第一篇：鼓楼A块项目定位分析报告
鼓楼A块项目定位分析报告
一、项目概况
本项目位于鼓楼立交南入口处东侧，紧邻“中信实业银行”办公大楼。距离鼓楼市民广场仅150米之遥。交通方便，有 等公交车通往市区各处，离地铁1号出口仅百米远，距离新街口约半公里。周边有八一医院、电信、邮政、江苏电视台、市政府等机关、事业单位办公大楼。有鼓楼公园、鸡鸣寺等人文景观。距离山西路---南京第二商圈较近。整个地块周边自然人文景观均较好，交通方便，但商业氛围缺乏。
人文特征：与鼓楼公园、鸡鸣寺、市政府、江苏电视台、南京大学位于一条轴线上，位于南京的吉祥龙脉之上，人文景观优越。
地 址：位于中山路 号“中信实业银行”办公大楼旁。
位置描述：鼓楼立交南入口东侧。距离鼓楼市民广场约200米，距离地铁1号线鼓楼站出入口仅百米之遥。南距新街口约半公里。地铁对面有鼓楼医院，周边有电信、邮政等事业单位办公大楼。
商业特征：该办公大型事业机关办公集中地周围、餐饮、娱乐设施欠发达。与南京第二商圈---山西路相距较近，该区域不能形成较强的商业氛围。
交通特征：该项目处于中山路与北京西路交汇处交通发达，有多路公交线路通往市区各处，且离地铁出口较近。
二、土地价值发现
1、地块所处区域在南京商务楼商圈中位例第三，层次较高（新街口为第一 商圈、山西路为第二商圈），因此不宜建成独立的高级专业写字楼。而宜开发小面积商务楼或商住楼项目，具有8000元/M2的商业潜质。
2、地块属黄金商业区，由于地价较贵，因而并非建立独立的高档高层住宅小区的理想之地。若将底层裙楼开发的，与商场等配合建商住项目会因地处商圈中心。等生意之便以及交通等基础条件较好之利，会有独特的市场吸引力。
3、将要开通的地铁1号线，将会为该项目带来约60万人次/日的人流，使得该地块极具商业潜质。地铁是一种大容量的交通工具，随着地铁一号线的建成，地铁一号沿线将成为南京人流、物流、资金流、信息流强度最大地段。将对目前的商圈产生一定的影响。据广州、北京、上海等已开通地铁大城市的经验，靠近地铁的商业均表现了良好的经营状况和较高的商业价值。距离地铁出入越近的商场，销售价格也高于其它同类商场。
三、项目SWOT分析
优 势：
1、地段较好，位于鼓楼中心区域。
2、周边交通方便，公交线路多，通往市区各处。
3、周围环境较好。
4、离地铁出入口较近。
劣 势：
1、进入地块出入口交通不够方便。
2、周围缺少超市等生活配套，缺少高档餐饮、娱乐设施。
3、位于中心地段，地价较高。
4、周边地区商业气氛不浓。
5、临街，有噪音污染。
问 题 点：
1、本项目距离成熟商务区新街口、山西路均较近。
2、周边新建写字楼与住宅项目均较少，未形成商业氛围与较强人气。
机 会 点：
1、地铁1号线将要开通，会给该地区带来较大人流量。
2、周围汇杰广场、和平大厦等商业物业销售情况良好，且均能在本项目推出前销售完成。
劣势转换：
1、从地块西、南处开辟出入通道。
2、建商务用楼，裙楼可考虑餐饮、娱乐等设施。
3、避免建住宅，以便利于提高物业售价。
4、通过裙楼商业聚积人气。
四、物业类型定位
1、住宅
若建住宅，由于该项目地处黄金地段，地价高，出售单价将较高，而该项目将可能为豪宅或小酒店式公寓。若建： ①．豪宅
A、本项目占地面积小，不利于建豪宅所必需的优美景观及良好配套设施。
B、周围生活配套不多。
C、紧临交通干道，车流大，噪音污染严重。D、不能较好利用地铁资源。因而本项目不适宜建豪宅。②．酒店式公寓
A、南京房产市场同类物业物多，竞争较为激烈（紧临本项目位于珠江路的“新世界中心”，有大量酒店式公寓即将面市）。B、投资回报率不高。C、不利于裙楼的开发。D、不能有效利用地铁资源。因而酒店式公寓同样不适宜建造。
说明：位于黄金地段的物业大多具有较高的商用价值，非建住宅项目的理想之地，尤其位于交通干道旁的地块，由于车流量重，噪音污染较重。例如：位于新街口的东方名苑，虽然以住宅的概念卖出，但大多作为办公之用。根据中广置业掌握的信息资源表明：购买“东方名苑”有较炒家，他们买后做出租之用，自住极少。承租方也大多作为办公之用而非居住。炒家普遍认为：花高价在市中心地段买房居住并不划算。
2、SOHO Small office and home office即居家办公。
该物业目标客户群为一些记者、演员、作家、自由撰稿人、画家、经纪人、摄影师、计算机编程员等与北京、上海等大城市相比，南京此类人群不够多，且居家办公要求并不强烈。因而开发SOHO物业市场不可测因素较多，风险也较大。
3、高档写字楼
A．本地块周边缺少浓厚的商业氛围。B．离新街口、山西路两大商圈太近，与以上两地相比，本区域建高档写字楼不具有竞争优势。
C．南京外贸企业较少。外资企业在国内大多选择北京、上海、广州作为大陆区的总部，在南京仅设立办事处，这些国外或外埠公司，因其设有公司实体，只为联络处，办公人员较少，仅需要小面积办公楼。南京本地大型企业少。主要为中、小型服务业，对高档写字楼需求不大。该项目地围周边更缺少外资或国内大型企业。因而高档写字楼需求量小，开发风险大。
D．根据中广置业掌握的楼市资源分析，目前南京高档写字楼的租售情况均不理想。
因而该地块建高档写字楼开发风险较大。
4、商住楼
根据“土地价值发现”该地块适宜建商用物业。
A．鼓楼在写字楼商圈中属于第三档次，仍属黄金区段，地价较贵，不宜建立高级专业写字楼，但可建中档商住物业，可与裙楼相配合。B．该地块地处商圈中心得生意之便和交通等基础条件较好之利，建商住项目会有独特的市场吸引力。
C．建商住项目可节省建设费，降低成本，并可降低物管费、水电费，给业主带来实惠。
D．随着2005年地铁1号线的通车，而变得更具商业价值。每日约60万人次的地铁出入口流量，将给该项目物业带来空前的人流、物流和商业机会，成为商业旺区。因而本地块可建商住项目。
五、竞争状况分析
该区域目前在售项目主要有汇杰广与和平大厦。
汇杰广场：总建面积63000Ｍ2，标准层面积约2100Ｍ2，绿化率28.8％，使用率近80％，建筑密度30％，且有4000Ｍ2古典式喷泉花园，2000Ｍ2行政会所及大面积空中花园，层次3.65米，8部电梯，8台自控式中央空调，近300个CPS自动管理车位。目前仅剩15层以上楼层，7800～7900元/Ｍ2起售，逐层加100～200元/Ｍ2不等。最小面积136.75Ｍ2仅15、6层有，17层以上整层或半层出售。
和平大厦：7层以下售罄，7层以上有部分剩余，起售价6000～7000元/Ｍ2。
1、目前上述两项目销售状况均较好，预计本项目推出时均能销售完毕。从两个项目销售情况看，面积越小，楼层越低（即单价越低），总价越低的平型销售越快。而上述两项目均缺少100Ｍ2以下的小面积户型。因而本项目可建小面积商住套型。
