关于农民安置房法律缺失分析及建议5篇

第一篇：关于农民安置房法律缺失分析及建议

关于农民安置房法律缺失分析及建议

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559加入日期：2008/10/26

常州市建设局 蒋联军

城市化的发展，必然导致大量的农业用地被征用为城市用地，于是政府采取预留农村发展用地，建设大量农民安置房的方法来妥善解决失地农民的住房问题。由于农民安置房售价低廉，所谓“小产权房”，即把农民安置房向本集体以外成员销售的房屋应运而生。与此同时，相应的法律问题也层出不穷。本文试图通过分析农民安置房法律缺失的现状，旨在探索解决农民安置房的相关问题。

一、当前农民安置房的实践情况

（一）什么是农民安置房。所谓农民安置房，是指为安置因征用而失去土地、住宅的农民，在国有或集体土地上建设的房屋。本文讨论的农民安置房，指为了妥善解决失地农民的居住问题，在集体土地上通过一定的组织方式建设的，供失地农民安置的房屋。这种房屋可以保证住户的永久居住权，但其使用的土地没有经过国家征用，因此同商品房相比较成本较低，价格也比同地段的商品房低很多，允许失地农民购买此种房屋是对失地农民的一种经济补偿。

（二）农民安置房的基本类型。从失地农民安置房的实践来看，现行农民安置房主要有三种类型：一是自建型，指失地农民通过所在的集体经济组织兴办的房地产开发企业，经一定程序在自有的集体土地上建设的安置房。二是代建型，指失地农民所在的集体经济组织以自有土地使用权折价入股，与房地产开发企业联合建设的或委托有相应资质的房地产开发企业在自有的集体土地上建设的安置房。三是统建型，统建型指政府按城市发展规划预留失地农民新建住房土地，通过征用、划拨土地或直接在集体土地上集中组织建设，供失地农民有组织购买或分配的安置房。实践中，大多数采取了统建型的农民安置房建设模式。

二、农民安置房存在的法律问题分析

（一）农民安置房法律规范缺陷分析

1．农民安置房的法律规范属性

农民安置房实质上是农村房地产开发经营的产物，即农民集体经济组织，与房地产开发企业合作，在本集体建设用地（主要是宅基地上）兴建商住楼或农民新村、农民公寓等房屋，建成后卖给本集体内成员，由本集体成员居住使用的行为。农村房地产开发经营行为是城市化发展推进乡村城镇化的产物和途径，其主要目的是在安置失地农民的过程中对农村建设进行重新的调整布局，提高农民的居住水平，同时达到集约利用耕地的效果。因此具有较强的公益目的，其商业性不占主要地位。且其建设用地仍在本集体原来所有的土地上。

2．农民安置房的法律规范不足现状

从我国目前住宅建设与房地产的立法上看，对规范城市房地产开发经营有了较完善的法律规范体系。如制定了《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城镇个人建造住宅管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规规章。另外，现行规范建设行为的建筑管理领域的法律法规也都以城市建设为主要对象，对规范农村建房的法律规范少且滞后，仅有1993年11月1日施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》和1994年6月25日通过的《江苏省村镇规划建设管理条例》。从两条例规定的内容看，主要是基于农村建房实践，规范的对象也是基于低层、农民自用的建筑。相比于目前农民安置房起码是多层、也有不少高层、小高层的发展状况，现有的法律规范已远远不足。

（二）建设农民安置房的法律问题剖析

1．建设用地与土地管理法律规定的冲突分析

（1）法律禁止集体土地用于商品房建设的明确规定。《城市房地产开发经营管理条例》第四十二条规定，城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。按《城市规划法》，城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内城市建设和发展需要实行统一控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制规划中划定。这就明确规定城市规划区是由市区、近郊区和规划控制区三部分组成。由此可见，此项规定基本已把具有商品房开发价值的土地都纳入了城市规划区的范围。而对于城市规划区以外的集体土地，仍有法律对其进行了间接的限制。

