房地产拿地即开工操作模式

第一篇：房地产拿地即开工操作模式

房地产拿地即开工操作模式

传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例：

报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件

光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。

所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势：

标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间；

政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼； 违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。

当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。

1、规划设计前置

在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法： 第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线;

第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。

第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。

2、勘探先行进场

为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤：

第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质

勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。

第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。

3、招标前置

为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况;二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制;三是明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。

其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行。

再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。

4、报建前置

为满足合法施工要求，现场动工前应尽量办理好先行，为此，报建分为两大阶段：

第一阶段：预报批阶段

在新进入城市时，首先要到政府各部门行政服务窗口，了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，在土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，获得规划主管部门及当地主要领导支持。

施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好。与此同时，提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续。

第二阶段：正式提报阶段

在摘牌后，马上提交规划报建文本，办理四证

首先，最理想的状态是到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证。

其次，如果达不到理想目标，则能后补的资料尽量跟政府协商，如立项、环评等等，或与建设部门商量好签发预开工证的模式。

再次，特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”。

5、设计、报建、招标多线条穿插

在工作前置的同时，还要针对开发环节从原来按部就班的方式改为多线条穿插进行，最大限度的节省时间。

比如规划方案基本确定时，即同步展开桩基单位及总包招标;在规划方案确定后，展示区选址及方案即要马上确定下来等等。

如下图示范区建设实例，为保障体验式营销效果，促进销售，特别强调前期示范区的建设，从而为蓄客提供强大支持，因此，在主路径大节点约束下，各专业线同步开展相关工作。

第二式：缩短阶段周期

除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，也可以达到缩短工期的目的，为此，主要是从以下三个方面入手：

1、处理好政府关系，缩短报建周期

为达到快速开工的目的，在前期土地谈判时，要会充分借力打力，利用项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取开通绿色通道及开发证件的快速办理。另外，如有条件还积极争取政府相关领导挂职项目，争取报批报建绿色通道。

2、严格实施标准化，缩短技术决策周期

为缩短前期设计周期，项目严格采取标准化的方式来操作。针对刚需及改善客户，要求选择标准化产品，区域范围内全面快速复制，特别是同一区域，如果客户定位相同，必须选择标准化产品，在区域范围内快速复制，通过标准化，设计周期平均缩短超过50%，如下图所示：

另外，为保障展示区尽早完工，要求展示区采用已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。

3、发展战略合作伙伴，缩短招标时间

优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件，为节省招标时间，针对新老项目都有特别的管理措施。对新项目，可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区，计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮。

对旧项目、新地块，若相近时间刚招过标，则可以直接以扩标的方式确定单位。对使用原有图纸且已施工的工程，可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。

第三式：简化决策节点

除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外，对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节，往往很多企业由于决策主体不明确，决策流程复杂，导致前期成果出现经常性的反复，从而延误开工进度。

为此，通过前期预备会议包的方式来进行决策，优化了决策方式，同时，为提升效率，大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行，保障了决策质量和效率。

三、保障措施：标准化体系保驾护航

为保障有序开工，形成一整套的标准化体系来支撑，如下图所示：

通过提前设立前期工作小组，实现有责;通过流程再造，以优化关键路径、缩短阶段周期、简化决策点三大方式，实现有序;通过标准化，有效地提升了快开发能力，实现高效;最终，“有责有序高效”，从而为摘牌即开工打下了坚实基础。

第二篇：有些企业拿地即开工？到底怎么做到的

有些企业拿地即开工？到底怎么做到的

传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例：

报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件

光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。

所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势：

标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间；

政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼；

违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。

当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。

1、规划设计前置

在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法：

第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线;第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。

2、勘探先行进场

为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤：

第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。

第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。

3、招标前置

为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况;二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制;三是明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。

其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行。

再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。

4、报建前置

为满足合法施工要求，现场动工前应尽量办理好先行施工合法手续，为此，报建分为两大阶段： 第一阶段：预报批阶段

在新进入城市时，首先要到政府各部门行政服务窗口，了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，在土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，获得规划主管部门及当地主要领导支持。

施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查2

好。与此同时，提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续。第二阶段：正式提报阶段

在摘牌后，马上提交规划报建文本，办理四证

首先，最理想的状态是到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证。

其次，如果达不到理想目标，则能后补的资料尽量跟政府协商，如立项、环评等等，或与建设部门商量好签发预开工证的模式。

再次，特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”。

5、设计、报建、招标多线条穿插

在工作前置的同时，还要针对开发环节从原来按部就班的方式改为多线条穿插进行，最大限度的节省时间。

比如规划方案基本确定时，即同步展开桩基单位及总包招标;在规划方案确定后，展示区选址及方案即要马上确定下来等等。

如下图示范区建设实例，为保障体验式营销效果，促进销售，特别强调前期示范区的建设，从而为蓄客提供强大支持，因此，在主路径大节点约束下，各专业线同步开展相关工作。第二式：缩短阶段周期

除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，也可以达到缩短工期的目的，为此，主要是从以下三个方面入手：

1、处理好政府关系，缩短报建周期

为达到快速开工的目的，在前期土地谈判时，要会充分借力打力，利用项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取开通绿色通道及开发证件的快速办理。

另外，如有条件还积极争取政府相关领导挂职项目，争取报批报建绿色通道。

2、严格实施标准化，缩短技术决策周期

为缩短前期设计周期，项目严格采取标准化的方式来操作。针对刚需及改善客户，要求选择标准化产品，区域范围内全面快速复制，特别是同一区域，如果客户定位相同，必须选择标准化产品，在区域范围内快速复制，通过标准化，设计周期平均缩短超过50%，如下图所示：

另外，为保障展示区尽早完工，要求展示区采用已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。

3、发展战略合作伙伴，缩短招标时间

优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件，为节省招标时间，针对新老项目都有特别的管理措施。

对新项目，可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区，计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮。

对旧项目、新地块，若相近时间刚招过标，则可以直接以扩标的方式确定单位。对使用原有图纸且已施工的工程，可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。

第三式：简化决策节点

除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外，对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节，往往很多企业由于决策主体不明确，决策流程复杂，导致前期成果出现经常性的反复，从而延误开工进度。

为此，通过前期预备会议包的方式来进行决策，优化了决策方式，同时，为提升效率，大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行，保障了决策质量和效率。

