租赁法律

第一篇：租赁法律

第一章 总则

第一条 为完善商业、服务业企业租赁经营，增强企业活力，提高经济效益和社会效益，参照国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》，制定本规定。

第二条 本规定适用于国营小型零售商业、服务业、商办工业企业，市、区、县商业委员会归口管理的集体企业，以及经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业（以下统称企业）。

第三条 实行租赁经营，必须兼顾国家、企业、职工、承租方和消费者的利益。

第四条 出租方和承租方必须执行国家的法律、法规、政策和本市法规、规章，接受人民政府有关机关的监督。

第五条 租赁经营的企业，所有制性质不变，行政隶属关系不变，职工身份不变。

第二章 出租方与承租方

第六条 企业上级主管部门为出租方，代表国家行使企业的出租权，国务院或市人民政府另有规定的，按规定执行。

第八条 租赁经营的条件和形式：

（一）地处偏辟或利微的小门店，可实行个人或合伙承租。

（二）小型企业和经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业，可实行企业全体职工承租（以下简称全员承租）。

（三）经济效益或经营能力较差的企业，可以由经济效益较好或经营能力较强的企业承租（以下简称企业承租）。

第九条 租赁期限每届一般不少于3年。承租方在租赁期间不得将企业转租或改变经营方向。

第十条 承租经营者是指承租经营企业的个人，合伙承租、全员承租确定的经理，或者承租企业派出的经理。承租经营者是企业租赁期间的法人代表，行使经理职权，对企业全面负责。

第十一条 承租经营者必须身体健康，懂得并遵守有关法律、法规、规章和政策，熟悉商业业务并善于经营管理。

第十二条 承租方必须提供下列担保：

（一）个人承租、合伙承租的，必须有与租赁企业资产成一定比例的个人财产（其中现金不得低于担保财产价值的50％）作为担保；

个人承租的，要有两名保证人，并核定保证金，出具证明。

（二）全员承租的承租方成员，必须有与租赁企业成一定比例的个人财产（其中现金不得低于担保财产价值的50％）作为担保，承租经营者的担保财产至少应相当于其他成员担保财产的3倍；

（三）企业承租的，必须出具与租赁企业成一定比例的承租企业自有资金作为担保。各项担保财产与租赁企业资产的具体比例，由出租方根据情况具体确定。

担保财产是共有财产的，必须有财产共有人同意担保的保证书。

承租方应将担保现金交给出租方。

第三章 租赁程序

第十三条 出租方在企业出租前必须会同有关部门清查或评估企业财产，清理债权债务，商品或其他财产短缺、残损、变质的，出租方应会同财政、税务机关核实批准，按企业财产损失处理。冷背呆滞商品贬值损失，在逐年提取的商品削价准备金中解决。

企业租赁期间，商品或其它财产发生新的损失，由承租者负责。

第十四条 企业租金按企业的固定资产、自有流动资金、地理位置和行业效益等条件综合确定。

（一）固定资产占用费：按租赁企业的固定资产（原值或评估资产现值）总额和行业固定资产综合折旧率计算。

（二）流动资金占用费：按租赁企业自有流动资金和银行贷款利率计算。

（三）租赁调节费：按租赁企业前3年平均留利额、行业平均利润水平、所在地段经营情况计算，可以是固定数额，也可以是固定比例。

固定资产占用费和企业流动资金占用费均在税前列支；租赁调节费在税后留利中支付。第十五条 出租方选择承租方的步骤：

（一）确定租赁形式。

（二）公布招标通告，进行招标登记，对投标者进行登记审查，确定投标者。

代表合伙人或企业全体职工参加投标的，应事先征得其他合伙人或企业全体职工的同意。

（三）组织投标者进企业考察，由投标者编制标书，提出承租经营方案；

（四）组织投标者公开答辩，对投标者进行资格审查和综合评定，征求职工意见后，择优选定中标者。

第十六条 出租方选定承租方后，必须与承租方订立租赁合同。由承租方持租赁合同到工商、税务机关登记并到银行办理有关手续。

第十七条 企业租赁后，其原有职工在本企业安排。承租经营者的家属，如系本系统职工，允许调在同一企业工作。

第十八条 解赁期满，出租方应会同有关部门组织验收，并对承租经营者进行离任审计。租赁双方必须必须在资产损失、债务偿还、清缴税款以及其他遗留事项处理完毕后，方可解除租赁关系。

第十九条 租赁期满前6个月，出租方和承租方应互相明确是否继续租赁关系和续租的条件。

出租方同意承租方继续承租的，必须重新订立合同，并办理相应手续。

第四章 租赁经营合同

第二十条 租赁经营合同应当采取书面形式。订立租赁合同的双方必须坚持自愿、平等、协商的原则。

第二十一条 租赁经营合同应当具备下列主要条款：

（一）租赁形式、租赁企业的全部资产和状况。

（二）租金数额、交付期限和计算方法。

（三）承租经营者的个人收入、企业的收益和各项基金的分配比例。

（四）担保金数额、担保的形式和要求。

（五）风险保证金的数额、计算方法和交付期限。

（六）企业租赁前债权债务和遗留亏损的处理。

（七）租赁双方的权利和义务。

（八）租赁合同的生效条件和有效期限。

（九）合同的变更、解除和合同纠纷的处理方法。

（十）违约责任。

（十一）租赁期满后资产的返还和验收。

（十二）租赁双方约定的其他条款。

第二十二条 租赁企业的清产核资登记表、担保人和财产共有人的保证书，以及合伙人或全员租赁企业职工对承租经营者的委托书，应作为租赁合同的主要附件。

第二十三条 合伙租赁经营的，合伙人之间应就合伙租赁中财产担保、利润分配、债务清偿、入伙、退伙等内容签订书面协议，并将协议作为租赁合同的附件。

第二十四条 租赁合同依本规定订立，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更和解除。但发生下列情况之一的，合同双方可协商变更和解除合同：

