市先行推进集体经营性建设用地入市实施方案

XX市先行推进集体经营性建设用地入市实施方案

为确保我市集体经营性建设用地入市工作顺利开展,结合我市实际情况，制定本实施方案。

一、指导思想

深化农村产权制度改革，按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的原则，坚持问题导向和底线思维，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，兼顾效率与公平，围绕健全城乡发展一体化体制机制目标，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以夯实农村集体土地权能为基础，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键，以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益为目的，发挥法律引领和推动作用，着力政策和制度创新，为改革完善农村土地制度，推进中国特色农业现代化和新型城镇化提供实践经验。

二、基本原则

（一）把握正确方向。

始终把实现好、维护好、发展好农村集体经济组织和农民土地权益作为入市工作的出发点和落脚点，切实尊重农村土地权利人意愿，充分反映农民利益诉求，着力破解入市难题，不断巩固发展我市农村制度改革成果，真正使政策红利惠及广大农民、得到群众支持。

（二）坚守改革底线。

深入推进农村集体产权制度改革，始终把严守土地公有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损作为入市工作的三条底线，严防以入市为名侵占乱占耕地、漠视侵害农民利益、架空掏空农村集体经济组织资产等情况发生。

（三）维护农民权益。

始终把维护农民权益作为入市工作的关键，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，实现土地征收转用与入市取得的土地增值收益在国家、集体和个人之间分享比例大体平衡，增强工作的协同性和耦合性，提高工作的系统性和完整性。

（四）坚持循序渐进。

切实将勇于改革与管控风险贯穿入市工作的过程，采取“试点先行，全域推进”的方式，成熟一宗，实施一宗，有序推进集体经营性建设用地入市工作，按照先工业用地、后商业用地、再综合及其他用地的模式；把握好工作节奏，按阶段、分步骤审慎推进。

三、主要目标

完善集体经营性建设用地产权制度，明确集体经营性建设用地入市主体、范围和途径，建立集体经营性建设用地入市交易平台，完善相关配套政策，探索服务监管制度、入市抵押担保机制、土地增值收益分配机制，推动建立城乡统一的建设用地市场,实现“同权同价、流转顺畅、收益共享”。

四、具体任务

（一）建立健全农村集体经营性建设用地产权制度

按照土地“性质明确，产权清晰、权能完整”要求，探索农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权”途径。

1.根据第三次全国国土调查成果，全面摸清我市存量农村集体建设用地底数，依据国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划、村庄规划），确定存量农村集体建设用地中的经营性用地。

2.完善确权登记。做好我市农村集体经营性建设用地确权登记发证工作，对依法取得、土地权属明晰的农村集体经营性建设用地依法进行确权登记。

3.规范农村集体经营性建设用地产权管理，明确权利与义务。参照国有建设用地有偿使用制度，符合规划、依法取得的农村集体经营性建设用地的所有权人，对其所有的经营性建设用地具有占有、使用、收益和处分的权利。允许集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，最高使用年限应与国有建设用地使用权等同，在使用期限内，享有与国有建设用地使用权同等的转让、出租、抵押权能。入市的农村集体经营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设，并按规定缴纳相关税费。

4.明确农村集体经营性建设用地入市主体。集体经营性建设用地入市主体为代表其所有权的农村集体经济组织或者村民委员会。

（二）明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径

1.界定入市范围。

国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地均可纳入入市交易范围，严禁农村宅基地入市交易。

2.明确入市途径。

（1）农村集体经营性建设用地就地入市途径。符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划、村庄规划）并经依法登记的工业、商业等农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确在本地直接使用的，可以就地入市。

（2）村庄内零星、分散的集体经营性建设用地入市途径。根据国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划、村庄规划），在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄内零星、分散的集体建设用地先复垦后，可按计划调整到我市辖区范围内的其他建设区及城郊地块入市。入市过程中涉及农村土地产权关系调整的，协调有关部门依法依规做好调整。

