房地产行业工程审计的充分必要性（范文模版）

第一篇：房地产行业工程审计的充分必要性（范文模版）

房地产行业工程审计的充分必要性

随着我国加入WTO，已初步建立现代企业制度的国内房地产企业，将面临着日益激烈的国际市场竞争。要在激烈的国际市场竞争中取胜，就必须提高房地产企业的市场竞争力，这就需要企业完善内部控制制度。内部审计具有企业自我约束、自我监督的作用，是内部控制的重要组成部分。当我们审视房地产公司架构和各个职能单元对创造企业价值的作用和贡献时，我们发现，内部审计已远远超出传统的财务监督、结果审查的范畴，它有助于提升房地产企业的管理水平，是其实现持续性发展的内在驱动力。但目前房地产企业的内部审计仍存在诸多问题，因此，必须完善房地产企业的内部审计。

一、当前房地产企业内部会计控制存在的主要问题

现阶段，我国许多房地产公司内部会计控制普遍薄弱，市场公平竞争的环境不完善，公司建立完善内部控制没有内在动力，员工职业道德水平和执业质量不尽如人意，企业内部控制漏洞百出，有章不循，随意性大，审计乏力等问题较为突出。

通过深入的调查分析，目前公司存在以下主要问题：

（一）内部管理制度不健全

公司领导和职能部门大多注重业务绩效,对内控制度的建立较漠视，甚至有个别领导还认为建立、完善内控制度会碍手碍脚，影响业务的开展和工作效率，主客观原因使得各项管理制度不健全。同时，公司规模为达到减员增效,一些不相容职务仍然由一人兼任。

（二）权力高度集中,“一言堂”严重 公司的一些重大经营决策,均由总经理一人决定,甚至有的区域公司还与建筑商联手左右工程招投标，通过审计必须纠正这种违规行为。

（三）不按规定办理工程竣工决算审查

区域公司某商品房,其工程决算不是聘请具有工程造价审查资质资格的社会中介组织来承担,而是聘请个别预决算员来承担。通过对这个决算进行复审,发现其不仅虚增工程量、高套定额及材料价格偏高等问题,而且没有将建筑营业税计入工程价，公司仅凭工程决算书同项目经理进行工程价款结算,无正式的建筑安装发票,以此偷漏建筑营业税、城建税和教育附加。

（四）预收购房款的随意性较大

通过审查核对购房户交纳的购房款,我们发现有的购房户基本交清了房款,而有的购房户虽已住进了新房,但购房款只交了很少一部分,由此拖欠的购房款总额有的商品房竟高达几十万元,这种人情房、关系房影响了企业资金周转和经济效益的提高。

（五）预收账款未按规定计交有关税费,并长期不转入

营业收入我们审计的几家房地产开发公司的预收账款都未按国税发【1999】086号文件:“纳税人采取预收款方式转让土地使用权或销售不动产的,以收到预收款的当天为纳税义务发生时间”的规定来计提缴纳营业税、城建税和教育附加费。税务部门对这几家企业的征税是在房地开发公司到税务局给购房者开具销售发票后一次征收缴纳的。因此，一些已办理了竣工决算并交付使用的商品房,迟迟不给购房者开具销售发票,预收账款长期不能结转经营收入。这样不仅拖欠国家税收，还把一些后来发生的与开发此商品房无关的费用掺入开发成本,减少或逃避缴纳土地增值税和企业所得税等。

（六）现金管理混乱,私设小金库

现金对企业越来越重要，现金流量已经成为评价企业信誉、企业发展潜力和企业价值评估的重要指标，在有的地方，银行开始把企业现金流量情况作为是否给企业提供信用的重要依据，有的甚至把企业未来的现金流量作为还款的担保，可见，企业加强现金管理对企业在竞争中立于不败之地和保持可持续发展能力越来越重要。经调查，某区域公司设置了三本现金日记账和银行存款日记账，收取的购房款不及时送存银行,库存现金账面余额常有30、40万元。为何违规保留如此大的现金余额？经深入调查，该区域公司一是将11万元转入个人定期存款账户,公款私存；二是借给他人周转使用,谋取高利息。另一区域公司则采用虚开发票,套取现金4.36万元,设立小金库,用于送礼和发放奖金福利。这些行为严重违反了现金管理的有关规定。

（七）没有及时编制会计报表

公司经营状况得不到反映 AAA公司虽然从事房地产经营活动已有五年之久, 商品房先后开发了二个片区,预收账款达八百多万元,并且已交付使用和办理了工程决算。但到审计时止,该公司仍未编制资产负债表和损益表等会计报表。经营成果得不到及时准确地反映，同时影响了总公司资产负债效益的真实性和准确性。

二、房地产企业内部会计控制存在问题的主要原因 上述内部控制的薄弱环节，是房地产企业特有的，且具有普遍性。它们是房地产企业经营管理中的不利因素，影响着房地产企业健康发展和与国际管理模式接轨。之所以存在这些问题，究其原因主要是：

（一）内部审计机构和内部审计人员的地位不明确，独立性较差 当前，房地产企业内部审计管理体制是内审人员的人事录用权、工资管理权、奖惩权等由所在企业掌握，即内部审计在本企业管理当局的直接领导下，对本企业管理当局负责并报告工作。这种管理体制使得内部审计人员的切身利益直接受所在企业控制。由于被审计部门是内部审计人员所在企业的组成部分，客观上形成了内部审计对本企业利益服务的依附性，使得内审人员执纪执法的程度直接受企业管理当局的影响，工作质量直接受企业管理当局的制约。

（二）内审人员综合素质有待提高

许多房地产企业的内部审计人员主要来源于本单位财务部门，由于来源渠道单一，造成内部审计人员素质较低，知识面较窄，不能满足现代内部审计的要求。内审部门普遍存在着专职人员少、业务素质不够高的现象，缺乏应有的房地产内审经验和审计技巧，往往就账论账搞审计，不熟悉房地产业务，一些实质性、深层次问题不易被发觉，审计的作用得不到充分发挥。