（1）国家重大经济政策调整，企业无力承受。

（2）由于不可抗力，或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因致使合同无法履行。

（3）由于一方违约使合同履行成为不必要。

（4）由于合同规定的其他变更或者解除合同的条件出现。

第二十五条 承租方违法经营，损害国家和消费者利益，或者承租方经营管理不善发生严重亏损，亏损额己接近或达到担保财产和风险保证金总额时，出租方有权提出解除租赁经营合同。

由于出租方违反本规定第三十一条规定干涉承租方的经营自主权，或者出租方严重违约致使承租方无法正常经营时，承租方有权提出解除租赁经营合同。

第二十六条 租赁和同一方要求变更或者解除合同时，应当及时以书面形式通知对方，双方达成协议以前，原合同仍然有效。

租赁合同一方收到链一方要求变更或者解除合同的书面通知后，应当自收到之日起20日内作出书面答复，逾期未作出答复的，即视为默认。

第二十七条 因变更合同造成的损失，由合同双方分清责任后，按责任大小合理负担。第二十八条 租赁合同双方发生合同纠纷，应当协商解决。协商不成的，可以按租赁合同的规定向工商行政管理机关申请调解或者仲裁；也可以按租赁合同的规定直接向人民法院起诉。

第五章 权利与义务

第二十九条 出租方的权利：

（一）监督承租方遵守国家有关法律、法规、政策和规章。

（二）定期对承租方的财产、财务和经营情况进行审计，监督租赁企业的财产不受损害。

（三）收取承租方按合同规定交付的租金。

（四）监督承租方建立并执行民主管理制度，维护租赁企业职工的合法权益。第三十条 出租方的义务：

（一）按合同规定保障承租方的合法权益和经营自主权，依法维护承租企业按规定应享有的各项优惠待遇。

（二）负责租赁企业计划商品的分配，按承租方要求会同有关部门解决租赁企业经营中的困难。

（三）指导租赁企业建立健全各项规章制度，根据租赁企业需要，有偿提供市场信息、咨询服务和培训人员。

第三十一条 承租方的权利：

（一）使用租赁企业的一切资产，支配企业发展基金和职工集资，增添新的设施、财产。

（二）决定租赁企业的经营方式，在以本业为主的前提下，扩大经营范围，增加服务项目。

（三）经出租方同意，可以投资或合作方式与其他企业或个人开展横向联合。

（四）决定企业内部的机构设置、人员配备，聘用、辞退临时工。

（五）在法律、法规、政策和规章以及合同规定的范围内，决定企业职工工资、奖金分配形式和奖惩办法。

第三十二条 承租方的义务：

（一）遵守法律、法规、规章，接受人民政府有关机关的监督和检查。

（二）执行价格政策、供应政策，改进服务工作，维护消费者的合法权益。

（三）依法纳税，按合同交付租金和费用，安期向出租方报送统计、会计报表。

（四）按规定提取固定资产修理费、家具用具修理费和削价商品准备金，办理企业财产保险，保证企业的财产完整。

（五）不断提高经济效益和社会效益，逐步提高职工福利待遇，执行职工劳保福利待遇的规定。

（六）加强民主管理，听取职工意见和建议，按年度向出租方和企业职工报告租赁合同执行情况，实行财务公开、奖惩公开、分配公开。

第六章 收益分配和债权债务处理

第三十三条 个人或合伙租赁经营的企业，执行个体工商户的税收和财务制度；全员租赁经营的企业，执行集体所有制企业的税收和财务制度；企业租赁经营的企业，执行企业租赁前原税收和财务制度。

第三十四条 租赁企业实现的利润，依法纳税并交付租金后，按下列规定进行分配：

（一）实行全员租赁经营的，应按合同规定的比例提取生产发展基金、职工集体福利基金、职工奖励基金（实行提成工资的企业，税后不设此项基金），并从职工集体福利基金、职工奖励基金（提成工资）中按合同规定比例提取风险保证金。

（二）个人或者合伙租赁经营的，按合同规定比例从企业留利中提取风险保证金，其余部分可自主分配。

（三）企业租赁企业的，应按合同规定的比例提取企业职工福利基金、职工奖励基金，留给所租赁的企业，其余部分并入承租企业税后留利中进行分配。

第（一）、（二）款规定的风险保证金应全部交给出租方。

第三十五条 全员租赁经营的企业完成租赁合同时，承租经营者除按原标准领取工资、奖金外，还可按合同规定或职工同意的比例，提取风险责任收入，承租经营者工资、奖金和风险责任收入总额最高不得超过职工平均收入的3倍。

完不成租赁合同的，承租经营者不得领取风险责任收入，并且按合同规定或职工同意的比例，根据企业利润下降情况，扣发其奖金（提成工资）直至扣发其20％以内的标准工资。第三十六条 合伙租赁经营的，承租经营者和合伙人的个人收入按照租赁合同和合伙协议进行分配。

第三十七条 租赁企业新增财产按资金来源确定所有权。全员租赁的企业用生产发展基金投资的，归企业所有。个人、合伙租赁的企业用税后留利部分投资的，归个人或合伙人所有。承租企业筹资投入的，归承租企业所有。

