法律透析封房官司

第一篇：法律透析封房官司

法律透析封房官司

闹得沸沸扬扬的封房官司，存在以下问题：人民法院《民事调解书》确认房产归属的房产，房管局还能否重新确认不同的所有人，并发证？房管局是否有权对有争议的房屋当事人之间的权利义务做出裁决？人民法院已生效法律文书的监督程序是什么？人民法院的执行庭是否有权直接否定人民法院审判庭已做出的生效法律文书？这些问题看起来有点专业，实则反映了老百姓日常生活中的道理，因为法理和道理是相通。做为老百姓不懂法，但懂道理，明白了其中的道理，就明白了其中的法理。但这些人民法院的法官未必明白，明白了也未必照此去做，封房官司是这一怪现象的典型反映。

一、房管局为黄某发证及恢复发证行为，违反了《房地产管理法》第37条第（二）、（五）、（七）项，依法应予撤销。

《房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”

房管局于2005年5月19日为黄某发证，而争议房产在2004年3月2日就已被美兰区法院查封。房管局为处于查封状态下的房产发证，严重违法。

王女士申请美兰区法院查封了争议房产后，黄某两次以异议人身份，向美兰区法院提出书面异议，称争议房产归其所有。而王女士认为争议房产归李某所有。王女士将黄某的两次书面异议，及王女士认为此房应归李某所有的证据，即龙华区法院的《民事调解书》、公证处的《公证书》，以及李某与其妻康某的《离婚协议书》。因此，涉案房产是有争议的，关键是涉案房产有争议房管局是十分清楚的，而房管局为明知有争议的房产发证，明显违法。

本案争议的房产不是一般的商品房，是为中低收入家庭提供的廉价经济房，此类房产依据 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》第三条第（七）项与

（十）项，《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第五条与六条，以及《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条规定，必须办理审批、补交10%的土地出让金才能上市交易。涉案有争议房产没有依法办理上述手续，违背了法律禁止交易的规定。

房管局为黄某的发证行为因违法而应予撤销。

二、房管局为黄某的发证行为，违背了人民法院已对涉案房产司法确权的事实，依法应予撤销。

涉案房产原由李某及其妻子康某投资的私企公司于1997年1月12日从开发商处购买，因该公司一直未从事经营和参加年检，被海口市工商局吊销。

李某与康某2001年离婚时，将此房分归李某所有，双方签订有《离婚协议》，并在公证处办理了公证。2001年2月15日，原新华区人民法院也以（2001）新民初字第216号《民事调解书》确认了上述事实。房管局将人民法院生效法律文书确权的房产，还向黄某发放产权证，严重违背了事实，违反了新华区人民法院《民事调解书》。

三、房管局的行为，也违反了美兰区法院（2004）美执异议第4号《通知》规定。

黄某向法院提查封异议时，美兰区法院以（2004）美执异议第4号《通知》予以驳回。美兰区人民法院在该《通知》中明确告知黄某，他所提供的证据不足以说明涉案有争议房产属其所有，他所提供的证据及所主张的事实是否合法、有效，应通过诉讼程序确认，并限其30日内起诉。

美兰区人民法院的（2004）美执行异议第4号《通知》是正确的，是各级人民法院处理此类问题的一贯做法，原因就在于人民法院在执行阶段无权就当事人的实体权利做出判决，这是另行起诉、审理和判决的事项。对法院都不能直接做出裁判的事项，做为行政机关的房管局更无权。行政机关的最大特点就是依法行政，法律有规定的就做，没有规定的就不做，法律怎么规定的怎么做。依法行政的特点要求行政机关行政时必须规规矩矩，老老实实，不能越雷池半步。现如今有些行政机关及个别行政执法人员胆大包天胆大妄为，眼里根本没这个法字，这与其职责和身份格格不入的。

四、美兰区法院（2004）美执行异议第45-1号《民事裁定书》，不能成为房管局为黄某恢复发证的依据，其恢复发证行为因违法和违背事实应予撤销。

本案经历了房管局发证、王女士异议、房管局注销发证、黄某蒙骗、房管局恢复发证的过程。房管局2004年8月4日为黄某恢复发证的理由是，2004年7月29日美兰区人民法院的（2004）美执字第45-3号《民事裁定书》，该裁定书认定李某是骗取的新华区法院（2001）新民初字第216号《民事调解书》。房管局以此为据恢复其已注销的黄某的房产证也是错误的。

首先，房管局的原发证行为有三项违法事实，其违反已查封、有争议、禁止转让的房产不得办理产权证的法律规定，无论美兰区人民法院的执行裁定是否否定了新华区人民法院的《民事调解书》，房管局原发证时存在的三项违法事实至今依然存在，房管局的注销行为是正确的，依法不能恢复。

