关于无证房屋性质认定及补偿问题

第一篇：关于无证房屋性质认定及补偿问题

关于无证房屋性质认定及补偿问题

【裁判要旨】在与法律、行政法规的规定不抵触情形下，依法定程序制定的房屋征收补偿方案对无证房屋的性质认定以及如何补偿作出相应规定，该规定合法有效。【案号】（2016）最高法行申294号行政裁定 【案由】孙守清诉梅河口市人民政府房屋征收补偿决定一案 【案件基本事实】

2013年10月21日，梅河口市政府作出梅政房征[2013]8号《关于对青海路东侧棚户区地块房屋征收的决定》，决定对青海路东侧棚户区地块范围内国有土地上房屋实施征收，并于同日公布《梅河口市青海路东侧棚户区地块征收补偿方案》和《房屋征收决定的公告》、《房屋征收评估机构选定办法的通知》。被征收人通过协商方式选定梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司（以下简称诚信评估公司）为房屋征收评估机构。2013年10月26日，房屋征收部门与诚信评估公司签订《房地产估价合同》。孙守清在征收范围内有32.42平方米登记房屋一处，临时建筑25平方米及附属物若干。在征收过程中，双方未达成协议。诚信评估公司于2013年11月15日作出梅诚房评报征字第（2013-5-13-45）号《房地产征收估价报告》（以下简称《估价报告》），对孙守清所有的房屋及其附属物估价124420元。《估价报告》送达后，孙守清未提出复估申请。2013年12月31日，梅河口市政府作出梅政房征补[2013]207号《关于对孙守清房屋征收补偿的决定》（以下简称207号征收补偿决定），主要内容为：如果孙守清选择货币补偿方式安置，对其按估价报告结果执行，合计补偿127708元。如孙守清选择产权调换方式安置，对孙守清调换至拟新建3#楼4单元702室面积为62平方米住宅房屋，孙守清交房屋差价款20560元；附属设施补偿及其他补助费按估价报告结果执行，合计补偿39483元。孙守清不服该补偿决定，向吉林省人民政府申请行政复议。吉林省人民政府于2014年4月25日作出吉政复决地字[2014]27号行政复议决定，维持了207号征收补偿决定。孙守清仍不服提起诉讼，请求撤销该补偿决定。另查明，诚信评估公司在2002年以前是梅河口市住房保障和房产管理局的一个部门，2002年改制后独立。在该公司注册的评估师保留了原单位事业编制。2015年6月23日，吉林省住建厅作出《关于责令诚信评估公司限期改正有关问题的通知》。该公司于2015年7月解体。通化市中级人民法院（2014）通中行初字第26号行政判决认为，梅河口市政府于2013年10月21日作出梅政房征[2013]8号《梅河口市人民政府对青海路东侧地块房屋征收的决定》，该房屋征收决定已被生效的（2014）通中行初字第5号行政判决所维持。诚信评估公司系独立法人，具有相应的房地产价格评估资质，并经合法程序选定为该征收地块的房地产征收估价公司。估价报告的作出亦符合法定的规程。孙守清主张应当对其25平方米门前房认定为有照房屋，养殖信鸽经营损失也应予补偿。孙守清虽出示了一份房屋买卖协议，但不能证明25平方米门前房屋符合有照房屋规定的条件。对于养殖信鸽也未出示合法的生产经营证明。因此，梅河口市政府依据评估报告对孙守清作出的房屋征收补偿决定并无不当，对孙守清的诉讼请求不能支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条的规定，判决驳回孙守清的诉讼请求。孙守清不服提起上诉。吉林省高级人民法院（2015）吉行终字第13号行政判决认为，诚信评估公司作为被征收地块房地产评估机构是由被征收人通过多数决定方式选定的。诚信评估公司作出估价报告后，房屋征收部门向孙守清进行送达。估价报告送达后，孙守清未依法提出复估申请。《梅河口市青海路东侧棚户区地块房屋征收补偿方案》规定，”工商、税务登记手续齐全，并事实经营3年以上，能够提供一年以上纳税凭证的营业性质房屋，在征收过程中造成停产停业的，给予停产停业补偿损失。”孙守清主张其养殖信鸽并用于经营，但不能提供工商、税务等相关手续，故其主张停产停业损失补偿依据不足。按照梅河口市政府相关规定，无照房屋可参照正式房屋处理的标准：”房屋为1990年4月1日以前建成，且墙体为三七墙以上，房屋跨度4.5米以上、檐口高度2.4米以上、门窗完整、房屋面积30平方米以上、具备居住条件的无照房屋”。故孙守清无照房屋不符合参照正式房屋处理的条件。因此，梅河口市政府作出的207号征收补偿决定认定事实清楚，决定内容适当，一审判决驳回孙守清诉讼请求并无不当，对孙守清的上诉主张不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。孙守清申请再审称：

1、对评估结果有异议。认为梅河口市政府选择评估机构的程序违法，估价报告中缺少估价技术报告，不能作为补偿决定的依据，评估结果对孙守清的房屋价值估算明显低于梅河口市当地市场价值。

2、对25平方米的房屋性质认定有异议。主张应当认定为1990年4月1日以前的合法房屋并予以补偿。

3、对被征收房屋的补偿标准有异议。主张其从事信鸽养殖经营，应当按照经营性房屋予以补偿。请求依法撤销一、二审判决及207号征收补偿决定。被申请人梅河口市政府答辩称：