三、保障措施：标准化体系保驾护航

为保障有序开工，形成一整套的标准化体系来支撑，如下图所示：

通过提前设立前期工作小组，实现有责;通过流程再造，以优化关键路径、缩短阶段周期、简化决策点三大方式，实现有序;通过标准化，有效地提升了快开发能力，实现高效;最终，“有责有序高效”，从而为摘牌即开工打下了坚实基础。

第三篇：某区“拿地即开工”、“交房（地）即发证”试点工作实施方案

XX区“拿地即开工”、“交房（地）即发证”试点工作的实施方案 为深化“放管服”改革，打造“都满意”营商环境，不断提高利企便民服务水平，打通审批服务“最后一公里”。区政府决定对“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革进行试点，现制定如下实施方案。

一、改革目标 深入贯彻区委全会精神，紧扣“服务高质量，实现‘都满意’”定位，持续深化“放管服”改革，在总结XX区历年来工程建设项目审批改革的基础上，进一步解放思想，坚持问题导向和底线思维，通过对标国际营商环境最高标准和最好水平，全力打造“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点项目，有效整合审批资源，优化再造审批流程，大幅度提升工业项目、出让土地项目、房产项目审批效率，全力打造审批最简、流程最优、材料最少、时间最短的审批流程，创新实现“工业项目、安置房项目拿地2个工作日内即可开工，开发商交房当场发证”的目标。

二、试点项目 1．在列市“两重一实”、区“三重一实”项目试点基础上，拓展到全区工业项目、安置房项目拿地2个工作日内开工；

2．“交房（地）即发证”：出让土地项目摘牌交地1个工作日内办理不动产证（原土地证），房地产开发商交房当场发放业主不动产证。

三、牵头单位及相关单位职责 1．行政审批局负责牵头“拿地即开工”项目审批流程图、帮办代办、项目核准、节能评估以及招投标等相关环节；

2．住建局负责牵头“拿地即开工”工作筹划试点项目、试点实施、项目推进以及“交房（地）即发证”维修基金等相关环节；

3．市自然资源与规划局XX分局负责牵头“交房（地）即发证”工作筹划试点项目、试点实施、项目推进以及“拿地即开工”用地规划许可、工程规划许可等相关环节；

4．发改委负责安置房“拿地即开工”政府投资、项目核准、中介推进等相关环节；

5．水务局负责“拿地即开工”水土保持方案、洪水影响评价、临时供水等相关环节；

6．文旅局负责“拿地即开工”文物保护评价等相关环节；

7．生态环境局负责“拿地即开工”环境影响评价等相关环节；

8．税务局负责“交房（地）即发证”契税缴纳等相关环节；

9．民政局负责“拿地即开工”XX区地方命名等相关环节；

10．财政局（国资办）负责“拿地即开工”国资办国有企业投资核准和备案等相关环节；

11．XX供电服务中心负责“拿地即开工”临时供电等相关环节；

12．试点项目的相关镇（区、街道）负责协调试点项目推进，沟通项目主体单位，确保项目费用、材料按时提交等相关环节。

四、时间步骤 1．“拿地即开工”：

（一）选定试点项目。梳理项目清单，确定第一批“拿地即开工”试点项目，其中，工业项目：XX项目、XX；

安置房项目：XX置房小区。

（二）总结试点案例。2020年9月底前，确保“拿地即开工”试点改革案例基本成型，归纳存在不足、总结改革经验、进一步精细化、标准化改革实施流程，形成规范化、可复制、操作性强的具体推进方案。

（三）全区面上推广。2020年10月以后，在全区范围内全面推广工业和安置房项目“拿地即开工”改革，加快全区项目落地速度，全面实现区级工业项目、安置房项目拿地2个工作日内开工。

2．“交房（地）即发证”：

（一）选定试点项目。XX市XX房地产开发有限公司XX5期项目3、5、6、7、8幢作为第一批“交房（地）即发证”项目。

（二）总结试点案例。2020年9月底前，确保“拿地即开工”试点改革案例基本成型，归纳存在不足、总结改革经验、进一步精细化、标准化改革实施流程，形成规范化、可复制、操作性强的具体推进方案。

（三）全区面上推广。2020年10月以后，在全区范围内全面推广“交房（地）即发证”改革，进一步加强自然资源和规划、税务等部门间的协同合作、信息共享，综合运用“互联网+不动产登记”、网上核税缴税、“XX”APP等新技术、新应用，全面实现交房（地）即发证。

五、工作要求 1．强化组织领导。为稳步推进“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点工作，各相关责任部门单位要解放思想、消除顾虑，切实担负起工作职责，加强协作、密切配合，细化分解任务，形成合力，积极协调解决改革试点工作中的重点难点问题。各审批部门在预审批过程中不得超过方案承诺办理时限，确保申请人在取得使用土地批准文件后的2个工作日内取得建筑工程施工许可手续，实现“拿地即开工”。

2．定期督查指导。联席会议对“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点工作推进情况定期予以通报，每半年对相关单位优化审批服务，推进改革情况及实际成效进行考评，考评结果作为单位目标任务绩效考核的重要内容，确保“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点工作目标落到实处。

3．坚持试点先行。明确试点项目，坚持试点先行，不断优化试点项目推进方案，对试点工作流程、工作经验进行固化，进行复制，全面推广，不断提升审批效能。各部门要采取多种形式，广泛宣传“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点工作的推进措施、相关要求、改革成效等，进一步打响“都满意”营商环境品牌。

4．立足常态长效。坚持以试点推动制度化建设，将案例转变成常态，细化项目类型，形成项目清单，同类项目成熟一批、推广一批，为“争当排头兵、建设示范区”，推动一中心三高地建设新突破，打造市场化、法治化、国际化的一流营商环境，不断提升群众的获得感、幸福感。

附件：

1．XX区“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点工作联席会议制度 2．XX区工业厂房“拿地即开工”项目审批流程指引 3．XX区安置房“拿地即开工”项目审批流程指引 4．XX区“交房（地）即发证”项目审批流程指引 5．XX区“多评合一”服务指引 6．其他涉及市级审批和中介环节 7．XX区工程建设项目代办制度实施方案 附件1 XX区“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点工作联席会议制度 为加强对工业项目和安置房项目建设工作的组织领导，稳步推进“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点工作，区政府决定建立XX区“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点工作联席会议制度（以下简称联席会议）。

一、主要职责 深入贯彻区委全会精神，全力打造“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点项目，负责全区工业项目和安置房项目“拿地即开工”和“交房（地）即发证”改革试点工作的组织和领导，研究制定重大政策措施，协调解决遇到的重大问题。

