物业租赁相关法律规定及法律风险分析

第一篇：物业租赁相关法律规定及法律风险分析

物业租赁相关法律规定及法律风险分析

目录

目录.......................................................................................................................................................1 第一编 法律条文

一、《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款.......................................................2

二、《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款.....................................3

三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》.........4

四、《深圳经济特区房屋租赁条例》............................................................................................7

五、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定................9 第二编 房屋租赁实务分析

六、房屋租赁合同双方权利义务及产生的法律责任分析................................................12

七、关于转租业务法律提示........................................................................................................13

八、房屋租赁备案登记的法律效力分析................................................................................13

九、房屋租赁过程中存在的法律风险提示...........................................................................13

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第一编 法律条文

一、《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款

第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

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第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

二、《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款 第四节 房屋租赁

第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

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第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。二○○九年七月三十日

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

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当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的；

(二)已经办理登记备案手续的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

(二)租赁房屋权属有争议的；

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

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第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

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第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的；

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

四、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第一条 为贯彻实施《深圳经济特区房屋租赁条例》（以下简称《条例》），根据《条例》第六十七条的规定，制定本实施细则。

第二条 《条例》第二条所称“其他用房”，是指深圳经济特区（以下简称特区）内经有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场。

第三条 区房屋租赁主管机关（以下简称区主管机关）可根据工作需要设立派出机构，代表区主管机关实施房屋租赁的管理。

第四条 《条例》第七条第一款第（二）项所称“证明其产权的其他有效证件”是指：

（一）具有正当理由尚未办理房地产权登记但能够证明其产权的红线图、《建筑许可证》；

（二）已开具付清房款证明的购房合同及有关主管机关批准搭建临时性、简易性住房的批准文件。

第五条 办理房屋租赁登记时，承租人应按规定如实填写《租住人员登记表》，并同时向受理登记的机关提交《条例》第三十八条规定的证明承租人身份和法律资格的有效证件的复印件。必要时，经办人员可要求当事人出示上述证件的原件。

委托代理人办理房屋租赁登记的，应当出具授权委托书。委托人为境外人士的，授权委托书须依法律规定经过公证和认证。

受理登记机关应将登记后的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及有关附件归档存查。

第六条 租赁合同文本以中文本为正本。

第七条 市主管机关应当每半年公布1次指导租金。但根据市场变动的实际需要，也可少于半年公布1次指导租金。指导祖金由市主管机关在《深圳特区报》、《深圳商报》和《中外房地产导报》上公布。

第八条 承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。非

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经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。

第九条 承租人出于合理需要经出租人同意与第三人互换租赁房屋时，应变更租赁合同并办理变更登记。

第十条 承租人于租赁合同期限届满之前死亡的，具备承租条件的其他合法共同居住人有权要求出租人继续履行租赁合同。

承租人在租赁期间发生产权转让，产权受让人要求出租人继续履行租赁合同的，出租人应继续履行；承租人要求解除租赁合同的，应当经出租人同意，因此给出租人造成损失的，并应予以赔偿。

第十一条 当事人应按合同约定支付租金并按《条例》规定交纳租赁管理费。

租金支付方式为货币，经租赁双方当事人同意，亦可将实物抵作租金。

第十二条 由于出租人的责任致使出租人不能使用全部或者部分租赁房屋的，可以相应免除承租人交付全部租金或者部分租金的义务。

第十三条 出租人收取租金时必须向承租人开具发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。

第十四条 租赁房屋的附属设施及室内设备、家具的使用费用应纳入租金之中。除租赁合同有特别约定及承租人同意外，出租人不得就上述附属设施、设备和家具另外收取费用及押金。

第十五条 除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成租赁房屋及设备、设施、家具毁损的，应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毁损租赁房屋及设备、设施和家具的义务，否则造成的毁损由承租人负维修及赔偿责任。

第十六条 出租人迟延交付租赁房屋的，承租人可要求将合同租期延长，但延长时间不得超过出租人迟延交付房屋的时间。

出租人经承租人同意对租赁房屋进行改建、扩建或装修期间，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租赁合同的期间可不延长。出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租赁期间内扣除改建、扩建或装修的时间。

上款出租房屋改建、扩建或装修后未经承租人同意，出租人不得擅自提高租金标准。

第十七条 承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金，出租人应于合同履行后返还承租人，或者将保证金抵作租金。抵作租金的，应折抵最后租期承租人应付的租金。

第十八条 利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益由出租人享有，但租赁合同另有约定的除外。

第十九条 出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示。转租人与受转租人到登记机关办理登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

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第二十条 转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租期届满前3天将房屋交还给转租人。

第二十一条 承租人须于租赁期间届满时按合同约定条件将房屋返还给出租人。

第二十二条 出租人于租赁期间届满时需要收回出租房屋的，应当书面通知承租人迁出房屋。到期不通知且收取承租人所付房租的，视为默示同意承租人延续租期。延续租期期间以承租人交付租金核算。

第二十三条 本实施细则自发布之日起施行。

五、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定

为了进一步明确房屋租赁安全责任，加强出租房屋安全管理，保护人民群众生命财产安全，根据法律、法规和有关规定，结合本市实际，作如下决定：

（一）本市行政区域内生产经营性用房（包括各类商品市场及其档位、柜台）、办公用房、住宅及其他房屋的出租人和承租人应当严格遵守房屋出租管理的法律、法规和有关规定，依法承担相关安全责任，并接受有关行政部门的监督管理。

（二）出租人出租房屋应当取得房屋权属证明或者市政府规定的其他证明文件。委托他人出租房屋的，业主应当与受托人签订书面委托协议，约定各自的安全责任。房屋转租人、其他有实际出租行为的人和房屋出借人应当承担出租人安全责任。

（三）出租人应当保证用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件的，应当依法取得相关许可证或者批准文件。

市政府应当在本决定通过之日起三个月内整理、释明并公布出租房屋的安全标准，为房屋出租人履行安全责任提供指导和服务。

（四）出租人应当对出租房屋的安全使用情况和使用性质进行查看，承租人应当予以配合；因客观原因不能亲自查看的，应当委托他人查看。

承租人利用出租房屋进行生产经营活动的，出租人应当要求承租人在开业前出示已办理消防手续的相关证明及工商营业执照或者开业许可证书。

出租人应当将出租房屋的安全隐患情况和承租人擅自改变房屋使用性质情况向出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门报告。承租人擅自改变房屋使用性质的，出租人可以依法解除房屋租赁合同。

出租人、承租人应当协助和配合有关行政部门对出租房屋的安全检查和管理，如实提供相关材料和信息。

（五）出租人和承租人应当使用房屋租赁合同和房屋出租委托代理合同示范文本。合同示范文本由市房屋

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租赁管理机构会同市安全生产和工商行政管理部门在本决定通过之日起三个月内共同拟订并发布。示范文本应当明确出租人和承租人的安全责任。

出租人和承租人对合同示范文本的条款做出改变的，应当特别标注，并不得改变涉及房屋安全责任的条款。

（六）承租人应当按照法律、法规的规定和房屋租赁合同的约定，安全合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和使用性质。

承租人发现出租房屋存在安全隐患的，应当立即通知出租人，并同时报告出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门。

（七）市、区政府应当建立和强化房屋租赁安全监管协调机制，必要时，指定有关主管部门牵头组织联合执法。

安全生产、房屋租赁、公安、消防、建设、环保、卫生、规划、工商、文化、城市管理综合执法、贸工、国土、质监、食品药品监管等有关部门应当严格依法行政，监督出租人、承租人等相关责任人履行各自的安全责任。

（八）公安、消防、安全生产、国土、建设、规划、工商、城市管理综合执法、出租屋综合管理机构等有关部门应当建立报告登记制度，对出租人和承租人有关出租房屋的安全隐患情况和承租人擅自改变房屋使用性质情况的报告进行登记，并依法及时处理。

消防、安全生产、建设、规划、出租屋综合管理机构接到报告或者发现出租房屋存在安全隐患的，应当按照职责分工责令出租人或者承租人限期整改，并依法处罚；存在重大安全隐患的，应当责令停止使用或者依法查封出租房屋，并依法处罚。

市政府应当根据需要依法另行规定处罚的具体标准和数额。

（九）出租屋综合管理机构和出租人、承租人三方应当就出租房屋的安全管理签订责任书，明确出租人、承租人的安全责任和出租屋综合管理机构的安全监督责任。

出租屋综合管理机构应当定期对出租房屋开展安全巡查。

出租屋综合管理机构和其他有关行政部门应当加强出租房屋安全知识的宣传教育，提高出租人和承租人的安全意识。

（十）供电、供气企业应当按照相关法律、法规的规定向用户发放安全手册，进行安全用电、用气宣传；定期对出租房屋安全用电、用气情况进行检查，发现安全隐患的，应当及时书面告知用户整改。对存在严重安全隐患的，依法采取停止供电、停止供气等安全保护措施。

物业管理单位发现出租房屋存在安全隐患的，应当及时向出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门报告，并告知房屋出租人和承租人。

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（十一）鼓励知情人向有关部门举报违反出租房屋安全管理的违法行为。有关部门可以给予举报人适当的奖励。举报奖励的具体办法由市政府另行制定。

（十二）出租人或者承租人未依法履行安全责任，导致他人人身、财产受到损害的，受害人可以要求出租人或者承租人依法承担相应的赔偿责任。

有关行政部门或者企业、其他社会组织处理安全事故垫付有关赔偿款项的，垫付人可以依法向出租人或者承租人追偿。

出租人或者承租人违反治安管理规定的，公安机关应当依法实施治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十三）国家机关、事业单位、国有企业作为房屋出租人或者承租人，未履行安全责任的，对有关责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

公安、消防、安全生产、国土、建设、规划、工商、城市管理综合执法、出租屋综合管理机构等相关部门的工作人员对安全隐患情况处置不当的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十四）本决定自公布之日起施行。

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第二编 房屋租赁实务分析

六、房屋租赁合同双方权利义务分析

租赁合同是出租人将租赁物有有限期地交给承租人使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。

（一）租赁合同中出租人权利和义务

1．出租人权利包括以下几个方面：

（1）出租人有选择承租人并获取租金收益的权利。

（2）承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（3）利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益有出租人享有，但租赁合同理由约定的除外。2．出租人义务包括以下几个方面：

（1）交付租赁房屋。出租人应依照合同约定的时间和方式交付租赁房屋。

（2）在租赁期间保证租赁房屋符合法定用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租应保证其物业符合法律规定的正常使用或经营范围。如对工业用地、商业用地的限制规定。

