保利重庆物业管理有限公司车库管理制度

第一篇：保利重庆物业管理有限公司车库管理制度

保利重庆物业管理有限公司

车场管理制度

第一章

总则

第一条

为加强公司停车场管理，规范业主及员工停车，特制定本制度。

第二条

本制度适用于公司本级职能部门及属下物业服务中心。

第二章

停车卡的管理

第三条

停车场原则上只供其所在物业内业户的车辆停放。第四条

车主停放车辆，需办理车位使用手续，领取停车卡，并缴纳停车服务费；未办手续的车辆一律不准进入停车场。

第五条

停车场设置月保卡、临保卡和贵宾卡三类，统一由收费员负责办理和维护。收费员休息期间，车主凭收款凭证进出车库，车管员须做好登记，以备核查。

第六条

贵宾卡是指对公司车辆、员工车辆以及领导特批的业主车辆和往来单位车辆发放的停车卡种。由服务中心（部门）根据需要提出申请，呈公司领导同意后办理。办理时须将贵宾卡卡号，车主姓名，车牌等车辆信息在财务部备案。

第七条

收费员在办理停车卡时，须将车辆信息在车库管理系统中登记完整，并与实际进出车辆核对相符。

第八条

项目会计负责从公司行政部领取停车卡，同时做好停车卡的领用、盘点等登记管理工作。收费员按实际需要向项目会计领取。

第九条 如遗失停车卡，应到物业服务中心注销原停车卡，申请补办新卡并缴交相关费用。

第十条 不得私自转让停车卡。一经发现，物业服务中心将取消该车辆的停车位，并收回停车卡。

第三章 车辆收费管理

第十一条 停车场按物价部门公示的标准进行收费。

第十二条 车管员负责进出车辆管理和临保车辆收费，并按规定时间上交收费员。

第十三条 收费员负责月保卡的收费及车管员上交的临保费。第十四条 临保车进入停车场时领取临保卡，出车时由车管员按车辆收费管理系统计算费用收取停车服务费。

第十五条 每月月底，车管员应提醒车主到物业服务中心缴纳下个月的停车服务费；如车主未缴交停车服务费，车管员应及时收回停车卡交收费员并做好移交记录，收费员注消停车卡，并在即日起按临保车辆收费。

第十六条 公司车辆免费停放，到辖区作业的公务车辆（包括煤气、电力、自来水等车辆）经服务中心经理的许可后方可免费停放。车管员应做好登记工作，以备核查。

第四章 监督与审核

第十七条 收费员负责根据车辆管理系统审核车管员上交临保费。第十八条 项目会计每周不少于3次对车库系统的收费及授权进行抽查，分管2个以上服务中心的，每周不少于2次抽查。

第十九条 安防班长、安防主管、项目会计、服务中心经理负责对免费车辆进出、手动起杆、非法开闸等情况进行监督。

第五章 处罚规定

第二十条 对非法起杆，私自放行车辆的人员，每次处予50元/次的罚款。

第二十一条 情节严重的，将按公司人事奖惩制度严肃处理。

第六章

附则

第二十二条

本制度与上级公司财务制度和国家财经税收法规政策有冲突的，以上级公司制度和国家法规政策为准。

第二十三条

本制度由公司财务部负责起草并解释。经公司总经理办公会议通过后，自正式下发之日起生效。

第二篇：重庆鑫龙物业管理有限公司

重庆鑫龙物业管理有限公司、银海新城管理处：

邓正海、包运洪在綦江银海新城物业管理处工作期间，工作在辛经理的直接指挥、安排下、带头遵守公司及管理处的各项规章制度，工作中尽好做好自己的工作职责，任劳任怨，不辞辛苦，不分上班下班，有事是谁叫随到，外出联系相关工作，回来是及时汇报，使得较多问题得到及时处理和圆满解决。办好较多事项辛经理是清楚的。由于我们在管理上对员工严格要求、严格劳动纪律、因此受到有个别前科人员（是綦江东城派出所查出的），胡乱编造不属实的事情，在员工中挑拨离间、乱造言论，引起了不明真相的人员起哄，给綦江银海新城管理处造成不利开展工作的麻烦，造成了2011年9月13日银海新城对邓正海、包运洪给予开除处理的决定。

我邓正海身为银海新城保安队队长，包运洪系辛经理直接安排工作，我们所做的工作辛经理是最清楚的，大家也看到的，没有违反公司及管理处的各项规章制度，在工作中没有造成重大经济损失，我们认为银海新城管理处作出对邓正海、包运洪的开除是错误的，现邓正海、包运洪要求银海新城管理处对我们的开除意见给予撤消，恢复其工作。

特此要求

签名：

签名：

2011年9月18日

第三篇：物业管理有限公司收费管理制度

深圳市****物业管理有限公司

收 费 管 理 制 度

第一章 总 则

第一条 为了规范本公司各管理处收费工作的管理，完善收费记录等基础会计工作，加强对管理处收费工作的会计监督，结合本公司的实际情况，制定本制度；

第二条 本制度依据《中华人民共和国会计法》、《内部会计控制规范—基本规范（试行）》等法律法规制订的强制性规定，各管理处必须执行，不得以各种理由拒绝执行，对于试行过程中出现的问题可以协商解决。

