广州利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案-国土资源部

第一篇：广州利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案-国土资源部

附件8

广州市利用集体建设用地建设租赁住房

试点实施方案

为增加我市租赁住房供应，进一步拓展集体建设用地利用途径，切实增加农村和农民收入，不断提高集体建设用地节约集约用地水平，按照•国土资源部住房城乡建设部关于印发†利用集体建设用地建设租赁住房试点方案‡的通知‣（国土资发„2017‟100号）、•关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知‣（建房„2017‟153号）和•广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见‣（粤府办„2017‟7号）等文件部署和要求，制定本方案。

一、指导思想和工作目标

全面贯彻落实党中央国务院和广东省委、省政府关于培育和发展租赁住房市场的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以增加租赁住房供应、缓解住房供需矛盾、拓展集体建设用地利用途径、增加农村和农民收入为目标，创新机制、激活资源，探索城乡一体化过程中租赁住房筹集的新思路和集体建设用地利用新模式，着力加快房地产市场供给侧改革，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，促进集体建设用地优化配臵和节约集约利用，推动我市城乡统筹发展。

二、基本原则

（一）符合规划、权属清晰、存量优先原则。利用集体建设用地建设租赁住房项目经批准后,须符合土地利用总体规划、城乡规划和村镇规划，须在经依法批准的集体建设用地上进行建设，并以存量建设用地为主，不得占用耕地。

（二）政府引导、市场运作、村民自愿原则。政府统一组织、落实规划、制定政策，充分调动村集体、国有企业等各类主体的积极性，发挥市场配臵资源的决定性作用，采用市场化方式推进集体建设用地建设租赁住房建设和运营，充分尊重村集体意愿，切实维护村集体等各主体合法权益。

（三）试点先行、有序推进、审慎稳妥原则。利用集体建设用地建设租赁住房应与市住房发展规划、市住宅用地供应中期规划、市年度建设用地供应计划、市保障性住房建设计划等保持衔接，在结合住房供需状况基础上，合理控制规模总量，科学安排规划布局，严格把握政策尺度，坚守底线和防控风险，坚决防止出现新的“小产权房”，确保试点工作有序可控。

（四）市区联动、简政放权、强化监管原则。利用集体建设用地建设租赁住房试点项目方案审批和规划、计划统筹等工作由市有关部门负责，项目具体行政许可、后续监管等工作由属地区 有关部门负责，项目申报方案编制费用由属地区政府承担。集体建设用地建设租赁住房必须依法办理相关审批手续，严格执行用途管制，须整体确权，坚决防止以租代售，确保集体土地所有权性质不改变。

三、主要内容和政策措施

（一）土地来源

1．节余存量宅基地。行政村范围内2009年12月31日前形成，通过腾退、按规定在本村范围内通过调剂、综合整治等方式节余出来的空闲宅基地，在优先保障本村宅基地分配和村、镇公共设施用地后有节余的情况下，可以申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点，纳入试点后的项目不得办理流转手续；需纳入旧村整村改造经济平衡的，应优先纳入旧村改造。

2．旧村改造中保留集体土地性质的用地。旧村改造保留集体土地性质的村集体复建物业用地经批准可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。改造后保留集体土地性质的村民复建房经村民按程序表决后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点，纳入试点后的项目不得办理流转手续。

3．经审批的村经济发展用地（含留用地）。村集体已取得•建设用地批准书‣等批准文件或•不动产权证书‣•集体土地使用证‣•房地产权证‣等土地使用权证书，且不需纳入旧村整村改 造经济平衡的集体土地性质的村经济发展用地（含留用地），经批准后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。国有用地性质村经济发展用地（含留用地）不得纳入试点。

4．经审批的集体土地性质住宅用地。村集体已依法取得留用地指标，经村集体依法表决、并经市政府批准纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点后，可选址现行控制性详细规划为住宅用途、2009年12月31日前形成的存量建设用地，取得•建设用地批准书‣后按本方案开展试点工作。

5．依法流转后的集体建设用地。按照广东省、广州市集体建设用地使用权流转管理规定通过流转方式依法取得的集体建设用地，经批准后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。

（二）规划管理

1．总量控制。至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。

2．布局要求。根据不同区域产业、人口、资源等条件，合理确定全市利用集体建设用地建设租赁住房的总量、布局，引导资源合理配臵，有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。引导在中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校 集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

3．土地利用总体规划管理。经批准的利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田，符合土地利用总体规划。

4．土地用途管理。利用集体建设用地建设租赁住房试点项目须按照居住功能安排配套设施、须符合城镇住房规划设计规范。项目试点方案经市政府批准后，如涉及控制性详细规划调整，由属地区政府组织编制控制性详细规划调整论证报告，经市国土规划委审查并报市政府批准后，可将原用途调为住宅（租赁住房）用地。

（三）建设运营主体

政府委托单位、村集体、企业等主体可参与利用集体建设用地建设运营租赁住房。参与运营的村集体或企业须经工商注册登记为住房租赁企业，并自成立之日起30日内，在广州市房屋租赁信息服务平台注册。

试点项目批复后，集体建设用地使用权人可自行运营租赁住房，也可按有关规定选取合作运营主体；村集体引进企业开展租赁住房运营的，由村集体通过公开招标方式选择已完成租赁住房 运营工商登记的企业，签订租赁住房运营协议；由政府委托单位开展租赁住房运营的，由村集体根据农村集体资产管理相关规定与政府委托单位签订租赁住房运营协议，由政府委托单位参照市场租金与村集体签订长期租赁住房协议，整体承租后可作为租赁住房、人才公寓或按规定提供住房保障功能的其他住房。

（四）确权登记

利用集体建设用地建设的租赁住房须整体确权给集体建设用地使用权人，只办理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。

（五）收益分配

利用集体建设用地建设租赁住房试点中，集体建设用地使用权人与建设、运营主体不一致的，由集体建设用地使用权人和建设、运营主体签订建设、运营合同，对投资收益分配、权利义务、纠纷解决和违约责任等内容进行约定，也可以参考市国土规划委提供的合同范本。属于村集体投资建设的，所产生的收益应纳入村集体财产统一管理，在不违反有关规定的前提下，按照民主管理原则，由村集体自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平、改善养老和医疗条件等；属于政府委托单位建设的，所产生的收益按规定用于支持项目建设成本；属于企业等其他单位建设的，所产生的收益由其按规定处臵。