（3）城中村集体建设用地整治后入市途径。对历史形成的城中村集体建设用地，按照政府主导、多方参与的原则，依据批准的规划，对规划范围内的各类土地统一开发利用，基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属，优先保障城中村居民住房安置等用地后，对不予征收的，属于经营性用途的集体建设用地，按照新的规划条件确定入市。

（4）新增农村集体经营性建设用地入市途径。国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划、村庄规划）确定为工业、商业等经营性用途的农村集体土地，依法转为建设用地后，由农村集体经济组织按规定申请入市。

（三）建立城乡建设用地统一市场及监管体系

1.建立统一交易市场规则。参照国有建设用地市场交易规则，制定集体经营性建设用地入市管理办法，形成城乡统一的建设用地市场交易规则。

2.统一基准地价和明确税收制度。在城市基准地价管理实践基础上，进一步拓展基准地价覆盖范围，建立城乡统一的基准地价体系。明确税收制度，探索集体土地所有权主体以多种方式承担纳税义务的途径。

3.健全完善集体土地资产处置决策程序。建立和完善集体经营性建设用地决策管理制度，健全组织管理机构，探索村民小组、集体经济组织、村委会等所有权主体，参与集体经营性建设用地使用权入市事项中的决策。

4.完善相关服务监管制度。完善入市集体经营性建设用地的规划、投资、财务管理制度。积极为集体经营性建设用地提供金融服务。

5.积极培育中介组织。积极培育集体经营性建设用地市场交易中介组织，为入市交易提供地价评估、交易代理等服务。引导国有建设用地市场交易中介组织参与集体经营性建设用地交易中介服务。

（四）建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制

按照“公平、合理、共享”原则，探索建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制

1.完善入市土地增值收益在国家与集体之间的分配机制。按照国家有关规定，制定集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见，综合考虑形成土地增值收益的因素，明确土地增值收益核算办法，确定收取土地增值收益调节金的合理比例。

2.健全土地增值收益在农村集体经济组织内部的分配机制与监管制度。农村集体经济组织取得的土地增值收益，按规定比例留归集体后，由集体经济组织通过民主议定程序确定合理使用或分配方案。农村集体经济组织取得的收益纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开内容，接受审计监督和政府监管。

五、组织分工

（一）农村集体经营性建设用地入市工作领导小组办公室负责入市工作的综合协调，做好入市工作的督办以及入市工作的年度目标管理考核等工作。

（二）相关职能部门职责

农村集体经营性建设用地入市工作由市自然资源局牵头，财政局、审计局、发改局、住建局、农业局、人社局、民政局、环保局、税务局、司法局、市场监督局、乡镇政府等相关职能部门要密切配合、提供各方面支持，部门之间、乡镇与部门这间要及时协调沟通，共同推进，形成合力，确保各项工作有序开展。

六、实施步骤

（一）准备阶段（2021年7月1日—11月30日）

1.政策宣传和调查摸底工作。

开展农村集体经营性建设用地现状的权属调查、地籍测量、房产测绘等摸底调查和政策宣传工作。

2.制定工作方案。

开展摸底调查的同时，制订XX市集体经营性建设用地入市工作方案。

3．建立相关制度

明确机构设置、职责任务，制订XX市农村集体经营性建设用地使用权房产登记、用地规划、地价评估、交易、税收、融资、收益分配、监管等相关制度。建立沟通机制，强化统筹协调，及时交流、研究试点工作过程中出现的各类问题。制定目标任务考核机制，分解试点任务，明确部门职责，细化实施工作，对试点工作的实施进度和成效进行定期或不定期的监督检查，确保试点任务按时保质完成。

（二）实施阶段（2021年12月1日-2023年12月31日）

1.筹备阶段（2021年12月1日-2021年12月31日）：根据农村集体经营性建设用地的相关政策、实施细则、实施方案，完成组织动员、成立机构等基础工作，按要求制定入市计划。