（3）对租赁房屋的瑕疵担保。出租人应担保所交付的物业能够使承租人依约正常使用、收益的状态，即交付的物业符合约定的用途。

（4）权利的瑕疵担保义务。出租人应当担保不因第三人对承租人主张物业上的权利而使承租人无法依约对租赁房屋进行使用收益。

（5）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另行约定的除外。除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成损坏的应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。

（二）租赁合同中承租人的权利和义务

1．承租人权利包括以下几个方面：（1）同等条件下的优先购买权。

（2）在租赁期间对承租房屋的使用权与收益权。

（3）在租赁期间，租赁物发生多有权变动，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：a.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；b.房屋在出租前已被人民法院查封。2.承租人义务包括以下几个方面：

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（1）支付租金的义务。租金数额由当事人自行约定。（2）按照合同约定用途使用租赁物。

（3）妥善维护租赁房屋使用状态。承租人应以善良管理人的义务，注意、保管、维护的义务，避免造成租赁房屋的毁损灭失。

（4）不得擅自改变或增设他物。承租人必须经出租人或相关管理部门同意，可以对租赁房屋进行改善或增设他物。

（5）通知义务。租赁关系存续期间，发生可能对租赁房屋造成灭失损坏的情况时承租人应尽告知义务。（6）返还租赁物。

3.法律责任

出租人与承租人在签订合同时，约定双方的权利义务。双方当事人应当依约履行，如果某一方未履行合同约定的义务将产生相应的法律责任。

对于违约方具体如何承担法律责任，将由双方约定的违约条款进行限制。

七、关于转租业务法律提示

《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《深圳经济特区房屋租赁条例》第19条规定，出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示，转租人与受转租人到登记机关便利登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

因此，根据我国相关法律法规的规定，只要经出租人许可就可以进行转租，但是转租期限不能超过原租赁期限。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第20条规定，转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租赁期限届满钱3天将房屋交还给转租人。

八、租赁房屋备案登记的法律效力分析

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

在现实租赁业务实施过程中，存在当事人双方签订合同与房屋租赁管理中心提供模板合同两份备案合同。若两份合同中相关内容发生冲突，应当约定以那份合同为准，将避免纠纷的发生，维护双方当事人的利益。

九、房屋租赁过程中存在的法律风险提示

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（一）承租方需要了解出租人和出租物的基本情况

1.作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，包括以下情形等：(1)未依法取得租赁物的相关证件；(2)共有租赁物未取得共有人同意的；(3)权属有争议的。

2.作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件；如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。

3.为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。

（二）租赁合同之租期条款

在合同中，约定租赁物的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用租赁物，应支付给出租方超时使用的租金。

（三）租赁合同之租金条款

1.在合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式（采用银行转账需写上户名、银行账号），实行按月支付、按季还是年支付等。

2.在合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。

（四）租赁合同之保证金条款

在租赁合同订立时，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金或押金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。

（五）租赁合同之转租条款

在合同中明确约定承租方是否可以转租。

1.作为承租方，经过出租方的同意，可以将租赁物转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不受转租的影响。

2.承租方未经出租方同意，擅自将租赁物转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成租赁物损坏的，承租方还应承担赔偿责任。

（六）租赁合同之妥善保管责任条款

在合同中明确约定，承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物及配套设施损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，应爱护并合理使用租赁物，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。

（七）租赁合同之维修责任条款

在合同中，对维修责任进行明确约定，出租方应确保租赁物符合约定用途，但也可以约定由承租方承担

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维修义务。

（八）其他事项

在合同中，建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障双方的合法、合理利益。

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第二篇：银行法律风险分析

一、商业银行面临的法律风险分析

(一)商业银行法律风险的特点

1、相对于银行面临的其他风险来说,法律风险不是一线风险,其发生具有隐蔽性。商业银行法律风险的发生,大都集中在违反了法律的禁止性规定和强制性规定。在日常经营管理中,具体的业务处理或管理行为违反法律的相应规定并不都是即时产生法律风险,大都是在交易行为的后续管理阶段或对方当事人主张自己的权利的时候才发生,所以,发生的时候往往已错过弥补问题的最佳时间。

2、法律风险的产生具有或然性。商业银行在经营管理活动中,违反法律的禁止性规定或强制性规定会造成很大的法律风险隐患,但并非所有的法律隐患都会转化成法律风险。如贷款担保手续虽不完善,但借款人按时偿还了本金和利息,则法律隐患就归于消灭,不会成为法律风险;又如劳动关系中,银行解除和员工的劳动关系,但没有按照法律规定保障劳动者应享的权利,但劳动者不进行主张,也就不会产生法律风险。

3、法律风险涉及范围广,几乎覆盖了商业银行所有的经营管理活动。商业银行开展各种业务、进行各类交易、采购物品、建设基础设施、劳动用工等等都受相应的民商法、经济法、国际经济法等法律部门的调整。

4、法律风险的防范和化解具有专业性。法律是一门专业性非常强的社会科学,只有接受过系统专业的法律学习、有丰富法律实务经验并且熟悉银行业务的人,才能较好地揭示、防范和化解银行法律风险。

(二)目前商业银行面临的法律风险形势

商业银行过去面对的法律风险主要还是由内部的操作风险转化而来,但是,近几年随着各商业银行对有限的优质客户竞争的加剧和客户自身法律意识的提高,客户也在开始着力运用法律手段维护自身的权益。同时,过去历史原因造成的遗留问题风险还在继续释放,这就使商业银行面临的法律风险形势越来越严峻,为法律风险防范控制工作提出了更高的要求。而目前各商业银行(特别是国有商业银行)的法律风险控制体系的建设相对还比较滞后。主要表现在(1)法律事务部门和业务部门信息不对称,法律审查程序上滞后,造成事前防范法律风险常常力不从心。(2)被诉案件多,牵涉到较大的人力、物力、时间投入。(3)在银行作为原告的案件中,败诉案件也时有发生。(4)案件执行效果不甚理想,不少时候出现“赢了官司输了钱”的情况。

二、经营中法律风险的防控

（一）完善机制性防控

1、建立完善的内部管理制度。建立内部控制机制也是法律风险监控的重要工作之一，银行内部的每一个岗位都应进行风险评估，制定相应的控制办法，并将之以内部规定的方式确定下来。建立完善的内部管理制度的目的主要在于防范犯罪和违规行为的产生，在制度上给潜在对象以滴水不漏的感觉，令其没有可乘之机。

2、严格执行授权制度。银行的法律防控体系首先应做到对内部的每一个岗位特别是对领导岗位、敏感岗位及重要业务、管理岗位进行法律风险评估，制定相应的授权与控制办法，并将之以内部规定的方式确定下来，逐步改变授权多、控权少，监督机制薄弱、权责制约失衡的局面。其次，应当建立通畅的内部违规报告制度，作为防控类似风险再次出现的依据，并对经常出现风险的岗位、人员考虑道德风险的防控。最后，对于各个部门制定的内部操作规范、业务规程尤其是授权性规范，应当严格遵照执行，以保障岗位监督、岗位制衡能真正发挥应有的作用。

（二）过程性防控

1、事前防范：法律专职人员应当以事前防范为主要职责。立足银行业务及法律知识，研究业务中存在的法律风险并及时提出防控方案；加强对新产品、新业务、新客户的了解、跟踪，开展法律尽职调查；加大普法宣传力度，提高全行上下的法律风险意识，接受法律咨询，对业务及管理中有可能出现的法律风险尽到及时告知的义务。

2、事中控制：、法律合规工作人员以控制法律风险为前提推动业务发展，在动态的过程中对法律风险进行防控。包括对与业务开展过程中的合同协议文本法律风险的全程管理，以及整合外部法律资源、发挥外聘律师优势对银行经营过程中的法律风险进行防控。

3、事后化解：法律专职人员以最大限度地消除法律风险所带来的不良影响为目标而采取的各种方式。主要包括利用诉讼、仲裁手段最大限度地维护银行的利益，或者用和解等方式化解法律冲突；根据相关法律法规的披露要求，对相关重大事项进行披露，避免造成信誉及合法性危机。

三、构建法律风险控制系统的建议

法律风险控制系统的建设是一项复杂的系统工程,它不光涉及到人员的配备、机构的设置、各项规章制度的建设和落实等等方面,更需要银行诸多业务部门的理解和相互协作。

(一)人是保证一切法律风险控制工作正常和高效开展的基础。要有与本行经营规模相适应的足够数量的专职法律事务人员,主要业务部门、风险相对集中的部门或者县级支行应当有兼职法律事务人员,让他们具备一定的法律专业知识和识别法律风险的基本技能,充分发挥其精通业务的优势,从业务最开始环节抓好法律风险的防范。

(二)组织机构的建设是保证法律事务工作相对独立于业务部门,从而顺利进行法律风险的防范和化解的重要条件。从目前来看, 我行在总行和一级分行设立专门的法律事务部，在二级分行设立专职法律人员，保持了在机构、职责、人员上的相对独立性，对于法律工作人员参与重大业务决策、防范和化解法律风险起到了十分重要的作用。

(三)强化制度要求,加强与行内相关业务部门的联络和沟通。长期以来,由于法律工作极强的专业性和将银行法律工作仅仅定位在“打官司”上的误区,使商业银行的部分管理者和其他业务部门对法律风险防范和化解的认知存在片面性,以致对法律风险视而不见,对法律风险防范和化解漠不关心。这一方面需要以实实在在的工作业绩来证明法律风险控制系统的巨大作用;另一方面也需要自上而下地强化制度要求,对凡应纳入法律风险控制系统管理的事项,要从制度上首先进行保障,以强化管理。

总之，商业银行的法律风险是可以防范和控制的，相对于市场风险的不确定性来说，前者是可预测、可防范、可控制的，关键是我们要重视它，落实好法律风险的监控工作。（何金钊）

行法律风险及防控(6)

B.法律尽职调查

在银行发展新业务、新产品、新客户时，法律合规部门应集中优势力量全面跟踪参与，对其中可能存在的法律风险进行尽职调查，同时提供法律咨询、谈判、协议起草等多方面的法律服务。为此，应建立与相关业务部门的勾连机制，明确程序、职责，发挥尽职调查的事前防范作用，保证资产安全与创新发展并进。法律尽职调查应涵盖新产品的研制、开发、投入市场的前期风险观察;新业务的签约、履约和争议处理阶段;新客户的资质说明文件、商业信誉和资金实力;对遭遇或可能遭遇的突发事件或变化进行谨慎地评估，作出合理的判断，使法律风险降至最低。上述法律尽职调查报告，必须经首席法律顾问签字确认并提交给业务、管理部门乃至董事会，作为决策的依据。

