房地产审计文章收集

第一篇：房地产审计文章收集

房地产开发企业销售收入常见的作假方法

房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。

1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。

根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。

2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。

房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。

3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。

房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。

4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。

5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。

房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。

其实我觉得，房地产的企业

能够抓住建筑面积、合同和发票、资金流的情况，自己绘制出简单的项目示意图，清点清楚现有的存货，项目的销售收入不会出太大的问题。我觉得，从内审的角度来说，真正有难度的是：

1、动迁

2、周转房

3、出租

4、售楼费用

5、联建情况

6、特殊的成本

随便说几句：

1、室外的停车场，每天都有记录的，特别是夜间停车记录，有的甚至还有交接班记录，可以从记录下手。

2、了解停车场的收费标准，根据收入情况反算出停车情况。

3、有的停车场保安的工资也是同停车数量挂钩的。

房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法

1、从管理当局的诚信度及能力分析。

管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。

2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。

针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。注册会计师在外勤审计中，可以通过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。

3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。

针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指旨标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计报告中作为保留意见披露或解除业务约定。

4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的审计策略与方法。

针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产——土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。

5、对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的审计策略与方法。

针对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出达到不作收入入账之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以对“出租开发产品”、“出租产品摊销”、“在用周转房”、“周转房摊销”、“经营成本”等会计科目进行重点审计，对于“出租开发产品”、“在用周转房”的借方发生额，注册会计师可以通过查阅相应的房屋租赁合同、房屋拆迁补偿合同，核实其业务发生的真实性；其次，对于“出租开发产品”、“出租产品摊销”、“在用周转房”、“周转房摊销” 的贷方发生额及“经营成本”的借方发生额，注册会计师可以核查其贷方发生额与借方发生额的相应原始凭据，通过核实相应的原始凭据，查实其是否转为房地产销售。最后，注册会计师仍可以采用分析性复核程序，通过分析上述各种指标，并通过比较来发现是否存在将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的情况。

只说一点：房地产项目的可比性比较差

房地产项目之间的差异性很大，1、对于某些成本：例如建安费用，由于结构、层数、设计等原因，有一些差异性，但是比较小一些；

2、对于某些成本：例如配套工程、设备、基础等，差异性大一些，但总还有迹可循；

3、对于某些成本：例如土地，特别是历史项目，非招投标的项目，简直是一加一个样。

房地产销售收入和物业管理公司的收入的审计

蛮多的：

1、一次付清的，给予折扣销售

2、内部员工购买的

3、办理按揭的

4、提前入住的

5、买房但是长期未入住的，导致物业费超高的。

6、或者是销售包租的。等等，先访谈在说话。

物业的话：

1、维修收入：维修工具和维修收入

2、水电费代缴。

3、停车费：这里猫腻很多

4、闲置地段出租的，或者搭建违章建筑的。

5、仓库改造的。等等

谈房地产开发项目的管理审计

在房地产开发企业中，把管理审计工作和目标管理有机地结合起来，推行项目管理审计制度，这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。

一、房地产开发项目管理审计的内容

从房地产开发项目的内部审计角度来讲，管理审计应主要集中于如下内容：

1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性，审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。

2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况，审查项目计划的编制深度、计

划的可落实性、可考查性，审查计划的可行性。尤其重要的是，审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。

3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中，根据项目计划的时点定期进行审查，审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。

4、项目目标成果管理审计。项目完成后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理，审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。

二、项目管理审计目标体系的建立

在企业内审对项目投资决策审计时，应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括：

1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位，并初步确立销售方案，从而形成项目的销售计划，体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。所以，从可行性报告的相关数据出发，建立起销售计划的销售价格、合同签约率（进度）和资金回笼进度，就形 成了该项目的销售工作管理审计目标。

2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划，根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度，而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料，可以制订出各分项工作的进度结点要求，从而形成项目进度管理审计目标。

3、项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中，分别体现了各分项成本的总额和支出进度，分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等，也可以进一步细化，根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。

4、项目质量目标。房地产开发项目的质量与施工质量不是同一个概念。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上，而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量管理审计目标。

5、项目融资目标。项目可行性研究的资金安排计划就是项目的融资目标，包括融资金额和时间结点。

6、费用控制目标。包括项目的三项费用：财务费用、管理费用和销售费用。

三、项目目标实施过程管理审计

根据开发项目的目标体系，按照各职能和各时间段确立具体责任人在具体工作阶段的工作目标。项目目标制订并落实到各责任人后，各责任人就围绕各自的目标开展工作，在出现各分目标矛盾需相互协调时，应以组织的共同愿景、总体目标来统一。企业内审应定期对投资项目目标实施过程，围绕以下几方面开展审计工作：