（三）内部审计的审计范围受到限制，与现代企业制度的建立不相适应

现代企业出于强化管理控制的需要，客观上要求企业内部审计不仅要审查事后的经济业务活动，而且要审查事前的重大经济业务事项；不仅要审查会计资料的真实性和合法性，而且要审查生产、技术、经营的经济效益性；不仅是防止错弊，而且更重要的是全面评价企业的经济业务活动，改善企业的经营管理，健全企业的内部控制制度。可是目前我国房地产企业内部审计大多是以已经发生的财务事项为被审计对象，重点审查会计资料的真实性和合法性，检查财务收支的错弊，工作仅仅局限于财务会计方面。有的房地产企业平时将内部审计归财务部门主管，审计机构不独立，起不到内部审计的作用。

（四）管理观念陈旧

“内部审计是可有可无的部门，没有审计，工作一样做”的错误观念存在于许多管理者当中，而且房地产企业各部门都有自身的一套管理和监督体系，认为自己管好自己就足够了。而事实上，内审是基于第三者的身份站在客观的角度检查监督房地产企业的发展和运作，它的角度是相对独立的。

（五）内部审计的技术方法有待改善

长久以来，内审人员在审计方法上仍以事后审计为主，只从事财务收支或配合纪检监督部门进行违纪事项方面的审计，经济责任和经济效益审计虽有涉足，但成效甚微，内控制度审计则是一片空白。并且在技术上仍以详查为主，计算机虽已运用于审计领域，但目前仅停留在文字处理和使用EXCEL电子表格上，较成熟的计算机辅助审计软件尚未投入实际运用。

三、改进房地产企业内部审计工作的对策

房地产企业要建立现代企业制度，使企业真正走上自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的轨道，需要依靠地位相对超脱的内部审计机构来进行监督和评价。通过内部审计制度的实施，达到客观反映企业经济效益，保护国家、企业和债权人合法权益的目的，为加强企业自我约束机制和提高管理水平提供保障。房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，它需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会的、行业的、专业的角度全方位地思考规避方法、控制手段和评价原则，从而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。

（一）加强内部审计的全过程监督职能，充分发挥审计职能 事前审计、过程审计和结果审计，是对房地产经营管理的全过程进行监督，是审计监督时间范围的扩大，也是审计角度的转变。舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。因此，对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。如：事前对制度、计划、岗位配置、业务流转程序等控制要素的评价与指导；事中对以目标和以合同台帐为主线的合同内容和执行情况的监督；事后对合同执行结果的验收与审查，使全过程控制真正做到意识和行动的统一。（此部分属于提出的对策和措施，正面的例子确实很难举出，希望客户考虑下，个人感觉此段最后一句比较能说明问题了）

（二）成立专业的管理委员会，加强内审工作的专业性和独立性 建立专业、合理的管理体系，是房地产各方面业务得以顺利开展和有效控制的组织保证。国内外很多企业集团都设立了审计委员会。在美国，审计委员会是董事会下属的一个委员会，法律上有书面的授权范围，它的建立主要是进一步确保审计资料的真实和可靠，并加强内部审计的独立性。房地产企业应当成立专业的管理委员会，该管理委员会与审计委员会类似，但其作用更多，范围更广，它能够从房地产专业角度给予内审工作以支持。建立管理委员会，是全过程审计专业性的组织保障，它的建立能更好地把握事前、事中、事后的过程控制重点，能从理论和方法上给过程控制以专业性的指导，解决了只有全过程控制意识而无全过程控制方法的问题。管理委员会由专业人员组成，本着科学、创新的理念，打破企业管理结构之间的界限，加强规划、工程与成本控制部的协调管理，有计划地组织相关专业人员进行专题研讨，如装修工程、园林景观工程等非标准化工程，摸索其管理的最佳模式与方法，逐步建立程序化开发模式，出台多套模式化的管理体系、标准合同文本等，以适应不同地区、不同外界环境变化的要求。经常进行专业交流，分析问题，共享成果，使人才资源价值更充分地展现，共同提高实践能力与理论水平，为房地产企业各种难题的解决出谋献策。

（三）完善制度，确保执行力，加强服务型专业监管

“ 制度的空白是最危险的”，完善制度，是过程控制的前提和基础，是内审工作开展的依据。制度是企业管理的法典与标尺，需要参与者共同来维护与严格执行。专业管理委员会加强制度的研究和追踪，依据投资密集型企业的高利润、高风险特点和管理中的关键环节，针对漏洞，完善相关制度，明确奖罚规定，对企业利益产生较大影响的关键内容及早给予补充?。“ 监控”与“自控”相结合，加强自控能力的培养，加强对管理制度的学习，尤其加强规划、招投标、合同法等与工程建设相关的法律、条例和规范等基础知识的学习领会。以法律、制度管人、办事。企业制度作为企业文化的重要组成部分，学好才能用好，要加强“自控”，加强对工作程序的各个环节落实与考核。同时，处理好严格执行规范制度与鼓励创新的关系，确保程序化开发模式的良性运转。

（四）强化目标管理,实行有效监管

目标确定要准确，并且根据项目选型，对其进行审核，详细而科学地进行分解，排除目标水分。在实际运营中以目标为最高限额，全力降低运营成本。其次，认真核查目标的执行情况，对执行结果分类分析：

(1)目标执行结果是否偏离，偏离原因是否存在违纪现象；(2)没有超出费用标准，是否存在降低质量、减少工程量的情况。强化目标管理，重点是加强房地产开发运营过程的监管，从目标的确定到目标的执行，从对结果的分析到针对问题提出的解决办法，都要专业管理，坚持贯彻有目标、有监管、有执行、有评价的全面控制方针。

