住房保障制度演进轨迹与现实响应下

第一篇：住房保障制度演进轨迹与现实响应下

住房保障制度演进轨迹与现实响应：解析一个

实例（下）

钱小利

 2013-01-15 15:52:10

来源：《改革》2012年第11期

（三）住房保障制度的创新：公共租赁住房保障制度

适应重庆市工业化、城镇化快速发展的需要，2010年以来，重庆市大力推进公共租赁住房建设，满足日益增长的住房需求。根据重庆市政府规划，2010-2012年，重庆市将开工建设4000万平方米公共租赁住房，为200万农民工、大中专毕业生、城镇住房困难户提供住房保障。2010年6月，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》发布，并于2010年7月1日起施行。重庆市公共租赁住房保障制度的一系列创新举措丰富了城镇住房保障制度体系的内容，是重庆市城镇住房保障制度的创新、发展和完善。

1.覆盖人群广泛，保障对象明确

重庆市公共租赁住房保障对象打破城乡和内外差别，不设户籍限制，将常住人口纳入住房保障范围，具有覆盖人群广泛、保障对象明确的特点。按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，公共租赁住房申请人应为年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。申请公共租赁住房的收入限制为：单身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。市、区政府引进的特殊专业人才和在重庆工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，不受收入限制。符合廉租住房条件的家庭，未实行实物配租和领取租金补贴的，可申请公共租赁住房，按《重庆市廉租住房保障申请办理办法（试行）》规定的程序办理。

重庆市公共租赁住房保障打破户籍限制，为重庆市吸引各种高素质优秀人才来渝创业、兴业，为农民工进城务工经商，为各种人才流动提供了有利条件，有力地促进了重庆市工业化和城镇化进程。2011年重庆市对已竣工验收的公租房组织的四次公开摇号配租情况显示，重庆市公共租赁住房保障人员构成为：主城户籍住房困难家庭占40.1%，大中专及职校毕业新就业人员和外地来主城工作人员占24.3%，本市进城务工人员占35.6%；家庭人均月工资收入2000元以下的占92.7%，2000-3000元的占5.95%，3000-4000元的占1.04%，4000元以上的占0.31%。重庆市公共租赁住房保障人员构成基本实现重庆市公共租赁住房保障覆盖人群的保障目标：重庆市公共租赁住房保障对象主要面向农民工、大中专毕业生、城镇住房困难户三类人群，通过对进城农民工、新就业的大中专毕业生和家庭人均住房建筑面积低于13平方米的城市原住民进行住房保障，实现对城市低收入家庭住房保障全覆盖。

2.国有投资性集团公司主导公共租赁住房开发建设

重庆市公共租赁住房实行政府投资、国有企业承建的开发模式，八大国有投资性集团公司主导重庆市全部的公共租赁住房开发建设，保障公共租赁住房建设低成本、高效率的推进。2002年，重庆市政府整合市属国有开发公司资源，组建八大投资性集团公司：重庆城投公司、高发公司、高投公司、地产集团、建投公司、开投公司、水务控股、水投公司，它们由重庆市政府拥有、授权经营，成为重庆市基础设施、城市建设等公共领域重大项目的重要的投融资平台。重庆市公共租赁住房开发建设全部由八大国有投资性集团公司来执行，八大国有投资公司作为重庆市公共租赁住房的业主代表政府享有公共租赁住房的所有权。八大国有投资公司同时承担土地储备功能，储备土地由重庆市政府划拨，公共租赁住房建设用地由八大投资公司在政府统一规划下提供。政府主导的土地储备供应机制保障了重庆市公共租赁住房建设的顺利推进。

除采取国有投资性集团公司主导公共租赁住房建设的开发模式，土地由承担土地储备的八大国有投资公司提供外，重庆市政府对重庆市公共租赁住房建设的重大让利、优惠扶持措施也是重庆市公共租赁住房建设能够顺利开展的重要影响因素。重庆市公共租赁住房建设用地以划拨方式供应；有偿方式出让的，土地出让收益、税费在地方政府权限范围内的，全额安排用于公共租赁住房建设。公共租赁住房建设用地涉及新征土地的，新增建设用地有偿使用费地方留成部分、耕地开垦费、耕地占用税全额安排用于公共租赁住房建设。公共租赁住房建设涉及的城市建设配套费、异地安置人防建设费、集中绿化建设费、建设工程规划综合费等行政事业性收费和政府性基金，全额安排用于公共租赁住房建设。公共租赁住房建设、租赁和出售过程中的建安营业税及附加、营业税及附加、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、印花税等相关税费，全额安排用于公共租赁住房建设和管理。

3.资金保障得力

重庆市公共租赁住房建设不仅得到了国家的大力支持，重庆市政府也在资金安排上给予重点保证。从已开工的项目看，重庆市公共租赁住房建设资金来源主要依靠中央和地方政府财政投入以及银行贷款两种方式获得。根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，公共租赁住房建设的资金来源有：中央安排的专项资金；财政年度预算安排资金；土地出让收益的5%；银行、非银行金融机构和公积金贷款；发行债券。公共租赁住房建设贷款的本金和利息由公共租赁住房租售收入和财政性资金等偿还。

重庆市4000万平方米公共租赁住房建设资金约需1400亿元，其中，300亿元是政府土地投入；300亿元是政府财政投入，包括中央支持和地方财政投入；银行贷款、市场融资800亿元。重庆市公共租赁住房建设用地以划拨方式提供，降低了重庆市公共租赁住房开发建设的成本。除银行贷款外，重庆市积极争取国家住房公积金贷款试点，拓宽公共租赁住房建设融资渠道，30亿元住房公积金贷款已全部发放到重庆市地产集团和重庆市城投集团建设的4个公共租赁住房项目。社保基金通过交银信托，由国家开发银行担保，向重庆市城投集团发放3年期45亿元信托贷款，进入重庆市公共租赁住房建设领域。

重庆市在公共租赁住房开发建设中，依赖国有资本发挥“第三财政”作用，构建以国有企业为主体的投融资平台，组建八大国有投资公司完成公共租赁住房建设土地准备、资金筹措、建设等任务，为公共租赁住房建设提供财力支持。