1、了解项目年度目标或远期目标划分为阶段工作目标和目标预测的情况。每个阶段各责任人应按照PDCA（计划——做——检查——行动）循环，检查自己的工作对完成分目标有什么贡献，并在此基础上预测各分目标及总目标的可能完成情况。寻找项目总体目标或分目标要求的行为与当前行为之间的差距，寻找工作努力的重点，把精力集中于解决主要矛盾。审计人员应把握各责任人对项目目标的掌握和了解程度，审查他们每阶段目标和对下阶段预测的合理性，提出预警意见。

2、发现偏差，立刻督促项目管理组织进行诊断，予以纠正。在定期的项目管理审计中，若发现当前的工作可能影响分目标的完成、从而影响到项目总体目标的完成，就必须立刻督促项目管理组织探寻量化的差异是什么、对目标影响大小等问题，并提出纠正行动方案。对偏差的诊断不是立足于发掘原因（当然找原因也是需要的），主要立足点在于分析对目标的影响。

3、对项目目标调整的审查应是项目实施过程管理审计的重点。既要允许项目管理组织根据实际情况、依据企业变化管理的思路在必要的情况下调整工作目标，又要防止项目组夸大客观事实、随意调整项目目标。在实际工作中，要把握调整目标的程序性、出现偏差对目标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。

4、实施有效的评估。阶段性对各分目标完成情况进行评估，传统上一般主要针对“完成与否”的问题进行简单化考察，再加上对“客观原因”的酌情评定。这种做法一方面可能挫伤一些人的积极性，如有的目标确因不可抗力造成无法完成而影响了对责任人的评估；另一方面也助长了评估人员主观评定的风气，使评估失去客观基础。

项目管理审计要实现有效的评估应主要集中于实际绩效与目标的偏差，分析产生偏差的原因。管理审计内容分两个方面：一是量化的目标完成效果，这方面的审查比较客观；二是审查责任人对偏差产生后的应对措施，以及建立纠正行动方案的合理性，即评估责任人应对变化的能力。因为一成不变的目标是不可能的，房地产开发项目实施过程面对的是多因素变化的环境，只有能够准确把握变化、具有积极采取纠正行动能力的责任人，才有可能实现项目的总体目标。

四、项目目标成果管理审计项目完成后，企业内审人员应对项目的成果进

行综合审计，从完成情况对项目的投资决策、实施过程等环节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程。

1、重新审查项目投资决策的科学性，尤其要审查投资决策的预见性。对项目实施中出现的新情况必须认真分析，哪些是应该能够预见的，哪些是无法预见的。

2、重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。

3、重新审查企业的项目管理能力。审查项目责任人在项目实施中完成的情况，项目完成情况与项目决策目标的偏差，项目完成情况与社会房地产项

目平均水平的偏差。

总之，房地产开发项目目标的管理审计工作是一项全新的工作，是企业内审在管理审计领域的延伸，运用得好可以帮助项目管理组织挖掘潜力、分析问题，有助于促进项目目标的完成。所完成的审计报告给企业今后的项目决策、实施都能提供很好的资料，从而不断促进企业决策水平、管理水平的提高。（作者：上海静安城建投资有限公司 王建伟）

谈不上什么经验，只是我们以前碰到过的事和一些做法：

1.检查设计图与实际交付房屋的差异，最好要按房号逐套核对，抽查亦可； 2.实际交付房屋和财务记账的差异； 3.抽查账面房屋与实际掌握产证的一致性；

具体还要看公司内部有关内部控制的制度和执行情况。

建议房地产内部审计采用专项审计更好些

我们集团下属的房地产公司是我们的主要板块，因为我们不是工程预决算专业人员（我们房地产公司专门有工程审计部，主要审核购置的工程材料、工程款支出以及工程涉及的所有支出进行比值比价审计。），我们审计部主要负责财务及收支内控方面的审计工作，我们将审计重点放在了销售作业方面。因为售楼现场没有安排专业财务人员收款，而是售楼员收款直接存入银行，将回单交给财务出纳人员，我们认为其中风险比较大）我们的主要做法是：

进行收款工作的穿行测试后我们发现，其中的风险隐患是：收款不及时送存银行，每日不报送收款日报表，导致每日实际收款是多少财务人员不能及时掌握和控制；售楼员不及时将房款送存银行，只是在售楼处保管，存在极大的安全隐患；收款人员和销售统计人员为一人存在不相容职务划分不清。售楼处已经发生过收款人员将收取的房屋定金没有及时送存银行并上交到财务部而私存在自己的账户上长达一年的时间，直到客户交齐房款开局发票时财务人员才发现差了钱。售楼处甚至还有代收代付的维修基金、契税不交到财务部而是存在收款人员手中，收付都由收款人员一人经手，甚至有时在收款人员手里能保存有百万左右的资金。问其原因说把钱交到财务再领出时手续繁杂，而财务人员说代收的钱不好做帐太麻烦。