（五）建立完善薪酬机制，加强绩效考核结合房地产行业特点、岗位重要性、工作强度及社会供给与企业需求之间的关系，准确定位岗位薪酬待遇，建立科学完善的薪酬机制。加强绩效考核，对在职人员实行专项工作内容考核与项目整体考核相结合的方法，动态管理，以业绩考核为主，加强日常考核，不以学历高低、资历深浅作为留用或升迁的底线，而应以综合考核结果作为人员评判的标准，能者上庸者下。通过建立科学合理的用人机制，使那些有经验、懂技术、会管理、职业操守好的人员得到重用。同时避免那些工作流于形式，责任心不高者蒙混过关，更不允许有行为劣迹的人留任或转任在岗，给企业带来更大的损失。

（六）引入先进审计手段，建立管理信息系统

内部审计要规范化、国际化，就要学会如何透明办事。建立管理信息系统，是审计现代化的技术保证。它能够增强透明度，改变目前信息不对称，信息滞后的弊端；能够帮助跨地区经营实现远程管理，满足房地产企业决策层实时监控的需要；能够实现资源共享，提高比较价值优势。充分利用网络信息平台，将业务流程数据化，进行资源整合与共享，通过对比的方法找问题，从建设费用到周期时效，排查增加项目成本，影响经营成果的关键因素。要通过管理信息系统达到“五公开”：(1)目标成本公开；(2)工程概况公开；(3)实际运营成本公开；(4)参与项目岗位人员与绩效考核公开；(5)审计结果公开。达到这五个公开，公司高层领导才能及时全面掌握真实情况，做出对比，优化决策。同时，管理信息系统作为知识库，也有利于专业人员积累相关资料和经验。需要强调的是，将信息公开的同时，亦要加强信息内容安全性的审查（必要时对个别敏感数据应当分层级公开，在设计管理体系软件时应予以充分考虑）。结合企业的远景战略，建立完善管理信息系统具有深远意义。

（七）采用科学的审计方法，严格控制生产流程房地产开发工作错综复杂，具有时间长、环节多、牵涉面广等特点。要搞好房地产开发审计工作，除了领导高度重视外，还应依据审计法、规划法、土地管理法、建筑法、房地产管理法，以及其它有关法律法规，针对各个开发阶段，配备相应高级经济技术人才(尤其是综合型人才)，采取有效的审计方法，对其全过程逐项进行审查。

审计前期工作。

管理审计包括审查工程发包和审查现场管理。

（1）审查工程发包。工程造价除了与工程量及用材价差外，还与管理费率有关。不同级别施工企业，规定管理费率有级差，如区国营二级与地市集体三级相比，综合费率高13%，工程实际造价约高7%。因而审查工程发包时，重点检查施工企业与其级别资格是否真实、可信。

（2）审查现场管理。审查现场管理，首先应审查施工企业是否根据《规范》、图纸及有关修改通知施工，质量和工期是否达到合同要求。其次应重点对增减工程签证进行审查，审查施工企业报送的增加工程签证是否合理，有无重复；减少工程签证是否也已报来，报来的数垦对不对等。再次应对工程材料进行审查、审查工程用料是否达到《规范》和设计要求，特殊的、用量大的、贵重的材料实际价格为多少，不应给施工企业在材差上占大便宜。最后还应审查工期签证，因为工期签证不但影响材料价格的构成，还直接影响工期奖罚的认定和执行。

审计竣工决算。建设项目竣工后，开发企业必须对施工企业报送的竣工决算进行审计，审查工程量计算是否正确，套用定额是否准确，材料价差计算是否客观、费用套级是否合理。通过审查，往往可为企业减少大量的损失。

（1）审计工程量。工程量计算是工程决算的基础，工程量误差的大小，直接影响决算的准确度，因而要求审计人员熟悉定额有关规定、图纸、会审纪要、修改通知及工程签证的基础上，逐项审计施工企业报送的决算资料。计算中一些容易让人疏忽的地方，如砼梁板桩交叉重叠部分，砖砌体中梁、壁拒占据的位置，钢筋的条数和道数、给排水管道基础及管长计算中各种占去的长度等等，都应引起审计人员的足够重视。

（2）审查定额套用。定额属于法规文件，具有法律效力。审计人员必须根据定额内容及其有关规定，审查施工企业有无高套、错套、重复套用现象；当工作内容戴含量与定额不相符时，审查是否已进行合理的换算，防止因套用定额不当而引起造价的增加。

（3）审计材料价差。材差也是工程造价的重要组成部分；审计人员在核准工程量及套用定额后，必须审查计算价差的材料数量是否正确，核实所用材料的市场价格，必要时可通过向供货单位查询，防止施工企业弄虚作假或跨期高套。（4）审查费率套用。审核工程取费前，审计人员首先应根据施工企业的资质等级和施工合同的有关条款，确定项目应套用哪个取费级别，防止出现提高取费标准，或扩大取费率、或多列取费项目。其次应审定计费基数和计费顺序，防止增大取费基数或颠倒计费顺序，保证费用计算合理。

（八）加强审计队伍建设，提高审计人员素质

加强对审计人员操守、理念的培养，及业务（包括房地产业务）培训，对整个审计制度的建设具有长远意义。审计人员涉猎的工作内容广泛，需要不断地增长、更新学识，加强对房地产行业领域更新知识的掌握，这是内审模式健康发展的基本保障。同时加强整个审计队伍的专业化建设，严格实行专业监管，保证整个监管体系专业对口，上下统一，避免非专业监管而产生的障碍。审计岗位人才的培养可采取轮换制与长期制相结合的方法，一方面有助于审计队伍传承与开拓，另一方面项目操控者经过监督与被监督的角色互换，有助于广泛学习从而提高业务素质和管理水平。