其次，美兰区人民法院与龙华区人民法院是平级的基层人民法院，其所做出的执行裁定，根本无权否定新华区法院的《民事调解书》。

其一、一个生效的法律文书，必须经过审监程序这个唯一的法定程序，才能被否定。新华区法院的《民事调解书》没有经过审监程序，任何单位、个人都无权否定。

其二、人民法院执行庭只有执行的权利，没有审判的权利，无权进行实体权利的审理和判决。美兰区人民法院的执行裁定竟然否定了龙华区人民法院的《民事调解书》，是其超越职权，滥用权利！同时，美兰法院这样的执行裁定贻笑大方！

其三、美兰区人民法院的这份执行裁定的内容，仅仅是解除对争议房产的查封，没有裁定：“李某以欺骗手段获取法律文书确认该房产为其个人所有，其财产所得非法。”既然这一内容不是美兰区法院执行裁定的裁定内容，便不能构成对新华区法院《民事调解书》的否定。

最后，既然美兰区法院的执行裁定不能构成对新华区法院《民事调解书》的否定，房管局却以此为由恢复已被其吊销的黄某的房产证，是错上加错。

五、房管局的发证行为所依据的事实与申请办证人黄某主张的事实相互矛盾。同时，黄某主张的事实前后矛盾。房管局的发证行为因无事实依据，依法应予撤销。

1、房管局与黄某相互矛盾。

黄某作为争议房产的办证申请人，他主张争议房产是发展商卖给李某，李某卖给徐某，徐某又卖给黄某。因此，黄某一直主张他是从徐某买房、付款的，只是为了办证，才到发展商处换的购房合同和发票。

房管局出示的证据则没有从李某到徐某再到黄某的购房过程，因此也无反映这个购房过程的合同、发票等证明材料，只有黄某与发展商的购房合同和发票。这样，房管局的证据证实其发证所依据的事实，竟然与争议房产的办证申请人即黄某主张、举证的事实相反，其具体行政行为因无事实依据应予撤销。

换言之，假如黄某当庭所述属实，因房管局在为黄某发证时，并没有依据黄某当庭所述的事实，黄某所述事实不论真伪，都不能做为审查房管局为黄某发证行为的真实、合法与否的依据。

2、黄某所述前后矛盾。

黄某称其从徐某买房、签约、付款，只是为了办证，才到发展商处换成了与发展商的合同和发票。当事人之间买卖后，到发展商处换合同、发票，的确是目前交易的程序。但是，从黄某举证的证据来看，他与发展商之间的关系，绝不是像他所称的是“换合同”、“换发票”的关系，而是他与发展商之间的真实的合同关系和真实的付款关系。

黄某向发展商依约付17.1612万元购房款的《收据》，黄某与房管局均举证了。这份收据本身证明“协会1031号交112350元，0023563号、0009094号、0817652号交59262元，原件收回。”黄某在此收据下边还有加盖发展商公章的说明：“此收据为97年收回协会交款而开的总收据后兑换成本公司的税务发票。”

这里所称的“协会”是指海南省民族经济发展协会，该协会在1988年曾以“福利房”为诱耳，在社会上广泛实施诈骗活动，后被海南省政府查处，本案的发展商是接收“协会”债权、债务的单位。当年黄某向“协会”交的17.1612万元的购房款，被发展商此次收回，原因是发展商将本案争议房产卖给了黄某。这样，黄某 所称的向发展商换购房发票的说法就矛盾了，他不是把其与徐某交易的收据换成发票，以便到房管局处办房产证，而是将发展商的前身，即省民族经济发展协会的收款收据退给发展商，从而换成发展商为其开具争议房产的购房发票。

黄某主张是向徐某购买，而其举证的证据却证明其向发展商购买，前后矛盾。

六、无论是徐某还是发展商，都不能处分争议房产，因为争议房产归李某所有，房管局的发证行为因违背事实而应予撤销。

1、黄某主张从徐某买房根本没有证据，徐某根本无权处分争议房产。

黄某提交的其与徐某以及徐某与李某的合同有伪造之嫌，王女士已提出司法技术鉴定申请。黄某提交的其向徐某交6.98万元房款的收据有伪造之嫌，王女士也提出了司法技术鉴定申请。

更为关键的是，黄某除了证明他从徐某买房付款的真实性外，还必须证明徐某从李某买房付款的真实性。黄某两边都未能证明，他没有证明徐某向李某支付6.1万元房款的任何证据。黄某申请徐某当庭作证，徐某当庭作证与黄某主张自相矛盾，反而印证了王女士关于徐某并未向李某支付房款的主张。因为证人徐某当庭回答审判长、王女士代理律师的发问时，都坚决肯定地说他付给了李某16万左右的房款。在黄某代理律师的诱导性提问提示下，证人徐某发觉了他主张付李某16万左右房款的说法，与黄某主张徐某付李某6.1万元房款的主张矛盾，证人徐某便改口说16万左右不仅是房款，还包括福山镇卖给李某的果园款。而事实是，李某的确在福山镇购买了果园，但不是从徐某买的，而是从一台资企业购买，双方为此还打了官司，有判决书为证。