根据这些问题，我们审计人员建议：收款工作要安排财务专业人员，每日编制销售收款日报表并上报财务部，当日收取的房款当日必须送存银行，如遇特殊情况转天上午必须送存银行；定期与财务部核对销售请款；收款人员和销售统计人员职务分离；对收取的代收代付款项也必须交到财务部，不得滞留在收款人员手中。

其实房地产审计的重头戏还是在支出里，但不是专业人员你去审也只是皮毛，所以如果想审则必须配备专业人员。因为我们审计部没有工程专业人员所以我们选择的重点就围绕着收入的完整和准确性、是不是符合销售制度等方面下手，而支出呢则重点看此项支出是不是经过工程审计部人员的审核，以工程审计部的审核为确认点。

给你一个房地产公司审计报告框架，实质性内容需要你根据项目情况和审计发现去充实。XX集团有限公司

X集审字（）号

XX房地产开发有限公司 XXXX年经营情况审计报告

XX房地产开发有限公司董事会：

根据集团年度审计计划和集审字（）第 号审计通知书，我们于xxxx年x月x日起对你公司xxxx年经营情况进行了常规审计，审计涉及的期间为：，我们实施了包括现场观察、访谈、抽查相关凭证账表等审计程序。现将审计情况报告如下：

一、基本情况

Xx公司成立于xxxx年，主要开发AAA项目，AAA项目（简要介绍）

二、工程情况

1、工程进度

截至到 xxxx年12月底为止，AAA项目（进度文字描述）。进度考核情况如下：（重大进度节点及延迟或提前原因分析）

2、工程质量

（工程质量整体受控与否，分项分部文字描述质量情况）桩基工程 主体工程

3、施工成本控制

描述项目建安成本预算及批准版本号，描述项目建安成本控制措施和效果、项目签证情况、重大合同招标等情况。

4、项目配套

描述项目配套落实情况

三、财务情况

1、财务状况

2、损益和费用情况

3、开发成本和合同执行情况

四、营销策划和销售情况

1、策划、广告等实施情况效果评价

2、销售计划制定和完成情况

五、审计评价和建议

XX集团有限公司

****年**月**日

内部审计--采购审计审计的几个关键点

长期以来，国内的内部审计很大程度上被看着是差错防弊的人，被赋予了监察的任务，而采购又是目前公认最容易滋生腐败、舞弊的肥沃土壤，因此，采购审计往往被视为内部审计最为重要的部分。采购审计最应该关注的点我认为在以下几个方面：

1、供应商的选择，供应商选择在很多中小规模企业是非常随意，甚至是混乱的。但是，供应商的选择权却是采购人员最看重的环节，原因我想大家都心知肚明。

2、采购量和价格的确定，采购量在内控很规范的企业是会得到比较好的控制的，比如由销售计划产生生产计划，再通过BOM形成采购计划，采购计划经过一定的审批流程最后形成采购数量，但是，很多企业是没有这些控制的，那采购数量会受到包括市场环境、人为因素等方面的影响从而变得很随意，而作为采购人员，他们是希望采购量越大越好的，因为采购量越大他们对供应商就越重要，当然好处也就越多。至于采购价格就更为重要啦。

3、订单或合同的签署，订单与合同的签署基本上是前期的工作做好以后自然而然的步骤，但是合同条款的确定却直接影响到双方的权利、责任等等，这方面的审计人员还应该具备合同法方面的知识和敏锐的洞察力和细致的观察力。

4、到货跟踪，到货跟踪虽然跟采购的主体工作好像没有很直接的关系，但是，好的到货跟踪会更好的服务于生产，降低成本。

5、到货检验。

6、退换货处理。

以上这些是一些很大的、粗糙的关键点，但是每个点的审计工作确实需要对流程、程序的良好把握以及对风险、成本、效率等方面的深层次认识。而这些恰恰是做好内部审计最关键的部分。

希望大家可以多交流，互相促进、提高

招投标 议比价 价格库管理 供应商关系管理就是提供舞弊渠道 应付预付款管理……我瞎说的 说错别怪我 补充几点：

1、独家供货和业务量的分配 2供应商考核和淘汰机制也很重要

合格供应商评审、确定，以及后续的分级、分类，这些工作涉及的部门、岗位太多，没有高层的支持是很难周全的，不过，良好的合格供供方管理体系，对审计人员在日常采购审计过程中帮助很大，希望各位“大家”各抒己见

呵呵，看来大家最关注的还是供应商的选择和价格确定。

内控好的企业，对供应商的管理是要求很高的，包括供应商选择、日常考核、淘汰机制、合格供应商目录的维护等，好的企业会有一个单独的供应商管理部门去做评估、考核和优化工作。

价格确认一般会涉及比价、招标及独家供应的管理，一般会设置采购金额及所购物料的重要性等指标去控制选取的价格确定方式。一般价格比较会考虑单价、付款方式、付款期限及运输方式和保险等因素进行比较。