第三十八条 租赁企业职工集资，或者个人，合伙人投资扩大企业经营的，可将集资或投资部分作股到人，实行按股分红。

承租企业筹资投入租赁企业部分，可作为承租企业的股分，实行按股分红。

第三十九条 承租方以租赁企业名义向金融部门以外的单位和个人借款的，应经出租方批准。未经批准的，承租方必须承担由此产生的全部债务。

第四十条 租赁期满，经验收确认各项指标达到合同要求后，出租方应将风险保证金、担保现金和按照银行同期利率计算的利息一并退还承租方。承租方在租赁期内未能完成租赁合同、欠交租金或有债务的，应当以企业风险保证金抵补；不足部分，由承租方及其保证人提供的担保财产抵补。保证人以其保证财产抵补后，有权向承租方追偿。

第四十一条 国家对饮食、服务、修理业企业在租赁期间减免的所得税，由行业主管部门专项用于行业的改造和发展。

第七章 附则

第四十二条 本规定所称小型企业，系指按照《国务院批转商业部〈关于当前城市商业体制改革若干问题的报告〉的通知》标准确认的企业。

第四十三条 本规定实施前订立的租赁经营合同，经合同双方协商同意，可适用本规定。

第四十四条 本规定由市商业委员会组织实施并负责解释实施中的具体问题。第四十五条 本规定自1988年9月15日起实施。

第二篇：汽车租赁法律实践

汽车租赁法律实践

汽车租赁经营中遇到象车辆被第三方占据、承租方驾驶租赁车辆发生交通事故由出租方承当联带责任等问题，多数情况都是汽车租赁企业蒙受损失。因此谈及此类问题，汽车租赁经营者屡屡感叹，希望尽快出台汽车租赁的法规，来保护汽车租赁经营者的合法权益。目前《融资租赁法》正在起草中，据说将于2007年颁布实施，这是一部与汽车租赁血缘最近的法规，但其纲要中仍没有关于汽车租赁的内容。按照我国的法律框架和立法状况，出台汽车租赁专项法规的希望是比较渺茫的，但这并不是说汽车租赁没有法规的保护，实际上《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国机动车登记办法》、《典当管理办法》等有关条款及其它法律法规，都能够为汽车租赁的合法经营提供保护。

一、车辆被第三方占据

（一）承租方将车辆抵押给第三方

直接起诉承租方，要求终止租赁合同返还车辆，给予赔偿，法律依据是：

1.《中华人民共和国担保法》

（1）第三十四条下列财产可以抵押：押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。车辆产权为出租方所有，而非抵押人（承租方）所有

（2）第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。第四十二条办理抵押物登记的部门以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门。

由于承租方是在出租方不知晓的情况下抵押车辆，因此没有车辆所有人的协助不可能办理车辆的抵押手续。

2.《中华人民共和国车辆登记办法》

第三十三条已注册登记的机动车，抵押人（机动车所有人）将机动车作为抵押物的，抵押人和抵押权人应当填写《机动车登记申请表》，持下列资料，共同向机动车管辖地车辆管理所申请抵押登记，并交验车辆：

（一）抵押人和抵押权人的身份证明；

（二）《机动车登记证书》；

（三）抵押人和抵押权人依法订立的主合同和抵押合同。

办理车辆抵押登记的具体规定明确抵押人是机动车所有人，办理抵押的程序详尽、复杂，承租方根本无法获得该程序所要求的三项文件。

如果第三方为典当行，可追加典当行为被告，法律依据是：

3.《典当管理办法》

（1）第二十七条典当行不得收当下列财物：当户没有所有权或者未能依法取得处分权的财产；

承租方不是车辆的产权人，也未获得处理车辆的合法授权，典当行接受车辆，明显违法该法律条款。

（2）第四十二条典当行经营机动车质押典当业务，应当到车辆管理部门办理质押登记手续。

典当行无法与不具有车辆所有权的承租方在车连管理部门办理质押登记手续。

（二）承租方将车辆转卖给第三方

可以承租方“侵占、诈骗机动车”向警方报案，引用《关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》，该办法也适用对侵占、抢夺、诈骗机动车案件的查处。根据承租方是否使用真实身份租车的情况，可认定其转卖租赁车辆的行为是侵占或诈骗机动车。根据规定对明知是赃车而购买的，应将车辆无偿追缴；对违反国家规定购买车辆，经查证是赃车的，公安机关可以根据《刑事诉讼法》第一百一十条和第一百一十四条规定进行追缴和扣押。规定还解释所谓“明知”：是指知道或者应当知道。有下列情形之一的，可视为应当知道：在非法的机动车交易场所和销售单位购买的；机动车证件手续不全或者明显违反规定的；机动车发动机号或者车架号有更改痕迹，没有合法证明的；以明显低于市场价格购买机动车的。该办法还规定对直接从犯罪分子处追缴的被盗窃、抢劫的机动车辆，经检验鉴定，查证属实后，可依法先行返还失主。在返还失主前，按照赃物管理规定管理，任何单位和个人都不得挪用、损毁或者自行处理。

（三）租赁车辆因涉及刑事案件被警方作为物证扣留是一个特例。为了减少车辆在外滞留的时间，租赁企业可以援引公安部颁发的《公安机关办理刑事案件程序规定》第五十七条“收集、调取的物证应当是原物。原物不便搬运、保存或者依法应当返还被害人的，可以拍摄足以反映原物外形或者内容的照片、录像。”，要求公安机关先行返还车辆。但应注意在车辆被扣时应要求警方根据该程序第五十三条“公安机关向有关单位和个人调取实物证据，应当经县级以上公安机关负责人批准，开具《调取证据通知书》。”。