2、本项目如能在2005年地铁全线贯通时同步建成，可形成同步借势之利，可充分利用当时有利的社会舆论环境，促进销售。
3、南京楼市也普遍关心地铁及地铁物业，先行建成的项目对地铁人流的引导有选入为主之利。
六、项目定位描述
1、本项目建带裙楼之商住物业。
2、项目功能定位于办公之用。
3、主力客户群定位为驻宁办事处，处于创业阶段的中小公司。
4、面积以50～200Ｍ2之间的中、小户型为主。
5、配有高档写字楼的物业服务。
6、裙楼建高档餐饮、会所、娱乐设施等配套，并可对外营业。
7、主打“地铁”牌，借“地铁”之未来，强调本项目为离地铁最近的在售商业物业，极具升值潜力。
七、主力客户群特征描述
1、中、小型贸易公司。
2、政府机关或例如：电信、邮政之类的大型企事业单位驻宁办事处。
3、留学中介、旅游公司。
4、广告公司、咨询公司、策划公司。
5、处于创业阶段的公司
6、交通工具依赖地铁的组织或公司。
7、以商为主，需为部分职员晚间在公司逗留，提供商住条件的公司。
八、物业配套及功能定位
1、物业配套 A．会议室 B．茶社、咖啡屋 C．公用洽谈室 D．公用投影屋 E．公用食堂
F．裙楼建餐饮及娱乐设施（以便进一步聚积人气，带动写字楼的商业氛 围，更好地协调裙楼与写字楼的关系）
2、物业功能定位
A．写字楼晚间不清场。B．写字楼工作人员可煮饮。C．写字楼有专用大堂、专用通道。
3、物业管理要点提示
A．代收水电、煤气费，代订报纸、杂志。B．提供相关的打字、复印等基本服务。
C．代订机、船票，提供医疗保健咨询，旅游办证等服务。
九、项目推广
1、项目概念（并非案名与广告语）A．创业者之家
创业者联盟（针对中小公司大多处于创业阶段，公司员工不多，无需太大办公空间，大面积办公楼，工作时间不固定，经常需要加班，商住项目对他们有特别针对性）
B．地铁物业（地铁出口处，稀缺写字楼）
2、营销推广
A．利用行业喜欢轧堆的现象，主题推广本项目为一些中介机构、咨询公司，处于创业阶段的中小企业，以及驻宁办事处的集中办公之所。吸引行业轧堆，销售自然顺畅。
B．主推地铁概念。随着地铁的逐渐贯通、开通，必将成为市民谈论的焦点，本项目借地铁之势，推广地铁物业价值概念，必将成为人们有关 地铁的资源之一。
C．充分利用报纸、媒体（尤其是机关党报）及行业杂志。D．针对地铁物业极具升值潜力，吸引炒家及投资买房客。
4、招商
充分利用中广置业的商业资源，吸引一部分投资者置业。
利用中广置业招商的优势与一些知名商家及企业联系，吸引他们进驻，以其“品牌效益”形成极强的号召力，吸引其它中、小企业入驻。
以上仅为我公司一些初步的框架性设想，若能进一步合作，我公司将利用中广置业商业部资源上的优势，对投资者---潜在买家及意向买家进行问卷调查，以便得出真实有效的数据进行定量分析，以具体细化可行方案。
2003年5月4日
第二篇：CAD绘制定位块教案
【课题编号】 —项目
四、任务一 【课题名称】 绘制定位块
【教学目标与要求】
一、知识目标
1.能够分析定位块零件的结构特点，需要绘制二个视图和阶梯剖视来表达定位块和两个孔的大小与深度。
2.熟悉新指令“构造线”的使用和绘制定位块零件的操作步骤。
二、能力目标
能使用AutoCAD 2009软件绘制定位块零件图。
三、素质目标
熟悉叉架类零件特点和应用AutoCAD 2009软件绘制叉架类零件的方法。培养细心、认真的工作作风。
四、教学要求
1.能够分析定位块图形，选择恰当的指令绘制零件图。2.能正确使用新指令“构造线”的作用。【教学重点】
1.熟悉“构造线”指令功能和操作。2.正确绘制定位块零件图。【难点分析】
使用指令较多，设置的图层也较多，难度不大，但绘制过程繁琐。【分析学生】
绘制比较麻烦，需要教育学生培养耐心、细心、认真的工作习惯。【教学思路设计】
边讲边示范，后学生实践，教师指导。【教学安排】 2学时
【教学过程】
一、分析视图
如图4-1所示的定位块，长、宽各50mm，厚度为25mm。左下角有10mm见方缺块，并有一个深度为13mm、30mm见方的凹槽；左上角有一沉孔，孔的直径为5mm通孔，沉孔深6mm，直径为8mm；右下角背面有一个直径为5mm、深10mm的盲孔；中间有一个深
13、直径5的圆孔。
二、绘图工艺分析 1.绘基础形体三视图。
2.先画主视图，后画左视图。（1）10×10棱边切角。
（2）30×30×13矩形切槽。（3）深13圆孔。（4）沉孔。
（5）深10圆孔。3.画剖切符号和未剖切区域的投影。
三、绘制定位块的操作步骤
1.启动AutoCAD 2009。设置绘图环境。激活状态栏上“极轴追踪”、“对象捕捉”、“对象捕捉追踪”功能。
设定极轴追踪增量角度为90°，对象捕捉方式为端点、交点，仅沿正交方向进行捕捉行踪，线型比例因子为0.5。2.创建图层
分别创建“轮廓线”、“剖面线”、“细实线”、“细点画线”、双点划线”、“虚线”和“标注线”图层，如图4-2所示。3.绘制长方体三视图
设“轮廓线”为当前图层，用“直线”绘主视图50×50，俯视图50×25，左视图25×50，如图4-5所示。
4.绘制棱边切角，如图4-4所示。
（1）主视图用“偏移”线段A、B——得C、D——“圆角”R3倒CD圆角——“修剪”E、F线段，如图4-5所示。
（2）左视图用“对象捕捉”与“极轴追踪”功能——“直线”——画左视图的切角，如图4-
6、7所示。
5.绘制30×30×13方形切槽，如图4-8所示。
（1）主视图绘制用“偏移”——偏移A、B，得C、D线段——“修剪”C、D线段；剪去多余线段，如图4-9所示。
（2）左视图绘制同上方法得到左视图，如图4-10所示。6.切除中间直径5深13圆孔，如图4-11所示。
切换“轮廓线”作当前图层——在主视图上绘直径5mm圆孔，剪去多余圆弧；——在左视图上用“直线”绘制半圆孔投影——用“虚线”作当前图层——用“直线”命令绘制隐藏线，如图4-12所示。
7.切除沉孔如图4-13所示。
（1）主视图绘制用“偏移”A、B直线——得C、D线段——切换到“细点划线”图层——用“关键点编辑方式”将线段拉到Φ5孔中心——画通孔和沉孔，如图4-14所示。（2）左视图绘制将“细点划线”作当前图层——利用“对象捕捉”“极轴追踪”功能——“直线”绘制沉孔中心线——切换“虚线”作当前图层——用“构造线”绘制沉孔水平投影和深度，如图4-16所示——用“修剪”去除多余线条，如图4-17所示。（3）俯视图绘制选用阶梯剖视，画法同上，如图4-18所示。8.切除Φ5深10圆孔，如图4-18所示。