供应商管理做得好的企业，价格管理也会好一些，一般会在合格供应商列表中为每种（类）物料准备3-5家合格供应商，日常采购仅需在这些合格供应商中选择，而且这样会更利于管理

第二篇：房地产审计

房地产审计的专业人士优先考虑录用！岗位描述：

1、根据集团及各子公司的发展计划，制定工程审计计划；建立工程审计框架体系（流程、机制），采取规范化、系统化的方法和手段对风险管理、控制及治理程序进行评估和改善；

2、负责执行工程类审计项目，对建设项目的投资立项、设计管理、招投标、设备和材料采购、合同管理、项目施工管理、工程项目预算及决算、竣工验收等过程及内部控制制度进行审查和评价，出具审计报告，及时发现工程建设项目中存在的问题和风险，并提出改进意见；

3、对建设项目的全过程提供专业咨询建议； 向工程建设团队及内审团队提供工程管理、工程审计的相关培训，分享知识和经验；负责协调和管理工程建设项目中聘请的外部专家的工作。

岗位要求：

1、本科及以上学历，建筑经济、工程造价专业及工程类相关专业优先；

2、会计师事务所从事工程审计相关工作4-5年，且具有在大型房地产企业三年以上工程类审计管理经验；

3、熟悉工程建设程序；对招标投标法、合同法等与工程建设相关的法律法规以及政府部门相关文件较为系统理解；能够独立完成招标控制价的编制和审核工作；熟悉工程预决算；熟悉工程项目管理的关键流程；能够独立运用审计、工程、法律等知识分析问题、解决问题；

4、具注册造价工程师或注册建筑师等资格者优先。

第三篇：房地产公司内部审计方案

审 计 方 案

根据集团公司领导安排，拟对**有限公司进行审计，审计方案如下：

一、审计目标：对****房地产开发有限公司资产、负债及经营情况进行审计检查，做出客观评价，揭示公司经营风险，总结管理经验，对公司经营和管理提出合理意见及建议。

二、审计范围 ：2011公司经营情况，有必要时可追溯或延伸审计。

三、审计方式：现场审计

四、审计内容：

（一）收入

1、检查公司收入规模、利润完成情况，收入、利润增长及贡献情况，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地产销售收入、提供劳务的安装收入、让渡资产使用全收入（利息收入、场地使用费收入等）。评价公司客户欠费、坏账率变化情况，评价公司收入质量；

2、检查公司收入确认和核算是否真实、完整，是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，收入形成过程是否规范、有效，有无虚列、多列、少列或不列收入等问题，有无坐收坐支，资金账外循环等问题;

（二）成本费用

1、检查公司产品成本支出的范围和标准是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，支出是否真实、完整，有无虚列、多列、少列或不列等及违反权责发生制原则问题，以及公司人工成本来源、发放、结余等各项管理情况。包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价等，核实公司商品的成本造价。

2、检查公司各项费用列支情况，包括公司的管理费用、销售费用、财务费用。

3、公司各项税金。包括：

（1）营业税及其附加

（2）土地使用税（每平方米每年税费为：大城市1.5—30元，中等城市1.2—24元，小城市0.9—18元，县城、镇0.6—12元）。

（3）房产税（税率为房产余值的1.2%，或者按房产租金的12%按年征收）

（4）土地增值税实行四级超率累进税率；增值额未超过扣除金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%的部分，未超过扣除金额100%的部分税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过扣除金额100%的部分，未超过扣除金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%；

（5）企业所得税。自2008年起，新企业所得税税率为25%。

（三）工程造价

检查建筑、安装施工等工程造价的真实性、准确性。

（四）内控制度的健全性

1、公司经营活动和重大经营决策的相关内部控制制度是否健全，潜在风险是否得到了有效控制；

2、公司经营活动和重大经营决策是否履行决策程序，重要事项是否履行审批程序，是否符合国家有关法律法规规定及公司内部控制程序；

3、公司经营活动和重大经营决策的落实执行，是否明确了责任执行部门并落实了相关责任，执行过程的内部控制是否有效；

4、公司经营活动和重大经营决策是否达到预期的效果及对公司财务状况的影响，有无造成公司损失。

5、检查公司规章制度建设情况，有无以权谋私，贪污、挪用、私分公款，转移公司资产，行贿受贿和挥霍浪费等行为，以及弄虚作假等重大违纪违规行为。

五、审计程序及具体分工：

（一）审计程序按照**审计工作底稿执行。

（二）具体分工

六、审计步骤1、2012年4月10日下发审计通知书；

2、4月11日现场审计、相关部门指定专人配合并提供资料；

3、5月15日提出审计报告，与被审单位交换意见；

4、出具正式审计意见书；

七、审计组成员

第四篇：房地产公司内部审计制度

****房地产有限公司

内部审计制度

第一章 总则

第一条 为了加强公司内部的审计监督，严肃财经法纪，完善内部自我约束机制，维护公司经济利益，促进公司廉政建设，保证公司经济健康飞跃发展，根据《国际内部审计准则》、《中华人民共和国审计法》，《审计署关于内部审计工作的规定》，结合公司实际情况，特制定本制度。