1、估价技术报告是评估机构在评估房屋价值过程中形成的，作为房屋评估价值形成的依据。根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》相关规定，估价技术报告可以不提供给估价委托人，供房地产估价机构存档和有关管理部门和行业组织查阅。必须提供给当事人的是房地产评估结果报告,且评估报告中已经充分向申请人说明了估价的依据和计算方法，如果当事人申请可以到评估部门查看技术报告。评估报告是按照被征收区域房屋的市场价格评估的，孙守清的32.42平方米房屋被征收后回迁安置到新建的多层住宅后还剩余18923元，提高了被征收人的居住条件。

2、孙守清对其25平方米临时建筑不能提供任何合法有效的证据证明其合法性，已经被鉴定为违法建筑，与本案被诉行政行为属于不同的行政行为。

3、孙守清没有合法营业执照等手续，不符合营业损失补偿条件。请求依法驳回孙守清的再审申请。本院经审查认为，孙守清对其提出的申请再审主张均未能举证证明，一、二审驳回其诉讼请求并无不当，孙守清申请再审的理由不能成立。

一、关于评估报告的合法性问题 《房地产估价机构管理办法》第三条规定：”本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。”《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二条规定：”本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。”原诚信评估公司系经依法批准成立的具有房地产评估资质的评估机构，评估人员也依法取得了估价师执业资格，系独立核算企业。虽然该公司接受委托及作出评估报告当时，评估人员因企业改制保留了事业单位编制，不符合有关房地产估价机构行政管理相关要求，相关行政管理部门可依法对其进行查处，但是，并没有法律、行政法规规定，此种情况下评估机构的设立以及其作出的评估结论应属无效。诚信评估公司系独立核算企业，孙守清主张该公司的评估人员与梅河口市政府以及项目开发企业存在利害关系，评估结论不具有合法性，但其对此未能举证证明。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：”房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”梅河口市政府根据多数被征收人的意见，协商选定诚信评估公司作为本案征收补偿行为的评估单位，选定评估机构的主要程序合法。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定：”被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：”对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”诚信评估公司依照法定程序作出评估结论，孙守清主张该评估报告对其被征收财产的价值认定不合理，但未在法定期限内依法申请复核。在一、二审及本院审查期间，孙守清亦未举证证明，诚信评估公司对其被征收财产的评估价格，明显低于当地类似房地产的市场价格。关于孙守清提出的评估报告中缺少估价技术报告的主张，《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》有关估价报告的规范格式中已经明确”估价技术报告可不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅等。”孙守清的该项主张没有事实和法律依据。综上，尽管诚信评估公司自身存在不符合行业行政管理相关规定的问题，但不足以否认评估结论的合法性。孙守清以评估不合法为由申请再审，本院不予支持。

二、关于无照房屋性质认定及补偿问题 根据吉建房〔2009〕38号《吉林省房屋登记若干问题暂行规定

（一）》第十三条规定，无照房屋性质认定的主要时间节点为1990年4月1日，也即《中华人民共和国城市规划法》施行之日。该法第四十条规定，在城市规划区内未取得城市规划主管部门核发的建设许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，属于违法建筑物。但改正后保留的建筑物，不认定为违法建筑物。本案征收补偿方案规定，被征收人能够提供真实有效的原始凭证，证明其房屋为1990年4月1日前建成，具备居住条件的无照房屋，可以参照正式有照房屋予以补偿，但不享受赠送、奖励等其他优惠；对1990年4月1日至2006年9月1日之间建设的房屋，视为合法临时建筑，参照建筑成本价给予合理补偿；2006年9月1日之后建设的房屋，视为违法建筑，不予补偿。征收补偿方案的规定，与法律的规定不冲突，应当认定为合法有效。孙守清主张其25平方米无照房屋建于2006年9月1日之前，但没有证据证明该房屋建成于1990年4月1日以前，梅河口市政府在调查核实的基础上，按照合法临时建筑对其25平方米无照房屋予以评估补偿，主要事实清楚，符合本案征收补偿方案的规定，已经充分保障了孙守清的合法权益。孙守清主张对其25平方米无照房屋应按照有照房屋予以补偿，理由不能成立。

三、关于住宅兼营业用房的补偿问题 《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准。国务院办公厅国办发[2003]42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号通知）第四条规定：”对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”依照以上规定，产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，已取得营业执照并能够提供纳税证明的，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。42号通知同时授权地方人民政府对此类房屋的补偿标准作出具体规定。梅河口市政府制定的本案征收补偿方案规定，不临主要街路自行改变用途的住宅房屋，工商税务手续齐全，实际用于经营的，按照住宅标准予以补偿安置；选择货币补偿，营业损失按照被征收房屋价值的10%予以一次性补偿。征收补偿方案的上述规定，与法律、行政法规不相冲突，应当认定为合法有效。孙守清主张其32.42平方米有照住宅房屋实际用于经营性养殖，但未能依照补偿方案的要求提供相关的证据予以证明。梅河口市政府按照孙守清养殖数量和种类向其支付搬迁费用，符合征收补偿方案的规定。孙守清主张应当按照经营性用房的标准予以补偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，梅河口市政府作出的被诉征收补偿行为，认定事实基本清楚，主要程序合法，孙守清的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（三）项规定的情形。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下：驳回孙守清的再审申请。