（1）主视图绘制设“虚线”为当前图层——偏移得圆孔中心线——切换到“细点画线”图层——用“圆”画Φ5的圆，如图4-19所示。（2）左视图绘制偏移圆孔深度直线——“构造线”，画水平投影线——修剪多余线段——切换到“虚线”图层，如图4-19所示。
（3）俯视图绘制设“轮廓线”为当前图层，绘图方法同上，如图4-19c所示。9.画主视图上剖切符号和剖面线
将“双点划线”设为当前图层——过圆孔中心绘直线，如图4-20所示——切换“剖面线”为当前图层——“图案填充”绘剖面线，如图4-21所示。
四、实训
教材98.练习一、二
五、小结 1.定位块需要二个视图表示图形轮廓和一个阶梯剖表示零件孔的形状。2.使用新指令“构造线”画左视图的水平投影线。3.创建图层使用了七个图层，分别绘制七种线条。
第三篇：124亩块地项目可行性分析报告7917157679重点
目 录
一、概况
1、项目概况
2、报告范围
3、公司简介
二、项目建设规模及建设内容
1、项目建设规模
2、项目建设内容
三、项目组织管理机构
1、项目建设组织管理
2、项目运营组织管理
四、项目市场分析及市场定位
1、市场分析
2、市场定位
五、项目选址及建设条件
1、项目选址
2、建设条件
六、尚城豫园项目整体策划
七、项目产品规划
1、总体规划
2、工程方案设计
3、项目总图布局
4、智能化系统设计
5、项目配套设施
八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能
1、环境保护
2、安全卫生
3、消防
4、节能
九、项目投资估算和资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
十、财务与效益分析
1、财务分析
2、效益分析
十一、项目风险分析
1、项目风险分析
2、项目风险回避
十二、结论
1、项目建设规模
尚城豫园项目总占地面积124亩，总建筑面积约15万平方米。遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有托儿所、幼儿园、中小学、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是合肥东区新崛起的一个中等规模小区。
2、项目建设内容（1）多层公寓
尚城豫园多层公寓的总建筑面积约60000平方米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。整个小区充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。（2）小高层公寓
尚城豫园小高层公寓的总建筑面积约70000平方米。（3）配套商业面积（包括车库）建筑面积约15000平方米（4）公共生活设施
总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。
（4）物业管理
尚城豫园实行封闭式现代化物业管理。
供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座； 通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络；
电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视； 邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务；
周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；
一、尚城豫园项目组织管理结构
1、项目建设组织管理
该项目建设的具体实施由安徽金大陆集团合肥置业公司具体负责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由项目公司和企划中心共同完成，项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。
2、运营组织管理
尚城豫园项目采取独立法人制，即由安徽金大陆集团投资开发，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。
二、项目市场分析及市场定位
1、项目市场分析
(1整体市场交易活跃，持续走强
在国家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培育新的经济增长点政策、措施的指导下，各种对楼市产生“利好”的配套政策的出台及住房金融服务的提供，房地产正成为新的投资热点和消费热点。
2001，合肥市房地产开发投资总额达到18.67亿元，较上一增长30.11%，住宅施工面积322.54万平方米，较上一增长31.84%，住宅新开工面积174.65万平方米，较上一增长69.14%，住宅竣工面积114.92万平方米，较上一增长27.5%。在销售方面，2001销售面积83.15万平方米，销售额13.94亿元，分别较上一增长1.19%、1.11%。住宅空置面积下降达到26.78%。2002年前三季度，合肥市房地产开发投资总额达到27.38亿元，施工面积478.09万平方米，分别较上一同比增长1.19%、1.11%。2002年，房地产市场明显特点是：淡季不淡，市场活跃，价格稳中有升，居民个人购房已成为消费主体，抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。
2003年前5个月，全市房屋施工面积526万平方米，其中去年结砖面积362万平方米。全市房地产开发项目中正在预售的有158个项目，已预售出面积152.5万平方米（占5月份在建面积的28.9%），其中住宅项目136个，已预售出面积122.5万平方米（占在建住宅面积的29.8%）；其他项目22个，已预售面积30万平方米，共收取预收款10.4亿元。2003年前5月，取得“商品房预售许可证”的商品房面积为130万平方米，同期商品房预售面积为103.5万平方米，占可预售总量的79.6%。前5个月，现房销售率达到72.2%，预售率达79.6%，空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力在稳步提升。同时，各区位、价位的在建楼盘，基本未出现“冷盘”现象，绝大多数开发企业对目前商品房预（销）售情况比较满意，对市场前景看好。东区1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉兰苑销售情况良好，西区2500元每平方米左右的如学府花园、桂花园甚至出现排队预购现象，桃花科技园开发区的翡翠花园一期8万余平方米基本上是施工与销售同时完成，位于南淝河畔的“中央花园”项目，尚未开
