关于幼儿园租赁协议法律风险的研究

第一篇：关于幼儿园租赁协议法律风险的研究

关于幼儿园租赁协议风险的研究

风控合规部 王文轩

目前大多数幼儿园采用租赁房屋的方式经营，租赁关系的合法性是持续经营的基石，也是在法务尽职调查中关注的重点。由于举办者在小区配套幼儿园的租赁关系中承租人一般处于弱势的地位，并且其法律方面的素质不强，导致签订租赁协议存在诸多问题。我们根据实务中遇到的情况，结合相关法律法规及判例，从出租方、承租方、租赁物、特别条款四方面整理出以下常见问题及建议解决方案，供参考。

一、出租方

（一）出租方是否适格

问题1：出租方不具有租赁物的所有权。

这种情况多见于物业公司或个人出租，但也需关注租赁物是否存在属于市政公用配套为国家所有或归属于业主委员会的情况。这时签订的合同属于效力待定合同，需取得租赁物所有人的同意方能生效。租赁协议面临随时被认定为无效的风险。

解决方案1：在尽调过程中需要获取租赁物的权属证明或查询是否存在相关的诉讼纠纷，首先确定租赁物的所有人。如果所有人与出租人不一致，则应要求出租人提供全权委托书，包括管理权及收取租金的权利。

问题2：租赁物所有人无房产证是否有权出租。

部分幼儿园虽无法办理房产证，但可根据法院裁判确定权属，这种情况多见于房地产开发公司与业主委员会之间。如果已通过法院裁判确定了租赁物所有权，即使未办理房产证，也可认定租赁关系合法设立。

解决方案2：对于未办理房产证的租赁物，可向开发商索要购房合同（查询关于幼儿园权属的约定）、建设用地规划许可证或查询相关裁判，对租赁物权属进行确认。

（二）租赁期间产权变动的影响

问题1：抵押权实现造成的产权变动

对于租赁协议签订前设立的抵押权，在租赁期间实现，租赁物发生产权变动，租赁关系终止。

问题2：人民法院查封

对于租赁协议签订前已被查封的，在租赁期间实现，租赁物发生产权变动，租

赁关系终止。

对于租赁协议履行时，租赁物被查封的，承租人有权解除合同。问题3：双方约定

如双方约定租赁期内产权变动影响租赁关系，从其约定。该约定总体来看是弱化承租人的权利，我们在尽调中应尤其注意类似条款。

（三）不同租金支付方式的风险

问题1：如租赁物的所有人发生变动，承租人已预付的租金能否对抗受让人的租金请求权。

针对该问题，目前有两种意见：

1.受让人结算说:承租人能够以租金已经预付为由对抗受让人的租金请求权，受让人只能向转让人主张返还预付租金。相关判例：（2016）鲁16民终220号、（2016）陕民再64号。

2.承租人结算说：承租人应向受让人支付剩余租赁期限对应的租金，但承租人有权要求转让人返还预付租金。相关判例：（2014）民申字第538号(出租人破产）、（2015）二中民终字第4766号。

尚未查询到最高人民法院的权威司法解释，承租人可能存在需重复支付租金的风险。我们在尽调中要重点关注大额预付租金的情况，除了评估租金收取人是否适格，也可尝试对预付期间做一定的限制。

问题2：如出租人申请破产、房屋权属发生纠纷时，承租人可依据不安抗辩权主张暂停支付租金。

二、承租方

问题：我们在设计交易结构时通常会要求幼儿园的实际控制人将租赁协议承租人统一变更至拟控股壳公司名下，而壳公司与幼儿园通常为独立法人主体，这就造成了承租人与实际使用人不一致的情况，可能会被认定为转租产生被出租方解除合同的风险。

解决方案：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

我们建议在变更后的租赁协议中增加“该租赁物用于开办幼儿园，供承租方投资设立的幼儿园使用”之描述，这样可作为出租人已知晓实际使用方并对转租行为认可的依据。

三、租赁物

租赁物主要面临产权及合规两个方面的问题，其中产权问题已在“

一、出租方”中进行了说明，本段重点就租赁物的合规性对于租赁协议效力的影响进行解释。

问题1：消防验收手续

根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函》、《中华人民共和国消防法》第十条及《建设工程消防监督管理规定》，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。建筑总面积大于一千平方米的幼儿园属于需要建设单位向公安机关消防机构申请消防验收。我们目前拟收购的幼儿园使用租赁物的建筑面积基本大于一千平方米，属于规范范围以内，尤其对于非小区配套园，租赁关系的存续存在较大风险。

解决方案1：在尽职调阶段索取消防验收报告或合格证，如尚未办理验收则索取消防设计审核意见，评估租赁物在消防安全方面的合规性。

问题2：规划手续

最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（《租赁司法解释》）的规定。该解释第二条和第三条规定，因房屋属于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，出租人与承租人订立的租赁合同无效。