（四）相关法律措施

1.财产保全

当汽车租赁企业发现失控车辆的具体下落时，可向法院要求财产保全，查封租赁车辆，避免车辆再次失去下落。为降低车辆被转移的风险，应提出诉前保全。

财产保全是指遇有有关财产可能被转移、隐藏等情形，可能对利害关系人权益造成损害或可能使法院将来生效的判决难以执行时，人民法院根据利害关系人或当事人的申请，或依职权对一定财产采取的特殊保护措施。

财产保全分为诉前财产保全和诉讼中的财产保全。诉前财产保全指在诉讼发生前，人民法院根据利害关系人的申请，对有关财产采取保护措施的制度。诉前财产保全要求较严格，一般适用于情况紧急，且申请人应当提供担保。诉讼中的财产保全，则是当事人已经起诉，人民法院已经受理案件后才采取的财产保全。诉讼中的财产保全，可以由当事人申请，也可以由人民法院依职权作出决定。

财产保全的范围与措施。财产保全限于诉讼请求的范围或与本案有关的财物。所谓诉讼请求范围，是指保全的财产价值与诉讼请求的价值相当；与本案有关的财物，主要是指本案的标的物，可供将来执行法院判决的财物。财产保全的措施有：查封、扣押、冻结财产以及法律规定的其他方法。

2.先予执行

先予执行定指人民法院在审理民事案件后，作出终审判决前，根据当事人的申请，裁定另一方当事人给付申请人一定数额的钱财，或者裁定另一方当事人立即实施或停止某一行为的法律制度。

多数情况下第三方通过交易获得租赁车辆，与承租方存在经济关系，虽然根据相关法规他们之间的交易不受法律保护，但为了避免不必要的纠纷，在出租方对租赁物所有权关系明确的情况下，可要求法院在承租方与第三方的民事诉讼法尚未完结前，将处于第三方控制之下的租赁车辆归还汽车租赁企业。

法院在判决作出前，或者在判决生效前，经原告申请，或者由法院依职权裁定，由被告预先给付部分金钱或者财物，以解决原告生活上、生产上急需的行为。又称先行给付。实际上是使权利人在判决生效前实现部分权利的一种规定。一些国家的民事诉讼法把这种给付称为假执行。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，人民法院对下列案件，必要时可以书面裁定先予执行：追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；追索劳动报酬的；因情况紧急需要先予执行的。采取先予执行必须具备一定条件：

（1）原告提起的诉讼必须是给付性质的，即要求被告给付一定金钱或财物。（2）作为给付所根据的必须明确权利义务关系。（3）如不采取先予执行措施，将严重影响申请人的生活或者生产经营的。（4）被申请人有履行能力。

汽车租赁为第三方占据，要求先予执行完全符合上述条件。

无论是财产保全还是先予执行，申请人都应向法院提供担保，如果申请人败诉，应当赔偿被申请人因财产查封或先予执行遭受的损失。胜诉后担保全额退还申请人。因租赁车辆被第三方占据的法律事实清楚，汽车租赁企业败诉的几率几少，所以汽车租赁企业可向法院交付现金担保，担保金额为被保全或先予执行的标的物价值。汽车租赁企业可以降低诉讼标的物价值的办法减少担保数额，降低标的物价值并不影响汽车租赁企业的诉讼利益。

二、连带责任

租赁车辆在承租方租用期间，因承租方或承租方允许的驾驶人员驾驶租赁车辆导致交通事故，造成人身伤害。交通安全部门认定导致交通事故的主要责任是驾驶人，与车辆技术状况无关。法院对受害人提出的损害赔偿诉讼裁定，在交通事故责任人不能履行赔偿责任的情况下，由车主---汽车租赁企业代为赔偿。

汽车租赁企业是交通事故的受害者，而且在交通事故中没有任何责任，却要承当赔偿责任。法院的判决，让汽车租赁企业倍感不公和无辜。2005年一起类似的受害人起诉与交通事故无直接责任的汽车租赁公司损害赔偿案立案后，重庆市33家汽车租赁公司向法院提交了一份联合签名的“声援书”，表示：汽车租赁是一个高风险的行业，如果将类似事故责任转嫁给汽车租赁公司，汽车租赁公司将会因此而倒闭。

以往法院作出上述裁定的依据是有关道路法规“交通事故的损害赔偿超出责任人的赔偿能力的，有车辆所有人赔偿”。现在，这样的判决是没有依据的。

（一）汽车租赁企业承担连带责任违反《中华人民共和国民法通则》公平原则

《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所说的租赁，是指出租人把租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的交易。承租人因为使用租赁物而受益，自然也应当承担相应的义务。将承租人的赔偿责任转嫁给

汽车租赁企业，有失公平原则。

（二）现有的任何交通安全法规没有租赁公司承担连带责任的规定

《中华人民共和国道路交通安全法》的征求意见草案中曾有第四十九条第二款中规定“驾驶人与机动车所有人、管理人就机动车事故责任的承担事先已有书面约定的，从其约定”，虽然《中华人民共和国道路交通安全法》正式颁布时没有草案中的这项内容，但同样也没有“交通事故的损害赔偿超出责任人的赔偿能力的，有车辆所有人赔偿”这类意思的条款。《中华人民共和国道路交通安全法》涉及事故赔偿责任的条款只有第七十五条和第七十六条，规定事故责任人或保险公司依规定对医疗费用的支付和损害赔偿负责，并没有提及车辆所有人的责任。

况且《中华人民共和国道路交通安全法》第一百一十五条规定“本条例自2004年5月1日起施行。1960年2月11日国务院批准、交通部发布的《机动车管理办法》，1988年3月9日国务院发布的《中华人民共和国道路交通管理条例》，1991年9月22日国务院发布的《道路交通事故处理办法》，同时废止”。因此，有关道路交通安全的任何法规都没有规定车辆所有人即汽车租赁企业有承担连带责任的义务。