二、组成人员 召 集 人：XX 区委常委、区政府常务副区长 XX 区政府副区长 副召集人：XX 区政府办副主任 XX 区政府办副主任 成员：XX 区行政审批局局长 XX 区住建局局长 XX 市自然资源和规划局XX分局局长 XX 区发改委主任 XX 区民政局局长 XX 区司法局局长 XX 区财政局局长、国资办主任 XX 区水务局局长 XX 区文旅局局长 XX 区税务局局长 XX XX生态环境局副局长 XX XX供电服务中心总经理 联席会议下设办公室，主任由XX同志兼任，副主任由XX同志兼任，XX等为办公室成员。由区行政审批局、住建局和市自然资源与规划局XX分局共同承担联席会议办公室的日常工作，研究提出需联席会议决策的建议方案，督促落实联席会议议定事项，负责全区“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点工作的统筹协调和督促指导，承办联席会议交办的其他事项。联席会议成员因工作变动需要调整的，由所在单位提出，报联席会议确定。

三、工作规则 联席会议实行工作会议制度，根据工作需要定期或不定期组织召开全区“拿地即开工”、“交房（地）即发证”改革试点工作专题会，为改革试点工作“量身打造”一套最优审批服务流程，形成审批代办与项目前期工作并联、会商与预审工作并联、部门间审批事项并联的特色服务，及时解决改革过程中的困点、难点、堵点，全面提升项目审批效率。

四、工作要求 区行政审批局、住建局和市自然资源与规划局XX分局要切实做好联席会议办公室各项工作。各成员单位要按照各尽其责、协同监管的要求，认真落实联席会议议定事项和各项任务，加强信息互通和工作协作，形成高效运行的长效工作机制。联席会议办公室要及时向各成员单位通报情况。

附件2 XX区工业厂房“拿地即开工”项目 审批流程图 XX区工业厂房“拿地即开工”项目 审批流程指引 “拿地前、中”预审阶段（8个环节，40个工作日，30个材料）一、企业投资项目备案或核准 1．承办机构：区行政审批局投资审批科；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G2综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：项目备案1个工作日，项目核准2个工作日；

5．咨询电话：XXXX；

6．申请材料：

（一）项目备案类 （1）名称核准或营业执照；

（2）企业投资项目备案登记承诺单；

（3）固定资产投资项目节能承诺表。

（二）项目核准类 （1）申请项目核准报告（项目所在地签署意见）；

（2）营业执照；

（3）编制的申请报告；

（4）规划选址意见或设计要点；

（5）用地预审意见或土地出让合同；

（6）固定资产投资项目节能审查；

（7）涉稳风险评估表（重大项目）。

二、多评合一 该环节在企业投资项目备案环节后即可开展，至开工建设前全面完成，具体工作流程详见XX区企业投资建设项目“多评合一”工作指引（附件3）。

三、建设用地规划许可证预审 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：1个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）申请报告或立项用地规划许可阶段审批申请表；

（2）建设项目批准、核准、备案等文件；

（3）建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图。

四、建设工程设计方案审查预审 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）申请报告；

（2）授权委托书、被委托人身份证明、设计单位资质、诚信承诺书；

（3）建设工程设计方案；

（4）根据项目需要，提供建设、水利、交通、教育、人防、供电等部门审查意见；

五、建设工程规划许可证预审 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）申请报告；

（2）授权委托书、被委托人身份证明、诚信承诺书；

（3）立项备案文件；

（4）经审定的建设工程设计方案；

（5）符合国家设计规范的建设工程施工图设计文件；

（6）平面位置定位图；

（7）绿色建筑主管部门审查意见。

六、多图联审初审 按照《XX市人民政府办公室关于印发全市推行投资建设项目数字化“多图联审”实施方案的意见》（X政办发〔2017〕X号）文件所规定适用范围、工作流程和申报材料要求执行。

1．承办机构：市图审中心；

2．办理方式：

网上、现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G2综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）江苏省建筑工程施工图设计审查报审表；

（2）工程项目立项审批文件；

（3）经规划部门审定的规划总平图；

（4）江苏省建筑设计方案节能审查表；

（5）规划出让地块规划设计条件证明文件；

（6）勘察设计人员信息表。

七、建设工程质量和安全监督受监通知预审 1．承办机构：区住建局质量安全服务中心；

2．办理方式：网上、现场办理（办理地址：XX市新都路住建大厦四楼）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—6：00；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建设工程质量监督申请表；

（2）施工图设计文件审查合格书初审意见；

（3）监理项目部备案手续；

（4）建设、施工、监理、勘察、设计五方责任主体项目负责人质量终生责任信息档案；

（5）建设工程安全监督申报表；

（6）施工合同、中标通知书及施工企业安全生产许可证；

（7）项目经理、专职安全生产管理人员等安全生产知识考核合格证书及安全管理人员联系单；

（8）工程项目安全技术措施方案及安全生产事故应急救援预案；

（9）施工现场主要管理人员在岗考核LBS无线定位系统办理回执。

八、建筑工程施工许可证预审 1．承办机构：区住建局行政许可服务科；

2．办理方式：网上、现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G9-G10综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：3个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建筑工程施工许可证申请表；

（2）建设工程规划许可证预审意见；

（3）施工图审查合格证；

（4）施工组织设计及其审批表；

（5）确定施工企业和监理单位手续、质量和安全监督手续；

（6）建设单位无拖欠工程款情形的承诺书；

（7）资金证明。

“拿地后手续”阶段（6个环节，2个工作日，6个材料）一、建设用地规划许可证 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建设用地规划许可证预审意见；

（2）国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同（包括补充协议）；

（3）建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图。

二、建设工程设计方案审查 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：即办；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建设工程设计方案审查预审意见；

（2）使用土地的有关证明文件。

三、建设工程规划许可证 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6窗口）；

3．办理时间周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建设工程规划许可证预审意见；

（2）使用土地的有关证明文件；

（3）出让用地合同价款缴纳凭证；

（4）经审定的建设工程设计方案。

四、多图联审 按照《XX市人民政府办公室关于印发全市推行投资建设项目数字化“多图联审”实施方案的意见》（盐政办发〔2017〕45号）文件所规定适用范围、工作流程和申报材料要求执行。

1．承办机构：市图审中心；

2．办理方式：

网上、现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G2综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）江苏省建筑工程施工图设计初审意见；

（2）工程规划许可证。

五、建设工程质量和安全监督受监通知 1．承办机构：区住建局质量安全服务中心；

2．办理方式：网上、现场办理（办理地址：XX市新都路住建大厦四楼）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—6：00；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建设工程质量和安全监督受监通知预审意见；