解决方案2：对于已取得权属证明的房屋，不存在该风险；如尚未取得权属证明，则需获取建设工程规划许可证进行确认。

四、特别条款 1.优先续租权

该条款不同于转租权、优先购买权，不属于法定条款，由双方自由约定，在执 行时也基本属于君子条款。如进行了约定，出租方未将租赁物续租给我方，且 有证据证明后续承租人的承租条件与我方一致，我方可主张违约责任。

2.是否附带资产

问题：部分租赁物在出租时附带资产，承租方负有返还义务，否则出租房有权按约 定通过扣除保证金或其它方式取得赔偿。

解决方案：我们在尽调时需关注租赁协议中是否存在相关条款，获取资产清单并确认当前资产状况，如附带资产金额较大，尤其需要评估在未来是否需承担赔偿义务。

3.协议的任意解除权

任意解除权为法定，双方约定无效，故不构成风险。

但对于附条件的解除权应予以关注，评估所附条件成就的可能性及若到时解除合同所造成的损失。

2017年7月13日

第二篇：投资风险法律研究论文

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来源 莲山 课件 w w

w.5 Y k J.cOM公文风险投资是指在高风险的情况下，向处于起步阶段或发展初期，具有市场前景和风险的高科技项目进行的投资，是一种高风险和高收益的长期投资。它不需要任何资本抵押和担保，一般通过企业上市或收购、兼并获得回报。健全的风险投资体系一般由风险企业（科技资本家）、风险投资家、投资者、中介机构和政府等构成。与传统投资相比，风险投资具有以高科技产业为投资目标，以资本增值而非企业分红为目的，以某些项目的高额回报补偿另一些失败项目的亏损等特点。

一、发展我国风险投资的法律障碍

1、我国没有规制风险投资的专门国家立法。但可适用的规范性法律文件主要有以下几类:一是全国人大常委会颁布的法律:《公司法》、《合同法》、《民法通则》、《合伙企业法》、《促进科技成果转化法》、《科学技术进步法》、《证券法》等;二是国务院及相关职能部门颁布的文件: 《关于加强科技进步的决定》、《关于“九五”期间科技体制改革的决定》、《关于以高新技术成果入股若干问题的决定》、《关于促进科技成果转化的若干规定》、《关于设定风险投资机制的若干意见》等;三是地方政府规章、政策:如深圳的《深圳市关于进一步扶持高新技术产业发展的若干规定》等。但到目前为止,我国尚没有一部专门有关风险投资的国家立法,这使我国的风险投资长期因法律地位缺失而无法引起足够的重视,严重阻碍了我国风险投资的发展。

2、我国自2006年1月1日施行的《公司法》相关规定,仍然没有完全考虑风险投资行业的特点。《公司法》于2005年10月27日经第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订，自2006年1月1日起施行。虽然即将施行的《公司法》许多条款相比原《公司法》有利于促进风险投资的发展，但仍存在许多障碍：

2.1《公司法》规定的“授权资本制”,考虑到了风险投资项目的滞后性和资金分阶段投入的特点，但分期缴纳出资的期限仍然过短。我国最新《公司法》第26 条规定“有限责任公司的注册资本为公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的20％，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足。”,第81 条规定“股份有限公司采取发起设立方式设立的，注册资本为在公司登记机关登记的全体发起人认购的股本总额。公司全体发起人的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，其余部分由发起人自公司成立之日起两年内缴足。”

2.2 最低资本额的规定对风险投资业构成准入障碍。我国最新《公司法》规定非上市的股份有限公司的最低股本规模为人民币500万元,上市公司的最低股本规模为人民币3000万元。股本规模的要求仍然较高,与风险投资业以小搏大的特征不符。

2.3《公司法》对股份转让的限制,严重影响了风险资本的退出。《公司法》第七十二条规定:“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。”

2.4股东人数和认购股份的限制。对于有限责任公司而言, 最新《公司法》第二十四条规定:“有限责任公司由五十个以下股东出资设立。”这里对股东人数规定了上限,而“五十个”股东的上限显然不足以为风险投资公司筹集大量的风险投资资金。对于股份有限公司而言,虽然在股东人数上未规定上限,但在《公司法》第八十五条规定:“以募集设立方式设立股份有限公司的，发起人认购的股份不得少于公司股份总数的百分之三十五。”。