4.规划建设品质较高

重庆市公共租赁住房建设，从规划选址、户型设计、小区环境、配套设施等各个方面都精心设计，保证公共租赁住房高标准规划、高品质建设和高水平管理。按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居”的规划原则，围绕产业集聚区，在城市快速干道沿线等交通条件较好地段，与20多个大型人口聚居区的商住楼盘混建，共享配套与服务，避免社会阶层隔离和形成城市贫民窟。重庆市公共租赁住房环境优美，小区园林景观设施齐全，周边绿化一并跟上。学校、医院、商场等配套完善，还有相应的运动健身场所等文化体育活动场地和设施设备。

5.租金较低

公共租赁住房保障制度旨在重点解决低收入家庭和存在阶段性住房支付困难人群的住房问题，租金优惠是公共租赁住房保障制度的制度需求设计。重庆市公共租赁住房采取政府投资、土地划拨、国有企业承建的开发建设模式，无土地出让金、无城市建设配套费、无相关税费、无开发商利润，最大限度降低公共租赁住房开发建设成本，保证了公共租赁住房的低租金优惠特性。

重庆市公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费，并根据不同地段、不同房屋类别等因素，由物价部门会同财政、住房保障机构等相关部门研究确定，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。租金实行动态调整，每两年向社会公布一次。租金收入按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于公共租赁住房贷款本息偿还和公共租赁住房的维护、管理等支出。

6.社会化的物业管理模式

重庆市公共租赁住房小区实行“管人管房相结合”的社区化管理，社区居委会负责对承租人进行管理，房管机构负责对公共租赁住房进行管理，并成立由社区居委会、房屋管理机构、派出所、住户代表共同组成的小区管理委员会，负责小区的社会管理工作。公共租赁房管理局组建或委托的房屋管理机构负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务公司工作进行指导监督。公共租赁住房小区物业管理，由住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担；物业服务费由物价部门会同住房保障机构及相关部门研究核定。物业服务费实行动态调整，每两年向社会公布一次。

7.规范退出方式，强化退出管理

公共租赁住房保障制度是政府为没有能力通过市场化方式解决住房问题的群体提供的社会救助，政府为住宅市场上弱势群体提供住房保障的最终目的是要尽量减少受资助人对福利救助产生依赖性，并在未来尽快自立和实现经济上的持续发展。规范公共租赁住房退出方式、强化公共租赁住房退出管理，可以保证为住房领域最需要资助的人群提供公共租赁住房，消除住房保障资源不当使用和利益流失。

根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》的规定，承租人租赁合同期满，应退出公共租赁住房。需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。承租人通过购买、获赠、继承等方式在申请公共租赁住房地区获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房。

承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房。公共租赁住房出售价格以综合造价为基准，具体价格由物价部门会同住房保障、财政等部门研究确定，定期向社会公布。购买的公共租赁住房不得进行出租、转让、赠予等市场交易，可以继承、抵押。公共租赁住房购买后抵押，抵押值不得超过房屋购买原值的70%。购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公共租赁住房所在地获得其他住房的，或因特殊原因需要转让以及抵押处置时，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。

（四）问题与挑战

经济适用住房保障制度由于在具体实施中存在漏洞和缺陷，成为住房保障制度的阶段性安排。廉租住房保障制度存在覆盖范围小、保障人群局限于城市户籍低收入住房困难家庭的缺陷。重庆市公共租赁住房保障制度尽管有一系列创新举措，公共租赁住房建设进展较为顺利，仍然面临以下一些挑战。

1.市场机制运用不足，社会资本参与度小

公共租赁住房主要面向中低收入阶层和存在阶段性住房支付困难的人群提供，开发建设利润较小，目前主要采取政府投资、国有企业承建的开发模式，社会资本参与度小，容易形成资金瓶颈，造成政府建房任务和财政负担加重。随着经济社会的发展，公共租赁住房保障制度应逐渐、更多地引入市场机制，由政府提供优惠政策，鼓励私营房地产开发商进行公共租赁住房的开发建设，确保公共租赁住房的长期可持续发展。

2.日常后续管理难度大

公共租赁住房小区居民结构复杂，具有人口流动性大、职业背景不同、文化程度差异大等特点，人际关系需要重塑和磨合，文化冲突在所难免，公共租赁住房小区日常后续管理难度加大。协调邻里关系、规范居民行为、化解内部矛盾，实现公共租赁住房社区的和谐稳定，成为公共租赁住房运营管理面临的新任务和新难题。加强公共租赁住房小区日常后续管理，要针对公共租赁住房小区居民构成特点，加强和完善社会管理和公共服务，提升公共租赁住房小区居民素质和文明意识，逐步建立起规范、高效的公共租赁住房社区管理新体制。

参考文献

[1]陈杰：《城市居民住房解决方案：理论与国际经验》，上海财经大学出版社，2009年

[2]罗应光等：《住有所居：中国保障性住房建设的理论与实践》，中共中央党校出版社，2011年

[3]上海社会科学院房地产业研究中心上海市房产经济学会：《发展中国公共租赁住房机制和对策研究》，上海社会科学院出版社，2010年，第1-25页

[4]刘卫民：《公共租赁住房建设与运营管理的个性操作：重庆例证》，《重庆社会科学》2012年第2期

[5]余南平：《世界住房模式比较研究：以欧美亚为例》，上海人民出版社，2011年，第206-214页

[6]黄奇帆：《重庆实践共同富裕的战略考虑与路径选择》，《改革》2011年第12期，第5-16页

[7]住房和城乡建设部政策研究中心：《求索公共租赁住房之路》，中国建筑工业出版社，2011年

（作者单位：重庆社会科学院城市建设与管理研究所）

第二篇：住房保障制度落实工作计划与住院医师工作计划

住房保障制度落实工作计划

一、进一步落实住房保障制度，积极推进保障性安居工程建设。

（一）抓好贡江花苑保障性安居工程建设，确保20**年已开工的400套廉租住房、150套公共租赁住房（含教师周转房）470套林业危改住房竣工；确保20**年200套廉租住房、296套公共租赁住房开工率100%，且完成实物工程量的60%。实物完善好657户月亮湾棚户区改造项目。

（二）抓好保障性安居工程制度的落实，做好增坑廉租住房、大禾田公共租赁住房和贡江花苑保障性住房的配租、配售以及廉租住房租赁补贴发放工作。

二、抓好争资争项工作。

计划上报争资争项任务1500万元，并全力完成。

三、进一步加强房地产开发管理，加大对违法违规进行房地产开发经营行为的查处力度，进一步规范房地产开发经营行为，切实加强住房建设的质量管理和监督，严把住房质量关，提高住房质量。