如前所述，黄某主张向徐某交纳6.98万元购房款的事实，也与其主张向发展商交纳17.1612万元购房款的事实矛盾。黄某买一套房子同时向两个人付两次房款，显然不符合情理，不可信。其实，因为没有徐某向李某交纳购房款的事实，徐某便无权处分争议房产。所以说，假如退一万步讲，黄某的说法前后不矛盾，他也不能取得争议房产，他买错了对象，徐某因未交购房款，他无权将李某的房产卖于黄某。

2、发展商也无权处分争议房产。

发展商已将争议房产卖给了通创公司，这是三方当事人都无争议的事实。既然如此，发展商怎么还能与黄某签合同，向黄某收取17.1612万元的购房发票？显然，房管局的发证行为侵害了李某的合法权益，依法应予撤销。

本文来自于：www.xiexiebang.com

第二篇：高校教师聘任制的法律透析

高校教师聘任制的法律透析

江西工业工程职业技术学院 夏渊源

摘要：高校教师聘任制是国家以法律的形式确定的教师管理制度，是高校与教师在平等自愿的基础上，以合同形式确认教师的职务、职责以及双方权利和义务的教师任用制度。但由于现行教育法律、法规对高等学校与教师权利、义务规定的不对等，以及高等学校同时拥有管理者与聘任者的双重身份，导致高校教师聘任形式上的平等和实际上的不平等。因此，只有完善现行教育法律、法规，加强对高等学校聘任权的监督，明确教师聘任适用的法律依据，才能保证教师聘任制的依法实施。

关键词：高等学校；聘任；教师聘任制；教育法

高校教师聘任制是国家以法律的形式确定的教师管理制度，是高校与教师在平等自愿的基础上，以合同形式确认教师的职务、职责以及双方权利和义务的教师任用制度。1993年，《教师法》首先以法律的形式规定“学校和其他教育机构应当逐步实行教师聘任制”。1995年，《教育法》以基本法的形式规定：“国家实行教师资格、职务、聘任制度，通过考核、奖励、培养和培训，提高教师素质，加强教师队伍建设。”1998年公布的《高等教育法》第48条规定：“高等学校实行教师聘任制。”至此，高校教师聘任制步人法制轨道。

一、应然的高等学校教师聘任制

从应然层面讲，高校教师聘任制的法律内涵主要有以下 几方面：

1．高校教师聘任制应当遵循双方地位平等的原则。《教师法》第17条规定：“教师的聘任应当遵循双方地位平等的原则，由学校和教师签订聘任合同，明确规定双方的权利、义务和责任。”《高等教育法》第48条进一步明确规定：“高等学校实行教师聘任制。教师经评定具备任职条件的，由高等学校按照教师职务的职责、条件和任期聘任。高等学校的教师的聘任，应当遵循双方平等自愿的原则，由高等学校校长与受聘教师签订聘任合同。”从法律规定来看，高校是拥有充分自主的聘任权利的主体，具有高校教师资格的公民则是享有自主受聘权利的劳动主体。双方就聘任问题充分协商，基于意见一致或相互同意而建立聘任关系。在聘任过程中，作为聘任人的高等学校和作为受聘人的具有高校教师资格的公民在权利与义务方面是对等的，应该遵循公正、公平的原则，不能把单方面的意愿强加给另一方。“实施聘任制的学校，学校与教师的关系是以共同意愿为前提，以平等互利为原则，双方的权利与义务是对等的，没有行政隶属关系。”[１] 2．高校教师聘任制是聘任人与受聘人双方的法律行为。表现在三个方面：第一，聘任关系的建立。聘任关系建立的法律实事是聘任人和受聘人签订聘任合同。合同的签订应建立在双方地位平等的基础上，应充分体现聘任人的聘任决定权和受聘人的自主选择权。作为聘任人的高等学校应在聘任前根据学校的实际需要，制定所聘任的教师职务和职位，并对各岗位的职责、待遇等情况予以具体说明，接受符合具备高校教师资格的公民的竞聘报名，并对竞聘者的资格进行审查、考核，从符合任职资格的竞聘者中择优聘任，形成聘任意见或聘任决定。而具有高校教师资格的公民，则可以自主选择教师工作岗位，根据自己的实际情况决定应聘或拒聘。当聘任人与受聘人在共同意思表达的基础上，双方签订聘任合同，高校与受聘教师的聘任关系得以建立。第二，聘任关系的维持。聘任人与受聘人在聘任 合同续存期间，双方应遵守合同内容。高校依据合同为教师提供教学、科研、学术交流、进修提高的条件，解决教师住房、支付教师工资报酬；教师则按照合同行使权利，履行义务，完成教育教学任务。第三，聘任关系的终止。聘任期满后，聘任人与受聘人关系自动解除。另外，聘任期间，教师因种种原因提出辞聘或 高校解聘教师，也会导致聘任关系的终止。[２