3、目前在国际上已被证明的最有效率的风险投资公司形式为有限合伙制。在采用有限合伙的公司中,少数掌握广泛专业知识的风险投资家作为普通合伙人对内管理公司,对外承担无限责任,在承担高风险的同时也享受高回报,能够有效地激发其工作激情;提供风险投资资金的投资者作为有限合伙人对内不直接参与日常管理,对外承担有限责任,也可以获得相对稳定的回报,从而可以保证风险投资资金的来源。而我国法律规定可供选择的组织形式为有限责任公司、股份有限公司、普通合伙等,未包括有限合伙。《民法通则》第三十条规定:“个人合伙是指两个以上公民按照协议,各自提供资金、实物、技术等,合伙经营,共同劳动”,第三十五条规定:“合伙人对合伙的债务承担连带责任”,这些规定表明我国的个人合伙是普通合伙,合伙人需承担连带无限责任。《合伙企业法》第五条规定:“合伙企业在其名称中不得使用‘有限’或者‘有限责任’字样”。

4、缺乏完善的法规与政策支持，风险投资退出难。一是我国尚未出台风险投资法，风险投资机构的设立、运作和退出缺乏法律依据。目前缺乏完善的市场化退出渠道是制约我国风险投资业发展的最大障碍。二是目前国际上通行的风险资本退出方式主要有公开上市、股份回购等。最新《公司法》对于公开上市仍然提出了较高的上市标准,而大多数风险企业通常无法满足上市标准,因而其股份无法上市流通。

5、我国《保险法》和《商业银行法》对风险投资的限制。《商业银行法》规定商业银行只能从事公众存款、发放贷款、办理结算等业务，禁止商业银行向非银行金融机构和企业投资。而对于保险机构、社会保障机构与资本市场对待的问题, 《保险法》第104条规定:“保险公司的资金运用,限于银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式；保险公司的资金不得用于设立证券经营机构和向企业投资。”

二、构建和完善我国风险投资的法律思考

2004 年5 月17 日,中国证监会正式发出批复,同意在深交所设立中小企业板块,标志着始于1985 年的我国风险投资体制建设开始昂首迈出第三步.但由于风险投资涉及的关系较为复杂,加上其固有的高风险性质,以及我国现行相关法律法规中存在的问题,笔者认为,完善和构建我国风险投资的相关立法内容应当主要包括以下几个方面:

1、我国应该加紧制定《风险投资法》。其内容应该主要包括以下几个方面:风险投资的宗旨,即促进风险投资发展,加快高新技术产业化,提高我国的国家竞争力;风险投资的基本原则,即按照社会主义市场经济规律建立风险投资机制;风险投资的主体,包括风险投资的初始投资者、风险投资机构、创业企业,另外还应该包括国家,中介组织等广义风险投资主体;风险投资的投、融资,主要规制风险投资家为组建风险投资机构与原始投资者之间的投融资法律关系,风险投资机构与创业企业间的投融资法律关系;风险投资的退出,包括企业购并、企业清算、企业上市等风险投资退出方式。[1]（p105）

2、我国现行修改的《公司法》相比之前的《公司法》作了如下有利于风险投资的修改:（1）取消了原《公司法》第12 条的“公司转投资不得超过公司净资产50 %的限制”。（2）改革了现有的公司资本制度,以“授权资本制”代替“法定资本制”。原公司法实行的是严格的法定资本制度,要求股东在设立公司时,必须足额地、一次性地认缴经工商部门登记的公司注册资本。这对处于成长期的创业企业来说,极易造成早期资本闲置,也有碍于风险资本的高效利用。（3）取消了“工业产权、非专利技术”的出资比例限制，最高出资比例可达80％。提高“工业产权、非专利技术”在高科技企业中的出资比例,体现了国家鼓励高新技术产业化和促进风险投资发展的精神,对科研工作者创办高新技术企业,加快科研成果的产业化,促进风险投资的发展是一个极大的推动；（4）相应降低了“公司上市标准”,风险资本进入创业企业的目的,不是控制创业企业,而是最终通过退出创业企业获取资本增值。

3、修改《合伙企业法》，引入有限合伙制法律制度。它既具备减少投资者的风险、鼓励众多投资者踊跃投资的聚合资金功能,又具备提高风险投资机构信誉,强化风险投资家责任的人合功能,还通过灵活的合伙合同安排解决风险投资机构中棘手的代理问题,建立了有效的激励和约束机制。但是,我国的许多地方已经在鼓励风险投资的政策法规中,明确了有限合伙制作为企业组织形式。《中关村科技园区条例》第25 条明确规定:风险投资机构可以采取有限合伙形式,有限合伙的合伙人由有限合伙人和普通合伙人组成。风险投资公司采用公司制有利于保证资金安全,而有限合伙制最大的特点是决策机制灵活,适应于风险投资活动的特点,而且较好地解决了激励和约束机制问题。因此,我国法律,包括《公司法》、《合伙企业法》应当确立有限合伙制这种风险投资公司组织形式。[2]（p28）

4、修改限制风险投资资金供给的法律法规，拓宽风险投资资金渠道。修改《商业银行法》、《保险法》《养老基金管理办法》，适当放宽对这些机构投资者的投资限制，允许他们适度地参与风险投资，如允许一定比例的养老基金、保险金和商业银行存贷差额资金参与风险投资，同时规定只能采用高新技术产业投资基金和风险投资基金的形式进行。