（2）施工图设计文件审查合格书；

（3）工伤保险和农民工工资保证金缴纳凭据；

（4）建设工程现场施工、安全生产条件联动勘查表及安全文明措施费支付计划书。

六、建筑工程施工许可证 1．承办机构：区住建局行政许可服务科；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G9-G10综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：即办；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建筑工程施工许可证预审意见；

（2）建设工程用地批准手续；

（3）建设工程规划许可证；

（4）施工图审查合格证；

（5）建设资金已落实证明。

附件3 XX区安置房“拿地即开工”项目 审批流程图 XX区安置房“拿地即开工”项目 审批流程指引 “拿地前、中”预审阶段（14个环节，64个工作日，48个材料）一、企业投资项目审批预审 1．承办机构：区行政审批局投资审批科；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G2综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：2个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）申请项目请示；

（2）固定资产投资项目节能审查；

（3）项目建议书；

（4）国资办意见。

二、多评合一 该环节在企业投资项目备案环节后即可开展，至开工建设前全面完成，具体工作流程详见XX区企业投资建设项目“多评合一”工作指引（附件3）。

三、建设用地规划许可证预审 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：1个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）申请报告或立项用地规划许可阶段审批申请表；

（2）建设项目批准、核准、备案等文件；

（3）国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同（包括补充协议）；

（4）建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图。

四、XX区地名命名预审 1．承办机构：区民政局行政许可服务科；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G13综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）命名、更名申请；

（2）XX市XX区地名申报表；

（3）发改委核准审批文件；

（4）国有土地使用证；

（5）建筑用地规划许可证、红线图四址；

（6）企业法人证书；

（7）总平面规划图。

五、临时供电报装申请 1．承办机构：区行政审批局投资审批科；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX 号区政务服务大厅H27综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：1个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）用水登记表；

（2）用水平面布置图。

六、临时供电报装申请 1．承办机构：XX供电服务中心；

2．办理方式：现场办理(办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大斤H22、H23供电服务窗口)；

3．办理时间：周一至周五上午8：30-12：00，下午2：30-5：30；

4．办理时限：25个工作日；

5．咨询电话：68180220、68180214；

6．申请材料：

（1）用电业务申请表；

（2）用电人有效身份证明；

（3）用电地址物业权属证明；

（4）用电容量需求清单；

（5）用电工程项目批复或备案文件等。

七、建设工程设计方案审查 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）申请报告；

（2）授权委托书、被委托人身份证明、设计单位资质、诚信承诺书；

（3）使用土地的有关证明文件；

（4）建设工程设计方案（需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划）；

（5）高层建筑日照分析报告；

（6）根据项目需要，提供建设、水利、交通、教育、民政、人防、供电等部门审查意见；

（7）规划设计中规定的其他报审条件或图文。

八、公建配套初步设计审查 1．承办机构：区住建局物管科（牵头）；

2．办理方式：联合办理（办理地址：新都路住建大厦区住建局物管科）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—6：00；

4．办理时限：5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）市规划局出让地块规划设计条件；

（2）经规划部门初步审定的规划总平图；

（3）具有设计资质设计的供电、供水、消防、地下管网、绿化、户外设施、小区安全防范等设计施工图。

九、建设工程规划许可证预审 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）申请报告；

（2）授权委托书、被委托人身份证明、诚信承诺书；

（3）立项备案文件；

（4）经审定的建设工程设计方案；

（5）符合国家设计规范的建设工程施工图设计文件；

（6）平面位置定位图；

（7）绿色建筑主管部门审查意见。

十、多图联审初审 按照《XX市人民政府办公室关于印发全市推行投资建设项目数字化“多图联审”实施方案的意见》（盐政办发〔2017〕45号）文件所规定适用范围、工作流程和申报材料要求执行。

1．承办机构：市图审中心；

2．办理方式：

网上、现场办理（办理地址：XX市高新区XX大道XX号区政务服务大厅G2综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）江苏省建筑工程施工图设计初审意见；

（2）工程规划许可证。

十一、招标限价 1．承办机构：区财政局（国资办）评审中心；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX财政局一楼103室）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）申请评审的函；

（2）经建设单位负责人签字盖章的《政府投资项目申请表》；

（3）区级及上级政府对项目同意实施的文件；

（4）项目建议书、项目可行性研究报告和初步设计及概算的批复；

（5）项目资金来源证明；

（6）XX区国有资金投资工程建设项目招标审批表；

（7）编制说明、概/预算（需建设单位盖章）及图纸、工程量计算式的相关电子档等。

十二、工程建设类项目EPC招投标 1．承办机构：区行政审批局；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号服务大厦923办公室）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：50个工作日；

5．咨询电话：67890126；

6．申请材料：

（1）XX区工程建设类项目入场申请表；

（2）XX市XX区国有资金投资工程建设项目招标审批表；

（3）原则上立项初步设计；

（4）财评限价报告；

（5）江苏省房屋建筑和市政基础设施工程发包初步方案；

（6）工程招标代理项目组组成人员情况表。

十三、建设工程质量和安全监督受监通知预审 1．承办机构：区住建局质量安全服务中心；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市新都路住建大厦四楼质安中心）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—6：00；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建设工程质量监督申请表；

（2）施工图设计文件审查合格书初审意见；

（3）监理项目部备案手续；

（4）建设、施工、监理、勘察、设计五方责任主体项目负责人质量终生责任信息档案；

（5）建设工程安全监督申报表；

（6）施工合同、中标通知书及施工企业安全生产许可证；

（7）项目经理、专职安全生产管理人员等安全生产知识考核合格证书及安全管理人员联系单；

（8）工程项目安全技术措施方案及安全生产事故应急救援预案；

（9）施工现场主要管理人员在岗考核LBS无线定位系统办理回执。

十四、建筑工程施工许可证预审 1．承办机构：区住建局行政许可服务科；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G9-G10综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：3个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建筑工程施工许可证申请表；

（2）建设工程规划许可证预审意见；

（3）施工图审查合格证；

（4）施工组织设计及其审批表；

（5）确定施工企业和监理单位手续、质量和安全监督手续；

（6）建设单位提供本单位无拖欠工程款情形的承诺书；

（7）建设资金证明。

“拿地后手续”阶段（8个环节，2个工作日，8个材料）一、企业投资项目核准 1．承办机构：区行政审批局投资审批科；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G2综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：即办；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）企业投资可研报告、初步设计；