（六）建设监管

获批的利用集体建设用地建设租赁住房试点项目应按照项目试点协议、试点方案批复文件等要求按期开发建设，完成项目竣工验收、运营管理等工作；国土规划、住房城乡建设、城管、公安消防、质监等部门按各自职能加强监管。纳入试点项目的集体建设用地不得申请转为国有建设用地。

（七）租赁管理

1．依托广州市房屋租赁信息服务平台强化服务和监管。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理相关业务，应当事先在广州市房屋租赁信息服务平台注册并且经过实名认证。住房租赁企业须将出租房源的房屋信息如实录入，并可选择广州市房屋租赁信息服务平台发布。租赁双方签订、变更、终止房屋租赁合同之日起30日内，由住房租赁企业办理房屋租赁合同网上备案手续。街道办事处、镇人民政府应当根据广州市房屋租赁信息服务平台反映的租赁信息，加强对出租房屋的巡查，核对租赁房屋信息。国土规划、住房城乡建设、税务、工商等部门要加强联动，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、工商、税务等方面加强协作，共同构建规范有序的租赁市场秩序。

2．保障承租人合法权益。对依法登记备案的承租人，可依 法申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。保护承租人的稳定居住权，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。

3．明确住房租赁标准。租赁住房企业应当确保租赁住房的建筑结构和设备设施符合广州市住房租赁标准。租赁住房企业承担租赁住房设施设备维修责任，租赁住房设施设备出现损坏影响正常使用的，租赁住房企业应当及时维修，但当事人另有约定的除外。

4．规范住房租赁合同订立。住房租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任以及不得以租代售、不得转租等内容，出租人要求承租人预付租金的，预付的租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。鼓励当事人使用•广州市住房租赁合同‣（示范文本）。

5．扶持和规范租赁住房企业发展。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业开展试点项目租赁住房业务。指导租赁住房运营企业成立市房地产租赁协会，强化行业自律，建立租赁住房运营企业行业管理诚信库和黑名单制度，规范租赁住房运营企业行为。

四、试点步骤

（一）试点方案编制阶段（2017年9—11月）

完成•广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案‣的编制工作，逐级上报国土资源部、住房城乡建设部批准。

（二）试点方案实施阶段（2017年12月—2019年6月）开展利用集体建设用地建设租赁住房试点项目的可行性研究、制订项目审批流程和管理规范，组织实施•广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案‣，加强和规范试点项目的建设和管理，及时研究和完善实施方案，边试点、边总结、边完善、边提升。

（三）中期评估阶段（2019年7月—2019年11月）在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下，组织开展试点中期评估工作，形成评估报告报省国土资源厅、住房城乡建设厅。

（四）总结验收阶段（2019年12月—2020年12月）在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下，组织开展试点总结工作，形成总结报告报省国土资源厅、住房城乡建设厅。

五、工作措施

（一）加强组织领导。在广州市土委会下设广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作专责小组，由分管副市长担任组长，统筹试点工作的组织实施和宣传引导。国土规划、住房城乡建设、发展改革、城市更新、财政、国资、工商、税务、公安消 防、金融、教育等部门要按照职能分工落实工作责任，确保试点工作有序推进。制定和规范利用集体建设用地建设租赁住房的审批程序，加大组织宣传、培训力度，营造良好的试点工作舆论环境。

（二）落实税费金融优惠措施。利用集体建设用地建设的租赁住房享受•国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见‣（国办发„2016‟39号）、•广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见‣（粤府办„2017‟7号）和•广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知‣（穗府办„2017‟29号）等规定的税收优惠和金融支持政策。

（三）加快项目行政审批。切实落实“放管服”改革要求，按照依法依规、事权下放、便民高效的要求简化利用集体建设用地建设租赁住房项目审批程序，加快项目审批，尽快形成有效供给。

（四）强化监管督查工作。国土规划、住房城乡建设、城管、等部门和属地区政府要强化监管责任，对列入保障性住房计划的租赁住房，应当符合相关政策规定；国土规划部门要从严设定土地使用和规划建设条件，禁止开发建设低密度住宅项目；住房城乡建设部门要加强租赁监管，防止以租代售。国土规划部门要应 用遥感和远程监控等技术手段加强执法监管，对违法用地行为从严惩戒。城管执法部门要落实监管职责，加强日常巡查、监督管理、立案查处、违建拆除等工作，防止出现未批先建、已批超建等违法建设情况。

附件：广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点项目审

批程序 附件

广州市利用集体建设用地建设 租赁住房试点项目审批程序

一、利用节余存量宅基地开展试点审批程序

（一）申报意向表决。由试点项目申报村在现状摸查、征求意见的基础上，按照•村民委员会组织法‣的规定，对村节余存量宅基地纳入租赁试点的事项进行表决，同时明确试点项目范围、面积等。

（二）试点方案编制。经村民表决同意后，由村集体向属地区政府提请申报试点，并在属地区政府指导下，结合申报项目周边产业布局、人口就业、交通、公建配套等情况，委托有资质的规划编制机构编制试点方案，重点对项目区位、周边住房需求、资金来源、村集体建设意愿和后续监管措施等可行性进行论证分析。

（三）试点方案报批。属地区政府审核通过项目试点方案后，将试点方案报市国土规划委，由市国土规划委转送市住房城乡建设委、城市更新局审查。由市住房城乡建设委对项目区域租赁住房需求和租赁价格提出意见，由市城市更新局对是否需纳入整村 改造经济平衡提出意见，形成方案后上报市政府审定。市政府批复试点方案即视同批准项目供地方案。

（四）试点协议签订。市政府批复试点方案后，由村集体与市国土规划委、住房城乡建设委和属地区政府共同签订试点协议，明确项目动、竣工，租赁管理和项目监管等方面要求。

（五）控制性详细规划调整。经市政府批复的试点方案项目用地如与现行控制性详细规划矛盾，由属地区政府组织开展控制性详细规划调整工作，报市国土规划委审查，按程序将非住宅用途调整为住宅（租赁住房）用地。