（三）《中华人民共和国合同法》第二百四十六条同样适用汽车租赁

《中华人民共和国合同法》第二百四十六条规定“承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人人身伤害或财产损害的，出租方不承担责任”。虽然我们在《合同法》有关租赁的第十三章里没有看到与此类似的条款，但这并不表明第二百四十六条不适用租赁，因为租赁的性质以及《民法通则》确定民事主体权利义务的原则，已经不言而喻的表明承租人应当为其所获得的权益承担相应责任。而《合同法》之所以强调融资租赁的出租人不承担租赁物对第三者造成损害的责任，是因为根据《合同法》，融资租赁的租赁物在租赁期间可能被预设为承租人的财产，容易因物权的变化对双方的义务产生歧义，有必要特别强调一下承租人的相应责任。

1.从《合同法》看租赁和融资租赁承租人的主要义务相同

简而言之，两者的根本区别在于租赁只涉及出租人和承租人，而融资租赁则涉及出租人、承租人出卖人。也就是说租赁的承租人租用的是出租方现有的租赁物。融资租赁的承租人租用的租赁物是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，而向出卖人购买的。有关内容详见《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和第二百三十七条。

再有就是合同期满后的租赁物的处理。根据《合同法》第二百三十五条、第二百五十条，租赁是“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。融资租赁则是“出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。”即租赁物的所有权可以归出租人，也可以归承租人。在这里，我们特别提请注意，这一区别只是体现在合同期届满后。

除了上述区别外，租赁与融资租赁各方的权利和义务基本上差别无二。特别是《合同法》第十三章租赁合同第二百三十五条 “租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”和第十三章融资租赁合同第二百四十二条“出租人享有租赁物的所有权”，说明了租赁和融资租赁本质上的一致性。

因此，至少从《合同法》租赁和融资租赁合同关于交易性质、双方权利义务的条款看，在合同期间，承担因使用租赁物造成的第三人损害赔偿责任方面，租赁和融资租赁的承租人的义务应当是一致的。

2.融资租赁与租赁的差别不能作承租方责任差别的依据

有人认为融资租赁的承租方承担使用租赁物造成的责任是因为租赁物的所有权在租期结束时归承租方。但所有权的转移只是融资租赁的条件之一。汽车融资租赁的承租就可以在租期结束时选择购买车辆还是退租或继续租用车辆。如果承租人发生了交通事故，其是否承担责任只能待租期结束时他是否购买汽车来确定，这显然不合理。

比较融资租赁、租赁的权利义务和它们性质之间差别可以看出，《中华人民共和国合同法》第二百四十六条规定“承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人人身伤害或财产损害的，出租方不承担责任”。同样适用汽车租赁。

（四）案例和司法解释支持汽车租赁企业在交通事故中的无过错免责

1.案例

2004年5月26日，济南市市中区法院一审判决被告鑫长汽车租赁公司胜诉，不承担交通事故的赔偿责任。

2003年3月21日，济南市鑫长汽车租赁公司将一辆“长安之星”面包车租给市民李某。李某驾驶着这辆车拉着7个人去枣庄办事。23日下午，在返回济南途中的104国道泰安段，该车发生交通事故，李某及4名乘客当场死亡，另外3名乘客重伤。泰安市交巡支队认定驾驶员李某负全责。

经调解无效，4名死者家属将鑫长汽车租赁公司告上法庭，要求赔偿经济损失22万余元。

法庭经审理后认为，鑫长汽车租赁公司在将车辆租赁给李某使用后，在李某使用期间即丧失了对车辆的实际占有和使用支配权，丧失了对该车辆的实际支配和控制能力，对于租赁使用过程中所发生的交通事故没有任何过错，依法不承担民事赔偿责任。

2.司法解释

【文号】法释[2000]38号

2000年11月21日最高人民法院审判委员会第1143次会议通过，自2000年12月8日起施行。

四川省高级人民法院：

你院川高法[1992]2号《关于在实行分期付款、保留所有权的车辆买卖合同履行过程中购买方使用该车辆进行货物运输给他人造成损失的，出卖方是否应当承担民事责任的请示》收悉。经研究，答复如下：

采取分期付款方式购车，出卖方在购买方付清全部车款前保留车辆所有权的，购买方以自己名义与他人订立货物运输合同并使用该车运输时，因交通事故造成他人财产损失的，出卖方不承担民事责任。

此复

分期付款，特别是车辆所有权未转移时的分期付款购买车辆，依上节分析，在确定承租方责任方面与汽车租赁相同。所以该司法解释同样适用汽车租赁

第三篇：房屋租赁相关法律和意见

房屋租赁相关法律问题

许多人也许会有这样的误解：房屋租赁相比买卖要简单很多，基本上没有太多需要关注的问题，甚至有不少人认为租赁合同都可有可无。

实际情况却恰恰相反，由于房屋租赁中承租人并非房屋所有权人，他仅从所有权人处取得有限的使用权，因此在租赁期限内，承租人的房屋使用范围、相关设施的使用及费用承担均应有明确约定。而对于房东而言，毕竟租赁期限内房屋已脱离自己的实际掌控，如何确保自己的租金收益，同时又保护房屋不被人为损坏，避免租客违约提前退租后“人去楼空”的被动情形，这些问题都需要租赁双方事先达成共识并制定相应措施。笔者根据实践中的有关实例，对房屋租赁中可能涉及到的典型法律问题作一概括，希望对读者有所帮助。