（2）法律对集体土地用于商品房建设的间接限制。一是国家对集体土地的用途管制。我国的土地管理制度分为土地权属管理和土地用途管理两大基本制度。无论是国有土地还是集体土地按用途均分为农用地、建设用地和未利用地三大类。其中的建设用地是指用于建造建筑物、构筑物的土地。由于集体土地主要分布在广大的农村，为确保粮食安全，保护紧缺的耕地资源，国家基于行政权对集体土地的用途进行了严格管制。土地管理法第五章第四十三条对此有相应的规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。” 这就说明房地产建设原则上只能使用国有土地。集体土地用于建设方面只限于农民集体经济组织兴办乡镇企业、兴建乡（镇）村公共设施或村民建设住宅、且只能使用本集体所有的土地，还须符合乡镇土地利用规划并经过行政审批。

二是国家对集体土地使用权行使主体的限制。根据土地法的规定，农村集体所有的土地，特别是其中的建设用地，使用主体受到特别限制，不是该农村集体经济组织的成员或兴办的乡镇企业，依法不能在该集体所有的土地范围内取得集体建设用地使用权。因此即使是农民或乡镇企业，如果使用其他集体的土地用于建设，也必须按照土地管理法有关土地征用的规定，履行征地手续，使该农民集体所有土地转为国有土地，再办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金，方可使用。

三是国家对农民集体土地使用权流转的限制。土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除”。出让、转让或者出租都是对农民集体土地使用权的有偿移转。而兴办乡镇企业或村民修建住宅的非农建设用地都是基于集体所有权或集体成员权通过行政划拨方式无偿取得的。

因此，法律禁止农民集体的非农建设用地在集体以外进行流通。由于土地使用权的合法转移是房地产开发经营的生存基础。而房地产开发经营作为非农业建设行为，开发企业不能通过出让、转让或者出租等商品交换方式合法取得农民集体土地的使用权，因而也就不可能再向市场转移合法的土地使用权。

综上所述，现行法律从土地用途、土地流转、使用主体三方面都限制集体土地直接用于房地产开发经营。

2．违反城市规划管理的规定剖析

根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建建筑物须办理“一书两证”。“一书”是建设工程规划选址意见书；“两证”，即建设用地规划许可证和建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。由于国家严格限制农用地转为建设用地，用地审批手续繁琐，而农民安置房往往关系重大项目，时间紧，任务重，很难短时间办好，造成“先上车，再买票”，从而违反了“一书两证”的规定。

3．不能适用现行建筑管理法律法规的剖析

根据《建筑法》第七条、第八条的规定，申请领取施工许可证，须先办理该建筑工程用地批准手续及规划许可手续。由于农民安置房建设过程中没有按规定办理法定的用地、规划手续，所以不符合建筑工程施工许可证的申领要求。

同时，根据《建设工程质量管理条例》第五条、第十三条和《建设工程安全生产管理条例》第十条的规定，在建筑施工管理中，政府质量监督和安全监督都以纳入建筑工程施工许可管理的项目作为受理监督的对象。否则，政府建设工程质量监督和安全监督部门就会处于明知是违法（未经施工许可）的建设项目仍要

受理监督的两难选择。

因此，由于农民安置房的建设没有纳入基本建设程序，加之实践中纳入政府质量监督与安全监督的项目较少，这给其施工安全及房屋本身的质量带来了隐患。

4．能否适用村镇规划建设管理的规定的分析

根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定：“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。”第二十六条规定：“乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施、公益事业等建设，在开工前，建设单位和个人应当向县级以上人民政府建设主管部门提出开工申请，经县级以上人民政府建设行政主管部门对设计、施工条件予以审查批准后，方可开工。农村居民住宅建设开工的审批程序，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”《江苏省村镇规划建设管理条例》第十五条进一步规定了核发村镇工程建设许可证的条件。笔者认为，农民安置房可以看作是宅基地置换的结果，可以依据上述规定办理农民安置房的规划、用地及建设手续。当然，这尚需进一步对相关行为进行立法规范，且这种情形的房地产不能向本集体以外的农民及城市居民出售。