总之，充分利用现有人力资源，规范人员任用，加强绩效考核，优化人员配置，强化目标管理，充分利用管理信息系统实现资源共享，问题公开，完善制度，强化专业监管，使整个监管体系更加科学规范。这是现代化内审模式对内审工作提出的要求，也是未来努力的方向。真知卓识源于实践和探索，房地产企业内部审计不仅要博采众长，广泛吸取当今中外内部审计先进的技术和方法，不断集聚，通过不断发展、完善内部审计模式，而且要根据各自的实际情况，积极探索，勇于创新，开辟出适合自己发展的道路。

第二篇：充分性与必要性教案

充分条件和必要条件(教案)1 课题

充分条件和必要条件 教学目的：

知识目标：（1）理解充分、必要条件的概念；

（2）初步掌握充分、必要条件的判断方法。

能力目标：培养学生的阅读理解能力、逻辑推理能力和归纳总结的能力。教学类型：

新授课教学方法：

讲练结合教学法（配合多媒体辅助教学手段）教学重难点：

教学重点：充要条件的概念和判断方法。教学难点：理解充要条件的概念。教具：

多媒体、投影仪 教学过程：

(1)、复习旧知，引入新课

首先，在导入阶段的教学中，回顾上节研究的命题的一般形式“若p则q”和其真假判断的方法，先向学生介绍真假命题的简记符号。同时以命题“若x>0，则x2>0。”和其逆命题“若x2>0，则x>0。”为例让学生学习符号的使用。

在此基础上，让学生先分析下面的问题：（幻灯显示）

[幻灯显示]例

1、判断下列命题的真假，并研究其逆命题的真假（用p与q的相互推出符号表示你的判断）。

p

q

（1）若x>2，则x>1。

（2）若两三角形面积相等，则这两个三角形全等。

（3）若三角形有两角相等，则它是等腰三角形

（4）若a2>b2，则a>b。

教师在学生回答的基础上，结合（1）、（2）两个命题，分析引出对“充分的”和“必要的”这两个词汇的感性认识：

首先，在原命题中研究前者对后者的制约程度：

比如（1）中，p能推出q，表明要得到结论q，有了条件p就足够了，也就是说条件p对于结论q是“充分的”。在（2）中，p不能推出q，表明条件p对于结论q是“不充分的”。

其次，在逆命题中研究后者对前者的依赖程度：

比如（2）中，p不能推出q，但p能被q推出，这说明p对于q又是一种什么样的联系呢？作出分析：

命题（2）中，两三角形面积相等不能说明两三角形必然全等，但是，如果两三角形的面积不相等，则两三角形会全等吗？不会。为什么？因为如果两三角形全等，则两三角形的面积是必然相等的。这也就是说，两三角形面积相等是两三角形全等这个结论成立所“必须具备”的条件。那么，我们就说，p对于q而言是“必要的”。（板书：必要的）而在（1）中，p不能被q推出，表明条件p对于结论q是“不必要的”。

再让学生类比分析（3）、（4），不难得出：在（3）中，p对于q既是充分的，也是必要的；在（4）中，p对于q既不是充分的，也不是必要的。

结合上面的分析，向学生指明：我们看到，命题中的条件与结论之间这种相互推出的关系反映了两者之间的一种“充分的”或是“必要的”联系。在数学中，我们对这种联系进行了进一步的研究，引入的新的定义来描述它，这就是本节将研究的主要内容，从而引出课题：

(2)、阐述定义，理解内涵

由此，我们引入了如下定义： [幻灯显示] 充分、必要条件的定义

如果已知p q，则说p是q的充分条件，q是p的必要条件。在引导学生理解定义的过程中提出问题，引发思考：

问题：这里的p和q都叫做“条件”,那么“结论”又是什么呢?（引起认知冲突，鼓励学生发言）

强调：分清“条件”和“结论”是理解定义的关键!

接下来再回到例1，对其中存在的充分必要关系再次进行认识。

[幻灯显示]例

1、试判断下列各命题中： p 是 q 的什么条件，q 又是 p 的什么条件？（学生分析作答）

（1）若x>2，则x>1。

（2）若两三角形面积相等，则这两个三角形全等。

（3）若三角形有两角相等，则它是等腰三角形（4）若a2>b2，则a>b。

1、教师在对学生的回答作出纠正和完善后，可以自然引出充分不必要、必要不充分、充分必要和既不充分也不必要条件的概念，使学生认识趋于完善。

2、注意引导学生观察答案的特点：

当条件与结论位置对换的时候，条件的类型也相应的发生着变化。

3、同时也要使学生明确：

区分条件和结论是准确判断充分、必要条件的重要前提。(3)、分析理解课本例题，深化认识

[幻灯显示]

例2指出下列各组命题中，p是q成立的什么条件，q是p成立的什么条件？（1）p：x=y；q：x2=y2。

（2）p：三角形的三条边相等；q：三角形的三个角相等。

例3 指出下列各组命题中，p是q成立的什么条件，q是p成立的什么条件？（在“充分而不必要条件”、“必要而不充分条件”、“充要条件”、“既不充分也不必要条件”中选出一种）？

（1）p：（x-2）（x-3）=0；q：x-2=0。

（2）p：同位角相等；q：两直线平行。（3）p：x=3；q：x2=9。

（4）p：四边形的对角线相等；q：四边形是平行四边形。

教师和学生一起读题，分析其中的关系，作出判断。注意规范学生的思维过程，并在此基础上引导学生总结出判断充要关系的基本方法步骤：（幻灯显示或板书）

（1）分清条件和结论 ；

（2）考察条件和结论间的相互推出关系；（3）根据定义作出判断。

（4）、小结作业 [幻灯显示]