第三条 收费工作是公司业务的重要组成部分，应全力配合公司业务的开展，同时也需要其他部门员工的参与和配合。

第四条 管理处负责人应按本制度的规定组织、管理本管理处收费工作，并对管理处收费管理制度的建立健全及有效实施负责。

第五条 收费管理制度应达到以下基本目标：

（一）规范各管理处收费行为，保证收费资料真实、完整；

（二）不相容职务由不同的人员担任；

（三）建立并完善收费记录制度，保证各类相关账册的记录准确，并做到数据来源清晰、账账相符；

（四）各类数据应及时上报公司财务部，保证财务数据及时传递，为管理活动提供及时、准确的信息；

（五）加强对管理处财务收支活动的会计监督；

第二章

收费分工

第六条 按照不相容职务相分离的原则，收费业务授权批准、收费业务执行、收费稽核检查等工作应由不同的人员执行，以达到明确职责权限，形成相互制衡机制；

第七条 以下工作是不相容的：

1、收费金额确认工作与收费工作；

2、水、电、气等费用的抄表工作与收费工作；

3、装修押金收取标准、押金退回的确认工作与收费工作；

4、应收款的记录工作与收费工作；

第八条 收费工作分工如下：

1、房管员负责应收管理费、本体金及其他相关费用收取标准、收费起止时间的确认工作；

2、房管员负责确定押金收取标准、押金准退批准及处理工作；

3、水电工负责辖区所有由公司支付费用的水电表的抄录工作；

4、收费员负责以上各项经确认的收、付款内容进行收、付款作业，编制管理处相关报表；

5、统计员负责数据的统计工作；

6、财务部负责收付款业务的稽核工作。

第三章

收费程序

第九条 管理费及本体金的收费程序：由房管员在当月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额，打印应收清单，经管理处主任签名确认后，报管理处收费员及公司财务部。

房管员依据经管理处主任签名确认的本月应收管理费、维修基金的清单填入《管理费、维修基金收费台账》的相应栏内，内容包括：应收费所属时间、管理费、维修基金的小计及累计金额并签名或盖章。

收费员根据《管理费、维修基金收费台账》的记录情况，收取相应的管理费、维修基金。

第十条 除非得到董事长的授权、任何人无权减免应收款项。收费员应严格按照上报的各项收费清单收费，如有减免应收款项的，应有董事长的亲笔签名，并做好相关资料的保管工作、以备查验。

第十一条

水电费的收取程序：水电工应在次月5日前抄录水、电表，报收费员，收费员据以计算相关费用，区分代收代付和公用自用情况，并在7日前报上财务部，水电表的抄录时间应尽量与水、电部门的抄表时间统一。

水电工应对公用区域的水电的耗用情况负责，建议管理处建立相关制度，对公用水、电情况进行考核，并以此作为对水电工的考核指标之一。

第十二条

押金的收退程序：收取各类押金时，由房管员根据相关规定收费标准，填制收费通知单，收费员根据通知单收取押金。

退押金时，由房管员根据具体情况确定退款金额，并报管理处主任签名，收费员据以退付押金。

收费员在登记《现金收费日记账》的同时，必须建立相应的《押金

收退记录本》登记押金收、退、存情况，并每月与财务部核对。

第十三条

停车费的收取程序：停车费的收取分为按月收费和临时收费两种形式。

按月收费由车主向收费员交纳，收费员收款后书面通知制卡部门制作出入卡，制卡部门根据通知单的内容制作出入卡，交车主。按月收费的收费情况应按月编制收费清单，列明所属起止日期，报公司账务部，金额必须与上报数字一致。

临时停车的停车费由车管员收取。车管员交接班时先清点停车票和票款，然后双方在交接记录本上签名后，下班的车管员将所收票款及用完的停车票存根上交收费员，停车票留给接班的车管员。

车管员所收票款必须及时上交收费员处，不得长时间滞留。收费员应及时检查车管员的交接班记录，核查车管员的停车票和票款数量金额，及时查找出现的差错。

车管员应估算停车票的使用量，不够时应及时向收费员领取，收费员应建立账本登记停车票的领用、退回情况。

第十四条 公司财务部与行政部将不定期的对车辆收费进行突击检查，查实车辆收费情况，如有舞弊行为将进行严厉惩罚，情节严重的，移交公安部门依法惩处。

第十五条 收费员收费后，将当天所收现金、支票及时交存银行，并将相应的收款收据“财务联”与交款单一并交公司财务部，收款收据“管理处联”则由收费员留管理处按月装订以备查验。