一、确定租赁双方当事人身份首先，需要确定当事人是个人还是公司。若以公司身份作为出租人或承租人，租赁合同必须体现该租赁行为是公司行为，否则一旦出现问题，就很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。其次，承租人应当依据产权证上记载的权利人，或与该房屋产权证上记载的权利人签订租赁合同的合法承租人，来确定与其签订租赁合同的相对人是否确有出租该房屋的权利。若承租人与实际上并无出租权的人签订租赁合同，则该合同须经有权出租人的认可，在此之前该租赁合同的效力尚未确定。若未经认可，承租人则可能面临缺乏有效合同的不利处境。

二、确定房屋类型房屋类型基本分为居住用房和非居住用房两种。承租人应根据需要选择相应类型的房屋承租。特别需要提醒的是，如果该承租房屋需用于办公，则必须选择非居住用房。因为如果涉及办理营业执照，只有房屋类型为非居住用房的，工商行政管理部门才会核发营业执照。具体房屋类型需根据产权证上的记载确定。另外，确定房屋类型并选择相适应类型房屋租赁后，在租赁期间内承租人不得擅自改变该房屋用途，否则将视作违约行为。例如，居住用房不得擅自改变为非居住，除双方同意外还需取得有关部门的批准。

三、租金的支付时间及方式通常大多数人认为，就租金数额达成一致后就万事大吉了。其实租金的支付时间及支付方式，同样具有举足轻重的地位。出现承租人拖欠租金的情形时，事先约定有支付时间就显得尤为重要。这样，出租人就有权自该支付时间起向承租人加收滞纳金。(对于滞纳金数额若有约定，则依据双方约定；若双方未有约定，根据《上海市房屋租赁条例》第23条规定，以拖欠租金额的日万分之四计收)另外，法律规定承租人无正当理由未支付或者延期支付租金达一定期限的，出租人有权解除租赁合同。法律允许双方当事人自行约定该期限，若无约定，《上海市房屋租赁条例》第23条规定为累计超过6个月。至于租金的支付方式，包括现金、支票或银行转账等，承租人应依照双方约定的支付方式支付租金。

四、租赁保证金为确保承租人能够合理、善意地使用房屋，并按时支付租赁期间应承担的各项费用，双方可于租金之外另行约定租赁保证金，即俗称的押金。押金通常为一到三个月的租金。租赁关系终止时，租赁保证金可用于抵冲依合同约定由承租人承担的各项费用，剩

余部分应返还承租人。在出现承租人提前退租、拖欠相关费用等情形时，允许出租人先行以租赁保证金抵冲相关费用，这对于出租人较为公平。

五、租赁登记的重要性租赁合同经双方签字盖章后即行生效，但承租人应于之后要求将该租赁合同至房屋所在地的区(县)房地产交易中心做备案登记，至此该租赁关系才能产生对抗第三人的效力。签订租赁合同后，该合同于双方当事人之间固然有效，但如果此前于该房屋上已实际存在租赁关系或此后房东另行与他人设定租赁关系，且若该租赁关系经过备案登记，则承租人无法对抗已经过备案登记的租赁关系承租人，即实际由经过备案登记的承租人取得承租权。

六、转租关系中承租人应注意的问题房屋的合法承租人在一定条件下有权全部或部分出租该房屋，此种出租行为即为转租。但转租在租赁范围、时间等方面在很大程度上受到所有之前租赁合同的限制，即转租的租赁条件不得大于作为本次出租人即上手承租人于上手租赁合同中取得的租赁条件，主要指租赁范围、时间等，超出部分无效。另外在转租房屋时，需要取得所有上手同意本次转租关系的证明，该同意证明可以采用两种形式：上手租赁合同中已约定承租人有转租权或者所有上手直接对本次转租提供同意证明。若未取得所有上手对此次转租的上述任何一种同意证明，未同意转租的上手随时有权解除与其存在租赁关系的承租人之间的租赁合同，则此后所有转租关系均将被相应解除。

最后，对于租赁期限内相关附属设施、设备的使用，房屋的维修责任及相关费用的承担，承租人是否有权对房屋进行装修，及待租期届满时增添的设施、设备的归属、补偿问题等，双方也应有明确约定，以防在出现争议后相互扯皮的现象。

首先要签定租赁合同，签合同时应注意事项：

1、查看出租人的房产证明和有效身份证明

2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担。

3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气（天然气）和其它费用。

4、明确租期、房租的付款时间和付款方式。

5、问清屋内家具、电器、其他设施的使用是否额外收费，由谁来承担维修费用。

6、应对能否转租做出约定。

7、要明确违约责任和违约的补偿标准。

8、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况。其次，根据规定，租赁合同签定后要去房产管理部门办理登记备案手续。不过，出租方一般不太愿意办理，因为要交纳一些费用。

目录

概述

法律责任及注意事项

房屋租赁合同样本

使用说明

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同内容主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。

承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，原承租人优先继租。承租人的义务正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。

出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保证承租人使用。出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。

(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违法建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。出租人：（简称甲方）身份证号码：

承租人：（简称乙方）身份证号码：

根据有关法律规定，经协商，甲、乙双方共同签订本租赁合约，达成以下协议并共同遵守。

1、甲方同意将珠海市 房一套，租给乙方作居住使用。租期为 个月，从 年 月 日至 年 月 日止。

2、该房屋月租金为人民币 元（元整），并在每月 日前将当月租金交清。

如拖欠租金达10天以上，视乙方违约，甲方有权收回该住宅，并没收押金。

3、签订本租赁合约时，乙方须向甲方缴交人民币 元（元整），作为履约保证金和财物押金。合同期满后，如乙方无违约或把房内财物丢失、损坏等情况，甲方须如数退回押金给乙方。

