物业公司车位管理费税率分析

第一篇：物业公司车位管理费税率分析

物业收取的车位费用营改增适用税率及相关纳税人身份的探讨

小事项可能也存大分歧。营改增大文、财税[2016]36号文附件一的附件《销售服务、无形资产、不动产》，对车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用税率为11%。连财以为，不能简单地认为凡与停车相关的服务，均适用不动产租赁服务；且同一收费事项在不同经营模式下，其纳税人、税率、计税方式也可能不同，现就相关事项作如下探讨。

一、关于收取的车位相关费用适用销售服务税目分析

从常规情况来看，车辆找一个停放的地方，然后按时向收费人交费，确实是租用了不动产的使用权，按不动产租赁服务征税可以理解；但是对于特殊情形，尚需具体分析。

（一）物管公司向小区业主按月收取的车位管理费

业主通过一次性支付几十年的车位使用权，其不动产权利已经属于业主。物业管理公司所收费用并非不动产的租赁费，不过是小车的管理服务费，应适用现代服务——商务辅助服务——物业管理，执行6%的增值税率。

（二）地面公用部位的停车费，也需区分不同情形

1、如果是向外来车辆收取的临时停车费，一般按不动产租赁适用11%的税率可以理解（代业主收取）；

2、如果是向小区业主按月收取的固定停车费用，又需要区分如下两种情形：

（1）业委会已授权物业公司代收的费用，应按不动产租赁11%的税率计征，相当于是小区内所有业主租给停车的其他个人；

（2）业委会并未授权物业公司，物业公司所收的费用，也不过是其服务管理的费用，同样应适用6%的税率。

在选择适用服务及税率时，需要区分实质，不能仅看表象，只要是停车费用、全部都视为无形资产出租。因为没有做看护服务的人反过来向不动产权利人收取租金的道理。

二、关于停车不同经营收费模式下的纳税人及适用税率分析

上述

（二）1和

（二）2（1）两种情形，在实际操作时，也有两种经营模式：

1、包工制：由物管公司收取停车费用，且由物管公司开具发票。这种情形，纳税人为物业管理公司，所收费应按不动产租赁服务11%税率执行；

2、类似酬金制：如果物业公司仅是代小区业委会收取租金，资金直接入业委会账户，并以小区业主名义开具发票，那么纳税人是小区业主、非物管公司。

但小区业主属于增值税纳税人中的其他个人还是其他单位，也值得探讨。

小区业主是由小区内的房屋所有权人的总称，他们都是自然人身份，有共有财产，但不具有法人资格，也未经民政部门登记。如果将其作为其他个人，根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策”。对于预收业主停车租金，如果将业委会看成是其他个人，则理应享受此免税优惠。

