有关房屋专项维修基金的几个问题概要

第一篇：有关房屋专项维修基金的几个问题概要

有关房屋专项维修基金的几个问题

随着我国经济快速发展，居民个人拥有住房的比例越来越高，住房共用部位、共用设施设备的维修管理责任也由国家或单位承担转移到主要由居民个人承担。这些共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，直接关系住宅的正常使用和安全。一般情况下这些共用部位、共用设施设备由多个业主区分所有，在发生维修或更新改造时容易出现资金归集上的困难，从而影响住宅的使用和安全。因此，有必要建立经常性的保障资金，确保业主共同利益的实现。

1、归谁所有

《物权法》第七十九条明确规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”国务院《物业管理条例》第五十四条第二款规定：“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称办法)第九条规定：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。显然，房屋维修资金的所有权是明确的，应属于全体业主共同所有。

那么，当业主处分了房屋所有权后，是否可以要求返还其缴纳的部分维修基金呢?首先，从其共有性质而言，它属于全体业主共同共有，而非按份共有，应当遵从共同共有的一般原则，共同共有人对共有财产的全部享有权利，承担义务。共有人只有在共有关系消灭后才能协商确定各自的财产份额。因此，只要共同使用房屋共有部位的关系存在，这种共同共有关系就不会打破，业主就不能抽回自己缴纳的维修基金。其次，从以上法律法规之规定不难看出，房屋维修资金只能专款专用于房屋共有部位的维修，不能挪作他用，将它返还给业主显然背离了这一使用目的。

2、维修对象

在我国现行法律体系中，只建立了针对住宅的专项维修资金，并没有建立非住宅的专项维修资金。那么，为什么不建立针对全部建筑物的“物业专项维修资金”呢?住房专项维修资金制度，是基于产权多元化条件下，为了住房共用部位和共用设施设备的及时维修及更新、改造问题而存在的，而非住宅一方面单一产权人的情况较多，另一方面，多个产权人共同应对维修和更新、改造的能力也比较强，没有必要强制建立专项维修资金。因此，专项维修资金的缴存范围仅限定于多产权的住房。对于住宅小区内的非住宅和与住宅结构相连的非住宅，由于非住宅和住宅之间拥有共用部位、共用设施设备，其业主也应当缴存住房专项维修资金。

3、由谁管理

《办法》对住宅专项维修资金的管理做出了详细安排。按照业主大会的成立前后，分为业主大会成立前和成立后的管理。

业主大会成立之前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者房地产主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户的，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，应当以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

业主大会成立以后，应当按照以下规定划转业主交存的住宅专项维修资金：业主大会委托所在地一家商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专 2

户。并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会通知所在地直辖市、市、县人民政府建设、房地产主管部门。在收到通知之日起30日内，建设、房地产主管部门通知银行将专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设、房地产主管部门的监督。

4、什么情况下可以使用房屋维修基金?

住宅专项维修资金是用于公共部位和共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

5、通过什么途径来使用

住房专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。根据《办法》第二十二条和第二十三条，该办法按照维修资金管理权的不同分别制定了六道、七道使用程序。

资金为直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者房地产主管部门管理时，需要使用专项维修资金的应当按以下六道程序进行：第一，物业服务企业提出使用建议，没有物业服务企业的由相关业主提出。第二，由专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且业主人数占 3

总人数三分之二的业主讨论通过使用建议。第三，物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。第四，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向资金管理部门申请列支。第五，资金管理部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知。第六，银行将所需维修资金划转至维修单位。发生危及房屋安全等紧急情况需要立即启用专项维修资金的，按照以上第四、第五、第六项程序处理。

资金划转至业主大会管理后，应按以下七道程序进行：第一，物业服务企业提出使用方案。第二，业主大会通过使用方案。第三，物业服务企业组织实施使用方案。第四，物业服务企业持有关材料向业主委员会列支资金。第五，业主委员会根据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设、房地产管理部门备案。第六，业主委员会向专户管理银行发出划转资金的通知。第七，银行将所需维修资金换转至维修单位。发生危及房屋安全等紧急情况需要立即启用专项维修资金的，按照以上第四、第五、第六、第七项程序处理。

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第二篇：维修基金问题

1、什么是住房专项维修资金？

答：住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，形象地说，也就是住房的“养老金”。

2．维修资金是什么时候开始要缴交，由谁承担？

答：根据《物业管理条例》，2003年9月1日以后购房的业主应当缴交维修资金。根据《广东省物业管理条例》，1998年10月1日至2003年8月31日期间领取预售许可证的商品房的维修资金由建设单位缴交，在业委会成立之后向业委会移交。1998年9月30日以前的法规未作规定，按照权责统一的原则，应由共同所有人承担维修责任，也就是由业主承担。