（六）纳入规划、计划。市政府批复试点方案、涉及的控制性详细规划完成调整后，由市国土规划委、住房城乡建设委分别将试点项目纳入住宅用地供应三年滚动计划、年度建设用地供应计划、租赁住房建设计划。

（七）用地手续办理。市政府批复试点方案、涉及的控制性详细规划完成调整后，由村集体按规定向属地区国土规划部门申办规划许可、供地手续，属地区国土规划部门在规划许可、供地文件中注明属于利用集体建设用地建设租赁住房试点项目、不得转为国有建设用地。

（八）项目建设运营。取得供地文件后，村集体可自行建设、自行依法注册运营公司进行运营，也可自通过公开招标方式选定 合作建设主体，按•广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案‣（以下简称•方案‣）有关规定确定运营主体。

（九）确权登记办理。项目建成后须整体确权给村集体土地使用权人。

（十）租赁平台备案。住房租赁企业须将出租房源录入广州市房屋租赁信息服务平台。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理网上房屋租赁登记备案等业务。

二、利用旧村改造中保留集体用地性质的用地开展试点审批程序

（一）尚未批复旧村改造方案的改造用地办理程序 1．申报意向表决。由试点项目申报村在现状摸查、征求意见的基础上，按照•村民委员会组织法‣的规定对集体用地性质旧村改造用地纳入租赁试点的意向进行表决，同时明确试点项目范围、面积等。

2．改造方案编制。意向申报村须在编制旧村改造实施方案中设立开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作专章，内容包括村民意向表决情况、控制性详细规划调整论证意见和结合旧村周边产业布局、人口就业、交通、公建配套等情况，对项目区位、周边住房需求、资金来源、村集体建设意愿和后续监管措施等内容进行可行性论证分析报告的意见，并明确纳入试点的集体 土地不得转为国有建设用地。试点内容纳入旧村改造项目实施方案后，按照旧村改造项目有关规定上报审查。

3．改造方案批复。由村集体按市城市更新有关规定取得城市更新部门有效的旧村改造方案批复文件。

4．用地手续办理。市政府批复改造方案后，由村集体按市城市更新有关规定完善改造项目的用地手续。属于利用集体建设用地建设租赁住房的，应在规划许可、供地文件中注明属于利用集体建设用地建设租赁住房试点项目、不得转为国有建设用地。

5．试点协议签订。市政府批复改造方案后，由村集体与市国土规划委、住房城乡建设委和属地区政府共同签订试点协议，明确项目动、竣工,租赁管理和项目监管等方面要求。

6．纳入规划、计划。由市国土规划委、住房城乡建设委分别将试点项目纳入住宅用地供应三年滚动计划、年度建设用地供应计划、租赁住房建设计划。

7．项目建设运营。村集体可自行建设、自行依法注册运营公司进行运营，也可自通过公开招标方式选定合作建设主体，按•方案‣有关规定确定运营主体。

8．确权登记办理。项目建成后须整体确权给村集体土地使用权人。

9．租赁平台备案。住房租赁企业须将出租房源录入广州市 房屋租赁信息服务平台。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理网上房屋租赁登记备案等业务。

（二）已批复旧村改造方案的村民复建房办理程序 1．完善供地手续。村集体在取得有效的旧村改造方案批复文件后，按市城市更新有关规定完善改造项目供地手续。

2．申报意向确定。试点项目申报村集体在取得村民复建房集体建设用地批准书后，在现状摸查、征求意见的基础上，按照•村民委员会组织法‣的规定对集体土地性质村民复建房纳入租赁试点的意向进行表决，同时明确纳入租赁住房的建筑面积。

3．试点意见审定。村集体持旧村改造方案、村民表决意见向属地区政府提请纳入试点，属地区政府审核后报市国土规划委、住房城乡建设委审查，形成意见后，按程序报市政府审定。

4．试点协议签订。纳入试点的意见经市政府审定同意后，由村集体与市国土规划委、住房城乡建设委和属地区政府共同签订试点协议，明确项目动、竣工，租赁管理和项目监管等方面要求。

5．纳入规划、计划。纳入试点的意见经市政府审定同意后，由市国土规划委、住房城乡建设委分别纳入住宅用地供应三年滚动计划、年度建设用地供应计划、租赁住房建设计划。

6．运营主体确定。纳入试点的意见经市政府审定同意后，由村集体按•方案‣规定确定运营主体。

7．项目报建协商。政府委托单位或按有关规定选取的运营企业可根据租赁市场需求，在项目规划报建阶段与村集体协商优化租赁住房的户型、布局等。

8．确权登记办理。项目建成后须整体确权给村集体土地使用权人。

9．租赁平台备案。住房租赁企业须将出租房源录入广州市房屋租赁信息服务平台。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理网上房屋租赁登记备案等业务。

（三）已批准改造方案的村民复建物业办理程序

已批准改造方案集体建设用地性质村民复建物业申请调整控制性详细规划纳入租赁住房建设试点的，须按照本程序第二

（一）的规定重新编制改造方案、测算经济平衡后上报市政府批复后组织实施。

三、利用经审批的村经济发展用地（含留用地）开展试点审批程序

（一）申报意向确定。已取得集体建设用地使用权批准文件的试点项目申报村在现状摸查、征求意见的基础上，按照•村民委员会组织法‣的规定，对村经济发展用地（含留用地）纳入试点的事项进行表决，同时明确试点项目范围面积等。

（二）试点方案编制。经村民表决同意后，由村集体向属地区政府提请申报试点，并在属地区政府指导下，结合申报项目周边产业布局、人口就业、交通、公建配套等情况，委托有资质的规划编制机构编制试点方案，重点对项目区位、周边住房需求、资金来源、村集体建设意愿和后续监管措施等可行性进行论证分析。

（三）试点方案报批。属地区政府审核通过项目试点方案后，将试点方案报市国土规划委，由市国土规划委转送市住房城乡建设委、城市更新局审查。由市住房城乡建设委对项目区域租赁住房需求和租赁价格提出意见，由市城市更新局对是否需纳入整村改造经济平衡提出意见，由市国土规划委组织对项目规划调整和留用地不同开发模式进行收益测算，形成方案后上报市政府审定。市政府批复试点方案即视同批准项目供地方案。