3．聘任过程中的法律责任。法律责任有广义与狭义两种。广义上的法律责任既包括法律规范所规定的不必强制履行的各种义务，也包括由于实际违反了法律规定而应当具体承担的强制履行的义务。而这里所说的法律责任是狭义的法律责任。法律责任的解释有两个含义：第一，揭示了违法行为与法律责任之间的因 果关系，即法律责任是违法行为引起的后果。没有违法行为的发生，就不会也不应该有法律责任的出现。因此，只有实施了某种违法行为，才谈得上追究法律责任。第二，强调法律责任的国家强制性，即国家通过强制力对责任人的财产或人身自由的强制限制或剥夺。按照我国现行法律、法规，在聘任过程中，作为聘任人的高等学校的法律责任主要有：行使权力不当，聘任的程序与方法违反法律规定；在聘任期间，未尽合同规定的义务，违反合同的规定；没有正当理由，缺乏充足依据，解聘教师等侵害教师合法权益，造成受聘人的合法权益损害的，应承担相应的法律责任。作为受聘人的教师，在其聘任合同签订后，不履行合同规定的义务，给学校教育教学工作造成损失的；或在聘任期间，主动请求用人单位解聘任用合同，给用人单位造成损失的，应依照相关规定与合同约定，承担相应的法律责任。

二、实然的高等学校教师聘任制

应然的教师聘任制与实然的教师聘任制存在较大的差距，甚至相互冲突。一方面，教师聘任制度与教师的资格制度、职务制度紧密相关，取得高校教师资格和教师职务才能有资格受聘高等学校从事教育教学工作。在教师资格制度中，高等学校接受教育行政部门的委托，对本校教师以及拟聘本校的教师实施资格认定，代替履行教育行政部门的职责；在教师职务评审中，高等学校作为法律、法规的授权组织，具有行政主体资格。因此，无论是在教师资格认定还是在教师职务评审过程中，高等学校与教师之间形成教育行政法律关系，教师作为行政相对人与作为行政主体的高等学校或教育行政机关的法律地位不对等，教师必须服从国家、学校的命令，听从分配与调配。因此，在聘任制过程之中，他们不可能充分表达自己的意愿并以自己的意愿自主地选择聘任岗位，虽然《教师法》、《高等教育法》将平等作为教师聘任的基本原则，但因为教师资格的取得和职务的评定大多有赖于受聘的高等学校，因此，在实际聘任过程中，受聘教师很难以平等主体的身份与聘任的高等学校平起平坐。另一方面，法律对高等学校与教师权利与义务规定的不对等性，也使聘任制在实施过程中步履艰难。《教育法》规定，学校有“聘任教师及其他职工，实施奖励或者处分”的权利，而没有规定教师有受聘与否的自主权。《教师法》规定：“学校和其他教育机构根据国家规定，自主进行教育管理工作。”《教师法》赋予高等学校管理教师的权利；而教师要“贯彻国家的教育方针，遵守规章制度，执行学校的教学计划，履行教师聘约，完成教育教学工作任务”。这种不对等性规定，造成在聘任过程中教师的被动格局。同时，作为法律、法规的授权的行政主体，高等学校拥有法律、法规赋予的管理教师的权限，其中教师聘任就是学校师资队伍建设的重要内容。这就形成了一种非常微妙的格局：作为管理者，高等学校与教师之间是不平等的管理与被管理的法律关系，学校处于领导的、管理的、命令的、主导的地位，教师则处于被领导的、被管理的、服从的、被动的地位；而作为聘任人，高等学校与受聘教师是平等主体之间的法律关系，聘任合同的达成，是平等双方基于共同意思表达基础上形成的。高等学校同时拥有管理者和聘任者双重身份。在这种双重身份下，高等学校很难主动放弃行政职权，而把自己摆在与教师平等的地位，与教师进行平等的协商、对话，学校可以理直气壮地对教师进行领导与支配，特别是法律对聘任合同缺乏详细规定的情况下，高校更习惯于通过行政手段干预聘任过程，从而导致在高校教师聘任制实施中形式上的平等协商和实际上的单边任命，教师聘任制并没有走出传统的教师任命制的阴影。加之长期以来教师与高等学校形成的复杂的关系，如人事关系、住房、子女就学等等，使教师在聘任过程中处于被动的地位。这种现实与《教师法》、《教育法》、《高等教育法》的精神是不一致的。