四、抓好房地产交易和房屋权属登记发证工作。一是认真贯彻国家、省、市房地产法律、法规，做好房产交易监证管理，完善房地产交易市场监管机制，进一步规范房地产交易行为；二是按照《房屋登记办法》规定，做好房屋所有权登记发证工作，加大沟通协调，处理好历史遗留产权办证问题，维护群众合法权益；三是加强房屋产权档案的管理、应用和服务工作，为我县重点工程建设及社会各界群众的需求提供真实有效的服务；四是积极提升开展预约、延时、上门等优质服务，进一步强化服务功能，进一步完善网上审批系统和内部管理机制，增强服务意识，优化便民利民服务措施，提升窗口服务水平和群众满意度。

五、进一步规范物业管理行为。一是加强市场监管，严把物业管理市场准入关，完善市场退出机制，加强物业管理活动的监督检查和执法力度，规范物业管理市场；二是大力推进“和谐物管”建设，稳妥推进新建小区

前期物业管理招投标；三是强化物业企业服务意识，规范小区公建配套用房和共用设施设备的管理，解决困扰物业管理的热点、难点问题，促进物业企业合法经营；四是推进业主自我管理，自我约束机制的形成，依靠业主自治搞好小区物业管理；五是加强住房专项维修资金归集、管理与使用；六是抓好房屋租赁登记备案工作，建立和完善房屋租赁登记备案制度。

六、贯彻科学发展观，创新管理方式，推动我局经济持续健康发展。要一手抓管理，一手抓服务，积极探索和建立有效的管理机制和更加规范的服务模式，提升行业管理效益和服务水平，并在改革创新中保障我局经济的健康平稳发展。一是进一步规范“窗口”和业务部门的服务行为，以关注民生、服务民生、便民利民为出发点，不断在实践工作中创新服务方式；二是建立健全工作激励机制，充分调动干部职工的工作积极性，为赣南苏区（）振兴发展作出积极贡献；三是大力倡导科学管理，提高工作效率和服务质量，通过开发应用软件，充分利用微机管理系统，推进档案管理、产权产籍、房地产交易、房地产开发、住房保障等管理工作的科学化、程序化、自动化；四是抓好安全生产和安全管理工作，加强直管公房修缮，强化监督检查，消除房屋安全隐患，确保房屋的住（用）安全，房屋修缮率和房租收缴率均达95%以上。

七、继续抓好“送政策、送温暖、送服务”和新农村建设工作。

八、抓好《城市房地产管理法》、《物权法》、《行政许可法》、《行政强制法》等法律、法规的学习宣传工作。进一步加强执法队伍建设，加大行业执法力度，不断提高依法治业、依法行政水平。

九、加强精神文明建设，开展精神文明单位创建活动，以服务人民、奉献社会为宗旨，以创建文明单位为目标，以群众满意为标准，加大职业道德建设力度，树立良好的行业形象，认真践行“三个代表”重要思想，为人民群众安居乐业，为创特色、铸品牌、成“一极”，建设“风景独好”新扎实工作，多作贡献。

住院医师工作计划范文

一、政治思想方面

坚持共产党的领导，坚持社会主义道路，认真学习邓小平理论和总书记关于“三个代表”重要理论思想，以及十七大会议精神，政治思想水平有了进一步的提高。认真执行中纪委提出的“四大纪律，八项要求”，和卫生局制定的“五条禁令、五项规定”。进行经常性职业道德、遵纪守法、廉政警示教育。加强行风建设，贯彻教育、制度、监督并重的预防和惩治体系。在工作中，始终坚持以病人为中心，以质量为核心，视病人如亲人，全心全意为病人服务。树立廉洁行医、以病人为中心的理念，全科同志自觉抵制不正之风，认真贯彻民主集中制，按时召开科务会，强化职工民主参与科室管理工作。主要作了以下工作。

1、有效解决看病贵的问题：降低医疗费用，减少病人经济负担，合理用药是每一位医生应尽的责任和义务，通过加强科室管理，药品比例已大幅下降，在我院产生了较大影响，使病人切实得到实惠，减轻了病人经济负担。药物比例较去年继续下降，现已达37.8%，低于医院40%的比例规定。严格执行“一日清”制度，增加了医药费的透明度。

2、强化以病人为中心、以质量为核心的服务理念：做到这一点，要在提高医疗技术水平和服务态度上下功夫，诚恳认真的工作方式、细致耐心的思想交流，与病人交朋友，用病人的口为我们做正面宣传。采取病人信息反馈制度，及时与出院病人进行沟通，使慕名而来的病人逐渐增加。在当前医疗市场竞争日趋激烈的条件下，要加强对科室成员的形势教育，增强职工的危机意识、竞争意识和责任意识，树立面向社会、面向患者，主动找市场、找病人的新观念。把一切以病人为中心的思想贯穿到科室的各项工作的全过程。激发科室成员积极向上的精神，增强科室的凝聚力。培育科室精神、树立医务工作者整体形象，即服务一流，技术精湛，爱岗敬业，文明服务的白衣天使形象。

3、合理用药、合理收费，切实减轻病人经济负担：合理用药不仅表现在对症用药，还表现在药物的合理应用方面。不仅要加强对药品各种知识的学习，特别是毒副作用的学习，还要经常与药剂科专家进行沟通，真正做到合理用药。在不影响病人治疗效果的前提下，精打细算，用最少的费用进行最好的医疗服务，这也是我们普外科努力的方向。严格执行一日清制度，耐心细致的解释病人提出的问题，让病人明明白白看病，明明白白花费。

4、开通长沙市 上加强管理，使入、出院符合率、手术前后诊断符合率、甲级病案率、基础护理合格率等均大院下达的指标。杜绝医疗事故的发生，发生率为0。完成重大抢救(小肠多发性破裂、尿道断裂、颈椎骨折1例，脾破裂、失血性休克、肋骨骨折、左腓骨骨折1例)4例，危重病人抢救成功率达100%。积极开展单病种质量与费用控制工作。成分输血使用率为100%。

1、继续深抓基础医学知识学习，强化基本技能训练。现代外科发展日新月异，当前外科主要以微创、提高病人生存率及生活质量为发展方向。同时外科也是一门实践性非常强的医学科目，要求我们必须有过硬的基本功方能胜任各种工作。下半年继续作好以下工作：

1、规范病历书写;

2、规范体格检查;

3、强化临床技能操作;

4、深化无菌操作技能和意识;