（四）试点协议签订。市政府批复试点方案后，由村集体与市国土规划委、住房城乡建设委和属地区政府共同签订试点协议，明确项目动、竣工，租赁管理和项目监管等方面要求。

（五）控制性详细规划调整。经市政府批复的试点方案项目用地如与现行控制性详细规划矛盾，由属地区政府组织开展控制性详细规划调整工作，报市国土规划委审查，按程序将非住宅用途调整为住宅（租赁住房）用地。

（六）纳入规划、计划。市政府批复试点方案、涉及的控制性详细规划完成调整后，由市国土规划委、住房城乡建设委分别将试点项目纳入住宅用地供应三年滚动计划、年度建设用地供应计划、租赁住房建设计划。

（七）用地手续办理。市政府批复试点方案、涉及的控制性详细规划完成调整后，由村集体按规定向属地区国土规划部门申办规划许可、供地手续，属地区国土规划部门在规划许可、供地文件中注明属于利用集体建设用地建设租赁住房试点项目、不得转为国有建设用地。

（八）项目建设运营。取得供地文件后，村集体可自行建设、自行依法注册运营公司进行运营，也可自通过公开招标方式选定合作建设主体，按•方案‣有关规定确定运营主体。

（九）确权登记办理。项目建成后须整体确权给村集体土地使用权人。

（十）租赁平台备案。住房租赁企业须将出租房源录入广州市房屋租赁信息服务平台。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理网上房屋租赁登记备案等业务。

四、利用经审批的集体土地性质住宅用地开展试点审批程序

（一）申报意向表决。村集体取得合法有效留用地指标后，在现状摸查、征求意见的基础上，按照•村民委员会组织法‣的 规定，对按住宅用途落实留用地指标的集体土地纳入租赁试点的事项进行表决，同时明确试点项目范围面积等。

（二）试点方案编制。经村民表决同意后，由村集体向属地区政府提请申报试点，并在属地区政府指导下，结合申报项目周边产业布局、人口就业、交通、公建配套等情况，委托有资质的规划编制机构编制试点方案，重点对项目区位、周边住房需求、资金来源、村集体建设意愿和后续监管措施等可行性进行论证分析。

（三）试点方案报批。属地区政府审核通过项目试点方案后，将试点方案报市国土规划委，由市国土规划委转送市住房城乡建设委、城市更新局审查。由市住房城乡建设委对项目区域租赁住房需求和租赁价格提出意见，由市城市更新局对是否需纳入整村改造经济平衡提出意见，由市国土规划委组织对项目形成存量用地时间和留用地不同开发模式进行收益测算，形成方案后上报市政府审定。市政府批复试点方案即视同批准项目供地方案。

（四）试点协议签订。市政府批复试点方案后，由村集体与市国土规划委、住房城乡建设委和属地区政府共同签订试点协议，明确项目动、竣工，租赁管理和项目监管等方面要求。

（五）纳入规划、计划。市政府批复试点方案后，由市国土规划委、住房城乡建设委分别将试点项目纳入住宅用地供应三年 滚动计划、年度建设用地供应计划、租赁住房建设计划。

（六）用地手续办理。市政府批复试点方案后，由村集体按规定向所在区国土规划部门申办规划许可、供地手续，由属地区国土规划部门按规定选取现行控制性详细规划为住宅用途、2009年12月31日前形成的存量用地作为留用地指标落实地块，并在规划许可、供地文件中注明属于利用集体建设用地建设租赁住房试点项目、不得转为国有建设用地。

（七）项目建设运营。取得供地文件后，村集体可自行建设、自行依法注册运营公司进行运营，也可自通过公开招标方式选定合作建设主体，按•方案‣有关规定确定运营主体。

（八）确权登记办理。项目建成后须整体确权给村集体土地使用权人。

（九）租赁平台备案。住房租赁企业须将出租房源录入广州市房屋租赁信息服务平台。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理网上房屋租赁登记备案等业务。

五、利用依法流转后的集体建设用地开展试点审批程序

（一）取得集体建设用地使用权。按照广东省、广州市集体建设用地使用权流转有关规定依法取得集体建设用地使用权。

（二）试点方案编制。由流转后集体建设用地使用权人向属地区政府提请申报试点，并在属地区政府指导下，结合申报项目 周边产业布局、人口就业、交通、公建配套等情况，委托有资质的规划编制机构编制试点方案，重点对项目区位、周边住房需求、资金来源、村集体建设意愿和后续监管措施等可行性进行论证分析。

（三）试点方案报批。属地区政府审核通过项目试点方案后，将试点方案报市国土规划委，由市国土规划委转送市住房城乡建设委、城市更新局审查。由市住房城乡建设委对项目区域租赁住房需求和租赁价格提出意见，由市城市更新局对是否需纳入整村改造经济平衡提出意见，由市国土规划委组织对项目规划调整进行审查，形成方案后，上报市政府审定。市政府批复试点方案即视同批准项目供地方案。

（四）试点协议签订。市政府批复试点方案后，由流转后集体建设用地使用权人与市国土规划委、住房城乡建设委和属地区政府共同签订试点协议，明确项目动、竣工，租赁管理和项目监管等方面要求。

（五）控制性详细规划调整。经市政府批复的试点方案项目用地如与现行控制性详细规划矛盾，由市国土规划委根据市政府的批复组织按程序将非住宅用途的用地调整为住宅（租赁住房）用地。

（六）纳入规划、计划。市政府批复试点方案、涉及的控制 性详细规划完成调整后，由市国土规划委、住房城乡建设委分别将试点项目纳入住宅用地供应三年滚动计划、年度建设用地供应计划、租赁住房建设计划。

（七）用地手续办理。市政府批复试点方案、涉及的控制性详细规划完成调整后，由流转后集体建设用地使用权人按规定向属地区国土规划部门申办规划许可、供地手续，属地区国土规划部门在规划许可、供地文件中注明属于利用集体建设用地建设租赁住房试点项目、不得转为国有建设用地。

（八）项目建设运营。取得供地文件后，流转后集体建设用地使用权人可自行建设、自行依法注册运营公司进行运营，也可按有关规定选取合作建设主体、合作运营主体。

（九）确权登记办理。项目建成后须整体确权给村集体土地使用权人。

（十）租赁平台备案。住房租赁企业须将出租房源录入广州市房屋租赁信息服务平台。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理网上房屋租赁登记备案等业务。