盘，因其区位环境优势，已有四百余户消费者前来预订。从总体上看，我市房地产市场仍处于良性运行状态，发展是健康的。（2）购房主体发生变化
国家停止住房实物分配后，住房消费由“集团采购”转向“散户时代”，2002年个人购房就已经占商品房销售面积的94％，成为主导房地产市场发展最活跃、最积极的因素。（3）消费需求多样化
消费者由于收入水平、文化层次、家庭特征等具有差异性，导致消费者在购房时对区位、环境、规划设计、户型、面积、配套、物业管理等方面存在不同的选择。
（4）开发商参差不齐，未来几年将是行业整合期
2003，合肥市房屋开发公司达到400余家，只有为数不多的开发商具备一、二级资质，大多数企业无品牌、资金实力小、抗风险能力差。今后的一段时间，将是房地产行业重新洗牌的整合期，房地产行业必须以雄厚实力在市场竞争中脱颖而出，弱势企业将被淘汰出局。
（5）畅销产品分析
在楼盘调研过程中，总结后我们会发现，以下几类产品较为畅销：
一：高性价比型。像华源国际城、罗马花园、天使苑、玉兰苑、等，价格处于中下游，售价一般在1400元每平方米，能满足人们的普通居住要求，规模适中，小区具备一般生活配套，此类产品深受广大消费者欢迎。
二：中高档型。诸如元一时代花园、长春都市花园等，消费群体定位在中高收入层面，小区规划、产品设计等各方面标准较高，有突出卖点，操作得法，能够吸引大批消费者。
2、项目市场定位
在对类似项目（主要以玉兰苑为研究对象）及市场需求进行深度分析后，我们发现，新站区及东区附近由于市场集群内大量商户、年轻白领、肥东县迁徙人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。
尚城豫园整体定位为未来配套齐全的中档社区，适应大部分消费者需求，价位在1500元每平米左右，是合肥市郊的现代居住项目，受合肥东区最近两年房产市场发展的影响，中高档小区目前已经进入一个稳定的增长期，而且价位随着市场经济的整体发展，总体趋于上升趋势。
本项目位于二环路以东，紧邻二十埠河。本项目将大大提升小区的环境、户型设计以及居住的适宜性等各方面的现代居住水平。同时二十埠河河道正在调整，并兴建40000平米的绿地、广场。
根据本项目的市场定位，我们将本项目销售对象确定为：（1）年轻的“准合肥人”：主要是指企事业单位年轻的职员，这一批消费群体，知识层次较高，工作年限短，工资收入在1500元/月，但没有多少积蓄，对住房有强烈的需求，对价格关注。
（2）投资客户：追求物业的升值，对项目的升值潜力有很深的研究。
（3）外来客商：本项目地处合肥东侧，所在区域内集聚着安徽大市场、长江批发市场等大型市场、摩托车、汽车大市场等大型物流中
心，市场群内有大量来肥经营的外地客商，经济实力强，有置业愿望。
（4）瑶海工业区内的职工：在未来几年内，瑶海工业区将有数十家企业进驻，将来的住宅需求量巨大。
（5）部分肥东居民：肥东居民长期以来形成了一种做省城人的优越感和自豪心理，近年来迁徙合肥的趋势在不断增强。本项目将成为此类消费者迁居合肥的最佳跳板。
三、项目选址与建设条件
1、项目选址
本项目选址紧邻东二环路，南临二十埠河，占地124亩。二十埠河即将调整河道，兴建40000平米的绿地广场，极大的提升了小区的居住品位。
目前地块场地已经完成平整，减少前期项目基础设施投入，缩短了开发周期，地块的土地征用工作已经完成。
2、建设条件
合肥新站综合开发试验区是安徽省政府于1995年4月批准设立的省级开发区，规划面积10平方公里，集中开发6平方公里，享受市级经济管理权限。试验区前身为合肥市新火车站建设区，于1992年11月伴随着国家重点工程合肥铁路枢纽新客站的开工建设而诞生，1996年2月国家建设部批准将合肥新站综合开发试验区列为全国首家城市综合开发试点区。经过8年的艰苦努力，一个集现代化交通、商贸、金融、旅游、信息服务为一体的环境优美、设施齐全的新城区已展露丰姿。
开发区管委会按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、房产、建管、供水、供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作，高效率、快节奏地为投资者提供优质服务。
开发区制定并实行一整套稳定的优惠政策，依法保护投资者的合法权益。
3、水文地质条件
本项目区域内，地势高差小，较为平坦，大部分已经平整，将来土方工作量小，二十埠河河面宽30米以下。主要气象资料如下： 年最大降雨量： 1541.9毫米
年平均降雨量: 1067.2毫米
冬季平均风速及主导方向 25米/秒（东北风）夏季平均风速及主导方向 25米/秒（东南风）最大冻土深度 0.6米 最大积雪厚度 0.46米
四、项目整体策划及营销计划
1、项目整体策划
（1）策划包装
策划包装时针对项目的特点，从市场定位出发，通过整套的销售资料及广告平面的制作，使项目树立起良好的形象，在市场同类型的产品中脱颖而出。同时，利用项目建设单位已取得的良好信誉，产生品牌效应，促进项目的销售。
另外，良好的策划还能为项目的推出作预先部署，以利于项目后期的销售。现在，合肥的房地产开发商已经逐渐认识到策划包装的重要性，侧重这方面的投入，就能获得超额回报。
（2）项目色调
整个项目的色彩应保持和谐统一，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保持小区的绿化率。
内容与教师活动
（3）广告牌
广告的创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区的完整规划（以小区的规划图为主景），并突出项目建设单位的名称，为本项目作软性的宣传。
广告牌摆放的位置，一是小区的现场及通往小区的道路两侧，利于过往人流加深印象；二是东市区内的主要道路及路口的现眼位置，吸引区内人流注意。另外，可在各处广告牌上醒目的地点设置项目标志或路径，清楚指示本项目的位置。（4）售楼现场
从尚城豫园项目的规模来看，应设立两个售楼处：在市区设立一个售楼处，在项目现场设立一个售楼处。其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼处应配置项目模型，给消费者直观的感受。（5）样板房
由于本项目定位在中档价格，项目样板房的设置力求简洁、温馨舒适又典雅亲切，激发买家的购买欲望。另一方面，让消费者看得见摸的着，给消费者一种实实在在的感觉。