5、修改和完善税收法律制度，完善税收法律环境。税收法律体系的建立健全需要较长的时间，现阶段应尽快完善相关税种中关于风险投资的税收优惠政策。主要考虑以下几个税种：

5.1增值税。一是尽快实行消费型增值税，减轻风险型企业的税负。由于风险企业的范围较小，实行增值税转型不会给国家财政造成过大的压力。在2004年东北三省部分行业实行增值税转型试点后，应尽快在我国风险企业中推广。二是扩大增值税进项税额抵扣范围。除允许享受一般企业的进项税额抵扣外，还应该允许企业将研究开发、技术转让、技术咨询、技术服务、人员培训等费用按比例从增值税税基中抵扣。可以对企业购进无形资产的费用经税务机关核实后，按一定的扣除率抵扣进项税额。三是放宽风险企业关于一般纳税人认定标准，以此鼓励中小风险企业的发展。

5.2企业所得税。其一，延长风险投资企业和风险企业的免税年限为5年，同时把规定中对高新技术企业的“自投产起”改成“自盈利起”。其二，对于研发费用的加扣，建议取消盈利企业和增长比例的限制，可规定企业科研支出达到年销售额一定比例的，就可享受加扣费用。其三，实行加速折旧政策。允许对高新技术企业为研究开发项目服务的仪器设备等固定资产实行加速折旧。其四，实行再投资退税政策。即风险投资企业把其从风险投资中取得的收益再用于风险投资，则这部分收益应免征所得税。其五，允许把风险投资的损失直接用于抵减投资的资本利得。风险投资发生亏损是很常见的，这项措施可以直接降低风险投资的风险，有利于增强风险投资者进行投资的愿望和信心。

5.3个人所得税。促进风险投资发展还要充分发挥风险投资资金提供者和管理者的积极性，应从以下方面着手：一是应给予风险投资者和风险投资企业管理者特别的个人所得税减免待遇。二是提高风险投资者的免税额，并减少税率级次，扩大各档次级距，使其在获利也能享受到税收优惠政策。对风险投资公司的高级管理人员的期权之类的风险报酬收益适用优惠税率，并在其所得实际收到时纳税。三是取消风险投资者对上市公司给其作为股东派送的红股计征个人所得税的规定。

6、修改相关法律、法规,完善风险投资退出机制。我国当前规制风险投资退出的法律、法规主要有《证券法》、《破产法》、《民事诉讼法》、《外商投资企业清算办法》等。目前我国二级市场上虽然正在实行股权分置改革试点，但仍有大量国有股禁止流通,法人股限制流通,阻塞了风险资本从二级市场退出的道路;在我国,完善的产权交易市场远没有形成。至于破产清算制度,我国目前的《破产法》只适用于全民所有制企业,外商投资企业的清算适用《外商投资企业清算办法》,其他企业的清算则适用《民事诉讼法》的有关规定,实践操作中非常困难。因此，应完善破产法律制度的相关规定。

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w.5 Y k J.cOM公文

第三篇：物业租赁相关法律规定及法律风险分析

物业租赁相关法律规定及法律风险分析

目录

目录.......................................................................................................................................................1 第一编 法律条文

一、《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款.......................................................2

二、《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款.....................................3

三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》.........4

四、《深圳经济特区房屋租赁条例》............................................................................................7

五、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定................9 第二编 房屋租赁实务分析

六、房屋租赁合同双方权利义务及产生的法律责任分析................................................12

七、关于转租业务法律提示........................................................................................................13

八、房屋租赁备案登记的法律效力分析................................................................................13

九、房屋租赁过程中存在的法律风险提示...........................................................................13

第 1 页

第一编 法律条文

一、《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款

第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第 2 页

第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

二、《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款 第四节 房屋租赁

第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第 3 页

第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。二○○九年七月三十日

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

第 4 页

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的；

(二)已经办理登记备案手续的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

(二)租赁房屋权属有争议的；

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

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第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

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第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的；

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

四、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第一条 为贯彻实施《深圳经济特区房屋租赁条例》（以下简称《条例》），根据《条例》第六十七条的规定，制定本实施细则。

第二条 《条例》第二条所称“其他用房”，是指深圳经济特区（以下简称特区）内经有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场。

第三条 区房屋租赁主管机关（以下简称区主管机关）可根据工作需要设立派出机构，代表区主管机关实施房屋租赁的管理。

第四条 《条例》第七条第一款第（二）项所称“证明其产权的其他有效证件”是指：

（一）具有正当理由尚未办理房地产权登记但能够证明其产权的红线图、《建筑许可证》；

（二）已开具付清房款证明的购房合同及有关主管机关批准搭建临时性、简易性住房的批准文件。

第五条 办理房屋租赁登记时，承租人应按规定如实填写《租住人员登记表》，并同时向受理登记的机关提交《条例》第三十八条规定的证明承租人身份和法律资格的有效证件的复印件。必要时，经办人员可要求当事人出示上述证件的原件。