第二篇：无证房屋买卖合同

无证房屋买卖合同

无证房屋买卖合同1

卖方：_________（简称甲方）

身份证号码：________________

_____________________

买方：_________（简称乙方）

身份证号码：_______________

根据《中华人民共和国经济民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区__拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。

第二条、上述房产的交易价格为：________________单价：________________人民币___________________元/平方米，

总价：________________人民币元整（大写：____________________佰____拾____万____仟____佰____拾_______________元整）。

本合同签定之______日，乙方向甲方支付人民币_____________________元整，作为购房定金。

第三条、付款时间与办法：________________

甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在签约当______日支付定金人民币____拾____万____仟____佰____拾_______________元整给甲方，剩余房款人民币 元整（大写：___________佰____拾____万____仟____佰____拾_______________元整）于办理公证事宜后__________付给甲方。

第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的`房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条、产权办理由于开发商的原因，甲方未能为该房产办理房屋所有权证、国土使用证（以下简称“两证”）。甲方向乙方保证，一旦“两证”的办理时机成熟，甲方将在____内完成办理工作并将证书的原件交给乙方保存，所需费用由甲方自行承担甲乙双方之间房屋过户所产生的税费均由乙方负担（仅限于交易中应当由甲方承担的税费，不包括差旅住宿费、误工费等类似费用）。甲方有义务亲自积极协助乙方在需要的时候办理该房屋过户手续。一般情况下，甲方应在接到乙方通知五天内，与乙方一起前往市房地产交易中心，办理相关手续。特殊情况时应事先说明，并委托他人（需公证）前来代为办理。

第六条、违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____________将乙方的已付款（不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____________应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条、本合同主体

1、甲方是____________，代表人是____________。

2、乙方是____________，代表人是____________。

第八条、本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第九条、本合同一式叁份。甲方、乙方、________公证处各一份。

第十条、本合同发生争议的解决方式：________________在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十一条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条、双方约定的其他事项：________________

1、乙方向甲方完全支付房款后，买卖双方均不应以房价涨跌理由反悔（如有反悔，违约方将向守约方支付总房款的30_______%作为赔偿），甲方有义务尽快将该房屋的产权证及国土证办理下来并交给乙方，并继续积极协助乙方完成第二次交易过户手续。

2、甲方还应将煤气、光纤等户头过户到乙方名下，如甲方以前曾将房屋出租给其它客户办公，则应检查其注册地址是否是该房屋，如有则需将其迁出。

出卖方（甲方）：___________

身份证号码：___________

地址：___________________

邮编：___________________

电话：___________________

购买方（乙方）：____________

身份证号码：_____________

地址：____________________

邮编：____________________

电话：____________________

见证方：________________

鉴证机关：________________

地址：________________

邮编：________________

电话：________________

法人代表：________________

无证房屋买卖合同2

卖 方: 甲 方

买 方: 乙 方

经充分协商，甲乙双方现就房屋买卖事宜订条约如下：

甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金人民币(大写)_____________。

1、房屋状况(请按《房屋所有权证》填写)

房屋座落：

幢 号

室 号

建筑结构

总层数

建筑面积(平方)

用 途

2、该房屋的所有权证号为：_____________;国有土地使用权证号为：_____________。

3、该房屋的土地使用权取得方式“ ”：出让( )、划拨( )本合同一经签订，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

二、甲乙双方商定成交价格为人民币( ￥ )元， 大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整，乙方在

年 月 日前分 次付清，付款方式：_____________。

乙方支付房款具体约定为：

1、于_____________前，支付甲方房款_____________;

2、于_____________前，支付甲方房款_____________;

3、_____________。

三、甲方于 年 月 日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将该房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。

四、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议。

五、甲方将户口于_____________年_____________月_____________日前从该房屋迁出。

六、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的'产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

七、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起_____________日内双倍返还定金给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款千分之_____________的违约金。

八、上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税由_____________方承担，营业税由_____________方承担，印花税由 _____________方承担，个人所得税由_____________方承担，向房产交易部门交纳的手续费由_____________方承担。其它税费约定情况：_____________。

九、本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决。协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。

十、本合同经双方签章即生效，须共同遵守。本合同未尽事项，可另行议定，其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。

十一、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，市房地产交易管理部门一份。

十二、甲乙双方约定随之转让的附属装修设施为 _________________________________________________________________。

十三、其它约定事项 _______________________________________。

甲方(签章)： 乙方(签章)：

共有权人： 地址：

地址： 联系电话：

联系电话：

年 月 日

无证房屋买卖合同3

出卖人（以下简称甲方）：_________

身份证号：_______________

联系电话：_______________

买受人（以下简称乙方）：_________

身份证号：_______________

联系电话：_______________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿，协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：

第一条乙方购买甲方坐落于___住宅一处，建筑面积为___平方米 。

第二条此房屋实际售价元 整（￥___元）。此售价包含公共维修基金及土地证和房产证两证办理费用。

第三条甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件及复印件：身份证；房屋所有权证和其他有关证件。

第四条甲方应保证欲出售的房屋不属于下列情形之一：无合法证件的房屋（包括违法建设的房屋）；有产权争议的'房屋。

第六条上述房屋在甲方实际交付乙方之日前所发生的费用由甲方负责。

第七条本合同连同附件共三页，一式三份具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲乙双方各执一份，见证人执一份。