5、进一步掌握各种急救技术，加强对各种重大创伤和复合伤的抢救知识和技能的培训。更加全面系统掌握临床医学基本知识，外科不是一门孤立的学科，它与内、妇、儿的学科有着密切的联系，特别是呼吸、消化、心内等学科知识是外科治疗的基础。加强对各科基础知识的学习，掌握常见病、多发病的诊断和鉴别诊断，提高临床治疗水平，避免误诊误治，有效防范医疗差评。

住院医师工作计划范文主治医师工作计划范文

XX年主治医师工作计划

第三篇：资本主义制度下企业的演进与发展

政治经济学作业：

资本主义制度下企业的演进与发展

众所周知，企业是依法设立，以营利为目的，从事商品生产、流通或服务性经营活动的经济组织。企业既是生产的一种技术组织形式，也是一种社会组织形式，是社会生产到一定 阶段的产物。

在社会分工没有出现以前，简单协作是基本的劳动方式，企业是不存在的；15世纪到18世纪的西欧，手工工场的出现，实行了劳动的分工与协作，从而企业有了萌芽的状态；18世纪工业革命的发生，机器大生产出现，商品生产出现了社会化，劳动过程的协作性使劳动过程实现有计划、有组织的管理。这样以分工协作为基础并实行严格的集中化管理的组织就是企业。

资本主义企业制度是建立在资本主义生产方式的基础上的，是企业劳动者与生产资料结合的社会形式，是调节企业内部的工人与工人、工人与资本家、企业家与工人、企业家与资本家之间关系的各种社会规则。主要包括企业产权制度、分配制度和管理制度等内容。企业制度隶属于生产关系的范畴，它的产生与发展是由生产力决定的。它的特征主要有三个方面：第一，资本主义企业是以资本雇佣劳动的交换或劳动的自由买卖为前提的；第二，资本主义的管理结构是以资本所有权为中心的；第三，资本主义的分配制度是以剩余价值规律为基础的，全部劳动产品鬼资本家占有。

从资本主义企业制度的历史发展来看，主要经历了个人业主制、合伙制企业、公司制企业这三个过程。个人业主制，它是由单个资本家出资，完全归个人所有与控制的企业，即法律上的自然人企业。它的生产规模小，生产经营结构单一，内部管理结构简单，所有权与经营权合一并且企业资本产权数量较小，这些都使得企业在资金来源和承担无限的清偿责任方面有较大的风险，寿命很短。后来出现了合伙制企业，它是由多个作为自然人的资本所有者共同投资，沟通所有，共同经营，共担风险和共享利润的企业。它要求合伙人承担无限连带法律责任，从而限制了资本集中于企业的规模，同时个人所有的股份无法转让和出售，使企业难以扩张和发展。随着生产社会化的发展，要求资本再更大规模的集中，从而要求有一种新的企业制度形式，来解决生产规模扩大的筹资问题、投资风险和经营者的责任问题，这样就产生了股份公司制企业。股份公司是一种通过发行股票的方式把分散的和独立的单个私人资本组织起来统一经营的企业制度，它是资本主义企业制度的创新，与自然人企业相比，公司制企业有以下三个特点：第一，出资者的有限责任，降低和分散了投资者的风险；第二，资本的股份化和自由转让；第三，企业具有独立寿命，可以永久存在。而资本主义企业制度演进的根本原因还在于生产力的发展。

目前在新的科技革命下，企业正在同时发生着两种根本变革，即企业的技术创新和企业制度创新，并且在现代资本主义条件下，公司成为一个开放的体系，被看作是它和它的组成利益群体之间的一种契约，公司要承担更多的社会责任，利润只是实现公司利益的一种手段。许多公司都在建立一种新的价值观，即企业的命运不再取决于追求利益最大化，而是越来越多地取决于商业行为的廉政性与可信度，以及对整个社会的责任感。许多企业家认识到，提倡这种风气并建立一中诚信、归属感和责任感的开放式企业文化，才有可能被这个不断变化的市场所接受。

陈晨

第四篇：我国行政复议制度的发展轨迹、现实弊端与未来展望

我国行政复议制度的发展轨迹、现实弊

端与未来展望(1)摘 要 ：30多年的改革开放成就了我国行政法制建设的发展。行政复议制度作为一种重要的行政法律制度，经历了一个不断发展与完善的过程。本文全面回顾了改革开放以来我国行政复议制度的成长历程，分析了当前我国行政复议制度的现实弊端，并对未来行政复议制度的完善作出了展望。

关键词：行政复议制度；发展轨迹；现实弊端；未来展望

一、改革开放30多年我国行政复议制度的发展轨迹

改革开放以来, 随着民主与法制建设的不断发展，我国行政法制建设也取得了长足的发展。同其他法律制度一样，行政复议制度也经历了一个不断发展与完善的过程。其每一个发展阶段，都标志着我国行政复议制度的日益健全与完善，在依法治国和行政法治化的进程中发挥着重要的作用。

（一）行政复议制度的恢复阶段

20世纪50年代，我国已有了行政复议制度，但没有专门的立法。60年代至70年代后期，由于左倾冒进和法律虚无主义影响，加之“文化大革命”给我国社会主义法制建设造成的破坏，行政复议制度与新中国成立以来逐步建立并正在发展中的其他制度一样，几乎夭折。1978年底，党的十一届三中全会召开，总结了新中国建立以来正反两方面的经验教训，在我国社会主义法制建设的历史上第一次确认了法制在社会生活中的作用，提出了加强社会主义法制建设的战略任务。[ 滕明荣．《行政复议法》对我国现行行政复议制度的新发展[J]．宁夏大学学报，XX：75．]行政复议制度作为社会主义法制建设的一项重要内容重新被提到议事日程上来，并得到迅速发展，行政复议制度由此进入复兴时期。据统计，至1989年4月4日《行政诉讼法》颁布以前，我国当时已有近百部法律、法规和规章对行政复议作了规定，其内容涉及公安、工商管理等20多种行政管理活动。行政复议作为一种制度具有的普遍性已经展现在人们面前。行政复议制度对维护公民、法人和其他社会组织的合法权益，加强行政机关自身的监督，树立政府的形象，发挥了积极作用。但是，这一时期的行政复议具有以下缺陷：

第一，大多是原则性的规定，操作性差，而且每一部规范性文件只针对某一类型的行政行为规定不服可以申请行政复议，缺乏一部对行政复议的基本原则、范围、管辖、程序等作出统一规定的行政复议基本法。