第四章

收费记录

第十六条

收费员应对每笔现金收支进行记录，内容包括：收费日期、单据号码、房号名称、车牌号码、费用所属期间、摘要及相关的明细金额。

第十七条

采用银行票据方式收取的收入，收费员应向公司出纳员落实到账情况，除上一条所列内容外，还应记录所收费用转入的银行账户名称等相关信息。

第十八条

收费员收取的现金应于当天送存银行，如无法在银行停止对外办公前交存银行，应最迟在下一工作日及时交存银行，对于跨月收取的款项则必须在当月交存银行。

第十九条

除根据管理处主任授权退付押金外，收费员无权支付现金，如临时急需可在电话报请公司负责人及管理处主任，经同意后先动用备用金，事后必须由公司负责人及管理处主任补签名。

备用金不足的大额借款必须按规定办理借款手续，并在财务部的调配下支付款项。

第二十条 管理处应记录的账册如下：

1、《管理费、维修基金收费台账》：由房管理员按月记录应收款情况，收费员记录实收情况，记录后必须签名或盖章，以备稽核、检查；

2、《月卡销售记录台账》：记录月卡销售情况，记录后必须签名或盖章，以备稽核、检查；

3、《现金收费日记账》、《转账收费日记账》：由收费员按日分别登记，转账的收费应记录转入银行账号，与出纳员的记录一致，必须

结出本日合计、本月累计发生额和余额；

4、《押金收退记录账》：按不同种类的押金分别建账，及时记录押金的收、退、存情况，并每月与公司财务部核对确认；

5、《水电费收费表》：记录代收代付水电费的收入情况，该记录应与《现金收费日记账》、《转账收费日记账》的记录一致；

第二十一条 《现金收费记录本》记录的要求：

1． 除按规定允许使用红色墨水书写外，只能使用蓝黑墨水或者碳素墨水书写，不得使用圆珠笔或者铅笔书写；

2． 每笔现金收费的收据、发票登记一行，日期、收据（或者发票）号码、房号、摘要、合计金额、明细金额和其他有关资料逐项记入相应栏内，要求做到数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整； 3． 除现金交存银行的数字记在“贷方”外，其余收付费都记入“借方”各相关栏内，如退回借款等付出现金的事项，可在“借方”各相关栏内记为负数，且借方各明细栏目之和应与“借方合计”栏金额相等，（否则，该笔记录必有差错，必须查明原因，进行更正，直到平衡为止；）

4． 每一帐页登记完毕结转下页时，应结出本日开始到上一行止的发生额合计数，记在本页最后一行和下页第一行有关栏内，并在摘要栏内注明“过次页”和“承前页”字样；

5． 所收现金送交银行时，应注明现金解款单的编号或交易流水号，并将金额记入“贷方”栏内；

6． 每天必须结出当天各栏目的合计数，并在摘要栏内注明“本日合计”字样，同时用红笔将该行上、下各划一条单线；（本行数字实际

上正是《收费周》的每日实收的数字，以后就可以用该行数字与统计表的数字相互核对）；

7． 注意，按照现金管理条例的规定，收费员所收现金应在当天送交银行，所以“借方合计”栏内金额应与“贷方”栏内金额相等，即余额应为零；如收费员在当日将所收现金送交银行后，又收到了现金，可将其放在保险柜内，但不允许将现金带回家；

8． 每天结出“本日合计”后在下一行，结出本月初起至当日的累计数，并在摘要栏内注明“累计”字样，且用红笔在该行的下面划一条单线；

9． 每月月底，在结出“本日合计”后，不必结出“累计”，而应结出“本月合计”，即本月初至本月未的总合计数。

第五章

数据汇总上报

第二十二条

收费员对收所收款项必须做到日清月结，按日填列资金收支日报表，并于下一工作日上报公司出纳员，所报数字务必准确，一经上报不得随意更改，如要更改必须说明原因。

资金收支日报表应每日结清余额后及时填列，并于月度终了后，上交公司出纳员处，出纳员将所填数字与每日上报核对，如有差错，收费员应书面说明原因，上报公司确定处理办法。

第二十三条

管理处产生的各项收费表单，应及时上报公司财务部，有条件的管理处尽量提供电子文件，应上报的表单及上报时间列示如下：

1、《本月管理费、维修基金应收清单》，当月5日前（节假日顺延，下同）上报当月管理费、维修基金应收/预收清单上报公司财务部，内容包括：栋号、房号、面积、收费标准、本月应收管理费、维修基金及总额；

2、《管理费、维修基金应收及实收明细表》，次月5日前上报公司财务部：内容包括：栋号、房号、期初应(预)收额、本月应收额、本月实收、期未应(预)收额，逻辑关系如下：

期初应(预)收额＋本月应收额－本月实收＝期未应收(预)额 本期期初应收(预)额＝上期期未应(预)收额

3、水电费抄表计算单及水电费欠缴清单，水电工次月5日前抄表报收费员，收费员根据抄表数量、单价等信息计算水电费，并列示欠收水电费清单，次月7日前上报公司财务部；

4、《资金收支日报表》：次月7日前上报公司财务部，该表数字应与《现金收入日记账》、《转账收入日记账》的每日合计数一致。

第二十四条 所有上报必须数字真实准确，逻辑关系清楚无误，各类数字之间应能相互验证，如出现差错必须查明原因。

第六章

备用金管理

第二十五条

为了应付物业管理工作中发生的，对房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、环境整治等项目开展的维护、维修、整治及零星采购等紧急支出的需要，各管理处可向公司借支备用金5000元，作为上述紧急支出的周转资金。