C.法律合规咨询

首席法律顾问作为董事会的法律顾问，可以对董事会提出的法律合规问题给出咨询意见，并作为董事会的决策依据。在业务部门、管理部门面临法律合规问题时，应当咨询法律合规部门的意见，尤其对于某些重大事项，应当取得法律合规部门的书面咨询意见，这对于法律风险的事前防范将很有帮助。银行员工在业务操作工程中遇到法律合规问题的，应当通过“法律咨询热线”随时咨询法律合规部门的意见。此外，有必要对于特定岗位的特定事项建立强制性咨询制度，对应当咨询没有咨询的予以戒勉，对因没有咨询导致损失的予以处罚。

(2)事中控制

事中控制。即指法律合规工作人员以控制法律风险为前提推动业务发展，在动态的过程中对法律风险进行防控。包括对与业务开展过程中的合同协议文本法律风险的全程管理，以及整合外部法律资源、发挥外聘律师优势对银行经营过程中的法律风险进行防控，A.合同全程管理

在西方大公司中，企业的合同文本未有法律部门的附署不能发出。而在银行，虽然法律合规部门越来越多地参与到合同的审查过程，但这个审查仅停留在签约前的文本审查阶段，而法律风险存在于整个合同磋商、订立、履行的的各个阶段;对于已制定的示范合同文本，业务部门在制定合同过程中，同样存在许多问题，如客户经理擅自更改合同，可能使银行处于不利地位;有的签署保证合同时，保证合同中援引的主合同的序号、金额、等描述与主合同不一致，可能导致保证合同无效。这些风险严格意义上讲属于操作风险，但引起争议、涉及诉讼后，则实际上转化为法律风险，这就需要建立对合同法律风险的全程管理制度

商业银行法律风险认识及防范

【摘 要】 商业银行法律风险产生的原因包括商业银行违法、不规范行为、外部法律环境和法律事件等，法律风险与市场、信用、操作风险既有区别又有联系。商业银行法律风险具有专业性、复杂性、系统性，其特性决定建立防范机制必须专业且系统，具体防范体系包括：专业性法律风险防范、内控体系建设、商业银行监管、外部法律环境完善。

【关键词】 商业银行;法律风险;认识;防范

作为经营货币的特殊企业，商业银行面临着信用、市场、法律等多项风险。风险意味着结果的不确定性或损失的可能性，因此商业银行必须对其进行识别、评估、监控及预防，以防止不利后果的产生。当前理论和实务界对信用、市场、操作风险均有较系统的认识和研究，如在定量分析、内控模型设计、具体风险管理等方面均已取得了丰硕成果。然而相比之下，对商业银行法律风险的理论认识则比较散乱，实践中的防范体系构建也缺乏统一性和协调性。商业银行法律风险分布范围广，具体原因复杂，系统性认识和防范存在一定的难度。但不置可否的是，商业银行法律风险有较强的专业性和特殊性，产生后往往带来一定损失甚至引发法律危机，因此了解商业银行法律风险的特点并进行专门性的防范颇为重要。

一、商业银行法律风险的再认识

商业银行法律风险是较宽泛的一个概念，对其内涵和外延的界定目前并不一致，人们往往将违法、被诉等情形视为其主要内容，认识比较单一。商业银行法律风险贯穿于商业银行的设立、经营运作以及退出市场等各个环节，并时常与信用、操作等风险交织，因此较难进行精确概括。部分学者认为“没有必要将法律风险与其他种类的银行风险截然分开，非要给出一个关于法律风险的标准定义”。[1]目前《巴塞尔新资本协议》也只是对法律风险作一个尝试性的规定:“法律风险包括但不限于因监管措施和解决民商事争议而支付的罚款、罚金或者惩罚性赔偿所导致的风险敞口。”实践中各国监管当局对商业法律风险的理解也存在差别，如英国金融服务局(FSA)侧重于从制度层面上来理解法律风险，美国监管当局则侧重于从交易层面上来认识法律风险，我国银行监管管理委员会将法律风险归类于操作风险之中。①当然不同的经济社会环境、法律制度等会影响对问题的认识，但法律风险的基本要素应该是基本明确和稳定的，如法律风险产生于法律实现的过程中，行为人的具体行为有可能遭受法律制度的否定评价并产生不利后果等。因此对商业银行法律风险认识主要立足于两个基本面，一是商业银行自身行为的合法合规以及规范性问题，二是外部法律制度、法律运作等问题。在此笔者也将注意力集中在以上所列举产生法律风险的主要原因上，以进一步增进对商业银行法律风险的认识。

(一)行为违法

法律具有指引、评价、预测、强制等功能，商业银行必须在法律认可的范围内开展各项活动，否则会遭受否定性评判并承担相应的法律责任。因此商业银行法律风险最直接最常见的原因就是其自身行为的违法性。②

商业银行自身行为的违法性范围较为宽泛，在其成立、运营和退出过程中，商业银行(包括其分支机构、职能部门、工作人员)有可能违反民事、行政、刑事等各项立法，进而承担不利的法律后果。违法风险产生于违法行为之中，商业银行违法行为主要由以下几方面要素构成：

一是具体行为主体。商业银行法律风险的最终承担者是商业银行本身，但产生这一后果的具体行为主体却并不单一。现代商业银行往往组织机构庞大、人员众多，在对外开展业务、对内管理的活动中，代表商业银行活动的行为主体包括其分支机构、职能部门、工作人员、受委托人等。二是主体实施的行为。具体行为包括对外宣传、合同签订、业务经营、人事管理、内部规范制定、对外协助行为等。三是违反相关法律法规的规定。商业银行行为活动违反了民事、行政或刑事具体立法(包括法律、法规、规章)，将承担不利的法律后果。

(二)不规范行为

依法行为是商业银行开展各项活动的基本要求，但实践中其诸多行为并不明显的体现为违反具体的法律规定，商业银行同样会面临一定的法律风险，笔者将此类行为统称为不规范行为。商业银行在对内管理或对外签定业务合同时，因人员、机制等问题使合同条款不规范、权利义务配置失衡，一旦发生纠纷对商业银行不利，该类不规范行为有可能产生一定的法律风险。

法律本身的不确定性也是产生法律风险的另一原因。法律具有确定性和稳定性等特点，人们据此可预测自身行为的法律后果。但对已制定的法律规范，其确定性和可预测性并不绝对，法律规范并不像人们所期待的那样精确和完整。法律规则的不确定性原因很多，其中之一就是语言的不确定性。如正义、公平等高度概括和抽象的法律用语有时并不精确。商业银行因经营的特殊性，其开展的行为多样、涉及面广，且经常选择市场性投机行为以提高经营效益，对此法律并不都有精确的规定，这些不规范行为可能给商业银行带来不利的法律后果。

(三)外部法律环境和法律事件

商业银行外部法律环境包括立法、司法、法律意识及法律传统等，也许外部条件并不直接体现为商业银行的实际法律风险，但其完善与否与商业银行的法律风险紧密相关。有法可依是商业银行运作的前提，当前我国立法总体上适应了社会转型时期的银行业发展要求，但在立法形式、内容等方面仍然存在诸多不足。与商业银行经营联系紧密的法律制度主要包括银行监管、银行业务以及民商事基本法律，在立法内容方面存在的问题主要有：一是存在法律法规缺失现象，无法可依情况时有发生。如商业银行新业务开展缺少法律依据，存款保险制度、市场退出细则不明确等等。二是存在立法层次低，立法不系统问题。在法律、行政法规、规章制度这三个立法层次中，商业银行立法更多的采取规章制度形式，“在目前的法律体系下其体现为„部门规章为主、法律规则为辅‟之格局”,[2]权威性和稳定性不足。规章制度在内容论证、系统协调等方面并不完善，商业银行运作因此会遭受一定的法律风险。三是银行业监管规章制度的制定方面，人民银行与银监会的信息沟通和职责分工需进一步明确。四是与国际金融立法的衔接面临着诸多问题。《统一资本计量和资本标准的国际协议：修订框架》(巴塞尔新资本协议)、《国际会计准则39号》的实施，美国萨班斯法案的出台以及巴塞尔《有效银行监管核心原则》的修订等，要求我国必须制定既适合中国国情又符合国际标准的银行监管规则

在银行业司法环境方面，主要存在行政干预、司法腐败等问题。具体表现在法院立案难、执行难，审结案件周期延长、审判不公、案件执结率低以及回收率低等问题。另外部法律事件、社会法律意识、法律传统等也时刻影响着商业银行法律风险的产生。

(四)与信用、市场、操作等风险的关系

商业银行法律风险有其特殊的诱发原因和表现形式，与商业银行信用、市场和操作风险相比存在明显区别。然而商业银行各风险之间并不是孤立存在的，相互间联系紧密并有可能互相转换。

商业银行信用风险是指债务人或交易对手未能履行合同所规定的义务或信用质量发生变化，影响金融产品价值，从而给债权人或金融产品持有人造成经济损失的风险。商业银行信用风险与法律风险往往相伴产生，如商业银行的违规放贷表现为一定的违法风险，而违规放贷又很可能造成银行的不能按时收回借款，体现为信用风险。当银行起诉借款人时又必然面临新的法律风险。市场风险与法律风险也同样存在这样紧密联系。

商业银行操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。我国《商业银行操作风险管理指引》中将法律风险定义在操作风险中，有学者也认为法律风险是操作风险的一种特殊表现形式。操作风险与法律风险确实存在共性的地方，但也有一定的区别，如商业银行内部技术流程不规范，可能存在操作风险，但未必引发法律风险。而法律理论、法律制度的变化可能给商业银行带来不利后果，但其并不一定体现为商业银行的操作风险。

二、商业银行法律风险的防范

商业银行法律风险存在分布广、原因复杂、专业强等特点，全面认识其特性才能更好的建立起有效的防范机制。商业银行法律风险的专业性、隐蔽性决定了在防范风险时法律专业知识的不可或缺，而法律风险分布的广泛性以及复杂性又要求防范机制的全面和系统。纵观国外部分发达国家的法律事务工作状况可以看出，完善的法律风险防范体系具有的特点包括：具有健全的法律顾问工作机构;商业银行决策者具有较高的法律风险防范理念;法律顾问全面参与业务;具有健康完备法制工作环境等等。因此，根据国外经验并结合我国实际，本文提出主要从专业部门建设、内控体系完善、外部监管以及法律环境等四个方面进行商业银行法律风险防范体系的构建。