六、已纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点且已取得项目供地文件的项目流转程序

（一）取得集体建设用地建设租赁住房供地文件。集体建设用地建设租赁住房项目申报主体经审批依法取得试点项目供地 文件。

（二）办理集体建设用地流转手续。除节余存量宅基地和集体用地性质旧村改造用地中的复建房用地申报的试点项目不得办理流转手续外，其余纳入试点的项目可办理流转，项目流转前须根据广东省、广州市集体建设用地流转的规定先办理集体建设用地流转手续。

（三）试点协议签订。集体建设用地使用权流转手续办理后，由项目主体、流转后集体建设用地使用权人共同申请，将原租赁试点协议签订主体变更为流转后集体建设用地使用权人和市国土规划委、住房城乡建设委和属地区政府。

（四）项目建设运营。完善供地文件和试点协议调整手续后，流转后集体建设用地使用权人可自行建设、自行依法注册运营公司进行运营，也可按有关规定选取合作建设主体、合作运营主体。

（五）确权登记办理。项目建成后须整体确权给村集体土地使用权人。

（六）租赁平台备案。住房租赁企业须将出租房源录入广州市房屋租赁信息服务平台。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理网上房屋租赁登记备案等业务。

第二篇：成都利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案-国土资源部

附件11

成都市利用集体建设用地建设租赁住房

试点实施方案

为落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和要求，构建我市稳定房地产市场长效机制，拓宽租赁住房建设渠道，增加租赁住房供应，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，依据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发„2017‟100号）精神，制定本方案。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想。为全面贯彻落实党的十九大和总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以建立租购并举的住房制度为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，让全市人民住有所居，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

（二）基本原则 1.把握正确方向。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。

2.保证有序可控。按照“政府主导、严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”要求，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量集体建设用地为主，不得占用耕地，不得违法用地，不得产生新的“小产权房”。强化监管责任，保障依法依规建设，防止出现建而不用新的低效用地。

3.坚持尊重农民意愿。统筹考虑农民集体经济实力，确保集体经济组织自愿参与，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，切实维护农村集体经济组织和农民合法权益。

4.提高服务效能。以项目管理为抓手，落实“放管服”要求，强化服务意识，优化审批流程，降低交易成本，提升服务水平和办事效率。

二、试点目标和范围

（一）试点目标

通过改革试点，结合我市实际情况，明确集体租赁住房建设主体、范围，健全集体租赁住房项目审批、建设运营和监管机制，探索增加农民财产性收入渠道，在本市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可 复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

（二）试点范围 1.试点区域

应符合城乡规划、土地利用总体规划、镇村土地利用规划、农村产业布局规划，结合我市实施乡村振兴战略，选取道路、医疗、教育等公共配套设施相对齐全，对租赁住房有较强需求的区域。

试点项目主要在以下区域，按照分批试点的时序安排，审慎稳妥推进。

（1）产业园区（特别是产业新区）周边。重点安排在高新东区、淮州新城、简州新城、天府新区、成都经济技术开发区等“东进南拓”区域，充分满足产业园区对租赁住房的需求，实现园区周边“职住平衡”；

（2）特色镇周边，结合旅游、人口发展需求，推动特色镇发展；

（3）旅游型川西保护林盘等农村新产业新业态集聚区周边，在乡村产业集聚区域，满足农村新产业新业态发展对租赁住房的需求，推动农村发展，促进农村产业兴旺。

2.试点区（市）县

按照产业发展对租赁住房需求大，村级集体经济组织意愿强，有资金来源和政府监管、服务能力强等原则，先行在青白江 区、金堂县、蒲江县等区（市）县开展试点。

三、试点内容

（一）探索可复制、可推广的政策措施。以构建租购并举的住房体系为导向，以优化农村存量集体建设用地管理为主线，以项目管理为抓手，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一编制计划、统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准，探索租赁房营运与管理新模式，形成可复制、可推广的政策措施。

（二）加强土地综合整理，集约利用集体建设用地。由试点区（市）县政府成立国有公司，通过农地整理、城乡建设用地增减挂钩等方式开展土地综合整理，推动田、水、路、林、村综合整治，在优先保障农村宅基地和镇村公共设施用地前提下，将分散、低效、空闲的存量集体建设用地整合集中使用，重塑地理空间，形成基础设施完备、配套齐全、来源合法的试点项目用地。

（三）完善试点项目审批程序。严格项目报批（包括计划编制、预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、不动产登记、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。

（四）明确集体租赁住房建设实施方式。试点区（市）县政府为责任主体，村镇集体经济组织可以自主开发运营，也可通过联营、入股等方式参与，开展利用集体建设用地建设租赁住房项目。

（五）完善集体租赁住房运营机制。建设的租赁住房应纳入属地政府房管部门，按租赁住房有关政策统一管理。完善合同履 约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

（六）探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租，建立租金形成、监测、指导、监督机制，维护市场平稳运行。国土、房管部门应与相关部门加强协作、各负其责，在不动产登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。

（七）探索保障承租人获得基本公共服务权利的制度。承租人可按照成都市有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。确定作为试点区域的区（市）县，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

四、实施步骤

（一）方案报批

2017年11月底前，将市政府批复同意的《成都市利用集体建设用地建设租赁住房的试点实施方案》上报省国土资源厅和住房城乡建设厅，两厅审核同意后上报国土资源部和住房城乡建设部批复。

（二）方案实施阶段

1．第一阶段（2018年10月前）。将集体租赁住房纳入《成都市住房租赁市场发展中期规划（2017-2021）》，编制集体租赁住房计划。根据上级批复的《实施方案》，编制集体租赁住房 计划，制定项目审批程序、运营规则、监管办法等配套政策；

2．第二阶段（2019年11月前）。在我市先行试点区域范围成功运营一批集体租赁住房项目，建成的集体租赁住房纳入全市租赁住房市场统筹管理，建立我市集体用地租赁住房审批、建设运营和监管机制，完善具备我市特色的利用集体建设用地建设租赁住房规则；结合试点工作开展情况，报送成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作中出现的问题、具体做法、成效情况；