小结：（主要让学生总结）

1、充要条件的定义；

2、充要条件的判断方法；

3、认识生活中的充要关系。思考问题

请试试探讨下列生活中名言名句的充要关系。

（1）水滴石穿

（2）骄兵必败

（3）名师出高徒 教学后记

对课题的引入对学生的理解很重要。

第三篇：房地产宏观调控的必要性

房地产宏观调控的必要性

宏观调控是指国家从社会经济的宏观和总体的角度，运用计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济的健康发展，影响社会经济的结构和运行，维护和促进经济协调、稳定和发展的一种国家调节方式。或者说宏观调控是国家综合运用各种引导、促进方式，对社会经济宏观结构和运行进行调节的一种国家经济职能活动。房地产宏观调控，是指以房地产业的持续稳定发展为目标，政府通过经济、政治以及法律等手段对房地产市场运行进行调节和规范的各项职能活动。国家启动对房地产对房地产经济的宏观调控和引导，是规范房地产市场运行、推动房地产业良性发展的迫切要求和重要内容。总体而言，房地产宏观调控的必要性主要体现在以下四个方面。

(一)实施宏观调控是房地产资源优化配置的需要

宏观调控是社会主义市场经济体制下的政府履行的一项基本职能。社会资源以市场配置为基础，这是市场经济体制的基本要求，有利于资源配置的高效率。但是，市场配置资源也存在着自发性与盲目性等缺陷。为克服市场失灵，保证其健康运行，政府必须对市场经济进行干预和调控。房地产经济作为我国市场经济中的一个重要的子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样需要政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。在房地产市场中，土地和房屋是重要资源，尤其是作为房地产基础的土地作为一种稀缺资源，具有不可再生性，迫切需要通过政府的宏观调控来实现其合理配置。

（二）实施宏观调控是由房地产业的重要地位决定的房地产行业关联度，带动力强，已成为我国国民经济的重要支柱，占有极其重要的地位。房地产业的运行状况与发展水平，会影响到诸多产业的繁荣与衰退，尤其会对直接相关产业，如建筑业、建筑装潢业的发展起到决定性的作用。另外房地产业的发展还会直接影响社会总供给和总需求的总量平衡和结构平衡。正因为房地产业的特殊地位与巨大影响力，中央与地方政府始终采取各种手段与措施，对房地产市场实施有力的宏观调控，力求在市场发挥积极调节作用的同时，不断提高和履行政府职能，来克服市场失灵，维持我国房地产市场的健康有序运行。

（三）实施宏观调控是由房地产业的特殊性决定的房地产是不动产，具有位置固定不能移动的特点，短期内难以调整或调整费用很高，所以必须在一个相对较长的时间内进行合理的规划和控制。同时，由于房地产是使用年限特别长、价值很高的耐用品，所以房地产投资决策正确与否，对整个社会的房地产供给总量和需求总量的平衡和结构平衡会产生巨大的影响，甚至会关乎整个社会经济能否良性运行，所以必须对房地产投资实施有效控制。此外，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而也需要运用法律手段来规范其行为。因此，正是由于房地产行业具有以上特殊性，决定了政府宏观控制的必要性。

（四）实施宏观调控是规范房地产市场运行的需要

当前，我国房地产市场总体还不够成熟，主要呈现出如下特点：区域发展不平衡、局部过热；住房保障能力差、结构性矛盾依然突出；市场管理体制仍不健全；房地产价格增长过快；市场主体行为缺乏理性等。因此，必须由政府提供有力的扶持和引导，通过采取适当的宏观调控措施，规范房地产市场运行，促使其

更快走向成熟，对国民经济发展发挥其应有的作用。

第四篇：浅谈房地产企业工程跟踪审计

浅谈房地产企业工程跟踪审计

城投置业 马小峰

工程跟踪审计目前已广泛被建设方和施工方所接受，但是跟踪审计到底审什么、职责是什么、与监理有什么本质区别等问题一直困扰着跟踪审计的具体实施。笔者认为，只有明确界定工程跟踪审计的定义、职能，才能切实提高其在项目过程中的实施效果。

一、跟踪审计与内部审计、监理的关系

审计发展至今，内容上已从过去单纯的财务审计发展到经济生活的方方面面。跟踪审计作为审计业务的一门分支，具有审计学的共性，同时也有自己鲜明的特性。

（一）跟踪审计是内部审计的补充和完善

建设项目内部审计是内部审计机构和人员对建设项目实施全过程的真实、合法、效益性所进行的独立监督和评价活动，内容涉及建设项目的投资立项、设计（勘查）管理、招投标、合同管理、设备采购、工程管理、工程造价、竣工验收、财务管理、后期评价等过程的审查和评价。其目的是为了促进建设项目实现质量、速度、效益相统一。工程跟踪审计是内部审计的重要部分，主要对工程建造过程中的工艺、造价进行事中控制。但由于建设方自身内部审计技术、人员等力量的欠缺，无法完全履行建设项目涉及的内部审计职责，因而需要借助外部力量完善内部审计的实施。为了克服内部审计部门实施力量不足，满足实际需要，从而产生了以内部审计机构牵头，对工程中控制事项委托于社会审计机构这一委托代理关系。社会审计机构利用自身力量弥补内部审计机构不足，跟踪审计由此产生。

（二）跟踪审计和监理的着重点不同

工程建设监理是指监理单位受项目法人的委托，根据国家批准的工程项目建设文件、工程建设相关的法律、法规和工程建设监理合同及其它工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。建设工程监理涉及到三大控制，即质量控制、进度控制、投资控制。同时监理机构应围绕“三管一协调”（合同管理、信息管理、安全文明施工管理和配合协调）开展工作。具体内容有审查材料、构配件和设备的计划及其进场的质量与数量，并采用巡视、平行检验的方式对工程隐蔽项目进行验收等。

通过比较，可以发现，监理的职责与其存在相互重叠的现象。例如，监理对于工程质量和投资的把握、控制，同样在工程内部审计中有所涉及。而工程内部审计的职能的履行，则依靠跟踪审计方去实施。因此，监理和跟踪审计在两层不同的委托代理关系下（监理由建设方委托，跟踪审计由内部审计方委托），存在着职责重复、不易于分清的问题，也造成了监理、跟踪审计在工作过程中容易产生互相推诿的情况。