第二十六条 备用金的保管、使用，由各管理部指定的专人负责，并报公司财务部备案；指定专人不得随意变更。

第二十七条 备用金的保管人员，必须严格按照本规定第1条所列的备用金的开支范围支付；备用金不得用于支付开支范围以外，如业务招待费、办公用品、五金材料的日常采购等费用，也不能用于虽属开支范围内，但不需要紧急支付的各项费用。

第二十八条 当紧急动用备用金数额较大时，应在事先向公司领导请示后，备用金保管人员方可借支给经办人员；如因未经请示而产生了不能报销的费用支出，由备用金保管人员承担相应责任。

第二十九条 费用支出的经办人员在办理完报销手续之后，应将所借款项尽快归还备用金的保管人员。

第三十条 备用金保管人员的工作变动时，管理部经理应督促其向财务部办理备用金的移交手续。

第三十一条 本制度由公司财务部负责解释。

深圳市****物业管理有限公司

2009年4月1日

物品采购及领用制度

第 一 章 总

则

第一条

公司各类物品的采购及领用实行事前计划、集中采购、分类管理、凭单领料的原则。

第二条

本规定适用于公司总部各部门及下属各管理单位的物品采购及领用活动。

第三条

本规定不包括固定资产及无形资产的购置行为。

第四条

公司的物品采购及领用活动在单位负责人的领导下，由采购部统一管理。

第五条

本规定所称物品使用部门含公司总部各部门及下属各管理单位。

第 二 章

物品需求计划

第六条

各物品使用部门于月初按不同类别填制“物品需求计划单”，按月报采购部，“物品需求计划单”应注明所需物品的名称、规格、型号、数量、用途、质量及售后服务等内容，用途应详细具体。

第七条

“物品需求计划单”由经办人制单，并经如下审批程序批准同意后，交采购部作为采购依据：

经办人→部门经理→主管副总→财务经理→总经理 第八条

“物品需求计划单”应分部门按年连续编号，一式四联，申请单位、采购部、财务部、库房各一联。

第九条

“物品需求计划单”按以下分类分别填制： 1.维修材料类，2.卫生用品类，3.办公用品类，4.工具类，5.其他

第十条

各物品使用部门编制的“物品需求计划单”所列物品应能够应付日常使用，并能应付可以预测到的突发事件所需物品，以减少紧急采购的发生次数。

第十一条

“物品需求计划单”编制完后，如有迹象表明物品不够用时，应立即填写一份新的“物品需求计划单”，并按上述程序审批报采购部组织采购。

第十二条

需要紧急采购物品的事件必须具有突发性，是发生前无法预测的。

第十三条

需要紧急采购时，经办人应尽量尝试向部门负责人或总经理请示，在得到部门负责人或总经理认可后，组织采购；如确实无法与部门负责人或总经理取得联系，经办人先行处理。

第十四条

紧急采购发生后，物品使用部门应在第一时间，补办“物品需求计划单”，并对紧急采购的必要性进行详细、充分的说明。如果该项紧急采购是相关人员应该能够预见，但由于其工作失误造成未能及时申请购买的，应追究当事人的责任。

第 三 章 采购及供应商

第十五条

采购部综合各使用单位的“物品需求计划单”，结合库存情况，确定所需采购物品的名称、规格、型号、数量，并结合供应商的情况编制“采购订单”。

第十六条

“采购订单”按如下审批程序批准后，由采购部向供应商下单订购：

采购员→采购部经理→主管副总→财务经理→总经理 第十七条

“采购订单”应连续编号，一式四联，采购部、供应商、财务部、库房各一联。

第十八条

为保证采购工作能够顺利、有序地进行，各项物品都应选择2-3家供应商，作为物品的长期供应商。除供应商出现变更外，物品的采购都应向选定的供应商采购。

第十九条

供应商的选择：由采购部收集有关供应商的资料，填制《供应商确认审批表》，报各相关部门联合会审评估，经总经理批准后予以确认，确认后报各相关部门备案。

第二十条

所购物品出现质量问题，如属个别现象，由采购部负责退换；如果是经常出现或者出现质量问题的物品数量较大，应考虑更换供应商。

第二十一条

采购物品时，应综合质量、服务、价格等各方面因素向供应商下单订购。首先在保证产品质量、售后服务等能够满足使用部门要求的前提下，选择价格更优惠的供应商。

第 四 章 物品入库

第二十二条

采购员将所购的物品交库房，由保管员填制“物品入库单”。“物品入库单”应连续编号，一式三联，库房、采购部、财务部各一联。

第二十三条

入库单上的物品应注明订单号，采购员在验收物品前应核对采购订单，核对并验收无误后，在入库单上签名确认。

第二十四条

保管员依据“物品入库单”记录物品明细账，记录时应记录相应的“物品入库单”号。

第二十五条

保管员应妥善保管财物，及时记录明细帐簿，并定期不定期地将实物与帐簿核对，做到账实相符。其中，月度终了时，必须进行盘点，如账实不符，应尽快查明原因。

第 五 章 付

款

第二十六条

货款应采用月结的方式结算，并以银行票据为主要的支付手段，尽量避免使用现金。如情况所限必须使用现金的，应与财务部沟通确认后予以支付。

第二十七条

货款到期时，由采购员填制“付款审批单”，向财务部申请付款。“付款审批单”应附相应的“采购订单”、“物品入库单”、供应商发票及明细清单等单据，并按付款审批程序审核。