3．第三阶段（2020年10月前）。报送全面系统的成都市试点工作总结报告，形成试点可复制、可推广的政策措施。

五、保障措施

（一）强化组织保障

成立由市领导任组长的成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组，统筹协调、推进试点工作。市国土局、市房管局、市发改委、市经信委、市环保局、市建委、市规划局、市农委、市国税局、市地税局为成员单位。工作领导小组下设办公室，办公室设在市国土局。确定为试点区域的区（市）县政府也应成立工作领导小组和工作推进机构。

（二）健全工作机制

1．建立联席会议制度。建立由市国土局牵头、其它成员单位组成的联席会议制度，定期召开试点工作联席会议，及时会商和解决相关问题。

2．建立评估和纠错机制。按照封闭运行、稳妥推进、风险 可控的要求，工作领导小组对试点推进情况进行定期评估，及时研究解决试点工作中的问题。

3．建立监督检查机制。工作领导小组定期和不定期对试点工作推进情况进行监督检查，确保各项工作落到实处，圆满完成试点任务。

（三）加强宣传引导

在试点过程中，市、区县、乡镇各级政府和有关部门，以及各村级基层组织，要正确理解集体用地租赁住房的相关政策措施，加强舆论正面宣传引导，密切关注舆情动态，稳妥回应社会关切，重大问题及时向市委、市政府上报。

第三篇：集体建设用地案例

【案情】

2008年10月黄屯村委会与外县的连发铸造厂某签订一份《厂房租赁合同》。该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于2001年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自2008年10月1日起至2018年10月2日止，每年租金为2.5万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。2011年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。

【争议】

该案争议的焦点就是《厂房租赁合同》是否有效。在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：

第一种意见认为，黄屯村委会将14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂改建办厂,实质是将集体建设用地出租给连发铸造厂使用，《厂房租赁合同》实为集体建设用地租赁合同。该租赁合同违反了《土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该《厂房租赁合同》无效。

第二种意见认为，黄屯村委会与连发铸造厂鉴定的《厂房租赁合同》实为集体建设土地租赁合同。《土地管理法》第六十三条中所说的 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不包括农民集体所有的非农建设用地使用权，因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设的。《土地管理法》第六十三条的规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。因此，《厂房租赁合同》并未违法《土地管理法》的规定，该合同有效。

【评析】

笔者同意第二种意见。

要判断该案双方所签订的《厂房租赁合同》是否有效，关键是要弄清该合同是否违反了《土地管理法》第六十三条中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的强制性规定。那么要弄清该合同是否违反了《土地管理法》第六十三条的强制性规定，最重要的就是要厘清《土地管理法》第六十三条中的“农民集体所有的土地”所涵盖的范围。

按照《土地管理法》的规定，我国农民集体所有的土地也可三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。我国对于农用地的保护是非常严格的，例如《土地管理法》在第一条规定了要“切实保护耕地”，在第四条第二款规定了“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”在第三十四条规定了“国家实行基本农田保护制度”，在三十六条规定了“ 非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地。”第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地，包括乡（镇）村企业建设用地、乡（镇）村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。依据《土地管理法》第十一条第二款的规定，集体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。

农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然我国现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否定。例如《土地管理法》第二条第三款规定 “任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发（2004）28号）第（十）条规定 “在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”，2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）第六项规定“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”等等。综合上述及相关法律、国务院行政规定的精神，笔者认为，我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转。《土地管理法》第六十三条中“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的的集体建设用地，对此条文的理解应做限制性理解。该条文的目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设的观点有失偏颇。

该案中，连发铸造厂租用黄屯村闲置废弃地增资建厂，不仅有利于盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且符合中央关于新农村建设政策。因此，连发铸造厂作为租用人与集体经济组织签订了集体建设用地使用权租赁合同，不但不违反法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策，应当认定为有效，并受法律所保护。

第四篇：农村集体建设用地

政策和法规

陕西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的设区的市、县（市）土地行政主管部门或者其派出机构提出土地登记申请，由设区的市、县（市）人民政府登记造册，核发《集体土地所有证》，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的设区的市、县（市）土地行政主管部门或者其派出机构提出土地登记申请，由设区的市、县（市）人民政府登记造册，核发《集体土地使用证》，确认建设用地使用权。

《中华人民共和国土地管理法》

第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上

建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

陕西省人民政府关于推进节约集约用地的实施意见

陕政发〔2008〕17号 2008年4月18日

四、加强农村集体建设用地管理，推进农村集体建设用地节约集约利用

（十四）强化农村村庄建设管理。按照统筹规划、节约集约用地的原则，结合我省新农村建设要求，因地制宜，加快编制乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划。利用农民集体所有土地进行非农建设的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划。坚决贯彻“一户一处宅基地”的法律规定，宅基地的面积不得超过我省规定的标准，防止产生超面积占用宅基地。农村新增宅基地要优先使用村内空闲地、废旧老宅基地和未利用土地。凡村庄内有空闲地、废旧老宅基地和未利用土地的，不得批准新增宅基地占用农用地。规划明确撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改扩建住宅。对因国家建设拆迁安置需要建设住宅的和因土地整理涉及村民建设住宅和农民新村建设的，应当统一规划建设农村住宅小区。

（十五）全面开展农村集体建设用地专项整治工作。各地要按照国务院办公厅《关于严

格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）和《陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加强农村集体建设用地管理促进社会主义新农村建设意见的通知》（陕政办发[2007]4号）要求，结合第二次土地调查，集中力量组织开展对农村“空心村”、公路沿线和城乡结合部建设用地的专项清理整治。全面掌握农村宅基地和公路沿线、城乡结合部建设用地的情况，尽快建立和完善农村宅基地和公路沿线、城乡结合部建设用地管理台帐等信息系统。对农村建房布局不合理、建新不拆旧等形成的“空心村”、以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，在公路沿线、城乡结合部非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农建设等问题，要结合实际制定切实可行的措施，依法采取经济、行政和法律手段进行综合整治，并进一步完善和创新管理制度，落实责任，加强监管。

各地要按照土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划，结合新农村建设要求，有计划地开展农村集体建设用地整理。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，各地可给与奖励或补助。