4、租赁期间，该住宅的出租管理费由 方负责缴纳，有线电视费、水电费、电话费及小区管理费等应由 方全部负责。

5、乙方应维护该房清洁卫生，注意防火、防盗等到安全防范，不得在房内做任何违法行为，否则由此带来的后果由乙方负责。

6、甲方承担该房屋工程质量及维修责任。乙方在室内装修时须得到甲方的同意，但不能改变房屋的墙体、结构及用途，乙方故意或过失造成该房及配套设施、财物损坏或丢失，应恢复其原状或赔偿经济损失。

7、租赁期间，甲方要收回房屋，必须提前壹个月书面通知乙方，并双倍返还乙方租房押金；如乙方需退房，必须提前壹个月书面通知甲方，经甲方同意所交押金退回。未经甲方同意，乙方提前解除合同，甲方有权没收押金。

8、如合同期满，乙方有权优先租赁的权利；租赁期满后，乙方应将房屋交回甲方使用，并缴清负责的费用，经双方移交无误，甲方须退回押金经乙方。

9、配备用品：。

10、补充事项：。

11、本合同一式二份，具同等法律效力，双方签字之日起生效。

12、双方共同确认本合同于 年 月 日签订于珠海市。

甲方：（代表签字）乙方(代表签字)

联系电话： 联系电话

1、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本为中国消费者协会委托北京汇佳律师事务所拟定，为建议使用。

2、凡承诺使用《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本的经营者，有义务应消费者的要求使用。

3、选择 “ 争议解决 ” 方式中提请仲裁方式时，应填写所选择仲裁机构的法定名称。

4、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本中相关条款，在符合国家法律规定的前提下，考虑消费者与经营者双方的合法权益，结合实际需要可能做出修改。

第四篇：融资租赁合同纠纷法律探讨（最终版）

融资租赁合同纠纷法律探讨

——上海朋洋律师事务所张战坡律师（***）

[案情简介]：

2010年12月19日，王某与被上海某租赁公司签订了融资租赁合同，购买运输车辆。按约定租赁公司与上海某汽车销售有限公司（出卖方）签订了租赁物买卖合同，由王某从出卖方购买“格尔发”牌重型牵引车6部，与牵引车配套的重型半挂车6部，通过融资公司付清了车辆款项，由出买人负责新车上牌登记，该车辆由王某挂靠在上海某物流公司名下。2011年7月份该车辆发生交通事故，在对车辆进行勘查时发现该车辆行驶证登记车架号与实际车辆不相符，随立即通知出卖人，销售商立刻派人赴新疆为该车辆重新打车架号，但从交警部门得知，车辆号码在车辆出厂即具备，并在公安机关进行备案，自行打车辆架号系一种违法行为，因此车辆仍不能上路行驶，根据融资租赁合同约定，租赁公司已经将索赔权让度给王某一方。为此王依合同管辖，向上海仲裁委员会申请仲裁。

[法律分析]：

融资租赁合同，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁集借贷、租赁、买卖于一体，是将融资与融物结合在一起的交易方式。融资租赁合同是由出卖人与买受人（租赁合同的出租人）之间的买卖合同和出租人与承租人之间的租赁合同构成的，但其法律效力又不是买卖和租赁两个合同效力的相加。此案中涉及诸多法律问题：

一、融资租赁合同可否解除，如何解除。

合同法仅规定了出租人的法定解除情况，即第二百四十八条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内，不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。而未对承租人规定解除合同的情况，这也是由融资租赁合同的性质决定的，因租赁公司一次性的履行完毕付款义务，主要起到融资的作用，对于租赁物的质量瑕疵及权利瑕疵主要由承租人和出卖人来解决。但问题在于此种情况剥夺了承租人，也就是实际占有人的解除合同的权利，如果标的物不符合约定，或有瑕疵，只能通过重作，更换，修理等来维权，而不能解除租赁物买卖合同。因租赁物买卖合同系出租人融资公司于出卖方签订，出租人转让给承租人的只是索赔权，不包括解除合同的权利。

整个融资租赁关系中的三方两个合同相互影响，但又独立存在。在实际事件中要根据合同相对性来寻找权利相对人和义务相对人，理顺法律关系。

二、租赁物有瑕疵，承租方如何维权

合同法第二百四十四条：租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。由此可知，出租人只在两种情况下车工承担连带责任，即承租人依赖出租人的技能确定租赁物和出租人干预选择租赁物时，其它情况下均与出租人无关，承租人可以直接向出卖方维权。按照买卖合同中违约条款的规定或合同中关于违约事项的约定来实施。

三、融资租赁合同中索赔权转移是否包括合同解除权

合同法第一百一十一条:质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。一般融资租赁合同中都会约定将索赔权转让给承租人，此时的索赔权内容应当和合同法中对违约责任的规定一样，包括修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等，并不包括解除合同。

合同法第九十四条对解除合同情况做了明确规定，主要有四种情况：一是不可抗力致合同目的不能实现；二中预期违约；三是一方迟延履行经催告后仍不履行；四是其它违约行为致合同目的不能实现。