简单的从隶属关系上区别两者的工作范围，对于实际工作控制意义不大。只有从本质上界定他们之间的区别、联系，才能真正明确各自职能与设置目的。笔者认为，监理与跟踪审计虽然存在职责上的重复，但是，应着重强调他们之间的印证和协助关系。跟踪审计与监理同样要对隐蔽项目与变更项目进行验收、审核。跟踪审计应重点对于工程量和造价予以控制，监理则要把工程质量作为控制重点。监理和跟踪审计的结果可以相互参照，以便更好地为建设方服务。

二、工程跟踪审计定义、职能的界定

跟踪审计始于工程内部审计。因此，跟踪审计的定义应是受项目法人委托，隶属于内部审计部门，重点对工程事前、事中涉及变更、隐蔽项目、拨付款等要点进行控制，最终将工程实际状况给予确切反映，为工程最终决算审计作铺垫的一种审计。跟踪审计职能应重点以服务决算审计为目的，围绕工程造价开展审计工作。具体包括：

（一）监督、控制职能

工程在施工过程中，虽然监理在工程质量控制上负主要责任，但是，仅由监理监督，难于全面实施。因此，跟踪审计组应将监理控制效果作为监督控制的一项内容，目的是印证监理工作是否能满足建设方要求。同时，将其结果及时报送内部审计机构，从而形成相互制约的纽带关系。

（二）鉴证、评价职能

跟踪审计要从工程源头抓起，对工程进行全过程监督。它是提高审计质量，控制工程造价，提高投资效益的重要措施。特别是随着市场经济的发展，很多材料和设备都通过招标、竞价的方式进行采购，一些相同的材料和设备在不同项目中的报价不同。跟踪审计方作为工程全过程管理的参与者，应及时掌握第一手资料，对其进行鉴证、评价。只有通过跟踪审计在事前、事中严格把关，才能揭露和防止问题的发生，从而防止工程前期出现问题，加强工程实施过程中的管理。

（三）初审职能

工程结束后，跟踪审计组有责任对施工方提供决算资料的真实性、完整性从造价的角度进行初审。重点审核其报送材料是否严密、客观、真实；资料是否包括开工令、设计变更图纸、设计变更签证单、竣工验收报告、验收结论材料、竣工图隐蔽工程资料、验收纪录、会议纪要、施工日记、决算等必备资料。同时，对于施工方提供的决算资料进行审计，确定结算选用的定额是否正确，清单量和计价量是否合理，有无利用缺项子目套取投资的情况，最大限度保护建设方利益。

三、跟踪审计实施过程控制要点

（一）开工前期跟踪审计

实施要点工程开工前，跟踪审计组首先要对建设项目可行性研究报告的真实性、完整性和科学性进行审查与评价，对工程项目投资估算、资金筹措、施工设计、招投标及合同签署等内容进行审核，重点评价工程项目开工前期准备工作的内部流程设计、职责分工、内部控制等。

（1）对工程建设资金的审计。重点是审查建设资金是否落实到位、是否合理、是否专户存储，能否满足项目建设当年应完成工作量的需要。

（2）对建设项目审批文件的审计。包括项目建议书、可行性研究报告、环境影响评估报告、概算批复、建设用地批准、建设规划及施工许可、环保及消防批准、项目设计及设计图审核等文件是否齐全。

（3）对工程设计、图纸会审进行全面性、准确性审计。力求不漏项，不留缺口，并要考虑到足够的不可预见因素，使其能真正起到控制作用，避免“三超”（即概算超计划、预算超概算、决算超预算）现象。

（4）对施工招投标的投标文件和标底的严密性、合规性、准确性进行审计。审查招投标程序及其结果是否合法、有效，签定的施工合同是否严密等。

（二）施工过程中跟踪审计控制要点

跟踪审计的工作重点是对工程施工过程中的隐蔽工程量、材料价款、工程进度款拨付及其现场变更签证单等内容进行监督控制。

（1）对于隐蔽工程量的现场确定。工程施工中会涉及到大量的隐蔽项目，隐蔽工程量的确定是否属实会对决算审计效果及最终工程造价产生直接影响。同时，施工工艺所选用方式的不同，也会对工程造价产生影响。因此，跟踪审计方需要对隐蔽项目的工程量、施工工艺进行现场确定，必要时可通过拍照录像，与监理、内部审计部门及建设单位工程部门相互配合、印证的方式确定工程量，从而取得较好效果。

（2）进场材料价格确定。材料价格确定要根据合同条款进行区分。如果合同为统包价，跟踪审计主要以材料选择是否与合同承诺一致予以确定；如果合同以最终决算审计作为基础，则要对进场材料的产地、规格等内容进行复核。同时，要对市场进行必要询价，避免因市场行情的变动，造成不必要损失；材料若为建设方自行购买，则要对材料购买各环节内部控制的严密性进行监督。

（3）变更签证的确定。现场签证对于工程造价的控制起着重要作用。现场签证的内容涉及工程设计变更、建设方对施工方提出的工程要求以及隐蔽工程验收等内容。同时，现场签证涉及到建设方、施工方、监理、跟踪审计等多方会签。笔者认为，要根据签证的内容，明确现场签证流程。首先，根据现场签证单确定涉及设计变更的提出者是建设方还是施工方。如果是建设方提出变更（不涉及结构等问题）则由监理确定其变更的合理性、可行性，再由跟踪审计确定工程造价，最后传达给施工方。同时，要求监理、跟踪审计做好对工程现场监督和工程量的核实工作。如果变更是由施工方提出，则由建设方判断其可行性，再由监理和跟踪审计提出变更初始评估，最后传达给施工方。建设方可以根据工程规模，确定现场签证单涉及的造价额度，从而防止超支现象发生。因此，变更签证单的内容决定了签证流程的不同。只有发挥监理、跟踪审计监督、鉴证职能才能从源头上控制工程造价。