2、项目功能策划（1学生活动
作为完整规模的小区项目，本项目力求为消费者提供一个舒适、绿色的居住环境，因此在小区内设置活动中心及其他相关配套，为社区生活提供一切便利。同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观的一部分，注重各种配套的搭配与整体建筑风格的调和。（2）绿化设计
花园风格：小区内设置各种立体形状组成的特色花园，非常适合观感，所以，小区中心的花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观、时尚自然融合，有机统一。
河堤绿化：项目紧邻二十埠河，二十埠河即将进行河道整理，新建大面积景观广场。本项目可以在近邻河堤修建一列绿化带、花圃，注意花艺造型及修剪，令景观形成层次感。在河堤上放置铁铸雕花的休闲座椅，形成休闲、娱乐场所。
（3）增设多种物业服务
针对目前合肥物业管理的特点，合肥东区的物业管理还处于起步阶段。本项目在物业服务上应体现出小区的优势，提供如：清扫、洗衣服务、邮寄服务、社区教育等，极大限度地方便业主，优质服务令业主生活无忧。同时提高项目的服务档次和质量，以满足业主的生活需要为根本。
设计依据、项目销售策略（1）付款方式
为适应各个层面的消费者需要，设置灵活的多重付款方式。大致分为“一次性付款”、“分期付款”、“银行按揭付款”等几种。一方面让消费者感到实惠；另一方面减轻消费者的购房压力。
（2）累计折扣优惠
此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划的受益者。不论是以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。运作目的是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动效益，惠及项目后期销售。
4、促销推广策划
（1）扩大软性宣传影响力
房地产业走向成熟，众多媒体如报纸、电视、杂志等都设有专刊、专栏介绍的房产动态、行业新闻及房产广告等。本项目应采用目前合肥房产市场成功小区的软广告战术，通过早期软姓宣传，树立市场形象，配合后期宣传，促进销售。（2）公关宣传活动
当软性宣传取得一定成效，可以适当安排一些公关活动。如开工典礼、开盘典礼、封顶典礼等现场公关活动，参加房展会，举办、组织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣传本项目，还可以在一定程度上带动项目的销售。
5、项目营销方案（1）营销顾问
项目建设单位可以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。（2）营销计划
七、项目产品规划 1
(1本项目主要有多层、小高层住宅和配套设施组成。多层住宅采用分列式，以六层为主，坡形带阁楼屋面，部分设计成跃式、复式、错层；小高层住宅采用排列式，以十二层为主；整个小区绿化率达到40【图片1(2小区内自设变电站保证供应区内电力所需，设天然气集中供应站，通过市政管网进水后，区内设置水塔加压、净化、设计宽带互联网到户。
小区内各建筑形成层次感，并加强小区的绿化，利用小区附近的二十埠河河堤进行景观利用、美化，进一步提升小区作为现代居所的居住品位。
2、项目工程方案设计
在满足尚城豫园各功能区建筑物各自功能的前提下，确保建筑物质量、安全，力求造型美观。合理采用新结构、新材料、新工艺，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程进度，降低工程成本。本项目依据工程地质勘查资料，按照国家现行设计规范、标准和规定进行设计。
本项目按地震烈度7度设防，抗震等级为三级。
3、项目总图布局
项目入口处为小区大门，7米，道路与住宅之间用树木做间隔带，采用有规律的单行控制，步行道宽2 【故事
4、项目智能化系统设计2005年，家住望江县赛口镇红旗村的何家贵老人和老伴被两个上门的骗子骗走2000元血汗钱，换到手的只有一块一文不值的破铁块！据何老汉介绍，几天前来了两个中年人，自称是上海来的地质队员，判断这里肯定埋藏了稀世宝物。两个人随即掏出了工作证、身份证等证件给何老汉“检查”，之后又神神秘秘地拿出了一个据说是探测器的黑盒子，在何老汉的陪同下上了老汉后院的小山坡上，果
然挖出了一块亮闪闪的“金块”，说这是清朝的文物，价值尚城豫园智能化系统分成以下几部分：
万元，不如大家各自分 万元算了。最后两人哄得老两口拿出了2000尚城豫园采用
24小时全封闭管理模式，社区实行封闭管理，保障小区内居民的人身、财产安全。
家庭安全防控方面
整个小区采用现代化的综合布线系统，实现小区管理、通信、控制的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施实行自动化监控。每单元内水、电、气、宽带高速智能网端口同时到达。小区内物业管理采用全方位服务。网络系统
网络的应用是智能化小区的标志，利用小区内的 INTERNET 的快捷安全等方面优势，转换成可利用的生活服务网络，消除空间上的距离，满足现代人对网络的生活需求。
5、配套设施 －1市内给排水（1）给水
给水水源由市政水管网供水。市政水管网有DN300
进水管与室外给水管网相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa
（2
排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。基地内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。
3）消防给水系统
室外消火栓 25L/S 火灾延续时间 3学生听讲、辨别 室内消火栓
火灾延续时间 3小时；
消防水源采用市政给水管网供水，在基地内设置消防站。火灾初期由各区内的一栋较高建筑的屋顶水箱（储存十分钟消防水量）及增压设备供水。小区内设消防泵房，由消防水池供应消火栓泵和自动喷淋泵抽吸加压供水。5－2供电系统
（）小区内设变电器一台，满足小区需求，规划区内按片设配电点，以配电室向各用电点供电。（）动力配电：内外照明均采用低压供电、低压配电，采用低压配电盘或动力配电箱，各用电设备一般不采用就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿管直埋或沿电缆架明铺。
（3）照明系统采用三相四线制，照明电压