（三）办理农民安置房所有权证的法律问题分析

1．能否办理商品房所有权证。由于农民安置房是在集体土地上建造的，根据《城市房地产管理法》

第二条、第八条的规定，不能适用房地产管理法的规定。农民安置房要申领与商品房一样的所有权证书，必须将土地性质由集体变为国有。如事后能够补办用地手续，也会由于房屋质量可能没有经法定程序认可，将直接影响到房屋所有权证书的申领。

2．能否申领村镇房屋所有权证。《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十八条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”建设部《城市房屋权属登记管理办法》对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的人（自然人及法人）都要进行权属登记。上述范围外的其他房屋权属登记参照《城市房屋权属登记管理办法》执行。

可见，农民安置房作为农村房地产开发经营的产物，法律并未禁止其申领权证。因此，农民安置房可以申领村镇房屋所有权证。

（四）购买、出售农民安置房的法律问题分析

1．购买农民安置房。购买农民安置房，仍要服从土地管理法的规定，即农村村民一户只能有一处宅基地。购买农民安置房，必然连同其附着宅基地的一并转让，受让方将可能拥有不止一处宅基地，从而导致与土地法的冲突。因此对于购买了农民安置房的村民，其原有的宅基地应退还农民集体经济组织，这实际上是对新旧宅基地的置换。土地法还规定农民宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，因此农民安置房的占地面积显然不能突破该标准。

2．出售农民安置房。根据土地法规定，房屋转让必须连同附着的土地使用权一同转让。因此，出售农民安置房必然导致宅基地使用权的转让。农民宅基地是农民基于本集体成员权，通过行政审批而无偿获得的无使用期限，专用于修建自有住宅的集体建设用地。一方面该集体以外的单位个人不能享有只有该集体成员才能享有专属权利。农民也无权将实际上是通过行政划拨无偿取得土地使用权进行转让。另一方面，宅基地连同房屋一同转让也就违反了农民集体土地不得出让、转让或出租用于非农业建设的规定。所以，目前利用集体土地建造的农民安置房出售给城镇居民的行为是违法的，此类房屋的买卖合同尽管有效，但根据我国《物权法》房屋所有权变动采法定登记主义的规定，购买者即使支付了相应的对价，其对所购买的房屋也并不享有产权，一旦发生纠纷，将缺少相应的法律保护。

（五）使用农民安置房的法律问题分析。由于农民安置房没有按基本建设程序办理有关手续，与商品

房比较失地农民在取得安置房时没有缴纳房屋公共维修基金，安置房的建设单位也没有缴纳，这就为农民安置房的使用及以后的物业管理、公共部位维修埋下了隐患。

三、结论及建议

（一）结论。尽管我国的土地所有权分为国有及集体两种，但从土地的发展权角度看，我国实行的是土地发展权国有。集体所有的土地只能在国家规定的使用类别内保持占有、使用、收益与处分之权。而我国对集体土地的使用类别只规定了农用和本集体村民建房及兴办乡镇企业、基础设施公益事业三类。如集体欲改变使用类别，则将不能继续保持对土地的占有、使用和收益与处分之权。这在集体土地用于房地产开发经营方面尤其明显。

（二）建议。国家对集体土地发展权的严格限制，是基于我国人地矛盾的空前尖锐，耕地资源匮乏这一国情决定的。如此设计，能防止农民集体因自身利益驱动而大肆破坏耕地资源，具有值得肯定的一面。但是这种制度设计也带来的一些突出的负面作用，已不能适应城市化快速推进及社会主义新农村建设的迫切需要。为了妥善解决实践中大量出现的农民安置房问题，建立一种基于集体土地使用权的农村房地产开发经营制度，从农村房地产开发用地管理、规划建设管理、权属登记、所有权流转以及物业管理等方面予以法律规范已显得十分紧迫。

1．积极探索集体土地国有化转制，依法尽快将农民安置房用地由集体土地转为国有土地。集体土地国有化转制，是指集体经济比较发达、整体建设水平较高的城市周边地区或城市内部的村镇在城市化过程中，以农民集体经济组织成员全部由农民转为城市居民，并实现撤村改居的过渡为前提，通过行政命令的方式，将原属农村集体所有的土地整体性、一次性地转为国家所有，并基本不改变原有的土地用途和使用权归属。其法律依据是《土地管理法实施条例》，该条例第二条第五项明确规定：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民即国家所有。建议结合城市化进程，完善相关政策法规，尽快将符合条件的现有农民安置房用地转为国有土地。