[总结]：

一、理顺合同关系，一般由三方当事人及两个合同关系。

三方为出卖方、出租方、承租方，两个合同关系为融资租赁合同与租赁物买卖合同。认清合同相对方，及合同中的权利义务关系。

二、明确诉讼请求

如果是及于出卖方交付标的物的质量瑕疵，承租方有权直接向出卖方行使。此时出租方只负协助义务。如果有三包的按三包规定，无三包的按一般的合同违约规定。

如果是及于出租方没有尽到付款义务导致出卖方不能及时交付标的物，承租方可以按融资租赁合同的规定追究出租方的责任，出租方只对付款义务。

第五篇：汽车租赁与法律赔偿

A、汽车租赁企业承担连带责任违反了《民法通则》公平原则

《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。租赁是指出租人把租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的交易。承租人因为使用租赁物而受益，自然也应当承担相应的义务，汽车租赁企业和承租人之间是两个独立的民事主体，能独立承担民事责任，将承租人的赔偿责任转嫁给汽车租赁企业，当然显失公平。

B、从《合同法》有关融资租赁的法律条款来看，汽车经营性租赁公司不应承担相关民事责任《中华人民共和国合同法》第二百四十六条对于融资租赁的规定“承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人人身伤害或财产损害的，出租方不承担责任”，虽然在《合同法》有关一般租赁章节中没有看到相类似的条款约定，但这并不表明第二百四十六条不适用一般性质的租赁，因为租赁的性质以及《民法通则》确定民事主体权利义务的原则，已经不言而喻表明承租人应当为其所获得的权益承担相应责任。而《合同法》之所以强调融资租赁的出租人不承担租赁物对第三人造成损害的责任，是因为根据《合同法》，融资租赁的租赁物在租赁期间可能被预设为承租人的财产，容易因物权的变化对双方的义务产生歧义，有必要特别强调一下承租人的相应责任。

租赁和融资租赁的根本区别在于租赁只涉及出租人和承租人，而融资租赁则涉及出租人、承租人、出卖人，租赁的承租人租用的是出租人现有的租赁物，融资租赁的承租人租用的租赁物是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，而向出卖人购买的，另外的区别是合同届满后，租赁是“租赁期届满，承租人应当返还租赁物”。融资租赁则是“出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。”在其他方面没有本质的区别。从理论上说不能因为租赁和融资租赁上述差异，来确定出租人是否应承担租赁物给第三人造成人身伤害或者财产损害的依据，在发生此类情况，两者对于承租人的义务应该是一致的。

C、从最高法院有关类似案件司法解释以及判例来看，倾向于排除汽车租赁企业的赔偿责任根据 1999年6月《最高人民法院关于被盗机动车肇事的责任问题的批复》，“使用盗窃的机动车辆肇事，造成被害人物质损失的，肇事人应当依法承担损害赔偿责任，被盗机动车辆的所有人不承担损害赔偿责任”，以及 2000年12月《最高人民法院关于分期付款购买时保留车辆所有权的出卖方不承担民事责任的批复》，“采取分期付款方式购车，出卖方在购买方付清全部车款前保留车辆所有权的，购买方以自己名义与他人订立货物运输合同并使用该车运输时，因交通事故造成他人财产损失的，出卖方不承担民事责任”，可以看出法律并不简单地认为只要是汽车所有权人就应对所有情况下发生的交通事故承担责任的指导思想，而是要分清具体的法律关系进而划分责任。另外，上述两个司法解释和2001年12月《最高人民法院关于连环购车未办理过户手续，原车主是否对机动车发生交通事故致人损害承担责任的请示的批复》，“连环购车未办理过户手续，因车辆已经交付，原车主既不能支配该车的营运，也不能从该车的营运中获得利益，故原车主不应对机动车发生交通事故致人损害承担责任”的司法解释基本确定了相同的归责原则，那就是所有人只有在满足两个条件的情况下才承担损害赔偿责任：一是所有人能控制该车的运行支配，二是该车的运行利益属于所有人。而汽车租赁企业作为租赁汽车的所有人并不能满足这两个条件，汽车租出后，不在汽车租赁企业的控制范围下，该车的运行支配权在承租人手中，承租人通过支配运行该车来获取他的运行利益，可以用于经营，也可以用于自己使用。而租赁公司除了收取租赁费之外，并不能取得该车出租期间的运行利益。所以，汽车租赁公司不应该承担事故责任人的赔偿责任。2004年5月26日，济南市市中区法院一审判决被告鑫长汽车租赁公司胜诉，不承担交通事故的赔偿责任。2003年3月21日，济南市鑫长汽车租赁公司将一辆“长安之星”面包车租给市民李某，李某驾驶着这辆车拉着7人去枣庄办事，23日下午，在返回济南途中的104国道泰安段，该车发生交通事故，李某及4名乘客当场死亡，另外3名乘客重伤。泰安市交巡支队认定驾驶员李某负全责。经调解无效，4名死者家属将鑫长汽车租赁公司告上法庭，要求赔偿经济损失22万元。法院经审理后认为，鑫长汽车租赁公司在将车辆租赁给李某使用后，在李某使用期间即丧失了对车辆的实际占有和使用支配权，丧失了对该车辆的实际支配和控制能力，对于租赁使用过程中所发生的交通事故没有任何过错，依法不承担民事赔偿责任。

法律风险综合评价：

由于国家法律对于汽车经营性租赁没有明确规定，造成汽车租赁企业存在一定的法律风险，尤其是对于租赁车辆发生交通事故出租人是否应承担责任存在很大争议，虽然从法学理论以及司法实践来看，汽车租赁企业可以避免承担责任，但是在国家法律、法规没有明文规定之前，对汽车租赁企业来说，还是存在着不确定性因素。汽车租赁企业在面对这类风险的时候，应采取有效的措施降低风险发生，严格审查承租人资信状况、为出租汽车购买车辆保险（尤其选择较高档次的第三者责任险）等，多管齐下，把风险降低在最低范围。