（4）消防泵、喷淋泵、生活泵及火灾自动报警系统等为二级负荷。其余为三级负荷。
（5）火灾自动报警：小区内所有住户均为系统保护对象。5－3电讯系统
本项目建设用地位于合肥市龙岗工业开发区内，开发区内国际、国内长话已开通。本项目通讯设施拟选用桑达6
1－1环境保护执行标准
（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《建设项目环境保护保护管理办法》
（3）《建设项目环境保护保护管理办法实施细则》（1－2污染物与污染源
本项目产生的主要污染物为：生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。1－3环境保护措施
（1）项目规划对排污管网作了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。（2）(板书课题、安全卫生）规划区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设铺设，防止尘土飞扬。（2）污水排放符合国家环保要求。
（3）垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。
3、消防
根据《建筑设计防火规范》(GBJ16-87要求，小区消防用水按室外25L/S，室内15L/S计算，消防管网布置成环状，消防用水与生活用水采用同一根总管，小区内配备一定数目的灭火器，同时培训物业工作人员与居民正确使用灭火器。
4、节能
【图片
为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，本项目采取了多项节能措施，主要措施有：
（1）。
为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。
（3）
九、项目投资估算和资金筹措
1、项目投资估算
尚城豫园项目总投资为2亿829、不同种物质，它的质量和体积有什么关系？（1 26*124=3224.（2）前期工程费
【制定计划】4）建安工程费用
(1用天平测出金属块的质量（）设备费用按询价或类似工程设备投资估算。
（2）建筑工程费参照《安徽省建筑工程单位估价表》及当地类似工程概算指标估算。
（3）安装工程费依据《全国统一安装工程概算定额安徽省单位估价表》及类似工程造价调整。
（4）其他费用及建筑安装费用定额按照《安徽省建筑安装费用定额》及建设部有关规定执行。
（5）不同年份的价格资料均调整至2002年价格水平。（6）项目建设单位提供的相关数据。（7）行业类似工程经验数据。
3、项目资金筹措
项目计划总投资：20829 项目自有资金：5000 申请银行贷款：10000
十、财务与效益分析
费用名称 费用提取
一、前期工程费
1、征用土地费 26万元/亩×124亩=3224万元
2、工程监理费 13000万元×1%=130万元
3、勘察规划设计费 35元/ m2×150000m2=525万元
4、三通一平及规费 15元/m2×150000M2=225万元
5、办理规划许可证等费88元/m2×150000m2=1320万元
用
6、办理施工许可证费 13000万元×0.81%=105万元
7、其他
二、建安工程费
1、土建工程费
750元/m2×（60000m2+20000 m2）=6000万元
1000元/m2×70000m2=7000万元
2、电梯 20万元/台×40台=800万元
金额（万备注
元）5639
3224 130
525 225 1320
110 13800
13000
800
三、区内配套工程费
1、水电设施及增容费
2、区内道路绿化
四、不可预见费
小计
五、平均造价
六、商网住宅
1商网销售
2、住宅销售
八、管理费、税金
1、管理、经营费用
2、销售费
3、销售税金
九、销售利润
50元/m2×150000m2=500万元 50元/m2×150000m2=500万元 13000万元×3%=390万元
20829÷15=1388.6
4000元/m2×15000m2=6000万元 1800元/m2×60000M2=10800万元1950元/m2×70000M2=13650万元
30450×2%=609 30450×2%=609万元 30450×6%=1827万元
1000
500 500 390
20829
1388.6
30450
6000 24450
304
5609 609 1827 6576
十、上缴所得税 6576万元×33%=2170万元 6576-2170=4406
2170
十一、利润
4406
14.47%
税后
十二、销售利润率 4406÷30450×100%=22.5%
十三、投资利润率
1785.84÷20829×100%=33.8%
21.15%
税后
十一、项目风险分析
1、项目风险分析
风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险：
（1）购买力风险
从宏观面上来看，合肥目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人们对提高居住素质的驱动力不足，难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金投放产生压力。
（2）竞争风险
合肥房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，出于对方地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。合肥近期新盘迭出，出现了“政府搭台，企业唱戏”的局面，整个合肥住宅市场竞争较为激烈，不少开发商在“外脑”的作用下，营销策划水平有很大提高，未来一段时间，市场的供给量更大，对本项目形成较大的威胁。
2、项目风险回避
（1）市场定位和产品规划设计水平是关键因素
在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。
（2）形象包装和营销策划
项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。
（3）项目融资管理
对公司拟投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一定的比例之内。控制风险，保证对尚城豫园的企业资源支持。