3．维修资金的缴交标准如何确定？

答：2003年9月1日至2006年5月14日期间领取预售许可证的商品房的维修资金的缴交标准由双方在合同中约定，不能超过售价的2%。5月15日之后领取预售证的，按标准房价乘以套内建筑面积乘以2%计算。标准房价由开发商确定，同一小区同一标准，不得低于该项目的最低售价。今后我区如有新文件对维修资金的缴交标准重新作出规范的，按新文件执行。法规规定由建设单位缴纳维修资金的，按照10元/平方米的标准缴交，今后不足使用的，不足部分由业主承担。

4．维修资金如何缴交？

答：建设单位在领取预售许可证之前先到有关银行开设维修资金专用帐户，与银行和建设局三方签订维修资金专用帐户监管协议，再凭所签的协议领取预售许可证。在销售时，建设单位应在销售合同中明确约定维修资金缴交的标准和金额。在实际面积确定后，建设单位开出缴款通知，业主按通知所确定的应缴金额将维修资金存入指定的维修资金专用帐户，并领取银行出具的维修资金对帐簿。

5．维修资金有何用途？如何区分业主的维修责任和物业公司维修责任？ 答：维修资金属于业主所有，用于保修期满后共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造。属于上述情况的维修应由业主负责，在维修资金中开支。日常的养护和小修则由物业公司负责，在物业管理费中支出。

6．以前没有建立起维修资金的楼盘，需要维修该怎么办？

答：应由业主缴纳维修资金的商品房，保修期满后应由业主承担维修责任，确需维修的，相关的维修费用应由相关业主按建筑面积分摊。

7．维修资金如何支取？

答：保修期满后确需支取维修资金的，由物业公司将维修工程计划进行公告并委托专业机构进行鉴定，将费用预算、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表向涉及业主征求书面意见，以2/3的业主同意后再向区建设局申请，同审核同意后方可向银行支取维修资金。

8、发生紧急情况需要进行维修该怎么办？

答：在建立维修资金的时候，可由物业管理企业制定物业共用部位、共用设施设备维修资金应急支取预案，预案经业主大会决议通过后实施；未成立业主大会的，可按照业主监时公约的约定实施；未约定的，应当经全体为主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。出现紧急情况时，按照预案先行处置，再按照规定办理维修资金支取手续。

第三篇：房屋物业及维修基金使用

聊城市物业服务收费管理实施办法

（试行）

第一条 为规范城市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》（鲁价费发[2004]205号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 本办法适用于聊城市范围内经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

县级政府价格主管部门会同同级房地产主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作（东昌府区和经济开发区除外）。

第六条 物业服务收费应遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价。

成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报当地价格主管部门备案。协商不成的，由物业管理企业报当地价格主管部门核定。未成立业主大会的，由物业管理企业报当地价格主管部门核定。

（二）实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。

（三）为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，报当地价格主管部门备案。政府价格主管部门应给予规范和指导。

（四）为满足部分产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。

（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业管理企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第七条 为体现“优质优价、质价相符”的原则，实行政府指导价的物业服务收费实行等级收费管理。各等级收费基准价上下浮动幅度为10%。对达不到等级服务标准的物业住宅小区其收费标准按四级最低收费标准以下确定。收费等级由物业管理企业提出申请，报经当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照《聊城市住宅小区物业管理服务等级评定标准》考核、确定。住宅小区物业管理服务等级评定以住宅小区为单位，一个小区执行一个等级收费标准。住宅小区的收费等级每两年评定一次。

第八条 物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。业主自用的车库、储藏室、地下室、阁楼不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室、阁楼的物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准，由双方协商确定。

第九条 住宅小区物业管理服务基本项目及内容包括房屋管理、公共设施设备维修保养、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等内容。

第十条 未经价格主管部门同意，物业管理企业不得以任何名目向物业产权人、使用人收取长期占用性质（超过一年以上）的违约金、押金、保证金等。

第十一条 住宅小区物业管理服务等级，原则上在住宅销售或入住率达到60%后评定，对入住率未达到60%的住宅小区，物业管理企业已按住宅区物业管理服务与收费等级标准进行管理的，由同级价格主管部门制定试行标准，试行期限一般不超过一年。

第十二条 业主与物业管理企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十五条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十六条 物业管理企业在实施收费时，应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的醒目位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十八条 政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查，凡收费标准与服务质量不符的，予以调整其收费标准。