如果将业委会看成是纳税人中的其他单位，则应按小规模纳税人3%的征收率执行。两种情形均比一般纳税人物业管理公司执行税率要低。

第二篇：(月租)车位管理费服务协议

车位管理服务协议

甲方：

姓名

身份证号

地址： 栋

单元

号

联系电话 ： 乙方:................物业管理中心

联系电话：

根据国家有关法律、法规和物业管理相关规定，经甲乙双方协商一致，....地下车库停车位委托管理事宜达成如下协议，以便双方共同遵照执行：

一、甲方已取得........小区地下车库月租车位使用权，现委托乙方管理。

二、甲方委托乙方管理的期限，自.............与甲方签订《地下停车位租赁合同》起开始计算至合同终止为止。

三、车位管理费为每月人民币......元/个，甲方应于月底前缴纳下月车位管理费，即每月缴纳租金同时将车位管理费缴纳于乙方处，甲方不得借故拖欠或拒交。

四、甲方的权利和义务

1、甲方应确保在本协议签订时已为停车库购买公众责任险，并保证该险在本协议有效期间持续有效。

2、甲方在使用本车位前，应将车辆真实情况向乙方登记备案；甲方在停车位发现车辆受损时，应立即向乙方通报，并不得破坏现场；若现场破坏，由甲方自行承担责任。

3、甲方不得在停车位进行车辆保养、维修、动用明火添加燃料等工作。

4、甲方应自觉遵守乙方制定的停车位管理规章制度，爱护停车位的设备设施；造成损坏，应予赔偿。

5、甲方应接受乙方工作人员的指挥调度、疏导，车辆有序停放。

6、甲方不得将装有易燃、易爆、有毒、违禁等物品的车辆驶入停车位。

7、甲方在车库驾驶车辆时，刮蹭他人车辆造成损失的，由甲方承担赔偿责任。

8、按本协议约定及时续交管理费的义务。

9、甲方有权对乙方提供的停车位管理服务进行监督，提出合理化建议。

10、如车库的设备设施需要抢修、保养及紧急情况处理等事件，甲方有义务全力配合。

11、甲方需服从乙方的管理，按一车一卡一位制。如不按规定停放责任甲方自行负责。

五、乙方的权利和义务：

1、乙方提供24小时停车位管理服务，安排巡逻人员定时对停车库进行巡视，劝阻及制止损害停放车辆的行为。

2、乙方负责停车位的消防工作。

3、乙方负责停车位清洁以及相关设施设备的维护、保养和管理工作，再保修期内如如有损坏乙方有义务联系相关施工单位修复，保修期后如有损坏乙方有义务联系施工单位进行有修复，费用由甲方存担。

4、乙方有权按政府政策及实际情况制定停车位管理制度。

5、乙方有权按协议约定向甲方收取服务费。

6、乙方有权对进出停车位的车辆进行登记，检验停车凭证，对无证车辆有权禁止驶入。

7、乙方有权对不按规定停放的车辆，采取移动等措施。

8、乙方对甲方存放在车内的现金或物品不承担赔偿责任。

9、因甲方责任造成车辆的损失（含第三方车辆），乙方不承担赔偿责任。

10、乙方有权对甲方车辆进出停车位时，进行车况检查。

六、由于不可抗力所引起的甲方车辆损失（如：地震、车胎自爆、车辆自燃等），乙方不承担赔偿责任。

七、违约责任：

1、甲方违反协议约定，逾期交纳管理费，所产生的临停费用由甲方自行承担；

2、一方违反协议约定给另一方造成损失时应承担赔偿责任。

八、双方在履行协议时发生争议，可协商解决；协商解决不成时，双方均可向人民法院提起诉讼。

九、本协议未尽事宜，双方友好协商解决。

本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效；双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

委托代理人：

委托代理人：

年 月 日

年 月 日

第三篇：增值税税率分析

应缴增值税税率研究

应缴增值税税率=应缴增值税/营业收入 应缴增值税=销项税-进项税

销项税=Σ销项税基数×税率=销项税基数×平均税率 进项税=Σ进项税基数×税率=进项税基数×平均税率

销项税、进项税税率即我们知道的相关税率17%、7%、3%等。平均税率指的是加权平均税率。

设应缴增值税为t,销项税平均税率为b，销项税基数为R，进项税平均税率为a，进项税基数为T。

则有t=Rb-Ta，或写为：t/R=b-（T/R）×a。

t/R即为应缴增值税税率，我们称之为营业收入增值税率，我们按习惯可将T/R定义为投入产出比率。

显然，营业收入增值税率与销项税平均税率、投入产出比率、进项税平均税率有关。

销项税率高，投入产出比率小，进项税率低，营业收入增值税率较高。

销项税低，投入产出比率大，进项税率高，营业收入增值税率较低。

由于0%≤a≤17%，0%≤b≤17%，0≤T/R≤1，所以0%≤t/R≤17%，我们用0.618法将营业收入增值税率分为三个区间：

区间1： 0

当营业收入增值税率在区间1时，原因可能如下： 1.投入产出比率大

投入产出比率大的原因可能是产品价格低，原材料消耗大、原材料价格高。

2.销售增值税发票开的较少

与对应的原材料消耗相比，销售增值税发票开的较少，可能是产品没有完工，或者是产品已经完工但没有销售，也可能是故意少开销售发票。

3.原材料发票较多

可能使用虚开增值税发票（指可以抵扣的进项税发票），也可能是购入发票较多。

后两种原因可能是企业为了减少税收而进行的不良行为，税务部门在税收稽查时可能会发现。

当营业收入增值税率在区间3时，原因可能如下： 1.投入产出比率低；

2.销售增值税发票开的过多； 3.原材料发票较少； 4.进项税税率较低。

第1种原因，投入产出比率低，营业收入增值税率高，对降低投入的企业显得不公平：节省投入的越多，交的税越多。投入产出比低，也可能是附加值比较高，也就是增值较高，增值越高，税率越高，表面看来是合理的，也是“增值税”的取向，但对一些高科技企业，物耗较少，但人力资源消耗较高，税率高，恐怕也不太不合理。税法应对一些高税率的部门进行部分免税，对发展高科技企业应有推动作用。