委托代理人办理房屋租赁登记的，应当出具授权委托书。委托人为境外人士的，授权委托书须依法律规定经过公证和认证。

受理登记机关应将登记后的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及有关附件归档存查。

第六条 租赁合同文本以中文本为正本。

第七条 市主管机关应当每半年公布1次指导租金。但根据市场变动的实际需要，也可少于半年公布1次指导租金。指导祖金由市主管机关在《深圳特区报》、《深圳商报》和《中外房地产导报》上公布。

第八条 承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。非

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经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。

第九条 承租人出于合理需要经出租人同意与第三人互换租赁房屋时，应变更租赁合同并办理变更登记。

第十条 承租人于租赁合同期限届满之前死亡的，具备承租条件的其他合法共同居住人有权要求出租人继续履行租赁合同。

承租人在租赁期间发生产权转让，产权受让人要求出租人继续履行租赁合同的，出租人应继续履行；承租人要求解除租赁合同的，应当经出租人同意，因此给出租人造成损失的，并应予以赔偿。

第十一条 当事人应按合同约定支付租金并按《条例》规定交纳租赁管理费。

租金支付方式为货币，经租赁双方当事人同意，亦可将实物抵作租金。

第十二条 由于出租人的责任致使出租人不能使用全部或者部分租赁房屋的，可以相应免除承租人交付全部租金或者部分租金的义务。

第十三条 出租人收取租金时必须向承租人开具发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。

第十四条 租赁房屋的附属设施及室内设备、家具的使用费用应纳入租金之中。除租赁合同有特别约定及承租人同意外，出租人不得就上述附属设施、设备和家具另外收取费用及押金。

第十五条 除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成租赁房屋及设备、设施、家具毁损的，应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毁损租赁房屋及设备、设施和家具的义务，否则造成的毁损由承租人负维修及赔偿责任。

第十六条 出租人迟延交付租赁房屋的，承租人可要求将合同租期延长，但延长时间不得超过出租人迟延交付房屋的时间。

出租人经承租人同意对租赁房屋进行改建、扩建或装修期间，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租赁合同的期间可不延长。出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租赁期间内扣除改建、扩建或装修的时间。

上款出租房屋改建、扩建或装修后未经承租人同意，出租人不得擅自提高租金标准。

第十七条 承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金，出租人应于合同履行后返还承租人，或者将保证金抵作租金。抵作租金的，应折抵最后租期承租人应付的租金。

第十八条 利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益由出租人享有，但租赁合同另有约定的除外。

第十九条 出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示。转租人与受转租人到登记机关办理登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

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第二十条 转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租期届满前3天将房屋交还给转租人。

第二十一条 承租人须于租赁期间届满时按合同约定条件将房屋返还给出租人。

第二十二条 出租人于租赁期间届满时需要收回出租房屋的，应当书面通知承租人迁出房屋。到期不通知且收取承租人所付房租的，视为默示同意承租人延续租期。延续租期期间以承租人交付租金核算。

第二十三条 本实施细则自发布之日起施行。

五、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定

为了进一步明确房屋租赁安全责任，加强出租房屋安全管理，保护人民群众生命财产安全，根据法律、法规和有关规定，结合本市实际，作如下决定：

（一）本市行政区域内生产经营性用房（包括各类商品市场及其档位、柜台）、办公用房、住宅及其他房屋的出租人和承租人应当严格遵守房屋出租管理的法律、法规和有关规定，依法承担相关安全责任，并接受有关行政部门的监督管理。

（二）出租人出租房屋应当取得房屋权属证明或者市政府规定的其他证明文件。委托他人出租房屋的，业主应当与受托人签订书面委托协议，约定各自的安全责任。房屋转租人、其他有实际出租行为的人和房屋出借人应当承担出租人安全责任。

（三）出租人应当保证用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件的，应当依法取得相关许可证或者批准文件。

市政府应当在本决定通过之日起三个月内整理、释明并公布出租房屋的安全标准，为房屋出租人履行安全责任提供指导和服务。

（四）出租人应当对出租房屋的安全使用情况和使用性质进行查看，承租人应当予以配合；因客观原因不能亲自查看的，应当委托他人查看。

承租人利用出租房屋进行生产经营活动的，出租人应当要求承租人在开业前出示已办理消防手续的相关证明及工商营业执照或者开业许可证书。

出租人应当将出租房屋的安全隐患情况和承租人擅自改变房屋使用性质情况向出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门报告。承租人擅自改变房屋使用性质的，出租人可以依法解除房屋租赁合同。