第十九条 物业管理企业自用的办公及生活用水、用电等，应单独设表计量，其费用由物业管理企业承担，不得向业主分摊。

第二十条 装修期间产生的建筑垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运收费由双方协商确定。

第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主未按时交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结算物业服务费用或者物业服务资金。

第二十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，手续费应由委托单位承担，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十五条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得强行重复服务，强行收取费用。

第二十六条 物业管理企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证，不得收取费用。物业管理企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第二十七条 住宅小区内没有专用停车场的，不得收取车辆停放服务费。设有专用停车场的，可按规定收取车辆停放服务费。物业管理区域内车辆看管费实行政府定价（具体收费标准由同级价格主管部门另行制定）。

第二十八条 物业管理企业在向政府价格主管部门申请确 认收费等级、收费标准或备案收费标准时，应分别提供以下资料：

1、工商营业执照；

2、物业管理资质证书；

3、物业管理委托合同；

4、业主委员会章程及成员名单；

5、申请核准物业服务收费等级、收费标准的书面报告；

6、聊城市公共性物业服务收费等级申报表；

7、聊城市公共性物业服务收费标准备案表；

8、其他相关材料等。

第二十九条 各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处罚。

第三十条 本办法由聊城市物价局、聊城市房地产管理局按各自职责负责解释。

第三十一条 本办法自2006年1月1日起执行。此前凡与本办法不符的，一律以本办法为准。

聊城市商品住宅专项维修资金使用办法

第一章 总则

第一条 为进一步加强我市物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）使用管理，严格专项维修资金使用审批程序，提高工作效率，保证专项维修资金的合理有效使用，特制定本办法。

第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并缴入监管专户的商品住宅专项维修资金的使用适用本办法。

第三条 专项维修资金的使用应当坚持“业主决策、专款专用、核算到户、政府监督”的原则，量入为出，合理使用。

第四条 专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，不得挪作他用。

业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定，加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，最大限度延长物业使用寿命。

第二章 使用范围 第五条 房屋共用部位维修工程范围：

（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。

（二）楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。

（三）门厅、楼梯间、地下室及走廊通道等部位楼地面、内墙和顶棚面层脱落、门窗破损影响正常使用，需要修缮的。

（四）外墙面层构造脱落、防水层损坏等影响正常使用，需要修缮的。

第六条 共用设施设备维修、更新改造工程范围：

（一）物业管理区域内道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破损严重，影响安全和正常使用，需要整体或局部修复的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加压水泵等老化、损坏，需要更新改造的。

（三）整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价10%的工程。

（四）整体更新电梯或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价10%的工程。

（五）非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋因损坏，需要整体修缮、更新的。

第七条 专业服务部门按照有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。与专业服务部门有约定的，从其约定。

第三章 使用程序

第八条 物业管理企业应当按照专项维修资金使用范围，根据房屋现状以及业主大会或者相关业主的意见，制定维修、更新改造方案。维修、更新改造方案包括：

（一）维修、更新改造内容；

（二）工程预算；

（三）涉及户数及按户分摊费用；

（四）专项维修资金缴存余额；

（五）维修、更新改造组织方式。

第九条 物业管理区域内共用设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主大会决策；整幢住宅或者每个单元共用部位、共用设施设备维修，涉及部分业主利益的，应当由相关受益业主集体决策，业主委员会负责监督实施。

业主委员会应当在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对维修、更新改造方案进行书面确认（附件1）。维修、更新改造方案应当征得涉及范围内所持投票权三分之二以上的业主书面同意。

经业主书面确认的维修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示（附件2），公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

未成立业主委员会的，由开发建设单位或其委托的物业管理企业依照前款规定向相关业主征求意见，并接受当地房地产管理部门的指导和监督。

第十条 物业管理企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业，也可以委托房地产管理部门指定的招标代理机构进行，委托招标费用计入维修、更新改造成本。

物业管理企业应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

第十一条 物业管理企业到项目所在地的房地产管理部门提出专项维修资金使用申请，须填写《商品住宅专项维修资金使用申请登记表》（附件3），并提交下列材料：

（一）维修、更新改造方案；

（二）相关业主书面确认证明原件及复印件（附件1）；

（三）公示情况照片及维修、更新改造方案公示证明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二条 房地产管理部门受理申请后，要件齐全的应当在接件后3个工作日内按下述要求完成支用核准手续：