2．着眼城市长远发展，统一规划，主动打破城乡两元结构体制，加强对城市规划区内集体土地上的建房管理力度。城市规划、土地、建设等有关部门要严格管理城市规划区内集体土地上的建设项目。首先，规划和用地上要根据城市总体规划和功能布局，把农民安置房建设纳入城市未来发展的统一考虑之中，避免安置房建设影响今后城市建设发展，进而因拆迁造成巨大的浪费和损失。其次，建设管理上要实行市区统一监管、联动监管，切实把农民安置房建设纳入政府质量监督和安全监督体系，确保施工安全和房屋质量。

3．妥善做好农民安置房权属登记，积极探索、逐步规范所有权流转。要对已建成、手续不全、能够保留使用的违规建筑进行登记，然后区别情况分类处理：对能够办理国有土地转换手续，质量有保障的农民安置房，待完善有关手续后核发《城市房屋所有权证》，并对其上市交易进行合理限制；对不具备国有土地转换条件，质量有保障的农民安置房按规定核发《村镇房屋所有权证》，并积极探索和规范该类房屋所有权的有序流转，以盘活资产，致富农民，物尽其用。对其中的存量房屋，可以考虑以政府名义予以收购，作为定销商品房、经济适用房、廉租房的补充，也可限定价格面向中低收入家庭销售。

4．积极探索建立由农民、村集体合理负担的维修基金筹措机制和物业管理新模式

物业管理水平的高低直接关系到农民到市民的转变，房屋公共维修基金关系到房屋的长远使用和安全。要针对“新市民”的实际和现状，大力推行物业管理，积极探索建立物业管理新模式，为“新市民”营造一个和谐安宁的“大家庭”。要重视农民安置房公共维修基金的建立，积极探索建立由农民、村集体合理负担的维修基金筹措机制，以保障房屋安全和正常使用。

第二篇：安置房

安置房

基本简介

安置房，也叫动迁房，是指在政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍（含从事农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房。

“拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭[2]。

主要分类

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。

基本优势

1、是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善;

2、户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑

3、政府统建的房屋质量较为稳定;

4、安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快 更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。

当然，还有一个客观原因，安置房的业主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆迁条件

1、符合设计规范;

2、每套房屋面积不低于45平方米;

3、要符合国家安全和技术标准，具体说要有房屋验收合格证，所有的证照应齐全，从修建到竣工都必须达到安全标准。

过户手续

一、个人拆迁安置房转移过户程序

先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证的条件是房产住满5年。办理房产证后可以按照正常的流程进行过户，流程如下：

先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到)，在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。

过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的.二、申办材料

(1)、开发商名下的房产证原件。(2)、开发商的法人委托书。

(3)、拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明。(4)、被安置人身份证复印件。(5)、拆迁安置协议。(6)、房屋移转过户申请书。(7)、房屋权属登记申请书。(8)、测量分户平面图。

(9)、如被拆迁人死亡，应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。注：提供的复印件应加盖公章、私章；填写的相关表格应按要求签字盖章。[3] 交易风险 买卖的风险

第一、政策因素。

根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

第二、价格因素。

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

第三、人的因素。

“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。

因此，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。

交易风险 随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为;但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面：

第一，房价上涨容易诱使卖方违约。

按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。

第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。

在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。

第三，易受不确定因素影响。

交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到其特殊的风险。笔者认为，购买拆迁安置房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。

政策风险

这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房)，产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

如果你们签订了预约合同，但国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履

入市销售

安置房的入市销售

很多人购买安置房时看重产权转让和价格，却忘了关注该安置房的销售本身是否合法？其实，安置房能否销售要依具体情况来定。

相关人士介绍，严格意义上，不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形。

安置房主要有几种情况，如果拆迁前这房子就是业主自有房，安置房办出的产权证也是业主的，拿到产权证后就可以交易，但除了正常的房屋交易税外，还需要交纳一份土地出让金。对于没有产权证房屋就出售，按照《房地产管理办法》视为非法，但土地房产局不参与裁定。