三、高校教师聘任制的完善

完善高等学校教师聘任制度是我国高等教育改革的重要内容，也是克服当前高校教师聘任制存在问题的必由之路。

1．从立法上讲，对教育法中相关法律条款进行修改、补充，并及时制定与上述法律相配套的行政法规和地方性法规、行政规章等下位法规是十分必要的。现行教育法在对高等学校教师聘任制进行规范的过程之中，依然没有摆脱传统的“管理论”的价值取向，更多地将教育法理解为管理法而非维权法；更多地是从提高管理效率的理念出发，而非从维护公平、正义的视角设置法律条款。立法者在考虑政府与学校的关系时，更多地是考虑政府如何实施对学校的管理，将权力的天平倾斜到政府一边；在设置学校与教师、学生的关系时，更多地是思考学校如何有效地管理教师与学生，实现学校的教育目标。这种价值选择，造成现行教育法在对学校与教师权利与义务的配置上的不对等。《教育法》第28条在关于学校的权利中，明确规定学校行使“聘任教师及其他职工，实施奖励或者处分”的权利，在这里，法律赋予学校的聘任决定权是非常明确的，但现行法律对教师行使拒聘权却没有做出相应的规定，教师无法合理行使拒聘权，法律的公正、公平原则得不到实现。在实践当中，教师拒聘原本是合法的行为，但因法律没有明确的规定，教师的拒聘权在一定程度上被剥夺或受到限制。而这一现象的形成与教育法对教师拒聘权的规定的缺失不无关系。

2．从法律适用的角度看，明确教师聘任的法律依据是化解聘任纠纷的有效途径。高校教师聘任制是高等学校与教师在遵循公开招聘、平等竞争、择优录用的原则下，在双方法律地位平等的基础上签订聘任合同、明确双方权利、义务和责任，形成的高校教师任用制度。聘任制就是聘任合同制，聘任关系就是合同关系，合同关系是高等学校与教师法律关系的基础。对这一性质，以及聘任争议适用《教育法》、《教师法》和《高等教育法》以及《民法通则》和《合同法》，理论界与司法实践界几乎没有争议。但高校教师聘任制与劳动合同制是否有本质区别？高等学校与教师的法律关系是否可以认定为劳动合同关系？是否适用《劳动法》调整，理论界与司法实践界存在较大争议。

笔者认为，高校教师聘任合同无论就其形式，还是就其合同的内容及其产生的权利与义务，都应属于劳动合同的范畴。“劳动法应该是劳动领域的基本法，应该统领一切劳动关系。所有有关劳动关系的立法都应以它为基础。事业单位与其职工的关系，包括学校与教师的关系，本质上也是劳动雇佣关系，应该可以使 用劳动法。”[３]教育法对于教师聘任制的规定与《劳动法》中有关劳动合同的规定是一致的。聘任制的一切原则、聘任合同的签订和效力的评价，合同的变更、转让，合同的履行、终止、争}义的解决都与劳动法的相关规定相一致。高等学校与教师签订聘任合同就是劳动合同，适用于劳动法。“教师既不是公务员，也不是从事国家公务的工作人员。因此，在聘任制条件下，教师的劳动适用《劳动法》。”[4]最高人民法院做出的《最高人民法院关于人民法院审理事业单位人事争议案件若干问题的决定》(法释[2003]13号)也进一步明确了高校教师聘任的法律适用问题。这一司法解释抛弃了原来的“人事制度适用于干部的使用和管理，劳动制度适用于工人的招用与管理”的规定，做出“事业单位与工作人员之间的辞职、辞退及履行聘任合同所发生的争议，适用《中华人民共和国劳动法》”的决定，同时赋予教师聘任争议的可诉性，即“当事人对依照国家有关规定设立的人事争议仲裁机构所作的人事争议仲裁不服，自收到仲裁裁决之日起15日内向人民法院提起诉讼，人民法院应依法受理。”从而使教师聘任争议从单纯的申诉救济途径扩展到司法救济渠道。

参考文献

［1］李连宁，孙葆森．学校教育法制基础［M］．北京：教育科学出版社．1997：130． ［2］吴回生．理论视域与实践视域中教师聘任制的法律问题［J]．广东教育学院学报，2001(4)：70—71．

［3］劳凯声主编．中国教育法制评论(第1辑)[J]．北京：教育科学出版社，2002：254． ［4］郭春发．教师聘任制中的两个法律问题[J]．中小学管理，2000(6)：25．