（三）工程竣工后跟踪审计实施要点

工程竣工验收后，跟踪审计组要及时对施工单位下发提请竣工结算要求，对施工方提请竣工结算资料的完整性、真实性进行验收、审核。同时，对施工方提供的决算资料中涉及变更、隐蔽项目内容的工程量的真实性进行复核，确保施工方提供资料能真实反映工程实际情况。

（1）严把工程量计算关。如审核工程量计算规则与方法是否与定额要求一致；核实图纸与有关现场签证的施工是否真实；分析施工方案的效益性等。

（2）严把定额套用关。如结算选用的定额是否正确；相关的定额子目套用是否合理，有无高套定额现象；定额缺项的相关造价确定是否合理，有无利用缺项子目套取投资的情况；结算单价是否与中标时的报价相一致等。

（3）严把工程取费关。重点审计结算中各项费用的计取比例、计算基础是否符合规定等。

（4）严把材料价差关。如材料质量是否合格；材料价差调整依据的市场指导价和预算价是否正确；施工企业自行采购的材料、相关手续是否齐全；施工单位多领的材料是否按当时的市场指导价扣回等。

第五篇：成立审计监察部的必要性

成立审计监察部的必要性

公司加强内控，旨在通过管理层和全体员工的共同实施，合理保证实现以下基本目标：

（一）企业战略目标

（二）企业经营的效率和效果

（三）财务报告及管理信息的真实、可靠和完整

（四）资产的安全完整

（五）遵循国家法律法规和有关监管的要求。

审计监察部即是公司实施内部控制管理的参与者，又是内控执行情况的评价者，是公司实行内控的一个重要机构。

1、成立审计监察部是公司发展和完善公司组织机构设置的需要 企业经营规模的扩大、管理层次的增多是内部审计发展的源动力。内部审计是为了满足企业多层次分权经营管理的需要而产生的。而内部审计部门做为企业内控的执行部门之一，代表企业对内实行经济监督，强化服务职能，确保企业经营战略、方针目标、规章制度的贯彻实施。

随着公司规模的扩大和经营业务的不断拓展，公司管理层级增多，包括：公司领导、机关各部门、各分公司、项目部、分公司（项目部）下属各部门等，致使公司管理层很难对各分公司各种经营活动直接进行管控。为了确保公司资产的安全完整、提高会计信息质量和经营管理效率、1 保障经营管理目标的实现，公司需要完善组织机构，健全内控机制，期望通过内部控制来合理化并加强对各管理层级的管理。

2、成立审计监察部是公司加强自我约束,企业管理标准化、工作流程规范化的需要。

企业内部审计制度是企业自我约束机制的一项重要内容。由于内审部门在企业内部具有独立性，与其它部门不存在经济利益关系，不直接参与企业经营活动。因此，它可以对企业内部其它各项约束机制进行评价和测试，检查和监督,不断完善企业自我约束机制,改善关键业务的管理,从而降低经营成本，合理调配资源，增加对优势业务的投入，达到规范企业经营活动的目的。

公司根据目前的生产发展状况，需要对原有的不适应生产发展的管理办法和规章制度进行增加、修订和补充完善，使之成为系统的和可执行的。同时要加大管理办法和规章制度的执行力度，保证其严肃性。公司要通过内审部门对制度执行情况进行检查监督、考核(与绩效挂钩)和跟踪反馈，最终各业务部门按反馈意见不断改进并运用到工作中。具体过程为：公司制定制度→各执行层（部门或分公司）按制度办事→内审部门汇同公司其他部门或考核机构（如：人力资源部、业务主管部门、绩效考核小组等）进行检查考核→反馈意见←→公司修正制度或各执行层（部门或分公司）改进工作中的不足→各执行层（部门或分公司）按制度办事→内审部门汇同公司其他部门或考核机构（如：人力资源部、业务主管部门、绩效考核小组等）进行检查考核→反馈意见„通过这样一个长期的重复性博弈改进机制,公司希望在不久的将来能形成一个自 动解决问题的机制，让事情到了公司，在透明清晰的操作流程的指引下可以自动被解决。这不但能降低公司的管理成本，同时能加强对各项事项事前、事中的管理，保障公司的经营效率和效果，还能将潜在发生舞弊和低效率行为的风险降到最低。、成立审计监察部是以人为本的体现，能有效增加职工的收入。公司实施内控管理，是一个全员参与的工作，它涵盖公司经营管理的各个层级、各项业务和各个环节，需要各部门紧密配合，形成一个规范、完整的工作体系,不是由某一个部门可以单独完成的。而所有员工（包括公司领导者）在公司的内部控制系统中都既是监督者也是被监督者，只有大家协调一致，才能推动内部控制的有效运转。

通过内控管理，公司要让工作程序和流程尽可能的制度化、透明化和可操作化，让各个层级的员工真正得到工作上的自主权，并承担相应的责任，真正实现责任落实到人。明确知道自己在这个岗位上要干什么，怎么干！而不是拿到一份工作时无所适从，不知道该怎么做！事情都等管理者来决定做不做？如何做？一件事反复上下请示，进度缓慢。当一名员工在自己的工作岗位上有自主权，可以决定应该怎么干，怎么干能最快最好，并且他做出的工作能有对等的回报（包括公司对他的认可及物质的奖励）的时候，那一定也是他工作最积极和最能发挥他效用的时候。曾经有这样一个餐馆，生意一直很红火。有人就来向老板取经“为什么你的生意一直这么好？你的口味就那么好吗，大家能百吃不厌？”老板说“口味好当然是必须的，但我还有一条规定，它才是我成功的关键。”“那是什么呢？”“我给每个服务员都有整桌免单的权利！”„这对 服务员是多大的信任！它极大的提高了服务员在餐馆里的地位，让他找到了主人翁的感觉。整桌免单的权利，这意谓着服务员可以第一时间自主的解决他负责管理的餐桌发生的所有问题。这不仅大幅的提高了客户的满意度，同时也将客户最真实的需求反馈给餐馆。我们可以相信即使这些服务员有整桌免单的权利，他们也不会让他们的家人和亲戚朋友一起来吃。