(一)专业性法律风险防范

国际上著名的大型商业银行，如汇丰银行、德意志银行、摩根大通银行及花旗集团等，都有一支很强的法律专业队伍。[3]法律部门在商业银行公司架构中居于重要地位。我国银行业监督管理委员会制定的《商业银行内部控制指引》也要求商业银行设立独立的法律事务部门或岗位，③目前各商业银行一般在总行和分行设立法律事务部门，其主要职责是出具法律咨询意见、参与法律文件起草和谈判签约以及管理法律诉讼等。虽然这些职责都与法律风险管理有关，但并未全面覆盖法律风险管理程序的各个方面，法律事务部门开展工作还缺乏应有的保障，系统化、整体化的法律风险防范机制缺乏，风险评估和防范手段很是单一。

1.法律专业人员和组织建设。商业银行业务的多样性和创新性为法律风险防范提出了很高的要求，法律事务人员不仅需要专业的法律知识和丰富的实践经验，还需要对金融知识和具体业务流程及管理的了解。法律与金融、经济、管理知识的结合是法律人才发展的必然趋势，因此应加强对法律工作人员业务知识、管理知识的培训，同时为其掌握新业务、新决策提供必要的信息了解途径。对法律专业部门应保障其运行的独立性，为商业银行内部管理和业务开展提供客观的评价和合适的法律建议。

2.职责范围的明晰和拓展。当前我国商业银行法律事务部门定位于发挥对主体业务的辅助保障功能，其具体职责主要包括：对诉讼事务的管理;行内规章制度建设;内部管理法律风险防范和风险化解;业务决策和业务开展过程中的法律风险把关;法律问题咨询和提示;法制宣传和教育等内容。事实上，我国商业银行法律事务工作仅注重对个别法律问题和具体法律风险的分析，缺乏系统性和整体性的关注。因此，应拓展思维方式，运用定性和定量相结合的办法，加强系统性的识别、评估、计量、防范商业银行法律风险。

对商业银行法律风险的认识与防范是项复杂而动态的工程，一方面我们必须考虑主要法律风险点、发生概率、损失程度、相关度等问题，同时还要追问商业银行能够接受怎样的法律风险波动，能够容忍多大的法律损失，接受怎样的让步等与业务发展有关的问题。因此，仅仅针对个别具体的法律问题提出意见和建议十分片面单一，应着眼于商业银行整体的市场运作、内部管理进行法律风险的识别、评估和防范，并对商业银行法律法律风险进行分级，进行系统全面的管理。例如尝试对信贷业务进行全面法律风险管理，识别、评估信贷过程中主要法律风险点，构建法律风险防范体系，明确法律工作人员的介入时机和程序、运用定性定量评估方法以及具体化解法律风险的手段等。

对创新的金融业务法律风险防范也是法律事务工作重点。金融业务的创新和升级换代必然产生风险，商业银行要避免片面强调业务创新中技术的成熟性、稳定性而忽视防范法律风险，需要及时全面的进行法律上的可行性论证。

3.创新和发展法律风险评估和防范手段。法律风险管理人员应掌握识别、评估、监测以及控制缓释法律风险的方法和技术，而这正是我国商业银行法律工作者普遍欠缺的技能。[4]目前对商业银行信用风险、市场风险的风险管理已形成一整套机制和体系，数据模型等定量分析工具等得到广泛运用。法律风险识别和防范也应逐步尝试新的分析手段和体系。商业银行法律风险识别过程主要运用法律风险列表、法律风险分布图、风险事故树法等;法律风险分析方法则运用定性和定量相结合，定量分析方法具体包括准德尔法、风险价值法、风险收益法等;法律风险关联分析方法包括场景分析法、共性归纳法。因商业银行法律风险产生原因的复杂性和不确定性，定性分析方法在法律风险评估中具有较其他风险评估活动有更广阔的空间。[5]然而定量分析具有直观、科学等特点，因此有效结合二者的优势进行识别和评估颇为重要。

商业银行法律风险的防范解决方案主要包括风险规避、风险转移或降低、风险分散、风险补偿。在法律风险识别和评估过程中，如发现法律风险水平较高或有可能产生严重后果的法律风险，应主动放弃该业务或行为以规避法律风险。例如商业银行对违法行为的防范就是规避法律风险的典型代表。风险转移或降低的手段包括完善合同条款、及时解决法律纠纷等方式。例如商业银行众多不规范行为可能导致自身义务的加重，必须运用法律专业知识对权利义务的均衡配置。商业银行法律风险分散的措施包括办理商业和社会保险等，而风险补偿主要是对无法避免或分散的风险事前进行一定的价格补偿。

(二)加强内控体系建设

法律风险渗透于银行经营管理各领域和各环节，因此，法律风险防范工作不能单独由法律事务部门完成，商业银行各机构各部门均负有相应的职责。要将商业银行整体纳入法律风险防范体系，最重要的就是要建立商业银行内部控制体系。内部控制是指商业银行为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。商业银行内部控制体系主要包括：组织体系，岗责划分，业务流程、管理流程设计，内部控制工具以及内控考评体系等内容。银行业监督管理委员会于2007年7月出台的《商业银行内部控制指引》对商业银行建立内控体系提出了明确具体的要求。内控体系涉及商业银行运营的各个环节，严格执行对有效防范法律风险的重要性不言而喻。

目前我国商业银行多数尚处于转型期，产权不清，内控机制不健全，加强商业银行内部控制建设已势在必行。首先是建立完善的法人治理结构及相应的经营管理模式。通过产权改革、股份制改造，建立和完善股东代表大会、董事会、监事会，使各项权力得以合理配置;通过建立制衡与问责机制，改变我国国有商业银行治理结构中仍存在的所有权单一及虚置、组织结构行政性、激励机制不健全、内部人控制所引发的道德风险等一系列问题，达到分权制衡和对经营者多层控制约束的目的。其次是明确商业银行内部控制组织结构和职责体系，具体规定管理层、各部门、分支机构在内部控制体系中的地位和作用。同时要研究整合各业务流程、管理流程，利用风险度量和管理工具对流程中的风险进行管理防范。要建立好内部控制考评体系(包括道德建设和管理层评价、人力资源管理评价、信贷内控评价、房贷管理内控评价、个人银行业务内控评价等)。[6]最后是搞好内控配套体系建设，培育企业内控文化、完善信息系统建设等。

(三)完善银行监管

完善银行监管是巴塞尔新资本协议的三大支柱之一。因商业银行的有限理性、信息不对称以及金融体系的脆弱性等特性，加强商业银行外部监管有利于限制消极因素，防范金融风险。商业银行监管主要包括市场准入、运营监管、市场退出监管几个方面，广义上的商业银行监管还包括市场约束等内容。巴塞尔银行监管委员会于2004年6月公布的《统一资本计量和资本标准的国际协议：修订框架》中，首次将法律风险纳入了银行资本监管框架。加强外部监管能有效降低商业银行违法违规行为可能，提高经营效益，增强金融安全和稳定。

当前我国在银行监管方面主要存在监管立法相对落后，监管方式单一，国内外协调不够等问题，因此应完善的银行监管主要内容包括：进一步健全银行监管协调机制，明晰人民银行与银监会的分工合作职责;加强有效银行监管的经济学、法学研究，利用成本效益、公平正义等理念分析政府监管的重点和边界;明确商业银行市场退出法律制度，建立商业银行危机预警和危机救助法律机制，抑制商业银行被迫退出市场情形的发生;严格商业银行监管执法;提高商业银行信息披露水平，保证重要信息的公开透明，利用市场机制约束商业银行各项行为;借鉴国际先进银行监管经验。

(四)金融法治环境的改善

我国是在计划经济体制向市场经济转型过程建立法制的，传统体制所遗下来的计划权力运作痕迹，再加上历史上人治传统影响，商业银行外部法律环境存在较多问题。近年来我国不断加强立法执法建设，如出台新物权法、破产法，修改公司法等，商业银行外部法律环境得到明显改善。目前需重点开展的工作主要包括：一是有效转变基本理念，平等保护市场主体，限制行政权的随意干预;二是加快诚信法制建设，尽快出台征信管理、信息披露等法律法规，完善社会信用征集与评价体系，强化中介机构及人员的责任追究及惩罚制度;三是完善金融立法，明晰商业银行产权机制，规范商业银行市场运营，注重与国际规则的衔接，可考虑的立法包括宏观调控法、存款保险制度、金融机构破产条例等;四是加大执行执法力度和对失信、违法行为的打击，强化司法公正，解决执行难问题;五是有效打击金融犯罪活动，防范金融诈骗，遏止逃废债风气蔓延。

商业银行法律风险面临分析

法律风险是商业银行面临的一种特殊的风险，其发生具有隐蔽性，商业银行在经营管理活动中，违反了勿为模式的禁止性规定和应为模式的强制性规定会造成很大的法律风险隐患，但并非所有的法律隐患都会转化成法律风险。

商业银行面临的法律风险分析。

(一)法律风险的特性。法律风险是商业银行面临的一种特殊的风险。其特殊性主要表现在以下四个方面：一是相对于商业银行面临的其他风险来说，法律风险不是一线风险，其发生具有隐蔽性。法律所规定的行为模式包括三种，即可为模式、勿为模式和应为模式。商业银行法律风险的发生，大都集中在违反了勿为模式的禁止性规定和应为模式的强制性规定方面。在日常经营管理中，具体的业务处理或管理行为违反法律的相关规定并不都是即时产生法律风险，大都是在交易行为的后续管理阶段或对方当事人主张自己的权利的时候才发生，所以，发生的时候往往已错过弥补问题的最佳时间。二是法律风险的产生具有或然性。商业银行在经营管理活动中，违反了勿为模式的禁止性规定和应为模式的强制性规定会造成很大的法律风险隐患，但并非所有的法律隐患都会转化成法律风险。如贷款担保手续虽不完善，但借款人按时偿还了本金和利息，则法律隐患就归于消灭，不会成为法律风险;又如劳动关系中，商业银行解除和员工的劳动关系，但没有按照法律规定保障劳动者应享有的权利，但劳动者不进行主张，也就不会产生法律风险。三是法律风险涉及范围广，几乎覆盖了商业银行所有的经营管理活动。商业银行开展各种业务、进行各类交易、采购物品、建设基础设施、劳动用工等都要受相关的民商法、经济法、国际经济法等法律部门的调整，这一点是由商业银行作为民事活动的主体和法律的特性所决定的。四是法律风险的防范和化解具有专业性。法律是一门专业性非常强的社会科学，只有接受过系统专业的法律学习、有丰富法律实务经验并且熟悉商业银行业务的人，才能较好地揭示、防范和化解商业银行的法律风险。