第八条此合同与出售委托合同、承购委托合同及房屋买卖合同同时起法律效力。

第九条本合同自三方签字之日起生效。

第十条附带家具（见家具清单）

甲方（签字）：_________

乙方（签字）：_________

___年___月___日 ___年___月___日

无证房屋买卖合同4

卖方(以下简称甲方)：

姓名： (身份证号码)：

地址： 联系电话：

买方(以下简称乙方)：

姓名： (身份证号码)：

地址： 联系电话：

第一条 房屋的基本情况：

甲方房屋坐落于 ;位于第___层 户，房屋结构为__，面积____平方米，购房合同号为 。

第二条 价格：

以购房合同面积为依据，该房屋售价总金额为 万元整，大写： 。

第三条 付款方式：

乙方于本合同签订之日向甲方支付全部房款(大写)

第四条 房屋交付期限：

甲方应于本合同签订之日起，将该房屋(购房合同、发票、屋内所有设施及房屋一切相关资料)交付给乙方。

第五条 关于产权过户登记的约定：

甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方无法过户，所有损失均有甲方承担。

第六条 签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。质量符合国家有关规定，符合房屋出售的`法定条件。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，与乙方无关。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。

第七条 乙方在未办理过户手续之前，一切有关房屋手续均有乙方保存。甲方保证在办理完过户手续之日起，将户口迁出。

第八条 因本房屋所有权转移所发生的税费均由乙方承担。

第九条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由_方所在地人民法院起诉。

第十一条 本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公证处一份。甲、乙双方签字之日起生效，均具有同等效力。

甲方： 乙方：

公证处

年 月 日

无证房屋买卖合同5

售房方(甲方)：________________身份证号码：________________

购房方(乙方)：________________身份证号码：________________

关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：

一、房屋具体情况：

1.位置：该幢房屋位于(建房证编号：________________，规划许可证编号：________________)，本栋为甲方自建，建筑层数为层，为砖混现浇捣制结构，乙方所购住房位置为第层，面积为_____________________。

2.房屋类型：建筑面积多_____________________平方米，砖混结构，______________楼。

3.该房产房价每平方米___________元(此价格不含办证费用)，合计金额为___________元(￥___________元)。

二、该房产甲方出卖时不能办理房产证和土地使用证。如遇国家政策变化而征收、房屋拆迁甲方必须将国家所赔偿的该楼层的款项全部付给乙方。

三、甲方出卖给乙方的房屋，乙方拥有房屋管理权、使用权、变卖权和所购层次的所有权，乙方后代继承人享有永久性使用权、管理权等。

四、付款方式

签订合同时，乙方向甲方支付定金___________元，余款房屋2竣工时一次性付清。如乙方房款没有付清，甲方不交付乙方所购房屋给乙方使用。

五、违约责任

如乙方中途终止合同，则甲方不退还乙方所交的定金，定金归甲方所有。如中途甲方违约，强行加价或不将房屋卖给乙方，则甲方赔偿乙方所交定金的.2倍的违约金。

六、水电

水电落户手续由甲方办理，水电落户费用由乙方承担。

七、本协议甲、乙双方签字生效，甲、乙双方各一份，具有同等法律效力。

甲方：________________(签字签章)

乙方：________________(签字签章)

______年______月______日

无证房屋买卖合同6

出卖人（以下简称甲方）：身份证号：

买受人（以下简称乙方）现住址：身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规之规定，甲乙双方在平等、自愿，协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：

第一条、乙方购买甲方坐落于____号楼房间私有楼房住宅一处，建筑面积为____平方米（以产权登记面积为准），产权证号为朝私号土地使用证号为：____，使用面积为____平方米，使用年限____年____月____日至____年____月____日止。

第二条、甲方应保证欲出售的房屋不属于下列情形之一：

无合法证件的房屋（包括违法建设的房屋）；

有产权争议的'房屋；

经批准用或划拨的建设用地范围内的房屋；

市人民政府规定其他不得出卖的房屋。

第三条、乙方应在签署本合同时，向甲方提供以下文件及复印件：

身份证、户口簿；

办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。

第四条、税费分担

甲、乙双方按照国家房地产交易部门的规定缴纳各项税费。

第五条、付款方式；

首付款：乙方提交材料时将首付款____元人民币支付给甲方

余款：过户完成一次性付清。

注：过户完成首付款和余款当日兑现

第六条、违约责任

如乙方违约则定金不予退还，扣除见证人代理费后将余款退还甲方；

如甲方违约则见证人扣除代理费后将余款退还乙方，同时甲方向乙方交付人民币____元违约金。

第七条、本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。本合同的附件及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

甲方（签字）： 乙方（签字）： 见证人（签字）：

日期：____年____月____日 日期：____年____月____日 日期：____年____月____日

第三篇：关于房屋拆迁及补偿问题的探讨

关于房屋拆迁及补偿问题的探讨

摘要：近几年，房屋拆迁问题一直是我国在城市建设过程中的热点问题，本文就此问题做出思考，提出一些建议。

关键词：房屋拆迁

补偿政策

政府工作等

正文：

近年来，随着城市发展以及城镇化水平的不断提高，有关于房屋拆迁方面的纠纷也日渐增多。目前，我国就房屋拆迁以及事后补偿这部分有一些相关的规定，但大多都是一些原则性的规定，并没有实质性的具体内容，因此也是造成目前纠纷多，且难以决断的情形的原因之一。更有甚者，越来越多的地方出现强制拆迁和钉子户的问题，导致在拆迁纠纷日渐增多的同时，道德标准也在经受一定程度上的考验。下面就上述状况结合我国目前的相关政策背景做出一些思考。