第二条 内部审计是对公司及所属各部门、各分公司（以下统称所属单位）内部控制的健全、有效，会计及相关信息的真实、合法，资产的安全、完整，经营活动的合规性以及经营绩效等进行的检查、监督和评价，是在公司及所属单位自我监督的基础上实施的再监督。

内部审计目的是为了建立高效率的内部审计监督机制，保证政策和制度得到有效的贯彻和执行；不断完善内部控制制度；降低成本消耗；提高工作效率，保证工作质量；及时堵塞漏洞，防止舞弊；促进公司改善经营管理，提高经济效益，实现公司发展目标。

第三条 内部审计应遵循“独立、客观、公正”的原则，保证其工作合法、合理、有效，完善公司内部约束机制，加强内部管理，提高经济效益。

第四条 本制度是公司内部审计工作的基本管理制度，是公司审计部和内审人员开展工作的基本依据。审计部应根据本制度以及国家相关的法律、法规、制度和准则的规定和要求，制定和完善各项业务规范，对公司内部审计工作实行规范化管理。

第二章 机构和人员

第五条 审计部在公司董事会的领导下，开展对公司所属单位 的审计工作，行使内部监督职能。审计部对董事会负责，并向董事会报告工作，在董事会的指导和监督下独立开展审计工作，对公司财务管理、内控制度的建立和执行情况进行内部审计监督。

第六条 审计部应配备专职审计人员从事内部审计工作，且专职工程审计和财务人员应不少于4人。

第七条 审计部负责人必须专职，由总经理提名，董事会任免。第八条 审计人员资格要求：

1、具有大专以上财务、审计、建筑工程专业学历，或取得国家认可的会计师任职资格证书、注册会计师证书、国际注册内部审计师、工程师、工程造价师，从事财务工作8年以上，从事审计工作3年以上。

2、内部审计人员必须具备良好的政治素质，职业道德。办理审计事项，应当遵守国家法律、法规、遵守公司的各项规章制度，忠于职守，坚持原则，客观公正，实事求是，廉洁奉公，维护公司的利益，做到依法审计。

3、内部审计人员依法行使职权，受国家法律和公司规章制度保护，公司及所属单位应当配合审计人员依法履行职责，任何单位和个人不得拒绝、阻碍审计人员开展工作，更不能打击、报复、陷害审计人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

4、审计人员对其在执行职权中知悉的公司秘密和商业秘密负保密责任。

5、审计人员办理审计事项与被审计单位或者审计事项有利害关系的应当回避。

6、审计人员在审计工作中不得接受被审计单位的宴请、礼品，不得索贿受贿，不得利用职权为个人谋取私利，不得隐瞒审计查出的违法违纪问题。

第九条 审计部应积极创造条件，为内部审计人员提供各种培 2

训机会，不断提高内部审计人员的专业水平。内部审计人员应能熟练运用计算机技术，提高工作效率。

第十条 内部审计人员与审计事项有利害关系的，应当回避。

第三章 职责和权限

第十一条 审计部在开展内部审计工作时，应当履行以下主要职责：

1、建立和健全公司内部审计制度，并逐步完善。

2、根据董事会的要求，确定审计工作重点，制定(月度)审计工作计划，定期向董事会报告审计工作，内容包括但不限于内部审计计划的执行情况以及内部审计工作中发现的问题；

3、对公司及所属单位的内部控制制度的完整性、合理性及其实施的有效性进行检查和评估；

4、对公司及所属单位的会计资料及其他有关经济资料，以及所反映的财务收支及有关的经济活动的合法性、合规性、真实性和完整性进行审计，包括但不限于财务报告、工程预(决)算报告等；

5、对公司及所属单位的主要负责人离任时实施离任审计，对其任职期间的经济责任考核指标完成情况、经营绩效以及相关责任进行评价；

6、对公司及所属单位进行审计，评价其经营业绩；

7、对公司及所属单位中发现的重大违反财务管理制度或国家财经法律法规的行为进行专项审计；

8、董事会规定的其他职责。

第十二条 内部审计应当涵盖公司经营活动中与财务报告的所有业务环节，包括但不限于：销售及收款、采购及付款、存货管理、固定资产管理、资金管理等。

第十三条 内部审计人员在审计工作中应将获取审计证据的名

称、来源、内容、时间等信息清晰、完整地记录在工作底稿中。按照有关规定编制与复核审计工作底稿，并在审计项目完成后，及时对审计工作底稿进行分类整理并归档。

第十四条 审计部应当建立工作底稿保密制度，并依据有关法律、法规的规定，建立相应的档案管理制度。

第十五条 内部审计人员的权限

1、资料查阅权

根据内部审计工作的需要，有权要求被审计单位报送或提供有关预(决)算报告及其工程立项报告、图纸、工程量计算式、工程预算书、市场询价等资料、财务会计资料以及合同、计划、文件等其他相关资料。