(二)法律风险的类型。在商业银行面临的法律风险当中，归纳起来大致可以分为三类：一是商业银行作为经营货币的特殊企业，在经营活动中所产生的法律风险，最常见的就是资产类、负债类和中间业务类法律纠纷。二是商业银行因自身经营的需要，为保障经营活动的正常开展而进行的民事活动所产生的法律风险，如采购、基建等法律纠纷。三是商业银行作为用人单位，和劳动者之间产生的劳动争议。

(三)法律风险的形势。商业银行过去面对的法律风险主要还是由内部的操作风险转化而来，但是，近几年随着各商业银行对有限的优质客户竞争的加剧和客户自身法律意识的提高，客户也在开始着力运用法律手段维护自身的权益。同时，过去历史原因造成的遗留问题风险还在继续释放，这就使商业银行面临的法律风险形势越来越严峻，为法律风险防范控制系统提出了更高的要求。而目前各商业银行的法律风险控制体系的建设相对还比较滞后。主要表现在：一是法律事务部门和业务部门的信息交流、反馈平台不对称，法律审查程序上滞后，造成事前防范法律风险常常力不从心。二是被诉案件多，损失巨大。三是在商业银行作为原告的案件中，败诉案件也时有发生。四是案件执行效果不甚理想，不少时候出现“赢了官司输了钱” 的情况。

第三篇：裁员的法律规定及风险

裁员的法律规定及风险

一、裁员的相关法律规定

（一）裁员的法定条件：

按照《劳动合同法》第四十一条规定，用人单位裁员需具备以下法定条件。（1）用人单位依照企业破产法规定进行重整的。（2）用人单位生产经营发生严重困难的。

（3）企业转产、重大技术革新或者经营方式调整，经变更劳动合同后，仍需裁减人员的。（4）其他因劳动合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的。

（违反以上条件适用劳动合同法第四十一条裁员，属于违法解除劳动合同，需要支付双倍的经济赔偿金）

（二）裁员的法定程序：

《劳动合同法》第四十一条规定，“有下列情形之一，需要裁减人员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以上的，用人单位提前三十日向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工的意见后，裁减人员方案经向劳动行政部门报告，可以裁减人员”，该条款规定了裁员的人数要求及程序要求：

（1）人数要求：裁减人员需达到二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以上才可启动裁员程序。

（2）提前说明：用人单位应当提前三十日向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工的意见，注意既可以向工会说明情况，也可以向全体职工说明情况，用人单位可以选择。（3）报告程序：裁减人员方案需向劳动行政部门报告，注意法律并没有要求劳动行政部门批准后才可裁员，只要履行报告程序就行了。

（违反以上程序适用劳动合同法第四十一条裁员，也属于违法解除劳动合同，需要支付双倍的经济赔偿金）

（三）裁员应当优先留用的人员

按照劳动合同法的规定，裁减人员时，应当优先留用下列人员：（1）与本单位订立较长期限的固定期限劳动合同的；（2）与本单位订立无固定期限劳动合同的；

（3）家庭无其他就业人员，有需要扶养的老人或者未成年人的。另外，用人单位裁减人员后，在六个月内重新招用人员的，应当通知被裁减的人员，并在同等条件下优先招用被裁减的人员。

（如果用人单位裁员不注意法律要求优先留用的人员范围，将较长期限合同及无固定期限合同员工裁掉而保留较短期合同员工，也会涉嫌违法裁员。）

（四）禁止裁剪的人员

裁员禁止是法律强制性规定特定的对象不得裁减。根据劳动合同法的规定，企业在裁员时下列员工不得裁减：

（1）从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的；

（2）在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的；

（3）患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的；

（4）女职工在孕期、产期、哺乳期的；

（5）在本单位连续工作满十五年，且距法定退休年龄不足五年的；

实践中用人单位裁员时往往最先考虑的需裁减的人员就是劳动能力降低、竞争力减弱的上述几类人员，但是这几类人员恰恰又是法律侧重保护的对象，如果用人单位裁员时违法裁减上述人员，将面临违法解除劳动合同的风险。

（金融宝宝的出现就是利用用人单位不能裁剪在孕期的女职工的规定，来达到避免被裁的风险）

（五）试用期员工的裁减

（利用劳动合同法第41条的规定裁剪试用期员工于法无据）

《劳动合同法》第二十一条规定，“在试用期中，除劳动者有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形外，用人单位不得解除劳动合同。”本条规定了试用期中解除劳动合同的依据仅限于第三十九条和第四十条第一项、第二项，排除了第四十一条（即裁员）的适用。换句话说，如果劳动者在试用期内，用人单位依据第四十一条之规定裁减无法律依据，将面临违法解除劳动合同的风险。为了避免法律风险，用人单位对试用期员工可选择协商解除劳动合同，或在试用期届满后再裁减。

二、用人单位规避裁员条款(劳动合同法第41条)的做法

（一）降薪

1.单方降薪（单方降薪于法无据）

用人单位单方降薪不符合法律规定，根据劳动合同法的规定，用人单位应当按照合同约定支付劳动者报酬，不可以单方面降薪。如果效益不好需降薪，必须与职工协商同意。如果单位单方面降薪，职工可解除劳动合同并要求单位补偿。可见劳动合同的变更必须经劳动者同意才行，未经劳动者同意强行降低劳动报酬，可视为克扣或者未足额支付劳动报酬，劳动者有权要求足额发放。

用人单位单方降薪可能会导致相应的违法后果，当然，如果劳动合同约定部分奖金福利与企业经济效益挂钩的，用人单位在效益下滑时不支付该部分奖金福利，这不是单方降薪，而是按照劳动合同的约定履行。2.协商降薪

是用人单位与劳动者协商一致降低劳动报酬的一定比例，共渡难关，这种方式基于劳资双方合意，不会存在法律风险，但用人单位在操作过程中需保留与劳动者协商一致的书面证据，比如劳动合同变更协议书、劳动报酬变更协议书等。

（二）不安排加班或严格控制加班

只要程序符合法律规定及公司规章制度，不安排加班或严格控制加班是绝对不违反法律的。（富士康http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20081125/10215549274.shtml）

（三）放假 1.无薪放假（违法）

2.有薪放假（需按照国家相关规定办理）《工资支付暂行规定》

第十二条 非因劳动者原因造成单位停工、停产在一个工资支付周期内的，用人单位应按劳动合同规定的标准支付劳动者工资。超过一个工资支付周期的，若劳动者提供了正常劳动，则支付给劳动者的劳动报酬不得低于当地的最低工资标准；若劳动者没有提供正常劳动，应按国家有关规定办理。《深圳市员工工资支付条例》

第二十八条 非因员工本人过错，用人单位部分或者整体停产、停业的，用人单位应当按照下列标准支付停工员工在停工期间的工资：

（一）停工一个月以内的，按照员工本人标准工资的百分之八十支付；

（二）停工超过一个月的，按照不低于最低工资的百分之八十支付。

三、裁员涉及的经济补偿金

（一）经济补偿金的计算

裁员属于劳动合同解除的一种方式，《劳动合同法》第四十七条规定，劳动合同解除或终止后，用人单位应当按照劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付经济补偿。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，支付半个月工资的经济补偿。本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。计算经济补偿金的“工资”标准如何确定？《劳动合同法实施条例》第二十七条对此进行了明确，“劳动合同法第四十七条规定的经济补偿的月工资按照劳动者应得工资计算，包括计时工资或者计件工资以及奖金、津贴和补贴等货币性收入。”

（二）经济补偿金的年限

实践中很多用人单位有一种错误认识，认为经济补偿最多不得超过12个月。《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》（劳部发„1994‟481号）规定两种情况下经济补偿不超过12个月，一是经劳动合同当事人协商一致，由用人单位解除劳动合同的，二是劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位仍不能胜任工作，由用人单位解除劳动合同的。裁员经济补偿并无12个月工资的限制。但《劳动合同法》创设了一种新的补偿制度，针对高工资收入者的经济补偿进行十二个月的计算封顶。《劳动合同法》第四十七条第二款规定，劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。注意这里法律仅对高收入者经济补偿作了补偿年限和补偿基数的限制，即工资按照本地区上职工月平均工资三倍计算，补偿年限按照不超过十二年计算，对普通劳动者是没有限制的，只要劳动者月工资不高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上职工月平均工资的三倍，就不存在“三倍”和“十二年”的计算封顶。实践中需注意，如果劳动者在本单位存在2008年1月1日前的工作年限，在适用经济补偿时应当分段适用，2008年1月1日前的工作年限经济补偿计算无封顶限制，2008年1月1日后的工作年限才适用劳动合同法经济补偿的新规定。

（三）违法解除劳动合同的经济赔偿金的计算

用人单位裁员如果不符合法定条件、法定程序，则裁员行为会被认定为违法解除劳动合同行为，劳动者可以要求用人单位支付赔偿金，赔偿金按照经济补偿的两倍支付。违法解除劳动合同赔偿金的计算年限到底包不包括劳动者2008年1月1日之前的工作年限，在实践中一直存在争议，司法实践中劳动争议仲裁委员会和法院一段时间以来基本上都是以2008年1月1日作为分界线分段计算，2008年1月1日之前的工作年限按照经济补偿的标准，之后的工作年限才按照经济补偿2倍的标准，理由是劳动合同法对既往无溯及力。2008年9月18日《劳动合同法实施条例》颁布后，明确了赔偿金的计算年限自用工之日起计算。

第四篇：劳务派遣相关法律风险分析

劳务派遣相关法律风险分析

一、什么是劳务派遣

从法律层面看，劳务派遣的典型特征是劳动力雇佣与劳动力使用相分离，被派遣劳动者不与用工单位签订劳动合同，不建立劳动关系，而是与派遣单位存在劳动关系，然后由派遣单位以劳务服务的方式，派遣至用工单位劳动，形成“有关系没劳动，有劳动没关系”的特殊形态。

二、劳务派遣三方的地位

（一）劳务派遣单位

劳务派遣单位是《劳动合同法》所称的用人单位，应当履行用人单位对劳动者的义务。劳务派遣单位与被派遣劳动者订立的劳动合同，除应当载明《劳动合同法》第十七条规定的事项外，还应当载明被派遣劳动者的用工单位以及派遣期限、工作岗位等情况。同时，劳务派遣公司应当具备合法的劳务派遣资质，才可以经营劳务派遣的业务。