项目开发环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资、融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。
十二、结论
1、尚城豫园项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为新的经济增长点 和新兴支柱产业的房地产业，在合肥的城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要的地位和作用，发展前景广阔，开发潜力较大。
2、尚城豫园项目的建设单位安徽金大陆集团是一家按照现代企业制度规范设计和运作的大型民营企业实体，具有很强的经济实力和良好的企业信誉，集团公司有着科学、合理的现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠的保障。
3、尚城豫园项目准确定位，减少了项目风险。要减少风险，必须做好市场群体细分，寻找目标客户群体从而给项目以准确的市场定位
（产品定位、价格定位）。项目建设单位已在楼盘调查的基础上，组织了针对项目的系统调查（包括行业状况、消费者行为心里等方面），邀请专家论证，完善产品规划。
4、整合企业资源，提高操作水平。安徽金大陆集团公司管理层十分重视本项目。整合了企业内部人力、财力等资源，成立了项目小组（跨职能项目管理机构），包括投资、财务、营销、人力资源等部门人员。制定了投资计划、资金预算、营销推广方案等，把准备工作做好，采用“并行工程”管理模式和“再造工程”改变项目运作模式，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。
5、项目规模较大，功能齐全，各项经济指标较好，抗风险能力较强，市场前景广阔，经济效益和社会效益十分显著。
综上所述，尚城豫园项目建设是可行的。
第四篇：用户定位数据分析报告
用户定位数据分析报告
目的
运用可利用的数据资源，分析魔秀客户端产品所面向的主要用户群体特征，包括用户的人口学属性，使用产品的目标、行为、动机，以及用户价值观和对某些事物的倾向等
数据来源
本分析报告中所采用的数据，主要来自艾瑞、第一象限以及GA、友盟、DCCI 数据分析
用户基本属性
人口属性
第一象限----性别和年龄 / 22
第一象限----学历分布
第一象限----职业分布
第一象限----收入分布 / 22
第一象限----地区分布
艾瑞----性别比例 / 22
艾瑞----年龄分布
艾瑞----学历分布 / 22
艾瑞----职业分布
DCCI----年龄与学历分布
分析： / 22
20到39岁中青年为主体；男女用户比例接近，男性比例略高于女性用户；受教育程度主要分布在高中至大学本科阶段；主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及天津、郑州、成都、重庆、西安等二线城市；按地区分布的特征为华东，华北、华南和东北地区分布较集中，西北和西南地区的用户占比相对较低；学生在用户群体中的比例最高，其次为普通企业员工和个体工商业者
终端使用情况
操作系统
第一象限----操作系统分布 / 22
艾瑞----操作系统分布
在此项数据上，第一象限与艾瑞的数据分歧较大，塞班借助诺基亚曾经的市场份额，仍然拥有较大的存量市场占有率；anroid和ios系统的占比上升迅速，并且在新增终端中占据更大比重，随着用户终端的更新换代，android和ios系统将逐步取代symbian的市场地位，成为主要的智能终端操作系统；微软的Windows Mobile和Windows Phone紧随其后，后期的市场表现有待观察；黑莓排名第六，用户比例不足1% / 22
手机品牌
第一象限----终端品牌分布
艾瑞----终端品牌分布
诺基亚仍然占据首位，但比重已较前几年有较大下降；三星在android终端市场发力，其市场份额有明显成长，进一步拉近与诺基亚的距离；苹果的市场份额超过10%；HTC与苹果相比份额已有明显差距；华为、中兴等国产品/ 22
牌，凭借在二三线城市的优势，市场份额也有较大提高
第一象限----安卓用户年龄收入分布
第一象限----收入分布 / 22
DCCI----收入分布 / 22
DCCI----手机价格分布
安卓系统受低收入年轻人及三十岁左右的高收入人群亲睐 / 22
常用功能
第一象限----用户常用功能
手机除了上网功能外，最常扮演的角色是相机、音乐播放器和游戏机，人群使用比例在75%以上；另外摄像、蓝牙/红外传输、电子书、彩信功能使用比例也较高，用户比例达到七成左右
上网行为
第一象限----用户上网行为 / 22
艾瑞----用户上网行为
浏览新闻，即时通讯、在线阅读和应用下载在手机用户的上网行为中占据很大比重，其次手机搜索、收发邮件，地图导航的用户比例也较高
使用习惯
第一象限----操作习惯
90%以上的用户习惯使用右手操作 / 22
第一象限----手机使用场合
同2011相比，2012年手机人在睡前、醒后、厕所里使用手机的比例基本维持稳定。手机仍是最晚离开和最早接触的媒介
常用APP类型
第一象限----常用APP类型 / 22
游戏娱乐类App最受欢迎，安装比例最高为61.70%，其次网络浏览、即时聊天、影音播放类App的用户安装比例也超过50%。输入法、导航地图、图像拍照、阅读、系统软件、词典等类型的App也活获得用户较多偏好。不过总体来看，在App上用户的偏好类型相对较广，更愿意用多种类型的App来辅助自己的手机生活
产品关注点
第一象限----产品关注点
用户在选择App的时候，依然是价格敏感人群，有超过一半的人会关注软件是否免费，其次用户的评价、下载量也是用户选择App的考量标准。另外，App软件需要占用多大的空间，也成为关注的重点。而中文界面由于更加接近我国手机用户的使用习惯，也获得30.36%的用户关注 / 22
第一象限----用户APP更换频率
第一象限----用户APP更换频率
用户更换APP并非固定的使用习惯，产品的使用体验成为用户更换的重要条件，接近一半的用户只在遇到使用体验更好的产品时才会进行更换 / 22
第一象限----用户产品忠诚度变化
APP转换使用成本较低，多数类别的APP均存在不同程度的多产品并用、换用情况 游戏娱乐类的APP流动性最强，安装多个、频繁更换比例均为最高
桌面美化、影音播放、网络浏览、阅读等对手机功能补充扩展并且其功能可以脱机使用的APP忠诚度尤其低 导航地图、安全防护、办公工具、邮件、同步备份等需要服务商持续提供服务的APP产品换用、并用比例相对较低 / 22
第一象限----个性化桌面工具使用情况