（一）审核工程预算书；

（二）核对维修资金存款余额；

（三）按照维修、更新改造方案确定的工程预算的50%，开具专项维修资金划转拨付单，并将支用部分资金由专户划转入支用户；

（四）按照工程进度向申请人分期拨付。

提交申请要件不齐全的，当场一次告知需要补正的全部内容，并出具补正告知单（附件5）。

第十三条 工程竣工后，施工企业应当提供完整的竣工资料。物业管理企业应当组织施工企业及工程质量鉴定单位对工程进行验收，并签署《维修工程竣工验收表》（附件6）。

工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任阅后签章。

第十四条物业管理企业应当按照决算费用作出《维修、更新改造工程费用决算分摊清册》（附件7），并在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

第十五条 物业管理企业到房地产管理部门办理工程尾款核拨手续，应提交下列材料：

（一）公示后的分摊清册；

（二）公示情况照片及维修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明（附件8）；

（三）发票及费用清单；

（四）《维修工程验收合格证明》。

房地产管理部门应当在5个工作日内，将工程尾款核实后划转到支用户，拨付给物业管理企业。同时，按照分摊清册从相关业主的个人专项维修资金明细账中核减。

第十六条 专项维修资金使用后，房地产管理部门应当将《商品住宅专项维修资金使用申请登记表》、相关业主书面确认证明原件、工程施工合同、《维修、更新改造工程费用决算分摊清册》、维修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明、维修费用发票复印件及《维修工程验收合格证明》按物业项目立卷存档。

物业管理企业应当将维修、更新改造方案、相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、《维修工程验收合格证明（副件）》及维修、更新改造工程费用决算分摊清册按物业项目立卷存档。

第四章 服务监督

第十七条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的，业主委员会或者相关业主应申请房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用计入维修、更新改造成本。

第十八条 房屋维修工程，业主委员会应当委托物业管理企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理，费用计入维修、更新改造成本。

第十九条 业主对维修、更新改造费用有疑义的，物业管理企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。

第二十条 在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。

因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修、更新改造成本。

第二十一条在施工过程中，施工企业应当文明施工，减少噪音，防止污染。物业管理企业应当对工程的工期、质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。

第二十二条业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的，业主委员会应当及时向物业管理企业反映，确有问题的，物业管理企业应当尽快与施工企业协商、解决。

第五章 附 则

第二十三条 本办法自颁布之日起施行。

第四篇：青岛市房屋维修基金相关信息

青岛市房屋维修基金相关信息

2012年3月1日起《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（以下简称为《办法》）将正式施行，青岛市市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋）的业主都应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当交存房屋专项维修资金。

交存标准：交付标准依照成本价计算

按照《办法》规定，首期房屋专项维修资金的交存标准为：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。

“这样规定，一是因为在一个地区的一段时期内，房屋每平方米建筑面积建安费是相对稳定的，楼层、朝向、地段的不同对其影响不大，也不影响维修的投入。且国家、省的有关规定中，也都明确了业主应当按照建筑安装工程每平方米造价的5%～8%交存专项维修资金；二是考虑到带电梯的房屋由于电梯、消防等公用设施设备较多，维修费用大于未配电梯的房屋，因此确定了两种交存标准。这里有一个概念要明确，维修资金是按照建筑安装造价的8%和5%交存，而不是购房款。以2010年为例，根据市建设行政主管部门提供的建筑安装工程造价指标测算，目前青岛市住宅建筑安装工程造价，高层每平方米平均约为1670元，多层每平方米平均约为1020元。”国土资源局相关负责人表示。

交存方式：按房屋户门号设立分帐 一户一帐

据了解，按照《办法》的有关规定，房屋专项维修资金管理机构将委托商业银行，开立房屋专项维修资金专户，并按房屋户门号设立分帐，也就是一户一帐。

对于购买商品房的市民，应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金，由建设单位在办理房屋初始登记前存入资金专户。

对于购买公有住房的市民，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

对于原有房屋没有交存维修资金的市民，应当按照业主大会决定的方式补交，未成立业主大会的，由街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数比例达到三分之二以上的业主决定补交形式。

资金权属：维修资金放银行计息滚存使用

“房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。”国土资源局相关负责人表示，房屋专项维修资金属于业主所有。根据房屋专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备维修的特性，市民资金专户中的维修资金将按照人民银行有关规定计息，滚存使用，维修资金属于业主所有，是业主用于维修房屋共用部位和共用设施设备的，由资金管理机构管理。

已买的房子咋交存？

对于现在已经购买了的房子如何交存专项资金？办法（征求意见稿）规定，原有房屋未建立专项维修资金的，业主应当按照首期房屋专项维修资金的标准补建。具体方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由所在地街道办事处或社区居民委员会组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。