在规模上，《劳动合同法》第五十七条规定，劳务派遣单位应当依照公司法的有关规定设立，注册资本不得少于200万元。

（二）用工单位

用工单位是与劳务派遣公司达成劳务派遣协议，接受劳务派遣公司派遣的派遣工为其提供劳务的单位。它区别于劳动法意义上的用人单位，它与派遣工之间不存在劳动关系。

（三）派遣工

本文所指的派遣工是指与劳务派遣单位建立劳动关系，并受劳务派遣单位的指派到别的用工单位提供劳务的劳动者。

三、劳务派遣三方之间的关系

（一）劳务派遣单位与派遣工之间的关系。

根据《劳动合同法》的规定，劳务派遣单位与派遣工之间是劳动关系，受劳动法的调整，所以劳动相关法律规定用人单位承担的责任劳务派遣单位都是要承担的（例如：经济补偿金、工伤待遇等）。

劳务派遣公司首先应承担一般的用工单位义务及劳动法责任（包括）： 为派遣工缴纳相应的社会保险；

连续签订两次固定期限合同后，有义务签订无固定期限合同； 因用工单位原因解除劳动关系的经济补偿金； 用工单位违法解除劳动关系的经济赔偿金； 派遣工因公负伤时的工伤待遇； 派遣工非因公死亡的待遇；

另外，根据劳务派遣的特殊性，劳动合同还应当具备《劳动合同法》规定的特殊条款，为了保障派遣工的工作相对稳定，《劳动合同法》第五十八条规定劳务派遣公司必须与派遣工签订至少两年的劳动合同。

由于派遣工到用工单位的工作多为临时性、辅助性、替代性的工作，所以在派遣工与派遣单位的合同期间经常会出现派遣工没有工作的情况，此时为了保障派遣工的权益，劳动合同法规定被派遣劳动者在无工作期间，劳务派遣单位应当按照所在地人民政府规定的最低工资标准，向其按月支付报酬。

（二）用工单位与派遣工之间的关系

用工单位与派遣工之间不存在劳动关系，但实际上在用工单位工作，接受用工单位的管理。

1、用工单位在什么岗位上才能使用派遣工。

《劳动合同法》第六十六条规定，劳务派遣一般在临时性、辅助性或者替代性的工作岗位上实施。《劳动合同法实施条例草案》曾经对“三性”进行了解释，是指非主营业务工作岗位、存续时间不超过6个月的工作岗位，或者因原在岗劳动者脱产学习、休假临时不能上班需要他人顶替的工作岗位，但是《劳动合同法实施条例》正式颁布后该条款未保留，导致实践中适用“临时性、辅助性或者替代性”发生困难。

2、用工单位应当对被派遣劳动者履行哪些义务

《劳动合同法》第六十二条规定，用工单位应当履行下列义务：

（一）执行国家劳动标准，提供相应的劳动条件和劳动保护；

（二）告知被派遣劳动者的工作要求和劳动报酬；

（三）支付加班费、绩效奖金，提供与工作岗位相关的福利待遇；

（四）对在岗被派遣劳动者进行工作岗位所必需的培训；

（五）连续用工的，实行正常的工资调整机制。另外，第五十九条第二款还规定，用工单位应当根据工作岗位的实际需要与劳务派遣单位确定派遣期限，不得将连续用工期限分割订立数个短期劳务派遣协议。

3、用工单位不得自己设立劳务派遣公司向本单位或者与本单位有关联关系的企业派遣劳动者。

有一些用人单位，为了规避法律，自设派遣公司，把一些员工重新纳入被派遣劳动者行列；有的企业为了降低用工成本，将一些原来的正式职工以改制名义，分流到本企业设立的劳务派遣公司，然后又以劳务派遣公司的名义派遣到原岗位，这种 “逆向派遣”的行为严重损害劳动者的利益。《劳动合同法》第六十七条明确规定，用人单位不得设立劳务派遣单位向本单位或者所属单位派遣劳动者。《劳动合同法实施条例》第四十二条规定，用人单位及其所属单位出资、控股或者合伙设立的劳务派遣单位，属于劳动合同法第六十七条规定的用人单位自行设立的劳务派遣单位。

4、用工单位不能与派遣工解除劳动关系，不得随意退回派遣工

用工单位与被派遣劳动者之间建立的是用工关系，而非劳动合同关系。因此，在被派遣劳动者有法定可解除劳动合同情形时，用工单位不能直接解除劳动合同，而只能将劳动者退回，实践中很多用人单位认为劳务派遣的灵活性体现为可以随时退回劳动者，这是错误的。《劳动合同法》第六十五条第二款规定，被派遣劳动者有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定情形的，用工单位可以将劳动者退回劳务派遣单位，劳务派遣单位依照本法有关规定，可以与劳动者解除劳动合同。用工单位在适用“退回机制”时需注意，退回劳动者是有限制的，只限于被派遣劳动者有劳动合同法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定情形，即：（1）被派遣劳动者在试用期内被证明不符合录用条件的；（2）被派遣劳动者严重违反用工单位的规章制度的；（3）被派遣劳动者严重失职，营私舞弊，给用工单位的利益造成重大损害的；（4）被派遣劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用工单位提出，拒不改正的；（5）被派遣劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的；（6）被派遣劳动者被依法追究刑事责任的；（7）被派遣劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用工单位另行安排的工作的；（8）被派遣劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的。在符合劳动合同法第四十条第三项及第四十一条的情况下不能将被派遣劳动者退回。比如用工单位在裁员时，不能“裁减”（即退回）被派遣劳动者，否则违反法律规定。

（三）劳务派遣单位与用工单位之间的关系及责任划分

1、用工单位违反劳动相关法律时，致使派遣工受到侵害用工单位与派遣单位之间的责任划分

《劳动合同法实施条例》第三十五条规定，用工单位违反劳动合同法和本条例有关劳务派遣规定的，„„给被派遣劳动者造成损害的，劳务派遣单位和用工单位承担连带赔偿责任。

这就给劳务派遣单位带来非常大的法律风险。被派遣劳动者由于在用工单位的管理下提供劳动，此时派遣单位与被派遣劳动者的联系是很有限的，用工单位损害被派遣劳动者的现象比较普遍，而派遣单位需对用工单位的违法行为承担连带赔偿责任，这就加重了派遣单位的经营风险。为了避免用工单位为了争取更大的利润，压缩用工成本损害派遣工的利益，派遣单位可在与用工单位签订的派遣协议中对此作出约定。

2、劳务派遣单位违反《劳动合同法》规定的，给被派遣劳动者造成损害的

《劳动合同法》第九十二条规定，劳务派遣单位违反本法规定的，„„给被派遣劳动者造成损害的，劳务派遣单位与用工单位承担连带赔偿责任。

本条规定了用工单位的连带赔偿责任，在实践中该风险是用工单位无法控制的。比如用工单位将劳动报酬、社会保险费等所有费用全部打包支付给了劳务派遣单位，但是，劳务派遣单位却拖欠或者克扣被派遣劳动者的劳动报酬或者不缴纳社会保险费，就给用工单位带来了连带赔偿责任，由于该风险的无法控制性，用工单位可在派遣协议中对此作出约定，“如因劳务派遣单位的违法行为给被派遣劳动者造成损害导致用工单位承担连带赔偿责任的，劳务派遣单位应当赔偿用工单位的全部经济损失”。

3、派遣工遭受工伤时的责任划分

工伤待遇的前提是劳动关系，由于派遣工是与派遣单位签订的劳动合同并建立劳动关系，所以工伤待遇应由派遣单位负责。

但由于我国的经济水平地区差异很大，落后地区跟发达地区的工资水平与赔偿标准相差很多，而现实中的劳务派遣公司多是由欠发达的地区向经济发达的地区输送劳动力，当派遣工遭受工伤时，受伤职工的维权会面临程序上的障碍和实体的不公平。

首先，派遣工在程序上有很多的障碍。由于派遣单位与用工单位在不同的地方，但是申请工伤需要向与派遣工建立劳动关系的派遣单位所在地的劳动部门申请，异地申请工伤来回的路程，时间及路程是对受工伤派遣工的一大障碍，有些受伤严重的派遣工行动不便，异地申请工伤就更加困难。

为派遣工购买工伤保险的派遣单位也会因为异地的原因错过申请工伤的时限。单位申请工伤的期限只有一个月，由于派遣工的实际管理单位是用工单位，派遣单位对异地的派遣工的情况不能及时了解，往往错过一个月的工伤申请期限，这时由于工伤保险待遇不再由工伤保险基金支付，用单位为了逃避承担工伤保险待遇会给派遣工设置重重障碍，受伤的派遣工往往迫于压力最终在金额上作出很大让步。

再者，在实体上，工伤保险待遇是以用人单位所在地统筹地区的工资水平、赔偿标准为依据的。以一个派遣公司在河北阜城县用工单位在北京的案件为例，一个七级工伤，河北阜城县的工伤保险待遇与北京的标准相差32453.6元之多，这对派遣工是不公平的，但在我国目前的《工伤保险条例》未作修改前，这种状况是改变不了的，所以建议派遣工在遇到这种情况时，可以与派遣单位或者用工单位作出约定，在出现异地差额时，由派遣单位或者用工单位作出差额补偿。

4、派遣工执行用工单位工作任务造成他人损害时的责任划分。《侵权责任法》第三十四条 第二款：

“劳务派遣期间，被派遣的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由接受劳务派遣的用工单位承担侵权责任；劳务派遣单位有过错的，承担相应的补充责任。”

（1）劳务派遣单位有过错

“过错”具体指什么呢？首先从劳务派遣的概念来分析，劳务派遣是劳务派遣机构按照派遣协议的要求，将劳动者派遣至用工单位，在用工单位指挥监督下提供劳动。即如果劳务派遣单位没有按照派遣协议的要求，派遣了不适合用工单位工作岗位的派遣工，并且是由于派遣工的劳动技能达不到用工单位岗位的要求，因此在用工单位营业中给第三人造成损害时，派遣单位才应当承担责任。这就要求只有在这二个条件（没依照派遣协议的要求、并且是因此而造成的损害）同时成立时，派遣单位才是有过错的。

（2）什么是相应的补充责任

用单位在接受派遣工时，是有考核的义务的，如果发现不适合本单位的工作岗位时，应当及时与派遣单位沟通，或是遣返，或者更改派遣协议改变工作岗位，如果用工单位怠于行使此项注意义务，因此造成的损失是应当承担相应责任的。所以理解相应的补充责任应当把握两点：

①补充责任是补充用人单位的责任，如果用人单位能够承担全部赔偿责任，就不存在补充责任，在用人单位不能承担或者不能全部承担赔偿责任的时候，才由劳务派遣单位补充赔偿。

②相应的责任，应当与劳务派遣单位的过错程度和行为的原因力相适应，即以过错程度和原因力的作用，确定应当承担的责任。相应的补充责任与补充责任的区别在于，补充责任是全部补充，即凡是直接责任人不能承担的责任都由补充责任人承担；承担补充责任之后，可以向直接责任人追偿。而相应的补充责任，即使是补充责任．也与补充责任人的过错程度和行为的原因力相适应，且不得向直接责任人追偿。