2、监督检查权

审计人员进行审计时，有权检查施工日志(甲方)、设计变更及图纸会审记录、隐蔽工程记录(附属工程)、现场签证单(工程增加部分和减少部分)，追踪有关记录：钢筋用料进场数量和下料单、工程例会记录、现场核量等资料；工程部内部控制制度的绩效及效果，请被者解释异常审计发现，必要时调查有关当事人。做好现场监督记录。

有权检查工程结算报告[含：工程取费计算表、工程预算表、主要材料差价计算表、直接费（人材机）计算表]施工日志(甲方)、设计变更及图纸会审记录、隐蔽工程记录(附属工程)、现场签证单(工程增加部分和减少部分)，追踪有关记录：钢筋用料进场数量和下料单、工程例会记录、现场核量等资料，请被者解释异常审计发现，必要时调查有关当事人。

有权审查被审计单位的会计凭证、帐簿、报表、合同以及其他有关生产经营活动的资料，有权监盘资金、有价证券、重要票据以

及实物资产等；并有权要求有关人员对上述资料作出解释，对可能被转移、隐匿、篡改、毁弃的会计资料及相关资料，经总经理批准，有权予以暂时封存。

3、调查取证权

审计人员进行审计时，有权查阅、复印，索取与审计事项有关的文件、资料，有权就审计事项的有关问题向有关单位和个人进行调查，并取得证明材料。有关单位和个人应当支持，协助审计人员工作，如实向审计人员反映情况，提供有关证明材料。若有关单位和个人拒绝配合，甚至阻碍审计进行调查，审计小组有权视情节轻重对有关人员做出处理。

4、违纪行为制止权

对正在进行的严重违法违规行为、严重损失浪费行为，有权做出临时制止决定；有权就审计事项提出纠正、处理违法违规行为的意见和提出改进经营管理、健全内部管理的建议。

5、处罚权

有权对违法违规和造成损失浪费的单位和人员，给予通报批评或者提出追究责任的建议。

6、对公司及所属单位严格遵守财经法规、经济效益显著、贡献突出的单位和个人，可以向公司提出表扬和奖励的建议。

7、有权列席公司重要经营、管理工作会议。

8、董事会授予的履行审计职责所需的其他权限。

第十六条 内部审计人员按照权限履行职责的行为，有关单位和个人必须予以配合。

第四章 工作程序

第十七条 内部审计人员开展审计工作应当遵循规定的工作程序，并以国家有关法律法规以及公司内部管理制度、经营方针、计划、预算以及其他有关标准为依据对审计事项实施检查、监督和评

价。

第十八条 根据公司董事会的经营方针，制定《审计工作计划》、《月度审计项目计划》，报董事会审批后实施。

第十九条 实施审计项目前，应当做好各项准备工作：

1、确定审计对象、审计目标和审计范围，包括：常规审计（工程预算审计、工程决算审计、工程事中跟踪，审计资金部和销售部专项费用审计，财务部工资审计，物资采购审计）、公司财务收支审计、离任审计、部门包干费用审计、专项经费审计、专项审计工作等。

2、成立审计工作小组。

3、制定审计工作方案（审计工作计划），报请上级领导批准后执行。

4、收集有关工程预算决算资料、财务及其他背景资料。

5、审计部经理签发审计通知书。

6、被审单位按《审计通知书》要求做好接受审计的有关准备工作。

第二十条 实施审计项目中应全面了解被审单位情况，收集资料，查阅有关财务、经营资料，采用必要的可行的审计方法，认真做好审计记录和获取审计证据，形成审计工作底稿。

第二十一条 审计组在完成外勤工作后，应及时编写审计沟通稿，审计沟通稿应有明确的结论，对经营亏损等突出问题要有原因分析，并取得被审计单位主要负责人的书面说明。

第二十二条 在实施上述必要的审计程序后，以经过核实的审计证据为依据，进行分析、综合评价、形成审计意见。编制审计报告初稿，审计报告初稿正式与被审单位交换意见。经交换意见后，审计组应本着实事求是的原则，判断、决定是否需要对审计报告初稿进行修改。

第二十三条 经审计复核后出具正式审计报告，并对违反国家 6

有关财经法规和公司规定的责任人和单位依法做出审计处理决定，对管理中存在的问题提出审计意见。

第二十四条 对被审计单位的处理建议包括勒令停止、限期整改、限期报告等，对责任人的处理建议包括行政处分、责令赔偿等。

第二十五条 审计部应按规定向公司总经理、相关领导、相关部门抄送审计报告。审计处理决定及审计意见随同审计报告一起报送总经理，经批准的审计处理决定、审计意见送交被审单位及其他有关部门。审计决定自送达之日起生效。