第二，行政复议的名称不统一，有的称申诉，有的称复议，还有一些其他的称谓。

第三，规定行政复议制度的规范性文件的效力层级高低不同，有的是法律，有的是行政法规，还有的是部门规章。

第四，各个规范性文件对各种行政行为不服申请复议的期限规定也不尽一致。

第五，在行政复议与行政诉讼的关系上，没有一个概括和明确的统一规定，大部分采用复议前置的模式，极少数采用的是复议与诉讼选择模式，而且对复议后可否行政诉讼，除了《外国人入境出境管理法》、《中国公民出境入境管理法》两个出入境管理法明确规定不得再行提起行政诉讼外，其他规范性文件很少提及此问题。

（二）行政复议制度的规范发展阶段

1989年《行政诉讼法》的颁布，对依法行政有很大的促进作用。为了配合《行政诉讼法》的实施，国务院于1990年颁布了《行政复议条例》。这个条例的颁布，标志着行政复议制度日趋成熟，改变了行政复议分散不协调的立法状态，在行政法规的层面上实现了行政复议制度的系统化，行政复议的准司法功能特性已被认识和接受，行政复议制度开始向大一统方向迈进。

虽然《行政复议条例》向建立独立统一的行政复议制度迈出了重大一步，对维护和监督行政机关依法行使职权，保护行政相对人的合法权益，发挥了积极作用。但是《行政复议条例》毕竟是《行政诉讼法》的配套制度，缺少独创性和独立性，在具体的实践过程中存在不少问题，如受案范围窄；申请复议的限制较多，公民、法人或其他组织申请复议不方便；由于法律责任不明确，有的行政机关应当受理而不予受理，甚至官官相护，对违法的具体行政行为该撤销的不撤销，对不正当的具体行政行为该变更的不变更；机构的不健全，人员的不到位，经费的不落实，难以保障复议制度的落实。据统计，在《行政复议条例》实施初期，各地的行政复议案件数量大增，不少地方甚至超过了行政诉讼案件。但是自1993年以后各地的行政复议案件就开始下降，在《行政复议法》颁布以前，再也没有达到《行政复议条例》实施初期的水平。内中原因，除了行政机关的法治意识增强和其他客观因素以外，行政复议制度的行政性过强，在制度设计上过于强调内部的自我监督，忽视纠纷的解决和相对人权益的保护无疑是最重要的因素。

（三）行政复议制度的进一步完善阶段

在《行政复议条例》实施8年实践经验的基础上，为了进一步发展和完善行政复议制度，全国人大于1999年4月29日通过并颁布了《行政复议法》，并于1999年10月1日施行。这部法律在立法宗旨上突出了对行政相对人合法权益的保护，也强化了对行政机关依法行使职权的监督。它的公布实施对于完善我国的行政复议制度具有重要的法律意义，标志着我国的行政复议制度正式摆脱了配套地位，提高了立法层次，以法律的形式实现了独立和统一，成为与行政诉讼并列的行政救济制度。这是我国民主与法制建设的又一重要成果，是我国政府在依法治国，依法行政方面迈出的有力步伐。与《行政复议条例》相比，《行政复议法》扩大了行政复议的受案范围，进一步加强了行政复议制度在解决行政争议方面的作用；拓宽了权利救济的范围；提高了行政复议主体的级别，增强了申请复议的选择性；完善了行政复议的操作程序，更充分地体现了便民、高效原则；严格了行政机关不履行行政复议职责的法律责任，加大了监督力度。行政复议案件的办理质量也得到了大幅度的提高，绝大多数的行政复议案件实现了“案结事了”，申请人不再向人民法院起诉，从而及时化解了一大批复杂的行政争议，有效地维护了人民群众的合法权益。

然而，从具体的制度运作来看，行政复议的实施情况并不是很好。从总体上看，行政复议案件的申请数量并未象人们所期待的那样增长，XX年全国行政复议申请数量较前几年有所下降。值得注意的是，同期的行政诉讼案件增长明显，信访中行政纠纷方面的案件也节节攀升。这在一定程度上反映出行政相对人对行政复议制度缺乏信任。同时，行政复议决定维持率极高，行政复议的公正性受到质疑。全国行政复议机关维持率大约一直在50%以上。另外，向人民法院提起行政诉讼的案件中，70%以上是没有经过复议直接起诉的，这也从一个侧面反映出行政复议的公正性是不被认同的。还有，行政复议效率低下、救济效果相对滞后。由于受“行政化”指导思想的影响，很多地方用办文的方式办理复议案件，复议案件往往要经过多道程序的审批，等到最后的批示下发给承办人，至少要白白花去半个多月的时间。

为了进一步完善行政争议解决机制，进一步增强行政复议制度的可操作性，修补复议制度在纠纷解决机制方面的不足，XX年5月29日国务院颁布了《中华人民共和国行政复议法实施条例》（以下简称《条例》），自XX年8月1日起施行。《条例》共7章66条，以充分发挥行政复议制度在构建和谐社会中的作用为取向，其体系与我国基本国情相结合，体现了落实国家基本行政救济制度和保护人民利益并重的精神。[王雅丽．《行政复议法实施条例》的制度创新[J]．河南教育学院学报，XX：120．]《条例》的制度设计，在许多方面体现了实用和创新的鲜明特点，对我国行政救济制度的发展以及民生的保护将会产生重大的作用。其创新集中表现在强化行政复议机构的建设，从组织上保证行政复议制度的有效运作；通过相关制度的健全和创新，畅通行政复议渠道；引入听证制度，健全行政复议的审查方式；确立了行政复议权利告知制度；规定了复议中的调解和和解制度，行政机关的“有错快改”制度等方面。

二、我国行政复议制度的现实弊端

尽管《条例》对行政复议制度作了深度完善，但囿于下位法无法根本弥补上位法的不足，我国的行政复议制度仍然存在以下弊端：

第一，行政复议机构缺乏应有的独立性。行政复议的本质内涵决定了其必须由一个统一的具有高度独立性的机构来实施复议行为。我国行政复议机构由政府法制机构或政府部门内设机构充任，缺乏一套统一和独立的行政复议机构体系。这样既不利于公正地进行行政复议，也不利于机构精简。同时产生了各种缺陷：首先，不能公正地进行行政复议裁决。主持复议的行政机构完全听命于所属的行政首长，没有自主决定权。其次，国家行政追求的最终目标就是提高行政效率，但是在行政复议这一体系中，由于没有统一的复议机构体系，违背了行政机关的精简效能原则，造成机构臃肿，加重了各级各类行政机关的负担，造成了人员一定程度的浪费，不利于行政机关工作效率的提高。复议组织的超然、独立是作出公正复议决定的重要保障。