（2）土地出让合同。

二、建设用地规划许可证 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建设用地规划许可证预审意见；

（2）国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同（包括补充协议）；

（3）建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图。

三、XX区地名命名 1．承办机构：区民政局行政许可服务科；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G13综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）XX区地名命名预审意见；

（2）国有土地使用证。

四、建设工程设计方案审查 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：即办；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建设工程设计方案审查预审意见；

（2）使用土地的有关证明文件。

五、建设工程规划许可证 1．承办机构：市自然资源与规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建设工程规划许可证预审意见；

（2）使用土地的有关证明文件；

（3）出让用地合同价款缴纳凭证；

（4）经审定的建设工程设计方案。

六、多图联审 按照《XX市人民政府办公室关于印发全市推行投资建设项目数字化“多图联审”实施方案的意见》（盐政办发〔2017〕45号）文件所规定适用范围、工作流程和申报材料要求执行。

1．承办机构：市图审中心；

2．办理方式：

网上、现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G2综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：0.5个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）江苏省建筑工程施工图设计初审意见；

（2）工程规划许可证。

七、建设工程质量和安全监督受监通知 1．承办机构：区住建局质量安全服务中心；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G9-G10综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：即办；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建设工程质量和安全监督受监通知预审意见；

（2）施工图设计文件审查合格书；

（3）工伤保险和农民工工资保证金缴纳凭据；

（4）建设工程现场施工、安全生产条件联动勘查表及安全文明措施费支付计划书。

八、建筑工程施工许可证 1．承办机构：区住建局行政许可服务科；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX大道XX号区政务服务大厅G9-G10综合受理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：即办；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）建筑工程施工许可证预审意见；

（2）建设工程用地批准手续；

（3）建设工程规划许可证；

（4）施工图审查合格证；

（5）建设资金已落实证明。

附件4 XX区“交房即发证”改革流程图 XX区“交房即发证”审批服务指引（一次收件，即办，4个材料）一、契税征缴 1．承办机构：区税务局税务一分局；

2．办理方式：现场办理或APP网上办理（办理地址：XX市XX区XX大道XX号服务大厦二楼契税办理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：即办；

5．咨询电话：XX（一窗受理咨询电话）；

6．申请材料：

（1）购房合同原件；

（2）购房发票原件；

（3）购房人（夫妻双方）及共有人身份证、户口簿（结婚证）原件；

个人为单身的：户口簿、离婚证（或法院判决书）；

（4）购房人为拆迁户的还需提供：

A.产权调换的：拆迁协议书原件（契税部门联）；

B.货币补偿的：拆迁协议书原件（契税部门联）。

二、维修基金 1．承办机构：住建部门；

2．办理方式：现场办理或APP网上办理（办理地址：XX市XX区XX大道XX号服务大厦二楼维修基金办理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：即办；

5．咨询电话：XX/XX（一窗受理咨询电话）；

6．申请材料：

（1）购房合同原件；

（2）购房发票原件。

三、不动产权证 1．承办机构：不动产部门；

2．办理方式：现场办理或APP网上办理（办理地址：XX市XX区XX大道XX号服务大厦二楼不动产办理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：1个工作日；

5．咨询电话：XX（一窗受理咨询电话）；

6．申请材料：

（1）申请表（房产公司盖章）；

（2）身份证明；

（3）税费；

（4）本人到场申请签字。

如有按揭贷款需提供以下材料：

（1）抵押申请表（银行盖章）；

（2）抵押合同、借款合同（银行提供）。

XX区“交地即发证”改革流程图 签订出让合同 缴纳出让金 办理建设用地批准书 办理不动产权证土地确权 XX区“交地即发证”审批服务指引（一次受理，即办，11个材料）一、签订出让合同、缴纳出让金 1．承办机构：XX市自然资源和规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市高新区XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—5：30；

4．办理时限：即办；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

营业执照。

二、建设用地规划许可证 1．承办机构：XX市自然资源和规划局XX分局行政许可科；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市高新区XX大道XX号区政务服务大厅G4-G6窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—5：30；

4．办理时限：1个工作日；

5．咨询电话：XX；

6．申请材料：

（1）申请报告或立项用地规划许可阶段审批申请表；

（2）建设项目批准、核准、备案等文件；

（3）成交确认书、出让合同；

（4）建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图。

三、契税征缴 1．承办机构：区税务局税务一分局；

2．办理方式：现场办理（办理地址：XX市XX区XX大道XX号服务大厦二楼契税办理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：即办；

5．咨询电话：XX（一窗受理咨询电话）；

6．申请材料：

（1）出让合同、成交确认书、出让金收据；

（2）营业执照。

四、不动产权证（土地确权）1．承办机构：不动产部门；

2．办理方式：现场办理、网上办理（办理地址：XX市XX区XX大道XX号服务大厦二楼不动产办理窗口）；

3．办理时间：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．办理时限：1个工作日；

5．咨询电话：XX（一窗受理咨询电话）；

6．申请材料：

（1）申请书；

（2）营业执照、法人代表委托书；

（3）出让合同、出让金、契税票据；

（4）权籍调查表、交地记载表。附件5 “多评合一”优化评估流程图（5个环节，40个工作日）各部门限时完成各项审批 报告编制完成后同步交办各部门组织评审 项目单位根据评估清单同步编制相关报告 并联窗口根据项目性质确定需要评估清单，并通知相关部门 统一反馈（1日）同步审批（16日）同步评审（4日）同步评估（18日）统一受理（1日）项目单位到政务服务办并联审批窗口申报 企业投资建设项目“多评合一”工作指引 “多评合一”工作流程主要包括“统一受理、同步评估、同步评审、同步审批、统一反馈”五个环节，整个周期确保在40个工作日内完成。

一、受理范围：企业投资项目多评合一，主要包括投资项目前期所涉及的节能评估、地质灾害危害性评估、水土保持方案、洪水影响评价类论证、水资源论证、取水许可、排污口设置论证、环境影响评价、安全评价、地震安全性评价、文物保护方案审批等事项。因项目类型不同，部分项目无需开展上述事项。