第二十八条

财务部依据审核批准的“付款审批单”开具支票或汇票，交采购经办人，由采购经办人向供应商办理付款结算手续。财务部不直接面对供应商。

第 六 章 物品领用

第二十九条

各部门领用物品时，应填制“领料单”。“领料单”上应注明具体的用途，明确支出的性质。

第三十条

经常使用的低值易耗品应如灯泡等应做到以旧领新。第三十一条

工具类物品，应按领用人分别建立领用档案，登记领用情况，以便在员工离职时，审查员工的工具领用情况，避免工具的丢失。

第三十二条

“领料单”应按年连续编号，一式三联，领料单位、财务部、库房各一联。

第三十三条

领用“物品需求计划单”已列范围内的物品时，由部门负责人签名即可领用。领用非“物品需求计划单”已列范围内的物品时，应另填“领料单”，除部门负责人签名外，还应由总经理签名同意方可领用。

第三十四条

领用“物品需求计划单”已列范围内的物品时必须注明“物品需求计划单”号，以备审查。

第三十五条

月度终了时，保管员应将当月发出物品的财务联送交财务部，财务部据以进行账务处理。

第四篇：重庆XX物业管理有限公司 设立过程[模版]

重庆佳居物业管理有限公司 设立过程

一、对即将建立的物业管理公司进行可行性研究分析：

1、重庆市物业管理现状

伴随着重庆房地产的快速发展，重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业人员达4万多人。这些数据都充分体现重庆物业管理行业的发展机遇。

2、物业管理企业市场准入门槛较低

根据国家相关法律规定《物业管理企业资质管理办法》，对于最低资质的三级物业管理企业要求如下：

（1）.注册资本人民币50万元以上；

（2）.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（3）.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

（4）.有委托的物业管理项目；

（5）.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

一、物业服务企业的设立条件

一般来说，物业服务企业在办理注册登记手续时，应具备以下条件：

1、企业名称：重庆佳居物业管理有限公司

2、企业住所：重庆沙坪坝区虎溪一所租凭用房（拥有合法租凭合同，租凭期限咋为2年）

3、法定代表人：XXX（有完全民事行为能力，有所在地正式户口，产生过程符合国家法律和企业章程规定；符合其他有关规定条件）

4、注册资本：三级物业管理企业要求如下：注册资本50万（三级资质物业企业）

5、公司章程：（祥见附表1）

6、有符合规定要求的专业技术人员和管理人员：物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业服务有限责任公司应由2人以上50人以下股东共同出资设立。

7、有健全的组织机构和规章制度：详见公司章程

三、物业服务企业的设立.1、订立发起人协议: 签订发起人协议，明确各方权利义务。

2、申请企业名称预先核准：

(1)有限责任公司的全体股东签署的公司名称预先核准申请书；(2)股东或者发起人的法人资格证明或者自然人的身份证明；(3)公司登记机关要求提交的其他文件。

3、出资验资，确立公司的组织机构：

我物业公司组织机构采用直线制，有经理直接指挥。

4、申请工商注册登记：

物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。

5、申请税务登记：

取得《税务登记证》，还应当同时到银行管理部门办理企业相关账户设立手续。

6、申请资质核审：

取得《物业服务企业资质证书》。

附表1 公司章程:(1)公司的宗旨

将优质服务进行到底

管理无盲点、业主无怨言、服务无挑剔(2)公司的名称和性质

名称：重庆佳居物业管理有限责任公司

住所：重庆沙坪坝区虎溪XX路XX号房(3)经济性质

有限责任公司(4)注册资本数额及来源

注册资本：人民币50万元

来源：股东自有资金(5)经营范围及经营方式

经营范围：小区物业管理（水电、绿化环卫、保安队）

经营方式：(6)组织机构及其职权

1、公司不设股东会。股东依照《公司法》，行使下列职权：

（一）决定公司的经营方针和投资计划；

（二）委派和更换执行董事，决定有关执行董事的报酬事项；

（三）委派和更换监事，决定监事的报酬事项；

（四）批准执行董事的报告；

（五）批准监事的报告；

（六）批准公司的财务预算方案、决算方案；

（七）批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（八）对公司增加或者减少注册资本作出决定；

（九）对发行公司债券作出决定；

（十）对公司合并、解散、清算或者变更公司形式作出决定；

（十一）制定或修改公司章程；

（十二）聘任公司经理。

股东作出上述事项变更的决定时，应当采用书面形式，并由股东签名后置备于公司。

2、公司不设董事会，设执行董事一人，执行董事可以兼任公司经理。执行董事由股东委派。执行董事任期３年，任期届满，经股东决定可连任。执行董事对股东负责，行使下列职权：