关于城市房屋拆迁首先要明确两个概念：

一、什么是房屋拆迁；

二、什么是房屋拆迁补偿；

三、什么是房屋拆迁补偿政策。第一，拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。第二，城市房屋拆迁补偿，是指城市建设和发展过程中拆除房屋而给予房屋所有权人一定程度范围内的补偿。其核心问题是补偿的范围和标准以及补偿的形式。房屋拆迁补偿的范围通常认为包括房屋所有权、附属物品所有权和收益权。而关于补偿形式方面，目前比较通用的是货币补偿和房屋产权调换两种方式。第三，房屋拆迁补偿政策是政府为实现一定的公共利益或公众需要，对城镇用地进行重新规划配置而做出的规定。房屋拆迁政策是一个系统的动态的过程，所要解决的问题以及提出的对策都必须在政策过程中才能实现其价值，拆迁政策的公益性要求必须体现全体公民的利益。

目前我国在城市房屋拆迁过程中所存在的问题主要有以下几个：其一，政府部门在房屋拆迁过程中所拥有的权力过于强大，房屋所有权人的权力相对弱化。由于我国有比较特殊的土地政策，政府在其中所扮演角色的力量被放大。导致主客体错位，政府依赖它的权力对拆迁工作进行强制性干涉，以公共利益为名，侵害房屋所有权人的利益。同时，鉴于我国政府部门的工作人员素质参差不齐，更有从中牟取非法利益的诱惑，导致强制拆迁与钉子户的矛盾越发激烈。其二，拆迁的合法性不能得到保证，主要表现为：

1、拆迁管理部门热衷于接受委托，承担具体的拆迁任务，在房屋所有权人有意见时，又以主管部门的权威进行压制，政企不分、政事不分。

2、拆迁裁决程序缺乏公正、公开性，裁决内容不具体、透明度不够。

3、拆迁前也不听取房屋所有权人的意见，拆迁补偿、安置标准不公开，房屋所有权人有异议时，不认真解释，强制剥夺拆迁户的知情权和选择权。

4、部分执法人员的素质不高，法律意识淡薄，法律常识缺乏，违背拆迁执法程序，采用暴力、野蛮方式强制拆迁房屋所有权人的房屋并破坏其所有物品，甚至进行暗地里的人身伤害，从而引发矛盾。其三，并没有将房屋拆迁后的补偿工作放在拆迁工作重心上。许多政府和拆迁方将工作重点放在拆迁这个问题上，房屋所有权人如果属于妥协型的，就给予一定的补偿进行拆迁，如果属于不合作型的，就直接采取强制拆迁，或者是变向强制拆迁。而对于事后的补偿多采取不闻不问的态度，补偿的落实程度也相对较低。结合目前中国的国情分析，出现以上问题的原因大致有以下几点。

第一，政府相关工作人员的素质并不完全达到标准。所谓标准，是指一个合格的执法人员、政府工作人员所应该具有的素质和工作态度。这在一定程度上与我国的公务员考取制度息息相关。虽然目前我国的公务员考试出现过热的情况，录取比例也接近几百比一的状况，但是实际考取人员的素质并不能完全得到保证。笔试、面试只能从一定程度上体现一个公务员的素质。同时，缺乏比较完善的对于从政人员以及公务员的监管机制也是一个显著的问题。虽然有相关规定对于相关人员的工作进行监督，但是最终的执行力却因地方而各异，官官相护，政商勾结的情况也并不是不存在。

第二，商业拆迁中，从商者的素质不高。虽说作为商人必须考虑到自身以及公司集团的利益，但是在拆迁过程中完全忽略被拆迁户的相关利益从某种程度上也是对自身形象的损坏。但很多商人在权衡利益之后都会将被拆迁户的利益放在相对弱化的位置。从而导致各种纠纷问题的产生。

第三，缺乏一个权威有效且受到商人、政府以及群众所认同的中立组织机构对于所有的房屋拆迁进行评估和监管。目前之所以房屋开发商可以肆无忌惮地进行暴力拆迁或者是变向地强制拆迁，其原因在于，在与政府部门达成统一战线之后，已经没有部门可以对它的行为进行限制。被拆迁户再闹，只要在不发生特殊事件的前提下，开发商都可以采取听之任之，不闻不问，或者反过来恐吓威逼的方式以避免这样的拆迁户把事情闹大。而大多的群众都畏惧于权力而又缺乏反抗的资本，都会进行妥协。

鉴于以上的问题及其相关的部分原因，在此提出一些这方面的相关建议。

第一，建议一个权威有效且受到商人、政府以及群众所认同的中立组织机构对于所有的房屋拆迁进行评估和监管。这是一个效仿很多西方国家的作法。我国目前缺乏的就是能够独立生存并履行职能的中立机构，无论是在房屋拆迁方面还是其他方面都是如此。一旦能够建立这样一个机构，并妥善管理，将会使房屋拆迁问题变得相对简单。同时，需要政府在政策上作出一定的规定，赋予这个机构一个职能，使所有的拆迁工作不能绕过这个部门而展开。这个部门在一个拆迁过程中可以履行评估和监督的职能。评估可以涉及到拆迁方案的可行性、合法性以及关于补偿方式的选择和补偿金的多少。并在实施过程中全程监督。当然，作为一个独立的中立机构一定会存在它运行的成本，这方面除了政府的补贴支持外，也可从每个项目中收取一定的报酬以维持其正常工作运行。