二、受理机构：区政务服务大厅“多评合一”窗口；

三、办理时间 周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

四、咨询电话：XX；

五、办理方式：现场办理（办理地址：XX区XX大道XX号区政务服务大厅投资项目“多评合一”窗口）；

六、办理材料 1．区行政审批局节能评估（10个工作日）项目能耗不超过1000吨标准煤，企业填报节能承诺表；

针对能耗超过1000吨标准煤及以上的项目，需企业委托第三方编制项目节能报告。

2．区政法委社会稳定风险评估（3-18个工作日）（1）简易程序：评估内容比较单一，群众诉求较为集中、明确，化解矛盾工作比较容易的重大事项，以及投资额5000万元以下，且涉及征地50亩以下，拆迁20户以下或者完成环境影响报告表的工程类项目，评估成果为项目社会稳定风险评估评审表。（无费用，办理时限3个工作日。）（2）一般程序：重大决策、容易引发社会矛盾的重大事项以及投资额5000万元及以上的工程项目，或投资额不足5000万元，但涉及征地50亩以上、拆迁户20户及以上或者需要完成环境影响评价报告书的工程类项目，评估成果为项目社会稳定风险评估报告书。（由中介单位编制，办理时限为7-15个工作日办理费用与编制单位对接。）（3）特殊程序：投资额3亿元及以上的工程项目；

涉及征地300亩及以上或拆迁达到200户及以上的重大决策事项，评估成果为项目社会稳定风险评估报告书。（由中介单位编制，办理时限为10-18个工作日办理费用与编制单位对接。）3．市自然资源与规划局XX分局地质灾害评估审批 仅针对独立选址项目，一般工业项目与房地产项目不需要评估。

4．市自然资源和规划局XX分局压覆重要矿产资源调查评估审批（即办件）市自然资源和规划局已经牵头完成全市域压覆重要矿产资源调查评估工作，企业只需市自然资源和规划局出具相关报告即可。

5．区水务局水土保持方案审批（5个工作日）所需材料：（1）生产建设项目水土保持方案审批申请书；

（2）生产建设项目水土保持方案专家审查意见；

（3）生产建设项目水土保持方案报告书（报批稿）；

（4）营业执照或统一社会信用代码证；

（5）法人、联系人身份证。

6．区水务局洪水影响评价（10个工作日）如果涉及区管河道的重大项目，需进行洪水影响评价，如果不涉及区管河道的一般工业项目及房地产项目不需要做洪水影响评价。

所需材料：（1）投资项目批文；

（2）营业执照或统一社会信用代码证；

（3）法人、联系人身份证复印件；

（4）影响公共利益或第三者合法的水事权益的，应当提交协调意见书；

（5）建设项目防洪评价报告（针对重大项目）；

（6）XX区河道管理范围内工程项目的建设方案及位置、界限申请书。

7．区生态环境局环境影响评价文件审批（15个工作日）所需材料：（1）环评文件信息公开声明；

（2）建设项目环评文件报批稿2份（报批本、公示本、电子版）；

（3）建设项目环评审批基础信息表；

（4）建设项目排放污染物指标申请表；

（5）环评技术服务合同；

（6）环境质量现状检测报告。

8．区住建局地震安全性评估审批 一般工业项目无需评估，针对房地产项目，单体楼层30层以上、楼高80米以上或建筑面积达3万平方米以上的项目，评估由第三方中介出具地震安全评价报告结论书。

9．区文旅局文物保护评价 所需材料：（1）请示报告；

（2）土地红线图。

针对5万平方米以下的项目，材料报送至区文旅局，由区级初审后报送市局审核，由市文物局制定第三方评估，最终结合第三方评估报告出具文物保护评估意见；

针对5万平方米以上的项目，由市文物局上报省文物局，省文物局统筹布置相关评估工作；

七、办理流程 第一环节：统一受理（即办）以“江苏省政务服务平台”和“江苏省投资项目在线审批监管平台”为依托，在区政务服务中心投资项目“多评合一”审批窗口受理项目建设单位提交的申报材料，在线赋予项目代码，并交由各相关部门审核。窗口工作人员由区发改委审批窗口工作人员受理。审批窗口根据各部门审核情况，于1个工作日内作出是否受理的决定，并出具受理决定通知书。

第二环节：同步评估（18个工作日内完成）项目建设单位根据“多评合一”审批窗口告知的报建评估事项清单和工作要求，同步进行各项评估报告的编制工作，相关报告的公示与报告编制同步开展。对报告编制周期较长的评估事项，在统一受理前，项目建设单位应先期启动并完成报告编制工作。部分需要以其他评估事项结论作为依据的，在相关评估基本完成时可先期介入，同步开展编制报告。除有特别规定外，项目建设单位可以根据区域评估结果简化相关评估报告内容。对未列入报建评估事项清单和工作要求的，“多评合一”审批窗口不再要求项目建设单位补充办理。

第三环节：同步评审（4个工作日）根据受理决定，相关部门同步组织进行第三方评审或组织专家评审。特殊情况需要延长修改完善评估报告时间的，项目建设单位应征求“多评合一”审批窗口意见。

第四环节：同步审批（16个工作日）各相关部门根据相关评估报告、评审意见及法定要求提交材料，立即同步组织开展相关工作，在同一时间段内出具相关审批或意见文件，法律具有明确规定前置条件的，在同一个工作日内按规定先后顺序出具审批文件。同步审批时间控制在16个工作日以内，特殊情况需要延长评审时间的，各相关部门可事先征求“多评合一”审批窗口意见。

附件6 其他涉及市级审批和中介环节 一、工程规划许可证 涉及市级环节：市规委会；

项目标准：大市区房地产开发项目、重大项目；

办理时限：约每月1次；

协调部门：市自然资源与规划局；

涉及部门：市自然资源与规划局XX分局；

协调内容：

1．凭立项预审意见可提前上会；

2．无变更情况预审意见作为正式意见依据。

二、招投标入场 涉及市级环节：工程项目招投标入场；

项目标准：超过400万元的项目；

办理时限：

即办；

协调部门：市行政审批局；

涉及部门：区行政审批局；

协调内容：凭立项预审意见可办理入场招标。

三、施工图审查 涉及市级环节：施工、人防、抗震设防图纸审查；

项目标准：区级所有建设项目；

办理时限：5个工作日；

协调部门：市图审中心；

涉及部门：区住建局；

协调内容：凭立项预审意见可办理入场招标。

四、国土测绘 办件时限：5个工作日；

中介主管部门：市自然资源与规划局XX分局；

所需材料：

（1）土地证复印件；

（2）建设工程规划许可证；

（3）房屋测绘报告；

（4）不动产入库审查表房屋基本信息调查表(横表原件)；

（5）房屋分户图；

（6）房屋建筑工程竣工验收备案证明；

（7）国土竣工合格意见书；

（8）营业执照、法人代表身份证明；

（9）坐落门牌号证明；

（10）总平图；

（11）工业厂房多幢竣工需提供分幢办证或者合计办理一本证的申请报告。

附件7 XX区工程建设项目代办制度实施方案 为进一步优化发展环境，切实提高行政审批效能，最大限度地减少审批环节，缩短审批时间，方便群众和企业办事，现就推行全区项目代办员制度提出如下实施方案：