出租人、承租人应当协助和配合有关行政部门对出租房屋的安全检查和管理，如实提供相关材料和信息。

（五）出租人和承租人应当使用房屋租赁合同和房屋出租委托代理合同示范文本。合同示范文本由市房屋

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租赁管理机构会同市安全生产和工商行政管理部门在本决定通过之日起三个月内共同拟订并发布。示范文本应当明确出租人和承租人的安全责任。

出租人和承租人对合同示范文本的条款做出改变的，应当特别标注，并不得改变涉及房屋安全责任的条款。

（六）承租人应当按照法律、法规的规定和房屋租赁合同的约定，安全合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和使用性质。

承租人发现出租房屋存在安全隐患的，应当立即通知出租人，并同时报告出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门。

（七）市、区政府应当建立和强化房屋租赁安全监管协调机制，必要时，指定有关主管部门牵头组织联合执法。

安全生产、房屋租赁、公安、消防、建设、环保、卫生、规划、工商、文化、城市管理综合执法、贸工、国土、质监、食品药品监管等有关部门应当严格依法行政，监督出租人、承租人等相关责任人履行各自的安全责任。

（八）公安、消防、安全生产、国土、建设、规划、工商、城市管理综合执法、出租屋综合管理机构等有关部门应当建立报告登记制度，对出租人和承租人有关出租房屋的安全隐患情况和承租人擅自改变房屋使用性质情况的报告进行登记，并依法及时处理。

消防、安全生产、建设、规划、出租屋综合管理机构接到报告或者发现出租房屋存在安全隐患的，应当按照职责分工责令出租人或者承租人限期整改，并依法处罚；存在重大安全隐患的，应当责令停止使用或者依法查封出租房屋，并依法处罚。

市政府应当根据需要依法另行规定处罚的具体标准和数额。

（九）出租屋综合管理机构和出租人、承租人三方应当就出租房屋的安全管理签订责任书，明确出租人、承租人的安全责任和出租屋综合管理机构的安全监督责任。

出租屋综合管理机构应当定期对出租房屋开展安全巡查。

出租屋综合管理机构和其他有关行政部门应当加强出租房屋安全知识的宣传教育，提高出租人和承租人的安全意识。

（十）供电、供气企业应当按照相关法律、法规的规定向用户发放安全手册，进行安全用电、用气宣传；定期对出租房屋安全用电、用气情况进行检查，发现安全隐患的，应当及时书面告知用户整改。对存在严重安全隐患的，依法采取停止供电、停止供气等安全保护措施。

物业管理单位发现出租房屋存在安全隐患的，应当及时向出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门报告，并告知房屋出租人和承租人。

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（十一）鼓励知情人向有关部门举报违反出租房屋安全管理的违法行为。有关部门可以给予举报人适当的奖励。举报奖励的具体办法由市政府另行制定。

（十二）出租人或者承租人未依法履行安全责任，导致他人人身、财产受到损害的，受害人可以要求出租人或者承租人依法承担相应的赔偿责任。

有关行政部门或者企业、其他社会组织处理安全事故垫付有关赔偿款项的，垫付人可以依法向出租人或者承租人追偿。

出租人或者承租人违反治安管理规定的，公安机关应当依法实施治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十三）国家机关、事业单位、国有企业作为房屋出租人或者承租人，未履行安全责任的，对有关责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

公安、消防、安全生产、国土、建设、规划、工商、城市管理综合执法、出租屋综合管理机构等相关部门的工作人员对安全隐患情况处置不当的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十四）本决定自公布之日起施行。

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第二编 房屋租赁实务分析

六、房屋租赁合同双方权利义务分析

租赁合同是出租人将租赁物有有限期地交给承租人使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。

（一）租赁合同中出租人权利和义务

1．出租人权利包括以下几个方面：

（1）出租人有选择承租人并获取租金收益的权利。

（2）承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（3）利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益有出租人享有，但租赁合同理由约定的除外。2．出租人义务包括以下几个方面：

（1）交付租赁房屋。出租人应依照合同约定的时间和方式交付租赁房屋。

（2）在租赁期间保证租赁房屋符合法定用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租应保证其物业符合法律规定的正常使用或经营范围。如对工业用地、商业用地的限制规定。

（3）对租赁房屋的瑕疵担保。出租人应担保所交付的物业能够使承租人依约正常使用、收益的状态，即交付的物业符合约定的用途。

（4）权利的瑕疵担保义务。出租人应当担保不因第三人对承租人主张物业上的权利而使承租人无法依约对租赁房屋进行使用收益。

（5）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另行约定的除外。除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成损坏的应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。