个性化需求飙升，桌面管理类软件在APP用户中基本普及，使用桌面管理类APP的用户占比达到84.20% 常用的手机桌面应用包括GO桌面、点心桌面、91桌面、安卓桌面、QQ桌面、小米桌面、QQ桌面、宝软桌面等
基本属性分析结论
目前手机终端用户群以20到39岁，学历为高中到大学本科的学生和企业员工、个体户为主，男性比例略高于女性用户，主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及天津、郑州、成都、重庆、西安等二线城市，除iphone之外，主要使用价格在1000到3000元之间的三星、华为、htc等android手机以及NOKIA塞班手机，主要使用手机上网浏览，拍照，听音乐，看书和玩游戏，对个人终端有很强的个性化需求，相当一部分用户使用桌面管理类应用对自己的手机终端进行美化和管理；在选择APP产品时，受价格因素、下载量和评价内容影响较大，有从众心理，对产品的忠诚度较低；除通话、短信等基本通讯功能外，主要的使用时间分布仍呈碎片化，使用场景主要集中在睡前，醒后，厕所以及交通工具内 用户关注的内容 / 22
GA----用户关注内容（关键词）
通过GA数据，获得用户关注度比较高的部分关键词，由此得出，用户对时尚、娱乐、体育、名车、明星以及设计感较强的内容关注度较高，将关键词内容再提炼，可以得出一些用户关注内容的形容词，包括但不限于： 流行、时尚、炫酷、科技、可爱、唯美、小清新、浪漫、帅气 …… …… 百度指数分析
百度指数反应出关注某一关键词的用户分布，使用百度指数，分析各关键词和竞品被关注情况 关键词：手机主题
百度指数----相关关键词 / 22
百度指数----关注用户地区分布
百度指数----关注用户群人口属性
关注“手机主题”的用户，主要分布在北上广等一线城市与郑州、天津、西安等二线城市，主要使用三星、HTC，以及华为、中兴等品牌的手机，年龄层以16到29岁为主，男女用户比例非常接近，女性比例略高于男性，绝大多数用户的受教育程度在高中至大学本科阶段，以学生为主，其次为IT企业员工；除“手机主题”外，延伸的关键词包括“免费”、“安卓”、“小米”和“OPPO”，说明大部分用户倾向于使用免费的安卓主题管理应用，小米和OPPO手机用户对手机主题的关注度高于其他品牌手机用户 关键词：GO桌面 / 22
百度指数----相关关键词
百度指数----关注用户地区分布
百度指数----关注用户群人口属性
关注“GO桌面”的用户，其地理分布，以及年龄层、教育程度和职业分布情况，与关注“手机主题”的用户群的人口属性基本一致，差别在于男女用户的比例出现了变化，男性用户占比达到67.94%，是女性用户的两倍 / 22
关键词：点心桌面 竞品分析
相关的影响因素分析（不同用户群、类别、因素等在产品使用中的差异性和相关性分析）/ 22
第五篇：代理行商业项目定位报告任务书
XXXX商业项目定位报告任务书
一、工作任务
完成XXXX商业项目市场调研及定位报告工作。
二、工作内容
㈠市场调研分析
1、总体环境分析
⑴区域规划
⑵区域环境发展趋势
⑶产业发展布局
⑷区域交通状况总体分析
①公共交通状况分析（地面公交客运系统、轨道交通系统、地区道路组成状况等。）②区域交通未来规划及道路改造分析
⑸人口状况分析
①宅项目发展及人口状况分析
②域人口结构及未来人口放量（住宅人口数量、写字楼人口数量、外来人口数量等。）③年龄、职业状况分析
2、区域商业市场环境分析
⑴区域商业市场发展历程
⑵区域商业市场现状分析
①现有商业供应分布
②现有商业供应特点
③现有商业供应结构
④现有商业物业租售价格
⑶区域商业市场未来发展趋势
①区域未来商业格局
②新增及规划商业项目
③区域未来商业整体放量
3、本项目周边（2公里）的状况分析
⑴项目区位及研究范围
⑵项目交通状况分析
⑶项目周边写字楼状况分析
⑷项目周边住宅状况分析
⑸项目周边商业状况分析（商业环境、业态布局、楼层主题、品牌组合、餐饮娱乐及休闲、消
费情况等，详见附件一：竞争者调研报告模板。）
①大体量商业状况（明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等。）
②中小体量商业状况（华联、华森、华普、林美、保龙仓、天河、元辰、乐购等。）
③商业街状况（建国道、永丰道、女人街等。）
④项目周边餐饮、娱乐业态发展状况分析（品牌规模、装修档次、经营状况、消费人群、消费频率、消费金额等。）
⑤项目周边未来商业放量分析
⑥项目周边配套状况分析
4、消费调研
⑴廊坊商场消费情况调研（展开年龄段）
①明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等商业项目调研分析。
②高档品牌、商业环境、商业布局
③消费目的④消费频率情况
⑤消费习惯与喜好
⑥消费人群的分析（展开年龄段、职业、收入、消费习惯）
⑦消费导向及消费金额分析
⑧餐饮娱乐、休闲消费的分析
⑨重点项目消费者研究
⑵娱乐街、餐饮街
①建国道、永丰道、女人街等的调研分析。
②娱乐街、夜店特点及品牌分析
③消费频率情况
④档次、内部装修
⑤规模与定位
⑥消费人群的分析（展开年龄段、职业）
⑦消费导向及金额分析
⑧经营状况分析
⑨重点娱乐、休闲消费分析
⑶餐饮类
①各商圈餐饮一览表
②各商圈餐饮规模、餐饮定位、餐饮类型、消费人群、消费档次、经营状况、未来预期 ③重点餐饮的租金及分布
④餐饮消费客群的特点（如家庭、朋友、公费）
⑤消费年龄构成⑥餐饮口味、喜好和变化调研
⑦消费者对环境的要求
⑧餐饮商户分类及特点（餐饮商户租金及承租年限、对物业及硬件设施的要求）
⑷项目周边（2公里）消费者调研
①分析消费人群对项目周边2公里现状及经营的服装、餐饮、娱乐品牌的喜好、排斥以及原因。②项目如何能吸引到周边及整个廊坊市区的消费者。
③潜在消费群体特征（家庭构成、购买力、购买习惯）。
④消费地点和消费环境关注因素（包括俱乐部、写字楼、公寓、酒店）。
⑤消费生活方式和价值观（包括运动习好）
⑥未来3-5年消费趋势以及消费人群的购买能力分析
⑦重点竞争项目分析
5、建筑规划建议
⑴外立面及动线建议
⑵室内设计建议
⑶硬件设施建议
⑷机电配置建议
6、商业策划及策略（结论）
⑴市场定位建议
⑵商业布局建议
⑶业态组合建议
⑷品牌落位建议
⑸租金评估及回报分析
三、工作要求
1、提交贵司所理解的报告纲要及报告目录；
2、详细说明工作方法和工作周期；
3、工作各阶段部署计划表；
4、调研报告的报价。
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