第五篇：物业问题楼盘风险分析

老旧问题楼盘风险分析

近年来，全国各地接连出现一些大型品牌物业服务企业主动退出在管项目，和一些中小物业服务企业被业主“炒鱿鱼”被动出局的现象。据了解，这些大型品牌物业服务企业主动退出的大都是已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。由于已售公房小区当初确定的收费标准过低，拆迁户小区普遍存在服务费收缴率低等问题，致使收不抵支一直困扰物业服务企业。近两年人工和材料成本大幅度增加，而管理费标准却未能同步增长，一些大型品牌物业服务企业经营这些老旧问题楼盘难以为继，选择退出以减少亏损。

老旧问题楼盘是“香饽饽”还是 “烫手山芋”

多年来，由于大型物业服务企业盲目的市场拓展战略，一大批老旧问题楼盘被沉淀在大型物业服务企业手中。但随着企业的管理与服务能力被摊薄，致使管理与服务水平降低，再加上管理成本的持续攀升，物价的持续上涨，业主期望的日益提高，遗留问题的日益暴露与严重，导致项目经济效益持续下滑，同时也对企业品牌构成了潜在或现实的威胁，大型品牌物业服务企业放弃低端物业市场已成行业的发展趋势。同时，随着物权法的实施，业主维权运动在全国风起云涌，一大批老旧问题楼盘的管理权被业主打破垄断而无奈地进入物业服务市场。在这种行业形势下，民营物业服务企业作为行业中的第二方阵，由于大多还没有形成一定的管理规模，市场份额占有率较少，为了摆脱多年来国有企业占主导地位形成的市场格局的坚冰和壁垒，要想迅速扩大物业拓展面积占有市场份额，通过在激烈的市场竞争中接管老旧问题楼盘就成为必然。显然，老旧问题楼盘已成为民营物业服务企业的“香饽饽”。

据统计，万厦居业、中航物业、招商物业、福田物业等品牌物业服务“巨头”，每家的物业服务顾问面积均在1000万平方米左右。近年来，随着中国房地产及物业服务行业的迅猛发展，我国的物业服务高端、中端与低端的市场层次逐步显现，市场已开始细分。目前，行业较为知名的大型品牌物业服务公司大多都将目标锁定在了写字楼、公寓等高端物业项目上。从规模面积来看，大型品牌物业服务企业这些年来的发展已经达到了相当规模，对这些企业来讲，目前最重要的是提高企业的盈利能力，提升品牌形象，老旧问题楼盘将严重制约这种战略调整。目前在物业服务市场的招投标中，我们可以发现大型品牌物业服务企业接管的几乎都是非常成熟、品质较高的别墅、公寓等高档物业小区，对于老旧问题楼盘大多是远避之而惟恐不及。显然，老旧问题楼盘已远离大型品牌物业服务企业视线，过去盲目拓展的低端老旧问题楼盘，已成为大型品牌物业服务企业的“烫手山芋”。

老旧问题楼盘经济效益低、经营风险高、管理难度大

从经济效益来看，老旧问题楼盘的物业服务费标准和收费率均明显低于新楼盘及行业平均水平，其中经过业主多次更换物业服务企业的老旧问题楼盘的收费标准和收费率更低，物业服务费比新楼盘及行业平均水平低约25%到50%，且收费率平均仅在60%到80%左右。特别是不少老旧问题楼盘的电梯几年都不维修保养一次，带病运行，要解决这些遗留问题，没有几十万元下不来，而一般物业服务企业一年利润也就几十万元，所以谁也不愿意去填那个窟窿。然而，就在收费标准低、收缴率低和维修保养及设施设备需要更新换代的情况下，业主的期望与要求大多越来越高，维权意识越来越强，物业服务企业的盈利空间越来越小。

从经营风险来看，综观更换物业服务公司的老旧问题楼盘，基本上都存在这样那样的问题，要么是原来的物业服务公司管理服务不到位，要么是历史积累的问题解决不了，要么是物业的经济效益低，所以民营物业服务企业必须充分估计到这些楼盘的经营管理难度，看清要接管物业历史遗留问题是否可以化解。譬如，许多老旧问题楼盘像老人一样疾病缠身，却没有养老钱（维修基金的积累）。接管过来让业主一下子拿那么多钱出来是很困难的，但问题又不能那么放着。这样使物业服务企业进退维谷，处理的好则罢，处理不好就是一大败笔。特别是有不少老旧问题楼盘，是民营物业服务企业为了市场占有率通过低价恶性竞争得来，一味降低价格致使项目经营始终在成本附近徘徊，抗风险能力明显不足，稍有风吹草动，都可能导致亏损甚至破产。

从管理难度来看，凡是更换物业服务公司的，基本上都存在这样那样的问题，业主要求高，维权意识强，历史遗留问题多年积累并难以一时化解或彻底解决。从房屋建设质量及配套设施设备等情况来看，这些小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋老化、设备陈旧、配套不齐、设计不优、绿化面积小、停车位不足、供水供电设备和消防设备有隐患等问题。譬如，针对老旧问题楼盘设备大多比较陈旧，面临大修和更新改造的问题，当需要大笔资金投入时，往往会发现这些老旧问题楼盘没有专项物业维修基金。还譬如，老旧问题楼盘的收费标准低、收缴率低，而这些年来物业服务成本包括劳动力成本却不断追高，业主要求很高很多甚至很刁，企业的经营管理面临巨大的挑战。

民营物业服务企业接管老旧问题楼盘的风险化解途径 综上所述，针对老旧问题楼盘的风险状况，笔者以为，民营物业服务企业接管服务老旧问题楼盘的过程中，有以下几条途径可以最大程度减轻和化解风险。

1、要在接管老旧问题楼盘时，对房屋整体质量及破损程度，电梯质量及配置老旧，电梯设置合理与否，消防设施设备质量及完善程度，供水供电设施设备质量等问题，做地毯式、全方位、不留任何死角的检查评估。为了增加检查评估的权威性，拟进入或中标的民营物业服务企业可以邀请相关质量技术主管部门、行业权威专家，检查评估的结果需业主委员会、退出物业服务公司及拟进入或中标的民营物业服务企业三方确认，以分清新旧物业服务企业管理服务的责任。

2、对老旧问题楼盘检查评估的结果要进一步做好分析总结，争取第一时间制定切实可行的整改方案并尽快实施。因为，一般来说一些物业服务费标准较低的小区基本上都有这样那样的问题，特别是消防设施、电梯设备、高层楼宇的供水供电设备等都是“黑洞”，切不可麻痹大意、掉以轻心。譬如，对接管一些业主与物业服务公司矛盾积怨较深的楼盘，由于业主的物业费交缴率过低，为了追求利润，原物业服务公司可能在硬件维护上省钱，导致老旧问题楼盘隐患丛生。

3、要摸清老旧问题楼盘的专项维修改造基金和本体维修基金的归集使用情况，尽量乘势利用业主、政府主管部门等各方的力量，向开发商及原物业服务公司追缴“两金”，以利于社区未来的永续经营。对于确实无法短期内归集“两金”的社区，要争取业主委员会、街道办、政府主管部门协调建立老旧小区紧急救助基金，以用于紧急

避险及过渡期的资金保障。

4、要正确引导业主期望。对于一些物业服务公司主动退出的老旧问题楼盘，一般大都是低收入群体较集中的老旧住宅区或经济效益不理想的小区，特别是很多老旧问题楼盘在更换物业服务公司后，物业服务费也大幅降低，因此，接管老旧问题楼盘的物业服务企业要着眼于建立质价相符的物业服务收费方案，坚持按照合同约定提供质价相符的服务，引导业主树立质价相符的物业服务消费意识。

5、对老旧问题楼盘的经营，一方面要挖潜节流创新经营，改善项目生存状态，尽量做小企业的内部成本。譬如，通过专业化分包模式，在严格监管的前提下，将清洁卫生、环境绿化、电梯维保等专项服务分包给相应的社会专业公司，这样既可以减少操作层的员工人数，降低劳动力成本，也可以避免直接雇佣员工带来劳资纠纷和用工难问题；一方面要积极争取政府相关部门的支持，除在重大改造项目上申请适当的财政补贴，还可以争取向政府税务机关申请减免物业服务税费等。

此外，接管老旧问题楼盘后，要第一时间制定社区综合整治方案并尽快实施，整治内容包括拆除居住小区内违章建筑和逾期临时建筑，打通消防通道，实现市政管线的畅通；对供电供水设施设备进行维修保养或更新换代；对小区损毁道路进行修补；规范停车管理秩序；对小区内绿化补建、修葺；完善小区公共照明；建立长效管理机制。

如何来理解物业接管验收的重要性？-摘自 上海物业网-和谐论坛接管验收是由物业管理企业依据建设部颁布的 《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。其首要条件是竣工验收合格，并且，供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经有关部门确认,同时，还接收相关的物业资料。接管验收后，由物业管理公司依据前期物业服务合同履行物业运行、维护和保养的责任。

对新建物业而言，接管验收往往处于物业管理公司对物业正式开始实施前期物业管理的前夕；对非新建物业而言，接管验收往往是由物业管理公司接管开发商或者前任物业管理公司移交的物业及其资料。物业的接管验收，实际都是一种责任转移的形式，不仅法律意义重大，而且直接关系到对物业建设与开发质量的确认，和今后物业管理工作能否正常开展。因此，要搞好前期物业管理，确保物业使用的百年大计和业主的根本利益，就必须严格物业的接管验收。然而，现实的问题是要真正做到严格物业的竣工验收并不容易。开发商为了追求效益的最大化，赶工期、偷工减料、施工不讲规范、安装敷衍了事、竣工验收采取“公关策略”等问题，在不同程度上普遍存在。

开发商为了加快资金流动，早日收回投资，获取丰厚的利润，会忽略对物业建设质量的监控和对确保物业质量的投入，在竣工验收与接管验收时，往往会采取表面走形式，私下内部处理（建立物业管理子公司，自建自管）和对外风险转移（发包给一家急于要项目的物业管理公司）的策略，使得物业竣工验收形同虚设。