第二，完善拆迁补偿的相关政策。对于目前拆迁所出现的情况，某种意义上也是由于相关政策规定不明确和执行力度不够。这里举福建省厦门市在相关方面做出的改进作为例子。09-10年，厦门市曾多次发布关于拆迁工作的政策以及修改案，如修改单一赔偿方式为拆迁户自由选择赔偿方式，另外从10年2月10日起，城市房屋拆迁货币补偿金额计算办法中，将被拆迁住宅房屋货币补偿公式中的补贴金额计算公式系数，由45%调整为80%，计算公式不改变等。这些都是对于补偿政策的合理性的提高，也是从另一个角度对于补偿政策执行力的加强。

第三，应畅通被拆迁人的权利救济渠道。现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。

第四，逐步实现“等价有偿”的市场化运作。一方面，全面实现拆迁补偿市场化，实现补偿由政府定价向市场定价的转型。另一方面，突出保障群众特别是困难群体的利益，实行最低单价保障和最低总额保障两条保障线，确保群众买得起房、租得起房。同时要通过充善住房保障，降低拆迁间接成本。

总之，要解决目前我国所面临的房屋拆迁问题，必须涉及到政府、房屋开发商以及群众三个部门。调节三个利益群体的相对制衡关系，在不破坏相对平衡的前提下，使各自的利益达到最大化。推动城市房屋拆迁补偿工作，构建和谐社会。

附录： 参考文献：

1、《浅谈城市房屋拆迁补偿政策问题》——

施志平

2、《我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题及其对策》 —— 王蕾

3、《我国城市房屋拆迁补偿制度概述》 ——林光

第四篇：北京房屋拆迁补偿政策问题

赢了网s.yingle.com

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

北京房屋拆迁补偿政策问题

本文中法学教授将对北京房屋拆迁补偿政策问题进行深入分析，希望经过分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆迁补偿政策问题。北京房屋拆迁补偿政策问题有哪些，北京房屋拆迁补偿政策问题包括没有补偿标准、城乡差别烙印等。

国家行政学院法学部副主任杨小军教授今天接受采访时表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》只是涉及国有土地”，不会对集体土地上房屋拆迁问题有什么帮助，这是一个很大的缺陷和问题。

他建议，在《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

没有补偿标准

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁，在性质上属征地拆迁的范畴，因此适用的是土地管理法有关征地补偿安置的规定，与城市房屋拆迁适用法律不同。

杨小军说，土地管理法对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准。但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建的房屋拆迁却没有补偿标准。对集体土地上的房屋拆迁，到目前为止，我们还看不到有些什么拆迁补偿政策。”

他认为，城市房屋的拆迁问题，经过多年的发展、规范，实际上已经有了很大的进步，无论是项目立项、拆迁程序还是补偿标准等，已经更加规范和提高了，有些地方和不少项目的补偿标准，也与市场标准相差无几。

实际上，房屋拆迁更多的问题，主要集中在农村集体土地上。这个问题从立法和建章立制层面以及实际操作上，更需要及时提上议事日程严肃对待。”他说。

城乡差别烙印

两种拆迁，适用的法律和政策不同。杨小军说：这是明显的差别待遇。”

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

他觉得，这个现象反映了我们对集体土地房屋财产独立性质的认识，多有不足。从整个社会背景看，是城乡差别观念的一个表现和延续。在市场经济体制下，一些过去的认识、制度等都值得重新思考和变革，包括对待集体土地上房屋拆迁问题。

从缩小城乡差别和社会公平角度看，两种拆迁，应当逐步地统一起来。至少从现在起，就应该利用立法更新的机会，朝着这个方向完善，实现法律公平和财产独立。

增加一个条文

解决集体土地拆迁问题，是制度建设的重大法律问题。杨小军认为，如果只是靠一些地方和部门的文件办事，肯定不妥。但专门立一个法又比较复杂，需要一个过程。因此，当务之急是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

他说，对农村集体土地上的房屋拆迁，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分房屋的用途、性质等相关权利，实际上严重损害了房屋所有权人和第三人的利益。这个问题要解决，必

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

须把集体土地上的房屋作为独立的财产或拆迁补偿对象来处理，而不能仅仅视之为土地征用上的附着物。

集体土地房屋拆迁补偿标准过低问题不少。杨小军谈到，虽然很多地方都规定参照城市房屋拆迁补偿操作，但由于两种房屋拆迁在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以直接的参照性并不强，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这迫切需要在法律上统一补偿计算标准、方法和原则，约束地方政府的行为。”

心有两个担忧

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已进入社会征求意见阶段，出台指日可待固然令人欣喜，但杨小军也坦言他的担心：必须解决好政府直接征收房屋可能出现的更大问题。”

下一页

担忧一，现在是开发商面对拆迁户，尽管开发商显强势，但开发

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

商毕竟只是一个商人。如果改为政府面对搬迁户，政府不仅是强者，而且是公权力强者。在这种强者更强的关系中，会不会出现更不利于拆迁户的局面是值得担忧的。

担忧二，现在的拆迁，都是先由开发商立项，后有拆迁补偿。由政府直接征收房屋后，可能是无项征收。无项征收房屋，哪里还谈得上项目是商业项目还是公共利益项目？这些问题如果不能很好地解决，其后果可能更值得担忧。