（二）租赁合同中承租人的权利和义务

1．承租人权利包括以下几个方面：（1）同等条件下的优先购买权。

（2）在租赁期间对承租房屋的使用权与收益权。

（3）在租赁期间，租赁物发生多有权变动，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：a.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；b.房屋在出租前已被人民法院查封。2.承租人义务包括以下几个方面：

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（1）支付租金的义务。租金数额由当事人自行约定。（2）按照合同约定用途使用租赁物。

（3）妥善维护租赁房屋使用状态。承租人应以善良管理人的义务，注意、保管、维护的义务，避免造成租赁房屋的毁损灭失。

（4）不得擅自改变或增设他物。承租人必须经出租人或相关管理部门同意，可以对租赁房屋进行改善或增设他物。

（5）通知义务。租赁关系存续期间，发生可能对租赁房屋造成灭失损坏的情况时承租人应尽告知义务。（6）返还租赁物。

3.法律责任

出租人与承租人在签订合同时，约定双方的权利义务。双方当事人应当依约履行，如果某一方未履行合同约定的义务将产生相应的法律责任。

对于违约方具体如何承担法律责任，将由双方约定的违约条款进行限制。

七、关于转租业务法律提示

《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《深圳经济特区房屋租赁条例》第19条规定，出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示，转租人与受转租人到登记机关便利登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

因此，根据我国相关法律法规的规定，只要经出租人许可就可以进行转租，但是转租期限不能超过原租赁期限。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第20条规定，转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租赁期限届满钱3天将房屋交还给转租人。

八、租赁房屋备案登记的法律效力分析

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

在现实租赁业务实施过程中，存在当事人双方签订合同与房屋租赁管理中心提供模板合同两份备案合同。若两份合同中相关内容发生冲突，应当约定以那份合同为准，将避免纠纷的发生，维护双方当事人的利益。

九、房屋租赁过程中存在的法律风险提示

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（一）承租方需要了解出租人和出租物的基本情况

1.作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，包括以下情形等：(1)未依法取得租赁物的相关证件；(2)共有租赁物未取得共有人同意的；(3)权属有争议的。

2.作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件；如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。

3.为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。

（二）租赁合同之租期条款

在合同中，约定租赁物的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用租赁物，应支付给出租方超时使用的租金。

（三）租赁合同之租金条款

1.在合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式（采用银行转账需写上户名、银行账号），实行按月支付、按季还是年支付等。

2.在合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。

（四）租赁合同之保证金条款

在租赁合同订立时，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金或押金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。

（五）租赁合同之转租条款

在合同中明确约定承租方是否可以转租。

1.作为承租方，经过出租方的同意，可以将租赁物转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不受转租的影响。

2.承租方未经出租方同意，擅自将租赁物转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成租赁物损坏的，承租方还应承担赔偿责任。

（六）租赁合同之妥善保管责任条款

在合同中明确约定，承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物及配套设施损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，应爱护并合理使用租赁物，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。

（七）租赁合同之维修责任条款

在合同中，对维修责任进行明确约定，出租方应确保租赁物符合约定用途，但也可以约定由承租方承担

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维修义务。

（八）其他事项

在合同中，建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障双方的合法、合理利益。

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第四篇：幼儿园租赁安全协议

租赁安全协议

甲方将贵铝原三矿幼儿园房屋租赁给乙方，乙方以自己名义申办资质继续开办幼儿园，乙方应加强租赁期间幼儿园的安全营运工作，确保租赁期间安全工作处于良好状态。根据租赁经营合同，特制定如下安全协议：

1、乙方应严格遵守国家有关安全法律法规，依据法律法规的有关规定和合同条款行使权力和义务，加强安全管理，完善安全制度，落实安全措施，承担安全责任。

2、乙方在使用甲方建（构）筑物、设备设施等以及经乙方装修、改造以及新增资产，应加强检查和维修，确保处于良好安全状态，因使用不当和存在缺陷造成的安全事故责任及损失由乙方负责，若需改造、维修和装修时，在不破坏主体结构和健全的情况下，报请甲方后方可进行，否则承担无条件恢复原状的责任。

3、乙方应根据《安全生产法》的有关规定，保证必要的安全投入。因安全投入等原因导致的安全事故，由此引起的责任和相关损失由乙方负责。

4、乙方应做好对聘用的甲方员工的安全教育和管理，配备相应的劳动保护用品，员工在工作期间发生的安全事故及其相关损失由乙方负责。

5、乙方应制定食物中毒应急预案并定期演练，严格执行《中华人民共和国食品安全法》，严防食物中毒，由此引起的责任和相关损失有乙方负责。

6、乙方应定期进行消防疏散应急预案演练，对现有安全设施设备不能随意改动，加强对灭火器材，疏散指示，消防系统等的检查和整改，因消防管理不到位发生的人身财产伤害事故责任及其他损失由乙方负责，新增消防设备设施按有关部门要求设置，费用乙方自行负责。