（十六）依法盘活利用农村集体建设用地。对符合土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的农村集体建设用地，在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，经依法批准，允许以转让、租赁、作价出资(入股)等方式进行流转，确定给单位或个人有偿使用。严禁擅自将集体农用地和未利用土地变为建设用地。严禁集体建设用地用于商品住宅开发。不符合土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划的农村集体建设用地，不得以流转方式确定给其他单位或个人使用，其地上建筑物、构筑物不得改建、重建、扩建。

五、加强监督检查，努力推进节约集约用地工作的开展

陕西省国土资源厅

陕西省农村工作领导小组办公室 陕 西 省 建 设 厅 陕 西 省 农 业 厅

陕国土资发〔2009〕40号

关于开展《国务院办公厅关于严格执行 有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 贯彻落实检查情况的报告

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、住房和城乡建设部、农业部：

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、住房和城乡建设部、农业部《关于开展<国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知>（国办发[2007]71号）贯彻落实情况检查工作 的通知》（国土资发[2008]188号）及检查工作方案下发后，我省高度重视，迅速安排部署，认真组织开展了全省贯彻落实情况的检查工作。现将有关工作情况报告如下：

一、加强领导，认真安排部署

按照国家四部门检查通知和检查工作方案的要求，我们成立了由省国土资源厅主管领导任组长，省国土资源厅、省农村工作领导小组办公室、省建设厅、省农业厅相关人员参加的检查工作领导小组，加强检查工作的组织领导。同时，结合我省实际，及时制定下发了国办发[2007]71号文贯彻落实情况检查工作实施方案（陕国土资发[2008]134号），就检查的内容范围、方法步骤作了具体的安排，提出了明确要求，对检查工作进行了全面的安排部署。据了解，各市对这次检查工作非常重视，成立了相应的领导小组，迅速安排部署。有的市还组织召开了国土、建设、农业和农村工作领导小组办公室等部门联席会议，明确任务，研究抓好检查工作的具体措施，要求相关部门密切配合，搞好工作衔接，认真履行职责，确保不折不扣地完成好这次检查工作任务。

二、突出重点，严格自查自纠

这次检查工作重点以市、县两级的自查自纠为主，我省相关部门组成联合检查组对各市、县（区）贯彻落实国办发[2007]71号文件情况的自查自纠、总结整改工作进行全面的检查、督促，抓好落实。

从我们检查和各市上报的自查情况看，各市、县能严格按照国土资发[2008]15号、陕国土资发[2008]7号等文件的要求，认真抓好国办发[2007]71号文件的贯彻落实，注意加强文件的学习宣传，提高思想认识；切实加强集体土地的用途管制；严格依法办理集体土地的使用手续；坚决制止和查处乱占农用地进行非农业建设的违规违法行为。结合这次国办发[2007]71号文贯彻落实情况检查活动，按照检查工作方案确定的检查范围、主要内容和要求，对辖区内农村集体建设用地使用情况进行了全面检查，同时加强对重点地区的监督检查，加强对违法违规用地情节严重、群众反映强烈的案件的查处及督办工作。经检查发现，个别市、县在农村集体建设用地管理中，存在农村宅基地管理混乱、“以租代征”非法使用农村集体土地进行非农业建设，以及借农业园区建设，违反土地利用总体规划，擅自改变农用地用途进行非农建设等问题。对检查中发现的问题逐宗进行调查核实，统一登记填表；对查出的问题，按照土地管理法规和有关文件规定及时进行处理和纠正。据检查统计，我省农村建设圈占土地2658.75亩，其中耕地面积343.755亩,经批准的2289.01亩,未批准的369.74亩；实际使用面积2088.51亩,其中耕地面积343.755亩;用于农业开发用地475.03亩,其中耕地409.44亩,经批准的77.93亩,未批准的397.1亩;“以租代征”面积846.68亩,实际占地面积764.4亩,其中耕地面积500.67亩,不符合规划面积267.33亩。截止目前，在本次检查中查出的违规用地问题已全部得到纠正和处理。

三、认真总结整改，完善制度措施

针对贯彻落实国办发[2007]71号文件检查活动中查找出的问题，我们要求各市、县认真总结农村集体建设用地使用与管理的经验教训，分析查找存在问题的原因，认真进行整改，在摸清情况、查清问题、依法处理的基础上，制定整改措施，完善相关制度。省国土资源厅等相关部门加强督促检查，努力抓好市、县整改工作的落实，对违法违规用地行为纠正不力、整改不彻底的地区，责令限期整改，限期整改期间省国土资源厅暂停该地区农用地转用和土地征收审批。同时明确了下一步的工作思路：

一是加大集体建设用地政策宣传力度。进一步加强国办发[2007]71号、国土资发[2008]15号两个文件精神的学习宣传，切实提高广大群众特别是各级领导的依法用地、节约集约用地的责任意识。

二是加大集体建设用地政策的执行力度。加强调研，准确掌握情况，提前介入，加强批后监管。研究制定对各级政府执行农村集体建设用地法律和政策的考评办法，把农村集体建设用地管理情况列入政府领导政绩考核内容。对违法违规用地行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制和通报批评。

三是加大集体建设用地执法监察力度。协调各市政府进一步建立和落实土地联合执法机制，促使监察、公安、法院等部门积极配合国土资源管理部门及时查处土地违法案件，切实规范农村集体建设用地管理，坚决制止乱占农用地进行非农建设的违法违规行为。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

国办发〔2007〕71号

二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设

当前一些地方在使用农民集体所有土地进行建设的过程中，擅自扩大农民集体所有土地的使用范围，违法提供建设用地的问题比较严重。《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围，法律和政策都有准确界定，必须严格执行。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农业建设。

按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划（以下简称乡（镇）、村规划），纳入土地利用计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的，必须符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，并纳入建设用地计划管理；涉及占用农用地的，必须先依法办理农用地转用审批手续，用地规模必须符合有关企业用地标准。

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。不符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，没有土地利用计划指标的，不得批准用地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要依法追究刑事责任。

三、严格控制农村集体建设用地规模

一些地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地。

严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》，土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿，不得折抵为建设用地指标，扩大建设用地规模。城乡建设用地增减挂钩试点，必须严格控制在国家已经批准的试点范围内。试点必须符合土地利用总体规划、城市规划和乡（镇）、村规划，必须确保城乡建设用地总量不增加，农用地和耕地面积不减少。不得以试点为名违背农民意愿大拆大建、强制搬迁，侵害农民权益。