自建自管的物业管理公司由于上下级关系和利益驱动，不得不服从开发商的利益而损害业主的利益乃至自身的利益，在参加接管验收时，不能真正地把好验收关。而走市场化道路，想得到物业项目的物业管理公司,由于求项目心切，往往不敢得罪开发商，能忍则忍，能过就过，因而，在参与接管验收时，很少能够按照验收标准把关号脉，做到严格程序，质量第一。

物业公司是企业,不是福利单位,更不是慈善家,他与开发商的不平等的交易亏空,最终必将由业主买单,而其物业接管验收的失职或失误,他们往往推得一干二净,理由无外乎这样.关于房产质量应该由开发商负责,我们与开发商是各自独立的民事主体,打官司你找物业是找错人了,我们体谅物业公司接项目的困难,往往是屈辱的与开发商签下不平等条约,但是作为物业公司你在物业竣工验收你不尽责任,是不是也应该对业主承担过失责任.王雪飞:物业管理中主要纯粹风险分析与管理

【主持人】现在我们介绍一个比较新的题目给大家，物业管理中主要纯粹风险的分析与管理，谈到物业管理的风险，各个从事不同物业管理专业部门有不同的感觉，一线经理最多反应的就是收费收不上来的风险。但是王雪飞工程师的部门让我们从风险分析的角度让我们对物业管理的工作有更深入的分析。他参与了包括中国工商银行、中国联通、上海大众、包钢众多大型企业和项目的风险评估工作，特别值得一体的是，在她众多的客户中，还有一个很重要的客户，北京银达物业。

现在有请王雪飞工程师演讲！【王雪飞】各位领导、各位来宾大家上午好！我来自北京江泰保险经济有限公司，非常感谢清华房地产研究所和北京银达物业给我们提供一个很好的交流的平台，看到主题发言人都是各个领域的专家、前辈，感觉很受压力，再也很受鼓舞。物业管理在国内十几年的发展时间，差不多也是上个世纪末八、九十年代引入国内的，两个学科的交叉领域是一个全新的空间，我们是国内第一家保险经济公司，当然这个风险管理研究所也是第一家，在众多项目的基础上，我们对风险管理做了一个分析和总结。在这个基础上，期望对咱们物业管理企业和物业管理行业的发展，提供一个理念和视角上的支持。

【王雪飞】主要分成以下几个部分来进行，大概介绍一下物业管理的风险和风险管理，物业管理中纯粹风险的分析，还有一个是火灾因为是建筑面临主要的风险，对它的原因做了一个统计分析。再有风险管理方法在物业管理中的应用。我们知道风险是普遍存在于人类的社会生活中，它一般是指某种事件发生的不确定性，比如说环境很多的因素难以预测，导致实际状况与行为主体预期之间会有一定的差异，由此产生的一种损失就叫风险。风险的分类根据性质，我们把风险分为纯粹风险与投机风险，所谓的纯粹风险主要是指既有损失机会，又有获利可能的风险，比如说自然灾害他的发生会导致损失的发生，投机风险是既有损失机会，也有获利可能的风险。

【王雪飞】风险管理分为财产风险，人身和信用风险，另外是根据风险产生的环境，风险产生的原因，以及风险是否可以被保险公司来承保。风险管理起源于美国一个新兴的学科，研究风险的发生规律和控制技术一门新兴的管理学科，他的管理流程主要是通过这个风险的识别、衡量，以及风险的评估，然后在选择风险评估的基础上，选择适合行为主体的风险管理的技术，循环使用的评价来循环进行的。物业管理风险的定义，在物业管理企业签订了物业服务合同以后，在他的合同约定特定的管理期间和范围之内，对业主的人员、财产以及相关的服务承担相应的法律和合同责任。由于服务过程中出现的不可控的因素，不确定的因素导致的财产损失，人身的伤害等等的损失，物业管理企业是要承担风险的。总体上来说，称为物业管理的风险。

【王雪飞】他产生的损失主要在以下几个方面，第一是业主委托管理和物业管理自有的财产损失，再有就是业主人员、本公司员工及第三者的人身伤害，还有就是业主项目经营的利润。还有包括其他的财务费用的支出，包括法律责任等等。物业管理的风险有一定的风险特征，首先设计的因素比较多，管理对象比较宽，层次不一，包括物业管理水平之间也存在一定的差异性。再有一个是暴露时间比较长，再有一个是责任风险比较突出，受社会政策和法律环境影响比较大。另外对于风险防范和应急处理要求比较高。物业管理和风险管理，就是将风险管理流程中的一些方法，一些依据应用到物业管理当中，因为风险管理涉及的领域非常宽，我们的角度主要是从纯粹风险的角度对风险进行了分析，主要是对物业管理企业可能造成损失的这种风险的分析。这个分析主要也是从两个角度，第一个是从众多项目面临的事故风险这个角度进行分类，这个其实怎么说呢，一方面可以让咱们的物业管理企业客观的认识项目存在的风险，提高这种风险防范，防灾防损这一块儿提供帮助。再有一个，也能更好的防范物业管理公司的责任风险。

【王雪飞】第一大类的风险就是自然灾害的风险，根据自然灾害的成因主要分为气象灾害、洪水灾害、地震灾害、海洋灾害，跟所在区域的自然条件关系比较密切。另外一个就是火灾风险，是比较突出的一个风险，首先它是高层建筑人员和财产比较集中，另外火灾一旦发生，施救、烟雾对人的伤害都比较大，造成财产的损失和人身的伤害后果比较严重。再有一个，火灾的成因是比较多，在建筑项目里面，比如说吸烟、雷击、明火、管理不善等等都会引发火灾，因此火灾风险是物业管理企业重点防范最主要的风险。另外一个是爆炸风险，主要源于两个方面，一个是天然气等易燃易爆气体的使用，再有一个就是压力容器，像锅炉。漏电风险影响主要是两个方面，一个是供电中断造成服务覆盖区正常的生产、经营受到影响，再有一个供电中断以后，会导致这种消防设施、应急的疏散等等一些安全发生风险。再就是水管爆裂，高层建筑里面也是比较常见，下面有两个以往发生事故的案例。另外一个是设备毁损，在高层建筑里面专用设备很多，设备毁损的风险，一方面会造成直接的财产损失，另外一方面可能对项目正常运行也会造成干扰。第七个风险就是一个盗窃风险，这是比较普遍的一种风险，这是从物业管理项目自身面临的风险的角度做的分析。

【王雪飞】下面对于物业管理企业面临的主要责任风险做一个分析。根据风险承受，风险损失的对象不同，分为三个，一个是管理责任风险，这个主要是业主，另外是第三者损失，还有一个就是雇主责任风险。这是下面在物业管理企业中发生的一些可能导致责任风险，就不再阐述了。除了主要的责任风险之外，物业管理企业还有其他金融风险，包括办公用具和车辆等自有财产损失风险，现金风险，还有就是雇员忠诚风险。

【王雪飞】由于火灾是物业项目里面面临最主要的风险，我们做了一个统计的分析，以下就是火灾的原因和火灾报警的类型，进行的统一分析，还有一个火灾发生时间的分析。另外呢，分别对机械、设备和电器火灾做了一个报警和发生时间的统计。得出以下的结论，人为过错是建筑物起火的主要原因，建筑物火灾发生时间以上午和晚间居多，机械设备火灾多发生于物业至凌晨6点这段时间，此间在岗工作人员相对减少。

【王雪飞】最后一章站在风险管理方法的角度，对于风险管理方法在管理物业当中的应用做了一个比较。首先保险是风险转移最主要的方式，通过这种缴纳数额较少的保费把企业承担大损失的风险由保险公司承担，在风险发生的时候，可以及时从保险公司获得赔款，资金方面的支持，尽快的组织抢险，恢复生产。据统计，有60—70％的风险都是可以通过保险转移的，以物业管理企业来讲，它的众多自有的或者是受托管理的建筑财产、机械设备、运输工具都可以投保，另外管理责任风险、雇主责任风险以及第三者责任风险都可以通过保险进行转移。

【王雪飞】另外是合同转移，物业管理企业可以通过与他方订立合同，当发生损失时，由接受方负责承担损失。玻璃外墙清晰的工作包给专业公司的时候，都可以在合同里面通过约定把这个责任转移出去。第三种方法，就是损失控制，他按照措施的性质分为工程法控制和行为法控制，工程法是以风险单位的物质性质为控制的着眼点，行为法控制是以人们的行为为控制的着眼点。按照损失控制的目的，可以分为损失的预防和损失的抑制，这种预防主要侧重于施工发生之前，采取一系列的措施，降低风险发生的概率。还有一种方法就是风险分散，就是通过这种风险单位的增加，把风险在多个个体之间进行一个分担，相当于不要把鸡蛋都放在一个篮子里面的道理是一样的，但是这必须在管理项目达到一定数量的基础上才能发挥作用。这个物业管理企业在注重风险分散的同时，也要看到地面以下的现象，管理项目太多，管理难度增大，管理的资源有限，也可能会造成企业的管理风险能力增加。

【王雪飞】另外一个就是风险自留，就是把风险自己承担了，但是这个承担并不是消极的承担，也要通过一些事先的财务预算等等，这种方法进行自我风险的控制和规避。还有一种方法就是风险避免，对于风险项目自身感觉难度比较大的，可能损失可能性比较大的项目，我不接受这种项目，本质上就杜绝了这种风险的产生。但是因为放弃项目的同时，也意味着放弃收益了，所以在使用这种方式的时候，要综合的考察。最后就是物业风险管理的实施，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处理、实施与监控等几个环节连续进行、反复循环、不断改进的过程。谢谢大家！【提问】刚才他提到管理过程中造成业主人身、财产损失的这一条，这个观点我想是错的，合同法里面明确规定，作为人身和财产损失在合同法中以免责的条款规定是无效的，所以这种责任要转嫁是不行的。O 【王雪飞】那意思看来保险是风险转移最佳的方式，但是合同转移应该说在风险管理里面是作为一种，也是一个工具之一，这个可能受到具体的法律环境和社会环境的影响比较大，具体的操控环节中有细节的问题，根据具体的项目可能会有一定的区别。

【提问】企业管理项目由于不可抗力导致的发生的损失可以理赔，具体到理赔的话，有什么要求。【王雪飞】目前市面上有四个险种承担，财产基本险，财产综合险财产一切险，财产生活险，最主要的区别就在于对于风险损失相当于是一个承担的范围不一样，财产基本险承担火灾、爆炸几个基本原因造成的风险损失的后果予以赔付。综合险保障的范围更为全面一些，暴雨、煤电自然灾害，财产一切险是采用一种除外责任的风险，是完全予以赔付的，所以你说的不可抗力主要是自然灾害造成的损失，在财产综合险，财产一切险里面是能得到赔偿的。