第三篇：入住率低客房部封房及保养计划[小编推荐]

客房部封房操作事宜

由于春节期间，酒店出租率普遍呈现下降的趋势，为了降低经营的压力及减少员工的工作量，特制定以下封房计划。

根据春节期间客房每日的实时预订情况，将固定对个别楼层进行封房，集中精力保证开放房间的卫生质量，固定封房的具体操作如下：

1.春节期间客房部将对所有房间进行检查，主要检查房间的设施设备及房间维修大问题，及时做好统计，统一列出详细维修内容下工程维修单进行维修。（详细内容见工程维修单）。

2.对固定封房的楼层安排专人跟进配合工程部的维修保养。

3.对固定封房的楼层联系PA部对整个房间进行地毯清洗及房间家私打蜡保养。具体来说，固定楼层的封房需要注意以下操作事项：

1.要根据每个楼层的房型情况和各个房型的出租情况，先确定不同出租率情况下楼层的开放标准，以便员工操作。

2.需要安排合理人员对固定楼层进行房间全面大清洁计划卫生。

3.客房部根据春节期间客房的出租情况，临时对楼层人员进行调整，及安排提休及补假。

4.前台和预订部在预订和出租客房时应对客人在房型选择上做一些引导，同时需要个别房型缺少时，建议可做选择性的升级，避免因为个别情况而需要临时开放封房的房间。

5.等春节过后，根据客房的出租情况，开始对客房进行恢复卫生，并且逐步楼层的放房。

第四篇：收房签字的法律意义分析

收房签字的法律意义分析

现在开发商都是要求大家先签字再收楼，很多业主都不清楚签一个字的含义，所以开发商都是哄骗大家先签字再拿钥匙，说如果有问题的话他们会继续整改，等整改通过以后业主还要签一个字才表示验收通过。实际上并不是这样的，第一个签字就代表业主同意收楼，最多是有些遗留问题需要开发商跟进解决的； 第二个字表示遗留问题完全解决。但是签了第一个字以后，就意味着；

(1)业主同意收楼，物业就可以开始收管理费了，如果没有签字，物业是不能收管理费的;

(2)大家之前交的钱还有一部分是在开发商的监控帐户上，这最后的一部分是必须要大家签第一个字以后开发商才允许挪用的，所以这就是开发商为什么连哄带骗的要求大家签第一个字的原因;

(3)如果房子存在较大问题的话，如果大家还没有签字的话，开发商就会比较急着帮大家解决问题，因为他们希望大家签字他们才能拿到钱；而如果大家已经签了字，这个维修工作就成了物业的业务了，那他就会给大家排一个期，慢慢修，只要在规定的时间之内整改就可以了，但是已经没有钱的约束在这里了;

(4)大家不用担心开发商所说的不签字就不让验楼的说法，房管局本来就规定是先验收再签字的，而且开发商如果不让我们验楼的话我们就坚决不签字，开发商一个取不到钱，第二个超过合同规定的时间开发商还要陪我们的钱，所以我们完全没有必要担心开发商不让我们验楼;

(5)广州市规定必须三证一书齐全才允许验收，所以如果开发商这些证件不齐全的话我们本来就有理由不签字的。

总之一句话，没有签字之前我们占主动，是开发商急，等签了字以后，就成了我们是被动，而是我们急开发商不急了。建议大家团结起来，维护我们的正当权益。

如果业主确实打算签收该确认书，可以注明：没有看到竣工验收备案表，没有验房，签收不视为收楼确认。

如果开发商的收楼单上有钥匙若干条，这时签收了，则视为收到钥匙，通常法律上视为收楼。这时，为了避免上述情形，业主可以不签收而要求先使用钥匙，或者由其工作人员持有钥匙帮你开门，或者签收该钥匙，但是注明：“收到钥匙，但是尚未验楼，不视为收楼。姓名年 月日”。

第五篇：小产权房法律治理问题研究

小产权房法律治理问题研究

The Research on Legal Regulation of Small Property Room

Wang Juan，Hebei University of Economics and Business

Abstract: The small property room should be divided into some ways and be ruled.One way is, after the small property rooms are to be examine and verify by the related departments, some built on village collective construction lands should be reserved, others demolished according to law.Another way is, in line with the different years of building and selling, the owners can conduct the legal property right after paying land transfer fees, or the lands can be reverted to the state, then the houses become the low-rent ones, or the village collective can buy back the small property rooms back.Keywords: houses with limited property rights，village collective construction lands，low-rent housing，一、小产权的界定