《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》

对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。

在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设。

各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益

各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地。

凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标。

《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期，国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用地市场。各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。三是制定集体土地收益分配办法，增加农民财产性收入。各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权，二次分配政府参与”的原则，总结集体建设用地流转试点经验，出台和试行集体建设用地有偿使用收益的分配办法。国土资源部将积极与相关部门沟通，研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法。

《意见》要求，完善设施农用地和农村建设用地管理，改善农民生产生活条件。一是完善设施农用地管理，支持设施农业发展。除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，须依法办理农用地转用审批手续，按照建设用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续。由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用

耕地的要落实补充任务。

陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加强农村集体建设用地管理促进社会主义新农村建设意见的通知

陕政办发 〔2007〕4号

8.推进农村集体建设用地整理。我省农村建设用地总量较大，利用效率不高，要积极采取多种措施，用好现有的农村建设用地。各地要科学制订旧村庄改造、归并村庄整治的计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村庄土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。开展农村建设用地的整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，积极稳妥推进，以盘活村庄现有存量建设用地为主，搞好内部挖潜，提高利用率。

11.稳步推进农民集体所有建设用地使用权流转。对于通过农村建设用地整理节省出来的存量建设用地，要按照土地利用总体规划和村庄建设规划，结合我省正在实施的农村集体建设用地流转工作要求，在符合规划和依法取得建设用地的条件下，引入市场化机制，积极消化利用和盘活；农村集体建设用地流转收益，主要用于新农村建设中村内公共基础设施建设和改造；要努力探索农村建设用地流转和管理的新机制，缓解农村建设用地矛盾，增加农民收入，保护农民集体土地合法权益，促进农村集体经济的发展。

第五篇：国土资源部建设用地审查报批办法

建设用地审查报批管理办法

【颁布单位】 中华人民共和国国土资源部

【颁布日期】 19990302

【实施日期】 19990302

《建设用地审查报批管理办法》，已经１９９９年２月２４日 国土资源部第４次部务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

【章名】 全文

第一条 为加强土地管理，规范建设用地审查报批工作，根据《中华 人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和 国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》），制定本 办法。

第二条 依法应当报国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准的建 设用地的申请、审查、报批和实施，适用本办法。

第三条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责建设用地的申请受 理、审查、报批工作。

第四条 建设项目可行性研究论证时，建设单位应当向建设项目批准 机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。

受理预申请的土地行政主管部门应当依据土地利用总体规划和国家土 地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报 告。

第五条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的 建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地 行政主管部门提出用地申请。

建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下 列材料：

（一）建设单位有关资质证明；

（二）项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；

（三）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

（四）初步设计或者其他有关批准文件；

（五）建设项目总平面布置图；

（六）占用耕地的，必须提出补充耕地方案；

（七）建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评 估报告。

第六条 市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的 建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起３０日内拟订农用地转用 方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报 说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

第七条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城 市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用 方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经 同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地范围内，为实施村庄 和集镇规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地 转用方案、补充耕地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政 府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

第八条 建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部 门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。

建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地行政主管 部门只需拟订征用土地方案和供地方案。

建设只占用国有未利用地，按照《土地管理法实施条例》第二十四条 规定应由国务院批准的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订供地 方案；其他建设项目使用国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规 定办理。

第九条 建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使 用土地情况等，并应附具下列材料：

（一）经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；

（二）由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定 界技术报告书；

（三）地籍资料或者其他土地权属证明材料；

（四）以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说 明和有关文件；

（五）为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城 市规划图和村庄、集镇规划图。

第十条 农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。

补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附具相应的图件。

征用土地方案，应当包括征用土地的范围、种类、面积、权属，土地 补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。

供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。

第十一条 有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和 有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在５日内报经同级人民政府 审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审 查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。

对依法应由国务院批准的建设项目呈报说明书和有关方案，省、自治 区、直辖市人民政府必须提出明确的审查意见，并对报送材料的真实性、合法性负责。

省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用、国务院批准征用土地 的，省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用方案后，应当将批准文 件和下级土地行政主管部门上报的材料一并上报。

第十二条 有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的 农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求 有关方面意见后３０日内审查完毕。

建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。

第十三条 农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行 政主管部门方可报人民政府批准：

（一）符合土地利用总体规划；

（二）确属必需占用农用地且符合土地利用计划确定的控制指标 ；

（三）占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求；

（四）单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。

第十四条 征用土地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报 人民政府批准：

（一）被征用土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的；

（二）被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定的；

（三）被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行。

建设项目施工和地质勘查需要临时使用农民集体所有的土地的，依法 签订临时使用土地合同并支付临时使用土地补偿费，不得办理土地征用。

第十五条 供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民 政府批准：

（一）符合国家的土地供应政策；

（二）申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；

（三）划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件；

（四）以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标 准、数额符合规定；

（五）只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。

第十六条 农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方 案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件 后５日内将批复发出。

未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。

第十七条 经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案 和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

第十八条 建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规 划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土 地行政主管部门负责监督落实；在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由 省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。

第十九条 征用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当自收到 批准文件之日起１０日内，在被征用土地所在地的乡、镇范围内，公告《 土地管理法实施条例》第二十五条第一款规定的内容。

公告期满，市、县人民政府土地行政主管部门根据征用土地方案和征 地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案并在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告。征地补偿、安置方案的内容，应当符合《土地管理法实施 条例》第二十五条第三款的规定。

征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地行政主管部门应当 依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土 地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途 径。

第二十条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施 城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门 应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。

第二十一条 以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民 政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单 位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规 定办理土地登记。

以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管 部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依 照规定办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。

建设项目施工期间，建设单位应当将《建设用地批准书》公示于施工 现场。

市、县人民政府土地行政主管部门应当将提供国有土地的情况定期予 以公布。

第二十二条 各级土地行政主管部门应当对建设项目用地进行跟踪检 查。

对违反本办法批准建设用地或者未经批准非法占用土地的，应当依法 予以处罚。

第二十三条 本办法自发布之日起施行。１９８８年１１月２２日原 国家土地管理局发布的《关于国家建设用地审批工作的暂行规定》和１９ ９０年４月２９日原国家土地管理局发布的《出让国有土地使用权审批管 理暂行规定》同时废止。