当公司把这种权利和信任交给了员工后，员工也就担负起完成好这份工作的使命，而这种使命是由员工内心自发产生的。当员工在工作中证实了自己的能力，取得成就感和满足感的同时，公司也得到较好的收益。

公司完善内控管理，就是要赋予每个员工在自己的工作岗位上平等、自主决定的权利，给员工搭建一个好的平台，让他们在工作中有成就感和满足感，最终转变为对公司的忠诚和生产力。再把这种良好的情绪传递给客户，就升华为自豪感。公司要让员工在这个健康的运行机制中，引导员工朝公司希望，同时也是员工自己希望的方向发展，通过几年的锻炼自动被培养为人才。

设立审计监察部，不是要通过监督考核减少员工的收入，而是要通过合法合规的程序，使员工的收入合法化、透明化，得到应得的收入，减小发生潜在风险的可能，同时也减小公司提高员工收入的阻力。公司通过内审部门执行一定的检查考核程序，对各项业务成果进行及时的审计，最终拿出评价结果，将员工承担的责任兑现为应得的报酬，在过程中适时兑现给大家。过程当中的及时奖罚，激励效果要大大好于年底的 统一兑现，而过程当中的奖励也会与年底的吃大锅饭有较大差距,真正体现了对员工工作价值的认可。

4、成立审计监察部是建立统一、高效、开放的信息沟通系统的需要。建立统一、高效、开放的信息沟通系统，可以极大地减少信息不对称带来的负面影响，降低公司的管理成本和交易成本。信息沟通系统是否通畅，决定着公司能否及时收集外部和内部信息；及时掌握营运状况和组织中发生的各种情况；还决定着能否实现信息在公司各层次之间迅速地传递和交流，把握先机，对可能发生的异常状况做出反映，从而及时报告，防止重大损失的发生。

我们要在公司内提倡一种“释放信息”的管理方式，有的人将信息看作一种权力或者私有财产，不进行相互沟通和共享。我们要在公司内部创造一种相互信任、相互协助、高效率的工作氛围，提倡“放下小我，一切为了大我（公司）的成功和发展”。不论你是哪个部门或哪个分公司，不论你是上级还是下级，都尽可能的将自己的目前工作状况、了解的外围情况、遇到问题和对公司有待处理的问题的看法等公布出来。特别是基层的员工，他们在公司经营活动中的特定区域都发挥着重要作用，他们掌握了一些被管理层忽视的细节,只有通过信息释放，公司才能将这些分散在不同员工中储存的信息进行收集整理并加以运用。

公司要为员工提供向上沟通的通道，设立奖励制度。员工的建议只要给公司带来成本的削减或收入的增加，都将对员工进行直接的奖励。员工一般不愿意谈企业存在的问题和提一些合理化建议，因为担心①领导不重视，说了也白说；②会被认为是对直管领导的顶撞，被误解或曲 解，造成不良后果；③损失一些自己的“额外”收入。员工说出自己的真实想法的好处不得而知，而风险显而易见，员工就选择三缄其口。公司应正面引导员工，创造一个开放的环境，领导对员工的建议持欢迎态度，一旦员工意识到畅所欲言要付出的代价根本子虚乌有，而大胆直言的实质收益超乎想象，那么进言就成为一种企业文化，员工就愿意为公司的改进和发展出谋划策。

5、成立审计监察部是提升道德品行，减小职务、职位犯罪风险的需要

在现实环境中，一个公司的运行机制不总是有效的，它必须同时具备：好的规则+好的人（有道德的人），才能有效。但一个人在工作中是否“讲道德”，是根据环境理性的选择，而不是前提。在缺乏制度约束的环境里，一个人可能一时“讲道德”，却不可能时时“讲道德”。员工道德的形成与其“讲道德”所带来的利益密不可分。如果在“讲道德”的情况下员工得到的利益大于或等于“不讲道德”所得的利益，那员工必然选择做一个“讲道德”的人，而没有必要冒风险去做一个“不讲道德”的人。特别是处于关键部门和关键岗位的人，他们从公司获得的收益比普通员工大，如果他们选择做“不讲道德”的人，付出的成本和代价就相应也会更高，这就约束了他们选择做“不讲道德”的人。

公司成立审计监察部，完善规则体系是防小人而非君子，但没有规则，君子说不定也会变为小人。如果有了完善的规则体系，小人也会变为君子。公司前景越好，管理规则越科学，员工收入越高，员工对“讲道德”越有兴趣，因为不值得去冒险，成本太高。长此以往，员工形成 的组织的“道德性”一旦成为公司企业文化的一部分，道德就具有了自我加强的趋势，那怕是新进的员工也将被公司的道德同化。

公司历经了多年的发展，如今的公司就好比是一棵大树，分公司就是大树的树干，员工就是树叶。现在这棵大树的枝干和树叶已长成了大大的树冠，我们要通过一系列的松土、浇水、施肥等措施来帮助根基长得更粗更壮，保证她既能够足以支撑住树枝和树叶，同时还能输送更多的养分让树枝和树叶生长得更好。公司加强内控管理，成立审计监察部就是帮助根基生长的一项措施，目的是为调整结构服务，为转变方式服务，为注重创新服务，为强化管理服务。

英特尔总裁安迪.格鲁夫曾说过：“当今时代一切都在发生巨变，不变的只有一条，那就是永不停歇且愈演愈烈的变化”。变化和稳定不是对立的，非此即比的，我们要通过兼容变化来加固稳定，使事情在看似两个极致的方向同时得到解决。所谓“好谋而成，多算多胜，先谋后事者昌，先事后谋者亡”，在市场残酷竞争的“狂风骤雨”到来之前，我们是从现在就未雨绸缪，认清自己的不足加以改进，还是等亡羊再来补牢？亦或是什么都不做的坐以待毙！是我们每个人要慎重思考的问题。