业主不交钱怎么办？ 如果单位和个人不交存专项维修资金，将承担法律责任。办法（征求意见稿）规定，单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。新闻延伸 物业—— 屋顶常漏雨三年没修好 “作为物业管理单位，我们真是让公共部位的维修费用给难住了，一栋楼协商了两三年也没修成屋顶。”市北区一物业公司负责人王主任说，物业管理工作中的麻烦事首推公共部位和共用设施的维修问题了。“小区一栋上世纪90年代的房子屋顶漏雨两三年了，一直得不到彻底解决，最大障碍就在一维修费上。”王主任告诉记者，他们所管理的居民小区大多是上世纪90年代的房子，产权多元化，有的是单位自管房，有的是个人产权，有的是部分公房，还有部分公房出售，而只有公房出售的房子才有公共部位维修基金，问题就来了。

王主任说，漏雨的这栋房子共有46户居民，只有16户是有公共维修基金的，要彻底维修屋顶费用较大，可是只能按照比例动用部分基金，其他维修费用需要居民们分摊，一家至少得摊800到1000元，可是非顶楼住户因为事情没危及到自家利益，就不愿意拿这笔钱，结果导致屋顶拖拖拉拉了两三年，得不到大修，只能小修小补一下。

第五篇：房屋维修基金如何进行审核

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房屋维修基金如何进行审核

核心内容：房屋在维修基金的审查过程中，需要注意什么内容呢?审核房屋维修基金是否按规定或购房协议到位、审核维修基金是否按规定正确使用、审核维修基金相关的物业管理区域的经营收支是否符合规定和协议规定和审核公布的主体、内容和时限是否符合规定。下文将作详细分析，法律快车小编希望下文内容可以帮助到您。

一、审核房屋维修基金是否按规定或购房协议到位

房屋维修基金审核的首要基础是审核房屋维修基金是否按照规定或购房协议到位，判断房屋维修基金的起点数据是否符合规定。如果不对维修基金的缴纳基数进行审计，就难以得出正确的审核结论，也难以分清各届特别是首届业主委员会或前期物业管理企业的责任。

审核目的是：根据房屋类别和房屋销售时期，确定各方交纳维修基金的标准，明确相关方的责任，保证各方的合法权益;审核结果作为业主委员会或物业管理企业向业主公布房屋维修基金收支的基础和使用情况审核的基准点。

审核方法是：根据房屋出售的时间分不同阶段依据上海市有关维修基金的规定和相关合同、协议、文件进行审核。

二、审核维修基金是否按规定正确使用

根据各届业主委员会任期或者物业管理企业管理阶段相对应时期的维修基金政策法规，审核维修基金的使用是否经过合法的批准程序，是否符合法规政策的规定，是否正常使用。

审核目的是：确定使用过程的合法性、合规性，作为向业主公布和解释的依据，以确保全体业主的权益，同时也保护了业主委员会和物业管理企业的公正，分清了各届业主委员会主任的责任。由审核机构对审核结果的合法性、合理性承担相应的法律责任。

审核的具体要求根据业主大会决议和委托审计合同确定，一般包括：

1、确定使用维修基金或参与维修基金管理各方的主体是否合法；

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2、确定使用维修基金的各项使用标准决策依据是否符合规定或业主全体的利益；

3、确定使用是否经过依法审核手续；

4、经委托，对于没有经过合法审核或必要审核的主要项目进行事后的审核，并向有关各方进行必要的沟通；

5、帐务处理是否符合国家规定；

6、对使用情况作基本结论，并提出有关建议。

三、审核维修基金相关的物业管理区域的经营收支是否符合规定和协议规定

根据有关规定，物业管理区域内的相关经营收益应该纳入维修基金。因此应该对相关经营收支进行审核。审核内容包括：

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1、相关经营项目是否经过业主同意，或者业主委员会集体讨论通过，是否符合广大业主的利益；

2、相关收费标准和控制制度是否有效执行，是否符合市场标准；

3、审核经营收入相关支出是否合理，或者经过审批通过，是否符合规定；

4、帐务处理是否符合国家规定。

四、审核公布的主体、内容和时限是否符合规定

根据有关规定，维修基金的收支使用应该由相关主体定期公布，中介咨询机构一般需要根据委托审核的要求，向业主大会报告相关规定的执行情况，包括公布主体、内容和时限等是否符合规定和满足业主了解维修基金情况的需要，并提出相关建议。

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