第4种原因，可能是税收政策造成的不合理因素，即企业所购入的原材料税率较小（甚至0税率）导致无法抵扣，使企业税负偏重。

第四篇：物业公司停车场车位租用协议书

物业公司停车场车位租用协议书

甲方:

(楼)栋

房

先生/小姐，身份证号码:

乙方:Z物业管理公司

管理处

因甲方需要租用乙方停车场内（□固定、□非固定）的车位,以确保车辆停放,经与乙方友好协商，现达成以下协议，甲乙双方需共同遵守：

一、乙方提供

□地面车库

号位

□露天车位

号位

□地下车库

号位

□立体车库

号位

□非固定车位，供甲方停泊机动车辆之用；

二、选定的车位月租金为人民币

元（），自签约之日起计收；

三、甲方有义务向乙方提供车辆的详细档案：

1、车牌号码：

2、颜色：

3、车辆名称：

4、车型：

5、车主（或单位）：

6、经常驾驶此车人士：

上述资料如有变更，甲方应当及时书面通知乙方。

四、乙方所提供车位仅作为甲方停泊车辆之用，不得擅自改变使用用途，甲方未经乙方同意，不得将所租用车位私自转借、转让或出租给第三者使用，或在所租用车位停放非本协议指定车辆，否则，乙方将无条件收回车位使用权。甲方与乙方形成车位有偿使用关系，甲方的车辆及车辆内的贵重物品请自行妥善保管，如有丢失、损伤，恕不赔偿；

五、固定车位租期一年，期满前一个月甲方应向乙方提出续租要求，乙方应给甲方保留优先权，租期内因甲方原因要停止使用该车位，甲方应提前一个月通知乙方，否则，已交费用不予退还；

六、非固定车位租金可按

□月

□季度

□半年

□年缴纳，当月15日（包括15日）前签定协议按全月收取车位使用费，15日后签定协议按半月收取当月车位使用费（注：此处以自然月为计时单位）。甲方应每月1日前，到乙方指定地点办理缴费手续，合同期内因甲方原因申请停止使用非固定停车位超过一个月以上，甲方应提前办理退款或延期手续，否则已交费用不予退还；

七、甲方（固定车位超过一个月、非固定车位超过5天）未交租金，乙方将视甲方自动放弃使用权，有权收回车位（停车卡），并追讨甲方所欠租金及滞纳金，按日加收租金万分之五的滞纳金。

八、甲方有义务主动配合乙方车场工作人员，维护好车场秩序和车辆管理，出入车场时应自觉出示《停车卡》，或《车辆临时进出凭证》，以供车场工作人员查验；

九、本协议自签约之日起生效，一式二份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。

十、如发展商将该车位售出，由管理处提前一周书面通知车主，一周后本协议书自动终止，甲方需无条件让出该车位。

十一、其它事项：

备注：如车位租用期满，甲乙双方在1个月内未提出退租等其它要求，视为此合同继续生效一年。

甲方：

（楼）

房

乙方：Z物业管理公司 管理处

签约人：

负责人：

****年**月**日

****年**月**日

第五篇：一般管理费预算分析表

一般管理费预算差分析表部门： 月份： 年 月编 号项 目当月 差异累计 差异原 因 分 析预 算实 绩差 异预 算实 绩差 异　1薪 津2员工福利费3福利保健费4教育训练费5工 会会费6经营会计费7旅 费8交 通 费9广告宣传费10车辆维修费11修 缮 费12地 租 房 费13事物用品费14通 信 费15水电瓦斯费16税 捐17消 耗 品费18捐 款19交 际 费20保 险 费21杂 费22折旧 费232425主 要科 目 别的 改善 对策