所谓“小产权房”，并不是一个法律术语，它是学术界约定俗成的一种称谓，主要是指没有国家颁发的产权证的房屋。而这种房屋中占比重最大的，也是学术界讨论最多的就是在农民集体土地上建设的房屋。本文也主要是针对此类房屋进行探讨，本文中提及的“小产权房”是指在农民集体土地上建设并向集体经济组织之外的居民出售的房屋，此类房屋不能获得国家颁发的产权证，只能获得乡政府或村委会颁发的房产凭证，实际上没有真正意义上的产权。

二、小产权房的成因

国家早在2007年就颁布了相关的政策严禁购买“小产权房”；同时由于“小产权房”的房产凭证不具有法律效力，购买者各方面都要冒很大的风险，但为何人们仍趋之若鹜。究其原因主要有以下几个方面：

（一）从制度层面来说，两种所有制形式上的平等与实质上的不平等是“小产权房”产生的根本原因。我国《宪法》第六条规定，中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。可见，国家所有制和集体所有制是我国公有制的两种基本形式,其法律地位是平等的。然而小产权房的出现暴露了两种所有制主体的不平等地位。根据我国《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从上述两个条文可以看出，农民集体土地不得用于非农业建设，要进行非农业建设必须使用国有土地，或按照法律规定的程序办理批准手续改变农民集体所有制的土地用途。这造成了只有国有土地才能进行房地产开发的不平等局面。【1】

（二）从农户方面来说，按照我国目前的土地征用制度，巨额利润被开发商和政府拿走，而农户一方面失去了赖以生存的土地，另一方面又得不到合理的公平的补偿。按照我国《土地管理法》的规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。这直接导致失地农民的社会保障、长远利益等诸多层面的要求得不到真正的落实。而农民自行开发建设“小产权房”，房地产开发所带来的巨额利润由农民集体获得，这样就会使一部分人不顾法律的规定自行建造并销售“小产权房”。

（三）从房地产开发商方面来说，“小产权房”因未经土地征用和审批程序，省去了很多开发的中间环节，节省了如土地出让金、土地增值税、契税、营业税等费用，开发商只需与农村集体经济组织直接商定使用其土地的成本费用，土地取得的成本很低。而且还有一些“小产权房”就是村集体经济组织在其自有的土地上自行开发的。低廉的成本和高额的利润使得开发商觉得值得冒险。

（四）从购房者方面来说，日益高涨的房地产价格、社会保障性住房供应不足，导致很多中低收入家庭无力购买普通商品房，而“小产权房”的价格一般只有相同位置的普通商品房价格的40%至60%。所以很多购房者为了“安居乐业”宁愿冒着利益得不到保护的风险购买“小产权房”。当然还有一部分购房者是出于投资的目的，他们根据我国《物权法》对私人财产权的保护，抱着“法不责众”的侥幸心理，预期我国法律最终会给“小产权房”以合法身份，届时小产权房的价格会翻几番，以达到投资的目的。

三、“小产权房”合法性分析

（一）学术界观点

小产权房是否合法，一般学术界有两种观点。

一种观点认为，“小产权房”的出现违反了我国《土地管理法》的规定：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。”以及“农民的宅

基地不能流转给非本集体经济组织成员”。

而另一种规定则认为，“小产权房”是符合我国宪法规定的。他们的依据是《宪法》第八条：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范内经营自留地、自留山”和《宪法》第十条：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有”的规定。提出小产权房是集体组织在本集体所有的土地上建造并出售的，根据以上两条法律规定，是属于合法经营范围。并且“小产权房”也是符合社会主义经济规律的产物，禁止“小产权房”违反了公平与法治的原则，我国法律关于农民集体建设用地的相关规定已经滞后于城市发展的需要。

（二）本文观点

笔者认为，虽然“小产权房”的出现一方面满足了我国一部分中低收入人群的购房需要，缓解了城市购房压力；另一方面也增加了农民的收入，提高了农民生活水平，拓宽了农民创业融资渠道，有利于农村经济的发展。但是简单的直接赋予“小产权房”以合法地位恐有不妥。

第一，“小产权房”如果无序建造会破坏土地利用总体规划，造成建设用地失控，并且私自开发集体所有土地的会影响耕地保护，甚至于危及粮食安全；

第二，我国农村社会保障制度不健全，土地起着农民社会保障的作用。农民受眼前利益的驱使，盲目出售自己的土地，导致无地后的生活没有保障，会引发更多的社会问题。

第三，在小产权房的购买者中一部分是中低收入人群，但是也有相当一部分的高收入人群，利用“小产权房”低廉的价格进行投资，对这部分需求如果不加以制止，就会严重扰乱房地产市场秩序，更会导致国土资源的大量流失。

结合我国来看，对于“小产权房”不能一棒子打死，应该分而治之。国土资源部副部长鹿心社就《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》有关问题接受专访时，谈到小产权房问题解决对策时说：“要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权房问题。”可见针对小产权房问题的解决对策要从多角度，多方面着手。