一、代办范围和内容 代办范围包括XX区重点建设项目、为民办实事项目“拿地即开工”模式、投资建设项目以及企业提出委托代办申请的投资建设项目。根据委托，各镇（区、街道）项目代办员为项目建设单位代办从立项到竣工所涉及的审批事项，以及工商营业执照、不动产登记证等相关证照和公共服务事项。

二、代办流程 1．受理代办事项。由镇（区、街道）项目代办员及时汇总企业投资意向，项目代办员应主动与企业取得联系，承接代办事宜，签订代办协议。

2．建立代办信息。项目代办员建立代办信息台账，制定项目推进计划、对照项目时间表，向区行政审批局代办中心反馈项目情况，及时建档。

3．提交代办材料。由项目代办员协助相关企业准备办件材料、填写申报表格，项目代办员前往区政务服务中心综合服务区窗口提交相关材料，领取办件结果。对投资者或企业委托的有关办证事项，属相对独立的审批事项，项目代办员负责到区政务服务中心代办办理；

属涉及2个及以上部门的事项，项目代办员报区行政审批局代办中心牵头办理。

4．办结回馈。对受托办理投资者或企业委托的行政审批事项，项目代办员办结后，及时交回委托人。同时办件情况要及时反馈给区代办中心，同步接受项目服务监督。

5．费用缴纳。办理过程中应缴纳的相关费用，项目代办员要提前环节告知企业，由委托者承担并缴纳，项目代办员凭区政务服务中心各窗口出具的收费凭证，及时与委托者结算。

三、项目代办员的权利和义务 1．项目代办员在业务上接受区行政审批局代办中心的指导与管理，并作为区项目代理人员，通过考试发放项目代办员证。

2．区行政审批局定期对项目代办员进行业务培训，保证项目代办员及时了解和掌握行政审批的政策及变化情况。

3．对项目代办员申报的重点招商引资项目，由区行政审批局代办中心牵头，实施“一站式”服务，加强协调，做到急事急办、特事特办，全程跟踪服务。

4．凡项目代办员申报的项目，区政务服务中心各行政许可科要保证各项优惠政策落实到位。

5．区行政审批局将对全区项目代办员进行考核奖惩。

第四篇：房地产开发商拿地的十六种模式

1、招、拍、挂

最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）

问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）

2、不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）

例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）

第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

3、购买转让土地（项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。

卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号）。注意问题：

（一）卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税（财税【2003】16号）

2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号）

3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？

（二）卖地的土地增值税

1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？

2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许扣除）。

3、卖在建项目的扣除项目；

4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号）

注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。

（三）拆迁补偿费的税务处理

1、营业税：国税函发【1995】549号；

2、土地增值税：国税函【2010】220号；3企业所得税；

4、个人所得税（财税【2005】45号；

5、契税：财税【2005】45号

（四）变共同成本为直接成本。

4、“购买股权”

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。

卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号）买方：税负较重，风险较大。

1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。

2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。

3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）

4、该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司）

5、“创造境外卖股权”

（一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。

（二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。

1、在境外避税港先建立全资子公司；

2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税【2009】59号文件第七条第三款）；

3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税 税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。

6、“设立spv购买股权”

大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698号文件颁布以后，收到了一些限制。

（一）股权架构设计：

1、在维尔京群岛设立控股公司；

2、在香港设立二级控股公司；

3、香港的公司全资控股大陆有地一方。

（二）操作模式：

1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。

2、理论上，中国大陆没有征税权。

（三）反避税：

1、国税函【2009】698号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。

2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。

疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款？

7、直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。

情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。

操作模式：

1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】

59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号）

2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。

点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。

8、有地一方投资到地产公司，然后卖股权

情况表述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。

1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税【2002】191号文件。）

2、投资到地产公司，自2006年3月2日以来，需要交纳土地增值税。（如果是非地产公司更好）

3、投资行为，需要交纳企业所得税。

总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。

以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。

9、非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并，或者申请房地产开发资质。情况描述：（该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）

第一，企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税；

第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。

10、投资到新公司，然后卖股权 情况描述：

由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准备。操作手法：

1、将资产投资到新企业；

2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。

3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。

11、企业分立一个新公司，然后远期卖股权（实际权益转让在先）情况描述：某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。操作手法：

1、先将这块地分立出去成立一家新公司。（国税函【2002】165号文件、国税函【2003】1108号）；青地税函【2009】47号、财税【2009】59号）2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。

12、分立一个新公司，然后合并。（先分立，后合并）先离婚，后结婚么？

情况描述：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。操作手法：

1、先分立（财税【2009】59号、国税函【2002】165号、国税函【2003】1108号、青地税函【2009】47号）

2、再合并。财税【2009】59号、财税【1995】48号、国税函【2002】165号）评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。

13、购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2亿元。操作手法：

1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资入股；

2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司。3、12个月后转让股权（让产赎股）

14、合作建房

情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。税收分析：

1、营业税（国税函发【1995】156号文件第17条）

2、企业所得税，31号文件第31条。

3、土地增值税：财税【1995】48号

评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。15、1003+36+48

情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。操作模式：

1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。

2、乙方将资金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。

税收分析：国税函【2005】1003号、国税发【2009】31号文件36条、财税【1995】48号

16、委托代建 是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。备注

逻辑关系（5个层次，16个方案，F4总会有一款适合你）：第一层次（主题词：买地），直接买地，分为三种情形。第二层次（主题词：买股权），买股权，或者直接合并。适用转让方的资产只有一块地的情形。第三层次（主题词：投资），有地一方资产较多，先投资再买股权或合并。第四层次（主题词：分立），先分立再卖股权或合并，或者先投资，再分立。第五层次（主题词：特殊模式）：两种合作建房、委托代建。

思考：在资本运作中：购买土地、购买股权、吸收合并，三者的经济意义相同，都属于资本扩张。区别点只是两个方面，第一究竟是同对方企业打交道，还是同对方的股东打交道；第二是否需要保留被收购企业的法人身份。而投资和分立的本质是相同的，都是资本收缩，只是投资是分离出子公司，而分立，则是分立出兄弟公司。