7、乙方应加强幼儿园期间安全管理，避免幼儿园摔伤、烫伤、药物使用不当等事故，由此引起的责任和相关损失由乙方负责。

8、乙方应制定防暴力事件应急预案和定期演练，建立幼儿园接送安全防范制度，按要求配备保安人员。加强外来人员登记和情绪观察，严防暴力伤害和意外伤害，由此引起的责任和相关损失有乙方负责。

9、未尽事宜，执行国家和行业有关标准和规定。

甲方：法定代表或委托代理人：

乙方：法定代表或委托代理人：

第五篇：小区幼儿园租赁协议

天诚·观澜天地小区幼儿园租赁协议

本协议当事人

甲方：

乙方：

甲方是指：日照天诚房地产有限公司

乙方是指：幼儿园开办人（业主）。

乙方所用房屋基本情况：

类型：幼儿园

座落位置：太公二路天诚·观澜天地小区

建筑面积：2681.55平方米，小院面的750平。

第一条、租赁房屋用途、期限、费用

一、用途

1、甲方将该楼宇出租给乙方经营幼儿园 ；本物业的相关设备设施一并租

赁给乙方。

2、乙方未事先征得甲方书面同意，不得擅自更改租赁用途。

二、期限

租赁期限承租期限年，从年月日至年月日止。租赁期满

后，如甲方继续对外出租，同等条件下，乙方有优先承租权。

第三条、租金费用

租赁金额每年每平米元。每年按递增。第一年元，第二年元，第三年元，第四条、租金支付方式

第一年租金于合同签订之日一次性付清，同时加付元作为押金。以后

每年租金均须在当年月日前一次性支付。如未按期一次性全额付款，每逾期一天，乙方按年租金总额的交纳滞纳金，若乙方逾期天未交纳租金，甲方有权解除合同，有乙方承担违约责任并按实际天数承担相应的违约金。

第五条、其他费用

1、物业管理费元/平米，乙方须与每月1-10日到物业公司缴纳。逾期3个月，乙方按每逾期一日加收应缴额的5‰支付滞纳金。

2、代收水费元/方，代收电费元/度，代收垃圾清运费元/月。

注：如城市主管部门政策调整，从其规定。

3、燃气、宽带、有线电视等乙方向相关单位开通交付。需甲方出具证明的甲方予以配合。

第五条双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本小区《物业使用守则》及《装修管理规定》，并书面告知乙方

4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；

5、对幼儿园区内业主自备设施及设备实行有偿服务。

6、对幼儿园内消防设施进行查验。

7、对幼儿园装修情况进行监管。

二、乙方的权利和义务

1、乙方开办幼儿园必须有国家及省市规定的开办资质，要有国家幼儿园注册登记，遵从《国家幼儿园管理条例》。

2、乙方对幼儿园管理、教育疏忽出现的安全事故由乙方承担安全及修复责任。乙方人员在使用过程中损坏的房屋设施，由乙方承担维修费用。

3、乙方对幼儿园设施设备进行检验，验收合格后由乙方签收。

4、乙方必须遵守小区内物业管理规定。

5、乙方必须按时交纳物业费，水电费。

6、乙方必须做好幼儿园区的安全防范工作，做好消防安全工作，有消防安全部门备案纪录，要有防恐、防爆措施及其他应急措施。

7、乙方开办幼儿园不得影响相邻业主的生活。

8、乙方对幼儿园装修必须遵照本小区装修管理规定。

9、幼儿园必须的设施、外墙面装饰变更时须甲方同意并征得规划部门同意，不添与幼儿园无关的装饰内容，双方也可另行书面约定。

10、乙方对户内设施设备具有维修责任，不得损坏设施设备。

11、本物业产权为天诚房地产有限公司，乙方不得私自转租，不得私自改变房屋用途。

第六条、合同的解除

一、经甲乙双方协商一致，可以解除合同。

二、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担责任：

1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。

2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。

三、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1)未按约定时间交付该房屋达 60 日内。

2)交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。

3)不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。

4)交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

四、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，并收回该房屋：

1)逾期不支付房屋租金30日以上的。

2)欠缴各项费用达元的。

3)擅自改变该房屋用途的。

4)擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

5)擅自将该房屋转租给第三人的。

6)利用该房屋从事违法活动的。

七、违约责任

(一)甲方有本合同六条第三款约定的情形之一的，应按年租金比例向乙方支付违约金。甲方提前终止合同的需提前90日通知乙方，并支付违约金元。

（二）乙方若提前终止合同需提前90日通知甲方，并支付违约金元。

八、本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

九、本合同一式 三份，本合同(及附件)一式叁份，其中甲方执一 份，乙方执 一 份，房屋租赁管理行政机关备案一份。

出租方(甲方)签章：承租方(乙方)签章：

法定代表人：法定代表人：

地址：证件号码：

联系方式：