第二十六条 被审单位对审计意见和处理决定如有异议，可在15日内向审计部提交申请复审书面报告，1个月内进行裁决，复审期间必须执行原审计处理决定。

第二十七条 审计部出具的审计报告至少应包括以下内容：

1、审计中发现的问题；

2、问题存在的原因的分析，责任单位和责任人；

3、对责任单位、责任人的处理建议；

4、管理建议。

第二十八条 对重要审计项目进行后续审计，检查被审单位采纳审计意见和执行审计决定的情况。

第二十九条 审计项目终结。审计小组总结审计项目完成情况，同时将审计收集的资料分类整理，装订在审计报告内并编号立卷，做到案结卷成，归档保管。对重要的审计事项应重点备案。

第五章 审计实施

第三十条 下达审计通知书，与被审者进行最初会谈，向其解释审计范围。

第三十一条 收集和调阅相关资料，进行审计测试：

1、工程预算审计：工程立项报告、图纸、工程量计算式、工程

预算书、市场询价等资料。

2、工程决算审计和工程事中跟踪审计：施工日志(甲方)、设计变更及图纸会审记录、隐蔽工程记录(附属工程)、现场签证单(工程增加部分和减少部分)、钢筋用料进场数量和下料单、工程例会记录、现场核量等资料。

3、财务收支审计：审阅帐表合同、审查帐证及往来帐项、盘点实物资产等资料。

4、物资采购审计：物资采购计划、审批询价、招标、签约、验收质量、核算、结帐付款和领用等所有环节资料。

第三十二条 追踪有关记录，请被者解释异常审计发现，必要时发函询证或调查有关当事人。

第三十三条 编制审计工作底稿。

第三十四条 分类归集审计工作底稿及相关审计资料。第三十五条 以经过核实的审计证据为依据，分析、评价，得出审计结论，形成审计意见，撰写审计报告。

第三十六条 就审计结果与被审者交流。第三十七条 审计部内部复核。

第三十八条 审计部经理依据经过复核的审计结论，签发审计结论和审计决定通知书、督办审计工作通知书。

第三十九条 反馈结果

1、审计报告报总经理及相关领导。

2、执行审计决定。

3、督办落实审计决定。

4、收回审计执行回单，反馈审计决定执行情况。

5、对有复议申请的情况进行复议、复审，下达终审意见书。

第六章 审计档案管理

第四十条 审计部实施审计过程中形成的工作底稿、审计报告等资料必须以审计项目为单位归档管理。每个审计项目的审计工作结束后，审计部应及时将审计工作底稿分类整理、汇集，连同审计报告等文件、资料装订成册，按规定归档进行管理。

第四十一条 审计部应建立和完善审计档案管理制度，对审计档案的管理权限、保管年限、调阅程序等作出规定。审计报告、工作底稿及相关资料的保存时间不得低于7年。

第四十二条 审计部以外的公司、其他任何单位和个人不得随意调阅审计档案。若因公司业务确实需要调阅的，必须经过总经理的审批。

第七章 奖惩

第四十三条 违反国家法律法规、公司管理制度和本管理制度，有下列行为之一的单位和个人，根据情节轻重，审计监督委员会向公司提出处罚建议。

1、拒绝提供有关文件、凭证、帐簿、报表资料和证明材料的；

2、阻挠审计人员行使职权，抗拒、破坏监督检查的；

3、弄虚作假、隐瞒事实真相的；

4、拒不执行审计决定的；

5、打击、报复审计人员和检举人员的；

6、其他违法违规行为。

第四十四条 违反国家法律法规、公司管理制度和本管理制度，有下列行为之一的审计人员，根据情节轻重，提请审计监督委员会批准后可对其进行相应行政处分、经济处罚。

1、利用职权、谋取私利的；

2、弄虚作假、徇私舞弊的；

3、玩忽职守、造成审计报告严重失实的；

4、未能保守公司秘密的。

第四十五条 审计人员查出工程违纪违规的奖励、税收策划等奖励按公司审计奖励制度予以奖励。

第八章 附则

第四十六条 本制度由公司审计部依照《国际内部审计准则》、《中华人民共和国审计法》，《审计署关于内部审计工作的规定》及其他的有关法规并结合本公司实际情况制定。

第四十七条 本制度由公司审计部负责解释。

第四十八条 本制度自发布之日起试行。

大自在房地产有限公司审计部

2011年7月1日

第五篇：房地产企业审计方案

房地产企业审计方案

（一）审计重点、难点及应对策略

1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。

2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。

3.资金的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后产生大量的现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额，常常会以股东借款的形式将此部分资金借出用于其他项目。为项目的后续建设留下一定的资金隐患。审计时应重点检查企业的现金流情况，对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法，是否有同意借款的股东会决议，借款的期限、利率等是否有规定，如会计末未归还，企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东的还款来源，以确保企业资金安全以及后续工程顺利完工。