如果拆迁前这房子是公房，住户是租住的，该房就不能转让；如果是公房，业主已向单位购买，而且安置房的产权证上是业主本人名字，就可以转让，但也需要额外交纳土地出让金。预约销售因为没有看到产权证，购买时的房屋情况不能只听业主一面之词。如果买到的安置房其实是公房，虽然购买程序合法，还是被判无效。

签订预约合同时，要到土地房产局核实该安置房的性质，转让是否合法。如果业主已婚一定要夫妻双方都签字，或者得到另一方同意转让的授权书，业主未结婚的要请其出示未婚证明。

价格因素

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

人的因素

“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。

因此，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。

基本区别

与回迁房的区别 拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。

他们之间的区别是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

与一般商品房的区别

因为拆迁安置房的安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给其他人。

常见问题

安置房可以买卖吗?买卖的风险是什么?

其实，所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。

现金市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大，甚至没有保障的。尚未去得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。如：没有产权证的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险：

1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定;

2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证;

3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，只能主张债权了;

4、在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。

购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别;对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：

(1)调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的;

(2)一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。

(3)有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

什么是安置房?安置房的类型?

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

拆迁安置房也叫动迁房。是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置房在房产交易中占据了一个比较重要的位置。

● 预约销售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让，所以买家购买房屋后暂时不能过户。“最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介，由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但要等产权办好再过户。”中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。

付款方式也根据协商各有不同，比如有的是先预付30万元订金，交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%，余下的办理房产过户后付清。不过，没有过户就买房无法进行银行按揭，购买的市民就得一次性付出几十万元现金，压力也不小。

● 安置房之所以这么受欢迎，有他自身的优势存在：

首先，它是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善;其次，它的户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑;再次，.政府统建的房屋质量较为稳定;最后，安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快。

更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。● 买安置房存在政策风险：

这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房)，产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

如果你们签订了预约合同，但国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履行

● 安置房可以贷款吗、安置房有房产证吗?

1、如果不是拆迁安置户而购买拆迁安置房是不能申请公积金贷款。

2、拆迁安置户在取得产权证契税证后的6个月时间内，您可以向我部申请住房公积金贷款。

3、如果安置房的地已归为国有土地的话，那栋房子是可以办到产权证的，如果安置房为集资的土地，则是办不到产权证的。

4、买安置如果只是自己住的话，合同签得好的话是没有什么问题的，如果买来用于交易的话就有风险。

拆迁安置房和回迁房区别 拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。

他们之间的区别是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房;但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

经济适用房、安置房、安居房的区别

经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房;二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房;三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。

安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

第三篇：青岛经济技术开发区青岛市黄岛区农民安置房管理办法

青岛经济技术开发区青岛市黄岛区农民安置房管理办法

第一章 总则

第一条 为加快推进本区农村城市化进程，更好地解决停批宅基地后农村居民的住房问题，根据国家、省、市有关规定，结合开发区实际，制定本办法。第二条 未进行村庄改造的社区居委会符合本办法规定条件的居民住房安置适用本办法。具体社区居委会名单由各街道办事处提报，经区城市建设局审核后，报管委（区政府）批准确定。

第三条 农民安置房按照统一政策标准、统一规划设计、统一建设组织、统一配售管理的原则组织实施。农民安置房建设遵循政府主导、市场运作、统筹规划、分期实施的原则，农民安置房配售遵循总量调控、困难优先、满足急需、公开公平的原则。

第四条 区城市建设局是本区农民安置房的行政主管部门，区民政局会同街道办事处对农民安置房申请家庭的收入进行核定，区国土、规划、发改、公安、财政、审计等部门根据职责分工负责农民安置房的相关工作。街道办事处负责农民安置房的建设、配售等具体组织工作。