 新征地拆迁安置政策实施难点及建议 http://s.yingle.com/cq/900894.html

 土地抵押需要什么材料证件

http://s.yingle.com/cq/900893.html

 划拨土地有使用年限规定(2018)吗

http://s.yingle.com/cq/900892.html

  强制拆迁与社会和谐 http://s.yingle.com/cq/900891.html 集体土地房屋拆迁政策是什么样子的 http://s.yingle.com/cq/900890.html

 非农户口农村房子拆迁有赔偿吗

http://s.yingle.com/cq/900889.html

 农村宅基地退还赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900888.html

年)

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 慈溪市建设项目用地“征地难

http://s.yingle.com/cq/900887.html

 农民自愿退出宅基地能拿多少钱

http://s.yingle.com/cq/900886.html

  土地抵押需要登记吗 http://s.yingle.com/cq/900885.html 必须制

定

缩

小

征

地

范

围

政

策

http://s.yingle.com/cq/900884.html

 辽宁省大连市征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900883.html

年) 房屋拆迁诉讼时效起算时间如何确定 http://s.yingle.com/cq/900882.html

 房屋拆迁赔偿申请书（2018最新）应该书写格式2018 http://s.yingle.com/cq/900881.html

 盐城市征地补偿安置工作细则

http://s.yingle.com/cq/900880.html

 农村宅基地使用权的消灭情形有哪些 http://s.yingle.com/cq/900879.html

 集体土地使用权与出让地区别是什么 http://s.yingle.com/cq/900878.html

 一般情况下征地赔偿款交给户主吗 http://s.yingle.com/cq/900877.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 对强制拆迁不可选择性不司法

http://s.yingle.com/cq/900876.html

 土地租赁合同最长期限是多久

http://s.yingle.com/cq/900875.html

 划拨土地使用权要交多少出让金

http://s.yingle.com/cq/900874.html

 基建寸步难行 高铁夜长梦多

http://s.yingle.com/cq/900873.html

 上海临时征地及青苗补偿标准

http://s.yingle.com/cq/900872.html

 转让土地使用权属于什么收入,需要交税吗 http://s.yingle.com/cq/900871.html

 宅基地房屋被拆怎么保护

http://s.yingle.com/cq/900870.html

 违规征地背后折射“三失”

http://s.yingle.com/cq/900869.html

 申请强制拆迁手续有哪些

http://s.yingle.com/cq/900868.html

 被征地农民可申请听证

http://s.yingle.com/cq/900867.html

 宅基地使用权转让的条件是什么

http://s.yingle.com/cq/900866.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  宅基地转让协议范本 http://s.yingle.com/cq/900865.html 法律法规规定(2018)2018最新哪些宅基地不能随意转让呢 http://s.yingle.com/cq/900864.html

 征地制度改革应注意的几个问题

http://s.yingle.com/cq/900863.html

 强制拆迁引发被拆迁人自焚

http://s.yingle.com/cq/900862.html

 成立公司时哪些土地使用权可以作为出资 http://s.yingle.com/cq/900861.html

 关于印发（北京市房屋拆迁评估规则）的通知 http://s.yingle.com/cq/900860.html

 城管执法机关行政强制拆除程序之我见 http://s.yingle.com/cq/900859.html

 江苏邳州200人暴力征地打死村民

http://s.yingle.com/cq/900858.html

 城中村拆迁都要什么手续

http://s.yingle.com/cq/900857.html

 征地拆迁补偿可申请法律援助

http://s.yingle.com/cq/900856.html

 湖北省征地补偿安置争议协调裁决办法 http://s.yingle.com/cq/900855.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 建设工程征用土地合同要如何写

http://s.yingle.com/cq/900854.html

 房地产税怎么收,征收原则是什么 http://s.yingle.com/cq/900853.html

 河南省郑州市新密市征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900852.html

 河南省郑州市荥阳市征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900851.html

 拆迁时住改商怎么赔偿,标准(2018年)是什么 http://s.yingle.com/cq/900850.html

 房屋征收与补偿条例征求意见

http://s.yingle.com/cq/900849.html

 重庆市地方税务局关于刑释解教人员安置有关税 http://s.yingle.com/cq/900848.html

 厂房拆迁会有哪些赔偿

http://s.yingle.com/cq/900847.html

 广东省肇庆市高要区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900846.html

 泉州市征地案行政裁决申请书

http://s.yingle.com/cq/900845.html

 宅基地使用权的取得、行使和转让的适用法律 http://s.yingle.com/cq/900844.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 广东省建设征地拆迁补偿办法公布 http://s.yingle.com/cq/900843.html