注意事项：

1、如果有地一方要分房，考虑留开发的项目公司给对方，而不用销售的方式处理；

2、拿地分期开发，考虑拿地分开开票（变共同成本为直接成本），这种理念始终适用。

第五篇：开发商的16种拿地模式与房地产项目

开发商的16种拿地模式与房地产项目“竣工”流程

一.招、拍、挂

最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）

问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）

问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。

问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）

二.不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）

例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）

第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

三.购买转让土地（项目）

买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。

卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号）。

注意问题：

（一）卖地营业税的差额征收

1、差额征收营业税（财税【2003】16号）

2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号）

3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？

（二）卖地的土地增值税

1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？

2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许扣除）。

3、卖在建项目的扣除项目。

4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号）。

注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。

（三）拆迁补偿费的税务处理

1、营业税：国税函发【1995】549号；

2、土地增值税：国税函【2010】220号；

3、企业所得税；

4、个人所得税（财税【2005】45号；

5、契税：财税【2005】45号。

（四）变共同成本为直接成本

四.“购买股权”

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。

卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号）买方：税负较重，风险较大。

1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。

2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。

3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。

卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。买方：税负较重，风险较大。

1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。

2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。

3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）

4、该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司）

五.“创造境外卖股权”

（一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计 到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。

（二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。

1、在境外避税港先建立全资子公司；

2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税【2009】59号文件第七条第三款）；

3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税。

税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。

六.“设立spv购买股权

大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698号文件颁布以后，收到了一些限制。

（一）股权架构设计：

1、在维尔京群岛设立控股公司；

2、在香港设立二级控股公司；

3、香港的公司全资控股大陆有地一方。

（二）操作模式：

1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。

2、理论上，中国大陆没有征税权。

（三）反避税：

1、国税函【2009】698号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。

2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。

七.直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。

情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。

操作模式：

1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】

59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号）2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。

点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。

八.有地一方投资到地产公司，然后卖股权

情况表述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。

1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税【2002】191号文件。）

2、投资到地产公司，自2006年3月2日以来，需要交纳土地增值税。（如果是非地产公司更好）

3、投资行为，需要交纳企业所得税。

总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。

以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。

九.非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并，或者申请房地产开发资质。

情况描述：（该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）

第一，企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税；

第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。

第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。

十.投资到新公司，然后卖股权

情况描述：由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准备。

操作手法：

1、将资产投资到新企业。

2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。

3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。

十一.企业分立一个新公司，然后远期卖股权（实际权益转让在先）

情况描述：某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。

操作手法：

1、先将这块地分立出去成立一家新公司。（国税函【2002】165号文件、国税函【2003】1108号）；青地税函【2009】47号、财税【2009】59号）2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。

十二.分立一个新公司，然后合并。（先分立，后合并）

情况描述：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。

操作手法：

1、先分立（财税【2009】59号、国税函【2002】165号、国税函【2003】1108号、青地税函【2009】47号）

2、再合并。财税【2009】59号、财税【1995】48号、国税函【2002】165号）

评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。

十三.购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）

情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2亿元。

操作手法：

1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资入股；

2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司。3、12个月后转让股权（让产赎股)

十四.合作建房

（一）情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。

税收分析：

1、营业税（国税函发【1995】156号文件第17条）

2、企业所得税，31号文件第31条。

3、土地增值税：财税【1995】48号

评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。

十五.合作建房

（二）情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。

操作模式：

1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。

2、乙方将资金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。

税收分析：国税函【2005】1003号、国税发【2009】31号文件36条、财税【1995】48号

十六.委托代建

是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。

房地产项目“竣工”流程

一、首先做规划建筑验收报送材料：

1、消防验收报告

2、建筑工程竣工验收图

3、建筑工程规划平面图

4、规划建筑工程许可证（复印件）

5、建筑用地许可证（复印件）

6、规划建设地形图（建筑红线地界复印件）

7、当地省建筑工程竣工验收规划验收申请表（一式两份）

8、建筑工程施工图（一份）

二、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收申请（在当地质检站竣工申请时质检站综合科给的）

1、完成工程设计和合同约定的各项内容。

2、施工单位提出《工程竣工报告》

3、监理单位提出《工程质量评估报告》

4、勘察设计单位提出《质量检查报告》

5、有完整的技术档案、施工管理资料和主要建筑材料、构配件及设备进场试验报告

6、有施工单位签署的工程质量保修书

7、符合规划、消防、环保部门验收规定

8、工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕

9、施工单位承建该工程的完税证明函（地方规定）

三、建设工程竣工档案移交目录

1、计委文件，2、征地位置图、规划图，3、土地征用材料、使用证。

4、建设工程规划许可证，5、建设用地规划许可证，6、岩土工程勘察报告。

7、建设工程施工合同，8、建设工程设计合同，9、建设工程勘察合同。

10、建设工程施工许可证，11、施工图审查合格书，12、企业法人营业执照。

13、竣工验收备案表、14、设计文件检查报告，15、质量监督申请受理书。

16、建设工程委托监理合同，17、中标通知书，18、建设工程消防验收意见。

19、建筑工程规划验收证书，20工程质量评估报告，21、工程竣工验收报告。

22、房屋建筑工程质量保修书，23、竣工图纸，24、竣工地形图。

25、房屋测算面积书，26、技术资料，27、管理资料（环保、市政、园林）

四、申请《工程竣工验收备案》需提交的文件、资料

1、质量监督报告（当地质监站）

2、工程竣工验收报告（自备）

3、工程施工许可证或开工报告（当地城建局）

4、施工图设计文件审查意见书（当地审图机构）

5、单位工程质量综合验收文件（自备）包括：

地基与处理验收文件、地基与基础结构验收评定记录及检测报告、主体结构验收评定记录及检测报告、施工单位签署的工程竣工评估报告

监理单位签署的工程质量评估报告、勘察、设计单位签署的工程质量评估报告

6、房屋建筑和市政基础设施工程质量鉴定和功能性试验资料（检测机构）

7、规划、公安消防、环保、档案、卫生防疫、劳动保护等部门出具的认可文件

或者准予使用文件。（各大局）

8、施工单位签署的工程质量保修书（自备）

9、商品房住宅的《质量保证书》和《住宅使用说明书》（自备）

10、《建设规划用地许可证》和《建设工程规划许可证》（国土局、规划局）

11、法规、规章规定必须提供的其他文件（如电梯准用证、变压器准用证等）

12、人防手续（人防办）

13、竣工地形图（测绘单位）

14、双清回执单（城建局）