第二章 规划和建设

第五条 区城市建设局会同区国土分局、区发展和改革局，根据街道办事处村庄改造进度及农民安置房需求情况，编制农民安置房建设计划，报管委（区政府）批准后实施。

第六条 区国土分局根据农民安置房建设计划编制土地供应计划，本着相对集中、就近安置的原则优先安排供地。

第七条 农民安置房建设用地按照协议方式出让给街道办事处，土地费用列入农民安置房建设成本。

第八条 街道办事处为本辖区农民安置房项目的建设单位。农民安置房项目的规划设计由区城市建设局与街道办事处共同选择优秀设计单位，按照标准适度、功能齐全、配套完善、经济适用、便利节能的原则组织编制。农民安置房单套户型建筑面积严格控制在80平方米以下。

第九条 农民安置房通过有形市场公开招标确定具有房地产开发资质、相应的资本金、良好的开发业绩和社会信誉的房地产开发企业进行代建。街道办事处与通过公开招标确定的代建房地产开发企业签订《农民安置房项目代建合同》，明确项目建设内容、建设工期、建设质量以及双方的责、权、利等相关事宜。

第十条 农民安置房建设严格执行国家住宅房屋有关技术规范、标准和要求，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，公建及室外环境配套应当与农民安置房同步建设、同步竣工。

街道办事处和农民安置房代建单位对其建设的农民安置房工程质量负责，向农民安置房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。

第十一条 农民安置房建设享受以下优惠政策：

（一）免缴城市基础设施配套费；

（二）免缴供热配套资金；

（三）减半征收建设和经营中的行政事业性收费。

第三章 配售和购买

第十二条 所在社区居委会未进行村庄改造且以所在社区居委会为居住生活地，人均收入低于我区上城市居民人均可支配收入且无住房的居民家庭，符合下列条件之一的，可以申请购买一套农民安置房：

（一）兄弟二人与父母同住一宅，其中有一子年满二十周岁的；

（二）三代同住一宅，其中第三代有一子年满二十周岁或第三代有一女因结婚男方到女方落户并居住，住房确有困难的；

（三）因结婚男方到女方落户并居住，女方有兄弟或姐妹且与父母同住一宅，住房确有困难的；

（四）经有关部门批准落户，确无住房的；

（五）符合管委（区政府）规定的其它条件的。

对于虽符合上述条件，但尚有非法占地建房或其它违法建房的，不享受农民安置房政策。第十三条 农民安置房销售价格由土地费、勘察设计费和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施配套建设费（含小区应摊非营业性配套公建费）以及管理费、利润、贷款利息、税金等构成，管理费和利润之和控制在5%以下。具体销售价格由街道办事处提报，待项目竣工经区审计局组织项目结算审计后，由区发展和改革局会同有关部门核定，报管委（区政府）批准。

第十四条 街道办事处负责编制农民安置房配售方案，经区城市建设局批准后组织实施。农民安置房配售工作严格执行申请、审查和公示制度，购房资格审查按照个人申请，社区居委会初审、评议、公示，街道办事处审查、公示，区城市建设局备案的程序进行。

（一）申请。符合本办法规定条件的申请人向社区居委会提出书面申请，并提交下列资料：

1．家庭成员身份证及户口簿；

2．家庭成员所在单位（无单位的由社区居委会）出具的收入情况证明； 3．申请人填写的《农民安置房申请审查表》； 4．按规定应提交的其它有关资料。

（二）初审、评议、公示。社区居委会对申请资料进行初审、评议、公示，其中公示期为5日。经初审、公示符合条件的，由社区居委会将申请资料报街道办事处。

（三）审查、公示。街道办事处对申请资料进行审查，经区民政局核定收入后，符合条件的由街道办事处进行公示，公示期为15日。经公示无异议的，由街道办事处出具《农民安置房符合条件通知书》；经公示有异议的，由街道办事处组织查证。

（四）备案。街道办事处将经审查、公示符合条件的申请家庭基本情况汇总后，报区城市建设局备案。

（五）配售。街道办事处根据区城市建设局批准的农民安置房配售方案，按照公开、公平、公正和“一户一房”的原则，向已取得《农民安置房符合条件通知书》的申请人配售农民安置房，并签订农民安置房买卖合同。