（一）执行股东的决定；

（二）决定公司的经营计划和投资方案；

（三）制订公司的财务方案、决算方案；

（四）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（五）制订公司增加或者减少注册资本的方案；

（六）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；

（七）决定公司内部管理机构的设置；

（八）提名公司经理人选，根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理，财务负责人，决定其报酬事项；

（九）制定公司的基本管理制度；

（十）代表公司签署有关文件。

3、公司设经理１名，可由执行董事兼任，也可由股东另外聘任或解聘。经理对股东负责，行使下列职权：

（一）主持公司的生产经营管理工作；

（二）组织实施公司经营计划和投资方案；

（三）拟定公司内部管理机构设置方案；

（四）拟定公司的基本管理制度；

（五）制定公司的具体规章；

（六）提请聘任或者解聘公司副经理，财务负责人；

（七）决定聘任或者解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的负责管理人员。

4、公司设监事一人，由股东委派。监事依《公司法》规定行使职权。

监事的任期每届为三年。监事任期届满，连选可以连任。监事行使职权所必需的费用，由公司承担。公司执行董事、高级管理人员不得兼任公司监事。

5、有下列情形之一的，不得担任公司的执行董事、监事、高级管理人员：

（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力；

（二）因贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产或者破坏社会主义市场经济秩序，被判处刑罚，执行期满未

五年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年；

（三）担任破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理，对该公司、企业的破产负有个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年；

（四）担任因违法被吊销营业执照、责令关闭的公司、企业的法定代表人，并负有个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年；

（五）个人所负数额较大的债务到期未清偿。

公司违反前款规定选举、委派执行董事、监事或者聘任高级管理人员的，该选举、委派或者聘任无效。

执行董事、监事、高级管理人员在任职期间出现本条第一款所列情形的，公司应当解除其职务。

(7)法定代表人的产生程序及职权

董事长为公司的法定代表人（注：也可以是经理，由股东自行确定）职权内容同上

(8)财务管理制度及利益分配办法

1、公司应当依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立本公司的财务、会计制度，并应在每一会计终了时制作财务会计报告，委托国家承认的会计师事务所审计并出据书面报告，并应于第二年三月三十一日前送交各股东。

2、公司利润分配按照《公司法》及有关法律、法规，国务院财政主管部门的规定执行。

(9)劳动用工制度

劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行。(10)章程修改程序

1、由股东或董事会提出提案，并将该提案的具体内容在法定的期限通知股东；

2、由董事会召集股东大会进行表决；

3、投票表决通过：有限责任公司须经代表2/3以上表决权的股东通

过；

4、对于法律须经过上级主管机关批准才能修改的事项，需要就该修改内容向主管机关申报，获得批准后才能生效；

5、到工商行政管理部门进行变更登记，否则，该项修改事项不得对抗第三人。(11)企业终止程序

1、首先要清算，分为破产清算和非破产清算。

2、成立清算组织。

3、清算终结后依法注销(12)股东姓名 XXX XXX(13)股东的权利和义务 权利：

1、参加或推选代表参加股东会并根据其出资份额享有表决权；

2、了解公司经营状况和财务状况；

3、选举和被选举为董事或监事；

4、依照法律、法规和公司章程的规定获取股利并转让；

5、优先购买其他股东转让的出资；

6、优先购买公司新增的注册资本；

7、公司终止后，依法分得公司的剩余财产；

8、有权查阅股东会会议记录和公司财务报告；

义务：

1遵守公司章程； 2按期缴纳所认缴的出资；

3依其所认缴的出资额承担公司的债务；

4在公司办理登记注册手续后，股东不得抽回投资；(14)股东出资的方式和数额

出资方式：货币

数额：XXX 35万元 占注册资本的% XXX 15万元 占注册资本的%(15)股东转让出资的条件

1、股东之间可以相互转让部分出资。

2、股东转让出资由股东会讨论通过。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。

3、股东依法转让其出资后，由公司将受让人的名称、住所以及受让的出资额记载于股东名册。(16)公司解散与清算办法

1、公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时；

2、股东会决议解散；

3、因公司合并或者分立需要解散的；

4、公司违反法律、行政法规被依法责令关闭的；

5、不可抗力事件致使公司无法继续经营时；

6、宣告破产。

公司解散时，应依《公司法》的规定成立清算组对公司进行清算。清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会或者有关主管机关确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。(17)股东认为需要规定的其他事项

1、公司根据需要或涉及公司登记事项变更的可修改公司章程，修改后的公司章程不得与法律、法规相抵触，修改公司章程应由全体股东表决通过。修改后的公司章程应送原公司登记机关备案，涉及变更登记事项的，同时应向公司登记机关做变更登记。

2、公司章程的解释权属于股东会。

3、公司登记事项以公司登记机关核定的为准。

4、本章程经各方出资人共同订立，自公司设立之日起生效。

5、本章程一式四份，股东各留存一份，公司留存一份并报公司登记机关备案一份。

全体股东盖章： 200X年XX月XX日

第五篇：关于促请保利物业管理有限公司退还违规收取的物业费

关于促请保利（武汉）物业管理有限公司退还违规收取的物业费、依照合同约定标准提供物业服务及公开公共收益账目的函

保利（武汉）物业管理有限公司:

本人为保利中央公馆_________的业主，依照保利中央公馆的开发商武汉林宇房地产开发有限公司和贵司签订保利中央公馆项目的《前期物业服务委托合同》的有关内容，本人于贵司双方于____年__月__日签订了《前期物业管理服务协议》。现因贵司违规收取物业费、服务质量未达到合同约定标准及未向业主公开公共收益账目事项，特向贵司发此函，希望贵司退还在未达法定收房条件期间违规收取的物业费，尽快依照国家有关法律法规和双方合同的约定提供完善的物业服务，并及时公开公共收益账目情况，在贵司改正或完善以上行为之前，本人有权选择缓交或少交下一期的物业管理费。

一、保利（武汉）物业管理有限公司违规收取物业服务费的事实

（1）依照2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准的《武汉市物业管理条例》的第十二条规定内容：“房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担„„房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付。”该条明确表达了房屋交付前的物业服务费由开发建设单位承担，而交付的必要前提是房屋通过竣工验收达到交付条件，也即获得政府部门颁发的《竣工交付使用备案证》。

依据武汉市住房保障和房屋管理局文件[2013]161号《市房管局关于撤销武房开备字[2013]35号房地产开发项目竣工交付使用备案证的决定》内容, 武汉林宇房地产开发有限公司在申请办理“保利中央公馆”一区项目竣工交付使用备案时提供的《正式供电证明》非供电部门出具，不符合办理竣工交付使用备案条件，被撤销“保利中央公馆”一区项目竣工交付使用备案证。该文件为2013年10月24日印发，也即说明此时，保利中央公馆的开发商武汉林宇房地产开发有限公司通过伪造法定文件的方式取得的竣工交付使用备案证被政府房管部门依法撤销了，而在这之前则是通过欺骗政府部门和业主的方式违法交房的，至此时交房的法定条件已被撤销而不成立。

法定的交房条件不成立，物业服务费的交纳也就没有法律依据了。依照前述法律规定，自武汉林宇房地产开发有限公司通过欺骗的手段将房屋交给业主之日起，至该公司重新取得房管部门的《竣工交付使用备案证》从而重新符合法定交付条件止，此期间的物业服务费应该由保利中央公馆的开发建设单位武汉林宇房地产开发有限公司承担，保利（武汉）物业管理有限公司在该期间违规向业主收取的物业服务费应该无条件退还给业主，或者经双方协商后冲抵下一期物业管理费。该期间的物业服务费应该由保利（武汉）物业管理有限公司同武汉林宇房地产开发有限公司协商解决，与业主无关。

二、保利（武汉）物业管理有限公司服务质量未达到合同约定标准的事实

依照双方签订的《前期物业服务协议》，保利（武汉）物业管理有限公司在提供物业基本服务的诸多重大方面的服务质量均未达到双方合同约定的标准，具体事实如下：

（1）依照合同“第三条 物业管理服务内容

四、安防服务

（一）内容

1、建立预防性安全体系„„

2、公共区域实行巡视工作制度，门岗对大件物品进出小区实行登记、检查制度。”而事实情形是，整个已入住的区域没有建立预防性安全体系，小区在入住一年多的时间内仍然没有实现封闭式的管理，更谈不上门岗对大件物品进出小区实现登记、检查制度了。小区是任何人均随进随出，入住至今，已多次听到小区的业主反映发生过偷盗事件，业主住在小区没有基本的安全感。

（2）依照合同“第四条 物业服务质量

一、房屋外观：

1、小区主入口设有平面示意图，小区内主要道路设有路标„„

3、对公馆区域违章、私搭、乱建行为按法定职责履行告知、劝阻、报告义务，并有相关记录。” 而事实情形是，小区主入口未设置平面示意图，主要道路也没有路标，小区内存在比较严重的违章搭建行为，尤其是在别墅洋房区域以及高层区的一层区域更明显，而在这些违建行为存在的相当长时间内，尽管有业主不断反馈意见，但是仍然没有引起物业公司的重视，违建现象没有得到明显的改观，物业公司存在严重不作为的现象。

（3）依照合同“第四条 物业服务质量

二、设施设备运行

1、共用配套设施设备完好„„

4、供、配电设备运行正常„„路灯、楼道灯等公共照明设备完好。

5、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全„„有突发故障应急处理方案。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理

2、共用部位、共用设施设备使用正常，发现问题及时维修。”而事实情形是，小区的共用配套设施维护管理不完善，尤其表现在小区内部分道路下雨时排水和下水不畅，路面有较多积水；另外，地下车库环境糟糕，存在地面积尘多和标识不清晰问题。入住后相当长的一段时间内，小区内部使用的供电是临时用电，而不是供电部门的正式用电。小区也经常停电停水，而停电停水的原因并非都是因为市政线路故障或者改造原因引起。电梯的维护保养不完善，部分单元的电梯经常发生故障，没有得到及时修理，多次发生业主被困电梯的事件，电梯运行的噪音较大。

