03-09地块的溢价率。12月4日下午，恒大再度高调出手，分别以6.32亿和7.84亿拿下松江区中山街道SJC10010单元26-02号、27-02号两宗普通商品房用地。27-02号地块溢价134%成交，楼板价达12903元/㎡，26-02号地块的楼板价则为12461元/㎡，溢价率达126%。12月5日，恒大6.14亿再拿嘉定安亭宅地，成交楼面价9938元/㎡，溢价98.75％。

至此，恒大今年累计在上海耗资47.9亿拿下五幅地块。

（3）广州：6月18日，白云区沙太南路配件厂地块被恒大地产以23.09亿元，竞配建52400平方米拿下。如计入保障房建安费用约3000元/平，总成本24.662亿，住宅部分建筑面积144779平，折合楼面均价26696.5元/平，溢价高达142.7%。

至此，恒大今年累计在广州耗资23.09亿拿下一幅地块。（4）深圳：恒大收购深圳国香地产

至此，恒大在深圳现已拥有的土地储备量增加300万-400万㎡。

（5）天津：11月29日，恒大地产集团天津有限公司（以下简称恒大）以36.35亿总价竞获天津河东区娄庄子地块，溢价14.31亿元，溢价率65%。刨除公建后，娄庄子地块楼面地价折合16713元/平方米，再创河东区卖地新高。

至此，恒大今年累计在天津耗资36.35亿拿下一幅地块。（6）重庆：5月27日，恒大50.45亿拿下重庆照母山板块4幅地块，总占地1008亩，总建筑面积116万㎡。7月16日，2.2亿拿下重庆巴南，成交楼面价2234元/㎡。

至此，恒大今年累计在重庆耗资52.65亿拿下5幅地块。

（7）济南：9月26日恒大地产旗下4家公司济南西客站组团12块土地，总用地面积55㎡，总耗资38亿，根据世联地产信息，项目名目前定为济南恒大华府，济南恒大世纪广场，济南恒大金碧新城。

至此，恒大今年累计在济南耗资38亿拿下西客站12幅组团土地（8）合肥：8月1日恒大地产连续竞得E1304老火车站地块和滨湖区BH2013-15地块，斥资36.9亿元，其中老火车站项目目前命名为恒大中央广场，为合肥老核心区城市综合体项目，滨湖区地块将被打造为合肥国际金融中心，其中主塔高度500米，为合肥地标项目，毗邻合肥万达文化旅游城 至此，恒大今年在合肥累计耗资36.9亿拿下两幅地块。

（9）南京：12月4日，恒大耗资21.5亿拿下雨花台区赛虹桥街道凤凰三组一期地块，楼面价14033元/㎡，溢价率56.14％。恒大耗资33.6亿拿下华飞路1号地块，楼面价15407.7元/㎡，溢价率79.68％

至此，恒大今年在南京累计耗资55.1亿拿下两幅地块。

（10）杭州：9月3日，25.95亿进入萧山。位于萧然东路、吕才庄地块的21号地块，被恒大以楼面价10556.5元/㎡竞得，溢价率53％.至此，恒大今年在杭州累计耗资25.95亿拿下一幅地块。

截止2013年12月初，其余城市买地新增项目如下（不完全统计）： 广东省：（1）湛江恒大绿洲

（2）河源恒大名都 江苏省：（1）扬州恒大帝景

（2）江阴恒大名都（7.84亿投得）辽宁省：（1）沈阳恒大御景湾 山东省：（1）聊城恒大名都

（2）淄博恒大帝景 湖南省：（1）长沙恒大江湾（14.5亿投得）

（2）益阳恒大绿洲

（3）常德恒大华府 浙江省：（1）衢州恒大御景半岛

（2）宁波象山项目 安徽省：（1）滁州恒大绿洲

（2）滁州恒大名都

（3）宿州恒大御景湾 河北省：（1）邢台恒大名都

（2）唐山恒大华府

（3）衡水恒大城

（4）廊坊恒大名都 海南省：（1）恒大海口湾 吉林省；（1）长春恒大都市广场 河南省：（1）漯河恒大名都

（2）漯河恒大御景湾 黑龙江省：（1）哈尔滨恒大帝景

（2）哈尔滨恒大御景湾 四川省：（1）成都恒大新城 贵州省：（1）贵阳恒大翡翠华庭 江西省：（1）九江恒大御景

（2）吉安恒大帝景 山西省：（1）阳泉恒大帝景 陕西省：（1）西安恒大帝景 福建省：（1）恒大石狮项目 广西省：（1）南宁恒大项目

（2）柳州恒大项目 内蒙古自治区；（1）呼和浩特恒大名都

（2）呼和浩特恒大城

（3）包头恒大帝景

（4）通辽恒大华府