2.试点阶段（2022年1月1日-2022年12月31日）：按照入市计划，推进集体经营性建设用地入市工作，2022年12月前至少于完成2宗土地入市交易。

3.总结推广阶段（2023年1月1日-2023年12月31日）：根据自治区的要求，按边试点、边研究、边总结、边提炼的要求推进入市工作。2023年12月30日前，形成全面系统的总结报告和政策实施效果及相关法律法规的修改建议。

七、保障措施

（一）加强组织领导

为保障我市入市工作顺利开展，决定成立集体经营性建设用地入市工作领导小组，具体成员名单如下：

组长:XX

副组长:XX

成员:XX

各乡镇乡镇长

领导小组的主要职责：负责推进实施XX市农村集体经营性建设用地入市各项工作，监督管理入市后的收益分配、税收征管、收益调节金征收等工作，组织研究农村集体经营性建设用地入市工作重大问题，统筹协调有关方面制定相关政策等。

领导小组下设办公室在市自然资源局，由XX同志兼任办公室主任，XX同志兼任办公室副主任，办公室人员从各成员单位抽调。领导小组办公室主要职责是：具体负责我市集体经营性建设用地入市的组织协调和日常事务工作，负责落实领导小组审定事项，拟定年度工作要点，负责领导小组会议的筹备工作，汇总拟提请领导小组会议讨论的议题，对有关重大问题和拟提交领导小组会议讨论的重要事项进行预备性协商讨论；负责与相关部门的日常联系，及时通报工作信息；完成领导小组交办的其他工作。

（二）建立健全工作机制

一是建立工作会议制度。

市入市工作领导小组根据工作需要不定期召开工作会议，研究部署相关工作，会商解决重大问题。二是建立信息报告制度。市入市工作领导小组成员单位和各乡镇政府要及时向领导小组办公室报告入市任务落实情况、存在问题和应对措施，经办公室汇总后报市领导小组。三是建立考评奖惩机制。入市工作纳入年度市政府交办任务目标管理绩效考核内容，制定具体考评办法，严格兑现奖惩。

（三）强化督促指导

集体经营性建设用地入市工作是落实党中央全面改革的需要，是促进乡村振兴的重要抓手。各乡镇、各有关单位要高度重视，认真组织学习相关政策精神，积极选择有条件的村庄开展工作。市自然资源局加强协调服务，深入基层进行现场指导和督导，及时发现解决集体经营性建设用地入市工作中存在的困难和问题。

（四）经费保障与管理

市财政部门整合涉农资金，将入市过程产生的土地测绘、土地调查、土地确权、规划修编、土地级别和基准地价编制等各项工作经费全部纳入市财政预算管理。入市专项工作经费要严格管理，做到专款专用，加强项目检查，发现经费挪用的，要追究领导责任，并限期追回。

（五）加强指导与成果验收

市政府成立工作监督检查组，对各乡镇进行跟踪检查指导，编制工作简报，及时通报工作进展情况。自然资源局成立工作业务技术指导组，对各乡镇确权登记发证、入市交易流转等工作，进行业务技术指导、把关，并对各乡镇阶段成果分阶段进行检查，上一阶段检查不合格的乡镇，不得开展下一阶段工作。

（六）建立完备会议制度

定期或不定期召开专题会议，落实试点每一项工作，及时协调各方面工作进展情况，研究协调有关问题，推动相关工作。对在试点工作中出现的难点、疑点问题，能落实的现场落实，落实不了，如方向性把握不住的，及时逐级上报，由上级研究确定。

（七）形成完整报告制度

为了顺利推进试点工作，每个月的月底、每年的年中、每年的年底将试点工作的有关情况形成报告上报，让上级党委政府和相关部门及时了解试点工作的进展情况，取得的成绩和存在的问题。

（八）强化风险防控意识

严格按照先行推进工作实施方案，做好政策制定和实施过程的风险评估，注重问题导向，稳妥处理政府、用地单位和农民集体各方利益关系。建立定期评估机制，通过评估总结，及时发现问题，认真纠正纠偏。