 宁夏回族自治区吴忠市同心县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900842.html

  司法强拆后怎么办 http://s.yingle.com/cq/900841.html 第一

轮

土

地

承

包的年

限

http://s.yingle.com/cq/900840.html

 用程序来确保土地征收的公益性

http://s.yingle.com/cq/900839.html

 重庆市征地补偿安置办法

http://s.yingle.com/cq/900838.html

平顶山市房屋拆迁赔偿标准(2018年)是多少 http://s.yingle.com/cq/900837.html

 土地协议出让可以卖吗

http://s.yingle.com/cq/900836.html

 莱芜市征地补偿安置标准争议协调处理暂行办 http://s.yingle.com/cq/900835.html

 土地使用金计算方法是什么

http://s.yingle.com/cq/900834.html

  随意强制拆迁叫停 http://s.yingle.com/cq/900833.html 违章

建

筑

过

多

久

不

强

拆

http://s.yingle.com/cq/900832.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 安置房买卖法律有什么法律规定http://s.yingle.com/cq/900831.html

2018(2018) 烟台提高征地青苗补偿标准

http://s.yingle.com/cq/900830.html

 昆明市城市房屋拆迁管理条例

http://s.yingle.com/cq/900829.html

 政府是否能以出让土地使用权出资 http://s.yingle.com/cq/900828.html

 农村土地承包优惠政策有哪些

http://s.yingle.com/cq/900827.html

  农村房屋拆迁的特点 http://s.yingle.com/cq/900826.html 关于霞浦土地征用补偿费的情况说明 http://s.yingle.com/cq/900825.html

 赠与土地使用权需要缴纳土地出让金吗 http://s.yingle.com/cq/900824.html

 上海市长宁区征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900823.html

年) 土地所有权确认的程序

http://s.yingle.com/cq/900822.html

 如何签订拆迁安置补偿协议

http://s.yingle.com/cq/900821.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 河南省郑州市上街区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900820.html

 现在办土地使用证要多长时间

http://s.yingle.com/cq/900819.html

 农村房屋拆迁一般程序

http://s.yingle.com/cq/900818.html

 河南郏县违规征地事件调查

http://s.yingle.com/cq/900817.html

 农村土地的所有权归谁

http://s.yingle.com/cq/900816.html

 住宅内屋依法强制拆迁程序启动

http://s.yingle.com/cq/900815.html

 辽宁省锦州市义县征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900814.html

年) 旧城改造房屋拆迁赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900813.html

年) 大港区征地补偿安置标准争议协调办法 http://s.yingle.com/cq/900812.html

 认真细致地做好农村征地拆迁工作 http://s.yingle.com/cq/900811.html

 农村未利用土地是否可以出租

http://s.yingle.com/cq/900810.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 农村土地承包合同有哪几种形式

http://s.yingle.com/cq/900809.html

 征地补偿安置费9月底前落实到位

http://s.yingle.com/cq/900808.html

  什么是法院强制拆迁 http://s.yingle.com/cq/900807.html 重庆再次调高

征地补偿

安置标准

http://s.yingle.com/cq/900806.html

 2018以土地投资入股要缴纳多少土地增值税 http://s.yingle.com/cq/900805.html

 拆迁安置补偿协议无效法律案例上诉状 http://s.yingle.com/cq/900804.html

 广州从化征地政策令人费解

http://s.yingle.com/cq/900803.html

 山东省临沂市沂南县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900802.html

 农村一户只能拥有一块宅基地吗

http://s.yingle.com/cq/900801.html

 广西省钦州市灵山县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900800.html

 重庆市双桥区征地补偿安置实施细则 http://s.yingle.com/cq/900799.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 怎样登记农村宅基地使用权转让，登记的注意事项又有哪些 http://s.yingle.com/cq/900798.html

 如何买卖安置房才算合法

http://s.yingle.com/cq/900797.html

 获得土地使用权后土地使用证什么时候签发 http://s.yingle.com/cq/900796.html

 日照市征地地面附着物和青苗补偿标准 http://s.yingle.com/cq/900795.html

法律咨询s.yingle.com

第五篇：租赁房屋的拆迁补偿问题

租赁房屋的拆迁补偿问题

租赁期间，房屋遇到拆迁的情况大量出现在我们的生活中。那么如何保护租赁合同双方的合法权益是我们最关心的问题。现实中，有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力，租赁合同终止，出租人返还剩余租金，承租人腾退房屋。虽然拆迁不能完全被认定为不可抗力，但这种约定从法律上应认定是有效的，是双方真实的意思表示。有些合同对此没有约定，遇到拆迁问题时就容易产生争议。下面我们了解以下相关的法律规定：

1、承租人是合法的被拆迁主体

按照《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；第16条规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的，是合法的被拆迁主体。

2、承租房屋拆迁时承租人享有权利

国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人应当对被拆除房屋承租人给予安置。《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”；第31条规定：“ 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”。

《大连市城市房屋拆迁管理办法》第15条规定，“拆迁人或被委托的房屋拆迁单位，须严格遵守房屋拆迁有关规定，在房屋拆迁公告发布后做好下列各项工作：“向被拆迁人及房屋承租人发送房屋拆迁通知书；向被拆迁人及房屋承租人宣传解释并现场公示有关政策规定及拆迁事项”；第38条规定，“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20%支付给被拆迁人，80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人；属于非住宅房屋的，货币补偿金的30%支付给被拆迁人，70%支付给房屋承租人”。

因此如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，单独与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，从而使承租人的权益受到了损害，承租人可以向出租人追偿应得的补偿部分，也可以根据具体情况主张原拆迁补偿安置协议无效，并重新签订拆迁补偿安置协议。但是，如果《房屋租赁合同》中对拆迁补偿问题有明确约定的，应该按约定处理。因此，这就需要承租人在签订《房屋租赁合同》时，对此作出明确约定，以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。