第四章 产权和上市交易

第十五条 居民购买农民安置房后，持《农民安置房符合条件通知书》、农民安置房买卖合同及其他相关资料到区房屋产权登记管理部门办理权属登记手续。

第十六条 农民安置房自办理房屋权属登记之日起5年后，方可上市交易。

第五章 附则

第十七条 本办法施行之日起，全区农民建房所需宅基地全部停止审批。第十八条 本办法由区城市建设局负责解释。

第十九条 本办法自发布之日起施行，有效期为五年。《青岛经济技术开发区（青岛市黄岛区）农民安置房建设管理暂行办法》（青开管发„2001‟60号）同时废止。

第四篇：安置房买卖合同

安置房买卖合同

出卖人（甲方）：_______________（以下简称甲方）

买受人（乙方）：_______________（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、房屋的基本情况： 甲方房屋座落在_____________________________，位于第____层，房屋结构为________，建筑面积为______平方米，房屋用途为_______。

第二条、房屋内部设施设备： 包括_____________________________。

第三条、本合同中所述房屋为拆迁安置房，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。

第四条、上述房产的交易价格： 成交价格为：人民币___________元整（大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整）。

第五条、付款时间与办法： 甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款，付款于本合同签订三天内。

第六条、房屋交付： 甲方应在交房当日（年____月____日）将拆迁安置房屋相关的所有手续和该房有关的文件及票据交付乙方，（以各项文件及票据为证明）。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带_______的钥匙全部交付给乙方。

第七条、甲方逾期交付房屋的违约责任： 除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金，违约金为房价总额的20%。

第八条、如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担。

第九条、关于产权登记的约定：本房屋五年后若遇到需要办理房屋产权证，土地证等其它手续，甲方无条件协助办理，所产生的费用由乙方负担。

第十条、本合同未尽事项另行协商，签订补充协议，补充协议同本合同具有同等法律效力。

第十一条、争议解决方式：如发生双方争议，首先协商解决；协商不成任何一方向房屋所在地法院起诉。

第十二条、本合同自双方签字之日起发生法律效力，应共同遵守。本合同一式贰份，双方各执一份。

甲方：乙方：

年月日

第五篇：安置房买卖合同

安置房买卖合同

合同双方当事人：

出卖人(甲方)：_______________(以下简称甲方)

身份证号码：__________________________

(房屋共有产权人)身份证号码________________________

(房屋共有产权人)身份证号码________________________

(房屋共有产权人)身份证号__________________________

以上______人是本合同中所述房屋的共有产权人。

买受人(乙方)：_______________(以下简称乙方)

身份证号码：___________________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、房屋的基本情况： 甲方房屋座落在，位于第____层，共______(套)(间)，房屋结构为________，建筑面积为______，平方米，房屋用途为_______。并附带_________一间，位于___________________，面积为______平方米。乙方对甲方所要的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。

第二条、房屋内部设施设备： 包括。

第三条、本合同中所述房屋为_____________________________，是________________________的家庭(夫妻)共同财产。原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。

第四条、上述房产的交易价格： 成交价格为：人民币元整(大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整)。

第五条、付款时间与办法： 甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在2012年____月___日将首付款(定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款人民币万元整于2012年____月___日付给甲方，第三笔(尾款)房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整于甲方将本合同所述房屋中的全部户口迁出当日(2012年____月___日)付给甲方。

第六条、房屋交付：甲方应在交房当日____月____日)将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房有关的文件及票据交付乙方，(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带_______的钥匙全部交付给乙方。

第七条、户口迁出： 甲方应在房屋交付____月___日)前将本合同所述房屋中的全部户口迁出。

第八条、甲方逾期交付房屋及逾期户口迁出的违约责任： 除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金。逾期不超过30天，违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止，每延期一日(遇法定节假日顺延)，甲方按乙方已支付房价款金额的__%(大写数字)向乙方支付违约金，合同继续履行;逾期超过60天(大写数字)，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第____种约定，追究甲方的违约责任。

1.甲方按乙方累计已付款的大写数字)向乙方支付违约金，合同继续履行，并在本合同第六条约定的实际交付之日起_90_天内交付房屋。

2.终止合同，甲方将乙方累计已付款全额还与乙方，按

3._________________________________________。如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担(是否要注明损失的范围?)。甲方如在规定的此房屋户口迁出时间内未将本合同所述房屋中的全部户口迁出，即视为甲方违约，并支付乙方违约金元整，并应在三十天办理结束全部户口迁出手续。