4.预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结转收入的间隔时间较长，很多企业为调节利润，往往在会计末将不具备结转收入的预收账款转入主营业务收入，虚增当年利润，在下一个会计转回，随意的调节企业各的利润。审计时应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的预收账款重点检查其是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况，确保其结转收入的正确性。

5.应收账款审计。企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账款科目，如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计。重点审计应账账款清单中所列购房合同，必要时可对购房业主进行询证，以证明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性。

6.代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时，合同中一般会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要求此类工程产权如未明确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允价值视同销售确认收入，结转成本，而大多企业只是将此类工程直接进行成本，逃避税收，应进行重点审计。

（二）、具体科目审计方案 一）、收入、成本审计 详见本参选文件“

（一）计策略。

审计重点、难点及应对策略”有关收入及成本审二）债权审计

1、检查、分析被审计单位期末往来款项的形成原因、款项性质；

2、结合被审计单位与债权债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位往来款项的真实性和完整性；

3、对长期挂账的往来款项进行分析，明确挂账原因，结合诉讼时效、债务单位经营情况、过去还款情况分析债权可收回性，对于收回的可能性较小的款项进行提示，并考虑减值准备计提的恰当性；

4、对员工借款结合被审计单位员工借款管理相关办法、备用金管理相关办法、费用报销管理相关办法，检查并分析挂账的合理性；

5、必要时对主要债权进行函证，取得债权单位确认资料。二)、实物资产审计

1、检查固定资产确认标准是否规定；检查资产折旧政策是否符合规定；检查固定资产后续支出的会计处理是否符合规定；检查固定资产分类是否正确。

2、检查相关资产是否办理产权证，产权证权属关系是否清晰；检查固定资产是否用于抵押或为他人作抵押担保。

3、对重要资产进行清点，确保公司账面资产与实物、卡片账一致；

4、在清点过程中关注资产使用状态，检查是否有已损毁未及报损资产、是否存在已无法使用但未作处理资产，是否存在已损坏但未申报的资产；

5、对被审计单位尚未出售或者自持的开发产品，结合物业开发过程中的各项成本、费用的真实性进行检查，重点检查物业开发过程中各项成本、费用归集情况，各项成本、费用在各物业之间的分配是否理，重点检查各项成本、费用在商业物业和配套设施、公共建设间的分配情况，地上建筑与地下车位间的成本、费用分配情况，可售物业与不可售部分分摊分配情况；

6、检查尚未出售的开发产品使用情况，用于对外出租的开发产品结合租赁合同了解租赁收入的收取情况；

三)、货币资金、有价证券的审计

1、检查被审计单位银行对账单、开销户清单、有价证券买卖台账，检查是否与被审计单位账务记录一致；

2、对公司库存现金、有价证券进行现场盘点，对无法实施盘点的进行包括函证等在内的替代程序；

四)、税费审计

1、检查物业开发过程中土地增值税的清算缴纳情况，检查开发项目是否满足土地增值税汇算清缴条件，检查被审计单位是否办理土地增值税汇算清缴，对于尚未办理汇算清缴的结合物业销售情况、物业开发过程中成本、费用情况测算计提土地增值税；

2、检查物业销售、持有过程中流转税的申报缴纳情况，检查被审计单位是否按照税收法规按归预缴相关增值税、营业税，是否及时汇算清缴项目增值税、营业税以及相应的附加税；

3、检查物业开发过程中、物业自持过程中土地使用税、房产税的申报缴纳情况；

4、检查被审计单位企业所得税汇算清缴情况； 五)、员工薪酬审计

1、结合被审计单位员工安置方案、人员情况以及原有人员分流情况对被审计单位吸收合并前员工费用计提的完整性、恰当性进行检查；

2、根据被审计单位提供员工安置方案、员工对方案的意见情况统计表，检查员工安置费用的计提情况；

3、检查员工正常工资、社保、公积金的计提发放情况； 六）、其他债务审计

1、结合被审计单位与债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位对外负债的真实性和完整性；

2、结合被审计单位物业开发过程中土地增值税的清理情况，特别是项目开发成本、费用的结算情况，结合与主要施工单位工程决算、送审、验收资料，检查公司项目开发过程中负债的完整性；

3、必要时对主要债务进行函证，取得债务单位确认资料；

4、结合被审计单位征信报告、借款合同、检查被审计单位金融负债的完整性；

七）、对外投资审计

1、检查对外投资的真实性、合法合规性；

2、检查被投资资产的状态，检查被投资单位经营状况，是否存在有潜在亏损、减值情况；

八）、其他事项

1、结合国有资产相关管理办法，对于审计过程中发现的违法、违规现象向委托方进行提示，必要时形成管理建议书；

2、结合被审计单位具体情况以及相关税收法律、法规，对吸收合并过程中的涉及的税收处理提供建议和方案；

3、对于审计过程中关注到的重大事项及后续进行提示和必要的建议。