第二，行政复议人员缺乏应有的专业性。行政复议人员以行政复议机关的名义具体审查复议案件并做出复议决定，应具有与其职责相应的专业知识和工作经验，法律应严格规定行政复议人员的任职资格，保证复议人员尽职尽责，真正发挥行政复议制度的作用。实践中行政复议案件种类繁多，牵涉面广，行政复议人员若缺乏对法律精神、制度的宏观把握，不熟识各种法律法规，很难担此重任。各国均对行政复议人员任用资格作出严格规定，一般均要求精通法律，国外行政复议人员不少都是执业律师出身，有较高的专业水平和福利保障。但我国现行法律对复议人员任用资格无明文规定，许多复议人员都是半路出家，没有接受过专门法律教育，同时具有一定专业水平的人员又感到无用武之地，有的甚至因坚持依法办事而被调离，复议人员稳定性差，复议工作缺乏必要连续性。

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第五篇：完善城市住房保障制度与物业管理行业发展调研思考

随着我市住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及城市化、现代化进程的加速，物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十五年的发展历史。特别是近五年来，在各级领导的关心和支持下，在广大业主和物业服务企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地

了解我市物业管理现阶段发展状况、面临的困境，我们历时1个多月，通过实地走访、召开座谈会、发放调查表等方式对我市近100家物业服务企业进行了调研，感到全市物管行业总体呈现出“发展速度快、社会作用强、矛盾纠纷多、经济效益低”的苦中有忧的状况。

一、物业管理行业对我市经济社会发展的贡献

据统计，截至2009年四月底，我市物业服务企业达到156家，其中二级资质8家，三级资质148家，管理服务项目395个、面积1358万平方米，服务对象17万多人。服务范围不再单纯是新建商品房项目，而是包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅到办公楼、工业区、医院、学校、集贸市场，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。目前，物业管理已覆盖到不动产项目的所有领域。已是保持经济增长、保障和谐民生，保证社会稳定和促进就业的新型行业，对我市经济社会全面发展作出了积极贡献。

（一）在支持再就业、减轻社会就业压力中发挥了其特有作用。

物业服务作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势。从业人员中秩序维护员、保洁员、维修员和绿化养护员通常占企业总人数85%以上。据统计，我市物业服务从业人员达6012人，其中来自企事业单位下岗、分流人员有4056人，占67.5%，农村剩余劳动力转移1353人，占22.5%，部队复转军人有448人，占7.5%，其他就业（残疾人等）155人，占2.5%。特别是在目前全球金融危机的大背景下，物业服务企业做到了不裁员，不降薪，并积极为下岗人员和被辞退农民工创造就业机会。据不完全统计，今年1-4月，我市物业管理行业安置了返乡农民工达150多人。部分物业服务企业还适当提高了员工的工资待遇，如阳光物业公司为稳定人员，从2009年元月起每月为每位秩序维护员增加了50元工资。

（二）在改善人居环境、提高城市品位中发挥了中坚作用。

调查显示，目前仅市城区物业服务企业已达103家，物业服务项目300个，管理面积978万平方米（其中住宅面积765万平方米），服务对象达53750户、131900人。这些物业服务企业通过一系列的专业服务行为，在物业服务区域内营造出安全、整洁、舒适、方便的生活环境。同时还通过组织一系列社区文化活动。市房管局成功的组织了首次城区住宅小区运动会，城区有130多个小区、600多名业主参加。经房物业、阳光物业公司等一大批物业服务企业每年利用“五.一”、“十.一”等节假日举办社区文化活动，金健物业公司2009年5月份就为“金色晓岛”业主安排了包括登“太阳山”在内的一系列活动。使广大业主在各种文化娱乐中，享受到欢乐愉快，业主之间加强了沟通，提高了市民精神文明水平和科学文化素质，大大提高了市民的生活质量。同时，物业服务企业在城管创建、提升城市品位中发挥了积极作用。去年我市创建文明城市活动中，只要是实施了物业管理的小区均达到了考评标准，“金色晓岛”、“电力新村”等小区还因其规范的秩序管理、舒适的生活环境、周到的特色服务受到考评小组的称赞。

（三）在维护小区安全稳定、参与社会公共事务中发挥了不可替代的作用。

安全防范和秩序维护是物业服务的一项重要内容。调查表明，有专业物业服务的区域，社会治安状况要明显优于没有物业服务的区域。以城北紫桥小区为例：同在一个社区，竹园、桃园、豪园等有物业服务的小区与处在一个地段的紫桥一区、紫桥二区相比，入室盗劫发案率低了90%以上，十年来未发生一起重大刑事案件，在一定程度上维护了社会稳定与和谐。此外，物业服务行业作为一项新兴产业，在参与抗冰救灾、抗震救灾等方面也展现了不可替代的地位。在2008年元月我市遭遇的50年一遇特大冰灾中，城区物业服务企业担负了城区所有物业服务小区的“抗冰灾保通水”的任务，物业服务企业共投入230余万元，3000多人奋战了10多个日日夜夜，终于在腊月二十八使所有物业小区全部恢复供水。去年 “5.12” 汶川地震发生后，我市物业管理行业在民政部门组织前就已自发组织员工捐款，其中仅“经房物业”捐款就达8600多元。不仅如此，物业服务企业还积极参与扶贫助学等社会公益活动，锦泰物业公司从2005年起一直资助5名山区贫困生，即使在公司资金最困难的时期，也优先保证孩子们的学费和生活费。

二、物业管理行业生存与发展面临的主要问题

（一）企业盈利能力差，生存困难

调

查结果表明，市城区103家企业中处于盈利状态的只有23家，仅占企业总数的22%。其余大多处于亏损状态。主要原因有：

1、开发规模小。物业服务本身是一个微利行业，主要依靠规模效应来支撑企业发展。调查发现，按现有服务收费水平，单个物业服务项目总面积在5万平方米以上，服务规范物业企业才可基本平衡不亏损。但在全市物业企业中，服务面积