三、“小产权房”的治理措施

在农村，集体所有的土地是农民赖以生存和发展的重要保障，不能轻易改变

其所有制性质。要在现有的制度框架内，寻求小产权房的解决之道，应将“小产权房”按照其建设的时间地点进行梳理归类，采取有针对性的措施。本文首先按照“小产权房”的建设地点，将其分为两大类；再按照“小产权房”的建设时间将其分为若干小类，分门别类进行治理措施的探讨。

（一）在耕地上建造的“小产权房”

对于违反土地利用总体规划，未经相关部门审批的占用耕地特别是基本农田建设的小产权房要予以拆除，并追究相关责任人的法律责任。但是按照我国《土地管理法》第三十一条的规定国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。虽然“小产权房”在建设时都没有履行相关的审批手续，但是出于节约社会成本的考虑，如果占用的不是基本农田，而且又能基本符合城乡建设规划，可在建设单位能够开垦与所占用的耕地数量和质量相当的耕地的前提下，对其建设的“小产权房”予以保留。视为其在农村集体建设用地上建立的房屋。

（二）在农村集体建设用地上建造的“小产权房”

农村集体建设用地是指因农村集体经济组织或村民兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公用设施和公益事业建设，经依法批准使用所在集体经济组织农民集体所有的土地。【2】

1、已经建成并已出售的可纳入城乡建设规划的“小产权房”

对于已经建成并已出售的可纳入城市规划的“小产权房”。应该责令责任人在补交土地出让金和各种税费后，由相关部门予以颁发产权证件。目前一些“小产权房”由于其相对低廉的价格确实解决了一大批普通老百姓的住房问题，可以说这部分“小产权房”承担了一部分政府应当承担的社会保障责任。在保障国家合理土地收益的前提下对符合条件的给予确认即符合社会主义“居有其所”的和谐精神，又能使已购房的普通老百姓能够买得一套相对便宜的住房，维护社会的长治久安。

2、已经建成并已出售的不能纳入城乡建设规划的“小产权房”

对于已经建成并已出售的不能纳入城乡建设规划的“小产权房”，出于维护社

会长治久安、保护公民利益、减少资源浪费的角度考虑，按前文所述，在农村集体土地使用权流转的制度框架内，可按“租赁”方式进行产权管理。【3】由农村集体将已售出的“小产权房”买回；“小产权房”的购买者可转变为该房屋的承租人。承租方享有租赁期满优先租赁权、转租权以及解除租赁合同要求出租方退还剩余租金的权利。

3、对于2007年12月30日后新建、续建的“小产权房”

根据我国国务院2007年12月30日《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。在此之后新建、续建的“小产权房”，原则上应当予以拆除，但是从维护社会稳定、节约社会资源的角度考虑，可参照前两点方法进行处理，同时没收该农村集体经济组织和房地产开发商的违法所得，并处以一定的罚款。

4、对于2007年12月30日前已经建成但尚未销售的“小产权房”

对于已经建成但尚未销售的“小产权房”，可以根据实际情况，可纳入城乡建设规划的，结合国家推进经济适用房、廉租房等保障性住房的建设要求，将这类小产权房收归国有转换为保障性住房。不能纳入城乡建设规划的，在农村集体土地使用权流转的制度框架内，允许以合作、入股、联营等方式将农村集体建设用地上建造的房屋使用权进行流转。

要真正解决“小产权房”问题，仅将已存在的“小产区房”进行清理整顿是远远不够的，最根本的方法是建立科学的农村土地使用权流转制度。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地使用权可以依法转让。同时《土地管理法》第六十条规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应经相关部门批准。可见我国法律已经允许农村集体建设用地入股、联营等方式流转。同时该法第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。通过该条可以看出，农民的宅基地是可以出卖、出租的。因此，不改变土地权属的前提下，允许农村集体土地使用权在一定的范围内流转，使农民的土地从实物形态转变为价值形态，一方面，可以为农民提供稳定有效的资金来源，另一方面降低了农民丧失生活保障的风险。【4】从而平衡城乡建设的利益

冲突，实现城乡统筹协调发展。

参考文献：

【1】季正松、许波宏、赵海萍；小产权房折射中国社会大问题；农村经济；2009年第二期；P12-15。

【2】米秋花，农村集体建设用地的法律探析，经济师，2009年第二期，P113-114。

【3】郭雪鹏，朱锡生，季磊；“城市小产权房”成因分析及应对；湖北经济学院学报（人文社会科学版）；2009年1月；P60-61。

【4】朱春龙；农村土地流转制度变迁浅析———基于小产权房的视角；河南农业；2009年第二期；P11-12。