第九条、关于产权登记的约定： 本房屋以后若遇到需要办理房屋产权证，土地证等其它手续，经甲乙双方协商，按以下约定进行。

1、因本房建房售房单位及甲方原因，此房房屋产权证，土地证及其手续尚未办理，但因甲方及其房屋共有人资金需要，甲方自愿将此房卖与乙方。但在办理此房房屋产权证，土地证及其手续时，甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内(______天)将此房房屋产权证，土地证产权直接办理为乙方______(姓名)名下，并在房屋产权证，土地证及其手续办理完毕后______天内交与乙方，所需费用，由______承担。如因甲方原因不能将此房房屋产权证，土地证产权直接办理为乙方______(姓名)名下，甲方须为乙方办理房屋产权证，土地证及其过户手续，所须费用由____________承担。如因甲方的过失造成乙方不能在房屋产权证，土地证及其手续办理完毕后______天内取得姓名标注为乙方______(姓名)的房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起______天内将乙方已付款退还给乙方，按_______________利率付给利息，并按已付款的______%赔偿乙方损失 乙方如在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租，甲方不得以任何方法方式阻挠。在办理房屋产权证，土地证及其过户手续时，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意的书面意见等)，不得用任何方式拒绝阻挠。

2、如遇到拆迁或其他任何因素，甲方不得以自己是名义上的产权人来主张任何的权利。

第十条、本合同主体 1.甲方是_____________________________________共_____人，委托代理人为_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证本房屋，签定本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。2.乙方是

_____________________，代表人是____________。

第十一条、本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证;但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日(2012年_____月______日)起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。

第十二条、本合同需由甲方，乙方，见证方三方共同签字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____张。甲方产权人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份,见证方(中间人)____________一份，留存备查。

第十三条、本合同发生争议的解决方式： 双方本着友好协商，公平合理的原则签定本合同，签定本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意按以下方式解决纠纷。1.提交______仲裁委员会仲裁。2.任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十四条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定由甲方，乙方，见证方三方共同协商解决，与本合同同具法律效力。

第十五条、本合同说明：

1.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

2.对本合同文本中空格部分填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应当在空格部分打x，以示删除。

第十六条、双方约定的其他事项：

本合同附件如下：

《房屋实际所有人确认书》

《首付款(定金)收条确认书》

《房屋内财产一并转让清单、确认书》

甲方(签章)：乙方(签章)：

身份证号码：身份证号码：

电 话：电 话：

见证方(中间人)：日期：2012年___月___日

身份证号码：

日期：2012年___月___日

附件1：

房屋实际所有人确认书

现因房屋买卖需要特确定以下事实：

为房屋的实际所有人，为其实际共同所有人。该房原房产所有人为，现实际所有人确认从其处所购房产无任何权利和效力瑕疵，该转让行为为双方自由意志的体现。

本次买卖房价为一口价，以后不得以市价溢涨等理由拒绝该合同交易，实际所有人放弃以后溢涨房价的主张权利。

实际所有人及其共有人有权处分该房产及其内部设施，实际所有人与原权利人的纠纷不得损害购买人的利益。

实际所有人不得以合同的无效来对抗购买人，购买人享有房产上市交易时的优先购买权，除非购买人书面放弃该权利并通知实际所有人，该优先购买权可以对抗任何善意第三人。其他：

原房产人：

实际所有人：

购买人：

见证人：

时间：2012年 月日

附件2：

首付款(定金)收条确认书

今收到购买人 用于购买 的首付款(定金)元，大写。符合合同的约定，并确认收悉。收条人：

2010年 月 日

附件3：

房屋内财产一并转让清单、确认书

1、本确认书为合同的不可分割的组成部分。

2、本确认书经双方签字确认后同主合同一并生效。

3、清单疏于确定的但在实际所有人迁出后仍保留在屋内的财物归购买者所有。清单列表：

家电类：

家具、厨卫类：

装饰件类：

其他物件类：

确认签字处：

确认签字处：

时间：2010年 月 日