（4）依照合同“第四条 物业服务质量

四、环境卫生

1、垃圾日产日清„„

5、小区内道路等共用场地巡回保洁，杂物及时清理。

6、房屋共用部位保持清洁，无明显乱贴、乱画及擅自占用和堆放杂物现象。

7、商业物业管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、乱贴广告现象。” 而事实情形是，小区的部分区域垃圾未得到及时清理，存在堆积现象，各楼栋内的公共区域的保洁卫生尤其不到位，物业的保洁人员热衷于收拣垃圾废品创收，无心打扫各楼层公共区域的卫生，而这种情况在交房一年多的时间内长期存在，在业主不断向物业公司反馈意见后仍然没有基本的改善；楼栋的电梯内、消防设备箱以及外墙上，长期贴满了各种小广告，而物业一直熟视无睹，疏于管理，也没有及时采取清理措施。小区内存在各种黄沙、水泥、大理石等摊点，跟物业存在利益关系，在小区重要路段摆放，破坏环境，影响通行和有碍观瞻。

（5）依照合同“第四条 物业服务质量

五、绿化养护

2、花木长势良好，修剪整齐美观，无严重病虫害，无大面积折损、斑秃现象。” 而事实情形是，小区的绿化开发商前期规划和建设落后本已是一大硬伤，而物业的后期维护管理也严重不到位，小区内存在较多的死树现象，尤其是一些楼栋周围的树木，大半年了一直没有进行更换或者处理，小区随处可见的草坪均存在坏死现象，一些地方的绿化遭到人为损坏而物业疏于管理，整个小区的绿化环境让业主感觉到非常不满，绿化也是业主一直以来诟病比较多的问题。（6）依照合同“第四条 物业服务质量

六、交通秩序与车辆停放

1、小区内交通设施完备，道路通畅，路标清晰。” 而事实情形是，小区内的车辆停放秩序非常混乱，物业没有安排足够的人手进行引导和管理，导致乱停乱放现象比较突出，一些车辆停放占据了行车道，影响通行。小区内的车流和人流也没有进行合理区分引导，存在安全风险，车辆在整个小区的动线规划也不合理，车多时存在流转不畅的问题，在一些路段存在安全隐患。

（7）依照合同“第四条 物业服务质量

七、安全管理

1、安防装备齐全，制度完善。” 而事实情形是，安全问题已成为小区业主最重要最关心的核心问题，小区业主入住后长达一年多的时间至今未实行封闭式管理，各类人员进出小区不需任何登记和必要限制，小区的安防设备配置非常不到位，存在较多的安防死角，已安装的一些安防设备如业主家中的对讲机安防功能、主卧房的紧急呼救设施等均未有效启用，各楼栋的门禁也没有真正起到作用，大部分时间敞开着，也无人过问。小区内严重缺乏安全监控设施。小区内已发生多起偷盗事件，业主在小区内没有安全感，而物业在这方面工作存在严重失职。

（8）依照合同“

九、房屋共用部位、共用设施设备零修和急修及时率100%” 而事实情形是，很多最基本最细小的设施故障如路灯、消防灯、消防通道门等问题告知物业后在长达几个月的时间内都没有得到维修，迟迟不见改善，此种态度还谈何零修和急修及时率100%？！

三、促请保利（武汉）物业管理有限公司向所有业主公开利用小区共有部分进行经营所获得的收益

《中华人民共和国物权法》第七十条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十二条明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”

我国《物业管理条例》第五十五条明确规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 《武汉市物业管理条例》第七十二条明确规定：“通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会的同意。”

目前，保利中央公馆小区存在物业利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的行为主要有以下几个方面：电梯广告牌、路灯广告牌、黄沙水泥售卖摊位、门窗大理石广告摊位、游泳池外包经营、通信设施及其他设施或服务进场管理费、商家促销场租费，以及其他收益等。依照以上有关法律法规，尽管保利中央公馆目前尚未召开业主大会并成立业主委员会，但是保利（武汉）物业管理有限公司应在利用小区共用部位、共用设施设备进行经营前向相关业主公示并征求业主意见，并将该部分收益单独建账管理且定期向业主公示。而事实的情形是，物业公司既没有在该等经营活动前向广大业主公示征求意见，也从来没有向业主公开过该等收益的收支情况。因此，在此要求保利（武汉）物业管理有限公司向广大业主公开该部分收益的账目，并要求今后规范相关经营性行为，做到事前公示、事中管理、事后公示，对共有部分的收益单独建账，定期向业主公示，并在业主委员会成立后如实移交相关账目。

贵司的以上行为，业主方均以各种形式保存有相应的证据。业主有充足的证据证明贵司未按照双方签订的《前期物业管理服务协议》的有关内容提供保质保量的物业服务。望贵司认真对待本函所提出的三大问题和对应诉求，尽快返还违规收取的物业费，努力改进工作局面，尽快按照双方合同约定标准提供物业服务，并及时公开公共收益账目。请贵司在本函送达一周以内给予正式、明确的答复，否则，根据权利义务对等原则，在贵司改正或完善以上行为之前，本人有权选择缓交或少交下一期的物业管理费。

保利中央公馆业主：____________

2014年___月___日