大多在5万平方米以下。甚至有18家企业服务对象仅有1个项目，服务面积不到2万平方米，这18家企业基本处于守摊子的局面，进退两难。

2、经营成本高。一是人力成本高，物业服务属劳动密集型产业，人力成本在企业经营成本中占了相当大的比重，一般达到了70%—80%。特别是《劳动合同法》出台后，要求物业企业为从业人员购买社保等，大大增加了企业成本，成为困扰行业发展的一个重大难题。二是运行成本高，物业企业面临各种高成本收费：环卫部门要向物业企业收取垃圾清运费、技术监督部门要收取电梯年检费、卫生防疫部门要收取高层水箱的水质检测费等。以金泰物业为例：该项目有高层住宅20栋，电梯106台，高层供水水箱10个。若按相关部门的要求，每年仅电梯维保费（4000元/台·年）、高层供水水箱检测检疫费（2000元/个·季度）、高层供水水箱清洗费（1800元/个·半年）等几项就得缴纳费用54万元。这对作为微利行业的物业企业是无法承受的。

3、人员素质低。从调查情况来看，我市6012名从业人员中，拥有大专以上学历的仅257人，占总人数的4.29%，高中以上学历的有1117人，占总人数的18.7 %，其余77%的从业人员学历层次都在初中及以下。物业行业受上述收费难、负担重等因素的影响，全行业整体经济效益低下，从业人员待遇不高，人员流动性大，导致优秀人才引不进、留不住，行业整体素质和专业化水准提高较难。

（二）权责不对等，发展艰难

1、社会负担重。《物业管理条例》规定，物业服务企业与业主属于合同关系，根据双方签订的物业委托合同履行承诺。但在实际操作中，物业服务企业承担了许多本不应该承担的社会责任。如住宅小区的计划生育工作本应由小区所在社区负责，物业服务企业予以配合，现在却需物业公司与房管局签订责任状；如小区发生偷盗等治安案件，应以公安部门为主，物业企业只能协助；又如垃圾清运费，业主不是因为实施了物业管理才产生的垃圾，照理不应向物业公司收取该项费用。实际上，物业企业在服务过程中充当的是全体业主“管家”的角色，而很多本应由雇主承担的责任，由于职能部门认为找物业公司比找单个业主省事，就被人为地转嫁到了“管家”身上，致使企业的性质与承担的义务、责任极不相符。

2、遗留问题多。近几年来因开发商遗留问题引发的物业纠纷占了物业纠纷的80%以上。主要表现是当初承诺未兑现、房屋质量有问题等，而对这些遗留问题，个别开发企业采取“一拖二推三跑”的策略，将问题都甩给物业服务企业，使得物业公司与业主形成矛盾对立。如“鑫沙茗苑”小区，开发商在没有给业主水电单独立户的情况下交房，目前该开发企业已经注销，问题无法得到解决，业主只好采取拒缴物业服务费来抗争。

3、群众要求高。广大业主是物业服务市场的消费主体，“物业服务”其实也是一种商品，但一些业主缺乏对物业管理“花钱买服务”的消费意识，更多业主是消费理念不成熟，未真正意识到物业服务等价交换的商品属性，片面追求不符合市场规律的“低价格”、“高服务”。如火车站附近的“恒鑫公寓”，建筑面积不到1平方米，物业服务费价格每平方米只有0.4元，目前该小区收缴率不到40%，每月收费不足2000元，而小区内支付公共部分的水电费就达500元，其他常规服务也就只能由2－3名员工负责，但小区内业主却要求高质量的规范服务。

4、维权手段弱。物业企业职责除了服务还是服务，且服务对象是成百上千的不同层次的业主，同时还须应对来自各条线各个方面的管理和监督。针对小区管理内存在的有些问题，物业公司只能呼吁，没有任何处罚的职能和手段，如小区内乱搭乱建问题、房屋质量问题、出租屋管理问题、小区内发生纠纷问题、业主家中被盗问题等等，业主可以找出多种理由归结到一种方式——拒交物业服务费。对于恶意欠费的业主，物业企业除了到法院起诉外并没有更多更便捷的维权方式，且打官司效果也并不理想，往往是“赢了官司输了钱”。如健民花园有2名业主，墙体渗水发生在房屋保修期内，物业公司做了大量协调工作，但业主就是不交费，后来通过法律程序，官司打赢了，但仍不能执行到位。等等现象，使得物业企业时刻处在战战兢兢如履薄冰中。

（三）政策不配套，监管乏力

1、法制不健全。近几年来，虽然国家陆续出台了《物业管理条例》、《物权法》等法规，但在具体操作层面的立法，仍然明显滞后。特别是在地方性法规和对国家法律政策的解释与实施细则的制定方面，很多方面还是空白。实际运作中仍然让人感到无法可依。如：对于业主委员会的管理。业主委员会作为一个业主自治组织，既非企业法人亦非民间团体，只能作原告不能做被告，当业委会没有真正代表大多数业主利益时，尚无明确监督和制约措施。

2、体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑、城管、电力、供水等多个部门，牵涉面较广，有时各种矛盾会交织在一起，目前我市缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理与物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不决；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间职权不清，且这些部门都可以对物业企业发号施令，而遇到实际问题却不能迅速有效的处理解决，街道、社区与物业企业接合点没找到，综合协调作用尚未充分发挥。如小区业主违章装修、拆打承重墙、私搭乱建等问题，城管、城建、规划、房管等部门似乎都应该管却都不愿管，而物业企业想管却因没有相应执法权而无力管。如“都市.美墅”住宅小区的裙楼顶，开发商起初考虑为网球场，且网球设施场地都已划好，设施也安装到位。后来因为购买裙楼开酒店的业主要求装电梯，就把楼顶打了一个窟窿，还在楼顶安置了一台大型空调室外机，严重侵害了业主的利益，市信访办、市长值班室协调过多次，最后这个问题一直没有得到有效解决。

3、监管不到位。对于物业企业的监管，房管局作为行业主管部门，对物业企业的监管仅限于资质管理，企业在未触及吊销资质的最低底线情况下，部分侵犯业主利益或其它违规行为，房管部门也似乎没有过硬措施来加以约束。后期物业服务企业的选聘、机关事业单位物业管理招投标、物业企业撤出小区后遗留问题的处理等也没有明确规定。而这些活动若没有主管部门的介入，对于整个行业或市场的规范显然是不到位的。

三、加速物业管理行业发展的几点建议

物业管理与现代社会生产和生活密切相关，其不可缺少性已为全社会共识，随着我市全面建设小康社会的加速，房地产开发建设总量增加和农村城镇化进程的步伐加快，给物业管理行业带来了巨大的发展空间，同时，实行城市长效管理，创建全国文明城市也需要物业行业继续发挥更大的社会作用，但是，物业管理行业的现状制约着其应有功能的发挥，也制约着行业自身的健康发展，必须引起我们的高度重视。

（一）强化领导，形成全社会关心支持物业管理行业的良好氛围

1、理顺物业管理体制。物业管理涉及到千家万户，关系到国泰民安，各级政府要把物业管理工作当作民心工程、形象工程来抓。物业管理工作是一项系统工程，要按照“条块结合、属地管理”原则，理顺物业管理体制，要在市政府的领导下，充分发挥各有关职能部门和社区的作用，建立物业管理协调、监督、考核工作体制。建议市政府成立由市房管、规划、建设、城管、公用、物价、公安、民政、园林、电力等部门和区政府主要负责人参加的市物业管理工作协调领导小组。每季度召开一次联席会议，重点解决物业管理存在的热点、难点和群众反映强烈的问题，制定切实可行的解决方案和办法，以建立长效良性管理机制和协调机制。

2、培育物业管理行业。为有利于各级党委、政府深入了解行业情况，倾听行业呼声，便于政府决策，体现党和政府对物业管理行业的重视和物业管理行业社会地位的提高，建议各级人大、政协适当增加物业管理行业的代表（委员）人选，改变目前全市各级人大、政协中没有物业管理人员的状况，使物业管理的各项决策更符合行业实际。党、政、工、青、妇各级组织和人民团体要充分挖掘物业行业的典型人物和先进事迹予以正面宣传；物协、消协、工商等相关主管部门和民间组织也应在各类型的评先评优方面，向物业企业给予适当政策倾斜，使物业管理行业得到社会各界的重视和支持。

3、加强舆论宣传引导。改善舆论环境，为物业管理行业发展创造很好的外部条件，对于构建和谐物业管理至关重要。要在宣传上提高力度，加强引导，树立正面典型，各级政府、各有关部门要从落实科学发展观，建设和谐社会的高度,充分认识加强物业管理工作的重要意义,把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作。新闻部门要多关注物业管理这个新兴产业，正确看待前进发展中的问题，为物业企业健康、良性发展创造一个好的舆论环境。

（二）优化环境，形成物业管理行业的稳步发展和良性循环

物业管理作为一个新兴的产业，同时也是一个发展艰难的产业，但我们更应看到它是一个朝阳产业，在目前的状况下政府应多给予扶持、关心和支持，引导其进入一种良性竞争的行业。

1、政策扶持。一是把好规划关，从源头上解决开发建设规模不足制约物业企业发展的问题。建议今后凡新建住宅小区总建筑面积低于5万平方米的，规划部门不予审批，特殊情况必须合并到就近物业管理区域统一管理。这样既增加了物业管理的效益，更减轻了业主的物业管理费用支出。二是调整管理收费标准，我们现在执行的物业收费标准是九十年代出台的，现在各项成本都在增加，要根据小区的新旧程度、规模大小制定不同的收费标准，允许按新旧两种体制分档次收费。三是落实再就业培训计划。劳动保障部门要把扶持再就业和返乡农民工再就业与推进物业管理行业发展有机结合起来，每年为物业管理行业开展3—5期就业指导与上岗培训。同时，对于物业服务企业中属公益性岗位性质的，按照《**市公益性岗位补贴管理办法》的规定严格落实到位。四是要大力推进党政机关、企事业单位后勤服务社会化改革，力争在3年内单位后勤服务社会化率达到80%以上。

2、资金扶持。对于无物业管理的老小区、改制企业生活区、物业企业撤管小区，市政府要逐年安排资金改造基础配套设施，改造工程竣工后，采取选聘有资质物业企业实施物业管理，搞好小区的后期管理和服务，以达到市委提出的三年之内所有小区全面实施物业管理。

3、部门扶持。各职能部门要制定对物业企业的扶持政策。如小区内、楼道内的居民用电电费不能按商业用电费收取，电梯安检、二次供水的检疫收费要考虑居民的承受能力，对小区的水、电立户等遗留问题有关部门应予以优惠。

（三）规范管理，提升物业管理行业的服务水平

物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”。

1、严格把关。市房管局作为物业管理行业的主管部门，要严格把好“三关”：一是严把资质审核关。破产与兼并将是今后物业管理市场主旋律，要严把进口、疏通出口，同时严格落实《**市物业服务企业目标管理考核办法》，坚决执行末位淘汰制，对于连续两年在考核评比中不达标的企业予以淘汰或降级。二是严把物业服务招投标关。彻底改变“谁开发、谁管理”的垄断经营格局，无论是新建小区、整治出新的住宅小区、达到一定规模的住宅区（大厦）、还是高档商贸楼、写字楼等，都应采取公开招投标方式选聘物业服务企业，以营造公开、公平、公正的竞争环境。逐步取消议标制度，以增强物业服务企业的责任感、危机感，让物业服务企业真正成为独立的法人和市场主体，参与市场竞争。三是严把装饰装修监管关。目前，我市装饰装修行业管理尚未纳入房管局的管理范畴，因而在物业服务过程中，业主违章装修造成安全隐患时，处理起来总是无据可依，力不从心。而相关责任部门建议将此项管理职能纳入房地产行政主管部门管理。

2、严格管理。各物业企业要强化自身内部管理，向管理要效益。一是抓内部管理，认真落实各级责任，加强内部考核，在保证员工队伍基本稳定的前提下，要实行一定比例的强制性淘汰，杜绝聘用品行不端、工作责任性差、工作能力低下的员工，让企业更加规范，更有凝聚力；二是抓培训上岗，物业公司从业人员应当逐步通过专业培训获得上岗资格，新聘人员一定要“先培训，后上岗”；三是抓标准化服务，物业企业要严格执行服务标准，遵守服务合同，理顺各岗位操作流程，使员工的操作规范化、标准化。

3、提升水准。各物业企业要提升服务水准，至少要搞好三个服务：一是星级服务。要让小区内业主享受到星级宾馆的服务态度、服务质量和服务水平；二是特色服务。各公司要结合自身和所服务项目的实际，开展一些有自己公司特色的服务，打造自身品牌；三是延伸服务。就是要超越自己，由物业服务向更多领域延伸，提供更多的人性化服务，如接送小孩、代收水电费、代理保姆和其他各项服务。

建设和谐的物业管理是众望所归，但和谐的物业管理好比是一曲交响乐，雄浑和谐、荡气回肠的乐曲需要各演奏员的协调配合，希望通过此次调研能引起社会各界对物业管理的广泛关注，共同为我市物业管理行业的发展献计出力。